Skønsmandens erklæring

Transkript

1 SKØNSERKLÆRING J.nr Besigtigelse d. 19. september Ejendommen : Klager : (I det følgende betegnet som klager/k.k.) Beskikket bygningskyndig : (I det følgende betegnet som indklagede/b.b.) Ansvarsforsikringsselskab: (I det følgende betegnet som Forsikringsselskab/S.S.) Tilstede ved skønsmødet : (Hvis andre end sagens parter anføres i hvilken relation de deltager) (I det følgende betegnet som klagers murermester xx Indklagedes tømrer yy) Bilag (herunder relevante tilbud) : Skønsmandens erklæring Oversigt over klagepunkter: 1. Manglende litrering. 2. Forkert forbehold for besigtigelse af skunk. 3. Forkert forbehold for besigtigelse af kvisttag. 4. Skade i tagkonstruktion ved østvendt kvist. 5. Anvendelsen af bløde plader som undertag. 6. Tagplader på tilbygningen udtjente. 7. Forkert inddækning af pejseskorsten. 8. Revnedannelser i murværk på tilbygningen.

2 9. Revner i sokkel ved tilbygningen. 10. Revne ved indvendigt hjørne i tilbygningen. 11. Spærender i tilbygningen trukket ud. 12. Defekt inddækning ved tag mod hovedhus. 13. Afskallet overfladebehandling på murværk. 14. Kældervinduer med råd. 15. Dørtrin ved hoveddør mangler. Rådskader. 16. Nedbrudte forskallingsbrædder på 1. sal. 17. Revner i gulvfliser i bad, 1.sal. 18. Forkert afløb i bruseniche, kælder. 19. Kun delvis gulvvarme i tilbygningen. 20. Gulv i tilbygningen knækker henover midten. 21. Manglende aftræk fra bad, 1.sal. 22. Defekt værn ved træterrassen. Klagers påstand: Udbedring af de påklagede forhold. Den bygningssagkyndiges forklaring: Der henvises til sagens bilag 4. Vejret på besigtigelsestidspunktet: Skyfrit +20 C. Øvrige forhold: Den påklagede tilstandsrapport bilag 1 er en fornyelse/ forlængelse af BB tidligere udarbejdet tilstandsrapport bilag 2. I tiden mellem de 2 rapporter har rapporten været udtaget til teknisk revision markkontrol. Resultatet fremgår af bilag 8.

3 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Ad1. Manglende litrering. Ad 2. Forkert forbehold for besigtigelse af skunk Ad 3. Forkert forbehold for besigtigelse af kvisttag. Ad. 4. Skade i tagkonstruktion ved østvendt kvist. Ad 5, Anvendelse af bløde plader som undertag. Ad 5. Konklusion: Ad 5. Fejl og forsømmelser: Der kunne konstateres følgende: Den manglende litrering medfører ikke et økonomisk krav, hvorfor klagepunktet udgår. Det forkerte forbehold har ikke medført et økonomisk krav, hvorfor klagepunktet udgår. Taget kan besigtiges fra tagvindue, men forbeholdet har ikke medført et økonomisk krav, hvorfor klagepunktet udgår Skaden er anerkendt som dækningsberettiget svampeskade af husforsikringen. Skaden er nu udbedret, hvorfor klagepunktet udgår. (Foto 3). Ved skråvæggene er opsat bløde træfiberplader som et slags undertag. Pladerne er ikke opsat i loftrummet, men kanten af pladerne kan ses fra loftrummet. Ved besigtigelsen var alle plader mod øst fjernede i forbindelse med udbedring af svampeskaden på kvisten. Der er stadig plader ved beboelsens skråvægge mod vest. Det kan ikke vurderes, om pladerne er fugtsikrede. Der ses ingen følgeskader efter eventuel utæthed. Pladerne er ikke bemærket under den tekniske revision bilag 8. (Foto 4). Træfiberpladerne skønnes at være fra husets opførelse i Der er ikke tale om en gængs konstruktion i opførelsesåret, men konstruktionen har åbenbart været holdbar. En fjernelse af pladerne kan afvente fornyelse af tagbelægningen. Der skønnes ingen risiko for, at træfiberpladerne vil udvikle en skade inden for overskuelig tid, hvorfor der ikke skønnes fejl eller forsømmelser forbundet med undladelse af bemærkninger til forholdet. Ad 6. Tagplader på tilbygningen er Tagdækningen på tilbygningen er udført med B7

4 udtjente. Ad 6. Konklusion. bølgeeternitplader.(foto 5). Efter sælgeroplysningerne i den tidligere rapport bilag 2 er taget på tilbygningen fornyet Der er tale om asbestfri plader. Pladerne er forvitrede i kanterne. 2 rygningsplader er revnede. Bølgeeternitplader fra 1997 er ikke udviklingsplader med kort levetid. Pladerne af den aktuelle alder er kendte for at udvikle forvitrede kanter, men ikke for, hurtigt, at udvikle utætheder. Efter håndbog for bygningssagkyndige tillægges pladerne en levetid på 30 år. Der er ikke tegn på utætheder i stueloftet. Ad 6. Fejl og forsømmelser. BB har i rapporten med karakter K1, side 8 anført: Tagbelægningen (fiberarmerede bølgeplader på tilbygningen) fremstår med en del overfladiske forvitringer og porøse kanter. Og med karakter K3 er anført: Et par rygningsplader på tilbygningen er revnede. Skaden har i overskuelig tid ingen indflydelse på bygningsdelens funktion, hvor karaktergivningen K1 er rigtig. Ad 6. Overslag over udbedringsudgifter incl. moms : Ad 7. Inddækning ved pejseskorsten. Ad 7. Konklusion. Teknisk revisor bilag 8 har ingen ændringer til karaktergivningen.. Ejerskifteforsikringen har anerkendt udskiftningen af bølgeeternitpladerne som en dækningsberettiget skade, vurderet til dagsværdi kr ,- med fradrag af selvrisiko kr ,-. (bilag 6). Inddækningen ved skorstenen har en hulhed, som samler vand. (Foto 6). På gavlmuren er der tydelige spor fra, at vand fra inddækningen løber ned ad gavlmuren. Der er overfladeafskalninger på muren. Inddækningen er defekt. Den skal snarest skiftes. Ad 7. Fejl og forsømmelser. Det er en fejl, at den defekte inddækning ikke er

5 medtaget i rapporten. Det er særlig skærpende, at fejlen er omtalt i teknisk revisors kontrolrapport af (Bilag 8). Den nuværende rapport af er en fornyelse af den kontrollerede rapport af (Bilag 2). Men fejlen er ikke medtaget i den seneste rapport. Fejlen burde være medtaget med karakteren K3. Ad 7. Overslag over udbedringsudgifter incl. moms : Udskiftning af skorstensinddækning incl. nedtagning og genopsætning af tagplader omkring skorstenen. Kr Ejerskifteforsikringen har anerkendt skaden som dækningsberettiget. Skaden bliver billigere at udbedre, når det sker samtidig med udskiftning af tagpladerne. Ejerskifteforsikringen har vurderet skaden til kr ,- med fradrag af selvrisiko kr ,-. (Bilag 6). Ad. 7 Forbedringer. Ad. 8 Revner i mur i tilbygning. Ad 8. Konklusion Ad. 8. Fejl og forsømmelser. Der skønnes ingen forbedringer forbundet med reparation/ udskiftning af inddækningen. Ved tilbygningen er de lodrette revner ved sammenbygningen med hovedbygningen, såvel på østsiden som på vestsiden. (Foto 7,8,10). Der er endvidere bevægelsesrevner i tilbygningens mur mod øst samt i ud- og indvendig mur mod vest. (Foto 9, 11 og 12). KK har oplyst, at gavlmuren er ude af lod. Det er ikke så meget, at det er visuelt konstaterbart. Ved måling med waterpas kan det ses, at væggen er ca. 6 mm ude af lod over en længde på 600 mm. (Foto 35,36). Teknisk revisor har ikke bemærket forholdet. Revnerne har karakter af gamle bevægelsesrevner opstået få år efter husets opførelse. Revnerne ved sammenbygningen skyldes mangelfuld sammenmuring. Sammenmuringen er ikke sket i forbandt. Når der først er opstået en revnedannelse vil det kræve låsning af revnen med f.eks. indmurede armeringsjern. Ellers kan der komme tilbagevendende revnedannelser. BB har i rapporten med karakter K1 bemærket:

6 Der er stedvis overfladiske smårevner i murværk bl.a. øverst i murkrone mod øst. Note: Revnerne er uden konstruktiv betydning det vurderes, at der fortsat kan komme nye smårevner. Teknisk revisor har ikke anfægtet karaktergivningen K1, men har påpeget, at den mangelfulde stedbestemmelse af revnerne er en fejl. Det er en skærpende omstændighed, at teknisk revisors bemærkninger ikke er medtaget i den fornyede rapport. Der er imidlertid intet i skadebilledet, som tyder på, at der er tale om en ustabil bygning. Det vurderes således, at BB ikke har begået fejl eller forsømmelser vedrørende dette klagepunkt. Ad 8. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: For nærmere at kunne bedømme et eventuelt skadesomfang fra en mulig sætningsskade har ejerskifteforsikringen anført: (Bilag 6): Jeg må anbefale, at der gennemføres en geoteknisk undersøgelse af jordens bæreevne samt af sokkeldybden. Før en sådan foreligger, kan det ikke vurderes om tilbygningen er stabil. Denne geotekniske undersøgelse er endnu ikke udført. Omkostningerne kan ikke opgøres på det foreliggende grundlag. Ad 9. Revner i sokkel ved tilbygningen. Ad 9. Konklusion. Ad. 9 Fejl og forsømmelser. Der er flere steder revner i soklen i tilbygningen. (Foto 13,16,17,18). Betontrinnet ved tilbygningens havedør mod øst er revnet fra fundamentet. (Foto 14,15). I lighed med revnerne i murværket har revnerne karakter af gamle bevægelsesrevner opstået få år efter husets opførelse. Årsagen til det frarevnede betontrin skønnes at hænge sammen med, at betontrinnet ikke er sammenstøbt med fundamentet og således udgør det en selvstændig bygningsdel. BB har i rapporten under pkt. 4.2 Sokkel med karakter K1 anført: Der er enkelte, overfladiske smårevner bl.a. ud for det ene kældervindue mod øst.

7 Under pkt. 4.3, udvendige trapper har BB med karakter K3 anført: Der mangler fuge mellem det øverste trappetrin ved havedør mod øst og hussokkel. Note: Der er risiko for opfugtning/ vandnedtrængning. Teknisk revisor har ikke fundet anledning til at anfægte karaktergivningen. Det vurderes således, at BB ikke har begået fejl eller forsømmelser vedrørende dette klagepunkt. Ad. 9. Overslag over udbedringsudgifter incl. moms : Ad 10. Revner ved indvendige hjørner i tilbygningen. Ad. 10. Konklusion. Ad 10. Fejl og forsømmelser. I lighed med klagepunkt 8 kan de eventuelle omkostninger ikke opgøres på det foreliggende grundlag. KK oplyste, at hovedhusets gavlvæg i tilbygningens stue har været beklædt med en ca. 15 mm krydsfinerplade med bræddestruktur. Denne beklædning er nu fjernet. Ved de indvendige hjørner ses revnedannelser. (Foto 10,11). Revnerne skønnes at være gamle bevægelsesrevner, opstået få år efter tilbygningens opførelse. En af årsagerne til revnedannelserne er, at muren i tilbygningen ikke er muret i forbandt med hovedhusets murværk. Krydsfinerbeklædningen på væggen mod hovedhuset har med stor sandsynlighed dækket for revnerne i hushjørnerne. Revnerne er ikke omtalt i kontrolrapporten fra Teknisk Revisor. Der skønnes ingen fejl eller forsømmelser forbundet med dette klagepunkt. Ad 10. Overslag over Ad 11. Spærender i tilbygningen trukket ud. Ad. 11. Konklusion. I lighed med klagepunkt 8 kan de eventuelle omkostninger ikke opgøres på det foreliggende grundlag. Som det fremgår af foto 21 er spærenden tilsyneladende trukket ud, hvilket skulle være en følge af sætning i tilbygningen. Som tidligere nævnt har væggen haft en

8 beklædning af krydsfiner. Denne er nu fjernet. Ad. 11, Fejl og forsømmelser. Eftersom krydsfinerbeklædningen er fjernet, er det ikke muligt at afgøre, om der har været synlige tegn på denne udtrækning. Teknisk revisor har ikke bemærket denne udtrækning. Der skønnes derfor ingen fejl eller forsømmelser forbundet med dette klagepunkt. Ad. 11. Overslag over Ad. 12. Defekt inddækning af tag mod hovedhus. Ad 12. Konklusion. Ad.12. Fejl og forsømmelser. I lighed med klagepunkt 8 kan de eventuelle omkostninger ikke opgøres på det foreliggende grundlag. Inddækningerne af taget mod hovedhuset fremtræder slidte. Der er konstateret svagt lysindfald langs inddækningerne. Inddækningerne er nær udtjente. De skal udskiftes samtidig med udskiftning af tagbelægningen. BB har i tilstandsrapporten under pkt. 1.3 med karakteren K3 bemærket: Inddækninger bl.a. ved og omkring kvist og løskant ved overgang mellem det oprindelige hus og tilbygning er af ældre dato fremstår med nedslidte overflader (overfladisk anløb). Teknisk revisor har ingen bemærkninger til dette punkt. Der skønnes ingen fejl eller forsømmelser forbundet med dette klagepunkt. Ad. 12. Overslag over Ad. 13. Afskallet overfladebehandling. Ad. 13. Konklusion. Ejerskifteforsikringen har anerkendt tagdækningen som dækningsberettiget. Herunder omfattes udskiftning af inddækningerne. På tilbygningens sydvendte gavl er der udbredte afskalninger i overfladebehandlingen. (Foto 22,23). Skadebilledet tyder på, at der har været anvendt en maling, som ikke er tilstrækkelig diffusionsåben.

9 Ad 13. Fejl og forsømmelser. BB har ikke nævnt de afskallede områder. Teknisk revisor har ikke nævnt de afskallede områder i kontrolrapporten bilag 8. KK foreviste et billede af tilbygningens sydgavl og del af østfacade ved skønsmødet. Billedet er optaget af KK efter overtagelsen af huset. Billedet viser ganske små afskalninger ved husets sydøstlige hjørne. Skønsmanden vurderer på denne baggrund, at afskalningerne ikke har været til stede ved BB s besigtigelse den , selv om denne besigtigelse fandt sted mellem kl og 18.00, hvor det var mørkt. Det er således skønsmandens vurdering, at der ikke er fejl eller forsømmelser forbundet med dette klagepunkt. Ad. 13. Overslag over Det vil være nødvendigt at få analyseret den egentlige årsag til afskalningerne. Årsagen kan ligge i mangelfuld grunding og/eller anvendelse af en maling, som ikke er tilstrækkelig diffusionsåben. Facademuren i tilbygningen er på ca. 45 m2. Omkostningerne til istandsættelsen skønnes i størrelsesorden kr ,-. Ad. 13. Forbedringer. Ad. 14. Kældervinduer med råd. Ad. 14. Konklusion. Ad. 14. Fejl og forsømmelser. Der skønnes ingen forbedringer forbundet med denne reparation. Der er konstateret rådskade i 4 kældervinduer. Rådskaderne er i vinduernes nederste dele. Vinduerne er så skadede, at de skal skiftes. Det er en fejl, at de skadede vinduer er overset. Fejlen er nævnt i kontrolrapporten fra teknisk revisor.- bilag 8. Det er en skærpende omstændighed, at de skadede vinduer ikke er medtaget i rapporten, selv om skaden er beskrevet af teknisk revisor. Ad. 14. Overslag over Ejerskifteforsikringen har anerkendt de skadede

10 kældervinduer som dækningsberettiget skade. Udbedringsomkostningerne er vurderet til kr ,- med fradrag af selvrisiko kr ,-. Ad. 14. Forbedringer. Ad. 15. Dørtrin mangler. Ad. 15. Konklusion. Ad. 15. Fejl og forsømmelser. Ad. 15. Overslag over udbedringsudgifter incl. moms : Dagsværdien af vinduerne skønnes til 20 % af nyværdien. Forbedringen er således 80 %. Ved hoveddøren er der niveaufri adgang. I bunden af døren er der en metalskinne som ikke kan medvirke til at aflede vand fra den udvendige trappe. Det er helt tydeligt, at et tidligere dørtrin er fjernet. Ved efterfølgende åbning af gulvet er der konstateret omfattende råd/svampeskade i en bjælkeende. Vand er sivet ind under døren og ned i bjælkelaget. (Foto 24,25,26). Dørafslutningen mod trappe og gulv skal ændres, så tæthed opnås mod indtrængende vand. Den skadede bjælke skal udskiftes. Det er en fejl, at den mangelfulde dørafslutning er overset. Ejerskifteforsikringen har anerkendt skaden som dækningsberettiget. Ejerskifteforsikringen har estimeret udbedringsomkostningerne til kr ,-. Efter aldersafskrivning er det estimerede beløb kr ,-. Herfra går selvrisikoen kr ,-. (bilag 6). Det er skønsmandens vurdering, at det estimerede beløb er for lavt sat. Omkostningen til udbedring af døren og bundstykket samt til udskiftning af bjælke skønnes i størrelsesorden kr ,-. Ad. 16. Nedbrudte forskallingsbrædder. Skaden er anerkendt som dækningsberettiget af husforsikringen. Udbedringen har fundet sted. Jf. klagepunkt 4. Nærværende klagepunkt udgår. Ad. 17. Revner i gulvfliser, bad. 1.sal. I badeværelset på 1. sal er der en revne i gulvfliserne forløbende fra afløbsrør ved vask til hane ved toilet. Det er vurderet, at skaden evt. kan skyldes et højtliggende koldvandsrør, som

11 lokalt nedkøler fliserne og derved medfører revnedannelse. Revnedannelsen er sket i gulvet uden for vådzoneområdet. (Foto 27,28). Ad. 17. Konklusion. Ad. 17. Fejl og forsømmelser. Fliserne er revnede, men der skønnes ingen risiko for følgeskader. BB har med karakter K2 beskrevet: Flere gulvklinker ved wc-kloset på 1. sal er revnet. (Uden for vådzoneområde.). Teknisk revision har godkendt karakter og formulering. Der skønnes ingen fejl eller forsømmelser forbundet med dette klagepunkt. Ad. 17. Overslag over De anvendte fliser er vægfliser. Det vil ikke være rigtigt at udskifte fliserne med tilsvarende fliser, hvis de kan skaffes. En fornyelse af gulvet i badeværelset skønnes til kr Ad. 17. Forbedringer. Forbedringen skønnes til 20 %. Ad. 18. Forkert afløb i bruseniche, kælder. Ad Konklusion. Efter de oprindelige bygningstegninger er rummet, hvor der nu er bruseniche, gasfyr og vaskerum, benævnt som vaskerum. Midt i rummet er angivet et gulvafløb. Brusenichen er kommet til senere. Den synes udført uautoriseret. Afløbet er blot et rundt hul uden rist eller afløbsskål. Det skønnes, at en afløbsslange er indstøbt i gulvet og med afløb til gulvafløbet via et indhugget sideindløb. I gulvafløbet er endvidere indhugget et tilløb fra naturgaskedlens sikkerhedsventil og kondenserende afløb. Gulvafløbet kan ikke være tæt. I brusenichen er et blindt rør hugget ind i væggen mod viktualiekælderen. (Foto 29,30). Afløbet fra brusenichen skal fornyes. Det blinde rør skal lukkes, Afløbet i gulvet skal fornyes. Gulvafløbet skal udskiftes og sikres tætte tilslutninger.

12 Ad. 18. Fejl og forsømmelser. Ad. 18. Overslag over BB har med karakter K1 beskrevet: Gulvklinker/mosaik i bruseniche i kælder har stedvis svigtende vedhæftning til underlaget (hulhed). Note: Der kunne ikke konstateres følgeskader/revnedannelser (revnede fuger). Det er en fejl, at BB har overset det blinde rør, gulvafløbets mangelfulde udførelse og de fejlagtige indhugninger i gulvafløbet. Omkostningerne til lukning af blindt rør, udskiftning af gulvafløb og brusenicheafløb samt fornyelse af afløb i gulv skønnes til kr ,-. Ejerskifteforsikringen har ikke givet tilsagn om dækning, da udbedringsomkostningerne efter deres opfattelse ligger under bagatelgræsen på kr ,-. Ad. 18. Forbedringer. Ad. 19. Kun delvis gulvvarme i tilbygningen. Ad Gulv i tilbygningen knækker hen over midten. Der skønnes ingen forbedringer forbundet med reparationen. Det er oplyst, at der er funktionsproblemer med gulvvarmen i tilbygningen. Funktion af vand og varme hører ikke under huseftersynet. Skaden er anerkendt af ejerskifteforsikringen. Klagepunktet udgår. I tilbygningen forløber en revne i gulvets fuger på tværs af bygningen. (Foto 31,32) I den del af bygningen, som er nærmest hovedhuset er målt et fald i gulvet mod gavlen på 2,5 mm over en længde på 600 mm. På den anden side af revnen er der i gulvet målt et fald i gulvet mod gavlen på 5 mm over en længde på 600 mm. (Foto 37,38). Ad. 20. Konklusion. Ad. 20. Fejl og forsømmelser. Revnedannelsen kan tyde på, at der er sket en sætning i bygningen, men dette må afvente den geotekniske undersøgelse, som tidligere anført. Ved almindelig gang over gulvet bemærkes det beskedne fald ikke. Men det er en fejl, at revnedannelsen er overset. Forholdet burde være medtaget med karakteren K1.

13 Ad. 20. Overslag over Fugning af revnedannelsen er under bagatelgrænsen, men skaden og de forbundne omkostninger kan først afgøres, når resultatet af den geotekniske undersøgelse foreligger. Ad. 21. Manglende rumaftræk. Ad. 21. Konklusion. Ad. 21. Fejl og forsømmelser. I badeværelset på 1. sal er der luftventil i gavlen og vindue, der kan åbnes, men der er ingen rumaftræk. (Foto 33.). Rumudluftningen skal fungere under alle forhold. Manglende eller mangelfuldt rumaftræk øger risikoen for fugtskader, indeklimaproblemer og skimmelvækst. Det er en fejl, at den mangelfulde ventilation ikke er bemærket. Det er en skærpende omstændighed, at det mangelfulde rumaftræk ikke er medtaget i rapporten selv om det er bemærket og beskrevet af teknisk revisor. Ad. 21. Overslag over Etablering af mekanisk ventilation skønnes til kr ,-. Ad. 21. Forbedringer. Forbedringen skønnes til 50 %. Ad. 22. Defekt værn ved træterrasse.. Eventuelle forligsdrøftelser: Træterrasser, som ikke er en bygning, er ikke omfattet af huseftersynsordningen. Desuden er værnet fjernet. (Foto 34). Klagepunktet udgår. Der blev ikke drøftet forlig. Eventuelt Ingen bemærkninger.