Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme

Transkript

1 Erhvervsøkonomisk Institut Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme - med fokus på opfyldelse af kravet om et retvisende billede Handelshøjskolen, Aarhus Universitet Afleveringsdato: 1. maj 2009 Forfatter: Vejleder: Per Henrik Lindrup

2 Indholdsfortegnelse 0. Forord Executive summary Indledning Emne og formål Problemformulering Afgrænsning Begrebsdefinitioner Metode og struktur Metodevalg Validitet Afhandlingens struktur Grundlæggende krav til årsrapporten Grundlæggende regnskabsparadigmer Præstationsorienteret regnskabsparadigme Formueorienteret regnskabsparadigme Investeringsejendomme i forhold til de to regnskabsparadigmer Begrebsrammen Niveau 1 - Brugernes informationsbehov Niveau 2 - Kvalitative egenskaber Niveau 3 - Definition af elementer Niveau 4 - Indregning og måling Niveau 5 - Klassifikation Grundlæggende forudsætninger Opsummering på begrebsrammen Delkonklusion Definition, indregning og måling af investeringsejendomme Lovgrundlag for behandlingen af investeringsejendomme Definition af investeringsejendomme Afgræsning fra domicilejendomme Afgrænsning fra handelsejendomme Indregning ÅRL RV IAS Sammenholdelse af reguleringskilder Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme

3 4.4. Måling ÅRL RV IAS Sammenholdelse af reguleringskilder Forbedring eller vedligeholdelse ÅRL RV IAS Overførsel til anden anvendelse Afhændelse Oplysninger og præsentation ÅRL RV IAS Delkonklusion Metoder til opgørelse af dagsværdi Lovgrundlag for opgørelse af dagsværdien Den afkastbaserede metode Fase 1 - Ejendommens forventede driftsafkast Fase 2 - Fastsættelse af forrentningskrav Fase 3 - Tillæg og fradrag Opgørelse af dagsværdien ved den afkastbaserede metode Vurdering af den afkastbaserede metode DCF-modellen Frie pengestrømme fra budgetperioden Frie pengestrømme fra terminalperioden Fastlæggelse af forrentningssats Opgørelsen af dagsværdien efter DCF-modellen Vurdering af DCF-modellen Delkonklusion Analyse af årsrapporter ASGAARD Group A/S Anvendt regnskabspraksis Metode til opgørelse af dagsværdi Vurdering af regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme ATP Ejendomme A/S Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme

4 Anvendt regnskabspraksis Metode til opgørelse af dagsværdi Vurdering af regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme DADES A/S Anvendt regnskabspraksis Metode til opgørelse af dagsværdi Vurdering af regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Essex Invest Holding A/S Anvendt regnskabspraksis Metode til opgørelse af dagsværdi Vurdering af regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Søgaard Ejendomme A/S Anvendt regnskabspraksis Metode til opgørelse af dagsværdi Vurdering af regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme TK Development A/S Anvendt regnskabspraksis Metode til opgørelse af dagsværdi Vurdering af regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Sammenholdelse af analyser Delkonklusion Diskussion af nuværende markedsforhold Forventninger til branchen Vurdering af lovgivningen Sammenholdelse med analyse af årsrapporter Delkonklusion Endelig konklusion Litteraturliste Bøger og øvrige publikationer Lovtekster m.v Årsrapporter Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme

5 0. Forord Nærværende afhandling er udarbejdet på HD-studiet i Regnskab og Økonomistyring på Handelshøjskolen, Aarhus Universitet i foråret Afhandlingen tager udgangspunkt i den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. Afhandlingen er udarbejdet af undertegnede under vejledning af Per Henrik Lindrup. Frist for aflevering af afhandlingen er den 1. maj Århus, maj 2009 Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 1 af 86

6 1. Executive summary This thesis deals with the accounting treatment of investment property with particular focus on the demand for a true and fair view. This is measured against the effects of the ongoing financial crisis, which is affecting most parts of the world. At the outset an examination of the fundamental demands of the annual financial report and its integral parts will take place. Here the fundamental accounting principles and the general framework, that creates the foundation for national and international accounting legislations, are dealt with. Succeeding this examination, the accounting treatment for investment property according to The Danish Financial Statements Act, Danish Accounting Standards and IFRS and some methods of valuation of the market value for investment property are discussed. In addition to this, an analysis of a number of financial reports is performed in order to review the application of national and international accounting legislation. Finally, a discussion of the present market conditions of the property market is made based on the current accounting legislations and the analyzed financial reports. Based on the abovementioned facts, the main hypothesis of this thesis is as follows: The current accounting legislation for the treatment of investment property does not comply with the demand for a true and fair view. The main hypothesis is dealt with through the descriptive, analyzing, and discussing sections of this thesis. In this summary, the thesis is divided into the following main sections: Examination of the fundamental demands of the annual financial report Examination and discussion of the accounting treatment of investment property Examination and discussion of methods of valuation of the market value Analysis of a number of financial reports Discussion of present market conditions on the property market Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 2 af 86

7 After the description of the substance of the main sections of this thesis, the final conclusion on the main hypothesis of the thesis will be reviewed. Examination of the fundamental demands of the annual financial report To understand the foundation of the problem with the demand for a true and fair view, the demands for the annual financial report are examined. At the outset, the development of the accounting legislation from a performance-orientated theory to the value-based theory is described. Hereby, the development of the accounting legislation from application of historical cost to the employment of the concept of market value for the measurement of balance sheet items is accounted for. Based on this, it is concluded, that a value-based approach towards financial reporting is most adequate for replying to the demands of today. After the description of the fundamental accounting principles, the general framework, that composes the foundation for the fundamental demands of the annual financial report according to national and international accounting legislations, is examined. This concludes the explanation of the basis for the demand for a true and fair view. Examination and discussion of the accounting treatment of investment property At the outset, the definition of investment property is determined. Thereby, there is also delimited from other types of similar property, which is to be accounted for differently. Following this, the regulations of recognition and measurement of investment property ordered by the three sources of regulation are accounted for. Here it is concluded, that investment property in common practice should be measured at market value, as the cost method does not give a true and fair view of the value of investment property. In the section, the treatment of the aspects of improvements versus maintenance, transfer to different application and realization of investment property is also commented. This has not revealed considerable difference between the different sources of regulation. The sources of regulation prescribe a range of information concerning investment property. Here the Danish Accounting Standards and IFRS are most detailed. Most sensational is the demand, described by IFRS, that claims disclosure of the market value of investment property, even Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 3 af 86

8 though the cost method is used. This results in the fact, that the cost method is not more costefficient than using market value. Examination and discussion of methods of valuation of the market value When market value can not be assessed based on market price on recently performed transactions with similar property it is necessary to make use of a range of accounting estimates of the future earnings of the property. There are two fundamental methods of valuation of the market value of investment property. The return based method calculates the market value on the basis of a settled expected return over a twelve-month period and a fixed interest rate. The DCF-model is based on the discounted value of future cash flows and thereby considers additional conditions than the return based method. It is concluded, that the return based method is easier to utilize and more useful for a wide range of property with steady earnings. Thereby, the DCF-model is useful for development property, with more fluctuating earnings. Analysis of a number of financial reports By the analysis of six selected financial reports, it is ascertained, that the market value is continually used for the measurement of investment property. Several of the businesses behind the financial reports comment the financial crisis in addition to the valuation of investment property. Furthermore, the businesses also describe the insecurity in connection with the conditions of the chosen method of valuation. In connection with the analyses of the financial reports, it is ascertained, that the return based method is the most applied method of evaluation amongst the analyzed businesses. Based on this, the method is also considered as the simplest method of valuation, as it can be managed by most players on the property market and handles a wide range of property. Discussion of present market conditions on the property market It is ascertained, that the property market has been affected negatively by the ongoing financial crisis. This is supported by a research by KPMG amongst the players in the property sector. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 4 af 86

9 These players hereby expect a worsening of the situation, as they think the demand for investment property will decline. The Danish Commerce and Companies Agency has in a new memorandum posted, that the financial crisis demands further attention concerning the valuation of investment property. Therefore, businesses will have to be aware of an accurate assessment of the fixed interest rate that determines the market value. This interest rate will have to be based on the current market conditions. Furthermore the current accounting legislation has been appraised as insufficient, why additional demands for information has been enacted. It has been assessed, that the earlier analyzed financial reports inform sufficient about the chosen method of valuation. However, some of the businesses will have to give additional information regarding the conditions of the valuation method. Final conclusion on the main hypothesis Based on the prior description of the thesis, it is concluded, that it is still possible to perform recognition and measurement of investment property based on the current accounting legislation within the terms of a true and fair view. Thereby the main hypothesis can be rejected and it is concluded that the current accounting legislation of investment property lives up to the demand of a true and fair view. It is to be mentioned, that the newest amendment of legislation, with the urged additional demands for information regarding valuation method conditions, will empower the possibility of a true and fair view. Furthermore it is assessed, that the amendment of legislation is necessary in accordance to the challenges of the property market in the future on the other side of the financial crisis. Thereby, the intention of the memorandum from the Danish Commerce and Companies Agency, of enhancing the standard of financial reporting, should be achievable. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 5 af 86

10 2. Indledning Investeringsejendomme er gennem den seneste tid blevet centrum for megen regnskabsmæssig opmærksomhed. Dette er på baggrund af væsentlige værdistigninger for ejendommene gennem en årrække, som bunder i generelle prisstigninger på ejendomsmarkedet. Imidlertid er der i forbindelse med en global finansiel krise i løbet af 2008 sat en væsentlig stopklods for værdistigningerne på ejendommene. Tilmed ses en tendens til faldende priser på ejendomme, hvorfor opgørelsen af den reelle værdi herpå vanskeliggøres. En stagnation på markedet sætter endvidere spørgsmålstegn ved muligheden for at opgøre dagsværdien efter den gældende lovgivning. Med indførslen af den nye årsregnskabslov er lovgivningen gået fra at bruge historiske kostpriser til værdiansættelse af virksomhedernes balanceposter til anvendelsen af dagsværdi, som baseres på en række regnskabsmæssige skøn. Grundlaget herfor ligger i skiftet fra det præstationsorienterede til det formueorienterede regnskabsparadigme. Dette er for at leve op til kravet om et retvisende billede, der bygger på, at årsrapporten skal udarbejdes, således at den støtter regnskabsbrugernes i økonomiske beslutninger ved oplysning af alle relevante forhold på pålidelig vis. Dette må anses som værende særligt relevant for investeringsejendomme, som jævnfør ovenstående har gennemgået væsentlige værdistigninger, hvorfor kostprisen ikke længere giver et relevant billede af ejendommenes værdi. Prisudviklingen på ejendomsmarkedet lægger i høj grad op til, at måling til kostpris ikke er retvisende for regnskabsbrugerne, eftersom denne ikke viser den reelle værdi af ejendommen. Derimod kan der sættes spørgsmålstegn ved, hvorvidt dagsværdien af en ejendom kan fastsættes på pålidelig vis, således denne er retvisende for brugeren af årsrapporten. Problematikken forstærkes desuden i kraft af de nuværende markedsforhold. Umiddelbart forventes det, at forespørgslen efter investeringsejendomme vil falde, hvorfor priserne må forventes at udvikle sig herefter. Dagsværdien af en investeringsejendom kan opgøres efter en række forskellige metoder. Således er det vigtigt for regnskabsaflæggeren at vælge den metode, der vurderes at opgøre dagsværdien mest pålideligt for regnskabsbrugeren. Man bør desuden tage op til overvejelse, hvorvidt et stillestående marked påvirker værdiansættelsen af investeringsejendomme, og hvilke konsekvenser dette kan medføre. Desuden er der delte meninger om, hvilken metode til opgørelse af dagsværdien der er mest retvisende, og hvor ofte der bør foretages revurderinger af denne værdi. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 6 af 86

11 Problemstillingen i forbindelse med den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme bunder på baggrund af ovenstående i kravet om et retvisende billede, som stammer fra begrebsrammen og de to regnskabsparadigmer. Der kan således sættes spørgsmålstegn ved, om virksomhederne kan leve op til dette krav gennem den nuværende lovgivning. Lovgivningen stiller flere steder krav om et aktivt marked for at kunne opgøre en reel og retvisende dagsværdi. I mangel på dette kan forskellige værdiansættelsesmetoder anvendes. Disse vil dog altid være baseret på en række regnskabsmæssige skøn, som dermed kan få stor indflydelse på årsrapporten. Umiddelbart aflægger en række virksomheder fortsat årsrapporter, hvor investeringsejendomme måles til dagsværdi, hvorfor det kan være interessant at analysere, hvorledes der argumenteres for, at den dagsværdi ejendommene måles til er retvisende. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 7 af 86

12 2.1. Emne og formål Emnet i denne afhandling er den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme med specielt fokus på opfyldelse af kravet om et retvisende billede. Emnets relevans understreges ved den effekt, den globale finansielle krise har haft på dagsværdien af investeringsejendommen og dermed den regnskabsmæssige behandling heraf. Formålet er indledningsvist at redegøre for den lovmæssige regulering af den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. Således foretages der ligeledes en gennemgang og vurdering af de mest udbredte metoder til opgørelsen af dagsværdien på investeringsejendomme. Dernæst foretages en analyse af et antal udvalgte årsrapporters anvendelse af den nuværende lovgivning. Afslutningsvis foretages en vurdering af de nuværende markedsforhold, samt hvorledes den nuværende lovgivning kan anvendes i lyset heraf Problemformulering Ud fra ovenstående emne og formål kan afhandlingens problem formuleres i følgende hypotese: Den lovmæssige regulering af den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme lever ikke op til kravet om et retvisende billede. Ovenstående hypotese vil blive besvaret gennem følgende undersøgelsesspørgsmål, som i hovedtræk repræsenterer afhandlingens inddeling: 1) Hvilke grundlæggende krav stilles der til årsrapporten og dens bestanddele? 2) Hvordan indregnes og måles investeringsejendomme efter gældende lovgivning? 3) Efter hvilke metoder kan dagsværdien af investeringsejendomme opgøres? 4) Hvorledes anvendes den nuværende lovgivning i praksis i et antal årsrapporter? 5) Hvor anvendelig er lovgivningen i forhold til de nuværende markedsforhold? Et antal delkonklusioner vil gennem afhandlingen følge op på de enkelte undersøgelsesspørgsmål. Der følges op på delkonklusionerne i afhandlingens endelige konklusion. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 8 af 86

13 2.3. Afgrænsning Med udgangspunkt i et relevanssynspunkt er nedenstående afgrænsninger foretaget. Dette sker som følge af et ønske om at fokusere på den primære problemstilling i afhandlingen beskrevet i afsnit 2.2. Det vurderes, at afgrænsningerne ikke har væsentlig indflydelse på afhandlingens endelige konklusion. Der er endvidere herunder argumenteret for de enkelte afgrænsninger. 1) Afhandlingen vil alene beskæftige sig med de bestemmelser, der fremgår af ÅRL, RV og IAS/IFRS. Således behandles ikke andre udenlandske bestemmelser. 2) Den regnskabsmæssige behandling af finansielle forpligtelser forbundet med investeringsejendomme vil ikke blive behandlet, da dette ikke vurderes at kunne bidrage til afhandlingens endelige konklusion. 3) Særlige forhold omkring leasing i forbindelse med investeringsejendomme behandles ikke nærmere i denne afhandling og nævnes derfor kun kort i forbindelse med gennemgangen af den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. 4) Skattemæssige konsekvenser af besiddelsen af investeringsejendomme behandles ikke i afhandlingen. Således nævnes det blot, hvor der kan opstå situationer, hvor der burde være yderligere skattemæssige overvejelser. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 9 af 86

14 2.4. Begrebsdefinitioner I denne afhandling er der, for at forenkle sprogbruget, anvendt en række begreber og forkortelser. Herunder er de mest anvendte begreber og forkortelser forklaret. Dette for at undgå misforståelser ved læsning af afhandlingen. Reguleringskilder Når der henvises til afhandlingens tre reguleringskilder henvises der til ÅRL, RV og IAS. Årsregnskabsloven (ÅRL) Der henvises til den gældende årsregnskabslov samt ændringer hertil. I tilfælde hvor der henvises til tidligere udgaver af loven, er dette angivet i fodnoterne. Dette gælder ligeledes for nye ændringer eller forslag hertil. Regnskabsvejledningerne (RV) Der henvises til Regnskabsvejledningerne til årsregnskabsloven. IFRS-bekendtgørelsen Det anvendte navn for Bekendtgørelse om anvendelse af internationale regnskabsstandarder for virksomheder omfattet af årsregnskabsloven (BEK nr af 14. december 2004). IASB International Accounting Standards Board. Organisationen der udarbejder de internationale regnskabsstandarder IAS og IFRS. IAS International Accounting Standards. Navn for de ældre regnskabsstandarder. IFRS International Financial Reporting Standards. Navn for nyere regnskabsstandarder. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 10 af 86

15 2.5. Metode og struktur Metodevalg Da der er tale om en afhandling med teoretisk fokus, anvendes der primært sekundært datamateriale. Der tages således udgangspunkt i lovgivningen om investeringsejendomme, udtalelser fra lovgivende myndigheder samt publikationer fra nogle af de større danske revisionsfirmaer og årsrapporter fra en række udvalgte virksomheder. Afhandlingen vil være opbygget med afsnit af beskrivende, analyserende og diskuterende karakter. Disse vil således behandle det ovennævnte sekundære datamateriale. Der indhentes altså ikke primært datamateriale. I afsnit ses en disposition af afhandlingens hovedtræk Validitet Det vurderes, at datamaterialets validitet er høj, da der er tale om officielle lovtekster og publikationer fra anerkendte revisionsfirmaer samt bøger af anerkendte forfattere. Det samme gælder for de udvalgte årsrapporter, som alle revideres af statsautoriserede revisorer Afhandlingens struktur Denne afhandlings behandling af problemformuleringen kan opdeles i nedenstående hovedafsnit. De første tre afsnit kan betegnes som beskrivende og diskuterende, eftersom der foretages en gennemgang af grundlæggende krav til årsrapporten, den gældende lovgivning og metoder for værdiansættelse af investeringsejendomme. Det fjerde afsnit, hvor et antal årsrapporter behandles, er af analyserende karakter, hvor det sidste afsnit, som diskuterer de nuværende markedsforhold, primært er diskuterende. Afhandlingen afsluttes med en endelig konklusion på problemformuleringen. Gennemgang af grundlæggende krav til årsrapporten. Gennemgang af den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. Gennemgang og diskussion af metoder for værdiansættelse af investeringsejendomme. Analyse af et antal årsrapporters anvendelse af den gældende lovgivning. Diskussion af de nuværende markedsforhold på ejendomsmarkedet. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 11 af 86

16 3. Grundlæggende krav til årsrapporten I det følgende afsnit foretages en gennemgang af de grundlæggende regnskabsparadigmer, der ligger til grund for den lovgivning, der eksisterer i dag. Der foretages ligeledes en vurdering af de grundlæggende regnskabsparadigmers indvirkning på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. I det efterfølgende afsnit gennemgås begrebsrammen, der har til formål at danne en generel struktur for den finansielle rapportering og fremme ensartethed og sammenlignelighed i aflagte årsrapporter Grundlæggende regnskabsparadigmer Der har såvel nationalt som internationalt været to dominerende regnskabsparadigmer 1. Det præstationsorienterede regnskabsparadigme fokuserer på at vise værdien af en række transaktioner i en given periode og var dominerende frem til 1980 erne. I 1980 erne indførtes brugen af det formueorienterede regnskabsparadigme, som primært fokuserer på at måle den absolutte værdi af egenkapitalen på et givent tidspunkt Præstationsorienteret regnskabsparadigme Det præstationsorienterede regnskabsparadigme foreskriver, at resultatopgørelse, balance og pengestrømsopgørelse skal beskrive den fysiske transformationsproces 2, som virksomheden baserer indtjeningen på samt måle resultatet heraf. Denne proces kan forklares som virksomhedens evne til at omdanne ressourcer til et færdigt produkt og sælge det. Der er tale om ressourcer, der såvel direkte som indirekte medgår i transformationsprocessen. Resultatopgørelse og balance genereres på baggrund af det dobbelte bogholderis princip. Således påvirker alle posteringer med resultateffekt både resultat- og balancekonti 3. Resultatopgørelsen måler effekten af virksomhedens drifts-, investerings- og finansieringstransaktioner, som afledes af ovennævnte transformationsproces. Balancen er et udtryk for periodisering af transaktioner, der ikke endnu ikke er udmøntet i pengestrømme. Resultatopgørelse og balance bygger dermed 1 Finansiel rapportering - teori og regulering, side Finansiel rapportering - teori og regulering, side Finansiel rapportering - teori og regulering, side 83. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 12 af 86

17 på periodiseringsprincippet, som foreskriver, at den finansielle effekt af en transaktion medregnes i den periode, hvor transaktionen opstår frem for tidspunktet for betaling af transaktionen 4. I resultatopgørelsen indregnes indtægter efter realisationsprincippet 5, som foreskriver, at en indtægt først indregnes, når der er indgået en juridisk bindende aftale om salget, og dette med høj sandsynlighed kan realiseres. De modsvarende omkostninger indregnes på baggrund af matchingprincippet 6, som går ud på at fratrække de omkostninger, der i en given periode er medgået, indirekte som direkte, til salget af varer og tjenesteydelser. Balancen består som tidligere nævnt af en række periodiseringer som følge af periodiseringsprincippet samt eventuelle anlægsaktiver, der indregnes til kostpris og afskrives over en skønnet levetid. Dermed fordeles omkostningerne til investeringen heri. I al sin enkelthed opgøres virksomhedens overskud ifølge det præstationsorienterede regnskabsparadigme som den forskelsværdi, der er mellem indtægter og omkostninger, der afledes af den tidligere beskrevne transformationsproces. Der tages dermed ikke umiddelbart højde for værdiændringer på balanceposterne Formueorienteret regnskabsparadigme Det formueorienterede regnskabsparadigme er i lighed med det præstationsorienterede baseret på det dobbelte bogholderis princip 7. Således har de to paradigmer en række bogholderimæssige ligheder, og behandlingen af indtægter og omkostninger samt den økonomiske effekt heraf er forholdsvis uændret. Forskellen mellem de to paradigmer ligger primært ved betragtningen af aktiver og forpligtelser og værdiansættelsen heraf. Til forskel fra det bagudrettede præstationsorienterede regnskabsparadigme, som ved indregning og måling af aktiver og passiver baserer sig på kostpriser, koncentrerer det formueorienterede regnskabsparadigme sig om, hvordan aktiver og forpligtelser defineres, indregnes og måles. Forskydningen i værdien af nettoaktiverne, som udgøres af aktiver fratrukket forpligtelser, over en given periode påvirker således egenkapitalen, der anvendes som residualpost. 4 Finansiel rapportering - teori og regulering, side Finansiel rapportering - teori og regulering, side Finansiel rapportering - teori og regulering, side Finansiel rapportering - teori og regulering, side 130. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 13 af 86

18 Aktiver og forpligtelser opgøres til dagsværdi, som i praksis svarer til den markedsværdi, det pågældende gode besidder 8. I teoretiske tilfælde, hvor der eksisteret perfekte og komplette markeder, vil opgørelse af dagsværdien af et gode være relativt ukompliceret 9, da alle goder har en pris på et marked. I praksis vil opgørelsen af dagsværdi således blive foretaget på baggrund af en række regnskabsmæssige skøn, eventuelt på baggrund af markeder, der vurderes tilstrækkeligt effektive til at danne grundlag for værdiansættelsen. Det formueorienterede regnskabsparadigme fokuserer altså på opgørelsen af virksomhedens aktiver og forpligtelser til en dagsværdi. Værdiændringen indregnes således i resultatopgørelsen, hvorfor værdistigninger indregnes inden disse er realiserede Investeringsejendomme i forhold til de to regnskabsparadigmer Ved indregning af investeringsejendomme efter det præstationsorienterede regnskabsparadigme, vil ejendommen skulle indregnes til historiske kostpris. Således vil der løbende blive foretaget afskrivninger over en forventet levetid. Dermed falder den regnskabsmæssige værdi af ejendommen over tid, hvilket i tilfælde af prisstigninger på boligmarkedet ikke er hensigtsmæssigt henset til ønsket om relevans i den finansielle rapportering. Stigning i ejendommens værdi vil således også først blive indregnet ved salg af ejendommen. Med baggrund i det formueorienterede regnskabsparadigme indregnes investeringsejendomme til dagsværdi. I praksis foregår dette på baggrund af et skøn over den markedsværdi, der er på balancetidspunktet. Således indregnes værdistigninger på ejendommen løbende, på trods af at disse endnu ikke er realiseret. Umiddelbart giver indregning af investeringsejendomme efter det formueorienterede regnskabsparadigme til dagsværdi det mest retvisende billede, såfremt markedsværdien af ejendommen kan opgøres pålideligt. Dette afgøres af de markedsforhold der er gældende på balancetidspunktet. Metoder til opgørelse af dagsværdien af investeringsejendomme behandles i afsnit 5. 8 Finansiel rapportering - teori og regulering, side Finansiel rapportering - teori og regulering, side 141. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 14 af 86

19 3.2. Begrebsrammen Den begrebsramme, der lægger til grund for den nationale og internationale finansielle rapportering, blev introduceret af IASB i 1989 på baggrund af et forskningsprojekt af FASB i perioden Formålet med begrebsrammen er at klarlægge en række generelle retningslinjer, der kan hjælpe ved løsning af problemstillinger, der ikke direkte eller entydigt behandles i den gældende lovgivning. Begrebsrammens målsætning er, at brugerne af den finansielle rapportering støttes bedst muligt i deres beslutningsproces. Begrebsrammen er opbygget af fem niveauer, som beskrives i de følgende underafsnit. De to første niveauer udgør målsætningen for den finansielle rapportering, hvor de 3 sidste niveauer redegør for de krav, der stilles til målesystemerne for at opnå ovennævnte målsætning. De fem niveauer fremgår af nedenstående Figur 1. Til de fem niveauer kommer desuden en række grundlæggende forudsætninger, som delvist er medtaget under niveau 2 i begrebsrammen. Målsætning Brugernes informationsbehov Kvalitative egenskaber Definition af elementer Indregning og måling Målesystemer Klassifikation Grundlæggende forudsætninger Figur 1 Kilde: Finansiel rapportering - teori og regulering, figur 5.1 side Finansiel rapportering - teori og regulering, side 178. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 15 af 86

20 Niveau 1 - Brugernes informationsbehov Brugerne af den finansielle rapportering er mange. Således findes disse blandt såvel de primære som sekundære interessegrupper. Dog fokuseres der på de primære interessenter, da der er tale om regnskabsbrugere, der har direkte eller indirekte indflydelse på virksomheden og dens beslutningsproces. De primære interessenter består kort skitseret af ejere (investorer), långivere, kunder, leverandører, ansatte og offentlige myndigheder. Eftersom disse interessenter har forskellige informationsbehov i forbindelse med den finansielle rapportering efterspørges vidt forskellige oplysninger. IASB har fastslået, at der er en betydelig fællesmængde 11 i de finansielle informationer, hvorfor virksomheden bør tilstræbe at opfylde dette behov. Dog argumenteres der løbende for, at efterspørgslen efter interessenttilpasset rapportering er stigende, hvorfor det kan forventes, at udbuddet af dette vil blive en mulighed i fremtiden. Af begrebsrammen fastslås det, at man bør tilstræbe at opfylde behovet hos investorerne, eftersom dette vurderes at dække behovet for finansiel information hos alle interessenterne. Her tales der såvel om nuværende som potentielle investorer og långivere Niveau 2 - Kvalitative egenskaber De kvalitative egenskaber, som beskrives på dette niveau, definerer, hvad der kræves af den finansielle rapportering for at opfylde behovet, som er blevet beskrevet under niveau 1. Begrebsrammen foreskriver, at den finansielle rapportering som udgangspunkt bør opfylde de fundamentale krav om relevans og troværdig repræsentation 12. Relevante informationer forstås, i forbindelse med de kvalitative egenskaber, som informationer der kan påvirke brugernes beslutningsproces. Således skal alle informationer, der opfylder dette krav medtages i den finansielle rapportering. Omvendt bør informationer uden relevans ligeledes udelades. Dette er for at sikre, at de relevante informationer ikke drukner i mængden. Troværdig repræsentation kan også oversættes til pålidelighed. Med dette begreb forstås, at den finansielle rapportering troværdigt skal oplyse om de økonomiske begivenheder, der er forestå- 11 Finansiel rapportering - teori og regulering, side Finansiel rapportering - teori og regulering, side 187. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 16 af 86

21 ende. Således stilles der krav til reel substans i de informationer, der gives 13. Dette indebærer ligeledes, at de oplysninger der gives er fuldstændige, neutrale eller objektive og uden væsentlige fejlinformation. Dette er dog ikke ensbetydende med, at der kræves nøjagtige oplysninger, eftersom der må forventes en vis usikkerhed ved en række regnskabsmæssige skøn. Udover de ovenfor gennemgåede fundamentale kvalitative egenskaber er der en række supplerende kvalitative egenskaber. Der er tale om egenskaberne sammenlignelighed, konsistens, verificerbarhed, rettidighed og forståelighed. Disse gennemgås ud fra et relevanssynspunkt kort i det følgende. For at maksimere værdien af den finansielle rapportering bør informationerne heri være sammenlignelige med såvel tidligere års information som med andre virksomheders finansielle rapportering. Der ønskes altså en vis ensartethed i de afgivne informationer. Med konsistens menes, at virksomheden bør anvende samme metoder for indregning og måling over tid. Alternativt vil sammenligneligheden, som er beskrevet ovenfor, ikke indtræffe. Det er dog altid vigtigt at foretage en opvejning af fordele og ulemper ved metodeskift, for at sikre at informationerne opgøres på relevant og pålidelig vis. Virkningen af ændringer kan i sådanne tilfælde vises i den finansielle rapportering. Verificerbarhed består i, at de informationer der gives i den finansielle rapportering opfylder en vis grad af objektiv sandhed. Verificerbarhed uddyber således egenskaben troværdig repræsentation, men er ikke altid gældende, eftersom nogle økonomiske begivenheder måles ved skøn, hvorpå sandhedsgraden ikke kan måles. Med rettidighed forstås, at der ikke skal gives oplysninger, der ikke er relevante for den periode, den finansielle rapportering afdækker. Således bør information være regnskabsbrugeren til rådighed inden denne ikke længere har indflydelse på brugerens beslutningsproces. Forståelighed kan tolkes forskelligt af forskellige regnskabsbrugere. I dette tilfælde bør den finansielle rapportering være af en sådan kvalitet, at den kan forstås af regnskabskyndige brugere, som studerer informationerne grundigt. Informationer kan ikke udelades på baggrund af, at disse 13 Finansiel rapportering - teori og regulering, side 189. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 17 af 86

22 ikke er forståelige. Således er det virksomhedens ansvar at gøre informationerne forståelige for regnskabsbrugerne Niveau 3 - Definition af elementer På niveau 3 defineres hvilke elementer, der kan indgå i årsregnskabet. Således skal disse definitioner overholdes for at medtage elementer i årsregnskabet. Begrebsrammen indeholder definitioner for følgende regnskabselementer 14 : Aktiver Forpligtelser Egenkapital Indtægter Omkostninger Totalindkomst Begrebsrammen beskriver kun de elementer, der indgår i årsregnskabet, hvorfor pengestrømsopgørelsen defineres særskilt i national og international lovgivning. Øvrige elementer som ledelsesberetning og supplerende beretninger er ikke defineret, hvorfor denne proces overlades til virksomhederne Niveau 4 - Indregning og måling Dette niveau omhandler kriterierne for indregning og måling af elementerne i resultatopgørelse og balance, som er beskrevet under niveau 3. For at indregne den økonomiske effekt af en begivenhed skal den indledningsvist overholde elementdefinitionen, som beskrevet tidligere. Dernæst skal følgende kriterier overholdes 15 : 1) Det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde eller fragå virksomheden. 2) Posten skal kunne måles troværdigt repræsentativt til kostpris eller (dags-)værdi. 14 Finansiel rapportering - teori og regulering, side Finansiel rapportering - teori og regulering, side 198. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 18 af 86

23 Definitionen af sandsynlighed fremgår ikke af ÅRL. I praksis anvendes definitionen fremsat af IASB om, at der skal være en sandsynlighed på mere end halvtreds procent, før der kan foretages indregning. Typisk indregnes alle poster indledningsvist til kostpris, hvilket derefter kan ændres. Dagsværdien eksisterer principielt kun ved tilstedeværelsen af perfekte markeder, hvorfor en række anerkendte estimater for denne typisk anvendes i praksis Niveau 5 - Klassifikation Afslutningsvis redegøres der på det femte niveau i begrebsrammen for, hvordan informationerne i den finansielle rapportering bør klassificeres og præsenteres. Grundlæggende gælder det, at den finansielle rapportering skal klassificeres og præsenteres således, at den bedst mulig dækker regnskabsbrugernes informationsbehov. Det er således også vigtigt, at der er mulighed for at klassificere alle transaktioner efter de kriterier eller egenskaber, der vælges Grundlæggende forudsætninger Af ÅRL fremgår en række grundlæggende forudsætninger af 13. Heraf er forudsætningerne klarhed, substans, fuldstændighed, væsentlighed, neutralitet og konsistens omtalt tidligere i forbindelse med redegørelsen for begrebsrammens fem niveauer. Desuden er periodiseringsprincippet gennemgået ved gennemgangen af det præstationsorienterede regnskabsparadigme under afsnit Der redegøres kort for de resterende begreber herunder. Med begrebet going koncern menes, at driften forventes at fortsætte. Såfremt dette ikke er tilfældet, kan der være tale om andre kriterier for indregning og måling. Bruttoprincippet henviser til, at transaktioner skal indregnes separat og ikke modregnes hinanden på trods af eventuelle sammenhænge mellem disse. Kontinuitet forstås ved behovet for at sikre, at hele virksomhedens økonomiske udvikling oplyses i den finansielle rapportering. Således skal der være sammenhæng mellem sidste års ultimobalance og indeværende års primobalance. Desuden henvises der til begrebet konsistens, som er omtalt tidligere. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 19 af 86

24 Opsummering på begrebsrammen Begrebsrammen redegør indledningsvist i niveau 1 og 2 for målsætningen for virksomhedernes finansielle rapportering og uddyber dermed begrebet det retvisende billede, som omtales i ÅRL. De sidste tre niveauer redegør for, hvilke krav og kriterier den finansielle rapportering skal opfylde, for at målsætningen opnås Delkonklusion På baggrund af gennemgangen af de grundlæggende regnskabsparadigmer under afsnit 3.1 kan det konkluderes, at det formueorienterede regnskabsparadigme bedst opfylder de krav, der stilles til den finansielle rapportering i dag. Således er det også naturligt, at den nuværende lovgivning bygger herpå. Dog kan det også konkluderes, at opgørelsen af dagsværdien på investeringsejendomme kræver nogle markedsforhold, der tillader dette. Opgørelsen af dagsværdien på investeringsejendomme behandles nærmere under afsnit 5, hvor problematikken omkring markedssituationen for ejendomme, som er beskrevet i det indledende, behandles i afsnit 7. Begrebsrammen er med til gennem sin målsætning og målesystemer at sætte standarden for såvel national som international lovgivning. Heraf fremgår således de retningslinjer, der ligger til grund for de grundlæggende forudsætninger, vi kender i den regnskabsmæssige regulering i dag. Det er særligt det retvisende billede, som lægger vægt på de tidligere beskrevne begreber relevans og pålidelighed, der er fokus på i den resterende del af denne afhandling. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 20 af 86

25 4. Definition, indregning og måling af investeringsejendomme I dette afsnit vil den lovmæssige regulering af den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme blive gennemgået og vurderet. Denne gennemgang vil blive foretaget på baggrund af de regler der foreskrives i ÅRL, RV og IAS/IFRS. Indledningsvist foretages der en gennemgang af lovgrundlaget for den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme, og hvilke virksomheder der er forpligtet til at overholde dette Lovgrundlag for behandlingen af investeringsejendomme Bestemmelserne for den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme fremgår af ÅRL 33, 36-38, 49, 88 og 90, RV 16 samt IAS 40. I det følgende vil der blive foretaget en redegørelse for hvilke virksomheder, der er underlagt de forskellige bestemmelser samt hvordan prioritering af bestemmelserne foretages. ÅRL omfatter alle erhvervsdrivende danske virksomheder med undtagelse af visse finansielle og offentlige virksomheder 16. Derudover anvendes RV som et supplement til ÅRL og skal forstås som en uddybning heraf, hvor ÅRL ikke er tilstrækkeligt detaljeret. Såfremt der måtte opstå tvivlstilfælde, er bestemmelserne i ÅRL, og de grundlæggende forudsætninger der fremgår heraf, altid bestemmende. RV er udarbejdet af FSR med det formål at højne standarden af den finansielle rapportering i Danmark, således denne foregår på et tilfredsstilende internationalt niveau. Desuden er formålet at behandle områder, der kun berøres perifert i ÅRL og dermed mindske muligheden for frie fortolkninger af lovteksten 17. RV fokuserer umiddelbart på børsnoterede virksomheder samt andre virksomheder med interesse for offentligheden. Dog anbefales det, at øvrige virksomheder omfattet af ÅRL ligeledes følger vejledningerne, hvor dette måtte være hensigtsmæssigt henset til virksomhedernes art, størrelse og særlige forhold. Det blev i 2004 vedtaget, at børsnoterede virksomheders koncernregnskaber fra 1. januar 2005 skal aflægges efter IFRS. Dette gør sig ligeledes gældende for årsrapporterne for de børsnoterede 16 ÅRL Forord til regnskabsvejledninger, afsnit 3. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 21 af 86

26 virksomheder fra 1. januar Ved begge forhold er der mulighed for tidligere implementering af de internationale standarder. For ikke børsnoterede virksomheder kan det frit vælges at anvende de internationale standarder. Der henvises endvidere til IFRS-bekendtgørelsen, hvoraf det i tabel fremgår, hvornår IFRS skal og kan anvendes. Formålet med implementeringen af IFRS er en umiddelbar harmonisering med de internationale standarder med henblik på et sæt fremtidige fælles regler for den finansielle rapportering. Dertil bør nævnes, at implementeringen af de internationale standarder medfører, at de omfattede virksomheder er undtaget fra ÅRL i tilfælde, hvor et regnskabsområde er omfattet af såvel ÅRL som IAS/IFRS Definition af investeringsejendomme Det fremgår ikke af ÅRL, hvorledes investeringsejendomme defineres. Således anvendes definitionen, som fremgår af RV 16, afsnit 6, som lyder således: Investeringsejendomme er investering i grunde, bygninger, en del af en bygning eller i både grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg. Denne definition er i al væsentlighed identisk med definitionen, som fremgår af IAS 40, afsnit 5. Således er der umiddelbar sammenhæng mellem dansk og international praksis for definitionen af investeringsejendomme. Af RV 16, afsnit 12, og IAS 40, afsnit 8, fremgår ligeledes en række eksempler på investeringsejendomme, som er stort set identiske. Disse er som følger: Ejendomme ejet med henblik på langsigtet kapitalgevinst og ikke med henblik på kortsigtet salg som en del af den ordinære drift. Ejendomme, hvor den fremtidige anvendelse endnu ikke er fastlagt. Ejendomme, som en virksomhed har leaset på finansielle leasingvilkår og videreudlejet på operationelle leasingvilkår. Ejendomme, der er tomme, men ejet med henblik på udlejning. 18 Revisorhåndbogen 2007, side (IFRS-bekendtgørelsen). 19 Revisorhåndbogen 2007, side 62 (IFRS-bekendtgørelsen). Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 22 af 86

27 Modsvarende fremgår der af RV 16, afsnit 13, og IAS 40, afsnit 9, en række eksempler på ejendomme, der ikke er investeringsejendomme: Ejendomme, der er opkøbt med henblik på videresalg i løbet af kort tid eller med henblik på ombygning og/eller renovering og efterfølgende salg (handelsejendomme) eller sådanne ejendomme under opførelse. Ejendomme under opførelse for tredjemand. Domicilejendomme, herunder ejendomme ejet med henblik på fremtidig anvendelse som domicilejendom, eventuelt efter ombygning og renovering, ejendomme udlejet til virksomhedens medarbejdere, uanset om de betaler markedsleje, samt domicilejendomme udbudt til salg. Desuden fremgår der af IAS 40, afsnit 9, følgende eksempel på en ejendom, der ikke kan defineres som værende en investeringsejendom: Ejendomme, der udlejes til en anden virksomhed gennem en finansiel leasingkontrakt. Henset til at der i afsnit 2.3 er afgrænset fra forhold vedrørende leasing foretages der ikke yderligere behandling heraf. Udover ovennævnte definition og tilhørende eksempler afgrænses der ligeledes særskilt fra handelsejendomme og domicilejendomme, hvilket beskrives i de næste underafsnit Afgræsning fra domicilejendomme Ifølge RV 16, afsnit 5a, defineres domicilejendomme således: Ejendomme, der i væsentlig omfang anvendes i virksomheden til administration, produktion eller i forbindelse med handel med varer eller tjenesteydelser mv. Domicilejendomme behandles i stedet regnskabsmæssigt som materielle anlægsaktiver efter ÅRL, RV 10 og IAS 16. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 23 af 86

28 ÅRL definerer ikke umiddelbart begrebet materielle anlægsaktiver, dog kan der henvises til ÅRL bilag 2, hvor grunde og bygninger klassificeres under materielle anlægsaktiver. Dermed skal domicilejendomme ifølge ÅRL 36 og 43 indregnes til kostpris og efterfølgende afskrives over den forventede levetid. Virksomhederne har, jf. ÅRL 41, mulighed for at opskrive materielle anlægsaktiver til dagsværdi. Dette betinges dog af at nettoopskrivningen bindes på egenkapitalen og dermed ikke påvirker resultatet. Opskrivningen indgår efterfølgende i afskrivningsgrundlaget for ejendommen, hvorfor efterfølgende afskrivninger forhøjes ved opskrivning. Materielle anlægsaktiver skal endvidere nedskrives til en eventuelt lavere genindvindingsværdi, jf. ÅRL 42. Denne nedskrivning skal føres i resultatopgørelsen, såfremt der ikke er tale om tilbageførsel af en tidligere opskrivning. Bestemmelserne for materielle anlægsaktiver, som fremgår af RV 10 og IAS 16, fraviger ikke væsentligt fra bestemmelserne i ÅRL. Dog er enkelte definitioner af eksempelvis kostpris udvidet i forhold til ÅRL. Desuden er der, jf. IAS 16, afsnit 51, mulighed for revurdering af et aktivs restværdi, hvilket ikke er muligt ifølge ÅRL Afgrænsning fra handelsejendomme Ifølge RV 16, afsnit 5b, defineres handelsejendomme således: Ejendomme, der er opført eller anskaffet med videresalg for øje inden for en kortere årrække Det fremgår ikke nærmere af regnskabsvejledningen, hvorledes begrebet kortere årrække skal måles. Det er dog hensigten med opførslen eller anskaffelsen af ejendommen, der er afgørende, hvorfor tvivlsspørgsmål omkring tidshorisonten for ejendommen næppe vil opstå i praksis. Der henvises således til eksemplerne på investeringsejendomme, som fremgår af afsnit 4.2. Ejendomme, der defineres som værende handelsejendomme skal, jf. RV 16, afsnit 5b, behandles efter RV 8, som vedrører varebeholdninger. Desuden foreskriver IAS 40, afsnit 9b, at handelsejendomme behandles efter bestemmelserne i IAS 2, som ligeledes vedrører varebeholdninger. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 24 af 86

29 ÅRL 36 foreskriver, at handelsejendomme som værende et omsætningsaktiv skal indregnes til kostpris ved første indregning. Desuden kan der foretages frivillig opskrivning til genanskaffelsesværdi, jf. ÅRL 46. Denne opskrivning skal bindes på egenkapitalen og har således ikke resultateffekt. Der er desuden pligt til at nedskrive varebeholdninger til en lavere nettorealisationsværdi 20, hvilket skal indregnes i resultatopgørelsen. RV 8 og IAS 2 giver ikke mulighed for at opskrive varebeholdninger til genanskaffelsesværdi men kræver i lighed med ÅRL, at der nedskrives til en eventuelt lavere nettorealisationsværdi Indregning I dette afsnit vil der bliver foretaget en gennemgang af bestemmelserne for, hvornår investeringsejendomme indregnes ifølge ÅRL, RV 16 og IAS 40. Desuden gennemgås bestemmelserne for første indregning af investeringsejendomme for de tre reguleringskilder. Gennemgangen er således opdelt på de tre reguleringskilder og sammenholdes afslutningsvis ÅRL Investeringsejendomme skal, jf. ÅRL 33, indregnes i balancen, når disse to betingelser opfyldes: Det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden. Aktivets værdi kan måles pålideligt. Der fremgår af ÅRL ikke nogen nærmere definitionen af, hvornår ovenstående er opfyldt. I praksis anvendes overtagelsestidspunktet for investeringsejendommen dog typisk 21. Det forudsættes dog, at ejendommen er klar til ibrugtagning på dette tidspunkt. Første indregning af en investeringsejendom skal, jf. ÅRL 36, foretages til kostpris. Kostprisen for et aktivdefineres i ÅRL, bilag D, pkt. 6, som følgende: For et aktiv er kostprisen det beløb, der er ydet som vederlag for aktivet, uanset dette er anskaffet fra en ekstern part eller internt fremstillet." 20 ÅRL 46, stk Regnskabshåndbogen 2009, side 90. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 25 af 86

30 Denne kostpris defineres endvidere yderligere for anlægsaktiver i ÅRL 40: Kostprisen for anlægsaktiver skal indeholde alle omkostninger, der er foranlediget af anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug, eller som direkte kan henføres til det fremstillede aktiv. Herudover kan renter af kapital, der er lånt til at finansiere fremstillingen, og som vedrører fremstillingsperioden, indregnes i kostprisen. Dette medfører altså, at alle direkte omkostninger samt finansieringsomkostninger skal indregnes i den aktiverede kostpris. Dertil bør nævnes, at virksomheder i regnskabsklasse C og D skal indregne indirekte produktionsomkostninger såsom lønninger, der kan henføres til opførslen af ejendommen, i kostprisen 22. For erhvervede investeringsejendomme foreskriver ovennævnte definition, at alle omkostninger i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen indregnes i kostprisen. Dette være sig omkostninger til tinglysning og advokater som anden rådgivning RV 16 For dette afsnit henvises der til forskellige afsnit i RV 16. Der henvises således ikke til andre regnskabsvejledninger i afsnittet. Indregning af investeringsejendomme og tidspunktet herfor behandles i regnskabsvejledningen under afsnit 18. Dette afsnit foreskriver følgende: En investeringsejendom skal indregnes som aktiv på det tidspunkt, hvor fordele og risici ved besiddelse af investeringsejendomme overgår til virksomheden. Der fremgår ligeledes af afsnit 19, at dette tidspunkt for erhvervede ejendomme typisk vil være på overtagelsesdagen. For egenopførte ejendomme vil det, jf. afsnit 20, være på det tidspunkt, hvor ejendommen er klar til ibrugtagning. Bestemmelserne for første indregning fremgår af afsnit Her skelnes mellem indregning af erhvervede og egenopførte investeringsejendomme. For erhvervede investeringsejendomme 22 ÅRL 82. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 26 af 86

31 gælder det, at kostprisen udgøres af prisen for grunde og bygninger samt henførbare omkostninger i forbindelse med erhvervelsen. For egenopførte ejendomme opgøres kostprisen til dagsværdien på den dato, hvor ejendommen kan indregnes som investeringsejendomme IAS 40 Af de internationale standarder fremgår samme betingelser for indregning af investeringsejendomme, som det er tilfældet med ÅRL 23. Således kræves en strøm af fremtidige økonomiske fordele og muligheden for at opgøre kostprisen pålideligt. I ÅRL er det dog værdien, der skal kunne opgøres pålideligt. Ifølge IAS 40, afsnit 20, skal investeringsejendomme ved tidspunktet for første indregning måles til kostpris tillagt eventuelle transaktionsomkostninger. Kostprisbegrebet er i al væsentlighed i overensstemmelse med principperne i ÅRL og RV 16. Dog specificeres det, at følgende omkostninger ikke kan indregnes i kostprisen 24 : Opstartsomkostninger, som ikke er nødvendige for at sikre muligheden for at anvende ejendommen som investeringsejendom. Eventuelle driftstab, som er realiseret inden ejendomme kan tages i brug. Omkostninger til unormalt spild af ressourcer i forbindelse med opførslen. For egenopførte ejendomme gælder det, jf. IAS 40, afsnit 22, at afholdte omkostninger frem til datoen for færdiggørelsen af ejendommen skal indregnes i kostprisen. Indtil denne dato behandles ejendommen som et materielt anlægsaktiv efter bestemmelserne i IAS Sammenholdelse af reguleringskilder I al væsentlighed er kriterierne for indregning og første måling af investeringsejendomme ens for ÅRL, RV 16 og IAS 40. Således er eneste umiddelbare forskel, at RV 16 foreskriver, at ejendommen ved første indregning måles til dagsværdi på tidspunktet for overtagelse, dog såfremt der er tale om egenopførte ejendomme der i så fald er overført fra anden anvendelse. Umiddelbart vil dette dog ikke have nogen praktisk betydning, eftersom der efterfølgende foretages regu- 23 IAS 40, afsnit IAS 40, afsnit 23. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 27 af 86

32 lering til dagsværdi. Desuden specificerer IAS 40 en række omkostninger, der ikke kan indregnes i kostprisen for investeringsejendomme Måling I dette afsnit foretages en gennemgang af de bestemmelser der regulerer den efterfølgende måling af investeringsejendomme, jf. de tre reguleringskilder, der behandles. Efterfølgende sammenholdes bestemmelserne for ÅRL, RV 16 og IAS ÅRL Som udgangspunkt skal investeringsejendomme, jf. ÅRL, behandles som materielle anlægsaktiver. Ifølge ÅRL 38 kan virksomheder, der driver investeringsvirksomhed som hovedaktivitet, dog ved efterfølgende indregning måle aktiver og forpligtelser til dagsværdi. Dette gør sig således også gældende for investeringsejendomme 25. Dette medfører altså, at dagsværdireguleringen kan føres over resultatopgørelsen frem for direkte på egenkapitalen, som det er tilfældet for materielle anlægsaktiver. Af ÅRL 38, stk. 1-2, fremgår følgende: Virksomheder, der som hovedaktivitet udøver investeringsvirksomhed, kan efter første indregning løbende regulere de i stk. 2 nævnte aktiver, som er omfattet af investeringsaktiviteten og dermed forbundne finansielle forpligtelser, til dagsværdi. Stk. 2 Bestemmelserne i stk. 1 finder anvendelse på investering i finansielle aktiver, investeringsejendomme, råstoffer og lignende materielle aktiver, samt finansielle forpligtelser, der er forbundet dermed. Anvendelse kan ske på samtlige investeringsaktiver eller på enkelte kategorier af investeringsaktiver samt de finansielle forpligtelser, der er forbundet dermed. Der lægges således op til, at virksomheder, med investeringsvirksomhed som hovedaktivitet, kan vælge mellem den sædvanlige indregning til kostpris og indregning til dagsværdi. Der skal selvfølgelig tages højde for generalklausulens krav om et retvisende billede ÅRL 38, stk ÅRL 11. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 28 af 86

33 Det er tidligere af Fondsrådet blevet tilkendegivet, at en virksomhed kun kan have én hovedaktivitet, hvorfor virksomheder, der driver anden form for væsentlig forretning, ikke kan anvende ovenstående bestemmelser om indregning til dagsværdi 27. Det vurderes dog at være underordnet, hvilken form for investeringsaktivitet der er en den primære i virksomheden. I det følgende gennemgås metoderne for måling til henholdsvis kostpris og dagsværdi. Kostpris Denne model anvendes typisk af virksomheder, der ikke driver investeringsvirksomhed som hovedaktivitet, og dermed er begrænset til de bestemmelser, der vedrører materielle anlægsaktiver. Desuden kan modellen anvendes, såfremt det ikke er muligt at opgøre dagsværdien pålideligt, dette gælder således også for investeringsvirksomheder. Dog gælder det altid, at den model der giver det mest retvisende billede, skal anvendes. Den indledningsvis indregnede kostpris formindskes med afskrivninger, der fordeles over ejendommens forventede brugstid under hensyntagen til en eventuel restværdi denne forventes at have, når brugstiden er udløbet 28. Såfremt investeringsejendomme ikke indregnes til dagsværdi og har en lavere genindvindingsværdi end kostprisen modregnet afskrivninger, skal der nedskrives hertil. Dette fremgår således af ÅRL 42: Anlægsaktiver, der ikke løbende reguleres til dagsværdi efter 37 eller 38, skal nedskrives til en lavere genindvindingsværdi. Definitionen af genindvindingsværdi fremgår af ÅRL, bilag 1D, pkt. 4, som den højeste værdi af kapitalværdien og salgsværdien. Kapitalværdien defineres i ÅRL, bilag 1D, pkt. 5, som værende investeringsejendommens fremtidige pengestrømmes nutidsværdi. 27 Regnskabshåndbogen 2009, side ÅRL 43. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 29 af 86

34 Dagsværdi Indledningsvist bør det nævnes, at virksomheder, der ikke har investering som hovedaktivitet, har mulighed for at opskrive investeringsejendomme til dagsværdi. Dog skal denne indregnes direkte på egenkapitalen og får således ikke resultateffekt 29. I det følgende behandles således hvordan virksomheder med investering som hovedaktivitet har mulighed for at indregne investeringsejendomme til dagsværdi. Begrebet dagsværdi på et aktiv defineres i ÅRL, bilag 1D, punkt 2, således: Dagsværdien er det beløb, hvormed et aktiv kan udveksles ved transaktioner mellem af hinanden uafhængige parter. Af ÅRL 38 fremgår det ligeledes, at bestemmelserne i ÅRL 37, stk. 1, omkring opgørelsen af dagsværdien gør sig gældende for investeringsejendomme. Således skal dagsværdien måles til den salgsværdi, der kan opnås for aktivet på et velfungerende marked. Såfremt det ikke er muligt at fastslå en salgsværdi, tilnærmes denne ved en kapitalværdi der opgøres på baggrund af an almen anerkendt værdiansættelsesmodel. Dette er således også udbredt væsentligt i praksis, da en salgsværdi sjældent kan tilnærmes, dog afhængigt af markedsforholdene. Såfremt det ej heller er muligt at tilnærme salgsværdien gennem en kapitalværdiberegning indregnes investeringsejendommen til kostpris. Kapitalværdien for et aktiv opgøres, som tidligere gennemgået, på baggrund af beskrivelsen i ÅRL bilag 1D pkt. 5. Forskellige værdiansættelsesmetoder til beregning af denne kapitalværdi behandles i denne afhandlings afsnit 5. Dagsværdireguleringer skal indregnes i resultatopgørelsen 30, eftersom alle værdistigninger skal indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at disse indtjenes 31. Tidligere blev der stillet krav til, at nettoopskrivningen på investeringsaktiver skulle bindes i en pulje på egenkapitalen benævnt reserve for dagsværdi på investeringsaktiver, hvilket for nylig er blevet ophævet 32. Således kan der fremadrettet foretages udbytteudlodning og anden regulering af egenkapitalen på baggrund af 29 ÅRL ÅRL ÅRL, bilag 1C, pkt Regnskabshåndbogen 2009, side 24. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 30 af 86

35 disse ikke-realiserede værdistigninger. Dette medførte ligeledes, at man fremadrettet skal oplyse om forudsætningerne for den beregningsmetode, der vælges til opgørelse af dagsværdien RV 16 Indledningsvis skal det nævnes, at der er krav om, at virksomhedens hovedaktivitet er besiddelse af investeringsejendomme for at anvende bestemmelserne i RV 16, jf. vejledningens afsnit 4. Alternativt kan bestemmelserne i RV 10 om materielle anlægsaktiver anvendes. Dette er i al væsentlighed i overensstemmelse med bestemmelserne i ÅRL. Ifølge RV 16, afsnit 24, skal den efterfølgende måling af investeringsejendomme foretages til en dagsværdi, der fastsættes på baggrund af de markedsforhold, der eksisterer på balancedagen. Der forudsættes således, at det er muligt at foretage en handel mellem kvalificerede parter 33. Dette betyder, at begge parter skal være bevidst omkring en række forhold om bl.a. ejendommens nuværende og mulige anvendelse samt de eksisterende markedsforhold. Der er på baggrund af ovenstående ikke valgfrihed mellem måling til kostpris eller dagsværdi, hvilket afviger fra bestemmelserne i ÅRL. Dagsværdien for en investeringsejendom specificeres således i RV 16, afsnit 8: Dagsværdi er det beløb, som en investeringsejendom forventes at kunne omsættes til i en kontant handel mellem kvalificerede, villige, indbyrdes uafhængige parter. I lighed med ÅRL stilles der krav til en handel indgået mellem uafhængige parter. Derudover tilføjes begreberne kvalificerede og villige. Begrebet kvalificerede parter er beskrevet ovenfor. Med begrebet villige parter menes, at den villige køber er interesseret, men ikke tvunget eller forhastet til at købe og dermed kan indgå i en handel på almindelige markedsvilkår 34. Således er en villig sælger heller ikke tvunget eller forhastet til at sælge og kan dermed ligeledes indgå i en handel på markedsvilkår jf. RV 16, afsnit 30. Der vurderes blot at være tale om en udvidelse af definitionen på begrebet dagsværdi i forhold til ÅRL, hvorfor dette ikke behandles yderligere. 33 RV 16, afsnit 25 og RV 16, afsnit 29. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 31 af 86

36 I praksis vil dagsværdien bedst kunne opgøres på baggrund af en række handelspriser på nyligt gennemførte handler af tilsvarende ejendomme 35. Såfremt der ikke er mulighed for at fastsætte dagsværdien på baggrund af nyligt gennemførte handler kan dagsværdien skønnes ved anvendelse af afkastbaserede modeller, der har til formål at kapitalisere de fremtidige pengestrømme ved besiddelse af en investeringsejendom 36. Henset til at ledelsen har ansvar for årsrapporten, er det ikke tilladt udelukkende at basere fastsættelsen af dagsværdien på eksterne vurderinger 37. Desuden kan den offentlige ejendomsvurdering ikke anvendes, medmindre denne er opgjort på baggrund af tidligere nævnte afkastbaserede modeller 38. Forskellige modeller til værdiansættelse behandles i denne afhandlings afsnit 5. Det fremgår af RV 16, afsnit 45, at dagsværdireguleringen af investeringsejendomme skal indregnes i resultatopgørelsen. Umiddelbart benævner RV 16 ikke hvorvidt nettoopskrivningen skal bindes på egenkapitalen, hvorfor det må vurderes, at bestemmelserne i ÅRL kan anvendes IAS 40 Der fremgår af IAS 40 ikke noget krav til virksomhedens hovedaktivitet. Her afviger den internationale standard altså fra de danske reguleringskilder. Ifølge IAS 40, afsnit 30, skal virksomheden vælge mellem kostprismodellen og dagsværdimodellen til den efterfølgende indregning af alle sine investeringsejendomme. På baggrund af ovenstående lægges der op til valgfrihed mellem indregning til kostpris og dagsværdi. Det vurderes dog, at indregning til kostpris ikke umiddelbart lever op til de grundlæggende forudsætninger, der fremgår af begrebsrammen, som er gennemgået i afsnit Desuden skal virksomhederne, jf. IAS 40, afsnit 32, fortsat oplyse om dagsværdien, såfremt der vælges at indregne til kostpris. I det følgende gennemgås metoderne for måling til henholdsvis kostpris og dagsværdi. 35 RV 16, afsnit RV 16, afsnit RV 16, afsnit RV 16, afsnit IAS 40, afsnit 31. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 32 af 86

37 Kostpris Virksomheder der, efter den første indregning, vælger at måle investeringsejendomme til kostpris skal måle disse som materielle anlægsaktiver efter bestemmelserne, der fremgår af IAS 16, såfremt disse ikke skal klassificeres som værende aktiver, der besiddes med henblik på videresalg 40. Er dette tilfældet, skal de behandles efter IFRS 5. Ifølge IAS 16, afsnit 30, skal materielle anlægsaktiver måles til kostpris fradraget afskrivninger og nedskrivninger. Der gives desuden mulighed for at opskrive disse til dagsværdi, såfremt denne kan opgøres pålideligt 41. Dette er i lighed med ÅRL, således skal en eventuel opskrivning også indregnes direkte på særskilt reserve på egenkapitalen, hvorfor denne ikke har resultateffekt. Dagsværdi Måling af dagsværdien for investeringsejendomme behandles i IAS 40, afsnit Heraf fremgår det, at såfremt dagsværdimodellen vælges, skal alle virksomhedens investeringsejendomme måles til dagsværdi 42 på nær de nævnte undtagelser i IAS, afsnit 40, som gør, at dagsværdien ikke kan måles pålideligt. Definitionen af dagsværdi, jf. IAS 40, afsnit 36, er identisk med definitionen, der fremgår af RV 16, hvorfor der for beskrivelse af udtrykkene kvalificerede og villige henvises til afsnit Der stilles, jf. IAS 40, afsnit 38, krav til, at dagsværdien afspejler markedsforholdene. Dagsværdien dokumenteres bedst ved henvisning til handler af tilsvarende ejendomme på et aktivt marked. 43 Eftersom det ikke altid vil være muligt at skaffe sådan dokumentation for markedsprisen, kan alternative løsninger være nødvendige for at opgøre markedsværdien. Jf. IAS, afsnit 46, kan følgende oplysninger støtte virksomheden i sit skøn over dagsværdien: Aktuelle priser på et aktivt marked for ejendomme, som er af en anden art m.v. Nylige priser for lignende ejendomme på mindre aktive markeder. 40 IAS 40, afsnit IAS 16, afsnit IAS 40, afsnit IAS 40, afsnit 45. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 33 af 86

38 Diskonterede pengestrømsprognoser baseret på pålidelige skøn over fremtidige pengestrømme på grundlag af vilkår for eksisterende leje- og andre kontraktforhold m.v. Der er på baggrund af ovenstående lagt op til, at der både kan anvendes priser fra ejendomme, der handles på andre aktive markeder. Desuden kan priser fra mindre aktive markeder samt forskellige værdiansættelsesmetoder til opgørelsen af fremtidige pengestrømme anvendes. Forskellige modeller til værdiansættelse behandles i denne afhandlings afsnit 5. Det er vigtigt, at virksomheden på baggrund af ovenstående indhentede informationer vælger det mest pålidelige skøn over dagsværdien 44. Der kan i sjældne tilfælde indhentes forskellige skøn over dagsværdien, der spænder over et vidt interval. I disse tilfælde kan dagsværdien ikke vurderes pålidelig 45, og ejendommen må i stedet indregnes til kostpris efter bestemmelserne i IAS 40, afsnit 53. I IAS 40, afsnit 32, anbefales det, at virksomheder opgør dagsværdien af investeringsejendomme på baggrund af en vurdering af en professionel, uafhængig vurderingsmand. Der stilles dog ikke krav herom i standarden. Det fremgår af IAS 40, afsnit 35, at dagsværdireguleringer skal indregnes i årets resultat og dermed i resultatopgørelsen. Umiddelbart fremgår der af standarden ikke krav om binding af opskrivningen i særlig reserve på egenkapitalen, hvilket således stemmer overens med bestemmelserne i ÅRL efter den seneste lovændring Sammenholdelse af reguleringskilder I det følgende sammenholdes reguleringen af den efterfølgende måling af investeringsejendomme ifølge de tre reguleringskilder, og forskelle mellem disse kommenteres. I ÅRL og RV 16 sondres der indledningsvist mellem, hvorvidt virksomheden har investeringsaktivitet som hovedaktivitet. Dette er ikke tilfældet i IAS 40, hvor der lægges op til valgfrihed mellem at indregne til kostpris og dagsværdi. 44 IAS 40, afsnit IAS 40, afsnit 48. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 34 af 86

39 Såfremt virksomheden ikke har investeringsaktivitet som hovedaktivitet, skal denne måle sine ejendomme efter reglerne om materielle anlægsaktiver, hvor ejendommene kan måles efter kostprismodellen eller opskrives til dagsværdi, dog hvor opskrivningen føres direkte på egenkapitalen og dermed ikke får resultateffekt. Såfremt hovedaktiviteten i virksomheden kan betegnes som værende investering, giver ÅRL mulighed for at vælge mellem kostpris- og dagsværdimodellen, hvor det i RV foreskrives, at sidstnævnte anvendes. I dette tilfælde vil opskrivningen til dagsværdi blive ført i resultatopgørelsen og kan således danne baggrund for udbytteudlodning eller kapitalnedsættelse. IAS 40 stiller ikke krav til virksomhedens hovedaktivitet, hvorfor investeringsejendomme kan indregnes efter såvel kostpris- som dagsværdimodellen. Såfremt kostprismodellen anvendes, skal virksomheden fortsat oplyse om dagsværdien på ejendommene. På baggrund af ovenstående gennemgang af de tre reguleringskilders behandling af den efterfølgende måling af investeringsejendomme kan der konstateres en risiko for, at investeringsejendomme ikke altid vil blive målt efter samme principper alt efter virksomhedens hovedaktivitet og valgfriheden for den efterfølgende måling. Dog er definitionen af investeringsejendomme den samme efter de tre reguleringskilder, hvorfor dette ikke vurderes at have indflydelse på den efterfølgende måling. På baggrund af det i afsnit 3.2 gennemgåede må det vurderes, at den omtalte valgfrihed ikke eksisterer i praksis, eftersom den efterfølgende måling skal leve op til det retvisende billede, som gennem kravet om relevans umiddelbart foreskriver anvendelse af dagsværdimodellen. Dog kræves det, at der er mulighed for at opgøre en reel dagsværdi. Ud fra det gennemgåede må det vurderes, at virksomheder med investeringsaktivitet som hovedaktivitet bør foretage den efterfølgende måling af investeringsejendomme til dagsværdi. Således vil der kun opstå forskelle i den regnskabsmæssige behandling, såfremt der er tale om virksomheder, hvor investering kun kan betegnes som sekundær aktivitet. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 35 af 86

40 4.5. Forbedring eller vedligeholdelse I dette afsnit vil definitionen på forbedringer og vedligeholdelse på og af investeringsejendomme samt forskellen herpå blive behandlet. Således vil den regnskabsmæssige behandling heraf, jf. ÅRL, RV og IAS/IFRS, blive gennemgået ÅRL Der fremgår ikke af ÅRL nogen umiddelbar beskrivelse af forskellen mellem forbedringer og vedligeholdelse. Dog beskriver ÅRL 33 bestemmelser for aktivering af omkostninger til forbedringer. Her foreskrives, at afholdte omkostninger, der medfører fremtidige økonomiske fordele til virksomheden, skal aktiveres. Dette må således siges at være tilfældet med forbedringer, der eksempelvis kan medføre stigning i indtægter fra husleje. Udover dette behandles forbedringer og vedligeholdelse ikke yderligere i ÅRL RV 16 Omkostninger på investeringsejendomme behandles i regnskabsvejledningens afsnit 38. Heraf fremgår det, at omkostninger i forbindelse med investeringsejendomme skal indregnes i resultatopgørelsen, når disse afholdes, på nær hvis følgende forhold gør sig gældende: De afholdte omkostninger forventes at medføre en forøgelse af investeringsejendommens fremtidige afkast eller forventes at forøge dens dagsværdi, og Omkostningerne kan måles pålideligt. Såfremt ovenstående er opfyldt, er der således grundlag for at aktivere omkostningerne som en del af kostprisen for investeringsejendommen. Der må altså være tale om vedligeholdelse, såfremt omkostningerne ikke kan forøge ejendommens fremtidige afkast eller dagsværdi. Dette er i høj grad i overensstemmelse med bestemmelserne i ÅRL, om end der i ÅRL er tale om en mere generel beskrivelse af, hvilke omkostninger der kan aktiveres IAS 40 Det fremgår af IAS 40, afsnit 18, at omkostninger der afholdes som en del af investeringsejendommens daglige vedligeholdelse, skal indregnes i resultatopgørelsen. Derimod skal omkostnin- Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 36 af 86

41 ger, der lever op til kravene om fremtidige økonomiske fordele og pålidelig måling, aktiveres i balance, jf. IAS 40, afsnit 16 og 17. Umiddelbart er bestemmelserne omkring forbedring og vedligeholdelse i IAS 40 i overensstemmelse med ÅRL og RV 16. Således skal omkostninger aktiveres, når disse medfører fremtidige økonomiske fordele og kan måles pålideligt Overførsel til anden anvendelse Der kan ske overførsel til og fra investeringsejendomme, såfremt der sker ændringer i anvendelsen af en ejendom. Dette behandles ikke umiddelbart i ÅRL, men kun i RV 16 og IAS 40. Behandlingen af sådanne overførsler er ens ifølge de to reguleringskilder, hvorfor dette behandles samlet herunder. Så længe en ejendom er under opførelse, skal denne behandles efter bestemmelserne for materielle anlægsaktiver og indregnes til kostpris. Såfremt ejendommen efter endt opførelse kan defineres som værende en investeringsejendom, overføres denne til kostpris og opskrives herefter til dagsværdi, hvilket indregnes i resultatopgørelsen 46. Såfremt investeringsejendomme ombygges eller renoveres med henblik på salg, skal disse overføres til handelsejendomme 47. Dette gælder ikke såfremt ejendommen blot udbydes til salg, men ikke ombygges eller renoveres. Overførslen sker til dagsværdi på overførselsdagen, således dagsværdien danner grundlag for kostprisen for handelsejendommen 48. Når anvendelsen af en ejendom skifter fra udlejning til administration eller produktion overføres denne fra at være investeringsejendom til domicilejendom. Overførslen sker til dagsværdi på overførselsdagen, således dagsværdien danner grundlag for kostprisen for domicilejendommen 49. Ejendomme, der tidligere har været anvendt som domicilejendomme til administration, produktion og lignende, skal overføres til investeringsejendomme, såfremt disse overgår til primært at blive anvendt til udlejning. Denne overførsel skal foretages til regnskabsmæssig værdi, og værdi- 46 RV 16, afsnit 44, og IAS 40, afsnit RV 16, afsnit 40, og IAS 40, afsnit RV 16, afsnit 41, og IAS 40, afsnit RV 16, afsnit 41, og IAS 40, afsnit 60. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 37 af 86

42 regulering til dagsværdi skal behandles som materielle anlægsaktiver 50, hvorfor denne opskrivning føres direkte på egenkapitalen, jf. RV 10 og IAS 16. Handelsejendomme kan overføres til investeringsejendomme, når hensigten med besiddelsen heraf ikke er salg af ejendommen på kort sigt. Således skal ejendommen fremadrettet leve op til definitionen af en investeringsejendom, som fremgår af afsnit 4.2. Overføres en ejendom fra handelsejendomme til investeringsejendomme, skal denne måles til dagsværdi på overførselsdagen. Værdireguleringen mellem den regnskabsmæssige værdi af handelsejendommen og dagsværdien på overførselsdagen indregnes i resultatopgørelsen Afhændelse Dette afsnit gennemgår den regnskabsmæssige behandling af afhændelse af investeringsejendomme i forhold til de tre reguleringskilder. Henset til bestemmelsernes beskedne omfang opdeles gennemgangen ikke i underafsnit herfor. I forhold til ÅRL skal afhændelsen af investeringsejendomme behandles efter samme bestemmelser som materielle anlægsaktiver. Således skal disse udgå af balancen ved afhændelsen 52. Forskellen mellem salgsprisen reduceret med salgsomkostninger og aktivets regnskabsmæssige værdi indregnes som tab eller fortjeneste i resultatopgørelsen. Af RV 16, afsnit 47-49, fremgår bestemmelserne for afhændelse af investeringsejendomme. Af afsnit 47 fremgår det i lighed med ÅRL, at en investeringsejendom skal udgå af balancen ved tidspunktet for afhændelse. Tidspunktet for afhændelse vil typisk være, når fordele og risici ved besiddelsen af ejendommen er overgået til køberen 53. Igen i lighed med ÅRL opgøres tab eller fortjeneste ved afhændelse som salgspris fradraget direkte salgsomkostninger fratrukket den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendommen. Bestemmelserne for afhændelse og indregning af tab eller fortjeneste herved fremgår af IAS 40, afsnit 66 og 60. Disse er i al væsentlighed i overensstemmelse med de bestemmelser, der fremgår 50 RV 16, afsnit 42, og IAS 40, afsnit RV 16, afsnit 43, og IAS 40, afsnit Regnskabshåndbogen 2009, side RV 16, afsnit 49. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 38 af 86

43 af ÅRL og RV 16, hvorfor disse ikke gennemgås yderligere. Det kan altså konstateres, at den regnskabsmæssige behandling af afhændelse er ens ifølge de tre reguleringskilder Oplysninger og præsentation I dette afsnit gennemgås bestemmelserne for oplysning og præsentation om og af investeringsejendomme, jf. de tre reguleringskilder ÅRL, RV 16 og IAS ÅRL Efter ÅRL 53 skal virksomheder oplyse om regnskabspraksis for indregning og måling af alle relevante poster. Dette gælder såvel poster i resultatopgørelse, balance og noter som ledelsesberetningen. Herunder fremgår det også, at metoder og grundlag for værdiregulering som op-, nedog afskrivninger skal beskrives. Der fremgår af ÅRL ikke nogen særlige bestemmelser for resultatopgørelsen i forbindelse med investeringsejendomme. Det er ved tidligere gennemgang af bestemmelserne for måling konstateret, at værdireguleringer af investeringsejendomme skal indregnes i resultatopgørelsen, det defineres dog ikke, hvilken post disse skal indregnes under. Bestemmelserne for opstilling af resultatopgørelsen fremgår af ÅRL bilag 2. Det fremgår af 88, at virksomheder, der er omfattet af regnskabsklasse C og D, skal opstille en anlægsnote, der beskriver primoposter, årets reguleringer og ultimoposter for kostpris, opskrivninger og af- og nedskrivninger. Herunder omfattes også investeringsejendomme 54. Hvorledes anlægsaktiverne skal opdeles i grupper fremgår af ÅRL bilag 2. Heraf fremgår investeringsejendomme ikke umiddelbart. Det må dog vurderes, at disse skal opgøres i en særskilt gruppe, eftersom den regnskabsmæssige behandling heraf afviger fra andre grunde og bygninger. Virksomheder med investeringsejendomme skal i lighed med bestemmelserne for materielle anlægsaktiver oplyse om pantsætninger og sikkerhedsstillelser i forbindelse med disse 55. Således skal det oplyses, såfremt pant i investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for optagen gæld i forbindelse med køb af ejendommene. 54 ÅRL 88, stk ÅRL 21, stk. 2. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 39 af 86

44 Der var tidligere krav til, at opskrivninger på investeringsejendomme skulle bindes og præsenteres i en særskilt fond på egenkapitalen. Dette er dog for nylig ophævet, hvorfor opskrivningen nu indgår i virksomhedens frie reserver 56. Der blev ligeledes stillet krav om, at den seneste ejendomsvurdering for danske ejendomme skulle oplyses i årsrapporten. Dette krav er ligeledes ophævet ved lov RV 16 RV 16 indeholder ligeledes kravene til oplysning og præsentation, som fremgår af ÅRL. Dog suppleres der med en række krav, hvor de væsentligste gennemgås herunder. Virksomheder med investeringsejendomme skal, udover anvendt regnskabspraksis for investeringsejendomme, ligeledes oplyse om metoden til fastsættelse af dagsværdien for ejendommene. Såfremt denne værdi er skønnet på baggrund af en afkastbaseret model, skal der desuden gives oplysninger om forudsætningerne for beregningen 58. Af RV 16, afsnit 52-53, fremgår endvidere bestemmelser om, at der i forbindelse med oplysning om den anvendte regnskabspraksis skal gives oplysninger om, hvorledes omkostningsrefusioner fra lejere præsenteres og indregnes. Det fremgår klart af RV 16, afsnit 56, at investeringsejendomme skal indregnes som en særskilt post under de materielle anlægsaktiver. Dette afklarer således et eventuelt tvivlsspørgsmål i forbindelse med de bestemmelser, der fremgår af ÅRL. Af bestemmelser i forbindelse med resultatopgørelsen fremgår at følgende nævnes særskilt 59 : Lejeindtægter Værdireguleringer samt eventuelle tab og fortjenester Driftsomkostninger forbundet med ejendomme Der skal noteoplyses om dagsværdien for de ejendomme, der er værdiansat på baggrund af vurdering fra eksterne rådgivere 60. Dette er ligeledes gældende for de investeringsejendomme, der er 56 Regnskabshåndbogen 2009, side Regnskabshåndbogen 2009, side RV 16, afsnit RV 16, afsnit RV 16, afsnit 64. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 40 af 86

45 værdiansat på baggrund af afkastbaserede modeller 61. Her stilles desuden krav om oplysning af en række forudsætninger for værdiansættelsen. Endvidere anbefales det i RV 16, afsnit 67, at der gives noteoplysning om følsomheden ved fastsættelse af dagsværdien. I forlængelse af ovennævnte krav skal der i noterne ligeledes oplyses om den regnskabsmæssige værdi af ejendomme, der ikke er værdiansat på baggrund af tidligere nævnte afkastbaserede modeller 62. Desuden skal der oplyses om disse ejendommes lejeindtægter og driftsomkostninger i året. Dette for at regnskabsbrugeren nemmere kan vurdere afkastet af disse ejendomme 63. Det skal afslutningsvis nævnes, at der af RV 16, afsnit 70-71, fremgår krav om, at der i ledelsesberetningen gives mere detaljerede oplysninger med det formål at lette regnskabsbrugerens mulighed for at vurdere afkastet af ejendomme med særlige karakteristika. Umiddelbart lægger RV 16 op til, at der i forhold til ÅRL skal gives en række udvidede oplysninger omkring investeringsejendomme og forudsætningerne for værdiansættelsen. Generelt er formålet med dette at støtte regnskabsbrugerne i deres beslutninger IAS 40 Bestemmelserne for oplysning og præsentation, jf. IAS 40, fremgår af afsnit Bestemmelserne er delt op på de to værdiansættelsesmodeller, eftersom behandlingen er forskellig i de to henseender. Således gennemgås indledningsvist de bestemmelser der er fælles for modellerne og derefter bestemmelserne for hver af de to modeller. På lige fod med RV 16 skal der ifølge IAS 40, afsnit 75, oplyses om den anvendte regnskabspraksis samt metode og forudsætninger for opgørelse af en eventuel dagsværdi. Desuden skal der oplyses om, hvorvidt dagsværdien er opgjort på baggrund af en værdiansættelse fra en ekstern vurderingsmand. Der stilles ligeledes krav til oplysning om indregning af poster i resultatopgørelsen, der hidrører fra investeringsejendomme. De fælles bestemmelser er i høj grad i overensstemmelse med RV 16, hvorfor de ikke beskrives nærmere her. Der henvises til afsnit RV 16, afsnit RV 16, afsnit RV 16, afsnit 69. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 41 af 86

46 Dagsværdimodellen Af bestemmelserne for dagsværdimodellen fremgår det, at der skal opstilles en anlægsnote, der er mere detaljeret, end den der fremgår af RV Således skal tilgange eksempelvis opdeles på egenopførte ejendomme, købte investeringsejendomme og ejendomme, der er overtaget fra virksomhedssammenslutninger. Udover ovenstående skal der i tilfælde, hvor dagsværdien af en investeringsejendom ikke kan opgøres pålideligt, oplyses om følgende forhold 65 : Beskrivelse af investeringsejendommen Årsag til at dagsværdien ikke kan opgøres pålideligt Et eventuelt interval af skøn for dagsværdien Desuden skal der oplyses om yderligere forhold, såfremt der afhændes en investeringsejendom, der ikke har været indregnet til dagsværdi. Kostprismodellen På trods af at en virksomhed har valgt at måle investeringsejendomme efter kostprismodellen, skal denne fortsat oplyse om dagsværdien for ejendommene. Således opnås ingen besparelse ved valg af kostprismodellen 66. Såfremt dette ikke er muligt, skal ovenstående oplysninger om ejendommen og omstændighederne omkring opgørelsen af dennes dagsværdi ligeledes medtages. For kostprismodellen gælder det ligeledes, at der skal opstilles en detaljeret anlægsnote, hvor eksempelvis tilgange specificeres. Desuden skal der oplyses om anvendt regnskabspraksis vedrørende afskrivningssatser og brugstid, jf. IAS afsnit Delkonklusion I dette hovedafsnit er den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme blevet gennemgået. Således er bestemmelserne for definition, indregning, måling, oplysning og præsentation af investeringsejendomme blevet behandlet. Desuden ses der nærmere på bestemmelserne for 64 IAS 40, afsnit IAS 40, afsnit IAS 40, afsnit 79. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 42 af 86

47 overførsel af ejendomme til anden anvendelse samt afhændelsen af disse og forskellen mellem forbedringer og vedligeholdelse. Investeringsejendomme er indledningsvist blevet defineret som ejendomme der er opført eller erhvervet med henblik på at opnå afkast af den kapital der er investeret eller gevinst ved videresalg på længere sigt. Der afgrænses ligeledes fra domicil- og handelsejendomme. Indregning af investeringsejendomme skal foretages på overtagelsesdagen til kostpris ifølge de tre behandlede reguleringskilder. Dog gælder det for RV 16, at egenopførte ejendomme indregnes til dagsværdi, da dette beror på en overførsel fra anden anvendelse. Bestemmelserne for den efterfølgende måling af investeringsejendomme er ikke ens efter ÅRL, RV 16 og IAS 40. Således kræver ÅRL og RV 16, at virksomheden har investeringsaktivitet som hovedaktivitet for at investeringsejendomme kan måles til dagsværdi. Såfremt der er tale om investeringsaktivitet, kan virksomheden efter ÅRL vælge mellem kostprismodellen og dagsværdimodellen. RV 16 foreskriver dog, at dagsværdimodellen anvendes. IAS 40 stiller ikke krav til virksomhedens hovedaktivitet og giver mulighed at måle efter såvel kostprismodellen som dagsværdimodellen. Det må dog konkluderes, at valgfriheden i det ovennævnte nok er væsentligt begrænset, eftersom den mest retvisende model skal anvendes til målingen. Såfremt afholdte omkostninger i forbindelse med investeringsejendomme forventes at medføre en forøgelse af ejendommens fremtidige afkast eller dennes dagsværdi, kan disse aktiveres som en forbedring på ejendommen. Øvrige omkostninger skal indregnes som vedligeholdelse i resultatopgørelsen. Bestemmelserne er ens efter ÅRL, RV 16 og IAS 40. Ved afhændelse af investeringsejendomme skal den regnskabsmæssige fortjeneste eller tab herved opgøres som forskellen mellem salgsprisen og den regnskabsmæssige værdi. Denne forskel indregnes således i resultatopgørelsen. Reguleringskilderne foreskriver en række oplysninger vedrørende investeringsejendomme, heraf er RV 16 og IAS 40 mere detaljerede. Mest opsigtsvækkende er kravet i IAS 40, som foreskriver, at virksomheder, der måles investeringsejendomme til kostpris, fortsat skal oplyse om dagsværdien. Kostprismodellen er dermed ikke omkostningsbesparende for virksomheden. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 43 af 86

48 5. Metoder til opgørelse af dagsværdi Dette afsnit behandler de forskellige metoder, hvorpå dagsværdien af investeringsejendomme kan opgøres. Således gennemgås indledningsvist mulighederne, som fremgår af reguleringskilderne, og derefter to alment anerkendte afkastbaserede modeller Lovgrundlag for opgørelse af dagsværdien Af det tidligere gennemgåede afsnit 4.4 omkring den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme fremgik det af ÅRL, RV 16 og IAS 40 følgende muligheder for opgørelsen af dagsværdien for investeringsejendomme: Handelspriser fra handler der er gennemført for nyligt på ejendomme der i al væsentlighed har samme egenskaber (stand, beliggenhed, anvendelse) Handelspriser fra handler der er gennemført for nyligt på lignende ejendomme eller på tilsvarende ejendomme på mindre aktive markeder Ekstern vurderingsmands vurdering af dagsværdien Regnskabsmæssigt skøn på baggrund af afkastbaserede værdiansættelsesmodeller Umiddelbart er det mest retvisende at anvende handelspriser for tilsvarende eller lignende ejendomme til opgørelse af dagsværdien. Det er dog sjældent muligt at finde tilstrækkelig dokumentation for sådanne handler, hvorfor sekundære alternativer som afkastbaserede værdiansættelsesmodeller må anvendes. Disse har til formål at værdiansætte ejendomme på baggrund af forventningerne til det fremtidige afkast herpå. Forskellige modeller tager således mere eller mindre højde for de faktorer, der har indflydelse på værdiansættelsen. Anvendelsen af eksterne vurderingsmænd vil typisk ske for at understøtte den dagsværdi, der fastsættes på baggrund af de skøn og vurdering, der foretages af virksomheden. Således kan vurderinger fra disse eksterne eksperter ej heller understøtte opgørelsen af dagsværdien alene, da det er ledelsens ansvar at aflægge årsrapporten 67. Dog anbefales anvendelsen heraf. 67 RV 16, afsnit 35. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 44 af 86

49 I det følgende foretages en gennemgang og vurdering af to anerkendte metoder til opgørelsen af dagsværdien for en investeringsejendom. Disse tager hensyn til forskellige faktorer og er derfor anvendelige for forskellige typer af ejendomme. Gennemgangen baseres på en udgivelse fra KPMG benævnt Investeringsejendomme - indregning, præsentation og måling i årsregnskabet Den afkastbaserede metode Denne metode, som også benævnes normalindtjeningsmodellen, er mest anvendt i praksis. Således er denne forholdsvis overskuelig og anerkendt i store dele af ejendomsbranchen. Metoden vil i praksis altid være tilpasset den enkelte situation. Formålet med metoden er at opgøre dagsværdien på baggrund af det forventede driftsafkast for ejendommen i det kommende år. Dertil anvendes et forrentningskrav der fastsættes af virksomheden på baggrund af dennes risikovurdering af ejendommen. Metoden er inddelt i tre faser, som beskriver ejendommens forventede driftsafkast, fastsættelse af forrentningskravet og de tillæg og fradrag, der kan forventes at skulle korrigeres for. Faserne beskrives således i de følgende underafsnit: Fase 1 - Ejendommens forventede driftsafkast Indledningsvist skal driftsafkastet for den kommende 12 måneders periode opgøres på baggrund af den nuværende viden om ejendommen og den fremtidige anvendelse heraf. Indtægterne fratrækkes således omkostningerne for at opgøre afkastet. Der tages ikke højde for omkostninger til finansiering. Indtægter opgøres typisk på baggrund af indgåede lejekontrakter, hvor omkostninger estimeres ud fra tidligere års erfaringer med vedligeholdelse, administration og lignende. Typisk indeholdes følgende poster i opgørelsen af driftsafkastet 68 : Årlig lejeindtægt Regulering af markedsleje ud fra forventningerne hertil Skøn over årlig markedsleje for ikke-udlejede arealer Gennemsnitlige årlige vedligeholdelsesomkostninger 68 Investeringsejendomme indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side 35. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 45 af 86

50 Gennemsnitlige årlige administrationsomkostninger Skatter og afgifter samt øvrige omkostninger Der tages udgangspunkt i de indtægter, der er indgået aftale om, dog skal der, jf. ovenstående, reguleres for en eventuel ændring i markedsleje, såfremt det forventes at dette vil påvirke lejeindtægten på længere sigt. Skøn over indtægter fra uudlejede arealer må opgøres på baggrund af tidligere års erfaring og eventuelle fremtidige indikatorer herfor 69. Omkostninger til vedligeholdelse bør fastsættes på baggrund af budgettet for en længere periode, således denne kan betragtes som en konstant, der ikke har væsentlige udsving over tid. Det er vigtigt at skelne mellem vedligeholdelse og forbedringer, der medfører huslejestigninger. For sondringen herimellem henvises til den regnskabsmæssige behandling under afsnit 4.5. Administrationsomkostninger opgøres ligeledes til budgetterede omkostninger på årsbasis. Såfremt virksomhedens selv vælger at administrere ejendomme, og de direkte omkostninger hertil, såsom lønninger og lignende, kun vanskeligt kan opgøres, er der mulighed for at anvende en skønnet markedspris for administrationen 70. Der bør ved opgørelsen af øvrige omkostninger, afgifter og lignende være fokus på korrekt behandling af omkostninger, der betales af lejerne selv. Således skal dette punkt behandles ensartet i forbindelse med indtægter og omkostninger, således driftsafkastet ikke påvirkes heraf. Endvidere bør nævnes at finansieringsomkostninger som tidligere nævnt ikke bør indregnes i opgørelsen af driftsafkastet for ejendommen. Således må disse endvidere forventes at have en, om ikke direkte, så indirekte påvirkning af huslejeindtægten, eftersom denne må bero på en rentabilitetsanalyse af besiddelse af ejendommen. Det er vigtigt at understrege, at virksomhedens regnskabsmæssige resultat eller budgettet herfor ikke umiddelbart kan anvendes ved opgørelsen af driftsafkastet. Således tages der heri ikke hensyn til, at der kan være større udsving i, hvornår omkostninger til vedligeholdelse afholdes. Således bør alle omkostninger fordeles jævnt over en budgetperiode. 69 Investeringsejendomme indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side Investeringsejendomme indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side 36. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 46 af 86

51 Fase 2 - Fastsættelse af forrentningskrav Forrentningskravet påvirkes af en lang række forhold. Således er der både samfundsmæssige forhold og forskellige individuelle forhold ved ejendommen, der skal tages højde for. Af samfundsmæssige og konjunkturbetingede forhold kan følgende forhold, som behandles efterfølgende, nævnes 71 : Renteniveau Inflation og høj- eller lavkonjunktur Desuden er nogle forhold omkring ejendommen og dennes egenskaber afgørende for fastsættelsen af forrentningskravet. De væsentligste heraf er som følger 72 : Ejendommens beliggenhed Lejegarantier Lejernes bonitet Vilkår i lejekontrakten om uopsigelighed, lejeregulering m.v. Alternative anvendelsesmuligheder/sandsynlighed for genudlejning I det følgende behandles de ovennævnte forhold, der i forskellig grad kan påvirke forrentningskravet til investeringsejendommen. Indledningsvist fremgår et eksempel på, hvorledes to ejendomme med samme driftsafkast med forskellige forrentningskrav vil få to vidt forskellige dagsværdier: Ejendom 1 og Ejendom 2 har begge et forventet årligt driftsafkast på DKK Ejendom 1 har et forrentningskrav på 5 %, hvor Ejendom 2 har et forrentningskrav på 7,5 %. Nedenfor fremgår således beregning af dagsværdien før tillæg/fradrag, som behandles i afsnit Dagsværdien før tillæg/fradrag beregnes på baggrund nedenstående formel. 71 Investeringsejendomme indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side Investeringsejendomme indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side 36. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 47 af 86

52 Dagsværdi før tillæg/fradrag opgøres således 73 : Driftsafkast 100 Forrentningskrav For Ejendom 1 udgør dagsværdien før tillæg/fradrag: = For Ejendom 2 udgør dagsværdien før tillæg/fradrag: = ,5 Som det fremgår af ovenstående er der en forskel i dagsværdien før tillæg/fradrag på de to ejendomme på mere end 23 millioner kroner. Således er det altså understreget, hvor stor effekt ændringer i forrentningskravet kan have. Renteniveau Samfundets renteniveau fastsætter alt andet lige forretningskravet for investeringsejendomme. Således kan en stigende rente medvirke til et højere forrentningskrav, og en lav rente vil dermed fremkalde et lavere forrentningskrav. I praksis har den lange obligationsrente ofte indflydelse på forretningskravet 74. Det skal nævnes, at det ikke alene er renteniveauet, der er bestemmende for forrentningskravet, eftersom nogle af de andre forhold kan have større indflydelse herpå og dermed bevæge forrentningskravet i modsat retning af renteniveauet. Inflation og høj- eller lavkonjunktur Stigende inflation vil typisk være knyttet til prisudviklingen. Konjunkturudsving vil derimod påvirke efterspørgslen. Forventninger om stigning i huslejepriserne og lavere andel af ledige lejemål vil føre til, at investorer accepterer en lavere forrentning 75. Dermed vil værdien af ejendomme også stige, hvorimod lavkonjunktur medfører faldende huslejeniveau og værdifald på ejendomme. 73 Investeringsejendomme - indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side Investeringsejendomme - indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side Investeringsejendomme - indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side 36. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 48 af 86

53 Ejendommens beliggenhed Som det er tilfældet i den øvrige del af ejendomsmarkedet, vil en investeringsejendoms beliggenhed naturligvis påvirke muligheden for at udleje ejendommens lejemål. Desuden er der større sandsynlighed for lejestigninger. Dette påvirker således forrentningskravet. Det er ikke muligt at udtale sig generelt om den fordelagtige beliggenhed af en investeringsejendom. Således kan der være vid forskel på den mest fordelagtige beliggenhed for kontorejendomme og industriejendomme. Således kan ejendomstypen også have stor indflydelse på forrentningskravet. Det ses ofte at ejendomme med dårlig beliggenhed, henset til ejendommens anvendelsesmuligheder, vil være mere følsomme over for konjunktursvingninger 76. Lejegarantier Lejegarantier giver ofte en større sikkerhed for investeringsejendommens fremtidige afkast, hvorfor forrentningskravet hertil ikke vil være så højt i disse tilfælde. Det modsatte er naturligvis tilfældet, hvis der ikke er sådanne garantier. Lejernes bonitet En lejers omdømme kan ofte påvirke forrentningskravet. Såfremt der er høj sandsynlighed for, at disse betaler i fremtiden, er der mulighed for at forrentningskravet på en sådan ejendom løbende vil falde. Omvendt kan dårlige lejere, som ikke vurderes at kunne betale huslejen, medføre stigende forrentningskrav, eftersom der er større usikkerhed forbundet med udlejningen. Vilkår i lejekontrakter om uopsigelighed, lejeregulering m.v. Særlige kontraktvilkår kan påvirke de øvrige forhold, der er med til at fastsætte forrentningskravet. Lange kontraktperioder uden mulighed for opsigelse sikrer således til dels et fast afkast af ejendommen, og kravet til forrentningen vil således ikke være så højt, som når der er tale om kortere lejeperioder Investeringsejendomme - indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side Investeringsejendomme - indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side 37. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 49 af 86

54 Det skal dog også tages i betragtning, at udlejer i tilfælde af lange opsigelsesperioder ikke kan råde frit over ejendommen og dermed anvende denne til alternative formål. Dette kan således omvendt forhøje forrentningskravet. Alternative anvendelsesmuligheder Såfremt en ejendom er specialindrettet til særlige forhold, er der større udfordringer forbundet med at anvende denne til andre formål. Desuden kan begrænsende lovgivning i form af eksempelvis lokalplaner virke hæmmende på muligheden for anden anvendelse. Sådanne forhold vil ofte forhøje forrentningskravet, eftersom mulighederne for genudlejning er begrænsede. Af ovenstående kan ligeledes udledes, at ejendomme, der har mange anvendelsesmuligheder, ofte vil have et lavere forrentningskrav, eftersom det er nemmere at genudleje disse Fase 3 - Tillæg og fradrag Når der på baggrund af det opgjorte driftsafkast og forrentningskravet, som er gennemgået i henholdsvis afsnit og 5.2.2, er beregnet en foreløbig dagsværdi for investeringsejendommen, skal der efterfølgende tages højde for en række korrektioner. De væsentligste heraf er således 78 : Fradrag for tab af lejeindtægter på ikke udlejede arealer Fradrag for periode indtil regulering af markedsleje Fradrag for udgifter til udskudte vedligeholdelsesarbejder Fradrag for udgifter til klargøring af uudlejede lokaler Tillæg for kapitaliseret værdi af renteindtægt af modtagne lejerdeposita m.v. Tab af lejeindtægter på ikke udlejede arealer Det blev i den første fase af den afkastbaserede metode klarlagt, at lejeindtægter af uudlejede arealer skulle indregnes i driftsafkastet. Således skal der nu afslutningsvis korrigeres for denne fiktive lejeindtægt frem til det tidspunkt, hvor det forventes, at lejemålet vil blive genudlejet. Dette vil typisk blive baseret på skøn, såfremt der ikke allerede foreligger lejekontrakter. 78 Investeringsejendomme - indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side 38. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 50 af 86

55 Periode indtil regulering af markedsleje Såfremt man ved opgørelse af driftsafkastet for investeringsejendommen vælger at regulere til markedslejen skal der korrigeres herfor i fase 3. Korrektionen skal svare til forskellen mellem markedslejen og den reducerede leje i den aktuelle periode 79. Årsager til sådanne forskelle kan findes i afslag i huslejen som et intro-tilbud til nye lejere. Udskudte vedligeholdelsesarbejder Eftersom der i fase 1 foretages en opgørelse over de gennemsnitlige årlige omkostninger til vedligeholdelse, skal der korrigeres for væsentlige udsving heri. Således skal der tages fradrag for nærstående større udskudt vedligeholdelse 80. Dog skal der naturligvis også tillægges værdi for større vedligeholdelsesarbejder, der forventes at have en længere levetid. Der gøres opmærksom på, at der fortsat skal foretages sondringer mellem forbedringer og vedligeholdelse, således disse begreber ikke overlapper hinanden og dagsværdien af ejendommen påvirkes på et forkert grundlag. Klargøring af uudlejede lokaler Såfremt uudlejede lokaler kræver større renovationsarbejder, for at disse kan blive anvendelige, skal dette fradrages dagsværdien. Således vil disse lokaler leve op til de forventninger, hvorpå beregningen af driftsafkastet er baseret på, hvor det forventes, at uudlejede lokaler vil kunne udlejes i nærmere fremtid. Renteindtægter af lejerdeposita m.v. Tilgodehavender vedrørende løbende renteindtægter på deposita bør tillægges dagsværdien. Dette begrundes i, at det er ejeren der modtager renteindtægten på forfaldstidspunktet. Dette gælder ligeledes for øvrige tilgodehavender hos lejere 81. Der skal i konkrete tilfælde foretages en tilbagediskontering af tilgodehavende renteindtægter for at finde frem til kapitalværdien heraf. 79 Investeringsejendomme - indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side Investeringsejendomme - indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side Investeringsejendomme - indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side 39. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 51 af 86

56 Opgørelse af dagsværdien ved den afkastbaserede metode I forbindelse med gennemgangen af den afkastbaserede metodes tre faser er det konstateret, at dagsværdien kan opgøres på baggrund af et forventet driftsafkast, virksomhedens forrentningskrav og en række tillæg og fradrag i forhold til en beregnet dagsværdi. Driftsafkastet beregnes på baggrund af de lejeindtægter, der er indgået kontrakt om samt forventet markedsleje for uudlejede arealer. Dette beløb reduceres med en række omkostninger i forbindelse med bl.a. vedligeholdelse og administration. Disse omkostninger baseres på budgetterede tal, som er fordelt over en årrække for at sikre et ensartet omkostningsniveau. Forrentningskravet opgøres med udgangspunkt i markedsrenten. Herfra foretages en række tillæg og fradrag i forbindelse med forskellige fordele og risici forbundet med den specifikke ejendom og forhold omkring udlejningen af denne. Ovennævnte driftsafkast divideres med forrentningskravet for at få en foreløbig dagsværdi. Afslutningsvis foretages der en række korrektioner for afvigelser i forbindelse med opgørelsen af driftsafkastet. Dette være sig urealiserede lejeindtægter på uudlejede arealer som udskudte vedligeholdelsesarbejder og forskydninger i forhold til markedslejen. Den foreløbige dagsværdi, som er nævnt ovenfor, korrigeres således for denne type forskydninger, hvilket resulterer i en endelig markedsværdi af ejendommen. Umiddelbart er der ligeledes en række skattemæssige forhold, såsom skattemæssige afskrivninger, der kan have indflydelse på opgørelsen af dagsværdien. Disse behandles dog, jf. afgrænsningen under afsnit 2.3, ikke i denne afhandling Vurdering af den afkastbaserede metode Metoden er simpel og kan således anvendes af langt de fleste aktører på markedet for investeringsejendomme. Dog kræver metoden, at der er tale om ejendomme, som er forholdsvis forudsigelige i deres drift og udvikling 82. Dermed sagt, at modellen ikke umiddelbart egner sig til ejendomme, der er under en større udvikling, og som eksempelvis gennem større moderniserin- 82 Investeringsejendomme - indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side 34. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 52 af 86

57 ger i høj grad vil kunne udvide sit indtægtspotentiale. Således kræves en forholdsvis indskrænket budgetperiode for at kunne opgøre dagsværdien pålideligt ud fra den afkastbaserede metode. Umiddelbart lægger den afkastbaserede metode op til, at forrentningskravet skal kunne opgøres forholdsvis præcis. Eksemplet i afsnit viser således, hvor stor indflydelse forrentningskravet, og små udsving heri, har på den endelige dagsværdi af investeringsejendommen. Det er derfor vigtigt at have tilstrækkelig dokumentation for de skøn, der foretages i forbindelse med fastsættelsen heraf DCF-modellen I visse tilfælde kan der være behov for, at den valgte metode til opgørelse af dagsværdien tager højde for en længere budgetperiode. DCF-modellen baserer sig på den tilbagediskonterede værdi af en række forventede fremtidige pengestrømme. Således kan tidshorisonten forlænges, og det er muligt at tage højde for større udsving i et forventet afkast af den investerede kapital. Umiddelbart arbejder modellen med en tidshorisont på 5-10 år 83. Indledningsvist opgøres de forventede pengestrømme for hvert år i budgetperioden samt den efterfølgende periode, som omtales terminalperioden. Denne vurderes at være en periode med uændret udvikling eller almindelig vækst i forhold til den foregående budgetperiode. Nutidsværdien af disse fremtidige pengestrømme opgøres således med baggrund i en forrentningssats, der er korrigeret for eventuelle risici. De tre elementer behandles i de næste underafsnit, hvorefter opgørelsen af dagsværdien efter DCF-modellen forklares Frie pengestrømme fra budgetperioden Først skal de frie pengestrømme for hvert år i budgetperioden opgøres på baggrund af et detaljeret budget. Heri indregnes lejeindtægter, omkostninger til drift og administration, betalbare skatter, ændringer i nettoarbejdskapitalen og nettoinvesteringer i fast kapital. Eksempel på opgørelse af de frie pengestrømme for et budgetår fremgår således herunder 84, hvorefter de enkelte elementer gennemgås. 83 Investeringsejendomme - indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side Investeringsejendomme - indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side 42. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 53 af 86

58 Lejeindtægter - Driftsomkostninger og administration Driftsresultat før renter og skat - Betalbar skat Bruttodriftsresultat før renter efter skat +/- Ændringer i nettoarbejdskapital +/- Nettoinvesteringer i fast kapital Frie pengestrømme for budgetåret Der foretages i den indledende budgetperiode en detaljeret budgettering over de frie pengestrømme for hvert år på baggrund af ovenstående eksempel. Dette er nødvendigt for at tage højde for den udvikling, den pågældende investeringsejendom er i. Længden af budgetperioden fastlægges således på baggrund af nuværende eller fremtidige væsentlige ændringer i ejendommens udvikling og vækst. Dermed går perioden frem til tidspunktet, hvor de frie pengestrømme fra ejendommen stabiliseres. Den efterfølgende periode behandles som terminalperioden. Lejeindtægter opgøres på baggrund af de forventede udlejninger med regulering for forventede stigninger i forhold til markedslejen. Der skal ligeledes reduceres for forventede uudlejede arealer, hvorpå der ikke indgår husleje 85. Driftsudgifter til vedligeholdelse, administration, skatter og afgifter samt øvrige omkostninger forbundet direkte med ejendommen skønnes på baggrund af tidligere års erfaring hermed 86. Desuden skal der naturligvis foretages indregning af kendte fremtidige forhold, der påvirker driftsomkostningerne. Den betalbare skat opgøres på baggrund af driftsresultatet før renter og den gældende selskabsskatteprocent på 25 %. Der skal ligeledes tages højde for eventuelle skattemæssige afskrivninger, hvilket dog henset til afhandlingens afgræsning i afsnit 2.3 ikke behandles yderligere. Der skal afslutningsvis tages højde for ændringer i nettoarbejdskapitalen, som består af ikkerentebærende omsætningsaktiver og gæld. Således tages der højde for forskydningen i balanceposter, som påvirkes af driften og ligeledes påvirker de frie pengestrømme. Såfremt der foretages 85 Investeringsejendomme - indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side Investeringsejendomme - indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side 43. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 54 af 86

59 forbedringer eller tilbygninger til ejendomme, skal dette ligeledes fradrages bruttodriftsresultatet før renter og efter skat. Dette grundet en negativ effekt på de frie pengestrømme Frie pengestrømme fra terminalperioden Terminalperioden, som kommer efter budgetperioden, er karakteriseret af konstante pengestrømme, dog eventuelt med forholdsvis beskeden konstant vækst. Således skal driftsresultatet herfor opgøres med mere fokus på de langsigtede forventninger til indtægter og omkostninger for de pågældende ejendomme 87. Normaliseringen af de frie pengestrømme i terminalperioden er vigtig, således der ikke medtages omkostninger, der beror på enkeltstående tilfælde. Der bør således tages udgangspunkt i de forventede gennemsnitlige årlige omkostninger i den periode, der ligger efter budgetperioden. Det er ved skøn over de fremtidige lejeindtægter vigtigt at skelne mellem hvilken type ejendom der er tale om, eftersom nogle ejendomme bevæger sig i takt med den generelle prisudvikling, hvor andre ejendomme har en væsentligt lavere vækst i lejeindtægten. Da terminalperioden stadig har stor indflydelse på den dagsværdi der opgøres, er det fortsat vigtigt, at det budgetterede driftsresultatet kan opgøres uden væsentlig usikkerhed. Desuden er det ikke altid nemt at gennemskue, hvorledes ændringer af forudsætningerne for terminalperioden kan påvirke dagsværdien af investeringsejendommen. Dette kommenteres yderligere i forbindelse med vurderingen af DCF-modellen i afsnit Fastlæggelse af forrentningssats Forrentningssatsen, som også benævnes diskonteringsfaktoren, opgøres til dels i lighed med forrentningskravet for den afkastbaserede metode. Der vil dog være punkter i diskonteringsfaktoren for DCF-modellen, som er mere detaljerede og afviger herfra, hvilket gennemgås i det følgende. DCF-modellen anvender begrebet WACC eller vejede gennemsnitlige kapitalomkostninger. Ved dette begreb tages der således højde for de forskellige forrentningskrav, der er hos virksomhedens ejere og de eksterne långivere, der samlet repræsenterer virksomhedens finansiering Investeringsejendomme - indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side Investeringsejendomme - indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side 44. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 55 af 86

60 WACC kan opgøres på baggrund af følgende formel 89 : WACC = ( 1 T ) r G /( G + EK) + r EK / G( G EK) G E + I ovenstående formel gælder følgende definitioner: G EK r G r E T = markedsværdi af gæld (eksterne långivere) = markedsværdi af egenkapital (ejere) = afkastkrav til gæld = afkastkrav til egenkapital = selskabsskatteprocent Af ovenstående fremgår det således, at afkastkravet til gælden, som vil være den rente, der betales, kan fradrages skattemæssigt, hvorfor den aktuelle selskabsskatteprocent reducerer denne. Afkastkravet til egenkapitalen opgøres på lige fod med principperne i den afkastbaserede metode gennemgået i afsnit 5.2.2, dog opgøres forrentningssatsen efter DCF til løbende priser, hvor der i forrentningskravet efter den afkastbaserede metode indregnes prisudvikling Opgørelsen af dagsværdien efter DCF-modellen Efter opgørelsen af de frie pengestrømme for såvel budgetperioden som terminalperioden samt fastlæggelse af forrentningssatsen er det nu muligt at beregne dagsværdien af ejendommen. Der foretages således en beregning af nutidsværdien for de frie pengestrømme for de enkelte budgetår, og efterfølgende en beregning af nutidsværdien for den efterfølgende terminalperiode som en uendelig annuitet 91. Der er mulighed for at indregne en konstant vækstrate i beregningen af nutidsværdien af terminalperioden. De videre omstændigheder ved beregningen af dagsværdien efter DCF-modellen gennemgås ikke nærmere i afhandlingen. Der henvises således til bilag 1 i udgivelsen Investeringsejendomme - indregning, præsentation og måling i årsregnskabet af KPMG. 89 Investeringsejendomme - indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side Investeringsejendomme - indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side Investeringsejendomme - indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side 50. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 56 af 86

61 Vurdering af DCF-modellen DCF-modellen giver en virksomhed mulighed for at tage højde for væsentlig udvikling i en ejendoms afkastmuligheder. Således indregnes forhold, der forventes at indtræffe inden for en given budgetperiode, hvor ejendommens omfang og afkast forventes at blive udsat for vækst. Der tages ligeledes højde for visse skattemæssige forhold i opgørelsen af dagsværdien 92. Omvendt er DCF-modellen ikke fordelagtig i det omfang, der ligger væsentlig usikkerhed til grund for de fastsatte skøn. Eftersom der budgetteres længere ud i fremtiden end ved den afkastbaserede metode og desuden skønnes om større ændringer i ejendommens drift, kan der være stor usikkerhed forbundet hermed. Det er således vigtigt, at skøn over fremtidige hændelser udelukkende foretages med en vis grad af sikkerhed for øje. Det må på baggrund af ovenstående vurderes, at anvendelse af DCF-modellen er mest anvendelig ved ejendomme, hvor driften udsættes for væsentligste ekstraordinære forhold i løbet af den kommende periode. Påvirkningen af pengestrømmene af såvel udsving i huslejeindtægter som planlagte forbedringer eller vedligeholdelsesarbejder kan således påvirke dagsværdien af den pågældende investeringsejendom. Dog bør skøn over fremtidige hændelser foretages på baggrund af konkret dokumentation for at sikre, at usikkerheden ikke bliver for høj. Ved investeringsejendomme, der ikke har væsentlige udsving, er der ingen grund til at anvende DCF-modellen, eftersom denne er mere teknisk kompliceret end den afkastbaserede metode. Dette ses specielt ved opgørelsen af forrentningssatsen Delkonklusion I dette afsnit er opgørelsen af dagsværdien for investeringsejendomme blevet gennemgået og metoder for opgørelsen vurderet. Der er indledningsvist redegjort for lovgrundlaget for opgørelsen af dagsværdien, hvorpå det kan konkluderes, at der ofte vil opstå situationer, hvor virksomheder med investeringsejendomme er nødsaget til at opgøre dagsværdien herfor ud fra et regnskabsmæssigt skøn på baggrund af afkastbaserede værdiansættelsesmodeller. Således vil der ofte opstå situationer, hvor det ikke er muligt at indhente handelspriser fra nyligt gennemførte ejendomshandler, der har samme egenskaber. 92 Investeringsejendomme - indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, side 45. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 57 af 86

62 Den afkastbaserede metode, som også kaldes normalindtjeningsmetoden, er en af de mest udbredte modeller til opgørelsen af dagsværdien af investeringsejendomme. Dette primært fordi den er forholdsvis ukompliceret og kan anvendes på forskellige typer af ejendomme. Metoden foreskriver, at der gennem tre faser skal opgøres et forventet årligt driftsafkast, fastsættes et forrentningskrav og korrigeres for en række tillæg og fradrag. Eftersom der tages udgangspunkt i et års drift, er det vigtigt, at der ikke kommer væsentlige afvigelser hertil. Desuden skal forrentningskravet og grundlaget herfor overvejes nøje, da mindre udsving kan føre til store forskelle i den opgjorte dagsværdi. Således er metoden ikke anvendelig til ejendomme, der går gennem en større udvikling, men fokuserer primært på relativt ukomplicerede forhold. Såfremt en investeringsejendom gennemgår en udvikling med stor vækst, eventuelt gennem større udvidelser eller forbedringer af ejendommen, er det nødvendigt at tage hensyn til denne ændring i værdiansættelsen af ejendommen. DCF-modellen beregner nutidsværdien af de frie pengestrømme fra en fastlagt budgetperiode, hvor der kan være udsving i afkastet eller andre særlige forhold, der skal tages i betragtning. Dertil lægges nutidsværdien af en efterfølgende terminalperiode, der beregnes som en uendelig annuitet. Beregning af nutidsværdien foretages med en forrentningssats, der tager hensyn til såvel ejeres som eksterne långiveres afkastkrav. Desuden tages der hensyn til visse skattemæssige forhold. DCF-modellens svaghed er, at dagsværdien baseres på en række skøn over en forholdsvis lang tidsperiode. Således er det afgørende, at der er tilstrækkelig dokumentation for disse budgetter og de tilhørende forudsætninger. På baggrund af ovenstående kan det konkluderes, at anvendelsen af afkastbaserede værdiansættelsesmodeller medfører en lang række regnskabsmæssige skøn, hvorfor pålideligheden af disse data kan diskuteres. Således er det vigtigt for virksomhederne, der anvender disse, at argumentere for de valg der træffes omkring skøn over tid og fastsættelse af krav til forrentning. Der er desuden mulighed for at supplere med beregninger, der viser hvor følsom dagsværdien er over for ændringer i forudsætninger for beregningen heraf. Afslutningsvis er der selvfølgelig mulighed for, at virksomhederne kan understøtte deres beregninger med eksterne vurderinger. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 58 af 86

63 6. Analyse af årsrapporter I dette afsnit vil anvendelsen af den nuværende lovgivning for investeringsejendomme i et antal årsrapporter blive analyseret og vurderet. Således foretages en gennemgang af hvilken regnskabspraksis virksomhederne anvender til indregning, måling og præsentation af investeringsejendomme. Desuden vil de valgte metoder til opgørelse af en eventuel dagsværdi af investeringsejendomme blive gennemgået og vurderet. Dette vil for hver af virksomhederne udmønte sig i en vurdering af den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme henset til den nuværende lovgivning og kravet om et retvisende billede i årsrapporten. Der er udvalgt seks tilnærmelsesvis tilfældige årsrapporter, hvori der indgår investeringsejendomme. Virksomhederne, der aflægger disse årsrapporter, tilhører regnskabsklasse B, C og D, hvorfor der er tale om forskellige bestemmelser, der skal overholdes. Der foretages dog ingen sammenligning heraf, men kun konkrete vurderinger af, hvorledes lovgivning anvendes i de konkrete tilfælde. Der er bevidst udvalgt årsrapporter, der vedrører hele eller dele af kalenderåret 2008 for at vurdere påvirkningen af den i afsnit 2 beskrevne finansielle krise, der er opstået i denne periode. Således vurderes årsrapporter før denne periode ikke relevante. De udvalgte virksomheder udgør ikke en repræsentativ stikprøve på den samlede population af virksomheder, der besidder investeringsejendomme. Der kan således ikke på baggrund af det udvalgte datagrundlag konkluderes på den samlede population, men blot på tendensen for den udvalgte stikprøve. Det må dog formodes, at den regnskabspraksis, der anvendes af de udvalgte virksomheder, umiddelbart kan anvendes af andre virksomheder der besidder investeringsejendomme, såfremt der ikke er tale om særlige enkeltstående tilfælde, der gør dette muligt. I afsnittets delkonklusion følges der op på en eventuel tendens i analysen af det udvalgte datagrundlag, og hvorvidt regnskabspraksis er tilgængelig for andre virksomheder ASGAARD Group A/S For ASGAARD Group A/S anvendes deres årsrapport for 2007/08. Denne behandler således perioden fra 1. oktober 2007 til 30. september Virksomheden tilhører regnskabsklasse D og aflægger årsrapport efter bestemmelserne i IFRS. Dette fremgår af årsrapportens side 33. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 59 af 86

64 Anvendt regnskabspraksis Af årsrapportens side 41 fremgår det, at virksomheden definerer investeringsejendomme efter bestemmelserne herfor i IAS 40. Det fremgår ligeledes, at investeringsejendomme ved første indregning måles til kostpris og efterfølgende reguleres til dagsværdi, hvilket også er i overensstemmelse med IAS 40. Det samme gør sig gældende for de foretagne dagsværdireguleringer, som indregnes i resultatopgørelsen, hvor det endvidere fremgår det, at dagsværdien af investeringsejendomme revurderes på årlig basis. Tidligere har investeringsejendomme fremgået af en særskilt linje i balancen under materielle anlægsaktiver. I regnskabsåret er disse dog, jf. note 17 på side 58, overført til domicilejendomme. Eftersom denne overførsel ikke kommenteres yderligere, må det vurderes, at ejendommene eventuelt ikke længere opfylder definitionen af investeringsejendomme, som er behandlet i denne afhandlings afsnit 4.2. Det bør nævnes, at overførslen korrekt sker til dagsværdi efter bestemmelserne herfor, som er gennemgået i denne afhandlings afsnit Metode til opgørelse af dagsværdi Af årsrapporten for ASGAARD Group A/S fremgår følgende vedrørende dagsværdien 93 : Ejendommenes dagsværdi revurderes årligt på baggrund af ejendommens budgetterede driftsresultater, opgjort med udgangspunkt i lejen, således som den kan opgøres ved udgangen af regnskabsåret. Tomme lejemål er medregnet til skønnet genudlejningsværdi med fradrag af 25 %. Det vurderes ud fra ovenstående sparsomme oplysninger, at der er tale om den afkastbaserede metode, der er gennemgået i denne afhandlings afsnit 5.2. Der nævnes dog ikke yderligere, der understøtter dette. Dog nævnes intet om forudsætninger såsom frie pengestrømme, hvorfor DCFmodellen som udgangspunkt må være udelukket. Af ledelsesberetningen i årsrapporten, som fremgår af side 7-22, fremgår en række risici forbundet med den nuværende finansielle krise, som startede i Her nævnes eksempelvis, at forrentningskravet for ejendomme må forventes at stige i 2009 som følge af forhøjede risikotillæg i 93 Årsrapport for 2007/08 for ASGAARD Group A/S, side 41. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 60 af 86

65 forbindelse med investeringen heri. Således må det vurderes, at virksomheden har taget højde for disse forhold i forbindelse med opgørelsen af dagsværdien af investeringsejendomme Vurdering af regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme På trods af sparsomme oplysninger i årsrapporten for ASGAARD Group A/S vurderes det, at den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme overholder den gældende lovgivning. Desuden skal det bemærkes, at investeringsejendomme i 2007/08 overføres til domicilejendomme, eventuelt grundet en anden definition af ejendommene fremadrettet. ASGAARD Group A/S redegør for nogle forudsætninger, der lægger op til brug af den afkastbaserede model. Der kommenteres ikke på, hvorvidt der anvendes eksterne rådgivere i forbindelse med opgørelsen af dagsværdien. Det må dog forventes af en virksomhed i regnskabsklasse D, at der foreligger begrundet argumentation for forudsætningerne for dagsværdien. Således kommenteres der ligeledes i ledelsesberetningen på faktorer ved den finansielle krise, som har indflydelse på dagsværdien af virksomhedens ejendomme ATP Ejendomme A/S For ATP Ejendomme A/S anvendes deres årsrapport for Denne behandler således perioden fra 1. januar til 31. december Virksomheden tilhører regnskabsklasse C og aflægger årsrapport efter ÅRL s bestemmelser herfor. Dette fremgår af årsrapportens side Anvendt regnskabspraksis Det fremgår af årsrapportens side 14, at investeringsejendomme måles til dagsværdi, hvilket er i overensstemmelse med ÅRL, eftersom virksomhedens hovedaktivitet, der fremgår af ledelsesberetningen på side 9, må vurderes at være investeringsaktivitet og administrationen af de ejendomme, der investeres i. Ligeledes fremgår det, at dagsværdireguleringen af investeringsejendomme indregnes på særskilt linje i resultatopgørelsen, hvilket lever op til bestemmelserne herfor. Dette gør sig også gældende for andre indtægter og omkostninger vedrørende investeringsejendomme. Endvidere sondres der mellem begreberne forbedring og vedligeholdelse, som ligeledes behandles efter den gældende lovgivning, der er gennemgået i afsnit 4.5. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 61 af 86

66 Investeringsejendomme fremgår af en særskilt linje i balancen, på årsrapportens side 16. Således fremgår der også af note 2 i årsrapporten en særskilt anlægsnote for ejendommene. Af egenkapitalopgørelsen på side 18 fremgår det fortsat, at det nettoopskrivningen på investeringsaktiver er bundet i særlig pulje. Dette skyldes, at lovændringen, der fjerner denne binding på egenkapitalen, først træder i kraft for regnskabsår, der påbegynder efter 1. september Metode til opgørelse af dagsværdi Det fremgår af selskabets regnskabspraksis 95, at dagsværdien af investeringsejendomme opgøres på baggrund af en afkastbaseret model, der tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter ved fuld udlejning. Herfra fratrækkes således omkostninger til administration og vedligeholdelse. Herefter korrigeres der således for ikke-udlejede arealer og andre forhold. Virksomheden anvender en ekstern vurderingsmands bedømmelse af markedsniveauet for afkastsatser. Af ovenstående må det udledes, at virksomheden anvender den afkastbaserede metode, der er beskrevet i denne afhandlings afsnit 5.2. Således opgøres indledningsvist driftsafkastet for ejendommene, hvilket divideres med en forventet afkastsats og reguleres for konstante forskelle såsom ikke-udlejede arealer samt deposita og forudbetalt leje. Der kan således ikke umiddelbart udledes noget forrentningskrav, som dog på side 9 oplyses at være steget. Umiddelbart vurderes det fornuftigt, at bruge eksterne rådgivere i forbindelse med fastsættelse af forrentningskravet på investeringsejendomme. Således stemmer denne sats overens med, hvad der kan forventes i markedet. Hvorvidt denne sats lever op til forventningerne til afkastet på ejendommen er dermed en anden og mere sekundær problemstilling. Det vurderes, at virksomheden har taget højde for de ændringer, den finansielle krise i 2008 har medført. Således omtales denne i ledelsens beretning 96. Her omtales det, at investorer har større krav til afkastet af ejendommene, primært begrundet i en øget risikopræmie. Endvidere er virksomheden opmærksom på forøgede driftsmæssige risici, eksempelvis i forbindelse med lejeres evne og vilje til at betale huslejen. I forbindelse med ledelsens beretning oplyses der endvidere om, hvor stor indvirkning en stigning i forrentningskravet vil have. 94 Regnskabshåndbogen 2009, side Årsrapport for 2008 for ATP Ejendomme A/S, side Årsrapport for 2008 for ATP Ejendomme A/S, side Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 62 af 86

67 Afslutningsvis skal det nævnes, at virksomheden ligeledes oplyser, at det forventes, at afkastkravet fra investorer vil stige i Dette ligeledes på baggrund af den nuværende finansielle krise. Det vurderes således, at virksomheden oplyser tilstrækkeligt om eventuel usikkerhed ved opgørelsen af dagsværdien på investeringsejendomme og markedet herfor Vurdering af regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Det vurderes på baggrund af ovenstående, at ATP Ejendomme A/S overholder den gældende lovgivning for investeringsejendomme, der fremgår af ÅRL. Således måles disse til dagsværdi på statusdagen. Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. ATP Ejendomme A/S anvender en af de anerkendte metoder, som er beskrevet i denne afhandlings afsnit 5.2. Anvendelsen af eksterne rådgivere i forbindelse med forrentningskravet må vurderes at styrke det retvisende billede i forhold til en korrekt opgørelse af dagsværdien. Desuden præsenterer virksomheden i sin ledelsesberetning en række følsomhedsberegninger, som viser effekt af ændrede forudsætninger. Virksomhedens ledelses beskriver i dennes beretning de umiddelbare forudsætninger for opgørelsen af dagsværdien, og hvordan disse er ændret som følge af den nuværende finansielle krise. Desuden kommenteres det, at markedsværdien for investeringsejendomme er faldet grundet øgede forrentningskrav fra investorerne på ejendomsmarkedet. Således vurderes det, at der er taget højde for de forhold, der er væsentlige at fokusere på i forbindelse med opgørelsen af dagsværdien for investeringsejendomme DADES A/S For DADES A/S anvendes deres årsrapport for 2007/08. Denne behandler således perioden fra 1. juli 2007 til 30. juni Virksomheden tilhører regnskabsklasse C og aflægger årsrapport efter ÅRL s og RV s bestemmelser herfor. Dette fremgår af årsrapportens side Anvendt regnskabspraksis I henhold til de bestemmelser der fremgår af ÅRL og RV 16, måles investeringsejendomme til en skønnet dagsværdi 97. Således opgøres denne på baggrund af en afkastbaseret model. I forbin- 97 Årsrapport for 2007/08 for DADES A/S, side 28. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 63 af 86

68 delse med den anvendte regnskabspraksis redegøres, der ligeledes for sondringen mellem forbedring og vedligeholdelse. Dette stemmer i al væsentlighed overens med bestemmelserne, som er gennemgået i afsnit 4.5 af denne afhandling. Værdireguleringer til dagsværdi føres i resultatopgørelsen på særskilt post 98. Dette er ligeledes tilfældet for realiserede tab/fortjeneste ved salg af investeringsejendomme. Desuden fremgår huslejeindtægter fra investeringsejendomme og driftsomkostninger af resultatopgørelsen. Af balancen på side 35 i årsrapporten fremgår investeringsejendomme som en særskilt gruppe under de materielle anlægsaktiver. Således er der også i note 5 opstillet særskilt anlægsnote herfor. Desuden kan det af egenkapitalnoten på årsrapportens side 37 udledes, at dagsværdireguleringer korrekt bindes på egenkapitalen, som det også er tilfældet i årsrapporten for ATP Ejendomme A/S, som er gennemgået i afsnit Metode til opgørelse af dagsværdi Af virksomhedens regnskabspraksis for investeringsejendomme kan det udledes, at der anvendes en model, der baserer sig på nutidsværdien af en række fremtidige frie pengestrømme. Der er således tale om en DCF-model, som er gennemgået i denne afhandlings afsnit 5.3. Virksomheden beskriver i den indledende del af årsrapporten forudsætningerne for opgørelsen af dagsværdien for investeringsejendomme 99. Heraf fremgår det således, at DCF-modellen baserer sig på en budgetperiode, der strækker sig over ti år. I forbindelse med opgørelsen af afkastkravet for ejendommene nævnes der en række faktorer, såsom pristalsregulering, tomgang, indretning og uforudsete omkostninger, der kan have væsentlig indflydelse herpå. Således tages der også højde for sådanne forhold. Af ledelsesberetningen på side 6-7 fremgår det, at virksomheden har justeret afkastkravet på erhvervsejendomme henset til bl.a. et stigende renteniveau. Virksomheden kommenterer afslutningsvis i ledelsesberetningen, at det vurderes, at dagsværdien for virksomhedens ejendomme ligger i den lave ende i forhold til aktuelle handelspriser for til- 98 Årsrapport for 2007/08 for DADES A/S, side Årsrapport for 2007/08 for DADES A/S, side Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 64 af 86

69 svarende ejendomme på aktive markeder. Således vurderes dagsværdien opgjort forsvarligt henset til den nuværende markedssituation Vurdering af regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Det vurderes på baggrund af ovenstående, at DADES A/S overholder den gældende lovgivning for investeringsejendomme, der fremgår af ÅRL og RV 16. Således måles disse til dagsværdi på statusdagen. Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Der er desuden taget højde for de væsentligste oplysningskrav og desuden sondret mellem begreberne forbedring og vedligeholdelse. DADES A/S anvender DCF-modellen til opgørelsen af dagværdien for investeringsejendomme. Således må det vurderes, at der er tale om ejendomme, der gennemgår en udvikling, der kræver en mere kompliceret model end normalindtjeningsmetoden. Virksomheden anvender ikke umiddelbart eksterne rådgivere til understøttelse af deres opgjorte dagsværdier. Dog må det vurderes, at en virksomhed af denne størrelse eventuelt har ansat folk med tilstrækkelig ekspertise til at understøtte dagsværdierne i forhold til de gældende markedsforhold. Således oplyser virksomheden også gennemgående, hvorledes forskellige faktorer kan påvirke opgørelsen af dagsværdien. Henset til at ledelsesberetningen i årsrapporten for DADES A/S kommenterer forskellige forhold omkring den finansielle krise, som kan påvirke værdiansættelsen af ejendomme, må det vurderes, at virksomheden tager dette med i sine overvejelser i forbindelse med fastsættelse af de forudsætninger, der ligger til grund for opgørelse af dagsværdien Essex Invest Holding A/S For Essex Invest Holding A/S anvendes årsrapporten for 2007/08. Denne behandler således perioden fra 1. oktober 2007 til 30. september Virksomheden tilhører i lighed med ATP Ejendomme A/S og DADES A/S regnskabsklasse C og aflægger årsrapport efter ÅRL s bestemmelser herfor. Dette fremgår af årsrapportens side Anvendt regnskabspraksis Essex Invest Holding A/S måler investeringsejendomme til markedsværdi på baggrund af en årlig revurdering af hver ejendom, jf. årsrapportens side 11. Dette er i overensstemmelse med be- Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 65 af 86

70 stemmelserne, der fremgår af ÅRL. Dette begrundes i, at hovedaktiviteten, som fremgår af side 6, må vurderes at være investeringsaktivitet, som ÅRL stiller krav om. Det oplyses også, at der ikke afskrives på ejendommene, som følge af målingen til markedsværdi. Desuden fremgår det, at dagsværdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen. Virksomheden har valgt ikke at præsentere investeringsejendomme særskilt i balancen. Således er disse indeholdt i grunde og bygninger, hvilket fremgår af note 5 på side 21. Her fremgår således anlægsnoter for de i balancen specificerede typer af materielle anlægsaktiver, hvor der udelukkende er værdireguleret på grunde og bygninger. Eftersom der ikke afskrives på grunde og bygninger, må det antages, at alle disse måles til dagsværdi. Med hensyn til oplysningskravene til årsrapporten kan det nævnes, at Essex Invest Holding A/S oplyser korrekt om pantsætninger og sikkerhedsstillelser, der er forbundet med grunde og bygninger 100. Endvidere fremgår det af egenkapitalnoten på side 23, at virksomheden tidligere har bundet nettoopskrivningen for investeringsaktiver i særlig reserve herfor Metode til opgørelse af dagsværdi Af virksomhedens regnskabspraksis fremgår følgende vedrørende opgørelse af dagsværdien 101 : Beregning af markedsværdi er foretaget ved hjælp af en afkastbaseret model. Ved fastlæggelsen af ejendommens indtægtsforhold tages der højde for de bestående lejekontrakter, herunder den aktuelle leje, deposita og andre relevante forhold. Der reguleres for eventuel tomgangsleje. Lejeindtægten fradrages de driftsomkostninger, som påhviler ejendommen. Derudover tages der højde for de forventede renoverings- og forbedringsarbejder og eventuelle konsekvenser for fremtidige indtægter og omkostninger. På baggrund af ovenstående vurderes der at være tale om en normalindtjeningsmodel i væsentlig overensstemmelse med den, der er gennemgået i denne afhandling afsnit 5.2. Det vurderes således, at der beregnes et driftsafkast på baggrund af et ovenstående oplysninger, som omregnes til en dagsværdi vha. et fastlagt forrentningskrav, som dog ikke umiddelbart nævnes. Efterfølgende reguleres der for forhold som deposita og andre relevante tillæg og fradrag. 100 Årsrapport for 2007/08 for Essex Invest Holding A/S, side Årsrapport for 2007/08 for Essex Invest Holding A/S, side 11. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 66 af 86

71 Af ledelsesberetningen fremgår en række driftsmæssige, balancemæssige og finansielle risici, hvor eksempelvis svingende lejeindtægter og markedsbestemte rentestigninger nævnes. Det er ledelsens vurdering, at værdiansættelsen af investeringsejendomme kun er udsat for lav risiko for værditab, eftersom der primært investeres i attraktive og velbeliggende lejemål Vurdering af regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Det vurderes på baggrund af afsnit 6.4.1, at virksomheden overholder den nuværende lovgivning for den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. Således er kriterierne for indregning overholdt, og måling foretages til dagsværdi. Reguleringen hertil indregnes i resultatopgørelsen og påvirker således virksomhedens resultat. Essex Invest Holding A/S anvender en afkastbaseret model til opgørelsen af et regnskabsmæssigt skøn over dagsværdien af investeringsejendomme. Således tages der højde for en række af de forhold, der beskrives i denne model. Overordnet vurderes der for virksomheden at være grundlag for måling af investeringsejendomme til dagsværdi. Således beskriver virksomheden nogle af risiciene ved ejendomsmarkedet, og må forventes at have forholdt sig hertil. Dog nævnes der ikke direkte noget om konsekvenserne af den nuværende finansielle krise, hvilket kunne have været fordelagtigt for at argumentere yderligere for de forudsætninger, der ligger til grund for opgørelsen af dagsværdien af virksomhedens investeringsejendomme Søgaard Ejendomme A/S For Søgaard Ejendomme A/S anvendes årsrapporten for 2007/08. Denne behandler således perioden fra 1. oktober 2007 til 30. september Virksomheden tilhører regnskabsklasse B og aflægger årsrapport efter ÅRL s bestemmelser herfor samt enkelte tilvalg fra regnskabsklasse C, hvilket fremgår af årsrapportens side Anvendt regnskabspraksis Søgaard Ejendomme A/S værdiansætter investeringsejendomme på baggrund af en afkastbaseret dagsværdi, eksterne vurderinger eller konkrete tilbud fra potentielle købere 102. Dette gøres på 102 Årsrapport for 2007/08 for Søgaard Ejendomme A/S, side 21. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 67 af 86

72 baggrund af, at virksomheden driver udlejning af både bolig- og erhvervsejendomme 103. Værdiansættelsen foretages på baggrund af en kapitalisering af ejendommens nettoindtægt fradraget driftsomkostninger. Dette foregår med individuelt fastsatte afkastkrav for ejendommene. Af virksomhedens resultatopgørelse på side 24 fremgår lejeindtægter, tab og fortjeneste ved salg og dagsværdireguleringer fra investeringsejendomme på særskilt linje. Driftsomkostninger for ejendomme er ligeledes særskilt præsenteret. I årsrapportens balance er investeringsejendomme ikke præsenteret særskilt, disse må således være indeholdt under grunde og bygninger. Dette bekræftes i årsrapportens note 8, hvor der er foretaget værdireguleringer på grunde og bygninger. Det må formodes, at alle grunde og bygninger i virksomheden er investeringsejendomme, eftersom det ikke afskrives på gruppen. Ledelsen kommenterer i sin beretning på årsrapportens side 6-17 forskellige forhold omkring investeringsejendomme og værdiansættelsen heraf. Således oplyses der omkring hvilke typer projekter der investeres i, og hvilken udvikling der har været i forrentningskrav samt om virksomhedens forventninger til det kommende år Metode til opgørelse af dagsværdi Af virksomhedens regnskabspraksis fremgår det, at virksomheden, hvor der ikke foreligger konkrete købstilbud fra potentielle købere, opgør dagsværdien af investeringsejendomme på baggrund af en afkastbaseret metode. Af ledelsens beretning er det yderligere specificeret, at der er blevet foretaget interne vurderinger af alle ejendomme samt indhentet eksterne vurderinger i visse tilfælde 104. I ledelsens beretning omtales værdiansættelsen af investeringsejendomme som særdeles problematiske henset til den igangværende finansielle krise. Således er der også foretaget en følsomhedsanalyse, der viser effekten af ændringer i det nuværende forrentningskrav, som er opgjort til et gennemsnit på 4,4 %. 103 Årsrapport for 2007/08 for Søgaard Ejendomme A/S, side Årsrapport for 2007/08 for Søgaard Ejendomme A/S, side 12. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 68 af 86

73 Søgaard Ejendomme A/S forventer fortsat stor turbulens på ejendomsmarkedet i den nærmeste fremtid. Således forventes der ikke stabile markedsforhold for investeringsejendomme igen før Virksomheden er dog stadig fortrøstningsfuld omkring deres position på markedet, usikkerheden omkring markedsværdien til trods. Således vil soliditetsgraden fortsat overstige 20 %, såfremt markedsværdien af investeringsejendomme skulle falde med 25 % Vurdering af regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Den nuværende lovgivning for indregning, måling og præsentation af investeringsejendomme vurderes at være overholdt for årsrapporten for Søgaard Ejendomme A/S. Desuden gives en række yderligere oplysninger omkring ledelsens overvejelser ved værdiansættelsen af investeringsejendommene, som må anses for værende meget relevante for regnskabsbrugerne. På baggrund af ledelsens beretning vurderes det, at der er stor usikkerhed omkring opgørelsen af dagsværdien for investeringsejendomme på baggrund af den nuværende finansielle krise. Dette er selvfølgelig problematisk henset til kravet om et retvisende billede i årsrapporten. Der kan dog argumenteres for, at de supplerende oplysninger, der gives i forbindelse med forudsætningerne for opgørelsen af dagsværdien, afdækker den usikkerhed og risiko, der er ved opgørelsen, hvorfor regnskabsbrugerne således støttes i deres beslutninger og oplyses om usikkerheden. Det må antages at brugere af årsrapporten, der har brug for yderligere information omkring ejendommene søger denne hos virksomheden TK Development A/S For TK Development A/S anvendes årsrapporten for 2007/08. Denne behandler således perioden fra 1. februar 2007 til 31. august Virksomheden tilhører regnskabsklasse D og aflægger årsrapport efter bestemmelserne i IFRS. Dette fremgår af årsrapportens side Anvendt regnskabspraksis I virksomhedens beskrivelse af regnskabspraksis for investeringsejendomme specificeres indledningsvist, at ejendomme klassificeres som værende investeringsejendomme, når disse besiddes med henblik på opnåelse af lejeindtægter og/eller fremtidige kapitalgevinster af den investerede 105 Årsrapport for 2007/08 for Søgaard Ejendomme A/S, side 16. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 69 af 86

74 kapital 106. Dette stemmer overens med definitionen på investeringsejendomme, som er gennemgået i denne afhandlings afsnit 4.2. Ved tidspunktet for første indregning måler virksomheden dens investeringsejendomme til kostpris, hvorefter målingen foretages til dagsværdi. Dagsværdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen. Dette er således i overensstemmelse med den gældende lovgivning. I resultatopgørelsen præsenteres nettoopskrivninger af investeringsejendomme på særskilt linje herfor. Lejeindtægter er indregnet i nettoomsætningen, som er specificeret i note 3. Under andre eksterne omkostninger indregnes administrationsomkostninger, som ligeledes må forventes at vedrøre investeringsejendommene. Investeringsejendomme fremgår som en særskilt post under materielle anlægsaktiver i virksomhedens balance. Posten specificeres yderligere i en anlægsnote i note 16, hvilket foreskrives i lovgivningen. I noten oplyses der desuden om nettoindtægterne for investeringsejendommene, samt om den geografiske fordeling af ejendommene. Af ledelsesberetningen fremgår det, at TK Development A/S primært opererer på markedet for indkøbscentre og lignende ejendomme. Markedet er tilsyneladende ikke påvirket af den finansielle krise i samme grad som den øvrige del af ejendomsmarkedet, hvorfor krisen ikke direkte har påvirket TK Development A/S Metode til opgørelse af dagsværdi Det fremgår af den anvendte regnskabspraksis på side 65, at dagsværdien for investeringsejendomme opgøres på baggrund af en DCF-model. De fremtidige frie pengestrømme tilbagediskonteres ud fra en given afkastgrad, der fastsættes individuelt for hver ejendom. I forbindelse med ledelsens beretning fremgår det, at ledelsen vurderer, at den regnskabsmæssige værdi af virksomhedens aktiver giver et retvisende billede. Således oplyses der ligeledes om de afkastkrav, der er anvendt i DCF-modellen Årsrapport for 2007/08 for TK Development A/S, side Årsrapport for 2007/08 for TK Development A/S, side Årsrapport for 2007/08 for TK Development A/S, side 53. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 70 af 86

75 Af beretningen fremgår det ligeledes, at en række risikoforbundne forhold kan have indflydelse på virksomhedens investeringsejendomme. Disse forhold er som følger: Økonomiske konjunkturer på markedet hvor virksomheden investerer Den generelle prisudvikling på ejendomsmarkedet Ændringer i markedsrenten Lovmæssige ændringer Lejernes bonitet Udsving i valutakurser Forbrugeradfærd og købelyst Desuden oplyses det, at ændrede afkastkrav i markedet kan have indflydelse på værdiansættelsen af virksomhedens investeringsejendomme Vurdering af regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme TK Development indregner, måler og præsenterer i al væsentlighed investeringsejendomme efter de bestemmelser, der er herfor i IFRS. Desuden gives der detaljerede oplysninger om de markeder, virksomheden opererer på. Eftersom ledelsen har vurderet, at virksomheden ikke direkte påvirkes af den finansielle krise, er der ikke umiddelbart nogen problemstillinger ved opgørelsen af dagsværdien i denne henseende. Dog redegøres der for en række forhold, der er forbundet med risiko i forbindelse med opgørelsen af dagsværdien for investeringsejendomme. Det må dog formodes, at disse forhold indgår i de fleste værdiansættelsesmodeller, uagtet en eventuel finansiel krise. På baggrund af ovenstående vurderes det, at virksomhedens regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme lever op til kravet op et retvisende billede. Der er således redegjort for forudsætningerne for den valgte model og de eventuelle risici, der måtte være forbundet hermed. Således kan regnskabsbrugerne forholde sig til de givne oplysninger omkring usikkerhed ved værdiansættelsen og agere ud fra disse. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 71 af 86

76 6.7. Sammenholdelse af analyser I det følgende vil resultatet af analyserne af en række udvalgte årsrapporter blive sammenholdt og vurderet. Der foretages således ikke sammenligninger af årsrapporterne, men vurderes udelukkende på analyserne. De seks analyserede årsrapporter vedrører alle helt eller delvist kalenderåret Således må det vurderes, at disse alle i højere eller mindre grad påvirkes af den igangværende finansielle krise, der startede i I alle de analyserede årsrapporter måles investeringsejendomme til dagsværdi. Der er således ikke tilfælde, hvor dette ikke er vurderet retvisende, og kostpris dermed er valgt til målingen. Dog bør det nævnes, at ASGAARD Group A/S har overført alle investeringsejendomme til domicilejendomme. Der vurderes i dette tilfælde at være tale om en ændring i definitionen på ejendommene eller lignende. Da årsagen ikke kommenteres nærmere i årsrapporten vil forholdet ikke blive behandlet yderligere i denne afhandling. Med hensyn til den anvendte regnskabspraksis kan det endvidere nævnes, at årsrapporterne reguleres af forskellige regelsæt. Dog vurderes alle årsrapporterne at overholde de bestemmelser, de aflægges efter. Ved opgørelsen af dagsværdien af investeringsejendomme anvender fire af de seks virksomheder en afkastbaseret model, der i al væsentlighed stemmer overens med den i afsnit 5.2 gennemgåede normalindtjeningsmodel. De resterende to virksomheder anvender DCF-modellen, som er gennemgået i afsnit 5.3. På baggrund af oplysningerne i årsrapporterne for de to virksomheder der anvender DCF-modellen, må det vurderes, at der er tale virksomheder med investeringsejendomme i en vækstfase, der derfor udsættes for væsentlige udsving i afkastet og eventuelle store ændringer i værdien som følge af større udvidelser eller lignende. Således vurderes det endvidere, at de fire virksomheder, der anvender normalindtjeningsmodellen, besidder investeringsejendomme, der afgiver et fast afkast og ikke i samme omfang udsættes for væsentlige udvidelser eller lignende. I flere af årsrapporterne benævnes den finansielle krise som en afgørende faktor på ejendomsmarkedet i den kommende tid. Således forventes denne at påvirke markedet i flere år endnu, inden dette igen stabiliseres. Det er tydeligvis de mindre virksomheder med investeringsejendomme, der påvirkes mest, eftersom de større virksomheder har mulighed for at sprede risikoen over flere projekter og være mere selektive i deres udvælgelse. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 72 af 86

77 I forbindelse med opgørelsen af dagsværdien vurderer flere af virksomhederne, at den finansielle krise har vanskelliggjort processen. Således vurderer kun TK Development A/S, at krisen ikke vil påvirke virksomheden direkte. Dette skal dog ses i lyset af, at virksomheden besidder en række særegne investeringsejendomme, der ikke umiddelbart udsættes for værdiforringelser som følge af den finansielle afmatning. Flere af virksomhederne oplyser, hvilken effekt en ændring af forrentningskravet vil have på værdiansættelsen. Endvidere gives der oplysninger omkring hvilke forudsætninger der påvirkes, hvorved usikkerheden omkring opgørelsen af dagsværdien nedsættes yderligere. Det umiddelbare resultat af analyserne af en række udvalgte årsrapporter er, på baggrund af ovenstående, at virksomheder fortsat vurderer, at opgørelsen af dagsværdien af investeringsejendomme kan gøres retvisende. Dog omtaler flere af disse virksomheder finanskrisen som problematisk for processen og giver derfor yderligere oplysninger omkring forhold, der påvirkes. Dermed afdækkes en eventuel usikkerhed ved opgørelsen af dagsværdien, og regnskabsbrugerne oplyses om de forhold, der kan være med til at ændre dagsværdien af investeringsejendommen Delkonklusion I dette afsnit er en række udvalgte årsrapporter blevet analyseret med henblik på, at vurdere deres anvendelse af den nuværende lovgivning og opgørelsen af dagsværdier i overensstemmelse med kravet om et retvisende billede. Det er konstateret, at alle virksomhederne måler investeringsejendomme til dagsværdi og oplyser om de forhold, der måtte fremkalde usikkerhed herved. Her nævnes den igangværende finansielle krise som et væsentligt forhold i flere af årsrapporterne. Det må dog konkluderes, at virksomhederne oplyser tilstrækkeligt om den forekommende usikkerhed og dermed opfylder kravet om et retvisende billede. Udover ovenstående kan det konkluderes, at normalindtjeningsmodellen er mest anvendt i de analyserede årsrapporter. Således anvendes DCF-modellen kun i 33 % af tilfældene. Dette specielt, hvor der er særlige forhold omkring ejendommenes vækst. I alle de analyserede årsrapporter medtages overvejelser omkring den igangværende finansielle krise i forbindelse med opgørelse af dagsværdien. Dette uagtet den valgte metode herfor. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 73 af 86

78 7. Diskussion af nuværende markedsforhold I dette afsnit vil forventningerne til ejendomsbranchen blive gennemgået og diskuteret. Efterfølgende vil det blive vurderet, hvorvidt den nuværende lovgivning er anvendelig, henset til de udfordringer den igangværende finansielle krise har medført. Desuden diskuteres anvendelsen af afkastbaserede modeller. Her inddrages også nylige kommentarer fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen omkring målingen af ejendomme. Afslutningsvis vil dette blive sammenholdt med resultatet af analysen af en række udvalgte årsrapporter, som er gennemført i afsnit 6 af denne afhandling. Afsnittet afsluttes med en delkonklusion Forventninger til branchen Forventningerne til ejendomsbranchen er af KPMG blevet undersøgt nærmere i andet kvartal af Her redegøres for hvilke forventningerne aktørerne i ejendomsbranchen har til fremtiden. I det følgende gennemgås og diskuteres en række af resultaterne fra denne undersøgelse. KPMG s undersøgelse viser, at forventningerne til udviklingen i branchen er forværret i andet kvartal 2008 i forhold til tidligere 109. Det fremgår således, at over 70 % af de adspurgte tror, at nybyggeriet vil falde i løbet af andet halvår af Desuden forventer en stor del af respondenterne, at ledigheden i kontorlejemål vil stige samtidig med, at over 65 % forventer en faldende efterspørgsel på investeringsejendomme. Således er der udsigt til, at værdiansættelsen af investeringsejendomme vanskeliggøres yderligere, da muligheden for at bruge nylige handelspriser vil blive stærkt begrænset. Endvidere vil en stigning i ikke udlejede arealer i investeringsejendomme medføre stigende spekulation omkring, hvorledes et forventet driftsafkast skal opgøres. Respondenterne på undersøgelsen har ligeledes tilkendegivet, hvilken værdiansættelsesmodel de anser for værende mest korrekt 110. Heraf mener 52 %, at afkastmodellen er mest korrekt, mens 43 % ser DCF-modellen som værende mest korrekt. Dette kan vurderes som et udtryk for, at begge modeller kan være anvendelige i forskellige situationer. Hvorvidt der bør anvendes ekstern rådgivning i forbindelse med opgørelsen af dagsværdien deler respondenterne. Umiddelbart må det være op til den enkelte virksomhed at vurdere behovet herfor. Således bør virksomheder, der ikke har tilstrækkelig intern ekspertise, rådføre sig med eksterne eksperter. 109 KPMG s barometerundersøgelse 2. kvartal 2008, side KPMG s barometerundersøgelse 2. kvartal 2008, side 2. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 74 af 86

79 Omkring yderligere oplysninger er respondenterne forholdsvis enige, eftersom 95 % heraf mener oplysninger omkring værdiansættelsesmodel og forudsætningerne herfor er vigtige at medtage i årsrapporten. De fire vigtigste oplysninger ifølge respondenterne er som følger: Krav til afkastsats Ejendomstypefordeling Beliggenhed af ejendomme Uopsigelighed af kontrakter Således har 75 % af de adspurgte respondenter tilkendegivet, at disse oplysninger er vigtige. Disse forhold er i god overensstemmelse med de udvidede oplysningskrav, der fremgår af såvel RV 16 som IAS 40, som er gennemgået i denne afhandlings afsnit og Vurdering af lovgivningen Den nuværende lovgivning, såvel national som international, lægger op til, at investeringsejendomme måles til dagsværdi, såfremt nogle definitioner og krav er opfyldt. Umiddelbart er valgfriheden mellem kostpris og dagsværdi teoretisk, eftersom kravet om et retvisende billede skal opfyldes. Således skal den mest relevante værdi for regnskabsbrugerne anvendes, dog under forudsætning af, at denne kan opgøres pålideligt i forhold til hvad regnskabsbrugerne forventer 111. Såfremt det ikke er muligt at opgøre dagsværdien på baggrund af handelspriser på et aktivt marked, kan forskellige værdiansættelsesmodeller anvendes. Disse modeller behandles i denne afhandlings afsnit 5, hvor den afkastbaserede metode og DCF-modellen gennemgås og diskuteres. Modellerne baserer sig i høj grad på budgetter for driften af investeringsejendommen i en kortere eller længere budgetperiode, hvor der således tages højde for en eventuel udvikling i ejendommens forventede afkastpotentiale. I kraft af den igangværende finansielle krise er markedskræfterne i ejendomsbranchen sat ud af spil. Således er forudsætningerne for værdiansættelsen af investeringsejendomme svære at fastlægge, eftersom markedets aktivitet er begrænset kraftigt. 111 ÅRL Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 75 af 86

80 På baggrund af ovennævnte usikkerhed på ejendomsmarkedet har Erhvervs- og Selskabsstyrelsen valgt at have ekstra fokus på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. Dette har udformet sig i et notat 112, der klart indskærper og uddyber, hvorledes værdiansættelsen af investeringsejendomme bør foretages. De væsentligste fokusområder der fremgår af notatet inddrages og diskuteres nedenfor med relation til ovenstående problemstilling. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen beretter i deres notat om en usikkerhed på markedet for investeringsejendomme, hvorfor værdien af disse tenderer til at falde. Det er således vigtigt, at denne tendens vises i målingen af ejendommene, således kravet om et retvisende billede opfyldes. Hensigten med notatet er at højne standarden for årsrapporter, hvori der indgår investeringsejendomme og derigennem undgå tilfælde, hvor dagsværdien opgøres urealistisk højt. Styrelsen understreger også, at notatet ikke er ensbetydende med, at ÅRL ikke overholdes af størstedelen af virksomhederne, men blot at de er stødt på nogle kritiske tilfælde. I forbindelse med metoderne til opgørelse af dagsværdien af investeringsejendomme ser Erhvervs- og Selskabsstyrelsen primært problemer i forbindelse med anvendelsen af eksterne rådgiveres vurdering og måling ud fra den afkastbaserede model. Ved anvendelsen af eksterne vurderingsmænd påpeges det i notatet, at der ikke bør tages hensyn til fremtidige investeringer i ejendommen, men derimod i de faktiske forhold omkring denne der er aktuelle på statusdagen 113. Desuden bør det overvejes, at sådanne eksterne vurderinger ikke kan stå alene i forbindelse med værdiansættelsen, men blot understøtte opgørelsen af dagsværdien, som det ligeledes fremgår af RV 16, afsnit 35. Såfremt den afkastbaserede metode anvendes til opgørelsen af dagsværdien for investeringsejendomme gør Erhvervs- og Selskabsstyrelsen opmærksom på, at forrentningskravet er en væsentlig faktor, som kan påvirke dagsværdien betydeligt ved selv små udsving 114. Dermed er det vigtigt at have fokus på de forudsætninger der er med til at fastlægge denne. Forudsætningerne er gennemgået i denne afhandlings afsnit Problematikken omkring fastlæggelsen af forrentningskravet er ligeledes behandlet i afsnit Notat om måling (værdiansættelse) af ejendomme (3. april 2009). 113 Notat om måling (værdiansættelse) af ejendomme (3. april 2009), side Notat om måling (værdiansættelse) af ejendomme (3. april 2009), side 3. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 76 af 86

81 Erhvervs- og Selskabsstyrelsen påpeger en tendens til stigende afkastkrav, hvorfor dette bør afspejles i langt de fleste årsrapporter, der behandler investeringsejendomme. Dette har dog i nogle tilfælde ikke været tilfældet. Det indskærpes derfor, at forrentningskravet skal afspejle de krav en potentiel køber af ejendommen måtte have til en sådan investering 115. I afsnit 5 af denne afhandling er de væsentligste ulemper ved såvel den afkastbaserede metode som DCF-modellen gennemgået. Det er her konstateret, at forrentningskravet ofte har en afgørende betydning for markedsværdien. Således er det vigtigt, at forudsætningerne herfor opgøres på baggrund af faktiske markedsforhold, og der ikke spekuleres i påvirkning af dagsværdien. Dermed bør forudsætningerne dokumenteres tilstrækkeligt, og eventuelle usikkerheder kortlægges, for at kravet om et retvisende billede opfyldes. Virksomhederne bør ydermere oplyse om følsomhed og usikkerhed ved de dagsværdiopgørelser, der anvendes i årsrapporterne. I det sidste afsnit af notatet fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen behandles en række præciserende oplysningskrav, som er indført i Her fremgår det eksempelvis, at der skal gives oplysninger omkring, hvilken metode der anvendes til opgørelsen af dagsværdien for investeringsejendomme. Ydermere skal der oplyses om forudsætningerne herfor. Dette er således indskærpet i Lov nr. 516 af 17. juni 2008, men kan også til dels udledes af ÅRL 12, hvor der fremgår krav om, at der oplyses om alle forhold, der normalt er relevante for regnskabsbrugerne. Det må således vurderes, at der allerede i de grundlæggende forudsætninger for årsrapporten, som fremgår af ÅRL, stilles krav om oplysningerne, som specielt er relevante under de nuværende markedsforhold, hvor der kan opstå usikkerhed ved målingen af investeringsejendomme. Denne usikkerhed bør således afdækkes gennem uddybende oplysninger om markedets påvirkning af målingen Sammenholdelse med analyse af årsrapporter Det er ved analysen af en række udvalgte årsrapporter i denne afhandlingens 6 konkluderet, at investeringsejendomme fortsat kan måles til dagsværdi, de nuværende markedsforhold til trods. Således er det vurderet at virksomhederne oplyser om de usikkerheder, der måtte være i forbindelse med opgørelsen af dagsværdien for investeringsejendomme. 115 Notat om måling (værdiansættelse) af ejendomme (3. april 2009), side Notat om måling (værdiansættelse) af ejendomme (3. april 2009), side 5. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 77 af 86

82 I relation til notatet fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen vurderes det, at virksomhederne oplyser grundlæggende om, hvilken metode der anvendes til opgørelsen af dagsværdi. Dog er nogle virksomheder mere sparsomme end andre med oplysninger omkring forudsætningerne for den valgte metode. Dette skal dog ses i lyset af, at processen kan være simplere i nogle virksomheder henset til et mere beskedent omfang af investeringsejendomme end i andre tilfælde. Med hensyn til problematikken omkring anvendelsen af eksterne rådgivere til opgørelse af dagsværdien kan det nævnes, at de virksomheder der anvender dette, udelukkende bruger det til understøttelse af egne opgørelse. Dette gøres for at eliminere eventuel usikkerhed omkring opgørelserne og dermed højne kvaliteten af årsrapporten. Det vurderes, at de præciserede oplysningskrav, der nævnes i notatet fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, kan medføre yderligere krav til oplysningerne i de analyserede årsrapporter. Henset til at kravet først træder i kraft for regnskabsår der påbegynder efter 1. september 2008 lever de analyserede årsrapporter dog fortsat op til gældende lovgivning. Kravene vil dog medføre, at der ikke længere kan tolkes på, hvilke oplysninger der skal medtages for at informere regnskabsbrugerne om relevante forhold, da kravet nu konkretiseres yderligere. Set i lyset af de nuværende markedsforhold på ejendomsmarkedet vurderes det relevant, at der foretages en indskærpelse omkring oplysningskravene vedrørende opgørelsen af dagsværdier. Således er det ikke længere overladt til fri fortolkning, hvorvidt der skal gives oplysninger om forudsætninger for de metoder, der vælges. Desuden vurderes det, at kravet vil være i stand til at højne de analyserede årsrapporter og kvaliteten heraf over for regnskabsbrugerne Delkonklusion Det kan på baggrund af dette afsnit konkluderes, at ejendomsmarkedet grundet en global finansiel krise er blevet påvirket i væsentlig negativ retning og de sædvanlige markedskræfter stort set er sat ud af spil. Således er opgørelsen af dagsværdien for investeringsejendomme og forudsætningerne for metoder hertil vanskelliggjort. I ejendomsbranchen forventes det, at forholdene forværres, således svarer mere end 65 % af respondenterne i en undersøgelse udført af KPMG, at de forventer en nedgang i efterspørgslen på investeringsejendomme. I undersøgelsen klarlægges der desuden en række oplysninger omkring Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 78 af 86

83 værdiansættelsen af investeringsejendomme, som respondenterne mener nødvendige i forbindelse med den regnskabsmæssige behandling af disse. På baggrund af den globale finansielle krise og den usikkerhed den har medført for værdiansættelsen af investeringsejendomme, har Erhvervs- og Selskabsstyrelsen valgt at udsende et notat, der behandler de udfordringer, virksomhederne står over for. Det fremgår heraf, at virksomhederne skal være opmærksomme på, at et forventet afkastkrav skal opgøres på baggrund af de afkastkrav, der stilles af potentielle købere i markedet. Således bør afkastkravet alt andet lige følge den stigende tendens, der generelt ses i branchen grundet den store usikkerhed. Af notatet fremgår ligeledes, at der skal gives yderligere oplysninger om den valgte metode til opgørelsen af dagsværdien for at afdække den usikkerhed, der er ved målingen. Af nyligt vedtaget lov, der gælder for regnskabsår påbegyndt efter 1. september 2008, fremgår således mere specifikke krav til disse oplysninger. Det må dog konkluderes, at virksomhederne allerede er forpligtet til at give disse henset til det retvisende billedes krav om, at regnskabsbrugerne skal oplyses om sådanne forhold, der måtte være relevante. I relation til de årsrapporter der er analyseret i denne afhandlings afsnit 6, kan det konkluderes, at de grundlæggende redegør for, hvorledes dagsværdien af investeringsejendomme er opgjort. Desuden oplyser flere af virksomhederne bag årsrapporterne om den finansielle krise og dennes indvirkning på såvel den almene drift som målingen af ejendommene. Dog er det vurderet, at nyeste opdatering af ÅRL medfører yderligere krav til oplysninger om forudsætningerne for opgørelsen af dagsværdien for virksomhedernes investeringsejendomme. Det konkluderes på baggrund af forventningerne til ejendomsbranchen, vurderingen af lovgivningen og sammenholdelsen med de analyserede årsrapporter, at den nuværende lovgivning inklusive den seneste lovændring er anvendelig, selv under de nuværende markedsforhold. Således er de skærpede oplysningskrav med til at afdække en eventuel usikkerhed omkring målingen af investeringsejendomme, hvorved regnskabsbrugerne oplyses om indvirkningen af den igangværende finansielle krise. Det vurderes yderligere, at de analyserede årsrapporter har givet et billede af, at det er muligt at opgøre retvisende dagsværdi i en tid med en global finansiel krise. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 79 af 86

84 8. Endelig konklusion Gennem denne afhandling er der blevet arbejdet med den indledende problemformulering og de tilhørende undersøgelsesspørgsmål, som vedrører den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme med særligt fokus på opfyldelse af kravet om et retvisende billede. Formålet med afhandlingen har været at redegøre for den lovmæssige regulering af den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme og foretage en vurdering af de mest udbredte metoder til opgørelse af dagsværdien herfor. Efterfølgende er foretaget en analyse af et antal udvalgte årsrapporters anvendelse af den gældende lovgivning, hvorefter de nuværende markedsforhold og lovgivningens anvendelighed er diskuteret. Dette skulle således føre til nærværende konklusion på problemformuleringen. Konklusionen vil være inddelt efter problemformuleringens undersøgelsesspørgsmål og derefter inddelt i hvert deres underafsnit. Dette gøres for at fremme overskueligheden i gennemgangen. Afslutningsvis behandles problemformuleringens grundlæggende hypotese. Hvilke grundlæggende krav stilles der til årsrapporten og dens bestanddele? I afsnit 3 er der indledningsvist redegjort for de grundlæggende regnskabsparadigmer, der ligger til grund for de reguleringskilder, vi kender i dag. Således er udviklingen fra det præstationsorienterede til det formueorienterede regnskabsparadigme gennemgået og vurderet i forhold til behandlingen af investeringsejendomme. Der er dermed redegjort for, hvilken udvikling regnskabsreguleringen har haft fra anvendelsen af historiske kostpriser til brug af dagsværdier til målingen af posterne i balancen. Således er det konkluderet, at den formueorienterede tilgang til den finansielle rapportering er den mest hensigtsmæssige henset til de krav, der stilles i dag. Efter redegørelsen for de grundlæggende regnskabsparadigmer er der foretaget en gennemgang af den generelle begrebsramme, som danner baggrund for de grundlæggende krav til årsrapporten i såvel national som international lovgivning. De øverste to niveauer i begrebsrammen redegør for målsætningen med begrebsrammen, hvor de sidste tre niveauer redegør for de målesystemer, der skal sikre opnåelsen af målsætningen. Begrebsrammen danner grundlag for kravet om et retvisende billede, som fremgår af ÅRL og behandles i afhandlingens problemformulering. Begrebet sammenfattes af de to begreber relevans og pålidelighed, som også fremgår af begrebs- Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 80 af 86

85 rammen. Det retvisende billede kræver således, at der oplyses om forhold, der er relevante for regnskabsbrugerne. Desuden stilles der krav om, at oplysningerne skal være pålidelige, i forhold til det der forventes af regnskabsbrugerne. Hvordan indregnes og måles investeringsejendomme efter gældende lovgivning? Den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme behandles i afsnit 4. Heraf fremgår det således, hvordan investeringsejendomme defineres som værende grunde og bygninger, der ejes med det formål at opnå et langsigtet afkast af den investerede kapital gennem løbende driftsafkast ved udlejning og/eller kapitalgevinst ved senere afhændelse. Der afgrænses desuden fra andre lignende typer af ejendomme. Indregning og måling bygger efter dansk lovgivning på et krav om investeringsaktivitet som hovedaktivitet, hvor dette ikke kræves af IFRS. Såfremt kravet opfyldes, er der mulighed for at måle investeringsejendomme til dagsværdi ved løbende regulering over resultatopgørelsen. Måling til dagsværdi er teoretisk valgfrit i henhold til ÅRL og IFRS, hvor det af RV fremgår som et krav. Dog må dagsværdien vurderes som værende den mest retvisende, hvorfor denne i praksis ikke kan fraviges. Der lægges altså op til en forholdsvis ens indregning og måling efter de tre behandlede reguleringskilder. Forhold omkring forbedring kontra vedligeholdelse, overførsel til anden anvendelse og afhændelse af investeringsejendomme behandles kort i afsnittet. Det kan konkluderes, at den lovmæssige regulering heraf i al væsentlighed er ens efter de tre reguleringskilder, og der vurderes således ikke behov for at behandle forholdene yderligere. De tre reguleringskilder stiller desuden en række krav til oplysning og præsentation om og af investeringsejendomme i årsrapporten. Heraf er ÅRL forholdsvis kortfattet, hvorimod RV og IFRS præciserer en række forhold, der bør oplyses om. Endvidere henvises der til lovændring, som behandles senere i afhandlingens afsnit 7.2. Det mest interessante oplysningskrav fremgår af IFRS, hvor det kræves, at der, i tilfælde hvor investeringsejendomme måles til kostpris, fortsat skal oplyses om dagsværdien heraf. Således ligger der for virksomhederne ingen reel besparelse eller andre fordele i at vælge måling af investeringsejendomme til kostpris, eftersom dagsværdien fortsat skal opgøres og oplyses i årsrapporten. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 81 af 86

86 Efter hvilke metoder kan dagsværdien af investeringsejendomme opgøres? Der er indledningsvist i afsnit 5 redegjort for hvilket lovgrundlag, der er for opgørelsen af dagsværdien for investeringsejendomme. Således er udgangspunktet, at dagsværdien kan opgøres på baggrund af handelspriser for nyligt gennemførte handler med tilsvarende ejendomme eller alternativt lignende ejendomme på mere eller mindre aktive markeder. I praksis er dette dog sjældent en mulighed, såfremt der ikke ligger et konkret købstilbud, hvorfor der ofte blive anvendt en model til opgørelsen af dagsværdien på baggrund af et skønnet driftsafkast eller tilbagediskontering af fremtidige frie pengestrømme. Den afkastbaserede metode, der også kendes som normalindtjeningsmetoden, baserer sig på opgørelsen af et forventet driftsafkast for en et års periode og et fastlagt forrentningskrav korrigeret for en række tillæg og fradrag. Fokus bør ligge på fastlæggelse af forrentningskravet, som er af afgørende betydning for værdiansættelsen, eftersom mindre forskydninger i denne kan medføre store ændringer i den opgjorte dagsværdi. DCF-modellens formål er, at tilbagediskontere en række fremtidige frie pengestrømme. Grundlaget er således en væsentligt længere budgetperiode, end det er tilfældet for den afkastbaserede metode og en efterfølgende terminalperiode, som har afgørende betydning for værdiansættelsen. Modellen er mere kompleks, men tager samtidig også højde for større udsving i ejendommens værdi, som kan forårsages af et stort vækstpotentiale for ejendommen gennem planlagte udvidelser i den nærmeste fremtid. Det konkluderes, at den afkastbaserede metode er mest udbredt, eftersom denne er relativt simpel at anvende og kan anvendes på en bred vifte af ejendomstyper. Det kræves dog, at afkastet fra ejendommen er forholdsvis stabilt over tid. Desuden er fastlæggelsen af et korrekt forrentningskrav altafgørende for opgørelsen af en retvisende dagsværdi. DCF-modellen er fordelagtig for ejendomme i stadig vækst, da der kan tages højde for en længere budgetperiode. Dette er dog også svagheden ved modellen, eftersom der skønnes over en teoretisk uendelig terminalperiode, der ligger til grund for en stor del af den opgjorte dagsværdi. Internt opgjorte dagsværdier kan afslutningsvis understøttes af vurderinger fra eksterne rådgivere. Således elimineres en del af den usikkerhed, der er ved opgørelsen af dagsværdien for investeringsejendomme på baggrund af en række regnskabsmæssige skøn. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 82 af 86

87 Hvorledes anvendes den nuværende lovgivning i praksis i et antal årsrapporter? Der er i afsnit 6 foretaget analyser af en række udvalgte årsrapporter, hvori der indgår investeringsejendomme. Disse behandler alle helt eller delvist kalenderåret Dette med henblik på en vurdering af disses anvendelse af den nuværende lovgivning og opgørelsen af dagsværdier. På trods af den igangværende finansielle krise har alle virksomhederne valgt at måle investeringsejendomme til dagsværdi. Således oplyses der desuden om den usikkerhed, der måtte opstå ved målingen. I flere af årsrapporterne nævnes den finansielle krise om et væsentligt forhold i såvel virksomhedens drift som værdiansættelsen af investeringsejendomme. Ved analysen af de udvalgte årsrapporter er det konkluderet, at kun 33 % af virksomhederne anvender DCF-modellen til værdiansættelse af deres ejendomme. Således er den afkastbaserede normalindtjeningsmetode mest udbredt heri. Hvor anvendelig er lovgivningen i forhold til de nuværende markedsforhold? I afsnit 7 behandles de nuværende markedsforhold og konsekvenserne heraf. Således konkluderes det indledningsvist, at ejendomsmarkedet er påvirket meget negativt at den igangværende finansielle krise. Dette understøttes af en undersøgelse, der er lavet af KPMG blandt aktørerne i ejendomsbranchen. Disse forventer således en stadig forværring af situationen. Af notat fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fremgår det, at den globale finansielle krise kræver yderligere opmærksomhed omkring værdiansættelsen af investeringsejendomme. Således skal virksomheder være opmærksomme på en korrekt opgørelse af forrentningskravet på baggrund af de forhold, der er på markedet for investeringsejendomme. Endvidere er den nuværende lovgivning ikke vurderet tilstrækkelig, hvorfor der er foretaget ændring hertil i form af yderligere oplysningskrav. De i afsnit 6 analyserede årsrapporter vurderes at oplyse tilstrækkeligt om valg af metode for opgørelsen af dagsværdien for investeringsejendomme. Dog er det endvidere vurderet, at nogle af disse er nødsaget til at afgive yderligere oplysninger omkring forudsætningerne for opgørelsen af dagsværdien. Her tænkes specielt på afdækningen af usikkerhed i forbindelse med den igangværende finansielle krise. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 83 af 86

88 Det konkluderes afslutningsvist i afsnittet, at den nuværende lovgivning med tillæg af den seneste lovændring er anvendelig til indregning og måling af investeringsejendomme Opsummering og behandling af grundlæggende hypotese Der er i afhandlingens beskrivende, analyserende og diskuterende afsnit søgt svar på de undersøgelsesspørgsmål, der fremgår af problemformuleringen og er gennemgået herover. Således er der indledningsvist redegjort for de grundlæggende krav til årsrapporten og dens bestanddele. Dette er fulgt op af en gennemgang af den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme og metoder for opgørelse af dagsværdien herpå. Efterfølgende er en række udvalgte årsrapporter analyseret med henblik på at vurdere deres anvendelse af den nuværende lovgivning og metoderne for dagsværdiopgørelse. Afslutningsvist er de nuværende markedsforhold diskuteret i relation til det lovmæssige grundlag og de analyserede årsrapporter. På baggrund af ovenstående besvarelse af de i problemformuleringen definerede undersøgelsesspørgsmål kan det konkluderes, at det er muligt foretage en retvisende indregning og måling af investeringsejendomme på baggrund af den nuværende lovgivning. Således kan afhandlingens hypotese forkastes. dermed konkluderes det, at den lovmæssige regulering af den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme lever op til kravet om et retvisende billede. Det bør nævnes, at den nyeste lovændring, som har medført en række indskærpende oplysningskrav, umiddelbart vil styrke det retvisende billede. Således vurderes denne lovændring også nødvendig, for at den lovmæssige regulering af investeringsejendomme kan leve op til de udfordringer, der venter ejendomsmarkedet i de kommende år på bagsiden af en global finansiel krise. Det vurderes ydermere, at de skærpede oplysningskrav vil medføre, at tvivlsspørgsmål herom elimineres og muligheden for spekulation i påvirkning af dagsværdier formindskes. Således bør formålet med notatet fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen omkring forhøjelse af standarden for de aflagte årsrapporter kunne opnås. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 84 af 86

89 9. Litteraturliste 9.1. Bøger og øvrige publikationer Finansiel rapportering - teori og regulering Skrevet af Jens O. Elling, 1. udgave - 1. oplag udgivet af Gjellerup i 2008 Regnskabshåndbogen Håndbog om regnskab, skat og selskabsret Udgivet af PricewaterhouseCoopers, Investeringsejendomme - indregning, præsentation og måling i årsregnskabet Udgivet af KPMG i 2002, KPMG s barometerundersøgelse, 2. kvartal 2008 Udgivet af KPMG i 2008, Revisorhåndbogen 2007 Udgivet af Forlaget Thomson Notat om måling (værdiansættelse) af ejendomme Notat af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, 3. april 2009, Lovtekster m.v. Årsregnskabsloven Forefindes på Forord til regnskabsvejledninger Fremgår af Revisorhåndbogen, Forlaget Thomson Regnskabsvejledning 16 Fremgår af Revisorhåndbogen, Forlaget Thomson IAS 16 og 40 Kilde: Forlaget Thomson Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 85 af 86

90 IFRS-bekendtgørelsen (BEK nr af 14. december 2004) Forefindes på Årsrapporter ASGAARD Group A/S Årsrapport for 2007/08 ATP Ejendomme A/S Årsrapport for 2008 DADES A/S Årsrapport for 2007/08 Essex Invest Holding A/S Årsrapport for 2007/08 Søgaard Ejendomme A/S Årsrapport for 2007/08 TK Development A/S Årsrapport for 2007/08 Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Side 86 af 86