Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme

Transkript

1 HD - Afhandling HD (R) 8. semester Institut for regnskab, finansiering og logistik Opgaveløsere: Mads Vemmelund Anders Skøtt Vejleder: Per Henrik Lindrup Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme - med fokus på opgørelse af pålidelige dagsværdier Handelshøjskolen i Århus 2007

2 Indholdsfortegnelse Summary Indledning Problemformulering Problemdefinition Fortolkning af problemdefinition Afgrænsning Metode Opgavens opbygning Begrebsdefinition Regnskabsteori og begrebsramme Regnskabsteori Den præstationsorienterede regnskabsteori Den formueorienterede regnskabsteori Regnskabsteorier i forhold til investeringsejendomme Begrebsramme Brugernes informationsbehov Kvalitative egenskaber Definition af elementer Indregning og måling Klassifikation Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Definition og afgrænsning på investeringsejendomme Afgrænsning mellem handelsejendom og investeringsejendom Afgrænsning mellem domicilejendom og investeringsejendom Klassifikation af investeringsejendomme Indregning ÅRL RV IAS Måling ÅRL Investeringsvirksomhed som hovedaktivitet Kostprismodellen Dagsværdimodellen RV IAS Dagsværdimodellen Kostprismodellen Sammenholdelse af ÅRL, RV 16 og IAS Forbedringer og vedligeholdelse Overførsel til anden anvendelse RV IAS Side 2 af 140

3 4.6 Afhændelse af investeringsejendom Oplysning og præsentation af investeringsejendomme ÅRL RV IAS Delkonklusion Regnskabsmæssig behandling af finansielle forpligtelser Definition Indregning Måling ÅRL IAS Vurdering af ÅRL og IAS Oplysning og præsentation af finansielle forpligtelser Delkonklusion Værdiansættelsesmodeller Normalindtjeningsmodellen Fase 1 - Ejendommens driftsafkast Indtægter Omkostninger Fase 2 - fastsættelse af forrentningskrav Renteniveau Inflation Lejernes bonitet Vilkår i lejekontrakten Lejegarantier Ejendommens type Ejendommens beliggenhed Ejendommens stand Ejendommens alternative anvendelsesmuligheder Øvrige forhold Fase 3 - tillæg og fradrag Uudlejede arealer Regulering til markedsleje Klargøring af uudlejede lokaler Udskudte vedligeholdelsesarbejder Deposita og forudbetalt husleje Opgørelse af dagsværdi Vurdering af normalindtjeningsmodellen Discounted-Cash-Flow modellen Opgørelse af de frie cash flows fra budgetperioden Opgørelse af de frie cash flows fra terminalperioden Fastlæggelse af diskonteringsfaktor Fastlæggelse af dagsværdi på investeringsejendomme Vurdering af DCF-modellen Delkonklusion Side 3 af 140

4 7. Analyse af udvalgte årsrapporter Indledning Referenceramme Andre forhold Valg af datagrundlag Jeudan A/S Overholdelse af regnskabsreguleringer Opgørelse af dagsværdi Vurdering af pålidelighed Delkonklusion Nordicom A/S Overholdelse af regnskabsreguleringer Opgørelse af dagsværdi Vurdering af pålidelighed Delkonklusion DADES A/S Overholdelse af regnskabsreguleringer Opgørelse af dagsværdi Vurdering af pålidelighed Delkonklusion ATP Ejendomme A/S Overholdelse af regnskabsreguleringer Opgørelse af dagsværdi Vurdering af pålidelighed Delkonklusion Opsummering Vurdering af opgørelse af dagsværdi på investeringsejendomme Delkonklusion Perspektivering Udviklingen i reguleringskilderne og anvendelsen Fremtidens årsrapport Udviklingen på markedet for investeringsejendomme Delkonklusion Konklusion Litteraturliste Bilagsoversigt Side 4 af 140

5 Summary In this thesis we will go over the regulation of the area of investment properties and give an account on how investment properties are to be treated and valued. During the past investment properties have been measured at cost prices because of lack of confidence to estimation of fair value. During the last couple of years annual reports have changed into value-based reports so that user of the financial statements can assess the value of the companies. This means that most times investment properties are measured at fair value based on estimations from the management. The best way to accomplish a fair value of a property is to take a look at realized transactions with similar properties and then measure the investment property at that value. But often there is no perfect market, which is why fair value measurement is based on estimations from the management, which makes it hard to tell if the fair value makes a true and fair view of the investment property. This takes us to the main issue of this thesis, which is: Does fair value measurement of investment properties make a true and fair view? To examine and answer the above mentioned issue we will focus on the following areas, so that we know what the regulation of the area is like: 1. A statement of the fundamental accounting principles. 2. A statement and an assessment of the accounting treatment of investment properties and related financial instruments, according to Danish legislation (ÅRL and RV) and international accounting standards (IAS). 3. Methods of fair value measurement. After this we will make an analysis based on four annual reports from selected Danish companies, to tell if they are able to measure a true and fair view of investment properties. To assess the true and fair measurement of investment properties we have made a frame of reference based on realized transactions with investment properties during Later in this summary we will make a specified description of the frame of reference. Side 5 af 140

6 In the end of the thesis we will try to take a view into the future, to asses in which direction the legislation will take and to point out a few approaches which will affect the property market in the future. How must investment properties and related financial instruments be treated according to Danish and international legislation? According to Danish Financial Statements Act (DFSA) investment companies can measure investment properties at both cost price and fair value. If companies want to measure at fair value it is a demand that they invest in investment properties as their principal activity. This expression is not used by the IAS, why there is a disagreement with the regulation sources. According to Danish Accounting Standard no 16 it is a demand to measure at fair value if investing in investment properties as the principal activity, whereas it due to DFSA is optional. Therefore we recommend that the expression principal activity should be cancelled, because the maintenance of this demand affects the annual reports and makes them non-comparable. Financial instruments related to investment properties must, according to Danish legislation, be measured at fair value as well as the investment properties. Thereby investment properties and financial instruments can be seen as a unified package. IAS 39 allows as well as Danish legislation to measure financial instruments at fair value, but here it is up the company it self to decide whether they want to measure at cost price or fair value. Methods of fair value measurement To valuate investment properties at fair value, the following methods are accepted as methods of fair value measurement: 1. Current price for a similar property 2. Property valuation from an estate agent 3. Valuation models: The return based model The discounted cash flow model (DCF model) Side 6 af 140

7 Current prices in an active market for similar properties are the best method to measure the fair value of an investment property. But it is rarely possible to find a current price for a similar property which implies that this method can not be used that often. Property valuation from an estate agent is a good alternative to measure fair value of an investment property. But according to Danish Accounting Standard no. 16 it can not be used as the only method to measure fair value, which means that companies has to complement with one of the valuation models to estimate fair value of an investment property. The return based model is the most common used for calculation of fair value of investment properties in Denmark. The return based model is based on that the investment property will give the same return in all the future years, which makes it possible to calculate a capitalized value based on a single years profit. This makes it easy to use and if it is used correctly it is able to estimate a reliable fair value. The return based model is really sensitive to error of estimations in the operating income and the required rate of return. The DCF model calculates the fair value by discounting the future cash flows generated by the investment property to year 0. By using the DCF model companies are able to incorporate future aspects which affect the fair value. The DCF model is more complicated and expensive to use compared to the return based model, but in some cases it will give a more precise estimation of the fair value, because it is possible to adjust for expected future costs or projects in the cash flow. Does fair value measurement of investment properties make a true and fair view? In our attempt to find out if Danish companies are able to asses their investment properties at a fair value which makes a true and fair view, we have made a frame of reference to appraise the fair values of investment properties, based on offices in the area of Copenhagen. The frame of reference is composed of realized transactions of investment properties during 2006, based on transactions that the well known estate agent Sadolin & Albæk has been involved in. Those realized transactions have ended up in a weighted average yield at 5.10% for transactions with offices in Copenhagen. To assist this level of yield we have compared it with other estate agents Side 7 af 140

8 expectations to the market and for an example Colliers have calculated an average yield at 4.75%. After this we have selected four annual reports from Danish companies, composed of two companies listed on the stock exchange and two smaller companies, which present the accounts by the DFSA at class C, to compare them to the frame of reference and in that way try to assess the dependability of the measured fair values. By selecting only four companies we do not expect to be able to say anything with statistical certainty, but the purpose of this analysis is therefore to illustrate some tendencies in the measurement of fair value. In the analysis we have focused on how they are measuring the fair value of investment properties and compared those calculations with the frame of reference to asses the dependability of the fair value. We consider all the annual reports to observe the law and haven t identified any deviations from the law to the annual reports. To measure the fair value of investment properties three out of four companies are using the return based model and only one is using the DCF-model. When calculating the fair value the companies are using an average yield between 4.50% and 5.30% which is in the region of the frame of reference. The conclusion to the analysis is that the selected companies are rather capable of measuring the fair value of their investment properties and are able to measure a fair value close to the market price. Based on this we believe that the companies are making a true and fair view of their investment properties, so that the user of the accounts can rely on the given information in the annual reports. How is the regulation of the area going to develop in the future and a view on the development of the investment property market? Today the accounting treatments of investment properties are controlled by both national and international legislation. In the future we believe that the area will only be controlled by the international regulation because it is in alls interest that user of accounts only need to know about one legislation and not several when valuating financial statements. But this approach is not going to be carried through during the next couple of years, but will happen in the long run. Side 8 af 140

9 The future annual report of investment companies will in our opinion be dominated by fair value measurement and more information in the annual report, so that the user of the financial statements are able to assess the financial statement and the recognized assets. This is based on the implementation of shareholder value, which we believe will be a more central term in financial reporting in the future. The investment property market has during the last couple of years been under a huge development and the prices have raised a lot based on low rate of unemployment, low interest rate and a really optimistic view on the future. In the future we believe that the investment property market will stagnate for a while because of rising interest, which has been noticed by the European Central Bank and because the market is saturated for a while. This change in the market can make it difficult for investment companies to valuate their investment properties in the future. Side 9 af 140

10 1. Indledning Historisk set har man anvendt kostpriser til værdiansættelse af investeringsejendomme, da man vurderede, at det var vigtigt med pålidelige værdier i årsrapporten, hvilket blev opnået ved realiserede værdier. Dette medførte, at man havde en meget præstationsorienteret regnskabsaflæggelse, hvor man ikke tillod løbende værdireguleringer af regnskabsposterne, men baserede årsrapporten på historiske kostpriser. Først i nyere tid er udviklingen gået mod mere værdibaserede årsrapporter, hvilket i Danmark kom til udtryk ved vedtagelse af en ny årsregnskabslov i Her ændrede man princip fra det præstationsorienterede regnskab til et mere formueorienteret regnskab, hvor der er stor fokus på at vise de reelle værdier af virksomhedens aktiver og give et retvisende billede af virksomheden. Denne ændring har især påvirket investeringsejendomme, da det nu tillades at indregne investeringsejendomme til dagsværdi i tilfælde, hvor virksomheden besidder investeringsejendomme som hovedaktivitet. I Danmark har vi de seneste år oplevet meget store værdistigninger på ejendomsmarkedet, men der er stor forskel i stigningerne alt afhængig af ejendomstypen. Eksempelvis er ejerlejligheder fra 2001 til ultimo 2006 steget med 126 %, hvorimod fabriks- og lagerejendomme kun er steget med 16 %. 1 Desuden er det kendt, at værdistigningerne ligeledes er afhængige af ejendommens geografiske beliggenhed, hvor de største stigninger generelt set har været i hovedstadsområdet. Stigningen i ejendomspriserne er blandt andet blevet forstærket af en historisk lav rente, lave arbejdsløshedstal, afdragsfrie lån mv., som har betydet, at investorerne har haft adgang til risikovillig kapital, og den almindelige dansker har haft flere penge til rådighed. I takt med at ejendomspriserne er steget, er det blevet mere og mere iøjefaldende, at anvendelsen af historiske kostpriser i forbindelse med måling af ejendomme i mange tilfælde ikke viser et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling, hvilket har medført et øget brug af dagsværdibegrebet. Anvendelse af dagsværdi ved værdiansættelse af investeringsejendomme betyder også, at der bliver anvendt regnskabsmæssige skøn i forbindelse med fastsættelse af dagsværdien, hvilket er mindre pålidelig end historiske kostpriser, som er realiseret og kendte. Fordelen ved anvendelse af dagsværdier er, at regnskabsbrugere får mere relevant 1 (16. marts 2007) Side 10 af 140

11 information, idet der ikke er skjulte værdier gemt i årsrapporten. Derfor skal der ved sondringen mellem kostpris og dagsværdi vurderes om relevante informationer har større vægtning end pålidelighed. Det er således interessant at kende de grundlæggende regnskabsteorier, således at det er muligt at vurdere fordele og ulemper ved anvendelse af henholdsvis historiske kostpriser og dagsværdi til værdiansættelse af investeringsejendomme i årsrapporten. Anvendelse af dagsværdi er særligt interessant i forbindelse med den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme, som netop er kendetegnet ved, at ejendommene skal værdiansættes til markedsværdi, og hvor værdireguleringerne har stor betydning for årsrapporten. Denne problemstilling vedrørende anvendelse af regnskabsmæssige skøn, som lægger til grund for værdiansættelsen af investeringsejendomme, giver således anledning til en række problemstillinger, hvilket har været inspirationskilden til nærværende hovedopgave. Side 11 af 140

12 2. Problemformulering I forbindelse med at ejendommene generelt i Danmark er steget mere og mere, har det synliggjort en række problemstillinger omkring, hvordan danske virksomheder regnskabsmæssigt skal behandle disse ejendomme og værdireguleringer. Dette har sandsynliggjort behovet for at indregne aktiver til dagsværdi, selvom at værdien kan være vanskelig at opgøre. Værdiansættelsesmetoder kan anvendes til at værdiansætte investeringsejendomme, hvilket betyder, at informationsværdien stiger i årsrapporten, men med en risiko for manglende pålidelighed i opgørelsen af dagsværdi. 2.1 Problemdefinition I forbindelse med danske virksomheders opgørelse af dagsværdi af investeringsejendomme, er det vores opfattelse, at der er visse usikkerhedsmomenter med dette, da værdiansættelsen af investeringsejendomme i stor udstrækning baserer sig på regnskabsmæssige skøn fra ledelsen. Formålet med denne opgave er at analysere og vurdere, hvordan danske virksomheder regnskabsmæssigt behandler investeringsejendomme, samt hvordan dagsværdien bliver opgjort, og hvor pålideligt denne dagsværdi opgøres. Sammenfattende lyder problemdefinitionen således: Bliver dagsværdien af investeringsejendomme opgjort pålideligt? For at kunne besvare ovenstående problemdefinition, er det en betingelse, at opgaven forinden foretager en gennemgang og vurdering af følgende problemstillinger: 1. Redegørelse for den grundlæggende regnskabsteori herunder gennemgang af begrebsrammen. 2. Redegørelse og vurdering af den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme og de tilhørende gældsforpligtelser i henhold til danske og internationale standarder. 3. Gennemgang og vurdering af værdiansættelsesmetoder, som anvendes i forbindelse med værdiansættelse af investeringsejendomme. Herefter vil vi foretage en gennemgang af udvalgte årsrapporter fra danske virksomheder og vurdere, om de anvendte værdiansættelsesprincipper overholder de retningslinier, der er udstedt, samt om virksomhederne er i stand til at opgøre en pålidelig dagsværdi af de investeringsejendomme, de besidder. Dette har vi valgt at belyse ud fra en gennemgang af virksomheder, der be- Side 12 af 140

13 sidder kontorejendomme i København. Årsagen til at fokus er rettet mod dette delmarked er, som tidligere nævnt, at der er stor forskel på de forskellige ejendomstyper samt den geografiske beliggenhed. Derfor har vi afgrænset analysen til dette område for at kunne sige noget mere konkret om en pålidelig opgørelse af dagsværdien. Forudsætningerne for analysen vil blive beskrevet nærmere i afsnit 7.1. Ved gennemgangen af årsrapporterne, vil vi ligeledes vurdere, hvorvidt virksomhederne overholder henholdsvis danske og internationale regnskabsstandarder. Efter ovenstående analyse af, om danske virksomheder er i stand til at foretage en pålidelig værdiansættelse af investeringsejendomme, vil der være en perspektivering af, hvordan vi forventer, at fremtiden vil forme sig med henblik på både regnskabsregulering og udviklingen på ejendomsmarkedet baseret på aktuelle udtalelser og lovforslag. 2.2 Fortolkning af problemdefinition For at sikre, at læsere ikke misforstår den ovenstående opstillede problemdefinition, vil vi i dette afsnit give vores fortolkning af problemdefinitionen Bliver dagsværdien af investeringsejendomme opgjort pålideligt?. Definitionen på dagsværdi er givet ved det beløb, ejendommen forventes at kunne handles for mellem kvalificerede, villige og indbyrdes uafhængige parter. 2 Dagsværdien skal derfor svare til markedsværdien for investeringsejendommen. Ved investeringsejendomme forstås investering i grunde og bygninger med det formål, at opnå et afkast ved både løbende driftsafkast og gevinst ved videresalg på længere sigt. 3 Begrebet pålidelighed er et af de kvalitetskrav, der skal stilles til en årsrapport, for at årsrapporten skal kunne anvendes til beslutningsformål. 4 Ved pålidelighed skal forstås, at regnskabsbrugere skal kunne have tillid til de oplysninger, der bliver givet i årsrapporten, hvorfor dette er altafgørende for en årsrapport, da regnskabsbrugere ellers ikke vil være villige til at anvende 2 RV 16 afsnit 8 3 RV 16 afsnit 6 4 Årsrapporten - teori og regulering af Jens O. Elling side 20 Side 13 af 140

14 regnskabsoplysningerne. 5 Pålidelighed vurderes endvidere at være i tæt sammenhæng med begrebet retvisende billede jf. ÅRL 11, hvor det stilles som krav, at årsrapporten skal give et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling. For at oplysningerne kan være pålidelige kræves det blandt andet, at oplysningerne skal være sande, samt at de skal være i overensstemmelse med kendsgerningerne. Der skal således opnås en objektiv sandhed omkring årsrapporten, hvilket kan være vanskeligt i forbindelse med blandt andet investeringsejendomme, da der ligger subjektive skøn til grund for opgørelsen heraf. Herudover dækker pålidelighed også over neutralitet, forstået således at årsrapporten ikke må være et følge af et farvet resultat. 6 Det betyder, at man skal følge regnskabsprincippet uanset, hvilken betydning, det har på årsrapporten herunder årets resultat. På baggrund af disse definitioner skal der med problemdefinitionen forstås, at vi ønsker at foretage en vurdering af, hvor dygtige virksomhederne er til at værdiansætte deres investeringsejendomme til den markedsværdi, som en kvalificeret og uafhængig køber er villig til at betale for investeringsejendommen ved et salg. Jo tættere på markedsværdien virksomheden er i stand til at værdiansætte investeringsejendommen til, jo mere pålidelig er den opgjorte dagsværdi og jo mere tillidsvækkende er årsrapporten for regnskabsbrugere i forbindelse med beslutningstagen. 2.3 Afgrænsning Der er foretaget en afgrænsning fra at behandle finansielle virksomheder, forsikringsselskaber, statslige aktieselskaber samt øvrige selskaber, der ikke er omfattet af ÅRL. Disse selskaber er underlagt speciallovgivning, og der er på baggrund heraf fundet en naturlig afgrænsning, og de vil således ikke blive behandlet. I forbindelse med dagsværdiregulering af investeringsejendomme til dagsværdi, vil der opstå midlertidige forskelle i forhold til de skattemæssige værdier, hvilket blandt andet kan påvirke udskudt skat. Denne opgave vil ikke behandle de skattemæssige og momsmæssige problemstillinger, da fokus vil være på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. 5 Årsrapporten - teori og regulering af Jens O. Elling side 21 6 Årsrapporten - teori og regulering af Jens O. Elling side 173 Side 14 af 140

15 De juridiske problemstillinger, der opstår i forbindelse med køb, salg og udlejning af ejendomme, hvilket eksempelvis kunne være pantsætning og tinglysning vil ikke blive behandlet i denne opgave. Der vil ikke blive foretaget en gennemgang af, hvordan investeringsejendomme skal medtages i koncernregnskaber, når investeringsejendommen bliver anvendt af et koncerninternt selskab. Grunden til afgrænsningen skyldes, at der er tale om et specialtilfælde, der ikke ønskes belyst i denne opgave. De internationale standarder giver mulighed for at indregne operationelt og finansielt leasede ejendomme til dagsværdi. De danske regler giver kun mulighed for at indregne investeringsejendomme, der er leaset på finansielle leasingvilkår. 7 Denne opgave ønsker ikke at belyse, hvordan operationelle og finansielle leasede ejendomme med tilhørende forpligtelser, skal behandles i årsrapporten. I gennemgangen af modeller til værdiansættelse af investeringsejendomme, vil der være en gennemgang af to overordnede modeller - normalindtjeningsmetoden og Discounted-Cash-Flow modellen (DCF), hvor udgangspunktet er KPMGs beskrivelse af modellerne. I praksis vil der være mange forskellige varianter, hvor der er mindre tilpasninger i forhold til de overordnede modeller. Disse varianter ønskes ikke belyst i forbindelse med gennemgangen af modellerne, men der vil være en analyse af varianterne i analysen af udvalgte årsrapporter i kapitel 7. Opgaven vil indeholde bestemmelserne efter de internationale standarder (IAS/IFRS), men der vil ikke være en gennemgang af andre udenlandske regler eksempelvis US GAAP. 2.4 Metode Opgavens kundskabsmæssige formål indikerer, hvad opgavelæsere kan bruge den viden til, der bliver produceret i opgaven. Opgaven ønsker at besvare det kundskabsmæssige formål på det forklarende/forstående niveau. Dette opnås ved at tage udgangspunkt i en teoretisk indgangsvinkel ved gennemgang af begrebsrammen, regnskabsteori, regler, lovkrav og modeller til behand- 7 RV 16 afsnit 3 og 5d Side 15 af 140

16 ling af investeringsejendomme, som opfylder det beskrivende niveau. Dette niveau skal udgøre fundamentet til, at der kan foretages en analyse og vurdering af, hvorvidt virksomheden opgør en pålidelig dagsværdi af deres investeringsejendomme, således at det giver et retvisende billede af ejendommens reelle markedsværdi. Det skal resultere i, at det forklarende/forstående niveau opnås. 8 Til den beskrivende del af opgaven anvendes sekundære og kvalitative data, hvilket vil sige, at der er tale om allerede eksisterende data som eksempelvis bøger, artikler, love, vejledninger og standarder. Kvalitative data, fordi der er tale om ikke-målbare data. 9 Efterfølgende understøttes teorien af konkrete eksempler på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme i danske virksomheder. Under analysen vil der løbende blive foretaget en kritisk stillingtagen til, hvordan virksomhederne har valgt at behandle investeringsejendomme herunder om de opgør en pålidelig dagsværdi. Eftersom sekundært materiale blandt andet kan bestå af artikler, skal man være opmærksom på, at informationerne kan være farvet af personlige meninger og holdninger til emnet, der muligvis kan påvirke opfattelse af emnet. For at kompensere for dette, er der forsøgt at indhente materiale fra flere forskellige kilder, således at vi får flere vinkler på emnet. I forbindelse med vores gennemgang af værdiansættelsesmodeller vil vi udelukkende anvende KPMGs publikation omkring investeringsejendomme og dagsværdiopgørelse. Det er dog ikke et udtryk for, at de har udarbejdet den endegyldige sandhed. Vi har som et led i vores kildekritik foretaget en sammenligning til anden litteratur, hvoraf det fremgår, at principperne for dagsværdiopgørelsen er identiske. 10 Grunden til at vi har valgt at anvende en primær kilde skyldes, at vi ikke ønsker at diskutere eventuelle specialtilfælde i modeller og metodikker i opgørelse af dagsværdien af investerings- 8 Den skinbarlige virkelighed af Ib Andersen 2003 side Den skinbarlige virkelighed af Ib Andersen 2003 side Vurdering af investeringsejendomme. At gøre fremtiden synlig i investeringsmæssig sammenhæng af Preben Kjær Pedersen side Side 16 af 140

17 ejendomme. Vores formål med gennemgangen af værdiansættelsesmodellerne er at opstille en ramme til senere brug i vores analyse af opgørelse af pålidelige dagsværdier. 2.5 Opgavens opbygning I det følgende afsnit er der udarbejdet en oversigt over opbygningen af opgaven, der har taget sit udgangspunkt i problemstillingerne i problemdefinitionen. Formålet med figuren er at sikre en overskuelig og velstruktureret opgave. Figur 2.1 Opgavens opbygning Kapitel 1 og 2 Indledning og problemformulering Kapitel 3 Regnskabsteori og begrebsramme Kapitel 4 Den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme efter danske og internationale standarder Kapitel 5 Den regnskabsmæssige behandling af finansielle forpligtelser efter danske og internationale standarder Kapitel 6 Gennemgang og vurdering af værdiansættelsesmodeller til værdiansættelse af investeringsejendomme Kapitel 7 Analyse af udvalgte årsrapporter. Bliver dagsværdien af investeringsejendomme opgjort pålideligt? Kapitel 8 Perspektivering Kapitel 9 Konklusion Kilde: Egen tilvirkning Side 17 af 140

18 I kapitel 3 vil der være en redegørelse for de mest fremherskende regnskabsteorier og en beskrivelse af begrebsrammen, som anvendes i forbindelse med aflæggelse af regnskaber, således at læsere af opgaven har en fælles referenceramme, når de skal vurdere den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. Herefter vil der i kapitel 4 og 5 være en gennemgang af den regnskabsmæssige behandling af henholdsvis investeringsejendomme og de tilhørende finansielle forpligtelser med udgangspunkt i Årsregnskabsloven (ÅRL), regnskabsvejledning (RV) og International Accounting Standards (IAS). Gennemgangen af ÅRL, RV og IAS bliver foretaget i samme kapitel for at undgå gentagelser, hvilket er muligt, da der ikke er væsentlig forskel på det danske og internationale regelsæt. Gennemgangen vil blive foretaget med henblik på at identificere, hvor der er forskel mellem de danske og internationale standarder, samt hvilken betydning disse forskelle har på årsrapporten. Virksomheder, der værdiansætter investeringsejendomme til dagsværdi anvender som tidligere nævnt regnskabsmæssige skøn, der skal kunne opgøres pålideligt. For at opfylde dette pålidelighedskrav, bliver virksomheden nødt til at anvende pålidelige værdiansættelsesmetoder til opgørelse af denne dagsværdi. I kapitel 6 vil der være en gennemgang og vurdering af metoder til værdiansættelse af investeringsejendomme, hvor der blandt andet vil være en analyse af, hvor stor en betydning forrentningskravet har på den endelige værdiansættelse af ejendommen. I kapitel 7 vil der være en analyse af udvalgte danske årsrapporter. Denne analyse vil indeholde en vurdering af, hvordan danske virksomheder har valgt af indregne, måle og præsentere investeringsejendomme i årsrapporterne, samt om de opgør en pålidelig dagsværdi. Analysen tager udgangspunkt i kontorejendomme i København. Der vil efterfølgende i kapitel 8 være en vurdering af, hvad der vil ske i fremtiden indenfor den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme, samt hvordan ejendomsmarkedet vil forme sig i fremtiden i Danmark. Opgaven vil blive afrundet med en hovedkonklusion, hvor besvarelse af opgavens problemdefinition, samt de tilhørende underspørgsmål vil blive opsummeret. Side 18 af 140

19 2.6 Begrebsdefinition For at undgå eventuelle misforståelser og fejlfortolkninger af opgaven, er der udarbejdet en kortbeskrivelse af de mest centrale begreber i opgaven. Investeringsejendomme = investering i grunde og bygninger med det formål at opnå et afkast - både løbende driftsafkast og gevinst ved videresalg. 11 Kostpris = det beløb, der er afholdt for en investeringsejendom. 12 Dagsværdi = det beløb, ejendommen forventes at kunne handles for mellem kvalificerede, villige og indbyrdes uafhængige parter. 13 Værdiregulering = den opskrivning eller nedskrivning, der er forskellen mellem kostpris og dagsværdi. 14 Forrentningskrav = indikerer den renteprocent en investor skal betale for at investere i en ejendom. Værdien udtrykker derfor også et risikotillæg afhængig af, hvor risikobetonet investeringen er. Alternativt kan investorer altid stort set risikofrit købe danske statsobligationer, der bliver forrentet med ca. 4 procent. 15 Regnskabsbruger = Den primære regnskabsbruger er investorerne, og det vil sige, at der er en formodning om, at de resterende interessenter også får tilfredsstillet deres behov, hvis investorerne får dækket behovet for information. 16 Ud over ovenstående definitioner er der i opgaven anvendt følgende forkortelser: ÅRL = Årsregnskabsloven af 2006 RV = Danske regnskabsvejledninger IFRS = International Financial Reporting Standards IAS = International Accounting Standards IASB = International Accounting Standards Board DCF modellen = Discounted Cash Flow modellen 11 RV 16 afsnit 6 12 RV 16 afsnit 7 13 RV 16 afsnit 8 14 RV 16 afsnit Artikel: Investering og måling af investeringsejendomme af Lars Hørberg side Kommentarer til årsregnskabsloven af Aksel Runge Johansen m.fl. side 195 Side 19 af 140

20 3. Regnskabsteori og begrebsramme I følgende afsnit vil der blive foretaget en introduktion til de to fremherskende regnskabsteorier, der er gældende inden for dansk regnskabspraksis, samt vi vil præsentere den begrebsramme, der ligger til grund for regnskabsaflæggelse efter dansk og international regnskabspraksis. 3.1 Regnskabsteori I forbindelse med udarbejdelse af en årsrapport er det nødvendigt at have kendskab til den grundlæggende regnskabsteori, således at regnskabsbrugerne får brugbare og valide informationer, der skal danne beslutningsgrundlag, når der skal træffes økonomiske beslutninger. I det efterfølgende kapitel vil der være en beskrivelse af de to mest fremherskende regnskabsteorier - den præstationsorienterede og formueorienterede regnskabsteori Den præstationsorienterede regnskabsteori I denne teori sker regnskabsudarbejdelsen primært på baggrund af historiske kostpriser, hvor forsigtighedsprincippet er det overordnede princip, og hvor periodens resultat opgøres efter realisations- og matchingprincippet. Teorien har resultatopgørelsen i fokus, hvorimod balancen blot er et residual af ændringerne i resultatopgørelsen. 17 Udgangspunktet i teorien er således, at overskuddet skabes således: Indtægter - omkostninger = overskud Efter realisationsprincippet indregnes alle indtægter først, når der er stor sandsynlighed for, at de bliver realiseret, hvilket vil sige, at virksomheden får betalingen for varer og ydelser. 18 Indregning kan være branchebestemt, og tidspunktet for sandsynlige indbetalinger fra kunderne kan variere. Hvis der er tale om meget usikre brancher, hvilket eksempelvis kunne være handel med illikvide kunder, kan det være nødvendigt først at indregne indtægten på det tidspunkt, hvor kunden reelt betaler. Dette fraviger hovedprincippet om, at indtægter indregnes, når arbejdet udføres eller fakturaen skrives, da det antages at være overvejende sandsynlighed for, at kunden betaler for den leverede ydelse. 17 Årsrapport - teori og regulering af Jens O. Elling side Årsrapport - teori og regulering af Jens O. Elling side 97 Side 20 af 140

21 Omkostninger i den præstationsorienterede regnskabsteori opgøres på baggrund af matchingprincippet, hvilket betyder, at omkostninger, som svarer til de indregnede indtægter ligeledes skal indregnes. Dermed skal hver enkelt omkostning kunne henføres til bestemte indtægter for derigennem at blive udgiftsført i den samme periode. 19 I praksis kan dette i nogle tilfælde være vanskeligt at opgøre, da specielt de indirekte faste omkostninger ikke konkret kan henføres til et direkte salg, hvilket eksempelvis kunne være husleje og gager. Problemstillingen løses ved at udgiftsføre udgiften straks den realiseres, hvilket strider imod matchingprincippet, men kan retfærdiggøres ud fra forsigtighedsprincippet. Der er både fordele og ulemper ved den præstationsorienterede regnskabsteori. Den største fordel er den objektivitet, der er forbundet med anvendelse af historiske kostpriser, hvilket medfører en lettere metode til at vurdere, hvorvidt værdiansættelsen er korrekt. Generelt lægger den præstationsorienterede regnskabsteori ikke op til subjektive vurderinger af virksomhedens aktiver og forpligtelser, hvormed risikoen for sminkning af regnskabet formindskes. Ulemperne ved anvendelse af den præstationsorienterede regnskabsteori er risikoen for, at regnskabsposterne ikke bliver indregnet til de reelle værdier. Dette betyder, at der kan være store skjulte værdier i årsrapporterne, og sammenligneligheden af årsrapporterne bliver vanskeligere, idet der kan være stor forskel på værdierne afhængig af, hvornår og hvordan virksomheden har erhvervet specielt sine aktiver. Det vil således ikke være muligt at opskrive investeringsejendomme til dagsværdi, da den rene præstationsorienterede regnskabsteori ikke tillader, at indregne urealiserede værdistigninger. Dette betyder, at regnskabsbrugerne ikke får det reelle billede af virksomhedens aktiver og passiver, hvilket medfører, at de ikke får de nødvendige informationer i forbindelse med beslutningstagning Den formueorienterede regnskabsteori Den formueorienterede regnskabsteori adskiller sig markant fra den præstationsorienterede regnskabsteori, da den hovedsageligt fokuserer på balanceposter. Dette betyder også, at resultatopgø- 19 Årsrapporten - teori og regulering af Jens O. Elling side 99 Side 21 af 140

22 relsen er mindre væsentlig. Formålet med den formueorienterede regnskabsteori er at måle virksomhedens nettoformue. 20 Udgangspunktet er derfor, at overskuddet dannes således: Egenkapital ultimo - egenkapital primo = overskud Den formueorienterede regnskabsteori tager ikke udgangspunkt i de historiske kostpriser, men forsøger derimod at værdiansætte aktiver og forpligtelser til de reelle dagsværdier på statusdagen. Dette betyder også, at teorien ikke finder det interessant, hvordan virksomheden har genereret overskuddet i tidligere regnskabsår, da det er langt mere væsentligt at kigge på, hvordan virksomhedens aktiver og forpligtelser fremadrettet vil skabe værdi for ejerne. Dagsværdierne kan opgøres som betalingsstrømmene af de fremtidige økonomiske fordele, som et aktiv eller en forpligtelse forventes at genere til virksomheden. Dette kan virke som en mere usikker måling, men for mange af balanceposterne har det ikke betydning for målingen, da værdien er identisk. 21 Dette kunne eksempelvis være likvide beholdninger, tilgodehavende fra salg og leverandørgæld. Der er både fordele og ulemper ved den formueorienterede regnskabsteori, hvor den primære fordel er, at årsrapporten i langt højere grad bestræber sig på at afspejle virksomhedens reelle værdier frem for kostpriser, der egentlig ikke siger noget om værdierne i virksomheden. Den væsentligste ulempe ved udarbejdelse af regnskab efter den formueorienterede regnskabsteori, er at der er store usikkerheder forbundet med værdiansættelsen af visse balanceposter, da der er subjektive skøn, hvorfor værdien kan være vanskelig at opgøre pålideligt Regnskabsteorier i forhold til investeringsejendomme Hvis man behandler investeringsejendomme efter den præstationsorienterede regnskabsteori, ville det medføre, at ejendommen skal måles til historiske kostpris. For at opfylde matchingprincippet vil ressourceforbruget, som er anvendt til at fremskaffe lejeindtægten medføre, at ejendommen afskrives over den forventede levetid. Dette betyder, at ejendomme i balancen ville stå til kostpris fratrukket de akkumulerede afskrivninger. Ligeledes betyder teorien, at værdiændrin- 20 Årsrapporten - teori og regulering af Jens O. Elling side Årsrapporten - teori og regulering af Jens O. Elling side Årsrapporten - teori og regulering af Jens O. Elling side 139 Side 22 af 140

23 ger på investeringsejendomme først skal medtages, når ejendommen sælges, da det er her, at der sker en realisation, hvor en gevinst eller et tab kan opgøres. Hvis investeringsejendomme i stedet for behandles efter den formueorienterede regnskabsteori, ville det betyde, at ejendomme skal måles til markedsværdien på balancedagen. Det fremgår således af årsrapporten, hvad ejendommen efter ledelsens vurdering er værd på balancedagen. På trods af at ÅRL og IAS øger fokus på den formueorienterede regnskabsteori, betyder det ikke, at årsrapporten udelukkende bliver anvendt på baggrund af denne teori, idet anvendelse af teorien i større udstræk bygger på skøn, hvilket kan medføre store usikkerheder. Dette stiller derfor endnu større krav til pålideligheden og relevante informationerne i årsrapporten, hvilket betyder, at den præstationsorienterede regnskabsteori fortsat bliver inddraget i forbindelse med udarbejdelse af årsrapporten. 3.2 Begrebsramme ÅRL er baseret på den begrebsramme, der danner grundlag for international regnskabsaflæggelse, og som har været benyttet af IASB siden Begrebsrammen skal fungere som en overordnet referenceramme i forbindelse med regnskabsudarbejdelsen, hvilket betyder, at når ÅRL ikke reguleret et forhold, kan regnskabsaflæggelse altid falde tilbage på begrebsrammen. Dermed er det væsentligt at fastlægge retningslinierne for anvendelse af begrebsrammen, da det er den, som træder i kraft, når ÅRL ikke har beskrevet problemstillingen. Desuden skal den anvendes i den videre udvikling og harmonisering af de internationale standarder, der skal være en hjælp til regnskabsbrugere til fortolkning af informationerne i årsrapporterne. Begrebsrammen består af fem niveauer, hvor de to øverste niveauer udgør begrebsrammens målsætning med udarbejdelse af årsrapporten, og de resterende 3 niveauer udgør begrebsrammens målesystemer, der indeholder kriterier, som opstilles for at opnå denne målsætning. Begrebsrammen kan illustreres således: Årsrapporten - teori og regulering af Jens O. Elling side Årsrapporten - teori og regulering af Jens O. Elling side 161 Side 23 af 140

24 Figur 3.1 Begrebsrammen Niveau 1 Brugernes informationsbehov Niveau 2 Kvalitative egenskaber Målsætning med årsrapporten Niveau 3 Definition af elementer Niveau 4 Indregning og måling Målesystemer i årsrapporten Niveau 5 Klassifikation af regnskabets bestanddele Kilde: Årsrapporten - teori og regulering af Jens O. Elling side 161 Den danske ÅRL og tilhørende regnskabsstandarder tager udgangspunkt i de internationale standarder IAS/IFRS, og både de danske og internationale standarder indleder med et indholdsmæssigt identisk afsnit omkring formålet med aflæggelse af en årsrapport. Ifølge IAS 1 er formålet med årsrapporten: at give information om en virksomheds finansielle stilling, indtjening og pengestrømme, som er til nytte for regnskabslæser, når de skal træffe beslutning af økonomisk art. Informationerne i årsrapporten skal således danne grundlag for regnskabsbrugernes vurdering af virksomhedens fremtidige præsentation, således at regnskabsbrugere kan tage stilling til, om de ønsker at placere ressourcer i virksomheden. Side 24 af 140

25 3.2.1 Brugernes informationsbehov Regnskabsbrugerne af en årsrapport defineres som værende de interessenter, der har interesse i, at virksomheden aflægger en årsrapport. 25 Der er flere grupper af interessenter, og det kunne være nuværende og potentielle investorer, der har en naturlig interesse i at vide risikoprofilen og afkastmulighederne i virksomheden. Desuden har de behov for informationen, da investorerne skal træffe beslutning omkring køb og salg af aktier i den pågældende virksomhed. Långivere har også en interesse i at vide, hvordan virksomheden udvikler sig, således at de kan vurdere virksomhedens evne til at tilbagebetale lån og kreditter. Den samme interesse har leverandører, da de ønsker at vide, hvorvidt de vil få betaling for de leverede varer og ydelser. 26 Som det fremgår af ovenstående, er der flere regnskabsbrugere, og det er svært at tilgodese alle regnskabsbrugernes behov i forbindelse med udarbejdelse af årsrapporten. Den primære regnskabsbruger er investorerne, og det vil sige, at der er en formodning om, at de resterende interessenter også får tilfredsstillet deres behov, hvis investorerne får dækket behovet for information Kvalitative egenskaber Begrebsrammens andet niveau omhandler de kvalitative egenskaber, som årsrapporten skal indeholde for at give nytteværdi til regnskabsbrugere. Nytteværdien opfyldes ud fra nogle generelle kvalitetskrav, hvilket er relevans, pålidelighed, sammenlignelighed og forståelighed. Nytteværdien af informationerne skal altid overstige omkostningerne ved fremskaffelsen informationen. Relevans Kravet om relevans i årsrapporten betyder, at der udelukkende skal medtages oplysninger, som er relevante for regnskabsbrugeren. Ligeledes er det også vigtigt, at informationer, som ikke er relevante for regnskabsbrugeren, ikke medtages i årsrapporten, da disse blot er forstyrrende og derfor bør udelades Kommentarer til årsregnskabsloven af Aksel Runge Johansen m.fl. side Årsrapporten - teori og regulering af Jens O. Elling side Kommentarer til årsregnskabsloven af Aksel Runge Johansen m.fl. side Årsrapporten - teori og regulering af Jens O. Elling side Side 25 af 140

26 Pålidelighed Det er meget vigtigt, at informationen, som regnskabsbrugeren får i årsrapporten er pålidelig, således at der ikke kan stilles spørgsmålstegn ved, om oplysningerne indeholder væsentlige fejl. 29 Sammenlignelighed Der skal være en mulighed for, at regnskabsbrugere kan sammenligne årsrapporterne både årsrapporter fra forskellige virksomheder, men også den enkelte virksomheds årsrapporter over en årrække. Under begrebet sammenlignelighed er fokus rettet imod konsistens og kontinuitet, således at det er de samme metoder og teknikker, som anvendes fra år til år og for ensartede aktiver og forpligtelser. 30 Forstålighed Her forudsættes det, at regnskabsbrugerne har et vist kendskab til økonomiske og regnskabsmæssige forhold. Dog må informationer, som kan virke uforståelige for nogle regnskabsbrugere, ikke udelades af årsrapporten, hvis disse er nødvendige for at opfylde generalklausulen om det retvisende billede Definition af elementer Det tredje niveau i begrebsrammen er definition af elementer, hvilket vil sige, at en årsrapport kun må indeholde poster, som overholder definitionerne i ÅRLs bilag, hvor posterne aktiver, forpligtelser, indtægter og omkostninger er defineret. Begrebsrammen er baseret på den formueorienterede regnskabsteori, hvorfor alle definitionerne er set ud fra et balancemæssigt synspunkt Årsrapporten - teori og regulering af Jens O. Elling side Årsrapporten - teori og regulering af Jens O. Elling side Årsrapporten - teori og regulering af Jens O. Elling side Årsrapporten - teori og regulering af Jens O. Elling side Side 26 af 140

27 3.2.4 Indregning og måling Det fjerde niveau omhandler indregning og måling af poster i balancen. Der er følgende indregningskriterier: Det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele forbundet med posten vil tilflyde eller fragå virksomheden. 2. Posten skal kunne måles pålideligt til kostpris eller værdi. Ovenstående krav om sandsynligheden bliver ikke yderligere defineret i ÅRL, men IASB kommer med en definition, som betyder, at indregningen skal finde sted, når der er mere end 50 % sikkerhed for, at de fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde eller fragå virksomheden. 34 Målingen af en regnskabspost skal foretages således, at værdien af posten er så retvisende og pålidelig som mulig. Her kan det være relevant både at anvende den formueorienterede og den præstationsorienterede regnskabsteori i form af historiske kostpriser og dagsværdier Klassifikation Det sidste niveau i begrebsrammen handler om, hvorledes elementer i ÅRL skal præsenteres og klassificeres i årsrapporten. Det er hensigtsmæssigt, at dette foregår på en velstruktureret og informativ måde, således at regnskabsbrugere kan drage nytte af informationerne i årsrapporten. I bilag 2 i ÅRL er der opstillet skemaer, som regnskaber for klasse B, C og D virksomheder skal opstilles efter. 33 Årsrapporten - teori og regulering af Jens O. Elling side Årsrapporten - teori og regulering af Jens O. Elling side 176 Side 27 af 140

28 4. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme I følgende afsnit vil der blive foretaget en gennemgang af de gældende regler for den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. Som der blev beskrevet i indledningen, bliver området reguleret af flere kilder, hvorfor der i gennemgangen vil være fokus på Årsregnskabsloven, danske regnskabsvejledninger samt IAS. Derfor vil vi starte med at definere rangordnen på reguleringskilderne, således at det fremgår klart for læsere, hvordan disse prioriteres i forhold til hinanden. Udover en gennemgang af reguleringskilderne vil der ligeledes blive foretaget en sammenligning heraf, samt der vil blive foretaget en vurdering af eventuelle forskelle. ÅRL er gældende for alle erhvervsdrivende virksomheder, dog med undtagelse af offentlige virksomheder samt virksomheder omfattet af lovgivningen for finansielle virksomheder. 35 Dermed er udgangspunktet for regnskabsaflæggelse i Danmark, at regnskabsaflæggelsen skal følge ÅRL. I dansk regnskabsregulering anvendes, der som supplement til ÅRL ligeledes RV, som er mere uddybende end ÅRL. ÅRL har dog altid forrang i forhold til RV i tilfælde, hvor der er uoverensstemmelser. RV tager særligt sigte på børsnoterede virksomheder (regnskabsklasse D), mens det anbefales for øvrige erhvervsdrivende virksomheder at følge de retningslinier, der er opstillet i RV. 36 Dermed har det hidtil været sådan, at det kun som udgangspunkt klasse D virksomheder, der skal følge RV, mens øvrige virksomheder kan vælge det. Dog er det vedtaget, at fra og med regnskabsår, der begynder fra 1. januar 2005 eller senere skal børsnoterede selskaber aflægge koncernregnskab efter IAS-standarderne, samt at årsrapporterne for børsnoterede virksomheder skal aflægges efter IAS-standarderne fra og med 1. januar Virksomheder der ikke er børsnoterede kan frivilligt vælge, om de ønsker at anvende IAS-standarderne ved regnskabsaflæggelse. 38 Formålet med implementeringen af IAS-standarderne er at harmonisere regnskabsstandarderne for i sidste ende at opnå et fælles sæt globale regnskabsstandarder. 39 Hvis en virksomhed vælger at følge IAS-standarderne, eller at de er tvunget til det, skal alle standarderne følges, og man kan således ikke blot følge en del af dem. IAS har altid forrang i forhold til ÅR- L ÅRL 1 stk. 1 og 3 36 Revisorhåndbogen 2006, Forord til regnskabsvejledninger, side Revisorhåndbogen 2006, IFRS-vejledning, side Revisorhåndbogen 2006, IFRS-vejledning, side Revisorhåndbogen 2006, IFRS-vejledning, side Revisorhåndbogen 2006, IFRS-vejledning, side 61 Side 28 af 140