Evostate Kastanjehaven, Lystrup ApS

Transkript

1 Evostate Kastanjehaven, Lystrup ApS Ejendommens pris Inklusiv handelsomkostninger Kr Kvadratmeterpris: Kr Ejendommens startafkast: 5,92% - 6,04 % Selskabskapital: Kr Investor kautionerer for: Ingen kautionsforpligtelse Indbetalingsforpligtelse: Ingen indbetalingsforpligtelser Hollufgårds Alle Odense SØ Telefon

2 Side 2

3 Indholdsfortegnelse 1. Resume side 4 2. Ejendommen og beliggenhed side Transport i nærområdet side Kastanjehaven side Uddrag fra Juul & Nielsen A/S selskabsrapport side Leje niveau side Plantegninger side Lystrup og Aarhus by side Aarhus kommune side Adgang til arbejdspladser side Budget og nøgletal for Kastanjehaven side Driftsbudget side Balancebudget side Likviditetsbudget side Følsomhedsberegninger på Kastanjehaven side Risiko vurdering side Momsmæssige forhold side Vedtægter for Evostate Kastanjehaven, Lystrup ApS side Tegningsaftale for Evostate Kastanjehaven, Lystrup ApS side Lejeerklæring for Kastanjehaven, Lystrup side Teknisk gennemgang af ejendommen (Resumé) side Uafhængig revisor erklæring side Moms erklæring side 44 Side 3

4 1. Resume tilbyder dig muligheden for at blive medejer af Evostate Kastanjehaven, Lystrup ApS, som ejer 53 velbeliggende rækkehuse i Lystrup. Hertil kommer opførelsen af yderligere 60 lejemål som forventes færdiggjort over en 2 årig periode med forventet byggestart Udbuddet omfatter anparter som budgetteres videresolgt til et begrænset antal investorer. Budgettet tager udgangspunkt i den samlede ejendomsinvestering og en investeringshorisont på 10 år. Ejendommen: Der er tale om i alt 53 lejemål samt 60 endnu ikke færdigbyggede lejemål, som har en god beliggenhed i Lystrup, tæt på Aarhus. Nogle af lejemålene har hver deres egen adgang til en lille have, andre er bygget som mindre lejligheder. Der er ingen tomgang. Investeringsejendommen er købt til et godt afkast for sammenlignelige ejendomme i Aarhus området. Ejendommens samlede udlejningsareal efter afslutning af byggeriet vil udgøre kvadratmeter. Den samlede projektsum udgør DKK , heraf er der afsat DKK til genopretning af eksisterende byggeri, samt DKK til uforudsete udgifter i forbindelse med byggeriet af de resterende 60 lejemål. Teknisk due diligence af ejendommen viser, at ejendommens tilstand er god, men har brug for forbedringer på enkelte områder. Realkreditfinansiering og bankfinansiering er uden personlig hæftelse. Ejendommen er erhvervet til DKK inklusiv byggeomkostninger med et forventet startafkast ved afslutningen af byggeriet på 5,92 6,04 % Nettoafkastet beregnes som (Nettoleje/(Indkøbspris + handelsomkostninger depositum)). I tilfælde af, at den afsatte buffer på DKK ikke bliver brugt, forøget afkastet til 6,04 % Side 4

5 Finansiering Der er aftalt en realkreditbelåning på DKK I forbindelse med erhvervelse af det eksisterende byggeri stilles initialt en realkreditfinansiering på DKK til rådighed. Realkreditlånet forhøjes løbende i forbindelse med færdiggørelse af de enkelte etaper til i alt DKK Antal enheder Lånestørrelse/prioritet Låntype 53 Boliger opført DKK prioritet 22 boliger etape 1 DKK prioritet 22 boliger etape 2 DKK prioritet 16 boliger etape 3 DKK prioritet RTL år 10 års indledende afdragsfrihed. RTL år 2 års indledende afdragsfrihed. RTL år 10 års indledende afdragsfrihed. RTL år 2 års indledende afdragsfrihed. Alm. Brand Bank stiller med en 2. prioritetsfinansiering på maks. DKK gældende i 5 år efter byggeriets afslutning. tkr. Køb af eksisterende bygning og byggeretter Etape 1 Etape 2 Etape 3 Forhåndsgaranti over BRF n/a Ramme for finansiering Renten på 1. prioritetslånet forventes fastlåst i en 10 årig periode på pt. 1,50 % p.a. + en bidragssats på pt. 0,82 % p.a. De første DKK vil blive renteafdækket ved erhvervelse af det eksisterende byggeri mens den løbende forhøjelse af realkreditlånet vil blive afdækket i forbindelse med færdiggørelse af de enkelte etaper. I budgettet er indregnet en rentebuffer på 0,50% p.a. Renten på 2. prioriteten vil være variabel Cibor3 + 3,5 % i bidrag pt. Side 5

6 Din investering Minimumsindskud i projektet er DKK Samlet etableres selskabet med en selskabskapital på DKK Egenfinansieringsgraden er cirka 18,64 % og kombineret med, at projektet etableres uden personlig hæftelse, gør det investeringsejendommen til en særdeles god investeringscase, med et potentielt meget høj afkast af den investerede kapital. Selskabet forventes at blive udbyttebetalende, når anden prioriteten er afviklet og soliditeten i selskabet er på minimum 30 %. Udbyttebetalingen vil ske under hensynstagen til selskabets finansielle samarbejdspartnere og soliditet. Et 100% ejet datterselskab under Probus Holding A/S indskyder DKK ud af den samlede selskabskapital på DKK De øvrige aktionærer får option på at overtage denne aktiepost senest 5 år efter byggeriets afslutning eller når værdien af byggeriet udgør minimum DKK Prisen udgør anskaffelsessummen på DKK samt en forrentning på p.t. Cibor3 plus et tillæg på p.t 3,5% p.a. Idet omfang de nuværende aktionærer ikke ønsker at udnytte optionen, kan aktieposten frit sælges til 3. mand. Aktieposten er pantsat til 2. prioritetsbanken. Side 6

7 2. Ejendommen og beliggenhed Projektet omfatter 53 boliglejemål beliggende i Lystrup, der alle er lejet ud. Alle boligerne er opført i og funktionel indrettet. Nogle af boligerne er med egen terrasse og have. Derudover omfatter projektet byggetilladelse til etablering af yderligere 60 boliger med et samlet boligareal på m 2. Soklerne er støbt, nogle af disse må dog forventes restaureret. Området er kendetegnet ved at være et børnevenligt kvarter nær legepladser og med kort afstand til skole og børnehave. Der er kort afstand til bymidten, vand, naturen, indkøbsmuligheder og motorvejen kan nås inden for få minutter. Fra nogle af boligerne er der en fantastisk udsigt over marker og Aarhusbugten. 2.1 Tranport i nærområdet Nedenstående viser boligernes tætte placering på byen, skovområder, vandet, samt rejseafstanden fra Kastanjehaven og til forskellige destinationer. Bil Fra ejendom til rådhus Aarhus 13,4 km. 21 min. Randers 40,1 km. 31 min. Tog 20 min. 1. t. 22 min. Fra station til station Side 7

8 2.2 Kastanjehaven På nedenstående billede ses boligernes placering samt de endnu ikke opførte boliger. Området markeret med rødt er de allerede opførte boliger. 53 boliger opført Boligtype Antal Areal i alt Blok 3 type 126 (2 plans) m 2 Blok 4 type 48 (1 plans, i 2 etager) m 2 Blok 7 type 92 (2 plans) m 2 Blok 8 type 92 (2 plans) m 2 Blok 9 type 92 (2 plans) m 2 Blok 10 type 92 og type 108 (2 plans) 4 og m 2 I alt m 2 60 bolig endnu ikke opført Boligtype Antal Areal i alt Blok 1 type 48 (1 plans, i 2 etager) m 2 Blok 2 type 126 (2 plans) m 2 Blok 5 type 126 (2 plans) m 2 Blok 6 type 126 (2 plans) m 2 Blok 11 type 111 (2 plans) 7 786,4 m 2 Blok 12 type 111 (2 plans) 4 451,6 m 2 Blok 13 type 111 (2 plans) m 2 I alt m 2 Side 8

9 Færdiggørelse af ejendommene De 60 endnu ikke færdigbyggede lejemål bygges i etaper. Byggeriet udføres i samarbejde med byggerådgiveren OBH Gruppen A/S, og 2. prioritetstbanken får Alectia A/S til at kontrollere byggeprocessen for kreditgiver. Der er aftalt en totalentreprise med byggefirmaet Juul & Nielsen A/S, og byggeriet kommer til at foregå i 3 etaper over to år med forventet byggestart Etape 1 Type Antal Kvm. Type Type Etape 2 Type Type Etape 3 Type Udmatrikulering De 3 nye etaper er alle selvstændigt udmatrikuleret, ligesom det eksisterende byggeri er beliggende på 2 selvstændigt udmatrikulerede matrikler. Matrikel 1: Blok Matrikel 2: Blok Matrikel 3: Blok Matrikel 4: Blok Matrikel 5: Blok (se kortet side 8 for den fysiske placering af de enkelte blokke) Side 9

10 2.3 Uddrag fra Juul & Nielsen A/S selskabsrapport CVR nummer: Status: A/S Navn: JUUL & NIELSEN A/S Adresse: Erhvervsvej Glostrup Danmark Website: Nedenfor ses en række udvalgte nøgletal fra Juul & Nielsen A/S selskabsrapport. Alle beløb er i hele tusinde kr. Resultatopgørelse Omsætning Ikke oplyst Ikke oplyst Ikke oplyst Ikke oplyst Ikke oplyst Bruttofortjeneste Resultat før skat Nettoresultat Balance Egenkapital Langfristet gæld Kortfristet gæld Ikke oplyst Ikke oplyst Ikke oplyst Balancesum Antal ansatte Antal ansatte Side 10

11 2.4 Lejeniveau Lejemålene på Kastanjehaven er kendetegnet ved en meget høj lejesikkerhed og en lav udskiftning af lejerne. Det attraktive område gør, at der er meget lav eller ingen tomgang i ejendommene. Den gennemsnitlige leje pr for alle lejemålene var DKK pr. kvadratmeter. Der er forskellige størrelser lejemål, og niveauerne er nedenfor specificeret ud på de respektive størrelser. Lejeniveauet begrænses af at området for nuværende delvis er en byggezone, hvilket gør, at lejereserverne ikke er udnyttet tilfredsstillende. Som helhed forventer vi derfor, at lejen vil kunne reguleres via de indgåede leje - trapper på bestående lejemål og at lejen ved genudlejning af opsagte lejemål vil kunne hæves. Lejeniveauet på lejemålstyperne kvm forventes at kunne reguleres yderligere op, hvilket også gælder for typerne kvm. Der henvises i øvrigt til vedlagte lejeerklæring fra Home Erhverv, Århus. Det gennemsnitlige lejeniveau for de forskellige lejemål er: Boligtype Antal Lejeniveau Type DKK Type DKK Type DKK Type DKK I alt DKK Der overtages lejekontrakter med en regulering af lejen via en trappelejestigning på gennemsnitligt 2,3 % p.a. Trappelejeklausulerne har en løbetid på 10 år fra indgåelse af kontrakten. Enkelte af trappelejeklausulerne vil derfor have udløb fra 2018 og skal genforhandles. Fra 2017 er der budgetteret med en lejestigning på gennemsnitligt 1,5 % p.a. Boligtype Antal Trappeleje stigning Type DKK Type DKK Type DKK Type DKK Side 11

12 3. Plantegninger Type 48 Side 12

13 Type 92 Type 108 Side 13

14 Type 126 Side 14

15 4. Lystrup og Aarhus by Lystrup ligger i Østjylland, og er i dag den største forstad til Aarhus. Området gik i mange år under betegnelsen Lyr efter en lokal høvding med navnet Lyr der boede i området omkring 1200-tallet, og sidenhen fik byen sit nuværende navn Lystrup. I dag har byen udviklet sig og sammen med bydelen Elsted og den lille by Elev udgør den i dag et større lokalsamfund 10 kilometer nord fra det centrale Aarhus. Lystrup byder på alt, hvad der er brug for. Der findes butikker, skoler, institutioner, sport og musik. Byen er rig på skovområder, og der er tæt adgang til stranden. Befolkningstal i Lystrup Lystrup har gennem de seneste år oplevet en kraftig stigning i indbyggertallet, der har været en stigning på cirka 8% i forhold til Lystrup havde pr. 1 januar indbyggere Kilde: Danmark statistik Side 15

16 4.1 Aarhus kommune Lystrups tætte placering i forhold til Aarhus gør byen særdeles attraktiv. Aarhus kommune er i rivende udvikling, og er indbyggermæssigt landets næststørste, kun overgået af Københavns kommune. Indbyggertallet er de seneste år vokset med cirka pr. år, uddannelsesinstitutioner melder om rekordoptag og en række store virksomheder er flyttet til byen. Aarhus kommunes vækstmål er, at byen inden 2030 skal vokse med indbyggere, arbejdspladser, boliger og studerende. Nedenfor ses den stigende befolkningsudviklingen i Aarhus kommune fra 2007 til Kilde: Aarhus kommune Nedenfor ses fremskrivningen for befolkningsudviklingen for Aarhus kommune for fremtiden til og med Kilde: Aarhus kommune Side 16

17 Fremtiden og byggeprojekter i Aarhus Udover de omtalte vækstmål er Aarhus generelt en by i stor udvikling, dette omfatter bl.a. nye innovationscentre, investeringer i byens arkitektur, nye teknologiske løsninger samt et mål om at blive CO2-neutral i Der er også tale om et byggeboom som berører hele Aarhus fra Marselistunnelen i syd, over centrum, til Det Nye Universitetshospital og byudviklingen i nord. Dette initiativ handler om at opbygge de bedste betingelser for erhvervsdrivende i byen. I forbindelse med denne store udvikling, vil der blive etableret mange nye arbejdspladser. I den forbindelse kan bl.a. nævnes Det Nye Universitetshospital, som vil stå færdigt i Det bliver Aarhus største arbejdsplads og Danmarks største hospital. Tøjvirksomheden Bestseller er også i gang med at etablere et nyt domicil, som vil skabe over 500 nye arbejdspladser i byen. I 2015 tages Dokk1 i brug, hvilket er det største anlægsprojekt i Aarhus nyere historie. Her får byens borgere et helt nyt hovedbibliotek, borgerservice og et nyt havnerum. Uddannelse i Aarhus Byen er en af de største studiebyer i landet. Flere end studerer til dagligt på flere end 130 forskellige uddannelser på byens mange uddannelsesinstitutioner. Langt de fleste uddannelsestilbud ligger koncentreret i et relativt lille geografisk område. Dette gør, at stort set alle uddannelsesinstitutioner ligger i gå eller cykleafstand fra centrum af byen. Aarhus har lavet et mål om, at Aarhus skal være en førende uddannelsesby i Nordeuropa. Side 17

18 Kultur og seværdigheder i Aarhus Aarhus er kendt for et aktivt kulturliv og især for Aarhus Festuge, der er Jyllands største kulturfestival. I festugen kan der opleves både lokale, nationale og internationale kunstnere. Af festivaller kan også nævnes den omtalte Northside Festival og SPOT Festival. Der er både store og mindre kulturinstitutioner, blandt de store er Aarhus Teater, Musikhuset og Aarhus Symfoniorkester. En af Aarhus store turistattraktioner er Den Gamle By. Museet er opbygget som en gammel købstad med huse helt tilbage fra 1500-tallet. Her møder man fortidens mennesker og ser deres huse. Man er også i gang med at opføre en ny bydel for den moderne bys historie. En anden stor attraktion i Aarhus er museet ARoS, hvor man som gæst kan opleve kunst fra den danske guldalder, dansk modernisme og international nutidskunst. Side 18

19 4.2 Adgang til arbejdspladser Adgangen til beskæftigelse er en vigtig forudsætning for vækst og udvikling. Desto flere arbejdsplader, der ligger forholdsvis tæt på en by eller et område, desto bedre ser det ud for byens eller områdets udvikling. Figuren viser, at antallet af nært beliggende arbejdsplader er højest i et strøg fra Østjylland via Odense til København. Aarhus området er det største vækst område i Jylland og et af de områder i Danmark med flest jobmuligheder. Kilde: Landsplanredegørelse, Miljøministeriet 2006 Side 19

20 5. Budget og nøgletal for Kastanjehaven Anskaffelsessum i T. DKK Ejendommens anskaffelsessum Handelsomkostninger Udbyderhonorar Samlet anskaffelsessum Finansieringsform i T. DKK BRF Kredit Driftskredit + depositum Indskud Samlet anskaffelsessum Efter afslutning af byggeriet, forventes finansiering at være ændret således at der er optaget realkreditfinansiering for samlet 115 mio. DKK. Det er opfattelse at realkreditbelåningen er sat i forhold til værdierne i Kastanjehaven. Nedenstående viser finansieringsformen ved afslutningen af byggeriet. Der er i nedenstående opstilling ikke taget højde for akkumuleret overskud i periode Anskaffelsessum i T. DKK Ejendommens anskaffelsessum Byggeriet Handelsomkostninger Samlet anskaffelsessum Finansieringsform i T. DKK Realkredit Banklån Egenkapital + depositum Samlet anskaffelsessum Side 20

21 Forudsætninger for budgettet Nøgletal Investeringssum t.dkk Indbetaling t.dkk Huslejeregulering, gennemsnitlig stigning 1,55% Inflation 2,00% Stigning i ejendomsværdi 1,00% Rente 1. prioritet 2,32% Driftskredit 4,00% Kurs DKK/EUR Deres opsparing Opsparing før selskabsskat i 2024* t.dkk Opsparing efter selskabsskat i 2024* t.dkk Intern rente før skat ved salg ,99% Intern rente efter skat ved salg ,84% Intern rente før skat ved salg ,80% Intern rente efter skat ved salg ,22% * incl. indskud på t.dkk Indskud Kurs pr. aktie Minimumstegning DKK t.dkk Side 21

22 Finansieringsform Prioriteten optages som et 30 årigt inkonverterbart realkreditlån med en samlet hovedstol på DKK eksklusiv kurstab, kurtage og kursskæring. Der laves en fastrenteaftale over forventet 10 år, hvor renten budgetteres til p.t. 1,50% p.a. % plus bidrag på p.t. 0,82 % p.a. Lånet er baseret på 63,14 % afdragsfrihed og 36,84 % som annuitetslån med 30 års afvikling. Bidragssatsen er variabel Prioritetslånet, bankfinansieringen, forventes optaget som kassekredit med en maksimal trækningsret på DKK og med en variabel budgetteret rente på pt. 4,00 % p.a.. Lånet skal være afviklet senest 5 år efter byggeriet er afsluttet. Sikkerheder BRF I forbindelse med købet har långiver sikkerhed via: Pant i ejendommene Udbyttebegrænsning i 5 år og krav til en soliditet på min. 30% før at udbytte kan accepteres BRFkredit A/S skal godkende evt. ind- og udtrædelse af investorer Årlig regnskabsindsendelse Udbyttebegrænsningserklæringen indeholder krav og bestemmelser til hvornår, der kan udbetales udbytte til selskabets investorer. Der vil være krav til størrelsen af egenkapital og soliditet i selskabet før der kan udbetales udbytte. Selskabet forpligter sig til ikke at udbetale udbytte før om 5 år, samt at der er opnået en soliditetsgrad på 30 % i selskabet. De endelige finansieringsvilkår forventes i alt væsentlighed at svare til markedsstandarden og vil indeholde en række forpligtigelser, garantier, misligholdelsesbestemmelser og andre detailvilkår, herunder typiske udbetalingsbetingelser, informationsforpligtelser, finansielle covenants m.v. Der kan endvidere forekomme gebyrer og andre omkostninger ved førtidig indfrielse. Side 22

23 Sikkerheder for Alm. Brand Ejerpantebrev, stort kr , med pant i ejendommen næst efter BRF Pantsætningsforbud Transport i arbejdsgaranti jævnfør ABT93 fra entreprenøren Indtrædelsesret i entreprisekontrakten og evt. underentreprisekontrakter. Kontrakter med rådgivere og entreprenør skal godkendes af Alm. Brand Bank forud for accept. Pant i anpartskapitalen i Evostate Kastanjehaven Lystrup ApS, der er ikke pant i stemmeret. Tilbagetrædelseserklæring fra evt. holdingselskaber såfremt der skulle opstå lån/ mellemregninger Transport i alle lejeindtægter vedrørende færdigbyggede, udlejede beboelseslejemål Alle konti tilhørende selskabet pantsættes til sikkerhed for engagementet Transport og noteret indtrædelsesret i forhåndslån fra BRF Selskabet forpligter sig til at indlevere årsregnskab og andet materiale, som Alm. Brand Bank måtte anmode om. Selskabet må ikke have andre aktiviteter end nærværende projekt, så længe nærværende finansiering ikke er fuldt indfriet. Selskabet må ikke foretage yderligere sikkerhedsstillelse, herunder kaution overfor 3. mand. Selskabet må ikke yde eller optage lån (udover nærværende byggefinansiering). Der må ikke foretages ændringer i koncernens ejerkreds uden Alm. Brand Banks forudgående skriftlige accept. Selskabet kan alene have konto i Alm. Brand Bank. Selskabets transaktioner skal foretages over selskabets konti i Alm Brand Bank. Alle transaktioner på selskabets konti skal vedrøre ejendommens drift. Der må ikke udloddes udbytte uden Alm. Brand Banks forudgående skriftlige accept. Der må ikke foretages ændringer i selskabets vedtægter uden Alm. Brand Banks forudgående skriftlige accept. Projekttegninger og andet relevant projektmateriale skal på forlangendes udleveres til Alm. Brand Bank. Alm. Brand Bank skal løbende holdes orienteret omkring byggeforløb, herunder skal Alm. Brand Bank have mulighed for at deltage i byggemøder. Stadeopgørelser eller lignende udarbejdet af bygherrens rådgiver forudsættes indleveret ved alle ratebetalinger til entreprenører. Af stradeopgørelserne skal rådgivernes vurdering af tidsplan og økonomi fremgå. Alm. Brand Bank forbeholder sig ret til, at lade byggeriet besigtige i forbindelse med rateudbetalinger. Lånet er omfattet af bankens almindelige forretningsbetingelser - Erhvervskunder herunder bankens normale opsigelsesvilkår Side 23

24 Udbyderhonorar I forbindelse med udbud og salg af projektet Evostate Kastanjehaven, Lystrup ApS opnår Probus Ejendomme & Investering A/S en samlet avance på DKK Den samlede avance opdeles på DKK , der realiseres ved tilbagesalg af nom. kr anparter i selskabet Evostate Kastanjehaven, Lystrup ApS samt DKK incl. moms i projekthonorar, der realiseres i talt med færdiggørelsen af de enkelte byggeetaper. Beløbene disponeres via den tilvejebragte byggefinansiering. Salget af nom anparter realiseres ved, at Evostate Kastanjehaven, Lystrup ApS erhverver egne kapitalandele nom for kr Denne transaktionen er tiltrådt af såvel 1. som 2. prioritetslångiver. modtager herudover et honorar på DKK moms fra HD Ejendomme A/S i forbindelse med salget. Side 24

25 Administration Ledelsen af selskabet varetages af anpartsselskabets bestyrelsen, som vælges blandt anpartshaverne. Bestyrelsen ansætter en direktion. Administrationen af lejemålene og selskabsadministrationen varetages af Probus Ejendomme & Investering A/S. Aftalerne indeholder regulering af honoraret med 2 % p.a. og kan opsiges med 3 måneders varsel. Administrationsaftalerne kan dog først opsiges 1 år efter byggeriets afslutning. Viceværtopgaverne er udliciteret til et professionelt ejendomsservicefirma, der har mange års erfaring med at sørge for nødvendig pleje af ejendomme. I forbindelse med overtagelsen af ejendommen kan investorerne vælge at reducere eller forøge den tid, som ejendomsservicefirmaet bruger på ejendommen. Et øget forbrug af tid på ejendommen vil øge driftsomkostningerne. Der er kalkuleret med 10 dages snerydning og saltning af ejendommen p.a. I tilfælde af flere end 10 dages snerydning og saltning af ejendommen, vil det belaste driftsomkostningerne negativt. Udgifterne er baseret på niveauer kendt fra andre ejendomme, der administreres af. Under byggesagens forløb vil modtage et salær på DKK pr. måned for opsyn, kontrol og forhandlinger der er relateret til byggeprocessen i Kastanjehaven. Dette betales første gang ved igangsættelse af byggeriet. Side 25

26 Købsomkostninger Tinglysningsafgift Juridisk Due diligence Revisor erklæring Teknisk Due diligence: Stiftelsesprovisioner/kurtage: Mæglererklæring Markedsføring: DKK DKK DKK DKK DKK DKK DKK Tinglysning: Tinglysningsafgift Der betales en afgift på 0,6 % af købssummen til staten for tinglysning af skøde og 1,5 % i tinglysningsafgift for etablering af nye pantebreve. Advokat: har gennemført en juridisk due diligence af handelsdokumenterne. Den juridiske gennemgang verificeres af Advokat Henning Moritzen, som berigtiger handlen. Revisor: Revisionsfirmaet Edelbo, statsautoriseret partnerselskab, har gennemgået prospektet og budgetterne for investeringsejendommen. Teknisk Due diligence: Rådgivende ingeniørfirma OBH-Gruppen A/S har foretaget den tekniske gennemgang af ejendommen og udarbejdet et 10 årigt vedligeholdelsesbudget for ejendommen. Stiftelsesprovision/kurtage: Den forventede stiftelsesprovision og kurtage er anslået. Mæglererklæring: En uafhængig mægler afgiver en erklæring omkring lejeniveauet på Kastanjehaven. Markedsføringsomkostninger: Der er indarbejdet et beløb til oprettelse af hjemmeside for ejendommen. Side 26

27 Drift og administrationsomkostninger De budgetterede årlige drift - og administrationsomkostninger ved købet af de eksisterende ejendomme i Kastanjehaven ved overtagelsesdatoen. Nedenstående som der er oplistet i figuren er initialomkostningerne ved købet af ejendommen. Ejendomsadministration: DKK pr. lejemål: DKK Vicevært: DKK pr. lejemål: DKK Snerydning/fælles lys/renovation: Vedligeholdelse pr. kvadratmeter 65 DKK : Ejendomsskatter 2014: Forsikring af ejendommen: Revision: Selskabsadministration: Drifts- og administrationsomkostninger i alt: DKK DKK DKK DKK DKK DKK DKK Forventede driftsomkostninger 2017 efter afslutning af byggeriet: Ejendomsadministration: DKK pr. lejemål: DKK Vicevært: DKK pr. lejemål: DKK Snerydning/fælles lys/renovation: Vedligeholdelse pr. kvadratmeter 46,77 DKK : Ejendomsskatter 2017: Forsikring af ejendommen: Revision: Selskabsadministration: Drifts- og administrationsomkostninger i alt: DKK DKK DKK DKK DKK DKK DKK Side 27

28 5.1 Driftsbudget Selskabets driftsbudget T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK Indtægter Lejeindtægter Driftsomkostninger ejendom Ejendomsadministration Snerydning, Fælleslys mm. Ejendomsforsikring Ejendomsskat Vedligeholdelse Driftsomkostninger ejendom i alt (286) (452) (594) (606) (618) (630) (643) (656) (669) (682) (168) (276) (376) (384) (391) (399) (407) (415) (423) (432) (55) (94) (115) (117) (120) (122) (124) (127) (130) (132) (465) (474) (484) (493) (503) (513) (524) (534) (545) (556) (321) (396) (498) (508) (518) (528) (539) (550) (561) (572) (1.295) (1.692) (2.067) (2.108) (2.150) (2.193) (2.237) (2.282) (2.328) (2.374) Resultat af ejendomsdrift Administrationsomkostninger Selskabsadministration Revision Administrationsomkostninger i alt (100) (102) (104) (106) (108) (110) (112) (114) (116) (118) (50) (51) (52) (53) (54) (55) (56) (57) (58) (59) (150) (153) (156) (159) (162) (165) (168) (171) (174) (177) Resultat før renter Finansielle poster 1. Prioritet 2. Prioritet Driftskredit Finansielle poster (1.476) (2.403) (3.606) (3.565) (3.529) (3.497) (3.454) (3.414) (3.364) (3.290) (616) (616) (574) (458) (338) (214) (86) (2.088) (3.011) (4.167) (4.008) (3.851) (3.692) (3.519) (3.390) (3.329) (3.245) Resultat før skat og værdiregulering Aktuel skat (344) (756) (1.141) (1.205) (1.270) (1.335) (1.404) (1.464) (1.510) (1.561) Udskudt skat (418) Resultat før værdiregulering mv Udbyderhonorar Stiftelsesomkostninger Værdiregulering Udskudt skat af værdiregulering mv. Værdiregulering mv (245) (358) (361) (365) (368) (372) (376) (380) (383) (387) #REFERENCE! ######## ######## ######## ######## ######## ######## ######## ######## ######## Årets resultat Side 28

29 5.2 Balancebudget SELSKABETS BALANCEBUDGET AKTIVER Note T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK Investeringsejendomme Ejendomsværdi Investeringsejendomme i alt Finansielle anlægsaktiver Udskudt skatteaktiv Finansielle anlægsaktiver i alt Omsætningsaktiver Tilgodehavender Likvide midler Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt PASSIVER Egenkapital Selskabskapital (1) Overkurs Værdiregulering ejendom Overført resultat før værdiregulering Egenkapital i alt Hensatte forpligtelser Udskudt skat Hensatte forpligtelser i alt Langfristede gældsforpligtelser 1. Prioritet 2. Prioritet Depositum Langfristede gældsforpligtelser i alt Andre gældsforpligtelser Driftskredit Skyldige omkostninger Skyldig skat Kortfristede gældsforpligtelser i alt Gældsforpligtelser i alt Passiver i alt Side 29

30 Note 1): Selskabskapitalen andrager i budgettet t.kr Der er i budgettet ikke foretaget opdeling mellem nominel anpartskapital og overkurs, idet den endelige fordeling fastlægges i forbindelse med den forestående kapitalforhøjelse. Der er endvidere i budgetmaterialet af praktiske hensyn set bort fra selskabets oprindeligt indskudte kapital på t.kr. 80, idet beløbet i perioden efter stiftelsen er anvendt til bl.a. rådgiveromkostninger. 5.3 Likviditetsbudget SELSKABETS LIKVIDITETSBUDGET Likviditet fra driften Frit cash-flow fra driften Aktuel skat DKK DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK (344) (756) (1.141) (1.205) (1.270) (1.335) (1.404) (1.464) (1.510) Forskydning i tilgodehavender og forpligtelser Likviditet fra driften Likviditetspåvirkning fra investering Køb af ejendom Likviditetspåvirkning fra investering (20.400) (48.600) (20.400) (48.600) Likviditetspåvirkning fra finansiering Indskud af egenkapital Lån 1. prioritet Lån 2. prioritet 1. Prioritet 2. Prioritet Driftskredit (1.476) (2.403) (3.606) (3.565) (3.529) (3.497) (3.454) (3.414) (3.364) (3.290) (616) (616) (574) (458) (338) (214) (86) Afdrag 1. prioritet Afdrag 2. prioritet - - (149) (604) (1.244) (1.265) (1.284) (1.306) (1.326) (1.345) - - (2.840) (2.956) (3.076) (3.200) (3.328) Likviditetspåvirkning fra finansiering (7.156) (7.567) (8.170) (8.157) (8.132) (4.696) (4.655) (4.590) Netto likviditetsvirkning Likviditetspåvirkningen af den påregnede byggeproces i 2015 og 2016 er likviditetsmæssigt anses for sammenfaldende med den ratevise udbetaling af realkreditfinansiering som skitseret side 5 i materialet. Likviditetsmæssige periodeforskydninger i byggeperioden påregnes dækket af selskabets likvide beredskab, der fremgår af linjen likvide midler i balancebudgettet. Side 30

31 6. Følsomhedsberegninger på Evostate Kastanjehaven, Lystrup ApS For er det vigtigt, at du som investor får det bedst mulige beslutningsgrundlag forud for en investering i Evostate Kastanjehaven, Lystrup ApS. Vi har i det følgende afsnit redegjort for de væsentligste risici ved ejendomsinvesteringen. Forudsætning Basis Ny faktor Ny faktor Værdistigning Forudsætning 1,00% 2,00% 3,00% Opsparing før skat Opsparing efter skat Inflation Forudsætning 2,00% 3,00% 1,00% Opsparing før skat Opsparing efter skat Rente Forudsætning + 1 %-point + 2 %-point Opsparing før skat Opsparing efter skat Vedligeholdelse pr. m2 Forudsætning Opsparing før skat Opsparing efter skat Ændret salgspris på ejendommen ultimo 2024 Såfremt ejendommen ikke kan sælges til den budgetterede værdi i 2024, vil den samlede opsparing blive mindre end budgetteret. I budgettet er der er kalkuleret med en værdistigning på 1,00 % p.a. af ejendommens værdi, dvs. mindre end den forventede lejeudvikling på ejendommen de første år af ejendommens levetid. Ændret inflation I vores budgetter er der taget udgangspunkt i en årlig ændring i Nettoprisindekset (NPI) på 2 % årligt. Dvs. i vores omkostningsbudget er omkostningerne over tid sat til en årlig stigning, der er over det nuværende inflationsniveau. HICP (EU-harmoniseret forbrugerprisindeks) udviste fra januar 2013 til januar 2014 en gennemsnitlig inflation på 0,8 %. Trappelejeklausulerne gør at lejerne kan reguleres uafhængigt af inflationen. Ved en eventuelt faldende inflation vil det alt andet lige sænke omkostningsniveauet, mens der må forventes et faldende huslejeniveau. En ændringen i inflationen vil i et vist omfang afspejle sig i rentekurven, således at en fortsat lav eller negativ inflation vil betyde korte lave renter. Side 31

32 t.dkk Kastanjehaven, Lystrup Ændring i renten En rentestigning vil øge renteudgiften for Evostate Kastanjehaven, Lystrup ApS og forringe driften i selskabet. 1. prioriteten i selskabet, som udgør 83 % af ejendommens samlede rentebærende gæld, forventes afdækket med en fast rente i 10 år ved afslutningen af byggeriet. Selskabet vil indtil realkreditlånene er udbetalt have en renterisiko. Ændring i vedligeholdelsesomkostningerne Der er budgetteret med 46,77 DKK. pr. kvadratmeter til vedligeholdelse pr. år. Tallet inflationsreguleres med 2,00 % p.a. En stigende omkostning til vedligeholdelse vil have en negativ effekt på driften af ejendommen. Ved nyetablering af en etape, er vedligeholdelsesomkostningen budgetteret med DKK 25 det første år og DKK 30 det efterfølgende år. Herefter reguleres omkostningerne med 2 %. Der er indregnet en genopretningsomkostning på DKK i forbindelse med købet af ejendommen. Ændrede lejeindtægt En ændret lejeindtægt kan opstå ved misligholdelse/fraflytning og dermed have en negativ effekt på investeringen, idet driften af ejendommene afhænger af en løbende lejeindbetaling. Sikkerheden i denne investering er høj, da mængden af lejeboliger i Aarhus området og Lystrup ikke kan følge med efterspørgslen. Den nødvendige husleje er i år 2017 på DKK og falder i takt med afviklingen af gælden. Beregningsmetoden er netto husleje renter og driftsomkostninger. Nødvendig husleje Budgetteret husleje Side År

33 6.1 Risikovurdering af byggefasen og udlejning. Projektet i Lystrup er kendetegnet ved, at det er en eksisterende ejendom og et ikke færdigbygget grundstykke, som overtages fra ejendomsselskabet HD Ejendomme. Byggerisiko samarbejder med kvalificerede byggerådgivere i forbindelse med byggeriet. Alm. Brand får Alectia A/S til kontrollere byggeprocessen for kreditgiver. Det betyder, at projektet vil være omfattet af dobbeltkontrol af byggeprocessen, hvilket bør give en fornøden sikkerhed for byggeriet. Byggeriet er planlagt til at foregå i 3 etaper, således at eventuelle problemer der måtte være, kan afbødes løbende. Byggeriet foretages af Juul & Nielsen A/S, som er et landsdækkende byggefirma med hovedkontor i Glostrup og en filial i Lystrup 2 km fra Kastanjehaven. Der er aftalt en totalentreprise med Juul & Nielsen A/S for at reducere de uforudsete omkostninger mest muligt. I budgetterne til projektet er der afsat DKK til uforudsete omkostninger samt forbedringer. I tilfælde af, at der er omkostninger ud over de afsatte beløb, vil det betyde, at det forventede afkast på ejendommen bliver mindre end budgetteret, ligesom yderligere kapital kan være påkrævet. Udlejningsrisiko Udlejning ved alt nybyggeri udgør en risiko. Kendetegnet for Kastanjehaven er, at HD Ejendomme ikke har haft nævneværdi tomgang på de eksisterende lejemål og tilmed har oplevet betydelig efterspørgsel på lejemålene. Der er valgt en byggestrategi, hvor byggeriet på de resterende sokler fordeles over 3 etaper, for således at sprede udlejning af de resterende 60 boliger over hele byggeperioden på forventeligt 2 år. forventer på baggrund af lejehistorikken på Kastanjehaven, at der maksimalt vil være en tomgang på 2 % på ejendommen. Der er ikke indlagt tomgangsbeløb i budgettet. I regnskabsåret 2013 har HD Ejendomme haft tomgang for DKK ud af en samlet leje på DKK På den baggrund er der ikke indregnet tomgang i budgettet.. Side 33

34 6.2. Momsmæssige forhold Momsmæssige forhold: Der er i forbindelse med overtagelsen af projektets eksisterende byggeri, herunder færdigbyggede fundamenter til yderligere 60 boliger, rettet henvendelse til SKAT med henblik på afdækning af eventuelle momsmæssige udfordringer i relation til et efterfølgende salg af de 60 nyopførte boliger. Sagens centrale problemstillinger er, hvorvidt Evostate Kastanjehaven, Lystrup ApS vil kunne afhænde de 60 boliger, der påregnes opført på de allerede eksisterende fundamenter, uden at der skal afregnes moms af eventuel fremtidig salgssum. SKAT har i sin tilbagemelding afvist at svare konkret på de stillede spørgsmål med den begrundelse, at det stillede spørgsmål vedrører såvel købers som sælgers forhold. SKAT udtaler dog vejledende at et salg af ejendom, som er omfattet af de regler, som var gældende for fast ejendom indtil 1. januar 2011, vil kunne videresælges momsfrit. SKAT kan således vejledende tilslutte sig jeres (Spørgers) opfattelse og begrundelse. Det skal dog understreges, at det er en ufravigelig betingelse i forhold til de stillede spørgsmål, at de forudsætninger, som opstilles af jer i besvarelsen, er opfyldt. De grundlæggende forudsætninger for momsfriheden som SKAT henviser til i den vejledende udtalelse er i hovedpunkter følgende: Evostate Kastanjehaven, Lystrup ApS indtræder i det oprindelige projekt, herunder oprindelig byggetilladelse, lokalplan mv. Det er de oprindelige fundamenter der anvendes. Evostate Kastanjehaven, Lystrup ApS har i samarbejde med byggeteknisk rådgiver undersøgt forholdene omkring de eksisterende fundamenter, hvorefter det er konkluderet at disse kan anvendes. Der udføres reparationsarbejder på de eksisterende fundamenter samt hævning af sokkelhøjden, som ikke efter det oplyste medfører behov for tilføjelser til det eksisterende tegningsmateriale Der gennemføres ingen ændringer men alene mindre tilføjelser til det oprindeligt planlagte byggeri. Køber overtager færdigproducerede facadepartier til de manglende 60 boliger. Facadepartierne var produceret i 2009 til de 60 boliger, der ikke blev opført. Det skal i relation til ovenstående bemærkes, at den skitserede problemstilling kun bliver relevant i tilfælde af at selskabet Evostate Kastanjehaven, Lystrup ApS afhænder de enkelte boliger som et aktivsalg ud af selskabet og hvis salget sker inden 5 år efter færdiggørelsen. I det tilfælde hvor investorkredsen foretager et salg af anparterne i selskabet, er momsproblematikken uaktuel. Der henvises i øvrigt til vedlagte redegørelse fra Revisionsfirmaet Edelbo, statsautoriseret revisionspartnerselskab. Side 34

35 7. Vedtægter for Evostate Kastanjehaven, Lystrup ApS (CVR-nr ) Selskabets navn, hjemsted og formål 1. Selskabets navn er Evostate Kastanjehaven, Lystrup ApS. 2. Selskabets hjemsted er Odense Kommune. 3. Selskabets formål er at erhverve fast ejendom, udvikling heraf samt udlejning af boliger til helårsbeboelse og hermed beslægtet virksomhed. Selskabets kapital 4. Selskabets anpartskapital udgør kr ,- fordelt i andele á kr eller multipla heraf, idet kapitalen er fuldt indbetalt. På generalforsamlingen giver hver anpart på DKK én stemme. Anparterne skal lyde på navn og være noteret i selskabets anpartshaverfortegnelse. Anparterne er ikke omsætningspapirer. Generalforsamling 5. Generalforsamlingen indkaldes med 14 dages varsel ved almindeligt brev eller e- mail til de i ejerbogen noterede kapitalejere. Ordinær generalforsamling skal afholdes i så god tid, at den reviderede og godkendte årsrapport kan indsendes til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen inden for de til enhver tid gældende frister. Dagsordenen for den ordinære generalforsamling skal omfatte: 1. Valg af dirigent Forelæggelse af årsrapport med revisorpåtegning til godkendelse samt årsberetning 3. Beslutning om anvendelse af overskud eller dækning af tab i henhold til den godkendte årsrapport 4. Valg af bestyrelse 5. Valg af revisor 6. Eventuelt Side 35

36 Selskabets ledelse 7. Selskabets ledes af en bestyrelse bestående af 3-5 medlemmer, der vælges af generalforsamlingen for 1 år ad gangen. Bestyrelsen ansætter en direktion. Tegningsregel 8. Selskabet tegnes af den samlede bestyrelse eller af bestyrelsens formand i forening med en direktør. Regnskab og revision Selskabets regnskabsår løber fra den 1. januar til 31. december. 9. Det første regnskabsår løber fra selskabets stiftelse den 4. marts til den 31. december Selskabets regnskaber revideres af en af generalforsamlingen valgt statsautoriseret eller registreret revisor. Revisor fungerer for et år ad gangen og vælges på den ordinære generalforsamling. Genvalg kan finde sted. 11. Regnskabet opgøres i overensstemmelse med god regnskabsskik og under foretagelse af påbudte og nødvendige afskrivninger og henlæggelser. --oo0oo-- Således vedtaget på selskabets ekstraordinære generalforsamling den 31. oktober Side 36

37 8. Tegningsaftale for Evostate Kastanjehaven, Lystrup ApS Under henvisning til prospektet om tegning af anparter i Evostate Kastanjehaven, Lystrup ApS ønsker undertegnede: Navn CPR.nr. - Stilling Adresse Post. Nr. By Telefon nr. arb. Telefon nr. privat at erhverve anparter i Evostate Kastanjehaven, Lystrup ApS for DKK. Erhvervelsen af anparterne i Evostate Kastanjehaven, Lystrup ApS er betinget af, at jeg mindst erhverver for DKK Erhvervelsen sker på følgende vilkår: - Den nuværende selskabskapital forhøjes med nom. DKK til kurs 3.125, i alt DKK De nye anparter tegnes uden fortegningsret for de eksisterende anpartshavere til kurs ved kontant indbetaling - Tegningen sker på særskilt tegningsliste. - Anparternes nom. værdi er DKK. 1 eller multipla heraf. - De nye anparter giver ret til udbytte og andre rettigheder fra og med registreringen af kapitalforhøjelsen. Jeg forpligter mig til at deltage i en kontant kapitalforhøjelse i Evostate Kastanjeparken, Lystrup ApS, hvorved anpartskapitalen forhøjes med nominelt DKK til kurs således at jeg forpligter mig til at underskrive dokumenter til brug for kapitalforhøjelsens gennemførelse og bekræfter, at der ved kapitalforhøjelsen hverken skal laves bestyrelsesberetning eller revisorudtalelse, jf. selskabsloven 156, stk. 3 Tegning af anparter i Evostate Kastanjehaven, Lystrup ApS gennemføres med virkning fra den , hvis tegning accepteres af udbyderen, jf. nedenfor, ved at drager omsorg for, at anparterne overdrages til mig mod betaling. Beløbet skal indsættes på en klientkonto reg.nr konto nr hos Advokat Henning Moritzen. Beløbet forfalder til betaling og skal være til rådighed på klientkontoen den Side 37

38 Jeg bekræfter samtidig med underskrift af nærværende tegningsaftale: At have læst selskabets vedtægter At jeg tiltræder disse, samt samtlige de for erhvervelsen af anparterne i selskabets gældende vilkår, At jeg er bekendt med, at erhvervelsen er bindende At jeg har modtaget det originale prospekt At være bekendt med at forbeholder sig ret til ikke at acceptere de indkomne tilbud. Dato: Dato: Side 38

39 Kastanjehaven, Lystrup Side 39

40 Kastanjehaven, Lystrup Side 40

41 Side 41