Investeringsejendom i Ferritslev Fyn

Transkript

1 Investeringsejendom i Ferritslev Fyn Ejendommens pris excl. handelsomkostninger Kr Kvadratmeterpris: Kr Ejendommens startafkast: 6,56% Egenkapitalsbehov: Kr Investor kautionerer for: Ingen kautionsforpligtelse Indbetalingsforpligtelse: Ingen indbetalingsforpligtelser Probus A/S Ejendomme og Investering Hollufgårds Alle Odense SØ Telefon

2 Formålet med dette prospekt Formålet med dette prospekt er at give dig - som investor - et solidt beslutningsgrundlag forud for en kapitalforhøjelse i Evostate Bøgeparken ApS. Udbydererklæring erklærer herved, at de i prospektmaterialet anførte oplysninger er korrekt og fyldestgørende præsenteret, at anvendte forudsætninger efter vor opfattelse er realistiske, og at der ikke er udeladt forhold, der kan forvanske det billede, som prospektmateriale skal give. Prospektmateriale indeholder efter vor opfattelse samtlige relevante økonomiske og risikomæssige forhold til bedømmelse i investeringen. Odense den / 2014 Henrik Gorm Nielsen Adm. Direktør Anders Schou Investeringsdirektør Side 2

3 Indholdsfortegnelse 1. Resume side 4 2. Ejendommen og beliggenhed side Transport i nærområdet side Hemmegårdsvej side Leje niveau side 8 3. Ferritslev by side 9 4. Odense by side Adgang til arbejdspladser side Budget for Hemmegårdsvej side Driftsbudget side Balancebudget side Likviditetsbudget side Følsomhedsberegninger på Hemmegårdsvej side Risiko vurdering side Budget for Evostate Bøgeparken side Driftsbudget Side Balancebudget Side Likviditetsbudget Side Vedtægter for Evostate Bøgeparken ApS side Kapitalforhøjelse for Evostate Bøgeparken ApS side Ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand C&W side Uafhængig lejeerklæring side Uafhængig revisorerklæring side Uafhængig advokaterklæring side 35 Side 3

4 t.dkk Hemmegårdsvej 1. Resume Budgettet tager udgangspunkt i den samlede ejendomsinvestering og en investeringshorisont på 10 år. Ejendommene: Der er tale om i alt 20 selvstændige rækkehuse, som har en god beliggenhed i Ferritslev Fyn, tæt på Odense Rækkehusene har hver deres egen adgang til en lille have. Investeringsejendommen er købt til et godt afkast og hvert lejemål kan sælges enkeltvis, da de er selvstændig udmatrikuleret som rækkehuse. Ejendommens samlede udlejningsareal udgør kvadratmeter Den samlede projektsum udgør DKK , heraf refunderes DKK. Refusion af et nedslag i prisen fra sælgers side, denne refusion kan bruges til at reducere købssummen eller forbedringer på ejendommen. I dette prospekt er refusionen brugt til en reduktion af købssummen. (Se side 23) Realkreditfinansiering og bankfinansiering er uden hæftelse Ejendommen er erhvervet til DKK svarende til et nettoafkast det første hele drifts år (2015) på 6,56 %. Nettoafkastet er beregnet på (Nettoleje / (Indkøbspris + handelsomkostninger depositum refunderet af sælger.) Ejendommen er fuldt udlejet Lejeklientellet består primært ældre og ægtepar. Årligt overskud t.dkk År Side 4

5 Finansiering Der er modtaget lånetilbud på overtagelse af 1. prioritetslån på mio. DKK svarende til 70,00 % af købsprisen eksklusiv omkostninger. Der er ligeledes modtaget lånetilbud fra pengeinstitut på 2. prioritetsfinansieringen på 2,25 mio. DKK. Lånet afdrages over 5 år som et annuitetslån. Renten på 1. prioritetslånet forventes fastlåst i en 5 årig periode på pt. 0,6 % p.a. + en bidragssats på pt. 0,85 % p.a., mens renten på 2. prioriteten vil være variabel pt. 5,1 % p.a. Din investering Der stilles ingen kautioner eller påtages øvrige hæftelser i projektet ud over den indskudte kapital. Anparterne stilles dog til sikkerhed for selskabets mellemværende med Middelfart Sparekasse. Selskabet forventes at blive udbyttebetalende fra sit femte leveår. Udbyttebetalingen vil ske under hensynstagen til selskabets finansielle samarbejdspartnere og soliditet. Der er ikke indarbejdet udbytte i budgettet. Der er en lav tomgang i ejendommen. Naboejendommen til Hemmegårdsvej har ventelister for at komme til at bo der. Der er således et uudnyttet udlejningspotentiale i området. Der er budgetteret en lejestigning svarende til inflationen. Der er ikke budgetteret med værdistigninger på ejendommen. Side 5

6 2. Ejendommene og beliggenhed Projektet omfatter 20 selvstændige rækkehuse, som har en god beliggenhed i Ferritslev Fyn, tæt på Odense. Området er kendetegnet ved at være et børnevenligt kvarter nær legepladser og med kort afstand til skole og børnehave. Der er kort afstand til bymidten, og gå afstand til indkøbsmuligheder, hvor der bl.a. er åbnet en Fakta i Derudover kan motorvejen nås inden for få minutter. Alle boligerne er beliggende på egen matrikel på lukket vænge med adgang til egen have og terrasse til hver bolig samt eget mindre udhus. Nedenstående viser boligernes tætte placering på Odense by, skovområder samt motorvejen. 2.1 Transport i nærområdet Transportmulighederne i Ferritslev er gode, og indkøb og kørsel til daginstitutioner og skoler kan klares på cykel. Odense og Nyborg kan nås indenfor kort afstand med bil eller tog. København ligger også inden for pendlerafstand i enten bil eller med offentligt transportmiddel. Nedenfor ses en tabel for transportmulighederne fra Ferritslev Fyn til Odense, Nyborg og København. Odense Nyborg København Bil 18 km. 17 km. 153 km. Fra ejendom til rådhus 19 min. 20 min. 1 t. 37 min. Tog 38 min. 1 t. 15 min. 2 t. 24 min. Fra station til station Side 6

7 2.2 Hemmegårdsvej, Ferritslev Fyn På nedestående kort ses de 20 boligers placering på Hemmegårdsvej, Ferritslev Fyn. Boligerne er opført i tre varianter i størrelserne 73 m 2, 93 m 2, 95 2 m 2,i alt m 2. Boligtype Antal Areal pr. bolig Areal i alt A B C I alt Side 7

8 2.3 Lejeniveau Lejemålene på Hemmegårdsvej er kendetegnet ved en høj lejesikkerhed og en lav udskiftning af lejerne. Den gennemsnitlige leje pr for alle lejemålene var DKK 861,12 pr. kvadratmeter. Der er forskellige størrelser lejemål, og niveauerne er specificeret ud på de respektive størrelser. Det gennemsnitlige lejeniveau for de forskellige lejemål er: Boligtype Areal pr. bolig Leje niveau A ,16 B ,20 C ,00 Enkelte af lejlighederne har været lejet ud til trofaste lejere, hvilket har betydet, at lejen kun er reguleret med den aftalte lejetrappe. Der er et mindre lejepotentiale på lejemålene med 93 og 94 kvadratmeter. De mindre lejemål på kvadratmeter har ingen eller et meget begrænset reguleringspotentiale. Som helhed forventer vi derfor, at lejen vil kunne reguleres via de indgåede leje - trapper og der kalkuleres i budgetterne med en lav stigning i huslejen på 1 % p.a. Side 8

9 3. Ferritslev Fyn Ferritslev er en mindre by på det centrale Fyn med 951 indbyggere. Byen ligger i Faaborg-Midtfyn Kommune og tilhører Region Syddanmark. I Ferritslev er en række erhvervsdrivende, f.eks. en Superbrugs, en grillbar, et pizzeria, et apotek, et fritidshus, friskole og børnehave samt et plejecenter. I 2014 er der også åbnet discountbutikken Fakta som nabo til Superbrugsen. Byens største virksomheder er FJ Industries A/S med 150 ansatte og hovedkontor for Marius Pedersen som i koncernen har over 3800 ansatte. Fra Hemmegårdsvej er der cykel og gå afstand til Fakta og Superbrugsen, samt friskolen og børnehaven. Ferritslev er et populært bosætningsområde for børnefamilier pga. byens centrale placering tæt på motorvejen og Odense. Ferritslev ligger også meget tæt på naturperlen Tarup-Davinde, hvor der er en masse muligheder for fritidsaktiviteter. Faaborg-Midtfyn Kommune vil de kommende år skabe en positiv udvikling, hvor det overordnet mål er at tiltrække flere borgere til kommunen frem mod Side 9

10 4. Odense by Ferritslev tætte placering i forhold til Odense gør byen særdeles attraktiv. Odense kommune er indbyggermæssigt landets fjerde største kommune med indbyggere, og kommunen er den største i Region Syddanmark. Indbyggertallet er de seneste år vokset med cirka pr. år. Nedenfor ses den stigende befolkningsudviklingen i Odense kommune fra 2007 til Befolkningsudvikling i Odense Kommune Kilde: Odense kommune, dst.dk I de kommende år bliver der investeret 25 mia. kr. i Odenses fremtid. Blandt udviklingsprojekterne er blandt andet Odense Letbane, Odins Bro og nyt Universitetshospital. Med udviklingen skabes der job og beskæftigelsesmuligheder for både nuværende og fremtidige borgere i byen. Odense kommunes vækstmål er, at byen inden 2030 skal vokse med nye arbejdspladser om året og samtidig vokse med indbyggere. Side 10

11 Odense havn og centrum Der sker også en stor udvikling ved Odense havn, der de seneste år har forvandlet sig til et samlingssted for både private og erhvervsdrivende. Udviklingen ved havnen vil fortsætte de kommende år, og man kan allerede nu gå en tur langs havnepromenaden og nyde smukke omgivelser. Derudover er der oprettet et område på havnen, som kaldes Byens Ø, hvor et industriområde er omdannet il levende kultur. Her er der etableret en række aktiviteter, som kan benyttes gratis fx beachvolley, crossfit, minigolf, parkour og petanque. Der er blandt andet også oprettet en sandstrand, hvor man kan tilbringe tid med venner og familie. Der foregår masser af kulturelle arrangementer på havnen fx den årlige Havnekulturfestival. Den nye stibro over jernbanen, som åbner i 2015, kommer til at binde havnen sammen med Odense centrum. Odense centrum har meget at byde på både for børn og voksne. Der er den velkendte gågade med butikker og restauranter, derudover er der også den gamle bydel, hvor man blandt andet kan finde H.C. Andersens Hus og bymuseet Møntergården. Blandt andre attraktioner kan også nævnes Odense Zoo og de smukke parker og oaser i Odense. Hvert år afholdes bl.a. H.C. Andersens festival, filmfestival, blomsterfestival og som noget nyt bliver der planlagt en årlig musikfestival. Gennem Odense centrum går Odense Å, som er 60 km. lang. Langs åen er lavet en kombineret gang og cykelsti, som hænger sammen med et stort netværk af cykelstier i Odense, som skal gøre det nemt for borgere at komme rundt i byen. Den kommende letbane, som er under udvikling, kommer også til at være et centralt element i infrastrukturen i Odense. Denne vil være med til at binde Odense sammen til en storby. Side 11

12 4.1 Adgang til arbejdspladser Adgangen til beskæftigelse er en vigtig forudsætning for vækst og udvikling. Desto flere arbejdsplader, der ligger forholdsvis tæt på en by eller et område, desto bedre ser det ud for byens eller områdets udvikling. Figuren viser, at antallet af nært beliggende arbejdsplader er højest i et strøg fra Østjylland via Odense til København. Dermed er adgangen til arbejdsplader ganske god for borgerne i Ferritslev. Kilde: Landsplanredegørelse, Miljøministeriet 2006 Side 12

13 5. Budget for Hemmegårdsvej Anskaffelsessum Ejendommens anskaffelsessum Handelsomkostninger t.dkk Udbyderhonorar (inklusiv moms) Samlet anskaffelsessum Finansieringsform 1. prioritetslån i DKK (F5) 2. Prioritet (Kredit maksimum t.dkk) Depositum + refusion sælger Indskud Samlet anskaffelsessum t.dkk Forudsætninger for budgettet Nøgletal Investeringssum t.dkk Indbetaling Kapitalforhøjelse t.dkk Huslejeregulering, gennemsnitlig stigning 1,00% Inflation 1,00% Stigning i ejendomsværdi 0,00% Rente 1. prioritet 1,45% Driftskredit 5,10% Kurs DKK/EUR Deres opsparing Opsparing før selskabsskat i 2024* t.dkk Opsparing efter selskabsskat i 2024* t.dkk Intern rente før skat ved salg ,52% Intern rente efter skat ved salg ,23% Intern rente før skat ved salg ,63% Intern rente efter skat ved salg ,55% Side 13

14 Finansieringsform Prioriteten optages som et 30 årigt inkonverterbart realkreditlån med en samlet hovedstol på mio. DKK eksklusiv kurstab, kurtage og kursskæring. Der laves en fastrenteaftale over forventet 5 år, hvor renten budgetteres til p.t. 1,45 p.a. % inklusiv bidrag. Lånet er baseret på 50 % afdragsfrihed og 50 % som annuitetslån med 30 års afvikling. Bidragssatsen er variabel Prioriteten, bankfinansieringen forventes optaget som en kassekredit med en maksimal trækningsret på 2,25 mio. DKK og med en variabel rente på pt. 5,10 % p.a.. Lånet forventes at blive afviklet over 5 år. Sikkerheder I forbindelse med købet har långiver sikkerhed via: Pant i ejendommene Udbyttebegrænsningserklæring Pant i anparter Udbyttebegrænsningen indeholder krav og bestemmelser til hvornår, der kan udbetales udbytte til selskabets investorer. Bestemmelserne vil være krav til egenkapital og soliditet i selskabet, herunder hvornår der kan udbetales udbytte. Selskabet forpligter sig til ikke at udbetale udbytte før om 5 år, samt at der er opnået en soliditet på 30 % i selskabet. De endelige finansieringsvilkår forventes i alt væsentlighed at svare til markedsstandarden og vil indeholde en række forpligtigelser, garantier, misligholdelsesbestemmelser og andre detailvilkår, herunder typiske udbetalingsbetingelser, informationsforpligtelser, finansielle covenants m.v. Der kan endvidere forekomme gebyrer og andre omkostninger ved førtidig indfrielse. Udbyderhonorar Udbyderhonoraret for Probus Ejendomme & Investering A/S er DKK + moms som betales kontant i forbindelse med overtagelsen af ejendommen 1/ Side 14

15 Drifts og administrationsomkostninger De budgetterede årlige drifts - og administrationsomkostninger: Ejendomsadministration: DKK pr. lejemål: DKK Vicevært: DKK pr. lejemål: DKK Renovation: Snerydning/fælles lys: Vedligeholdelse pr. kvadratmeter 65 DKK : Ejendomsskatter 2014 Forsikring af ejendommen: Selskabsadministration: Drifts- og administrationsomkostninger i alt: DKK DKK DKK DKK DKK DKK DKK Administration Ledelsen af selskabet varetages af bestyrelsen i anpartsselskabet, som ansætter en direktør valgt blandt anpartshaverne. Administrationen af lejemålene og selskabsadministrationen varetages af Probus A/S. Aftalerne reguleres med 2 % p.a. og kan opsiges med 3 måneders varsel. Det første år kan administrationsaftalen ikke opsiges. Selskabsadministrationen i Evostate Bøgeparken ApS hæves med DKK til DKK p.a. Vicevært opgaverne er udliciteret til et professionel ejendomsservice firma, som har mange års erfaring med at sørge for den nødvendige pleje af ejendommen. I forbindelse med overtagelsen af ejendommen, kan investorerne vælge at reducere eller forøge den tid, som ejendomsservicefirmaet bruger på ejendommen. Et øget forbrug af tid på ejendommen vil øge driftsomkostningerne. Der er indkalkuleret med 5 dages snerydning og saltning af ejendommen p.a.. I tilfælde af flere end 5 dages snerydning og saltning af ejendommen, vil det belaste driftsomkostningerne negativt. Udgifterne er baseret på niveauer kendt fra andre ejendomme der administreres af Probus Ejendomme & Investering A/S. Til vedligeholdelse er der afsat 65 DKK pr. kvadratmeter. I forbindelse med købet foretages der en ekstraordinær ydre vedligeholdelse af ejendommen. Det er en forhøjelse med 15 DKK i forhold til ved købet af Bøgeparken. Side 15

16 Købsomkostninger Tinglysningsafgift Juridisk Due diligence Revisor erklæring Teknisk Due diligence: Stiftelsesprovisioner/kurtage: Mæglererklæring DKK DKK DKK DKK DKK DKK Tinglysning: Tinglysningsafgift Der betales en afgift på 0,6 % af købssummen til staten. Advokat: Probus A/S har gennemført en juridisk due diligence af handelsdokumenterne. Den juridiske gennemgang verificeres af Focus Advokater som berigtiger handlen. Revisor: Revisionsfirmaet Edelbo gennemgår prospektet og budgetterne for investeringsejendommen. Teknisk Due diligence: C&W Arkitekterne har foretaget den tekniske due dilligence Den tekniske due dilligence kan rekvireres særskilt. Stiftelsesprovision/kurtage: Den forventede stiftelsesprovision og kurtage er anslået. Mæglererklæring: Restato Erhverv har udarbejdet en uafhængig erklæring omkring lejeniveauet på Hemmegårdsvej. Side 16

17 5.1 Driftsbudget Hemmegårdsvej Driftsbudget T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK Indtægter Lejeindtægter Driftsomkostninger ejendom Ejendomsadministration Snerydning, Fælleslys mm. Ejendomsforsikring Ejendomsskat Vedligeholdelse, 65 DKK pr. kvm. Driftsomkostninger ejendom i alt (155) (157) (158) (160) (161) (163) (165) (166) (168) (170) (22) (23) (23) (23) (24) (24) (24) (24) (25) (25) (21) (21) (21) (22) (22) (22) (22) (23) (23) (23) (59) (60) (60) (61) (61) (62) (63) (63) (64) (65) (111) (112) (114) (115) (116) (117) (118) (119) (121) (122) (368) (372) (377) (381) (384) (388) (392) (395) (400) (404) Resultat af ejendomsdrift Administrationsomkostninger Selskabsadministration Revision Administrationsomkostninger i alt (25) (26) (27) (28) (29) (30) (31) (32) (33) (34) (25) (26) (27) (28) (29) (30) (31) (32) (33) (34) Resultat før renter Finansielle poster Realkredit finansiering Bank Finansiering Driftskredit Finansielle poster (165) (162) (160) (161) (163) (161) (158) (155) (152) (149) (100) (77) (54) (29) (5) (265) (240) (214) (190) (168) (161) (158) (155) (152) (149) Resultat før skat og værdiregulering Aktuel skat Udskudt skat (192) (188) (195) (203) (210) (214) (217) (220) (223) (226) (59) Resultat før værdiregulering mv Udbyderhonorar Stiftelsesomkostninger Værdiregulering Udskudt skat af værdiregulering mv. Værdiregulering mv. Årets resultat Side #REFERENCE! ######## ######## ######## ######## ######## ######## ######## ######## ########

18 5.2 Balancebudget Hemmegårdsvej BALANCEBUDGET AKTIVER Note T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK Investeringsejendomme Ejendomsværdi 1 Investeringsejendomme i alt Finansielle anlægsaktiver Udskudt skatteaktiv Finansielle anlægsaktiver i alt Omsætningsaktiver Tilgodehavender Likvide midler Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt PASSIVER Egenkapital Selskabskapital Overkurs Værdiregulering ejendom 2 Overført resultat før værdiregulering Egenkapital i alt Hensatte forpligtelser Udskudt skat Hensatte forpligtelser i alt Langfristede gældsforpligtelser 1. Prioritet 2. Prioritet Depositum/refundering af sælger Langfristede gældsforpligtelser i alt Andre gældsforpligtelser Driftskredit Skyldige omkostninger Øvrige skyldige omkostninger Skyldig skat Kortfristede gældsforpligtelser i alt Gældsforpligtelser i alt Passiver i alt Side

19 5.3 Likviditetsbudget Hemmegårdsvej Likviditetsbudget Likviditet fra driften Frit cash-flow fra driften Aktuel skat T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK (192) (188) (195) (203) (210) (214) (217) (220) (223) Forskydning i tilgodehavender og forpligtelser Likviditet fra driften Likviditetspåvirkning fra investering Køb af ejendom Likviditetspåvirkning fra investering Likviditetspåvirkning fra finansiering Indskud af egenkapital Lån 1. prioritet Lån 2. prioritet Realkredit finansiering Bank Finansiering Driftskredit (165) (162) (160) (161) (163) (161) (158) (155) (152) (149) (100) (77) (54) (29) (5) Afdrag 1. prioritet Afdrag Bank (191) (192) (193) (193) (193) (195) (196) (197) (198) (200) (415) (437) (461) (351) (254) Likviditetspåvirkning fra finansiering (871) (869) (868) (735) (615) (355) (354) (352) (350) (348) Netto likviditetsvirkning Side 19

20 6. Følsomhedsberegninger på Hemmegårdsvej For Probus A/S er det vigtigt at du som investor får det bedst mulige beslutningsgrundlag forud for kapitalforhøjelsen i Evostate Bøgeparken ApS. Vi har i det følgende afsnit redegjort for de væsentligste risici ved ejendomsinvesteringen. Forudsætning Basis Ny faktor Ny faktor Værdistigning Forudsætning 0,00% 1,00% 2,00% Opsparing før skat Opsparing efter skat Inflation Forudsætning 1,00% 2,00% 3,00% Opsparing før skat Opsparing efter skat Rente Forudsætning + 1 %-point + 2 %-point Opsparing før skat Opsparing efter skat Vedligeholdelse pr. m2 Forudsætning Opsparing før skat Opsparing efter skat Ændret salgspris på ejendommen ultimo 2024 Såfremt ejendommen ikke kan sælges til den budgetterede værdi i 2024, vil den samlede opsparing blive mindre end budgetteret. Ejendommen er optaget til købspris + handelsomkostninger og i budget perioden vil ejendommens værdi ikke blive reguleret. Ændret inflation I vores budgetter er der taget udgangspunkt i en årlig ændring i Nettoprisindekset (NPI) på 1 % årligt. HICP (EU-harmoniseret forbrugerprisindeks) udviste fra januar 2013 til januar 2014 en gennemsnitlig inflation på 0,8 %. Ved en eventuelt faldende inflation vil det alt andet lige sænke omkostningsniveauet, mens der må forventes et faldende husleje niveau. Lejekontrakterne på Hemmegårdsvej er lavet som 10 årige lejetrapper, hvilket giver en sikkerhed for lejeniveauerne. Enkelte af reguleringsaftalerne er ved at udløbe og vil derfor ikke påvirke lejeniveauet positivt, med mindre de bliver genforhandlet. En ændringen i inflationen vil i et vist omfang afspejle sig i rentekurven, således at en fortsat lav eller negativ inflation vil betyde korte lave renter. Side 20

21 t.dkk Hemmegårdsvej Ændring i renten En rentestigning vil øge renteudgiften for Hemmegårdsvej og forringe driften i selskabet. 1. prioriteten i selskabet er afdækket med en fast rente i 5 år og udgør 70 % af ejendommens købesum og udgør den væsentligste renterisiko. Renterisikoen vil derfor først opstå når rentebindingsperioden udløber. Ændring i vedligeholdelse omkostningerne Der er budgetteret med 65 kr. pr. kvadratmeter til vedligeholdelse pr. år. Tallet inflationsreguleres med 1 % p.a. En stigende omkostning til vedligeholdelse vil have en negativ effekt på driften af ejendommen Ændrede lejeindtægt En ændret lejeindtægt kan opstå ved misligholdelse/fraflytning og dermed have en negativ effekt på investeringen, idet driften af ejendommene afhænger af en løbende lejeindbetaling. Den nødvendige husleje er i år 2015 på DKK og falder i takt med afviklingen af gælden. Serviceringen af gælden omfatter alene betaling af de faste udgifter og renter. Afviklingen af gælden er ikke omfattet af den nødvendige husleje. Nødvendig husleje Budgetteret husleje Nødvendig husleje År Side 21

22 6.1 Risiko vurdering I forbindelse med den juridiske gennemgang af købsaftalen er det påpeget at lejerne udover lejen opkræves særskilte bidrag til renovation. Denne praksis er formentlig i strid med lejelovens regler, og kan principielt udløse dels et krav om at opkrævningen standses, hvorved det kalkulerede afkast i forbindelse med købet af ejendommene forringes, dels et krav om tilbagebetaling fra lejerne. Baseret på den nuværende praksis, hvor der opkræves ca. DKK årligt i renovationsbidrag, vurderer Probus A/S at der i værste fald vil kunne forventes et tilbagebetalingskrav på ca. DKK Sælgers administrator oplyser, at der ikke i den tid ejendommen har været administreret hos dem, har været rejst sager vedrørende denne problematik for huslejenævn eller boligret. Proceduren har været praktiseret i hvert fald siden Derudover foreligger der for samtlige lejekontrakter et tillæg, som er underskrevet af lejer og udlejer. Disse tillæg vil som udgangspunkt være gyldigt vedtaget mellem lejer og udlejer. Dette udgangspunkt kan være i risiko, da nogle tillæg indeholder vilkår, som ikke modsvarer de reelle forhold i/ved det lejede. Dermed er der risiko for, at de pågældende tillæg vil kunne blive betragtet som standardblanketter, der ikke er autoriseret af ministeriet, og at de vil kunne tilsidesættes i den udstrækning vilkårene er en skærpelse af pligter eller begrænsning af rettigheder i forhold til lejelovgivningens almindelige vilkår. I værste fald vil dette indebære, at indvendig vedligeholdelse begrænses til lejelovens bestemmelser (maling, låse og nøgler), ligesom forpligtelsen til istandsættelse ved fraflytning som udgangspunkt begrænses. Muligvis vil også bestemmelserne om trapperegulering af lejen falde bort. I så fald vil også tilbagebetalingsproblematikken påkalde sig interesse i denne relation. Tillæggene er udarbejdet af sælgers administrator. Denne oplyser, at der ikke i den tid ejendommen har været administreret hos dem - har været rejst sager vedrørende denne problematik for huslejenævn eller boligret. Sælger giver i forbindelse med handlen køber transport på retten til at gøre et eventuelt ansvar gældende overfor sælgers administrator, således at køber, såfremt krav måtte blive rejst, kan søge erstatning hos sælgers administrator og dennes forsikringsselskab. Det er Probus A/S vurdering, at det maksimale mulige erstatningsbeløb udgør under DKK og at sandsynligheden for at der vil blive rejst krav jf. ovenstående er meget minimal. Sammenholdt med muligheden for at gøre et eventuelt ansvar gældende overfor den tidligere administrator vurderes investorernes risiko for tab derfor for begrænset. Den fremadrettede likviditetsrisiko forventes at være maksimalt DKK fordelt over 5 år. Probus A/S vil fremadrette tilrettelægge administrationen således at nye lejekontrakter indeholder bestemmelser om at renovation opkræves som en del af lejen, og at der anvendes konkret tilpassede kontraktstillæg, således at risikoen over tid elimineres. Henset til den udskiftning i lejermassen, der har været de forgange år, vil risikoen være elimineret i løbet af 4-5 år. Side 22

23 Samlet budget Evostate Bøgeparken ApS De budgetterede årlige drifts - og administrationsomkostninger for et samlet Evostate Bøgeparken ApS. Ejendomsadministration: DKK pr. lejemål: DKK Vicevært: DKK pr. lejemål: DKK Renovation: Snerydning/fælles lys: Vedligeholdelse pr. kvadratmeter 65 DKK : Ejendomsskatter 2014 Forsikring af ejendommen: Selskabsadministration og revision Drifts- og administrationsomkostninger i alt: DKK DKK DKK DKK DKK DKK DKK Til vedligeholdelse er der afsat 65 DKK pr. kvadratmeter. I forbindelse med købet foretages der en ekstraordinær ydre vedligeholdelse af ejendommen. Det er en forhøjelse med af vedligeholdelsesomkostningerne med 15 DKK pr. kvadratmeter i forhold til oprindelig budget på 50 DKK. I den tekniske due diligence fra C & W arkitekterne forventes det at der skal bruges omkring DKK p.a. i vedligeholdelse. I forbindelse med købet af ejendommen, må der forventes at skulle foretages nogle forbedringer af ejendommen. Disse forbedringer forventes at koste i omegnen af DKK. Disse forbedringer bør indarbejdes i den løbende drift fra Evostate Bøgeparken ApS. Se note side 26. Side 23

24 7.1 Driftsbudget Selskabets driftsbudget T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK Indtægter Lejeindtægter Driftsomkostninger ejendom Ejendomsadministration Renovation Snerydning, Fælleslys mm. Ejendomsforsikring Ejendomsskat Vedligeholdelse, 65 DKK pr. kvm. Driftsomkostninger ejendom i alt (381) (385) (389) (393) (396) (400) (404) (408) (413) (417) (75) (77) (78) (80) (81) (83) (84) (86) (88) (90) (50) (51) (52) (52) (53) (53) (54) (54) (55) (55) (47) (47) (48) (48) (49) (49) (50) (50) (51) (51) (203) (205) (207) (209) (211) (213) (215) (218) (220) (222) (283) (286) (289) (292) (295) (298) (301) (304) (307) (310) (1.039) (1.051) (1.062) (1.074) (1.085) (1.097) (1.109) (1.121) (1.133) (1.145) Resultat af ejendomsdrift Administrationsomkostninger Selskabsadministration Revision Administrationsomkostninger i alt (65) (65) (66) (67) (68) (69) (70) (71) (72) (73) (35) (36) (37) (38) (39) (40) (41) (42) (43) (44) (100) (101) (103) (105) (107) (109) (111) (113) (115) (117) Resultat før renter Finansielle poster Realkredit finansiering Bank Finansiering Driftskredit Finansielle poster (868) (862) (860) (868) (868) (862) (856) (850) (838) (815) (249) (197) (144) (92) (39) (1.117) (1.059) (1.003) (956) (904) (855) (842) (830) (812) (784) Resultat før skat og værdiregulering Aktuel skat Udskudt skat (353) (350) (369) (386) (405) (423) (433) (442) (453) (467) (32) (32) (29) (29) (28) (26) (25) (25) (24) (22) Resultat før værdiregulering mv Udbyderhonorar Stiftelsesomkostninger Værdiregulering Udskudt skat af værdiregulering mv. Værdiregulering mv. Årets resultat Side (26) (26) (26) (26) (26) (26) (26) (26) (26) (26) #REFERENCE! ######## ######## ######## ######## ######## ######## ######## ######## ########

25 7.2 Balancebudget SELSKABETS BALANCEBUDGET AKTIVER Note T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK Investeringsejendomme Ejendomsværdi 1 Investeringsejendomme i alt Finansielle anlægsaktiver Udskudt skatteaktiv Finansielle anlægsaktiver i alt Omsætningsaktiver Tilgodehavender Likvide midler Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt PASSIVER Egenkapital Selskabskapital Overkurs Værdiregulering ejendom 2 Overført resultat før værdiregulering Egenkapital i alt Hensatte forpligtelser Udskudt skat Hensatte forpligtelser i alt Langfristede gældsforpligtelser 1. Prioritet 2. Prioritet Depositum Langfristede gældsforpligtelser i alt Andre gældsforpligtelser Driftskredit Skyldige omkostninger Øvrige skyldige omkostninger Skyldig skat Kortfristede gældsforpligtelser i alt Gældsforpligtelser i alt Passiver i alt Side 25

26 7.3 Likviditetsbudget Selskabets likviditetsbudget T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK T.DKK Likviditet fra driften Frit cash-flow fra driften Aktuel skat (239) (353) (350) (369) (386) (405) (423) (433) (442) (453) Forskydning i tilgodehavender og forpligtelser Likviditet fra driften Likviditetspåvirkning fra investering Køb af ejendom Likviditetspåvirkning fra investering Likviditetspåvirkning fra finansiering Indskud af egenkapital Lån 1. prioritet Lån 2. prioritet Realkredit finansiering Bank Finansiering Driftskredit (868) (862) (860) (868) (868) (862) (856) (850) (838) (815) (249) (197) (144) (92) (39) Afdrag 1. prioritet Afdrag Bank (332) (335) (338) (338) (341) (345) (348) (413) (683) (930) (1.001) (1.000) (1.000) (1.000) (1.001) Likviditetspåvirkning fra finansiering (2.449) (2.394) (2.340) (2.293) (2.245) (1.200) (1.190) (1.243) (1.495) (1.714) Netto likviditetsvirkning Note: Budgetterne taget udgangspunkt at kreditfaciliteterne er brugt 100 %. Pr. 1/ var kreditfaciliteterne i Evostate Bøgeparken ApS trukket med DKK med et kredit maksimum på DKK. Side 26

27 7. Vedtægter for Evostate Bøgeparken ApS (CVR-nr ) Selskabets navn, hjemsted og formål 1. Selskabets navn er Evostate Bøgeparken ApS. 2. Selskabets hjemsted er Odense Kommune. 3. Selskabets formål er at erhverve fast ejendom, udvikling heraf samt udlejning af boliger til helårsbeboelse og hermed beslægtet virksomhed. Selskabets kapital 4. Selskabets anpartskapital udgør kr ,- fordelt i andele á kr eller multipla heraf, idet kapitalen er fuldt indbetalt. På generalforsamlingen giver hver anpart på kr én stemme. Anparterne skal lyde på navn og være noteret i selskabets anpartshaverfortegnelse. Anparterne er ikke omsætningspapirer. Generalforsamling 5. Generalforsamlingen indkaldes med 14 dages varsel ved almindeligt brev eller e- mail til de i ejerbogen noterede kapitalejere. Ordinær generalforsamling skal afholdes i så god tid, at den reviderede og godkendte årsrapport kan indsendes til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen inden for de til enhver tid gældende frister. Dagsordenen for den ordinære generalforsamling skal omfatte: 1. Valg af dirigent Forelæggelse af årsrapport med revisorpåtegning til godkendelse samt årsberetning 3. Beslutning om anvendelse af overskud eller dækning af tab i henhold til den godkendte årsrapport 4. Valg af bestyrelse 5. Valg af revisor 6. Eventuelt Side 27

28 Selskabets ledelse Selskabets ledes af en bestyrelse bestående af 3-5 medlemmer, der vælges af generalforsamlingen for 1 år ad gangen. 7. Bestyrelsen ansætter en direktion. Tegningsregel 8. Selskabet tegnes af den samlede bestyrelse eller af bestyrelsens formand i forening med en direktør. Regnskab og revision Selskabets regnskabsår løber fra den 1. januar til 31. december. 9. Det første regnskabsår løber fra selskabets stiftelse den 3. september 2013 til den 31. december Selskabets regnskaber revideres af en af generalforsamlingen valgt statsautoriseret eller registreret revisor. Revisor fungerer for eet år ad gangen og vælges på den ordinære generalforsamling. Genvalg kan finde sted. 11. Regnskabet opgøres i overensstemmelse med god regnskabsskik og under foretagelse af påbudte og nødvendige afskrivninger og henlæggelser. --oo0oo-- Således vedtaget på selskabets ekstraordinære generalforsamling den 6. februar Side 28

29 8. Kapitalforhøjelse for Evostate Bøgeparken ApS Under henvisning til prospektet om forhøjelse af anpartskapitalen i Evostate Bøgeparken ApS erklærer undertegnede: Navn CPR.nr. - Stilling Adresse Post. Nr. By Telefon nr. arb. Telefon nr. privat at jeg vil deltage i kapitalforhøjelsen i Evostate Bøgeparken ApS på følgende vilkår: - Selskabskapitalen forhøjes med T.DKK 275 fra T.DKK til T.DKK De nye anparter tegnes til kurs ved kontant indbetaling. - Tegning foretages af de eksisterende anpartshavere pro rata i forhold til deres eksisterende kapitalandele. - Tegningen sker på særskilt tegningsliste. - Anparternes nom. værdi er DKK eller multipla heraf. - De nye anparter giver ret til udbytte og andre rettigheder fra og med registreringen af kapitalforhøjelsen. Jeg forpligter mig til at deltage i en kontant kapitalforhøjelse i Evostate Bøgeparken ApS, hvorved anpartskapitalen forhøjes til T.DKK 1.275, således at jeg forpligter mig til at underskrive dokumenter til brug for kapitalforhøjelsens gennemførelse og bekræfter, at der ved kapitalforhøjelsen hverken skal laves bestyrelsesberetning eller revisorudtalelse, jf. selskabsloven 156, stk. 3 Tegning af anparter i Evostate Bøgeparken ApS gennemføres med virkning fra den , ved at Probus A/S drager omsorg for, at anparterne overdrages til mig mod betaling samt at jeg påtager mig indbetalingsforpligtelser på anparterne. Betalingen skal ske seneste d Beløbet skal indsættes på Evostate Bøgeparken ApS konto reg. Nr kto Side 29

30 Jeg bekræfter samtidig med underskrift af nuværende tegningsaftale: At have læst selskabets vedtægter At jeg tiltræder disse, samt samtlige de for erhvervelsen af anparterne i selskabets gældende vilkår, At jeg er bekendt med, at erhvervelsen er bindende At jeg har modtaget det originale prospekt Dato: Dato: Anpartshaveren Probus Ejendomme & Investering A/S Side 30

31 Side 31

32 Side 32

33 Side 33