Bachelorafhandling.. En!teoretisk!og!empirisk!analyse!af!boligmarkedet!

Transkript

1 AARHUS UNIVERSITY BUSINESS & SOCIAL SCIENCES DEPARTMENT OF ECONOMICS & BUSINESS HATop'up HOLD41'SUPL Bachelorafhandling.. Enteoretiskogempiriskanalyseafboligmarkedet Studerende: SteffenMøllerMellerup Studienummer: Antal,tegn:, , Vejleder: JanBentzen AARHUSUNIVERSITY BUSINESS&SOCIALSCIENCES DEPARTMENTOFECONOMICS&BUSINESS SPRING2015

2 Abstract( TheDanishowner-occupiedhousingmarketisingreatfocusoftheDanishmediaalmostevery day.thisisduetothemarket sinfluenceonnotonlythedanes personalfinance,butalsothe Danisheconomyasawhole.Themajorityoftheowner-occupiedmarketexistsofhouses,while systemmanyforeignersconsiderdenmarkasasafehavenforinvestments.thishascausedalot ofinfluenceontheinterestrates,whichhaveparticipatedalottothelatestevolvementonthe housingprices.thelatestevolvementhascausedalotofspeculationsaboutwhetherthehousing marketonesagainexperiencesapricebubble.toresistanewpricebubble,differenteconomists havesuggestedoperationsthatcanreducetheongoingpriceincreases.howeveritisnotdifficult toreducepriceincreases,buttoreducepriceincreasesinsomeregionswithoutkillingtheslightly positivetendenciesinotherregionsismuchmoredifficult.thisthesisexaminesthesesuggestions andtheirinfluenceonthehousingmarketasawhole.beforethat,asimplepricingtheoryofthe owner-occupiedhousingmarketisintroduced.thetheorytellsthatintheshortrun,priceson owner-occupiedhousingareonlydeterminedbythedemand,whileinthelongrunthesupplywill adjust,hencethepricesarenolongercausedonlybydemandbutalsosupply.thefixedsupplyis duetothefactthatbuildingnewhomessimplytakesalotoftime.accordingtothetheory,inthe longrunpricestendtofollowthecostsofbuildingnewhomes.howeverittakesalotoftimeto buildnewhomes,whichmakesitrelevanttoexaminewhichfactorsaffectthedemandonthe shortrunandtherebyprices.thisthesisdiscussesarangeofthesefactorsandfindsthatinterest rates,taxesanddisposableincomeamongothersarefactorsthatdeterminethedemand. apartmentsandtownhousesalsoformagreatpart.themortgagesystemindenmarkiswelldevelopedandissometimesspokenofasthebestsystemintheworld.duetothestabilityofthe Thethesisalsofindsthatthehousingmarketiscurrentlyskewed.Whilethemarketinsomeregionsisstillsufferingfrompricedrops,themarketinotherregionsissoonreachingalltimehigh. EspeciallyinAalborg,AarhusandCopenhagen,whicharecitiescharacterizedbyamajorityof apartments,themarketisglowing.someeconomistsfearanewpricebubbleintheseareasand havethereforesuggestedthreedifferentoperationsthatcanslowdownthemarket,namelya reductionontheinterestdeduction,areductioninthepossibilitiestodelayloanrepaymentsand

3 areintroductiontothetaxespaidofthevalueoftherealestate.thefinalpartofthisthesisexaminesthesesuggestionsinascenarioanalysis.theanalysisbuildsonbudgetcalculationsfortwo averagebuyersoftwoaveragerealestates,ahouseandanapartment.thetwoconcreterealestatesarechosenonthebasisofageneralreviewofthemarket,includingstatisticsontheprimary locationsforthedifferenttypes.thebudgetsforthetwobuyersareonebyoneaffectedbythe threedifferentscenariosandbasedontheresultsthethesisconcludesthefollowing. Areductionintheinterestdeductionrateaffectthehousingmarketasawholeandmostpossibly thiswillkillthepositivetendenciesintheouterareas.howeverthetwoothersuggestionsdonot necessarilyaffecttheouterareasinparticular,butdohaveanopportunitytoslowdowntheintensepriceincreasesintheaffectedcities.hence,therecommendationistointroducetheactions.whethertheactionsareenoughoritisalreadytoolatetoavoidapricebubblethisthesis donottell.

4 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Indholdsfortegnelse 1..INDLEDNING PROBLEMSTILLING PROBLEMFORMULERING AFGRÆNSNING TILGANG,METODE,STRUKTUROGKILDEKRITIK DET.DANSKE.BOLIGMARKED BOLIGMARKEDETSOPBYGNING FINANSIERINGAFFASTEJENDOM ,Realkreditsystemet,..., ,Fastforrentede,lån,..., ,Rentetilpasningslån,..., ,Variabelt,forrentede,lån,..., ,Afdragsfrihed,..., ,Udviklingen,på,realkreditmarkedet,..., ,Efterfinansiering,...,17 2.3BESKATNING DELKONKLUSION PRISDANNELSEN.PÅ.EJERBOLIGMARKEDET KORTSIGT LANGSIGT EFTERSPØRGSEL ,Disponibel,indkomst,..., ,Beskæftigelse,/,ledighed,..., ,Demografi,..., ,Forventninger,/,bobler,..., ,User,costs,..., ,Renteniveauet,..., ,Boligskatter,..., ,Afdragsprofil,på,lån,...,33 3.4UDBUD DELKONKLUSION...36 Side 1 af 57

5 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling BOLIGMARKEDETS.AKTUELLE.SITUATION SITUATIONENPÅLANDSPLAN SITUATIONENLOKALT DELKONKLUSION SCENARIEANALYSE.AF.BOLIGMARKEDET KØBAFEJERLEJLIGHED ,Opsummering,...,46 5.2KØBAFVILLA ,Opsummering,...,48 5.3DETRECHOKOGPERSPEKTIVERINGTILDETGENERELLEMARKED ,Reduktion,af,afdragsfrihed,..., ,Reduktion,af,rentefradrag,..., ,Ophævelse,af,fastfrysningen,af,ejendomsværdiskat,...,51 5.4DELKONKLUSION KONKLUSION BIBLIOGRAFI BILAGSOVERSIGT Tabeller:.. Tabel1:AndelenafafdragsfrielåniNordeaKredit Tabel2:Brugenafafdragsfrihediforskelligealdersklasser Tabel3:Forklaringafudviklingeniboligpriserne. Figurer:.. Figur1:Realkreditinstitutternessamledeudlånimia.kr. Figur2:Fordelingenafrealkreditinstitutternesudlån. Figur3:Renteudviklingenpåhhv.30og1Cårigeobligationer. Figur4:Prisdannelsepåkortoglangsigt. Figur5:BoligprisCforventningerpåetårssigteftergeografiogalder. Figur6:Huspriserift.renteudviklingen:2000C2014. Figur7:Udviklingenim2Cpriserforhelelandet Figur8:Kvadratmeterpriserforejerlejlighederforlandsdeleoghelelandet Figur9:EjerlejlighedspriseriKøbenhavnbykorrigeretforbyggeomk.ogindkomst Side 2 af 57

6 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling Indledning Atkøbeboligerenafdestørsteinvesteringeriditliv.Sådanlydermeldingenofte,nårsnakken falderpåboligkøb.detkonstantefokuspåboligmarkedeterderforikkeunaturligt,ogaktørernes agerenpåmarkedetsamtdenlovmæssigereguleringderafertilstorbevågenhed.meddensenec steuropådeinternationalevalutamarkedererfokusbestemtikkeblevetmindre,idetvisomfølge herafharsetetmarkantfaldirenteniveauet. Boligmarkedetsstorebetydningmedføreretnaturligtfokuspådeforhold,derpåvirkerdetsudvikC ling.såledeserforholdsomfinansieringsmulighederogbeskatningofteafstorinteresse.interesc senerbred,idetsåvelprivatesomerhvervinflueresafdisse,ogændringerharoftestorøkonoc miskbetydningfordeinvolveredeogherigennempåsamfundet.denstoreindflydelsetiltrods,er forståelsenforboligmarkedetsdynamikganskebegrænset,ogdetsudviklingkanforselvdedygc tigsteværemegetsværatforudsige.afdennegrundsesderofteanalyserafboligmarkedetsudc viklingmedvidtforskelligeresultater.densenestetidsturbulenspådefinansiellemarkederhar igengivetanledningtilenrækkeafdisseanalyser,idetboligmarkedetividudstrækningerpåvirc ketafturbulensen.detersenestobserveretveddenmegenaktivitetpådetdanskerealkreditc mark,derunderstorpåvirkningafdeinternationalevalutamarkeder,harmedførtvæsentligeænc dringeridenboligejernesøkonomi.denkraftigeudviklingirenteniveauetharstimuleretboligc markedetiensådangrad,atderblot7årefterboligmarkedetssenestecrashigentalesomen boligboble(ritzau,2015). 1.1Problemstilling Boligmarkedetkanpåmangemåderanskuessomettermometerfordendanskeøkonomi,idet udviklingenpåboligmarkedetihøjgradpåvirkerlandetsøkonomisomenhelhed.udoverden makroøkonomiskesituation,betyderboligøkonomiligeledesenormtmegetforenstordelafdanc skerneihverdagen,hvorformarkedethareffektheltnedpåindividplan.enpotentielboligboble vil,somvierfaredeunderfinanskrisen,derforhavestoreffektpådanskernesprivatøkonomi.samc tidigmedenpotentielboblestårdanmarkoverfordenudfordring,atlangtfraalleområdersynes atværegrebetafopsvinget,ogdersåledesstoreforskellepådenøkonomisketemperaturirigets landsdele.deterderforikkeligetilatbremseenpotentielboligbobleudenatødelæggeøkonomic enilandetsøvrigeområder. Side 3 af 57

7 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Pågrundafdestoreforskellevirkerfinanspolitiskeindgrebikkesomløsningen,ogpågrundaf DanmarksforholdtilEuroenerpengepolitikkenejhelleretmuligtredskab.Detharfåetøkonomer tilatstilleforslagomændringerafsåvelskattepolitikkensomfinansieringsmulighedernepåboc ligmarkedet.menspørgsmåleter,hvordandisseændringervilpåvirkedetdanskeboligmarked. 1.2Problemformulering Påbaggrundafovenståendeproblemstillingforekommerdetyderstaktueltatanalyserefølgende: Ihvilketomfangvilændringerifinansieringsmulighederogbeskatningenpåvirkeboligmarkedet? Problemformuleringenønskesbelystvedhjælpafenrækkeunderspørgsmål,dertilsammenog assisteretafenscenarieanalyse,skaldannerammenforkonklusionen.følgendeunderspørgsmål vilbliveafdækket: Hvordanerstrukturenpådetdanskeboligmarked;herunderhvordanerboligmarkedetopbyggeti forholdtilfinansieringsmulighederogbeskatning? Hvilkeunderliggendefaktorerspillerenfremtrædenderolleforprisdannelsenpåboligmarkedet? Hvordanerdenaktuellesituationpåboligmarkedet,ogerderbehovforstrukturelleændringer? 1.3Afgrænsning Afhandlingenafgrænsestilatfokuserepåejerboligmarkedet.FordelingensåvelsomprisdannelC sesteoriogpåvirkningenaflejeboligmarkedetvilderforikkeblivebehandlet,ligesomdersesbort framarkedetforfritidshusesamtandelsboliger. Iscenarieanalysenmedtagerbudgetberegningernekunførsteårsydelsenvedkøbafboligerneog dermedikkeudviklingenherefterligesomkontantbehovetikkeinkluderes.kontantbehoveterpåc virketafevt.valgafadvokat,berigtigelsemedmere,ogharderforikkebetydningforproblemstilc lingen.beregningerneermentsometredskabtilatvurdereomkøbernesøkonomiførsteårunder påvirkningafdeforskelligescenarier. Side 4 af 57

8 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Iberegningerneerderafgrænsettilkunatsepåfastforrentedelån.DetkunneligeledeshavevæC retinteressantatsepåpåvirkningenvedflexlån,menforoverskuelighedensskylderanalysenbec grænsettilfastforrentedelån.detsesiafhandlingen,atfastforrentedelånigenudgørmajoriteten afnyerealkreditlån,hvorforomfangetafanalysenvurderesatværebredestvedetfokuspåfastc forrentedelån. 1.4Tilgang,metode,strukturogkildekritik Afhandlingenbestårafsåvelenkvalitativsomenkvantitativtilgang.DenkvantitativetilgangbaseC respåempiriskdatafradanmarksstatistikogrealkreditrådet.afhandlingenindledesmedenrec degørendegennemgangafdetdanskeboligmarkedsopbygning,herunderboligtyper,finansiec ringsmulighedersamtbeskatning.detvilskabeetfundamentforafhandlingensscenarieanalyse. EfterfølgendeanalyseresdengrundlæggendeprisdannelsepåboligmarkedetudfraenudC buds/efterspørgselscbetragtning,oggrundlæggendeefterspørgselsdeterminanterbliverdiskutec ret.herefterbliverdenaktuelletemperaturpåboligmarkedettagetogaktuelleudfordringerbliver belyst.denaktuellesituationspillerenrolleforkonklusionerneidenefterfølgendescenarieanalyc se.scenarieanalysenhartilformålvha.enkvantitativempirisktilgangatbelysetotypiskeboligkøc beresøkonomisamtpåvirkningenherafvedforskelligeindgreb.dissepåvirkningerskabergrundc lagforafhandlingensafsluttendeperspektiveringtilrestenafboligmarkedet. Scenarieanalysenbyggesopombudgetterderlavespåbaggrundafgennemsnitligeforholdforså vidtangårdisponibleindkomster,årligeudgiftermv.ibudgetterneindgårførsteårsboligudgifter vedtotypiskeboliger.boligudgifternebestårbl.a.affinansieringsomkostninger,somerblevet udregnetvha.egneberegninger(bilag12c21).disseberegningerbyggerpågennemsnitligebec tragtningervedr.beskatning,mensobligationskursersamtrentecogbidragssatsererfranykredits hjemmeside.dersesiberegningernebortfraevt.positivkapitalafkast.beregningerneererderfor tilnærmelsesviseogresultaternekanikkeansessomværendepræciseforalleboligkøbere.istec detmåresultaternebenyttessomretningsviserefordeumiddelbareeffekter.såledeserudregc ningerafbl.a.ydelseog afdragmedekstraafdragpåbanklån approksimeredeberegninger. Perspektiveringentildetøvrigeboligmarkedlavespåbaggrundafdeapproksimeredeberegninger ogskalderforligeledessessometpejlemærke.beregningerneviserikkedekonkreteeffekterpå boligmarkedetiforholdtilpris,mengiveretindtrykafefterspørgselspåvirkningerne. Side 5 af 57

9 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. DekonkretescenarierervalgtpåbaggrundafomtaleimedierneellerpåbaggrundafdirekteanC befalingerfraøkonomerligesomdetvurderes,atdealleharenvissandsynlighedforatbliveindc ført.mindresandsynligterdetdog,atdeallebliverenrealitetpåsammetid. Iscenarieanalysenerderendvidereafgrænsetfraevt.øvrigetiltagsomeksempelvisenskatteletC telsepåindkomst,såfremtejendomsværdiskattengenindføres.scenariernestårmedandreord alene,hvilketpåvirkerresultaternesrealisme. Dereriafhandlingenudelukkendebrugttroværdigekilder,somnøjevurderetafforfatteren. KvantitativdataerprimærthentetfraDanmarksStatistikogRealkreditrådet,derbeggevurderes atværetroværdigeogmedretvisendeinformation.iflereafbilageneerderådataomregnettil indeksformellermåneds/kvartals/årsbasis,ogifleretilfældesatidiagram. Side 6 af 57

10 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling Detdanskeboligmarked Nærværendeafsnithartilformålatgivelæserenetoverblikoverdengrundlæggendestrukturpå boligmarkedet.merespecifiktvilafsnittetindledningsvistomhandleopbygningenafboligmarkeb detforsåvidtangårfordelingenafboligtyperogplaceringenafdisse.efterfølgendevilrealkreditb systemetogboligmarkedetsfinansieringsformerblivebehandlet,mensderafslutningsvistvilblive redegjortforbeskatningsforholdene.formåleteratskabeetindledendekendskabtilboligmarkeb det,derefterfølgendeskaldannefundamentforudvælgelseafboligernetilafhandlingensscenab rieanalyse. 2.1Boligmarkedetsopbygning Boligmarkedetkanoverordnetsigesatbeståaffemtyper;privateejerboliger,privatelejeboliger, andelsboliger,almeneboligersamtboligerejetafoffentligmyndighed.afdisseudgørprivate ejerboligerlangtdenstørstedelmedca.60%afdetsamledemarked(bilag1),mensprivatesåvel somalmenelejeboligertilsammenudgørca.28%.endelafdeprivateejerboligerbrugestiludlejc ning,hvorforandelenafboliger,deranvendessomlejeboliger,reelterstørreendovenfornævnt. FordetviderearbejdevælgesdetatarbejdemedenejerboligCandelpå60%afdetsamledemarC ked,idetdisseerprivatejede,ogderforindgåridenboligmassesomprivatekanerhvervesig.en delafdeprivatejedelejeboliger(angivetibilag1soma/s,apsogandreselskaber)formodesat væredelafenejendomsportefølje,ogformentligtofteendelafheleudlejningsejendomme,hvorc fordissesomudgangspunktikkeertilgængeligefordenalmeneprivate,ogderforikkeindgårsom enbetydendedelafdenneafhandling. Udafde privateejerboligeriDanmarkudgørparcelhuselangtstørstedelenmedca.71 %(Bilag2).NæstCflesteretageboligermedca.18%ogherefterrækkeCogkædehusepåca.10%. UdoveratudgøreetpæntstykkeoverhalvdelenafalleboligeriDanmarkhuserprivateejerboliger 67%afallepersoner(Bilag1),ogejerboligermåderforsigesatværeetgode,sompåvirkeren megetstordelafbefolkningen. Fordelingenafboligtyperneilandetfremgårafbilag3.Hersesdet,atflestparcelhuseerplacereti Side 7 af 57

11 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. SydCogØstjyllandmedhhv.15,9%og15,4%afalleparcelhuse.AfrækkeC,kædeCogdb.huseer flestplaceretikøbenhavnogomegnsamtnordsjælland,mensøstjyllandkommerligeefter.ikke overraskendeerdetbyenkøbenhavn,somdominererantalletafetageboliger.hererandelenaf alleetageboligerhele28%,mensøstjylland,hellerikkeoverraskende,ernr.2med16,1%. Adspredelsenilandeteraltsåstor,menflerelandsdeleerdogkendetegnetvedathaveenspecifik boligtypesomsinprimære.dennevidenblivergavnligforvalgetafboligertilscenarieanalysen. 2.2Finansieringaffastejendom Idetteafsnitvilderbliveredegjortforejerboligmarkedetstypiskefinansieringsformer.FinansieC ringaffastejendomkanskepåmangeforskelligemåder,menforoverskuelighedensskyldbec skæftigerdenneafhandlingsigudelukkendemeddentypiskeopbygning.hervedforstås,atboligc køberenopnårenstandardfinansiering,dererkendetegnetvedetrealkreditlånoptagettilden muligegrænse,efterfinansieretafetpengeinstitutlånogegenfinansiering(realkreditrådet,2012). Derfindesenrækkeandremulighederforfinansieringbl.a.vha.afpantebrevsselskaber,somdog typiskbliverbrugtidetilfælde,hvorkøberenikkeblivergodkendtafrealkreditforeningen.denne finansieringsformertypiskdyrere,ogdadenendvidereudgørenrelativtbegrænsetdelsesder bortfradettealternatividenneafhandling Realkreditsystemet Detdanskerealkreditsystembliverofteomtaltsomværendeuniktietinternationaltperspektiv, hvordetenddaeromtaltsomværendeverdensbedsterealkreditsystem(realkreditrådet,2011).i detfølgendevilderbliveredegjortforprincippetbagsystemetsamtdevæsentligsteforholdherc ved. Heltgrundlæggendeformidlerrealkreditinstituttetkontaktmellemenlåntagerogenlångiver. Låntagererboligkøberen,somskalbrugeeteksaktbeløbtilfinansieringafenejendom,menslånC giverereninvestor,somkøberdeafrealkreditinstituttetudstedteobligationer.netopobligatioc nerneerheltcentraleisystemet.detdanskesystemerigrovetrækbyggetopomkringbalancec princippet,hvordersælgesnøjagtigdenmængdeobligationer,derskaltilforattilfredsstillelånc tagerensbehov.efterlåntagerenharmodtagetprovenuetfraobligationernebetalerdennehenc holdsvisbidrag,renterogafdragpåobligationerne.afdragetogrenternebetalestilinvestoren, mensbidragettilfalderinstituttetsometgebyrfordetsarbejde.strukturensikrergennemsigtigc Side 8 af 57

12 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. hedogtroværdighedtilsystemet.troværdighedenoggennemsigtighedenbevirker,atlångiver anserdanskerealkreditobligationersomværendesikreinvesteringer,hvilketsmitterafpålåntac geriformaflavererenter.balanceprincippetsikrerligeledeslåntagergennemsigtighed,idetdenc nevedhvilkeobligationer,dererblevetsolgt,ogderforløbendekanfølgeudviklingenpåbørsen. Afhængigafrentestrukturenharlåntagerderforetmereellermindrepræcistoverblikoversine låneomkostninger.deeksakteomkostningeriløbetidenafhængernaturligvisaf,hvilkenrentec strukturdervælges(behandlessenere)samthvilkeobligationskursernevedsåvelsalgsomindfric else.indfrielsesmulighederneerligeledesessentielleisystemet,idetlåntagertilenhvertidkan indfrisitlånvedattilbagekøbedebagvedliggendeobligationer.detgiverdynamikisystemetog påboligmarkedet,hvilketsikrer,atfolkrelativtoverkommeligtkankommeudafsinelån,såfremt deernødsagettilellerønskerdette. Realkreditlånopdelesitooverordnedetyper;obligationslånogkontantlån.Forskellenpådisseeri grovetrækmådenhvorpålånetbliverudbetalt,ogdermedstørrelsenpåhovedstolen.vedetevt. kurstabpåetkontantlånlæggestabetovenirenten,ogerdermedfradragsberettiget,mensder vedobligationslånskaloptagesekstraobligationer,dermedførerstørrehovedstol.derudoverer detotyperunderlagtforskelligeskattemæssigereglervedindfrielse(danskebank).enyderligere redegørelsefordetotyperliggerudenforfokusfordenneafhandling,idetforskellenermeretekc niskendafrelevantbetydningforproblemstillingen Fastforrentedelån Relevanterdetistedetatsepådetrehovedtyperafrealkreditlån;fastforrentetlån,rentetilpasC ningslånsamtvariabeltforrentetlån(realkreditrådet,2012).realkreditlånmåsomudgangspunkt udgøre80%afejerboligensværdi,ogtegnersigderforsomdenprimærefinansieringsform. Fastforrentedelånerudstedtpåbaggrundafobligationermedenfastrenteoglangløbetid(ofte 30år).Herkenderlåntagersineomkostningerforheleløbetiden,ogerdermedsikretenomkostC ningsmæssiggennemsigtighed.fordennesikringbetalerlåntagerenhøjererenteendvedkortere obligationer,idetinvestorsomudgangspunktharbundetsinepengeienlangperiode.den gene, ogdetfaktumatenlængereperiodemedførerenstørrerisiko,giverinvestoretincitamenttilat kræveenhøjererente. Indfrielseaffastforrentedelånkantilenhvertidskevedatbetalerestgældentilkurs100(pari) Side 9 af 57

13 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. elleralternativtkøbedebagvedliggendeobligationer.densidstemulighederatforetrække,såc fremtobligationerneskurserunder100,idetrestældendakanindfriesvedatbetaleenlavere værdienddenfaktiskerestgæld(realkreditrådet,2011).netopdet,atrestgældentilenhvertid kanindfriestilkurs100,giverlåntagerenhøjsikkerhed.denbunderiprincippetbagobligationer; falderrenten,stigerkursen.itidersomdenuværendeerkursenpåfastforrentedelånoptagetfor 5årsidenstegettillangtover100.Detbevirkerenøkonomiskhårdsituationfordesomønskerat indfrisitlån.mulighedenforatindfritilkurs100sikrerdoglåntager,ogfastforrentedelånerderc forpåmangemåderetsikkertvalgforenboligkøber.dererøkonomiskgennemsigtighedoglånet kantilenhvertidindfriestilrestgælden. Deovennævnteindfrielsesmulighedergiverendvideredenfordel,atmansomlåntagerkanforeC tageaktivplejeafsingæld.detkanskevedatforetageenkonverteringafsitlån.enkonvertering kanforeksempelværeenidéiensituation,hvorrentenersteget,idetkursenpåobligationerne daerfaldet.detbevirker,atlånetsbagvedliggendeobligationerkankøbestilenbilligereprisend restgælden,oglåntagerkansåledesskæreendelafrestgældenvæk.derefteroptagessåetlån medhøjererenter,mensåfremtdetforventes,atrenterneigenvilfalde(ogdermedgiveanledc ningtilennykonvertering)kanmanøvrenværeøkonomiskmegetfornuftig. Opkøbafbagvedliggendeobligationertillaverekursererligeledesmegetanvendeligtisituationer, hvorboligejereskalsælgesinejendomiperiodermedhøjerenter,ogmuligvislavesalgspriser.i ensådansituationsikresfleksibilitetenpåboligmarkedet,hvilketinogletilfældehjælperboligsælc geretilmindretab.konverteringerkanomvendtogsåværefordelagtigetilatanskaffesiglånmed lavererenter,ellertilatskifteprofilogoptageenheltandentypelån Rentetilpasningslån Rentetilpasningslånerrealkreditlånmedkortereløbetidendfastforrentedelån,oghvorrenten tilpasseshvergangenobligationerstattesafnye(realkreditrådet).sådannelånertypiskopbygget afobligationermedvarighedaf1,3,5eller10år.fordelenveddisselåner,atrententypiskerlac vereendvedfastforrentedelån,idetinvestorharbundetsinepengeienkortereperiodeogderc forharlavererisiko.ulempener,imodsætningtildefastforrentedelån,atmanikkeharnoget sikkertoverblikoversinøkonomi,ihvertfaldikkelængereendobligationensløbetid.detbetyder, Side 10 af 57

14 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. atlåntagerrisikerer,atrentenvednæstetilpasningerstegettilethøjereniveau.etrentetilpasc ningslånerderforegnettilboligejere,somønskerlaverenter,ogsomervilligtilatlevemeden usikkerhedomsinefremtidigeydelser. Rentetilpasningslånkanindfriestilkurs100,nårenobligationudløber,ogkaniperiodermellem rentetilpasningkunindfriesvedopkøbafdebagvedliggendeobligationertilmarkedskurs.dette fordirentetilpasningslånerbaseretpåinkonverterbareobligationer(realkreditrådet).mulighec derneeraltsåikkeheltsåfordelagtigesomvedfastforrentedelån,hvorrestgældentilenhvertid kanindfriestilkurs100.detbetyder,atsåfremtenboligejerønskeratindfrisitlånpåettidspunkt forskelligtfrarentetilpasning,kandettekommetilatkosteboligejerenetbetragteligtbeløbudc overrestgælden,afhængigtafkursenpåobligationen Variabeltforrentedelån Variabeltforrentedelånerenvidereudviklingafrentetilpasningslånet,hvorrentetilpasningensker hyppigere;typiskhver3.eller6.måned(realkreditrådet).rentenafhængerveddisselånafen referencerente,hvorderidanmarkbenyttesciborcrenten.veddisselånerdetmuligtatindføre etloftoverrenteniveauet,såledesatrentenmaksimaltkanstigetildetfastsatteniveau.denmuc lighedgiverlåntagerfordelenafenlavydelseiperiodermedlaverenter,ogsikrerdennemod rentestigningeroveretvistniveau.altsåerlånetenformformiddelvejmellemetrentetilpasc ningslånogetfastforrentetlån.indfrielseaflånetkan,somveddetoovenståendetyper,skeved købafdebagvedliggendeobligationertilmarkedskurs,menkanogsåskevedatindfritilkurs100 vedrentetilpasningellertilenpåforhåndaftaltkursvedenbestemttermin. Rentetilpasningslånogvariabeltforrentedelånkanoverordnetsetsynesmegetens,ogdetotyC pervilderforblivebehandletsomværendeetogsammelånidetresterendeafafhandlingen.låc nenevilherfrabliveomtaltsomflexlån Afdragsfrihed MulighedenforafdragsfrihedblevintroduceretiDanmarki2003,oggiverlåntageremulighedfor udelukkendeatbetalerenterogbidrag.afdragsfrihedenersomhovedregelgældendei10år, hvorefterlånetskalrefinansieres,såfremtennyafdragsfriperiodeønskes.baggrundenforindføc relsenafafdragsfrihedvaratgiveboligejerestørrefleksibilitetideresopsparing(økonomicog Side 11 af 57

15 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Erhvervsministeriet,2008).Rationaletvar,atdetfornogleboligejerebedrekanbetalesigatspare oppåandenvisellerevt.afdragepådyreregæld.derudovergiverafdragsfrihedboligejerespillec rumivanskeligeøkonomisketider.såledeserdermulighedfor,atsåfremtenboligejermåtteblive ramtafarbejdsløshedellerandet,kandennegørebrugafsinafdragsfrihedogdermedsikrestørre råderum.umiddelbarterdissemulighederyderstfornuftige,idetdebidragertilstørrefleksibilitet hosboligejerneogdermedburdemedføreetsundereboligmarked.enforudsætningfordeter dog,atafdragsfrihedkungivestilboligejere,somharøkonomitillånmedafdrag,hvilketrealkrec ditrådetfleregangeharpåpegetertilfældet(realkreditrådet,2011). Ovenståendeumiddelbartpositiveforholdtiltrods,harafdragsfrihedenværetudsatformegen kritik,idetflereøkonomermener,atafdragsfrihedmedførerforhøjeprisstigningerpåboligmarc kedetogdermedogsåmedvirkertilenstørrenedtur,nårøkonomiengårtilbage.opponentermod afdragsfrihedenharfleregangeargumenteretfor,atafdragsfrihedenbrugesimodhensigtenog medvirkertilunaturligstorefterspørgsel. BlandtandreNationalbankenanbefalerderfor,atafdragsfrihedenbliverfjernetfordendelaflåC net,somoverstiger60%afboligensværdi(danmarksnationalbank,2014).detskalsikrelavere belåningsgraderiopgangstider,ogdermedmindresårbarhedoverforprisfaldinedgangstider. Detkanaltsåværevanskeligtreeltsetatvurdere,hvorvidtafdragsfrihedergodtellerskidtfordet danskeboligmarked,menfaktumer,atdanskerneividudstrækninggørbrugafmulighedenfor afdragsfrihed.såledesudgjorde55%afallerealkreditlånidanmarkultimo2014lånmedafdragsc frihed(bilag5).påtrodsaf,atandelenfaktiskerfaldetmed1,2procentpointsidenultimo2013, mådetstadigsigesatværeenbetragteligmængde. Denstoreudbredelsetagetibetragtning,erdetinteressantatsenærmerepå,hvemdervælger lånmedafdragsfrihed.nordeakreditharforetagetenundersøgelse,derviserandelenafafdragsc frielåniforskelligealdersgrupper.nedenforsesfordelingen. Side 12 af 57

16 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Tabel1:AndelenafafdragsfrielåniNordeaKredit Kilde:NordeaKredit Detses,atdetblandtfolkialderen65+,er¾afalledervælgerlånmedafdragsfrihed.Detgiver godmening,idetfolkidennealdersgruppeentenerpåpensionellernærmersigpensionen,hvorc fordeerigangmednedsparingistedetforopsparing(nielsen,2014).detænkermuligvispå, hvordandekanfåderespensionsudbetalingertilatstrækkesålangtsommuligt,ligesomdemuc ligvisønskeratudnyttederesøkonomiskeråderumtilforbrugistedetforudgiftertilboligen.en delafdisseudnytterformentligtnogetfriværdiiboligentilatoptageetlån,dernetopkanbetales pga.afdragsfriheden.derudoversesdetafundersøgelsen,at53%aflåneneoptagetafpersoneri aldersgruppenunder35årermedafdragsfrihed.hererderaltsåtaleomdenungedelafsegmenc tet,hvorafendeludgørførstegangskøberne.forderesvedkommendeerderforenstordelforc mentligttaleom,atmanønskeratafdragepåetdyrerebanklån.nærværendebekræftesinedenc ståendetabel,somerendelafenundersøgelsevoxmeteri2011lavedeforrealkreditrådet. Tabel2:Brugenafafdragsfrihediforskelligealdersklasser. Kilde:Realkreditrådet,2011 Aftabellenfremgårdet,at24%afaldersgruppenover60årudnytterafdragsfrihedentilinvesteC ringer,mens22og21%benytterdettilatkompensereforændredeøkonomiskeforholdogøget Side 13 af 57

17 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. forbrug.detfremgårligeledes,atklartstørstedelen(60%)igruppenunder30årharvalgtafdragsc frihed,fordideønskeratafdragepåandengæld,mens12%brugerdettilandreinvesteringerog kun6%harvalgtdetforatkunneøgesitforbrug. Vikanudfraovenståendesåledesse,atdemesttypiskebrugereafafdragsfrihederpersoneri aldersgruppen60+,derønskerøgetråderumtilinvesteringerogøgetforbrugsamtungeunder35 år,derønskeratafdragepåendyreregæld.dennevidenbliverrelevantsenereiafhandlingen Udviklingenpårealkreditmarkedet Efterovenståenderedegørelseforrealkreditmarkedeterdetblevetaktueltatsepå,hvilkelån danskernerentfaktiskvælger.detrelativtbredeudvalgafrealkreditlånkanfornogenvirkeuoverc skueligt,mensdetforandreerbelejligtmedforskelligemuligheder.spørgsmåleterdog,omdanc skernegørbrugafdeforskelligemulighederelleromenkeltelånermestudbredt.følgendeafsnit vilderforsepåudbredelsenafdeforskelligelånetyper,ligesomrenteogkursudviklingenpådisse vilblivebehandlet. Indledningsvisterdetrelevantatsepåudviklingenafrealkreditinstitutternessamledeudlån.I nedenståendefigur(figur1)sesdet,atdesamledeudlåni2014varpåca.kr.450mia.pådetnic veauhardesamledeudlånværetsiden2005,hvorudlånetvarpåhelekr.750mia.,dogafbrudtaf årene2011og2013,hvorudlånetvarpåhhv.300og330mia.detsamledeudlåneraltsåholdt nogenlundestabiltoverenlængereperiodeensbetydendemed,atnyoptagedelånidetstorehele udlignerdeindfriedelån.ikkesiden2005harbeløbetværetoverkr.500mia.,mennogetkunne dogtydepå,atudviklingenigengårdenvej.såledessketederenmarkantstigningfra2013til 2014påca.kr.120mia.,ogsamtidigberetterRealkreditrådetom,atderijanuarogfebruarmåC nedaf2015erudstedtrekordmangelånetilbud etantalderikkeharværethøjeresidenfebruar 2005(Realkreditrådet,2015). Side 14 af 57

18 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling Realkreditinstitutternes.udlån.i.mia..kr Realkreditinstitutternesudlåni mia.kr. Figur1:Realkreditinstitutternessamledeudlånimia.kr. Kilde:Egentilvirkningpba.datafrarealkreditrådet. 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% Fastforrentede Rentetilpas.+variab.DKK Eurolån Indexlån Rentetilpas.+vari.EUR Variab.medrenteloft Figur2:Fordelingenafrealkreditinstitutternesudlån egentilvirkningpba.datafrarealkreditrådet Servinærmerepå,hvilkelåndanskernevælger,giverfigur2etgodtoverblik. Afdennesesdet,atfordelingenafrealkreditlånharændretsigmarkantidesenesteår.Før2014 havdeflexlånværetdanskernesforetruknelånsiden2007,ogspecieltårene2009,2010og2011 varisærdeleshedprægetafflexlån.idisseårudgjordeandelenafflexlånhhv.73%,57%og67%af desamledeudlån.herefterbegyndteandelenaffastforrentedelånigenatstigei2012og2013og udgjordei2014majoritetenafalleudlån.derharaltsåværetstorvariationidanskernesvalgaf realkreditlån.megetnaturligt,fristesmantilatsige,idetrenteniveauetiperiodentalerforstor variation,jf.figur3nedenfor.iårene2009,2010og2011,hvorflexlånisærdeleshedvarforetrukc ket,faldtden1cårigerentefraca.5%til1,5%.idensammeperiodelårentenpå30cårigeobligatic oneretgodtstykkehøjere,ogfaldtfra6,5%til4,5%.differencenmellemflexlånogfastforrentede Side 15 af 57

19 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. variperiodenheltopmod3,5%,hvilkettrodsaltmåsigesatværeenhøjprisfordenøgedesikc kerhedfastforrentedelånmedfører.atfolkvarmegettiltrukketafflexlåneneskyldtesendvidere, atderikkeumiddelbartvarudsigttilrentestigningeridekommendeår,hvilketdaogsåerblevet bekræftet,ogden1cårigeflexrenteeri2015såledesfaldettiliomegnenaf0%.ensituation,hvor dervedflexlånderforigrovetrækblotskalbetalesbidrag,hvilketmåsigesatværeekstraorc dinært. Figur3:Renteudviklingenpåhhv.30og1'årigeobligationer(Kilde:BRFKredit) Atfastforrentedelånigenblevetdetforetruknelånskyldesformentligt,atfolkkansikresigøkoC nomisksikkerhedoggennemsigtighedforenhistorisklavpris.30cårigeobligationerkanpr.marts 2015fåsmedenrentepå2%tilengodkurspå98,50(RealkreditDanmark,2015). Netopobligationskursenercentralfor,hvornårentypeobligationereråbne,samthvornårandre typerblivermereaktuelle.afskattemæssigeårsagererdetikketilladtatudstedeobligationertil enkursover100,ogderformådernødvendigvisåbnesennyserieobligationer(realkreditrådet).i detmodsattetilfælde,hvorkursenbliverlav,opleverlåntagerenetstortkurstab,ogdetskalderc forkraftigtovervejesomdetkanbetalesigatoptagelånet.derforarbejdesdertypiskmedobligac tionerispændetmellem95og100.deshøjerekursvedoptagelse,desbedre. Side 16 af 57

20 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Densenestetidsuropådeinternationalevalutamarkederharvianetopobligationskursenpåvirket detdanskerealkreditmarkedietbetydeligtomfang.internationaleinvestoreranserdanmarksom værendeetsikkertstedatplaceresinepenge,hvilketøgerefterspørgslenefterdanskekroner,og dermedvalutakursen.pga.erm2csamarbejdetogdermeddetfastespændtileuroenernationalc bankennødttilatagere,nårvalutakursenstiger.denneinteraktionskerbl.a.iformafinterventic onerog,foratmodvirkeyderligerepres,vedatsænkerenterne.ovenståendeerendelafforklac ringenpå,hvorforrenternepådanskeobligationererhistorisklav,hvilketburdehaveenbetydelig effektpåboligmarkedet Efterfinansiering Standardfinansieringenbestårudoverrealkreditlånetafenkontantudbetalingpå5%ogenfinanC sieringafdesidste15%.densidstedelkaldesforefterfinansieringogkan,somrealkreditlånet, opnåspåforskelligemåder.denmestanvendtefinansieringerdogetboliglånibanken.boliglånet kanoptagesentensometalmindeligtpantebrevellersometejerpantebrev beggemedsikkerc hediboligen.dasikkerhedenforefterfinansieringenhardårligereprioritetsstillingendrealkreditc lånet,errentenpåefterfinansieringenhøjereendrealkreditlånet(brfkredit).boliglånetkandog typiskogsåfåsmedsåvelfastsomvariabelrente.etofteanvendttricker,atboligejerevælger afdragsfrihedpåsitrealkreditlånforatkunneafdragepådetdyrereboliglån.somtidligereset udgørdennebegrundelse,jf.tabel2,enbetydeligdelafdanskernesgrundlagforvalgafafdragsc frihed. 2.3Beskatning Somtidligerenævntbetragtesejerboligersometdualtgode.Altsåharboligenbådetilformålat fungeresomeninvestering,menudgørforlangtdeflesteogsåetforbrugsgodeiformafderes hjem.atboligerbetragtessomeninvesteringgør,atdeiprincippetkansidestillesmedandrekac pitalformersomaktierogobligationer,hvorejerentilsigterenfremtidigværdistigning.derforer detumiddelbartoplagt,atboligerbeskattespåligevilkårmedøvrigkapital.deterdogikketilfælc detidanmark.idanmarkbetalesderoverodnetsettotyperafskatpåboliger;grundskyld(ejenc domsskat)ogejendomsværdiskat(skatteministeriet). Grundskyldenbetalessomenpromillesatstildenrespektivekommune,hvorforsatsenogsåfastC sættesafdenne.grundskyldssatsenskaldogværemellem16og34promilleogbetalespåbagc Side 17 af 57

21 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. grundafdenlavesteværdiafdenoffentligegrundværdiellergrundskatteloftværdien.såledeser grundskyldenbeskatningafselvegrundensværdi,ogbliverikkeiøvrigtpåvirketafdepågrunden værendebygninger.såvelgrundensværdisompromillesatsenspillerderforenrolleforbeskatninc gen.derberegnesårligtenreguleringsprocent,somtillæggesdetsenesteårsgrundværdi,ogbec løbettilejendomsskatkanderforgodtstigeselvomgrundværdienfalderidetenkelteår. Ejendomsværdiskatbetalestilstatenogberegnespåbaggrundafdenoffentligevurdering.Der betales1%afvurderingen,hvordetdogbemærkes,atejendomsværdiskattenogsåerunderlagt skattestop.betydningenafskattestoppeter,atgrundlagetforejendomsværdiskattenerdenlavec steaftreværdier;2001+5%,2002ellerdenaktuellevurdering(skatteministeriet).ejendomspric serneerforlangtdeflesteejendommestegetsiden2001,ogdeterligeledestilfældetfordeofc fentligevurderinger,hvorfordenaktuelleoffentligevurderingsjældentbenyttestiludregningaf ejendomsværdiskat.skatteministerietskønner,atblotca.5%afboligejernebeskattesafdenakc tuellevurdering(skatteministeriet).såledeserdertaleomensituation,hvorboligejernebeskatc tesafdensammeejendomsværdi,uansethvorstorenværdistigningejendommenharoplevet. IDanmarkfindesligeledesetbegrebkaldetejendomsavancebeskatning.Somnavnetsigererdet enskat,derskalbetalespåavancevedenejendom.avancenkanafgodegrundeførstgøresop vedsalg,ogderersåledestaleomenskat,derskalbetales,såfremtejerenharopnåetenavance vedejendommeneftersalg.hererdetdogessentieltatnævne,atsåfremtparcelhusreglener opfyldt,fritagesejerenforejendomsavancebeskatning(skat,2015).parcelhusreglenbestemmer, atsåfremtejendommenhartjentsomboligforejerenogellerdennesfamilie,kanejerenfritages foravancebeskatningvedsalgafejendommen.såledeserejendomsavancebeskatningreeltset ikketilstedevedprivatessalgafboliger. Deterligeledesrelevantatomtalerentefradragsretten.Fradragsrettenerikkespecifiktmindedpå boligejere,mentilkommerallemedgæld.dererreeltsettaleombeskatningafkapitalindkomst, hvorpersonermedpositivkapitalindkomstbeskattes,ogpersonermednegativkapitalindkomst modtagerfradrag.i2014vardengennemsnitligekapitalindkomstforfamilieridanmarknegativ medkr (skatteministerietb),hvilketsigernogetomfradragsrettenscentralerolleidanc mark.satsenforrentefradragfalderidisseårfremmod2019,hvordenenderpå25,6%forenlige Side 18 af 57

22 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. (Skatteministerietc,2014).Såledesopnårmansomgældstagerskattemæssigfradragfor¼afsine renteomkostninger,nårdersesbortfraøvrigefradragogpositivkapitalindkomst.reduktionenaf fradragssatsenskerdogkunfornegativekapitalindkomsteroverkr forenligeogkr forægtepar.Fradragsrettenvurderesatspilleenstorrolleforboligmarkedet(Realkredit Danmark,2011),omendbetydningenaffradragformentligtermindreudprægetitidermedså lavtetrenteniveausomdetnuværende. Beskatningenafdetdanskeboligmarkedhar,somfinansieringsmulighederne,værettilstordebati desenesteår.flereøkonomermener,atbeskatningenafboligmarkedeterskæv,ogdermedskac berstørreulighed.enafdevæsentligsteårsagertildennekritikerdenmanglendebeskatningaf værdistigningerpåejendomme.hverkeniformafejendomsværdiskatelleravancebeskatningsker dernogenformforbeskatningafdenøgedeværdiejendommefår,hvilketgiverdanskerneincic tamenttilatkøbeogbelånedyreejendomme.forganskenyligtharnationalbankenværetude medenanbefalingom,atderbørgenindføresensammenhængmellemejendomsværdierogbec skatningenheraf,samtenyderligerereduktionafrentefradragsretten(bünger,2015).endvidere hardetharværettildebat,hvorvidtdanmarkbørindføreenavancebeskatning,derminderom densvenske,hvormansomboligejerbeskattesafejendomsavance,menførstdendagmansælc gersinboligogtræderudafejerboligmarkedet.effektenafenindførselafdetoførstnævntetiltag behandlesiafhandlingensscenarieanalyse. 2.4Delkonklusion Idetteafsnitharviværetbredtomkringpådetdanskeboligmarked.IndledningsvistblevstruktuC renklarlagt,ogvifandtfremtil,at59,5%afalleboligerilandeterejerboliger.afdennedeludgør parcelhuseklartdenstørstedelmenshhv.etageboligerogrækkec,kædecogdb.husefølgerefter. Efterfølgendesåvipårealkreditsystemetsamtdegrundlæggendeformerforejerboligfinansiering. Herblevdetklart,atfastforrentedelånigenserudtilatvindeindpassomdanskernesforetrukne realkreditlånefteratflexlånharværetdetforetruknevalgienårrække.denneudviklingskyldes formentligtdekraftigeændringerirenteniveauetindenfordesenesteår.afslutningsvistblevskatc teforholdenebehandlet.vifandtherudaf,atbeskatningaffastejendomreeltspillerenlillerollei Danmarkpga.skattestoppet,ogatdettehargivetanledningtilendeldebat.Denmegendebat Side 19 af 57

23 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. burdegiveanledningtilensnarligrevurderingafreglerneforejendomsbeskatning.muligekonsec kvenserherafvilblivebehandletsenereiafhandlingen. 3.Prisdannelsenpåejerboligmarkedet Idetteafsnitvilfokusværepåprisdannelsenpåejerboliger.DeteoretiskeforholdomkringprisB dannelsepåboligerercentraleforproblemstillingenforatkunnekonkluderepårapportensefterb følgendescenarieanalyse.afsnittetsstrukturblivermedenskildringafprisdannelsenpåsåvelkort somlangsigtsamtenefterfølgendeanalyseafdeunderliggendeforhold,derspillerenrollefor såvelefterspørgslensomudbuddet. Nårmantaleromprisprisdannelseerdetessentieltatdefinere,hvilkenprisderreeltertaleom. Oftetalerfolkomboligprisernesomkontantprisenpåselveejendommen,mengroftsagt,ogskåC retoverenbredkam,erdetikkesomsådanejendommenfolkefterspørger,menistedetden ydelsesomejendommenleverertildem;densåkaldteboligydelse.boligenharsometdualtgode tofunktioner;enforforbeboerenogenforejeren,hvorforprisfastsættelsenogsåkanskeudfra tomåder;huslejenogkontantprisen. Pålejeboligersvarerboligydelsendirektetilhuslejen,hvilketgørdetletatopgøreydelsen,mens detforejerboligererlidtanderledes,idetmanvedkøbbetalerforfremtidigeboligydelser(biede, Kjær,&VibeCPedersen,2011).Hergiverdetikkesammemeningaftaleomenhusleje,idetderi givetfaldbetaleslejetilsigselv.vedejerboligerkanmanistedetudregneensåkaldtbrugeromc kostning(usercost),derfungerersomenteoretiskhusleje.dennebørinkluderealleomkostninger vedatboiejendommen(lunde,2013).vedetboligmarkediligevægtbørlejeboligenshusleje væreligejerboligensusercosts,idetdenrationelleogprofitmaksimerendepersonellersvilleskifc teboligformtildenmestfordelagtige,ogdermedmedføreprisstigningerpådenneindtilmarkedet igeneriligevægt(grell&nielsen,2012).situationenerdogenlidtanden,idetlejeboligerogejerc boligerhverforsigerunderlagtenrækkeomstændigheder,dermodvirkerengentagendesubstic tutionmellemhinanden. Denandenomtalteprisdannelsesformfindersted,nårboligenbliverhandlet.Ienhandelssituation erdertaleom,atboligejerensomeninvestorkøberenejendomtilenpris,derburdetilsvarenuc Side 20 af 57

24 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. tidsværdienafsamtligefremtidigebetalingerafovennævnteusercosts,tilbagediskonteretmed eninvesteringsrente(grell&nielsen,2012).menogsådetteforholdskalreeltsetnærmereses somenteoretisksammenhængendenfaktisk,idetforholdetkræveretperfektmarkedmedfuld substitutionmellemboligtyper. Idetfølgendevilteorienomkringprisdannelseblivebehandlet.PrisdannelsesteorientagerudC gangspunktiudbudogefterspørgsel,hvorfordenforudsætter,atmarkedeterprægetafrationelle personer,somønskeratnyttemaksimere.påefterspørgselssidenfindesboligkøberen,derønsker atnyttemaksimereudfrasitbudgetdannetpåbaggrundafnuværendeogforventedefremtidig indkomstogudgifter.påudbudssidenønskerboligsælgerenatmaksimereprofittenvedsalget. Prisdannelsenpåejerboligerbliverpåvirketforskelligtafhængigtafomderertaleomkorteller langsigt,hvorforbeggedissevilblivebehandlet.indledningsvisterdetdogrelevantatdefinere udbuddetafboliger.fornærværendedefineresdettesomværendealleboliger,ogikkekunde boliger,derertilsalg.såledeserdertaleomensituation,hvordetsamledeudbudreeltoverstiger denmængdeboliger,derertilsalghoslandetsejendomsmæglereellerlignende(biede,kjær,& VibeCPedersen,2011). 3.1Kortsigt Figur5illustrererprisdannelsenpåsåvelkortsomlangsigt,hvorbeggesudgangspunkteriskæC ringenmellemu0oge.viharovenforfastlagt,atudbuddetafboligererheleejerboligmarkedet, hvorforudbuddetpåkortsigtmåværekonstant.påkortsigterdetikkemuligtatøgeantalletaf ejerboligerilandet,idetdettagertidatbyggenyeboligerogomdanneeksisterendeejendomme tilboliger.udbudskurvenfigurereridiagrammetderforsomenlodretlinjevedmængdenm0. Prisdannelsenmåderforskevedændringeriefterspørgselskurvensplacering.EnstørreefterC spørgselforskyderkurvenop(eks.tile1).vedenuændretmængde,m0,skærerudbudscogefterc spørgselskurvenvedenhøjerepris,p1,ogenprisstigningharsåledesfundetsted.etprisfaldfinc dernaturligvissted,såfremtefterspørgslenogdermedefterspørgselskurvenfalder.påkortsigter derderformulighedforrelativtstoreudsvingiboligpriserne,deridettetilfældeerillustreretved enstigningfrap0tilp1. Endiskussionafvariable,derpåvirkerefterspørgslenfindesiafsnit3.3. Side 21 af 57

25 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling Langsigt Mensprisdannelsenpåkortsigtbestemmesafefterspørgselskurvensplacering,erprisdannelsen pålangsigtpåvirketafsåvelefterspørgslensomudbuddet.udbudskurvenkommerispil,fordi udbuddetafejerboligerpålangsigtikkeerkonstant.udbuddetpåvirkesiformafnybyg,omdanc nelseafandrebygningertilejerboligersamtnedrivningafeksisterendeboliger(grell&nielsen, 2012).Nybygersærdelesaktueltiperioder,hvorkontantprisenoverstigerprisenforenbyggeC grundtillagtprisenforatbyggeennybolig(damm.fl.,2011) 1.Iensådansituationbørudbuddet tilpassesigefterspørgslen.idennebetragtningliggerdog,atfolkforetrækkernybyggedevillaer fremforældre,såfremtprisenerdensamme.deterinogletilfældeikkerealiteten,hvilketderdog sesbortfrafornærværende. Illustreretifigur5vilenefterspørgselsstigningfraudgangspunktetogligevægteniM0P0medføre enforskydningafetile1ogdermedumiddelbartenhøjerepris,p1,somvisåovenfor.idetvigår fraensituation,hvormarkedeteriligevægt,ogprisenforatbyggenytdermedmåtteværelig prisenpåeksisterendeboliger,erprisenpåeksisterendeboligerip1såledesstegettilenprishøjec reendprisenpånybyg.deterderforaktueltatbyggenyeboliger,hvilketmedtidenøgerudbudc 1 DennesammenhængeranvendesunderbegrebetTobinsQ.TobinsQerenberegningderudtrykkerforholdetmellemprisenpåeksiste' rendeboligerogprisenpåatbyggenye.tobinsqforboligmarkedetfremkommervedatdeflatereetindeksforhusprisernemedetindeks forbyggeomkostningerne.nårtobinsqerover1erdetsåledesfordelagtigtatbyggenyeboliger (Dam et al., 2011). Side 22 af 57

26 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. det,hvorforurykkestilu1.dennyesituationgivernuenligevægtvedprisenp2,somerhøjere endp0,menlavereendp1.hervederdetillustreret,atprisernepåkortsigtkanstigetiletunorc malthøjtniveau,derligeledeseroverniveauetpålangsigt.itaktmed,atderbyggesflereboliger stigerprisenpåsåvelgrundesombyggeomkostningerogmaterialer,hvilketergrundentil,atudc budskurvenpålangsigterlavetmedenpositivhældningistedetforenvandretlinje,dervilleilluc strere,atprisernepålangsigterkonstante.prisenpågrundebliverisærdeleshedpresset,dajord erenknapressource.derforfalderantalletafnyebyggegrundepåattraktivebeliggenhederkrafc tigt.deteråbenlyst,atderikkeblotkanbyggesnyeboligerpårådhuspladsen,ogbeliggenheden afnyeejendommerykkerderfornaturligtlængereoglængerevækfrabyernescentrum.deslænc gerevækfradeattraktivebeliggenhederdenyeboligeropføres,deslaveremådetformodes,at efterspørgslenbliver.mendensamledeefterspørgselefterboligerfalderikkeveddetteogefterc spørgslenbliverderforkanaliseretoverpåeksisterendeejendomme. Idetfølgendevilenrækkeefterspørgselsdeterminanterblivediskuteret.Disseforholdpåvirker hverisærefterspørgselskurvensplacering,hvorforprisensomudgangspunktstigervedøgetefterc spørgselogfaldermodsat. 3.3Efterspørgsel Efterathaveanalyseretdensimpleteoriomkringprisdannelsesamtillustreretdissepåsåvelkort somlangsigtvilfølgendeafsnitdiskuteredenærmereårsagertilbevægelserneiefterspørgslen. Somnævntiforrigeafsniterboligprisernepåkortsigtaltovervejendebestemtafefterspørgslen, menogsåpålængeresigtspillerefterspørgselsfaktorerenrolle.iafsnittetvildedominerendeefc terspørgselsfaktorerderforblivediskuteret.afsnittetvilomhandleenrækkefaktorer,derhver isærharindflydelsepåefterspørgslen,mendetovervejendefokusvilblivelagtpåbeskatningscog finansieringsforholdene,dadisseericentrumfordenneafhandling. Side 23 af 57

27 Kvartalsoversigt - 1. kvartal Del SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. BIDRAG TIL FORKLARING AF DE REALE BOLIGPRISSTIGNINGER Tabel 3.1 Procentpoint 4. kvt kvt kvt kvt Renteniveau (30-årig), efter skat... 13,4 12,7 Variabel kontra fast rente (efter skat)... 13,1 13,4 Boligskatter... -0,5 1,1 Afdragsrate... 2,0 4,9 Forventet inflation... -0,6 0,6 Forventede boligpriser (realt)... 3,5-5,8 Husholdningernes disponible realindkomst... 13,0 20,1 Boligbeholdning... -6,9-13,6 Identificerede bidrag i alt... 37,0 33,3 Øvrige modeleffekter ,3 7,3 Samlet forklaringsbidrag... 48,2 40,6 Ej forklaret... 22,8-2,6 Real boligprisstigning i alt... 71,0 38,0 Anm.: De enkelte forklaringsbidrag er beregnet ved dynamisk simulering af efterspørgselsrelationen fra og med 4. kvartal 1999, idet alle andre variable holdes konstant på deres initiale niveau. Summeringer kan afvige som følge af afrunding. Kilde: Danmarks Statistik, Realkreditrådet, Realkredit Danmark samt egne beregninger. 1 Øvrige modeleffekter dækker over ikke-lineære sammensætningseffekter og tilpasning til den initiale uligevægt i den estimerede efterspørgselsrelation. Tabel3:Forklaringafudviklingeniboligpriserne. Kilde:Dametal.2011 Husholdningernes indkomstfremgang bidrager med yderligere 13 procentpoint, Tilatassistereteorienidetkommendebenyttestabel3,somerudarbejdetafDammfl.iNatioC hvoraf godt halvdelen neutraliseres af en stigende boligbeholdning som følge af nybyggeri. Hertil kommer små positive bidrag fra nalbankens1.kvartalsoversigt2011.tabellenkvantificererforskelligefaktorersbidragtiludviklinc forventede stigninger i de reale boligpriser (3,5 procentpoint) og fra udviklingen geniboligpriserneiperioden2000c2010.deenkeltefaktorersbidragerudregnetpåbaggrundaf i det påkrævede afdrag. Sidstnævnte forklarer altså kun en beskeden del af prisstigningen frem mod 2007, på trods af indførelsen af de afdragsfrie lån fra og med 4. kvartal Det skyldes, at ensimuleringafefterspørgselsrelationeniperioden,hvorhverfaktorertestetmensdeøvrigeer rentefaldet holdtkonstante.derskalikkelæggessåmegetvægtpådeenkeltefaktorerskonkreteværdi,meni i den forudgående periode medførte en mærkbar stigning i det krævede afdrag på rentetilpasningslån, da disse lån pr. konstruktion stedetforholdetmellemdeenkelte.darenteniveauet,boligbeskatningenmv.erændretsiden indebærer stigende afdrag, når renten falder, og vice versa. Det ses i figur simuleringenvildeenkeltesværdisevæsentligtanderledesud,såfremtsimuleringenlavesidag.i 3.1 (venstre), hvor det gule areal indikerer, at udviklingen i afdragsraten fra 4. kvartal 1999 trækker i retning af lavere huspriser, mens stedetbenyttestabellensomenretningsviserfor,hvilkefaktorer,derharspilletenrolleforperioc det røde areal fra og med indførelsen af de afdragsfrie lån i 4. kvartal 2003 densprisudvikling.idetomfangdetfindesnødvendigtvilyderligereempiribliveinddragettilat viser, at afdragsraten herfra trækker i retning af højre huspriser sammenlignet med udgangspunktet ultimo Nettoeffekten på huspriserne (altså forskellen på de to arealer) er minimal, når den opgøres belysefaktorernesindflydelse. pr. 1. kvartal 2007, hvor de reale huspriser toppede. Den særskilte priseffekt 3.3.1Disponibelindkomst af de afdragsfrie lån var til gengæld betydeligt større end vist i tabel Gennemgangenstartermedbegrebetdisponibelindkomst,dadenneercentralforenhverlønC 3.1 og analyseres nærmere nedenfor. modtager.dendisponibleindkomsterdetbeløbmansomlønmodtagerhartiloversefterbetalt Boligskatterne spiller omtrent ingen rolle i forklaringen af den samlede stigning i huspriserne fra 4. kvartal 1999 til 1. kvartal Det skyldes, skat.deteraltsådenmængdepenge,somreeltskalfinansiereboligomkostningerne,ogsomderc forerafgørendefor,hvortungtmansomboligejerkangældssættesig.derbøridennehenseende korrigeresforinflation,hvorforderertaleomdendisponiblerealindkomst.såfremtderikkeer taleomrealindkomstenkanenpersonreeltopleveforringetkøbekraftpåtrodsafstigendedispoc Side 24 af 57

28 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. nibelindkomst,hvilketnaturligvisvilpåvirkeefterspørgslennegativt. Dendisponibleindkomstspillerenrolleforboligpriserneidetlys,atsåfremtdanskernefårfærre pengeefterskatvilderværefærrepengetilatfinansiereetboligkøb.daboligermåkarakteriseres sometindkomstelastiskgodemåprisernenødvendigvisfaldesomenkonsekvensaflavereefterc spørgsel.detmodsattevilgøresiggældende,såfremtdendisponibleindkomststiger.udoverat lønmodtagernedafårflerepengetilrådighedogderforkanøgesitbudgetogefterspørgedyrere boliger,vildenøgededisponibleindkomstligeledesåbneopfor,atflereharrådtilkøbafejerboc lig.såledesereffektentovejs.iårene2000c2010udgjordeændringeridendisponibleindkomst hele20,1%afboligprisstigningernepå38%ogforklarerderforoverhalvdelenafudviklingen,jf. tabel3.dendisponibleindkomstmåderforsigesatspilleenvæsentligrolleforefterspørgslen efterboliger.bl.a.skattesatsernespillerenrollefordendisponibleindkomstogmedintroduktioc nenafskattestoppeti2001hardetteformentligthaftenbetydeligindflydelse Beskæftigelse/ledighed Itætsammenhængmeddendisponibleindkomstfindesbeskæftigelsenogledighedenilandet. Beskæftigelsenerdendelafarbejdsstyrken,dereriarbejdeogmodsaterledighedendendelaf arbejdsstyrken,derikkeeriarbejde.niveauetfordissespillerenrolleforlønniveauet,idethøj beskæftigelsegiverentendenstillønpres,ogdermedøgedelønninger.vedhøjerelønningerstic gerdendisponibleindkomst,altandetlige,ogdermedåbnesderforstigendeboligefterspørgsel ogprisstigninger.iovenståendetabelfremgårhverkenbeskæftigelseellerledighed,hvilketforc mentligtskyldes,atdenneerinkorporeretidendisponibleindkomst.årsagentil,atbeskæftigelc senalligevelmedtagessometsærskiltafsnitidenneafhandlinger,atdennetilligehængertæt sammenmeddendemografiskeudvikling Demografi Dendemografiskeudviklingspillerenrolleforefterspørgslenogdermedprisdannelsenafflere årsager.delsmedførerenstigningistørrelsenafbefolkningenenøgetsamletefterspørgselefter boliger,hvilketpressersåvellejecsomejerboligmarkedet.delsmedførerændringerialderssamc mensætningenenændringafhvilkentypebolig,derefterspørges.udoverengenerelstigningi befolkningstalletskerderbetydeligeændringeri,hvorbefolkningenerbosat.mangeflytterfra yderområdernetildestorebyer.udviklingenskyldestildels,atmangeungeflyttertilstorbyerne foratstudere,mensdetligeledeseretfaktum,atmangearbejdspladsererplaceretinærhedenaf Side 25 af 57

29 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. destorebyer,hvordenkvalificeredearbejdskrafterbosat.derforblivermangeboendeiomegnen afstorbyerneefterendtstudie.denneurbaniseringmedførernaturligvisetøgetprespåboligmarc kedetidestorebyer,mensdetmodsatteertilfældetiyderområderne,hvorbefolkningstalletblic vermindreogefterspørgslendermedfalder.urbaniseringenharderfordirektebetydninggennem øgetefterspørgselefterboliger,menogsåindirekteviaplaceringenafarbejdspladser,derefterc følgendepåvirkerbeskæftigelsenogledighedenidenøvrigedelaflandetogdermedefterspørgsc lenefterboliger.demografienvurderesderforatspilleenstorrolleforefterspørgslenefterbolic gerpåtrodsaf,atdemografiejhellerfremgårsærskiltattabel Forventninger/bobler Somdetfremgåraftabellen,spilledeforventningertilboligpriserneenikkeheltubetydeligrolle forboligprisudviklingeniårene2000c2010.iperiodenfremtil2007bidrogforventningernetilboc ligprisernemed3,5%afudviklingen,mensforventningerneforheleperiodenbidrognegativtmed 5,8%.Årsagentilforventningernesrolleskalformentligtfindesi,atdisseharentendenstilatblive enselvopfyldendeprofeti,hvorforventningeromdannestilhandling,derdermedresultereriat forventningerneopfyldes.boligmarkedeteretekstremteksponeretmarked,somberørerrigtig mangemennesker.detbetyder,atudviklingenpåboligmarkedetfårmegettidogpladsimedierc ne,hvilketpåvirkerfolk.nårhusholdningernedagligtlæserom,hvorlavtrenteniveauetereller hvormegetboligpriserneerstegetdetsenestekvartal,vilendelafhusholdningerneblivepåvirket afdenneomtale,derefterfølgendeomdannestilforventninger.disseforventningerudmøntersig konkretvedatfolkefterspørgerboligelleromvendt,hvilketpåvirkerefterspørgselskurvenog dermedboligpriserne.såledesvilforventningerneofteafspejledenaktuelleøkonomiskesituation samtdensenestetidsudviklingpåboligmarkedet,idetbefolkningendagligtfårinformationerherc om,mensdefårknapsåmangeinformationeromeksempelvisdenaktuellebyggeaktivitet.netop det,atforventningerneerpåvirketafdensenestetidsudvikling,bevirkersamtidig,atforventninc gernetilboligprisernekanværemegetforskelligepålandsplan.deternaturligt,athr.ogfrujenc seniskjernikkehardesammeforventningertilboligpriserneetårfremsomhr.ogfruhansenfra København.DersælgesflereboligeriKøbenhavnogderforeromtalensåledesmerepositivendi ex.skjern. Dennetendensbekræftesafnedenståendefigur,hvorbefolkningenharfåetstilletspørgsmålet; Hvortrordu,atprisernepåetalmindeligtparcelhusiDanmarkliggerometårsammenlignetmed Side 26 af 57

30 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. idag?.figurenerlavetpåbaggrundafboligøkonomiskvidencentersforventningsundersøgelsei januar2015.respondenterneblevbedtomattagestillingtilprisernepålandsplan,ogaltsåikkei deresområde,mendetses,atrespondenternessvaralligevelafhængerafdereslokalemarked. Figur5:BoligprisCforventningerpåetårssigteftergeografiogalder. Kilde:BoligøkonomiskVidencenter ForventningsundersøgelseJanuar2015 Endvidereladerdettil,atforventningernebliverpåvirketafalder,idetsåvelforventningerneialC dersgruppenfra20c39samt70c74genereltliggerhøjereendialdersgrupperneimellem.noget tyderaltsåpå,atmidaldrendeermereskeptiskeomkringboligpriserneendungeogældre. Aftabel3fremgårdet,atefterspørgselssimuleringenforklarer48,2%afdensamlederealprisstigC ningpå71%iperioden2000c2007.såledeserderhele22,2%afprisstigningernesommodellen ikkekanforklare.endelafdettekanpåtrodsaf,atforventningerfremgårsærskiltaftabellen, ligeledestænkesatskyldesentypeforventninger,dermåskebedreerkarakteriseretsombobletilc stand.udenatdetteafsnitskalbliveendiskussionafbobleteori,erdettankevækkende,atmodelc lenfejleriatforklarehele22,2%afprisstigningerneienperiodeprægetafkraftigfremgang,mens modellenpraktisktaltforklarer formeget iheleperiodenfra2000c2010,derligeledesinkluderer enperiodemedfaldendepriser.såledeskunneendeltydepå,hvilketogsåbekræftesafandre studier,atperiodenvarprægetafenboligboble,derbl.a.opstårpåbaggrundafforventninger Side 27 af 57

31 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. (Bentzen,2013).Deterikkeutænkeligt,atboblenharbidragettilenvæsentligdelafdemanglenC de22,2%,ligesomdethellerikkeerutænkeligt,atenlignendesituationkunneskeigen,ogaltså dermedpåvirkeefterspørgslenfremadrettet Usercosts Førvikommertilrenteniveau,beskatningmv.somerheltcentraleforproblemstillingen,erdet relevantkortatintroducerebegrebetusercosts.usercostsellerboligomkostninger,derkorter berørttidligere,erjf.lunde2013etudtrykforboligtagerenssamledeøkonomiskebelastningved enbolig,ogfungererderforsomenteoretiskhusleje.usercostskansidestillesmeddenprisen rationeludlejerviltageforatudlejeejendommen.identeoretiskehuslejebørindgåsamtligeomc kostninger,derernødvendigeforatproducereboligtjenesten(lunde,2013).såledesindgår,udc overprisenforanskaffelse,ligeledeskapitalpostersomafskrivninger,kapitalomkostningervedden investeredekapitalsamtfradragafeventuelleprisstigningerpåejendommenellertillægvedtab. Herudoverbørsærskiltnævnesrenteudgifterogboligskatter,derbeggeøgerdesamledeomkostC ninger,mensetforholdsomafdragsprofilenikkeharnogenindflydelse.detskyldes,atdeterbolic genssamledepris,somtilbagediskonteres,hvorfortidspunktetfordeenkelteafdragikkespilleren rolle.fordiomkostningenkansidestillesmedhuslejenpålejeboligersigerteorien,atsåfremtuser costsoverstigerprisenforensammenligneliglejebolig,vildenrationelleboligtagerudskiftebolic gentilensådanindtilmarkedetigeneriligevægt.reeltmådetdogkonkluderesikkeatholdestik. Genereltkandetsigesomusercosts,atnårdissestiger,lempesefterspørgslenefterejerboligerog påvirkerderforboligpriserneinedadgåenderetning Renteniveauet Viernunåettilrenteniveauet,dererencentraldelafproblemstillingen.Iafsnit2.2.6blevden30C årigefasterenteogden1cårigeflexrentebehandlet,ogdetblevvisualiseret,hvorkraftigenudvikc lingdissehargennemgåetdesenesteår.denneudviklingernæppegåetmangemenneskersnæse forbi,hvilketnokisærskyldes,atrenteniveauetikkeblotercentraltforboligmarkedet,menfor dendanskeøkonomisomhelhed(skovgaard,2015). Atrenteniveauetharbetydningforboligmarkedeterumiddelbartåbenlyst,darenterreelterpriC senpåpenge.stigerprisenharfærrerådtilatlånepenge(ellerharrådtilatlånefærrepenge),og efterspørgslenfalder.dermedvilefterspørgselskurvenfalde,ogsomvisåtidligeremedførerdet Side 28 af 57

32 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. enlaverepris.dettefaktumerganskeintuitivtogkendtafdefleste,menspørgsmåleterivirkec ligheden,hvorstorenindflydelserenteniveauethar.aftabel3fremgårdet,atrenteniveauetsamc letsetbidrogmedgodt26%afprisstigningerneiperioden2000c2010,ogdermedudgjordeen betydeligdelafperiodenssamledeprisstigningpå38%.de26%kanyderligeredelesito,hvordet 30Cårigerenteniveauefterskatbidrogmed12,7%ogmulighedenforflexlånbidrogmedyderligere 13,4%.Dereraltsåtaleombetydeligeprisstigningersomfølgeafetændretrenteniveau. Deteressentieltatbemærke,atderertaleomrenteniveauetefterskat,hvorforskatteværdienaf negativkapitalindkomst(rentefradraget)spillerind.aktueltersatsenforrentefradragpå29,6% (Skatteministerietc,2014),medenårligreduktionpå1%fremtil2019.Renteniveauetsbetydning forboligprisernekanderforumiddelbarttænkesatspilleenstørrerolleifremtiden,altandetlige. Envæsentligfaktorfordennepåstandernaturligvisetsammenligneligtrenteniveau.Detkanogså vedrenteniveauetværerelevantatkorrigereforinflationen,såledesderertaleomrealrente.årc sagenhertiler,atderreeltgodtkanværetaleomfaldenderenter(realrenter)påtrodsafenstic gendenominelrente.detteertilfældet,hvisinflationenstigermereenddennominellerente. Realrentenergivetvedfølgende: (Blanchard,2007),hvorierdennominellerente og erdenforventedeinflation.udtrykketerenapproksimation,menviser,atrealrenten tilnærmelsesvisterligdennominellerentefratrukketdenforventedeinflation.grundlæggende giverdetgodmening,atefterspørgslenafhængerafrealrentenogikkeblotdennominellerente, idetinflationenspillerenafgørenderollefor,hvorstorenkøbekraftmanegentligtbesidder. Alligevellæggesfokusidenneafhandlingoverordnetpådenominellerenter.Detteskyldes,at realrenterpåtrodsafdenumiddelbarerelevans,kanværeetsværtbegrebforboligejere. PrincipieltseterrealrenteCbegrebetforboligejereblotetudtrykfor,hvormangedagligvarer,der kankøbesforgældenpåsitboliglån.såfremtrealrentecbegrebetskalbenyttesbørdettesesilyset aflønudviklingen,hvilkenprimærthareffektpålængeresigt,hvilketfornærværendeblivermere tekniskendrelevantforproblemstillingen.såledeserudviklingeninominellerentersom udgangspunkttilstrækkeligtfordenneafhandling. Inedenståendefigursesnetopudviklingenpådenominellekorteoglangerenter,idettetilfælde dogindekseretmedår2006lig100.figurenviserendvidereenindekseringafboligprisernesudc viklingpåhhv.enfamilieshuseogejerlejligheder.figurensformåleratvisualisererenteudviklinc Side 29 af 57

33 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. gensindflydelsepåboligpriserne.detses,atsåveldenkortesomdenlangerentefalderkraftigti perioden2000c2004/2005.isammeperiodestigerprisernepåsåvelvillaerogejerlejligheder.pric sernereagererlangsommereendrenterne,hvilketikkeeroverraskende,menstigerdogfraindeks 46og57tilca.100forejerlejlighederog105forvillaeriperioden2000C2006/2007.Medandre ordstigerboligpriserneca.50%fra2000c2007mensrenterneerfaldetmedca.90og60%forhhv. denkorteogdenlangerente.iperiodenherefter,fra2005c2008,stigerrenterneigen(somdeofte gøriperiodermedkraftigvækstiøkonomien)ogeri2008påindeks140og127fordenkorteog langerente.igenservi,atdennerentestigningbibringerfaldendeboligpriser.detskalforgodorc densskyldnævnes,atdettefaldsombekendtikkeudelukkendeskyldtesrenterne,mendenglobac lekrisesomhelhed.efterrenternetoppedei2008erdeigrovetrækfaldetsiden,ogindekserinc gensernutenderendeurealistiskudforihvertfalddenkorterentesvedkommende. Figurenformårsåledesatvisualisererenternesbetydning.SelvsagtspillerrenterneikkeenenerolC leiperiodensboligprisudvikling,menderkannæppeværetvivlom,atkorrelationenogsåharen delkausalitetisig. Figur6:Huspriserift.renteudviklingen:2000C2014. Kilde:EgentilvirkningmeddatafraStatistikbankenogRealkreditDanmark,jf.Bilag7 Side 30 af 57

34 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling Boligskatter Efterathavepåvistrenteudviklingensbetydningforefterspørgslen,erdetnublevettidtilatse nærmerepåenandenafafhandlingenscentraleproblemstillinger,nemligboligskatterne.iafsnit 2.3blevdeforskelligebeskatningsformerbehandletogdetblevtydeligt,atderipraksisbloter taleomtotyperboligbeskatning:ejendomsskat(grundskyld)ogejendomsværdiskat.ejendomsc avancebeskatningbetalesikkeitilfælde,hvorparcelhusregleneropfyldt,hvilketdenerilangt størstedelenafprivateejendomshandler.derudoverberørteviskatteværdienafnegativkapitalc indkomst,derercentralforboligejere,mensomikkeerendecideretbeskatningafboligmarkedet. Idetteafsnitvilderderforblivesetnærmerepå,hvilkenindflydelsedetoboligbeskatningsformer harpåefterspørgslenligesombeskatningenafnegativkapitalindkomstkortvilbliveberørt. Grundskyldbetalessomenpromillesatsafgrundensværdi.Grundskyldspromillenfastsættesafde enkeltekommuner,mendagrundskyldenligeledeseromfattetafskattestoppetmådennepromilc lederformaksimaltsættestil34promille.promillenbetalesafdenmindsteværdiafdenaktuelle grundværdiellerforrigeårsgrundværdiforhøjetmedenreguleringsprocentpåmellem3og7% (grundskatteloftværdi).såledesskerderløbendeentilpasningafdenneskat,ogdenerderforikke heltfast.baggrundenfordenneskatskalsesilysetafejendomsværdiskatten,somnetoperhelt fast,ogejendomsskattenskalderforsikre,atejereafdyreejendommeløbendeogsåbetalermere endboligejereafbilligereejendomme.iefterspørgselscogudbudsdiagrammetskalejendomsskatc tenderforhavedeneffekt,atitaktmedatgrundværdienstiger,falderefterspørgselskurven,og dermedmedførerlaverepriser. Reglernebevirkerdog,atdeneffektiveskattesatsikkeerensihelelandet.Detteskyldes,atde effektiveskattebetalingerikkeerfulgtmedopideområder,hvorboligpriserneerstegetsiden skattestoppetsindførelse,hvilketharbetydet,atgrundskyldenudgørenlavereandelafboligpric serne.iområder,hvorboligpriserneikkeerstegetnævneværdigtsidenskattestoppet,harman derimodikkeoplevetetfaldideneffektiveskattesats.denneforskelmedførerenøgetefterc spørgselefterboligerideområder,hvordeneffektiveskattesatserlavest.disseområderernetop dedyreområder,dersåledesopnårekstraefterspørgselogendnuhøjereboligpriser.grundskylc denmedførerderforetmereskævtskattesystem,hvorefterspørgselskurvenmuligvisretmæssigt faldervedstigendegrundpriserinogleområder,menmodsatreeltkanstigeidyreområder. Side 31 af 57

35 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Servidernæstpåejendomsværdiskattenbetalesdennesom1%afdenoffentligevurderingoptil og3%forvurderingerherover.Pågrundafskattestoppeterderdogindførtetloft, hvorforgrundlagetforejendomsværdiskattenerdenlavesteværdiafdenaktuellevurdering,vurc deringeni2002eller2001+5%.såledeshardenaktuellevurderingkunenrolleisituationer,hvor denfaldertilunderværdieni2001/2002.ejendomsværdiskattenersåledesnomineltfastlåsti stigenderetning,mensdendogisjældnetilfældekanfalde. IDametal.(2001)vurderesboligskatterkunathavebidragetmed1,1%fra2000C2010,hvilket skyldes,atdeumiddelbareskattestigningerefterpinsepakkenmodvirkerdenpositiveeffektaf skattestoppeti2001.deopstillerderforligeledesenmodel,somsærskiltberegnereffektenaf ejendomsværdiskattensfastfrysning,ogdenneviser,hvordanprisernehavdeværet,såfremtfastc frysningenikkehavdefundetsted.herbliverresultatet,atboligprisernehavdeværetheltoptil 13,4%lavereudenfastfrysningen,ogaltsådermedenvæsentligstørreeffekt. Somtidligerenævntharejendomsværdiskattenværettilstordebatimediernepga.densmangC lendeevnetilatreguleremarkedet.uansetommarkedetfalderellerstigerforbliverlangtdeflec steboligejeresbetalingafejendomsværdiskatdensamme.detbetyder,atsåfremtmansomboc ligejererhverversigenbolig,ogdenneoverenperiodestigerex.30%iværdi,beskattesejeren ikkeafdenneværdistigning.detereneståendeforkapitalgoderidanmark.detmedførerenudc hulingafskatterne,dergradvistudgørenmindreogmindredelafdefaktiskeejendomsværdier.i diagrammetmedudbudcogefterspørgselskurvenmedførerenstigningiejendomsprisernederfor ikkenogenbetydning,nårdeisoleretsetsesiforholdtilejendomsværdiskat. Servidernæstpåskatteværdienafnegativkapitalindkomst(rentefradraget)erdetklart,atden spillerenmindrerolle,nårrenteniveauetersålavtsomdeteraktueltertilfældet.sammenlignet medex.startenaf1980 erne,hvorrenteniveauetvarover20%,errentefradragetsbetydningblec vetudhuletmarkant.deteråbenlyst,atrentefradragetspillerenrelativtlillerolle,nårrentenic veaueteriomegnenaf0%,ogbidragssatseniensådansituationerhøjereendrenten.ikkedesto mindreharfradragetdogstadigenværdi,ogdesstørrelån,desstørrefradrag.mendesstørrelån desstørreeffektfårreduktionerifradragsrettendermedogså.specieltnårdersamtidigtagesi betragtning,atmangeboligkøbereharlånudoverboligentileks.bil,sommerhusel.andet,der ligeledesvilblivepåvirketaflaverefradrag,hvilketderforrammerhusholdningensbudgetiendnu Side 32 af 57

36 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. højeregrad.efterspørgselskurvenvilvedetfaldifradragsprocentenderforfaldeogmedførelavec reboligpriser. Netopenyderligerereduktionafskatteværdienafnegativkapitalindkomstharafflereomgange væretnævntsometmuligtredskabtilatforhindrenyeboligbobler.enreduktionvil,udoverat dæmpeboligpriserne,ogsåsættesitaftrykpådanskernessamledegæld,derofteharværetkritic seretforatværeforstor,ogdermedudgøreentrusselmodsamfundetikrisetider Afdragsprofilpålån I2003blevmulighedenforafdragsfrielånintroduceret.AfdragsfrielångjordedetmuligtforlåntaC gereblotatbetalerenterogbidragpåsinelån.en,formange,attraktivmulighed,derderforogså harvundetstortindpas. Jf.tabel3bidrogafdragsratenmed4,9%afprisstigningerneidenanalyseredeperiode.Dettetal kanfornoglesynesenkendehøjt,mensdetmedenandentilgangkansynesmegetlavt.årsagen tildetførstesynspunktskalfindesidetfaktum,atafdragsprofilenikkeisigselvpåvirkeruser costs.desamledeomkostningervedatejeenboligbliverjf.afsnittetomusercostsikkepåvirket afenændretafdragsprofil,ogderforburdeefterspørgslenogdermedboligprisernehellerikke ændresig.potentielleårsagertil,atafdragsfrihedenalligevelharhaftenindflydelseanalyseres omkorttid.førstskaldetdogligeforklares,hvorforde4,9%kansynessomenbeskedenindflyc delse. Afdragsfrihedenharværettilstordebat,ogerafflereomgangeblevetkritiseretaføkonomerligeC somregeringenharnævntdetsomværendeetområde,derskalsesnærmerepå(lønstrup, 2014).DerudoverharNationalbankenafflereomgangerådgivetomenreduktionafafdragsfriheC den.pga.denstoreognegativeomtaleafafdragsfrihedenkanetbidragpå4,9%afboligprisstigc ningerpå38%virkesomenmindrefaktor.nationalbankenhardog,somvedfastfrysningenaf ejendomsværdiskat,opstilletenmodel,derbelyserdetkontrafaktiskeforløb.idensespå,hvorc danprisernevillehaveværet,såfremtmulighedenforafdragsfrihedikkehavdeeksisteret(dam m.fl.,udviklingenpåejerboligmarkedetidesenereår Kanboligpriserneforklares?,2011).BoligC prisernevillehaveværetheltoptil22,2%lavere,såfremtmanligeledesindregnerændredeprisc forventninger.detmåsigesatværeenvæsentligforskelfrade4,9%. Menhvorforharafdragsfrihedenspilletensåstorrolle,nårdensombekendtikkeharændret brugeromkostningerne?detkanderværeflereårsagertil. Side 33 af 57

37 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Enafårsagernekanvære,atmangeboligkøbereermerekortsynedeogirrationelleendhvadprisC dannelsesteorienantager.såfremtmansomboligkøberharsitfokuspåførsteårscydelsen,ogderc forikkeharfokuspådensamledeafdragsprofil,harafdragsfrihedbevirket,atboligkøbudenafc dragsynesvæsentligbilligereendboligkøbmedafdrag.kombineresafdragsfrihedyderligeremed flexlån,kanetboligkøbfremståekstremtbilligt.denbilligeydelseilånetsførsteårkanhavemedc virkettiløgetefterspørgsel,ogdermedsombekendtenøgetpris.dennesituationerkungældenc de,såfremtafdragsfrihedenikkebrugestilatafdragpåandengæld. Enandenårsagkanvære,atafdragsfrihedenfornoglesynesatmindskerisici.Detkanfornogle boligkøbereværetillokkendeatpressebudgettetentandekstraend,hvaddevillehavegjortuden mulighedenforafdragsfrihed.dettebunderi,atdetformangesvedkommendeermuligtatsætte afdragenepåpauseogdermedgørebrugaflånetsafdragsfrihed,såfremtmanmåttebliveramtaf arbejdsløshede.l.detkanhaveværetmedtilatøgeefterspørgslenogdermedskubbeprisenop. Deterendvidereværdatnævnedenfaktiskeårsagtil,atafdragsfrihedenblevindført,nemligdet atfolkkanafdragepådyreregæld.detkanhavemedført,atnogleboligkøbereharhaftrådtilet størrerealkreditlånendellers,ogdermedharhaftmulighedforatefterspørgedyrereboliger.det medførerligeledesetskubafefterspørgselskurveniopadgåenderetning.afslutningsvistbørnævc nesengrundlæggenderationeladfærd,nemligden,atfolkønskeratforbrugsudjævnesinemidler. Hervedmenes,atfolkikkeønskeratladesigbegrænseatfærremidlerienperiodeaflivet,meni stedetønskeratudjævnedensamledeindkomst.dennemulighedharværetbegrænsetindtilafc dragsfrihedenblevenmulighed,idetdeflesteikkekanlånepåbaggrundaffremtidigindkomst. Såledesharafdragsfrihedengivetmulighedfor,atderkanoptagesstørrelåntilsammeydelse,og dermednetopøgeforbruget. Ovenståendeermuligescenarier,derkanhavemedvirkettil,atafdragsfrihedenharspilletenrolle påboligprisernepåtrodsafdenumiddelbaremanglendeindflydelsepåbrugeromkostningerne. Deterdogvæsentligtatnævne,atflereafovenståendebegrundelserkunkanhavespilletenrolle, såfremtrealkreditinstitutterneikkeharlevetoptildenudmeldtepolitikomkunatgiveafdragsfric hedtilboligkøberemedøkonomitilatbetalelånetmedafdrag.nogettydersåledespå,atdenne politikikkesomudmeldterblevetoverholdt. Ovenståendevarenanalyseafnogleafdeoverordnedefaktorer,derpåvirkerefterspørgslenpå ejerboliger.listenerikkeudtømmende,ogdervilderforkunnefindesandrefaktorer,somligelec Side 34 af 57

38 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. despåvirkerefterspørgslen.deomtaltefaktorervurderesdogatværeafvæsentligkarakter,hvilc ketligeledesbekræftesafnationalbankenssimulationforperioden2000c2010.idetfølgendevil forhold,derpåvirkerudbuddetafejerboligerblivebehandlet. 3.4Udbud Påmangemåderadskillerboligmarkedetsigfraandremarkeder.EnafdisseerudbuddetsudvikC ling.somtidligerenævnterudbuddetpåkortsigtmereellermindrekonstant,fordidettagertid atbyggemodnegrundeogbyggenyeboligersamtomdanneeksisterendeejendommetilboligc formål.detbetyderderfor,atudbuddetkunganskelangsomttilpassersigefterspørgslenisåvel opadgåendesomnedadgåenderetning.pålængeresigttilpassesudbuddetafsåvelnybygsom nedrivningafeksisterendeejendomme.hervægternybygnaturligvisvæsentligtmere.påsigtskal udbuddettilpassevækstenibefolkningen,hvilketfordrernybygafboliger. Efterspørgslenefterejendommeer,sombemærketiafsnittetomdemografi,ikkeensihelelanC det,hvorforbyggeaktivitetenogsåmåværeforskelligilandet.itaktmed,atefterspørgslenefter ejendommestiger,ogdermedmedførerhøjereboligpriser,bliverdetmereogmereattraktivtat byggenyeejendomme.deterøkonomiskattraktivt,nårprisenpåeksisterendeejendommeoverc stigerprisenforatbyggenye.dennerelationerogsåkendtsomtobinsqforboligmarkedet.værc dienafennybyggetejendomkansigesatudgøreprisenfordenfysiskedeltillagtprisenpåbeligc genheden/grunden.bestemmendefordenfysiskedelerbl.a.prisenpåarbejdskraftogmaterialer, ognårdisseerøkonomiskfordelagtigeift.eksisterendeejendommeviludbuddetstigeindtilpric senpåeksisterendeejendommeerfaldettilniveauetfornybyg.iboligprisdiagrammetifigur5 skerdennetilpasningved,atudbudskurvenikkelængereerlodret,hvorforennyligevægtmellem efterspørgselogudbudnås.iuheldigesituationerkandenøgedebyggeaktivitetmedføreoverudc bud,såfremtdenstigendeefterspørgselvisersigatværeforbigående.såledeserdetfornogleaf yderområdernesket,atudbuddeterblevetforstortift.efterspørgslen,hvilketbidragernegativttil markedetidisseområder. Mensdetinogleområderermuligtatøgeudbuddetbetragteligterderiandredeleaflandetstor knaphedpågrunde.specieltinærhedenafstorebyersomaarhusogkøbenhavnermulighederne fornybygtrænge,hvilketpresserprisenpågrundeneogdermedprisenpånyeboliger.detteforc holdermedvirkendetildestoreprisforskellepågrundeilandet.påettidspunktbliverdetmeget vanskeligtattilegnesiggrundemedmulighedfornybygafboliger,ogdetvilisigselvpressepric Side 35 af 57

39 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. sen. Boligpristeoriensiger,atudbuddetpålangsigtviltilpassesigmarkedet,hvorforboligprisernepå langsigtmåværeligprisernefornybygogdermedblotstigemedinflationsraten.såfremtteorien holder100%viludbudskurvenreeltskulleværevandret,menpga.ovenståendefaktumvedr. knaphedpågrundeerudbudskurvenifigur5tegnetmedenpositivhældning.detviser,atboligc prisernevilhavetendenstilprisstigningerpålangsigt.detidenforbindelserelevantatbemærke, atudbuddetførstpåmegetlangsigtviltilpassesigefterspørgslen,hvorforboligpriserneindtilen evt.tilpasningkanvarierekraftigt. 3.5Delkonklusion Idetteafsniterteorienomkringboligprisdannelseblevetbehandlet.Detblevklart,atboligpriserC nepåkortsigtudelukkendeerpåvirketafefterspørgslen,mensudbuddetførstpålangsigttilpasc sersig.teorienblevvisualiseretietudbudscogefterspørgselsdiagram,hvorefterspørgselskurven harennegativhældning,udbudskurvenpåkortsigterlodretogudbudskurvenpålangsigtertenc derendevandret.detbetyder,atboligprisernepålangsigtumiddelbartfølgerprisenpånybyg.de trængemulighederfornybyginærhedenafdestorebyer,ogdetfaktum,atjordikkeerubegrænc setbetyderdog,atpriserneogsåpålangsigtmåstigemereendteorienumiddelbartsiger.iafsnitc tetblevenrækkeefterspørgselsdeterminanterligeledesdiskuteret,ogdetvistesig,atforhold somdisponibelindkomst,renteniveauogbeskatningblandtandreernogleafdeforhold,derspilc lerenstorrolleforboligpriserne. 4.Boligmarkedetsaktuellesituation Idetteafsnitbliverdenaktuellesituationpåboligmarkedetbehandlet.Indledningsvistvilpriserne pålandsplanblivebehandlet,hvorefterdissedannergrundlagforendyberebehandlingaflokale områder.formåletmedafsnitteteratvurdere,hvorvidtderpåboligmarkedeteksistererensituab tion,derkræverstrukturelleændringer. Derbliveriskrivendestund,såvelsomialleandretider,fokuseretmegetpåboligmarkedetimeC dierne.iøjeblikketerdetdenpotentiellenyboligboble,dererifokus,ogifølgeflereøkonomerer risicieneforennyboblenuigentilstede.afflereårsagerkandetformangevirkeomsonst,atderi mediernetalesomenboligboble.fordetførstefordiboligmarkedetinogleområderikkesynesat Side 36 af 57

40 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. væresynderligtforbedretdesenesteår,ogfordetandetfordiviforblot7c8årsidennetopoplec vedeenboble,derburdehavegjortosklogere.idetfølgendevildenaktuellesituationpåmarkec detderforblivebehandlet,ogrisicieneforenboligboblevilblivediskuteret.afsnitteterikke tænktsomenanalyseaf,hvornåretmarkedopleverenboble,menistedetenoverordnetdiskusc sionafdenaktuellesituation. 4.1Situationenpålandsplan Indledningsvisterdetaktueltatsepåstatistikkernepålandsplan.Ifigur7sesudviklingenikvaC dratmeterpriserforsåvelparcelc/rækkehuse,ejerlejlighederogfritidshuseforhelelandet.priserc nepåejerlejlighedertoppedei2006medengennemsnitligm2cprispåca.kr herefter faldtprisernefremtil2009,hvordegennemsnitligepriservaretstykkeunder18.000,ogpådet tidspunkthavdeoplevetetfaldpåoverkr.5.000pr.kvadratmeter.siden2009erprisernesteget tili4.kvartal2014atværepåligeoverkr på5årerfaldetpådekr.5.000pr.m2reducec rettilomkringkr prisernepåejerlejlighedervari4.kvartal2014dermedstadigetstykke fratoppen,mendogienstigendetrend.seendviderebilag6,hvorafdetfremgår,atprisernei4. Kvartal2014varca.11%fratoppen. UdviklingenpåparcelC/rækkehuseharværetendelanderledes.Dissetoppedepålandsplani2007 medengennemsnitligm2cprispåca hereftererprisernefaldettilenbundligeunder i2012,ogharsidenoplevetenganskebeskedenstigningfremtil2014,hvorpriserneligger ligeover Figur7:Udviklingenim2Cpriserforhelelandet Kilde:Realkreditrådet Side 37 af 57

41 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. KvadratmeterprisernepåejerlejlighederogparcelC/rækkehuse(herefterblotvillaer)haraltsåudC vikletsigganskeforskelligt.mensejerlejlighederneerstegetbetragteligtiprissiden2009erder udfraovenståendefigurikkenoget,derbekræfter,atvillaprisernepålandsplanharramtsin bund.situationenpåvillamarkedetvisersigdermedatværestikimoddensenestetidsspekulatic oneromenboligboble.udviklingeniejerlejlighedspriserneerdogienstigendetrend,ogdavi huskerfraafsnit2.1samtbilag3,atmajoritetenafejerlejlighedererbeliggendeioginærhedenaf storebyersomkøbenhavnogaarhus,erderderfornoget,dertyderpå,atboligboblecfrygtenmå kommefraejerlejlighedsmarkedetidestorebyer.figur8viserendviderehvorfor,atfrygtenfor enboligbobleikkeerlandsdækkende.atvillamarkedetpålandsplanikkemedsikkerhedkansiges athavenåetsinbundindikerer,atderideleaflandetstadigoplevesprisfald,hvilketogsåbekræfc tesatboligsidensmarkedsindeks.blandtandrelandsdelesombornholmogvestjyllandharoplec vetfaldim2cpriserneframarts2014tilmarts2015(boligsiden,2015). 4.2Situationenlokalt Figur8gørdetinteressantatkiggenærmerepåprisudviklingenlokalt.Ifigur9sesderforetkurC vediagramoverudviklingenikvadratmeterpriserneforlandsdelenekøbenhavnby,københavns omegn,østjylland,sydjyllandognordjylland,somerdelandsdelemeddenstørstebestandaf ejerlejligheder,jf.bilag3.afdettediagramsesdet,atdetisærdeleshederikøbenhavnbysamt Nordjylland,atm2Cpriserneerstegetkraftigt.IKøbenhavnByerprisernefrabundenpåca pr.m2i2008,stegettilca i2014,hvilketbloterca.kr.1.000pr.m2fratoppeni2006eller 3,46%.KøbenhavnBynærmersigaltsådesammepriser,somvisåførboligboblenbrast.INordjylC landsesi4.kvartal2014enddapriser,someroverniveaueti2006,hvilketformentligtprimært trækkesafaalborg.detbørdogbemærkes,atantalsalgafejerlejlighederinordjyllandervæsentc ligtlavereendikøbenhavn,hvorforenkeltehandlerudgørenstørreandel.densammeudvikling sesikkeheltilandsdelenekøbenhavnsomegn,sydjyllandogøstjylland,omendøstjyllandviser enopadgåendetrend,derforventeligtindenforkorttidvilbetyde,atafstandentiltoppenerpå sammeniveausomkøbenhavnby. Side 38 af 57

42 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Figur8:Kvadratmeterpriserforejerlejlighederforlandsdeleoghelelandet Kilde:Realkreditrådet Ovenståendeviser,atdegennemsnitligekvadratmeterpriserisåvelKøbenhavnsomAarhusog Aalborgerienkraftigtstigendetrend.Priserneidisseområderserudtilindenlængeatramme sammeniveausompriserneførboligboblen.spørgsmåleterså,ommanderforkankonkludere,at markedetidisseområderigenerramtafenboble?svaretmåværenej,menikkeentydigt.årsac genhertilskalfindesi,atmangefaktorer,imodsætningtilåreneførsenesteboble,underbygger dennuværendeudvikling.detteafsniterikkeengennemgangafbobleteori,menidetfølgendevil enkortdiskussiondogbliveforetagetafenkelteafdefaktorer,derunderbyggerdennuværende udviklingpåejerlejlighedsmarkedetikøbenhavn,aarhusogaalborg. Deteråbenlyst,atdetekstremtlaverenteniveauharspilletenstorrollefordestoreprisstigninC ger.iafsnit3.3.6blevrenteniveauetsbetydningforboligprisernenetopdiskuteret,ogdetblev herafklart,atrenternespillerenstorrolleforpriserne.sammenlignervimedrenternefraårene førkrakketvardisse,jf.figur3,påetvæsentligtandetniveau.i2007vardenkortehenholdsvis denlangerentepå4,3%og5,3%,ogpåtrodsafdehøjererentersåmanpådaværendetidspunkt stadigstoreprisstigninger.iåreneomkring2007varrenteniveauetaltsåikkeenfaktor,derpå sammemådesomiøjeblikkettalerforprisstigninger.detgiverderforudfraenrenrentebetragtc ningmeremeningmedstorprisstigningerpånuværendetidspunkt,idetboligbyrdensimpelthen erlavere.udoverrenteniveauetbørurbaniseringennævnes.visåiafsnit3.3.3,atdemografien spillerenikkeubetydeligrolleforefterspørgslen,ogdadertilhovedstadsområdetaleneerkomc metover85.000flerefolktilsiden2010(danmarksstatistik,2015)hardetåbenlystogsåhaften Side 39 af 57

43 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. effektpåefterspørgsleniområdet.læghertil,atudbuddetafejerlejlighedertilsalgikøbenhavns BysåvelsomiØstjyllandidesenesteårharværetpåetmegetlavtniveausammenlignetmed 2007(RealkreditrådetCboligudbudsstatistik,2015).Færreudbudtelejlighederpåvirkerveden øgetefterspørgselnaturligvispriserneienopadgåenderetning. Udoverovennævnteforhold,børpriserneligeledessesilysetafbyggeomkostningersamtindtægC ter.disseerfaktorersomvitidligereharkonkluderetsomværendetoafdemerelangsigtedepejc lemærkerforprisudviklingen.eftersombyggeomkostningerneogindtægterneogsåerstegetipec rioden,serboligprisstigningerne,nårderkorrigeresfordisseknapsåvoldsommeud.inedenståc endefigur9erindekseredeejerlejlighedspriserikøbenhavnbykorrigeretfornetopdissefaktorer. Herafsesdet,atkorrigeretforbyggeomkostningererpriserneca.40%fratoppeni2006,hvilket setidetteperspektivefterladerrumtiløvrigeprisstigninger. Figur9:EjerlejlighedspriseriKøbenhavnbykorrigeretforbyggeomk.ogindkomst Såpåtrodsaf,atejerlejlighedspriserneiKøbenhavnBy,ØstjyllandogNordjyllandudfraenm2C betragtningnærmersigtoppen,viserdetsig,atdererfaktorer,derpåsinvisretfærdiggørstigninc Side 40 af 57

44 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. gerne.detkanderformedenstormængdeforsigtighedkonkluderes,atdetnuværendemarked ikkeumiddelbartbefindersigienboble,menvigtigterdetdogatværeopmærksompå,atpriserc neidekonkreteområderserudtilkunatbevægesigiénretning.detbørgiveanledningtilenvis mængdeovervejelser,idetenfortsattendensmuligviskanskabeenboble.deteridennehenc seendevigtigtathuskepå,atdetumiddelbartkuneriområderneomkringdestorebyer,somer ramt afdisserisici.istoredeleaflandet,hvordenprimæreboligbestandervillaer,sesikkesamc metendenser.hertilbørdethavesinmente,atpotentiellestigningeridetpånuværendetidsc punkthistorisklaverenteniveau,kanskabeentrodsreaktion,somvilpåvirkeikkeblotejerlejligc hedsmarkedet,menheleboligmarkedetiennegativretning.antalletafbolighandlerpålandsplan erstadigvæketstykkeunderantalletfor2007(realkreditrådetcbevægelserpåboligmarkedet, 2015),ogmedeneventuelrentestigningvilantalletmedstorsandsynlighedblivereduceretyderC ligere.ensådankorrektionvilihøjgradrammevillamarkedet,deroftesessomenindikatorfor denoverordnedeøkonomiskeudvikling,idetejerlejlighedsmarkedettrodsalterrelativtsmalt. 4.3Delkonklusion Idetteafsniterdenaktuellesituationpåboligmarkedetganskekortblevetbehandlet.Detharvist sig,attemperaturenpådetlandsdækkendeejerlejlighedsmarkedeterganskeanderledesendpå villamarkedet.hvordegennemsnitligepriserpåejerlejlighedsmarkedeterikraftigstigendetrend, erderikkebekræftendetegnpå,atdetlandsdækkendevillamarkedmedsikkerhedharramtsin bund.denstoreforskelpådetomarkederskalbl.a.findesiplaceringen.majoritetenafejerlejligc hederneerplaceretidestorebyer,hvorurbaniseringenhjælpermarkedetpårettevej,mensvilc lamarkedetomvendternegativtramtafdenne.specieltiaalborg,aarhusogkøbenhavnserejerc lejlighedsmarkedetudtilatværepåvedmodtidligeretiderspriser.dennesituationerikkenødc vendigvisettegnpåennyboligboble,menatforskellenekanværesåradikaleietlillelandsom Danmarkogdetfaktum,atviforganskefåårsidenoplevedeenbristafenstorboble,kalderpå grundigeovervejelserommarkedetsopbygning. Side 41 af 57

45 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling Scenarieanalyseafboligmarkedet Medudgangspunktibudgetberegningerforenkøberafenejerlejlighedsamtenkøberafenvilla, forsøgerdetteafsnitatgiveetforsigtigtbudpå,hvordanboligmarkedetvilblivepåvirketafen rækkeændringerifinansieringsmulighederneogbeskatningenpåboligmarkedet. Isidsteafsnitblevdetklart,atboligmarkedetståroverforenrækkeudfordringer.DetblevtydeC ligt,atpåtrodsaf,atstabilitetenpådetlandsdækkendeboligmarkedendnuikkemedsikkerhed kansigesatvære100%genskabt,opleverenkeltelandsdelealleredenuensituation,derminder megetomåreneomkringboligboblen.heltspecifiktsåvipåejerlejlighedsmarkedetinordjylland, ØstjyllandogKøbenhavnBy,hvorisærførstCogsidstnævntenærmersigetprisniveautætpåtopC pen.samtidigblevdetdogklart,atmarkedetiøvrigedeleaflandetstadigkæmperforatkommei omdrejninger.merespecifikterdertaleomområderidenydredeleaflandet,somprimærtbec stårafvillaer.disseområdererramtafurbaniseringenogdetpåvirkerafgodegrundeefterc spørgslen.såledeserdertaleomensituation,hvordanmarkpåénogsammetidståroverforen potentielbobleogsamtidigopleverprisfald.foretlandafdanmarksstørrelsevirkerdetunaturc ligt,ogdetburdeikkekunneladesiggøre,isærdeleshedikkefordiviforganskefåårsidennetop varvidnetilenalvorligkrise. Dennesituationharfåetflereøkonomertilatanbefalestrukturelleændringerpåboligmarkedet, ogbl.a.nationalbankenharafflereomgangeudtalt,atændringerernødvendigeforatkunneskac beetboligmarkedibalance(bünger,2015).heltkonkretharnationalbankenforeslåetændringeri mulighedenforafdragsfrihed,enreduktionafrentefradragetsamtengenindførselafejendomsc værdiskatten,sådenneigenfølgerboligpriserne(damm.fl.,boligboblenderbristede:kan boligpriserneforklares?ogkanderesudsvingdæmpes?,2011).detforekommerderforrelevant atanalysere,hvilkeneffektdissetrechokvilhavepåboligmarkedet.forholdenesgrundlæggende betydningforboligmarkedetblevanalyseretiafsnit3.3.idetteafsnitvilderblivesetnærmerepå, hvilkenbetydningændringernekonkretvilfåfortoboligkøberesbudget.heltkonkretregnesder påenreduktionafafdragsfrihedentil60%afrealkreditlånet,enreduktionafrentefradragettil 20%samtengenindførselafejendomsværdiskattensådennefølgerdenoffentligevurdering. Side 42 af 57

46 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Analysentagerudgangspunktietbudgetforetførstegangskøbendepar,derkøberen71m2stor, 3CværelsetlejlighedpåFrederiksbergsamtenfamiliemedtobørn,derkøberenvillapå200m2i Vejle.Årsagentilvalgetafnetopdetoboliger(seevt.bilag8og9),ermedbaggrundibilag3.Her såvi,atstørstedelenaflandetsejerlejlighedererplaceretikøbenhavnby,menshovedpartenaf landetsvillaererbeliggendeisydjylland.valgeterherefterfaldetpåfrederiksbergogvejlesom værenderepræsentanterforderespektivelandsdele.endvidereharderværetovervejelseromde toboligtypersomværendegennemsnitligeforderesområdeogdermedogsåtilenvisgradfor landetsomhelhed.generaliserbarhedenafdetoboligerkandiskuteres,menoverordnetsetvurc deresdeatkunneskabeettilnærmelsesvistretvisendebilledeforderesområde.fordetomodelc købereerderblevetudarbejdetetbudgetmedbaggrundidetoejendommesudgifter1.årsamt øvrigestandardudgifterforhenholdsvisetungtparsamtenfamiliemedtobørn(seevt.bilag10 og11).detokøberesdisponibleindkomstervalgtudfradengennemsnitligedisponibleindkomst forpersonerialdersgruppen25c29cårigforlejlighedensamt35c39cårigforvillaen(danmarks Statistik,2014).Idetobudgetterregnesdermedetrådighedsbeløbpåkr.5.000pr.voksenogkr pr.barn.Nårdette,sammenmeddeøvrigeudgifter,fratrækkesdendisponibleindkomst findesfremtiletrådighedsbeløbtilboligudgifterpr.måned.desamledeboligudgifterudgør:den årligeydelsetilboliglånefterskat,ejendomsværdiskat,grundskyldsamtfællesudgiftermv.når disseerfratrukketerdetmuligtatse,hvilkenpåvirkningdeforskelligeændringerharpåfamilierc nesøkonomiiførsteårafboligkøbet. Foratkunneudregneydelsernefordeforskelligefinansieringsformerhardetværetnødvendigtat lavefinansieringsberegningerforhvertforslagtilhverboligtype.medandreorderderlavetfinanc sieringsberegningerforstandardfinansiering,finansieringmed100%afdragsfrihed(medoguden ekstraafdragpåbanklån),60%afdragsfrihed(medogudenekstraafdragpåbanklån),100%afc dragsfrihedog20%rentefradrag(medoguden)samt60%afdragsfrihedog20%rentefradrag (medoguden).disseberegningererlavetforsåvelkøbetafejerlejlighedensomvillaen.beregninc gerneerlavetsåledesatdeviserydelsernefor1.år(sebilag12til21).desamledeboligydelser efterskaterefterfølgendeindregnetibudgettetforhvertforslag(bilag22og23).afdissebilag fremgårdermedpåvirkningenpådetofamiliersøkonomivedsamtligeændringer,inkl.genindførc selafejendomsværdiskat,somermedregnetmed1%afdenaktuellevurdering. Dererindledningsvistlavetenberegningpåenstandardfinansieringforbeggekøbere.Detvilsige Side 43 af 57

47 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. et80%realkreditlånmedafdrag,pengeinstitutlånmedafdragsamtdetresterendesomkontantc udbetaling.nårdetersagt,erdetforudsat,atbeggekøberesomudgangspunktforetrækkeretlån medafdragsfritrealkreditlånogekstraafdragpåbanklånet.detskyldes,atdennefinansieringsc formansessomværendemestrationel,nårdersespåenperiodelængereendblotdetførsteår. 5.1Købafejerlejlighed Detungeparersomnævntførstegangskøberogharderforblotenudbetalingpå5%afboligens værdi,svarendetilkr vedenstandardfinansieringharparret,jf.bilag22,etoverskudpr. månedpåkr.836,mensoverskuddetlyderpåkr.441,ved100%afdragsfrihed.ogekstraafdragpå banklånet.detafdragsfrielånerprimærtdyrere,fordibidragssatsenerhøjere. Parretharrådtilkøbetogfremadrettetvildetværelånetmedafdragsfrihed,dersammenlignes med. Detses,atderervæsentligforskelpålånetmedogudenekstraafdragpåbanklånet.Afdragesder ikkeekstra,harparretetmånedligtoverskudpåkr.4.011,hvilketerudoverrådighedsbeløbet. Såledesbliverdetåbenlyst,atsåfremtbankernegodkenderkøberenudfraensituation,hvorde blotharrådtiletlånudenekstraafdragpåbanklånet,vilderesøkonomiblivesærdelesudsat, såfremtderskerselvsmåændringer. Reduktionafafdragsfrihed(AF.)til60% Itilfældeaf,atparretafdrager40%pårealkreditlånetogbenytterdifferencen(mellem100%afC dragog40%)tilekstraafdragpåbanklånetgiverdetetmånedligtoverskudpåkr.484,ogdermed ikkeenvæsentligforskelpådetteogved100%af.differencenpåkr.43pr.månedskyldespric mærtberegningsforskelle. Såfremtderikkeafdragesekstralyderdetmånedligeoverskudpåkr.2.617,ogdermedca.kr eller16%mindreendved100%AF.Forskellener,atdertrodsaltafdrages40%afrealkreditC lånet.overenlængereperiodenedsættesparretsgældsrateherved,hvilketpolstrerdemtildårlic geretider. Chokket hardermedkuneffekt,såfremtafdragsfrihedenikkebenyttestilekstraafc dragpåbanklånet. Såfremtparret,imodsætningtilet100%AF.lånmedekstraafdrag,blothavdehaftøkonomitilet uden,villereduktionenafafdragsfrihedenhavebetydetetunderskudforparret.underskuddet skulleværefragåetderesrådighedsbeløb,ogmåaltandetligehavepåvirketefterspørgslennegac Side 44 af 57

48 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. tivt. 100%AF.med20%rentefradrag Idettetilfældeøgesparretsmånedligeydelserefterskatmedkr.853(13.167C12.314)eller8,6% ift.situationenmedetrentefradragpå33,6%oggiverdermedetunderskudibudgettet.underc skuddetskyldesdemanglendemulighederforatfradragerenterogbidrag.ietsådantilfælde kunneparretstadigfåråd,såfremtdeikkeafdragerekstra,hvilketikkeerhensigtsmæssigt,ogde burdeistedetovervejelånetudenafdragsfrihed,dadetteharmindrekurstabogsåledesenminc drehovedstolsamtenmindrebidragssats.detreducerederentefradragspillerfordennekøber dermedenrolleforfinansieringsvalget,omenddemuligvisvilleværeblevetgodkendtalligevel. Dogburdedetforkøberengiveanledningtilovervejelser.Sikkerterdet,atparretikkevilkunne gældsættesigyderligerevedkøbafbilellerlignende,hvorforreduktionenafrentefradragetkan tænkesatpåvirkeparretsefterspørgselefterboligerinegativretning. 60%AF.med20%rentefradrag IdennesituationskerderensimultanreduktionafmulighedenforafdragsfrihedogrentefradraC get.deterdogtvivlsomt,hvorvidtensådansituationreeltkantænkesatfindested.isituationen villeparrethaveetunderskudpr.månedpåkr.412,såfremtdeafdragerekstrapåbanklånet.forc skellenpådenneogforrigesituationerdog,atdetbedrekanforsvaresafdematundladeekstra afdragpåbanklånet,idetdetrodsaltafdrager40%pårealkreditlånet.tilfældetafskærerderfor ikkeparretfraatoptagelånet,mensituationengiverdogparretbegrænsedemulighederfremadc rettet,ogkantænkesatlempederesefterspørgsel. Genindførselafejendomsværdiskatved100%afdragsfrihed Såfremtejendomsværdiskattenigenfølgerdenoffentligevurderingogfastfrysningenophæves betyderdetkonkretforparret,atdeskalbetalekr omåretiejendomsværdiskatistedet forkr denforhøjedebetalingpåkr.327pr.månedeller2,7%synesikkeumiddelbart voldsom,oggiverstadigparretmulighedforatoptageetlånmedekstraafdrag.forskellenerdog, atsåfremtderesboligstigeriværdiøgesdennebetaling,hvilketvilpåvirkeparretsrådighedsbec løb,altandetlige. Genindførselafejendomsværdiskat,60%AF.og20RF. Idettetilfældeterderregnetpåeffektenvedetsimultantchokafalletreparametre.Deter ydersttvivlsomt,atensådansituationvilfindested,dadetisærdeleshederetbrudmodskattec stoppetogenmegetfarligcocktailforenhverregering.alligevelharjegvalgtatlaveberegningen Side 45 af 57

49 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. foratvisedenpotentielleeffekt.fordetungepargiverdetetmånedligtunderskudpåkr.700 efterboligudgifter,oggiverdermedikkeparretmulighedforatfinansiereboligenmedekstraafc dragpåbanklånet.udenekstraafdragpåbanklåneterdetdogstadigmuligt.sammenlignetmed denfinansieringsform,dervurderesmestbenyttetmednuværendemuligheder(100%af.ogeksc traafdragpåbanklån)øgesdenmånedligeydelsemedkr.1.141(13.455c12.314)somdermeder enstigningpågodt9% Opsummering Iberegningerneerdetblevetbelyst,atdetrechokivarierendegradpåvirkerparretsøkonomi. Enkeltvisterdetkunreduktionenafrentefradraget,derharensåstorindflydelse,atparretikke umiddelbartvilkunneoptageetlånmedekstraafdragpåbanklånet.reduktionenafafdragsfrihec denspillerikkenogennævneværdigrollepådenmånedligeydelse,såfremtdersammenlignes medensituation,hvorderafdragesekstrapåbanklånet.idettetilfældeforbliverydelsenomtrent detsamme,menmedmindreafdragpåbanklånetogmerepårealkreditlånet.detersåledeskuni ensituation,hvorderikkeafdragesekstrapåbanklånetatchokketharenbetydeligrolle.dettredc jechok,hvorejendomsværdiskattengenindføres,påvirkesbudgettetimindregrad,meneffekten vilblivemereudtalt,såfremtejendomsværdienstiger.nåralletrechokkombineresopleverparret enmånedligydelsesstigningpå9%,hvilketbevirkeretmånedligtunderskudforparret,hvisder afdragesekstra. Detkanaltsåkonkluderes,atdetafgørendeer,hvorvidtparretkanblivegodkendttiletafdragsfrit lån,såfremtdeikkeharrådtilatafdrageekstrapåbanklånet.erdetteikketilfældetvilparret dermedikkeopnålånet,såfremtrentefradragetsænkes.dettechoksamtgenindførslenafejenc domsværdiskattenvildermedmindskeparretsefterspørgsel,ogbørfindeenbilligerebolig. 5.2Købafvilla Familien,derkøbervillaeniVejleharenstørreopsparingenddetungepar.Dekanderforstilleen kontantudbetalingpåkr detervæsentligtmereendkravetpå5%( ),ogdet gavnerfamilien,somderforbehøveretmindrebanklån.vedenfinansieringmedrealkreditlån medafdragognormaltafdragpåbanklånharfamilienetoverskudpr.månedpåkr.1.506,jf.bilag 23,mensoverskuddeterkr.900,såfremtdevælgeretlånmedafdragsfrihedogbenytterdennetil ekstraafdragpåbanklånet.igenerdervæsentligforskel,såfremtderikkeafdragesekstra,idet Side 46 af 57

50 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. overskuddetdalyderpåkr fordettebeløbvillefamilienreeltkunnefinansiereendnuen million.deterforståligt,atdetformangeboligkøberekanvirkefristendeatundladeatafdrage ekstra,idetfamiliendavillehaverådtiletvæsentligthøjereforbrugellerpotentieltendyrereboc lig. Reduktionafafdragsfrihed(AF.)til60% Idennesituationfalderfamiliensoverskudtilkr.966pr.månedmedogkr.4.217udenekstraafC drag.reduktionenafafdragsfrihedenpåvirkerdermedikkefamiliensmulighedforatoptagelånet, ogdeterendvideretvivlsomtomdetreeltvilpåvirkefamiliensefterspørgsel.familienharstadig mereenddetfornødnerådighedsbeløb. 100%AF.med20%rentefradrag Ligesomveddetungepar,viserreduktionenafrentefradragetogsåatrammefamilienhårdt.FaC miliensmånedligeudgifterstigermedkr.1.175(17.823c16.649)eller7%.detgiverfamilienetmåc nedligtunderskudefterboligudgifterpåkr.275,derdermedskalfragåderesrådighedsbeløb. Striktsetbetyderdet,atfamilienikkevilkunneoptagedetkonkretelån.Detvilstadigværemuligt forfamilienatoptageetlånudenafdragsfrihed(ogdermedlaverebidragssats),mendadenne finansieringsamletseterdyrere,formodesdet,atpåvirkningenaltandetligevilmedføreenlavec reefterspørgselforfamilien,sommuligvisvilovervejeenbilligerebolig. 60%AF.med20%rentefradrag Vedetsimultantchokpåafdragsfrihedenogrentefradragetfårfamilienligeledesetunderskudpr. måned,menigenkandetbedreforsvaresaffamilienatundladeekstraafdragpåbanklånet,hvilc ketvilværemuligtfordem.detersåledesplausibelt,atdetsimultanechokvilbetyde,atfamilien vælgerenfinansiering,hvordeikkeafdragerekstrapåbanklånet,hvilketoverhelelånetsløbetid vilværedyrereforfamilien.atlånetbliverdyrereoverheleløbetidennedsættermuligvisikke familiensefterspørgselpånuværendetidspunkt,mengiverfamilienstørreudgifterfremadrettet ogerdermedreeltenstramningafderesøkonomi(stigningiusercosts). Genindførselafejendomsværdiskatved100%afdragsfrihed Såfremtejendomsværdiskattenfølgerdenoffentligevurdering,skalfamilienbetalekr.5.500mere årligt,svarendetilkr.458pr.månedeller2,75%.ogsåveddennefamilie,erenøgetejendomsc værdibeskatningsåledesikkeafgørendeforomdekanoptagelånet,mendebørværeopmærkc somfremtiden,dabeløbetvilstigevedenhøjerevurdering.omvendtviletfaldivurderingenalt andetligemedføreetstørreoverskud. Side 47 af 57

51 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Genindførselafejendomsværdiskat,60%AF.og20RF. Vedetsimultantchokpåalleparametrefårfamilienetmånedligtunderskudpåkr.675medeksC traafdrag.denmånedligeudgiftstigerveddettescenariemedkr.1.574(18.223c16.649)eller9% ift.et100%afdragsfritlånmedekstraafdrag.dennekraftigestigningvurderesmedstorsandsync lighedatbetyde,atfamilienistedetvilledeefterenbilligerebolig Opsummering Ogsåveddenneboligkøbererdetsåledesklart,atdetrechokivarierendegradpåvirkerfamiliens økonomi.sesderudelukkendepådenreduceredeafdragsfrihed,påvirkesfamiliensøkonomiikkei ensådangrad,atderesefterspørgselvurderesatfalde.denkraftigereduktionirentefradraget spillerdogenafgørenderolle.familiensøkonomistrammes,ogdeterumiddelbartikkelængere muligtfordematoptageetlånmedafdragsfrihed.vedenforhøjetejendomsværdiskatpåvirkes familiensøkonomihellerikkeiengrad,derforhindrerdemiatoptagelånet.overskuddetbliver doghalveret,ogpåvirkningenvilsåledesrammefamiliermedenmarginaltlavereindkomsthårdec re.fordennefamilievilgenindførslenafejendomsværdiskattenderforførstspilleenrolle,hvis vurderingenstigerfremadrettet.vedenkombinationafalletrechokfårfamilienetunderskud, dervurderesatmindskederesefterspørgsel. 5.3Detrechokogperspektiveringtildetgenerellemarked Ovenståendevarsåledesetempiriskeksempelpå,hvordantogennemsnitskøberevilblivepåvirC ketaftreeksogenechok.idettedelafsnitbliverdetrechoksindividuellepåvirkninganalyseret nærmere,ogengenereldiskussionafeffektenvilbliveforetaget.samtidigvileffektenpådeto køberesøkonomiforsigtigtbliveperspektiverettildetgenerelleboligmarkedforenvurderingaf desamledekonsekvenser Reduktionafafdragsfrihed Detblevidenempiriskeanalyseklart,atenreduktionafafdragsfrihedentil60%forbeggekøbere spillerenmindrerolleforbudgettetførsteår.detblevsomudgangspunktantaget,atkøberne ikkeblivergodkendttillånet,hvisdeikkeharrådtilatafdrageekstrapåbanklånet,hvorforderi beggetilfældeblevsammenlignetmedensituation,hvorderbliverafdragetekstrapåbanklånet.i ensådansituationbetyderreduktionenafafdragsfrihedenikkevæsentligtfordenmånedligeydelc seførsteår,ogspillerikkeenrollefor,omkøbernekanoptagelånetellerej.enmindredelaf ydelsenvilgåtilafdragpåbanklånet,hvorforlånetoverheleperiodenbliverdyrere.derforbør Side 48 af 57

52 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. reduktionenudfraenusercostsbetragtningalligevelpåvirkeefterspørgslenogdermedpriseni negativretning.endviderekandetdiskuteres,hvorvidtnogleboligkøbereanserafdragpåboliglåc netsomenomkostningpålinjemedrenterogskatter(damm.fl.,boligboblenderbristede:kan boligpriserneforklares?ogkanderesudsvingdæmpes?,2011),forkøbere,hvordetertilfældetvil denreduceredeafdragsfrihedspilleenstørrerollefordesominitialtikkevælgeratafdrageekstra påbanklånet.brugeromkostningernevilstigepga.tvungetafdragogdermedmedføremindreefc terspørgsel. Altsåharviensituation,hvordesomafdragerekstrapåbanklånetudfraførsteårsbudgetikke oplevernævneværdigeændringer,mendogopleverøgedeomkostningerudfraenusercostsbec tragtning.detmåmedføreenletpåvirkningafefterspørgslen.desomikkevælger/harrådtileksc traafdragpåbanklånetopleverenstigendeførsteårsydelsepga.tvungetafdrag,hvorforefterc spørgslenfradissemåfaldemereendførnævntepersoner. Såledesafgøreschokketseffektaf,hvorvidtkøbernerentfaktiskgørbrugafafdragsfrihedog, hvordandenneigivetfaldbenyttes.aftabel1såvi,at53%afalleunder35årinordeakredithar lånmedafdragsfrihed,mensviitabel2så,at60%afallebenytterafdragsfrihedentilafbetalingpå dyreregæld.medandreordvildetigrovetræksige,atsåfremtfordelingeninordeakreditkan sigesatværerepræsentativforhelelandeterder40%af53%,somikkeafdragerekstrapåbankc lånet,hvilketerligeover20%.godt20%afkøberneialdersgruppenunder35vurderesderforat opleveendyrereførsteårsydelse.enstordelafdissevurderesatværelejlighedskøbere,menda detikkevides,hvormangedererkøbereafejerlejlighederbliveranalysenderformegetusikker. Densamledeeffektpåejerlejlighedsmarkedetmåmedmegenusikkerhedderforsigesatværetil stede,menietsværtdefineretomfang. Foraldersgruppen35C49årgør43%brugafafdragsfrihed,mens32%afdisseafbetalerpåandet lån.ca.29%(68%*43%)afdragerderforikkeekstrapåbanklånet,ogmåderforoplevehøjere ydelser.størstedelenaffolkidennealdersgruppevurderesatværevillakøbere,ogogsådette markedkandermedsigesatblivepåvirket.igenerkonklusionenmegetusikker,ogsamletsetvurc dereseffektenatværerelativtbegrænset. EnreduktionafafdragsfrihedenvurderesaltsåathaveeneffektpåefterspørgslenpåsåvellejligC hedscsomvillamarkedet.jf.figurenibilag5(dammfl.,2014)erkoncentrationenafafdragsfrihed dogstørstideområder,hvorboligmarkedeterstærkest,dvs.ibyersomkøbenhavn,aarhusog Side 49 af 57

53 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Aalborg.Vihartidligereset,atdisseområderihøjgraderprægetafejerlejligheder,hvorforen reduktionafafdragsfrihedenderforvurderesathavestørsteffektidisseområder,ogdermedi trådmedønsket.reduktionenafafdragsfrihedenvurderesderforisærdeleshedatmedførelavere efterspørgselefterejerlejligheder,ogdermedlempedekraftigeprisstigninger. Endvideresikrertiltaget,atflereboligejeresomudgangspunktafdragerpåderesgæld.DetvilpolC stredemtilsvageretider,hvorforgældsratenvilblivelavere.detkandiskuteres,hvorvidtdenne positiveeffektopvejerdenumiddelbartnegativeeffekt,deropstårvedatfolktvingestilatafdrac gepårealkreditlånetfremfordetdyrerebanklån.reeltburdedermåskeistedetlavesenkonc struktion,hvorlåntagerevialovgivningtvingestilatafdragepåenfastandelafderessamlede gældistedetfornødvendigvispådenbilligstedel Reduktionafrentefradrag Enreduktionafrentefradragetviløgesåvelusercostssomydelsenførsteår,jf.afsnit3.3.5og Teorientalersåledesfor,atetindgrebiskatteværdienafnegativkapitalafkastbørpåvirke efterspørgslenogdermedpriserne.dettebekræftesafdenempiriskeanalyse.såvelvedparrets købaflejlighedsomvedfamilienskøbafvillaensesenvæsentligpåvirkningafbudgettetveden reduktionafrentefradragettil20%.desamledeboligudgifterøgesmedhhv.8,6%og7%forparret ogfamilien.dennestigninggiverforbeggesvedkommendeetunderskudibudgettet,ogdermed begrænsedesmulighederneforkøbafboligerne.effektenerianalysenstørstvedkøbetaflejligc heden,idetbanklånetudgørenstørreandelafboligensværdipga.familiensstørreudbetalingved villaen.detafgørendeviseraltsåatvære,hvorstortetbanklånboligkøberenskaloptage.deter umuligtatsigenogetgenereltforhelemarkedetomdette,mendetkanmedforsigtighedantages, atflerelejlighedskøbereskalhaveetbanklånpådemulige15%afboligprisen,idetdisseharhaft færremulighederforatspareoptilenudbetaling.dømtudfradettevillejlighedsmarkedetblive ramthårdest.deterdogvigtigtathaveinmente,ateffektenvedetlavererentefradragøgesved højererenter.nårrentenstigerigenvilboligkøberemedstørrelånbliveramthårdere,hvilket indikererenstørrerelativeffektpåvillamarkedet,dadisseigennemsnitvurderesatværedyrere endlejligheder.ydermereerdetværdatbemærke,atrentefradragetsombekendtikkeerenboc ligskat,ogderforergældendeforallemednegativkapitalafkast.detvilmedandreordsige,atfolk medlåntilbiler,bådmv.vilbliveramthårdereendfolkuden.idetvillaejeregenereltvurderesat havefleregoder(ogdermedflerelån)endlejlighedsejere,måeffektenafetreduceretrentefrac Side 50 af 57

54 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. dragkonkluderesatrammevillasegmentethårdest. Anbefalingenherfraersåledes,atenreduktionafrentefradrageteretfarligtindgreb,specieltien størrelsesordensomdenne.daindgrebetrammerhelelandet,ogdermedogsådeområder,hvor markedetikkeerivæsentligbedring,risikeresdetatsætteenstopperforudviklingenidisseomc råder.detdertalerforindgrebeter,atfolkvilværemerepåpasseligmedatoptageyderligerelån, hvilketvilmedvirketilennedsatgældsrate.hvoromaltinger,erenreduktiontil20%enkraftig reduktion,derformentligtikkevilskeovernatten Ophævelseaffastfrysningenafejendomsværdiskat Ejendomsværdiskatindgårisåvelførsteårsydelsensomusercosts,ogpåvirkerderforjf.afsnit 3.3.5og3.3.6efterspørgslenefterboliger.Idenempiriskeanalyseerderlavetetscenarie,hvor fastfrysningenophævesogejendomsværdiskattenherefterskalbetalessom1%afdenoffentlige vurdering.forbådelejlighedenogvillaenbetyderindgrebetøgedeboligydelserpåca.2,7%.en ophævelseaffastfrysningenfårderforikkeumiddelbartnogenvæsentligindflydelsepådetoboc ligkøberesmulighedforkøb,omendførsteårsydelsendogstiger,hvilketfornoglekøberekanvæc reafgørende,ogdermedlempeefterspørgslen. Denvæsentligeeffektskalderimodsesoverenlængereperiode.Stigervurderingensomfølgeaf højereboligpriservilbeskatningenogsåstige,ogmedførehøjereudgifterforboligejerne,altandet lige.detbetyder,atforboligejereiområderellertidermedstigendeboligpriser,vilbeskatningen udgøreenstørreandelafboligensprisogdermedvirkebegrænsendepåefterspørgslen.modsat vilbeskatningen,forboligejereiområderellertidermedfaldendepriser,udgøreenmindredel endmeddetnuværendesystem,ogderforvirkestimulerendeforefterspørgslen.enophævelseaf fastfrysningenvilderformedføreetmindrevolatiltboligmarked.jf.afsnit3.3.7bevirkerdenuvæc renderegleretskævtboligmarked,hvorejendomsværdiskattensidenskattestoppetharbetydet størreskattelettelserforboligejereiområdermedhøjereprisstigninger,mensboligejereiområc dermedmindreprisstigningerharoplevetmindrelettelseriskatten.enophævelseaffastfrysninc genviludligneforskellen,ogdermedrelativtsetgavnemarkedetiyderområderne,somprimært erbeståendeafvillaer.effektenvildogskeoverenårrække,ogenpludseligophævelseaffastc frysningenvilsåledesogsåpåvirkeboligejereiyderområdernenegativt.såfremtfastfrysningen ophævesbørdetderforskepåenmåde,sådennuværendebetalingikkestiger,hvilketkanske vedatnedsætteprocentsatsen.deterpåbaggrundafdenempiriskeanalyseikkemuligtatkonc Side 51 af 57

55 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. kluderenogetgenereltvedr.ejendomsværdiskatten,idetenophævelseaffastfrysningenprocentc vistharsammeeffektpådetoboligtyper.detkanskyldesettilfælde,ellerdetfaktumatdeofc fentligevurderingererskrivebordsvurderingerogderforerreguleretnogenlundeens.etmere effektivtogretvisendevurderingssystemvilbidragepositivttilbeskatningensskævvridningafboc ligmarkedet.idenempiriskeanalyseerderpga.vurderingerneregnetmedenejendomsværdiskat på1%.enophævelseaffastfrysningenvilligeledesbetyde,atflereboligeroverstigergrænsenfor, hvornårderskalbetales3%afvurderingen,hvilketyderligerevilmindskeefterspørgslenpåde dyreboliger.såledesgiveranalysenikkenogetkonkretbudpå,hvilketaflejlighedsmarkedeteller villamarkedet,derpåvirkesmest,meneffektenermestudtaltpåboligernemedstørstværdi,hvad entendisseerlejlighederellervillaer. 5.4Delkonklusion Idetteafsnitblevderforetagetenanalyseaftomodelfamilierskøbafhenholdsvisenlejlighedog envilla.detokøberesbudgetblevanalyseretudfraforskelligescenariermedenreduktionafafc dragsfriheden,enreduktionafrentefradragetsamtenophævelseafejendomsværdiskattensfastc frysning.effektenpådetokøberesøkonomikanoverordnetkonkluderesatværeens.reduktioc nenirentefradragetharvæsentligenegativekonsekvenserforbeggekøberesmulighedforatopc tagelånmedafdragsfrihed,menvurderesdogatværestørstpåvillamarkedet,idetvillaejereide flestetilfældevurderesathavegældudoverboligen.såledesviletfaldirentefradragsmulighederc nepåvirkedenbredebefolkning.reduktioneniafdragsfrihedenvistesigikkeathaveafgørende konsekvenserforførsteårsydelsen,ogvurderesderforikkeathaveenvæsentligindflydelsepå boligmarkedetsomhelhed.sesderdogudoverførsteårsydelsenkanreduktionentænkesatpåvirc keboligmarkedetinegativretning.hererdetprimærtejerlejlighedsmarkedetdervilblivepåvirc ket.genindførslenafejendomsværdiskattenvilvedhverkenlejlighedenellervillaenværeafgøc rendeforfamilierneskøbomendydelsendogstigerensmule.istedetvurderesdettetiltagat havestørsteffektoverenårrække,ogeffektenbliverstørstiområdermedhøjeboligpriser. 6.Konklusion Denoverordnedeproblemstillingidenneafhandlingharværetatanalysere,ihvilketomfangænC dringerifinansieringsmulighederneogbeskatningenpåvirkerboligmarkedet.iførsteomgangblev Side 52 af 57

56 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. dettebelystvedenteoretiskanalyse,hvoribl.a.afdragsprofilens,renteniveauetssamtbeskatninc gensindflydelsepåefterspørgslenblevbelyst.senereblevtrespecifikketiltag,nemligenreduktic onafrentefradragsretten,enreduktionafmulighedenforafdragsfrihedsamtenophævelseaf ejendomsværdiskattensfastfrysning,analyseretienscenarieanalyse.heltspecifikttoganalysen udgangspunktibudgetberegningerfortomodelkøbereskøbafenejerlejlighedogenvilla.resulc taterneafdisseberegningerblevefterfølgendeyderstforsigtigtperspektiverettildetgenerelle boligmarked.konklusionener,atdetreforholdigrovetrækharsammeindflydelsepådetokøbec resøkonomi.dogvisteanalysen,atenreduktionafafdragsfrihedenistørstomfangpåvirkerejerc lejlighedsmarkedet.detblevklartudfraenusercostsbetragtning,mensbudgetberegningerne, dererlavetpåkøbernesøkonomiiførsteårafkøbet,ikkepåsammevisformåedeikkeatbelyse denneeffekt.budgetberegningerneviste,atengenindførselafejendomsværdiskattensomenreel beskatningikkedetførsteårharafgørendeindflydelsepåhverkenlejlighedsmarkedetellervillac markedet.effektenvildogblivestørreitaktmedenudviklingiboligpriserne,hvorforeffektenskal sesoverenårrækkesnarereendpåførsteårsydelsen.ydermerevistebudgetberegningerne,at heleboligmarkedetvilblivepåvirketafenreduktionafrentefradragsrettentil20%.denstorerec duktion,derblevindregnetpåéngang,havdeenvæsentlignegativeffektpåbeggekøbere.denne effektvilogsåblivekraftigereitaktmedrentestigninger,hvorfortiltagetmåansessomværende farligtfordetnuværendeboligmarked. Iafhandlingenerderendvidereredegjortforstrukturenpåboligmarkedet,hvordetbl.a.blevsynC ligt,atbeskatningenpåboligmarkedetermegetuligbeskatningenpåøvrigekapitalgoder.beskatc ningsformerneharfornogleområdervistsigsnareatværesubsidierendefremfordæmpendepå efterspørgslen,hvilketharbidragettilboligmarkedetsaktuelleskævhed.atboligmarkedeter skævtblevsynligtefterenanalyseafdenaktuellesituationpåmarkedet.detvistesig,atområc derneomkringstorbyerneilangthøjeregradendlandetsyderområdererbegunstigetafetopc sving.priserneiaalborg,aarhusogkøbenhavn,derprimærterbeståendeafejerlejligheder,eri enkraftigtstigendetrend,ogvilindenforkorttidrammeprisniveauetfraførsenesteboligboble. Derkanderforværesundfornuftistruktureltatpåvirkemarkedetidisseområder.Detdogogså blevetklart,atdetkanværevanskeligtatlokalpåvirkeboligmarkedetudenatrammeøvrigeomc råder.enpåvirkningafboligmarkedetkanpåkortsigtudelukkendeskevedenændringiefterc spørgslen,dadennepåkortsigterafgørendeforprisdannelsen.definerendeforefterspørgslener bl.a.renteniveauet,dendisponibleindkomstogboligbeskatningen.renteniveauetkanikkepåvirc Side 53 af 57

57 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. kes,hvilketefterladerdendisponibleindkomstogboligbeskatningen.mestoplagterdetsåledes atgennemføredeomtalteændringerafejendomsværdiskattensamtmulighedenforafdragsfric hed.denneafhandlingafsluttesderformedenbilligelseafenreduktionafafdragsfriheden,samt engenindførselafejendomsværdiskatten. 7.Bibliografi Bünger,T.H.( ).Nationalbankenadvareromnyboligboble.Børsen. Bentzen,C.S.(2013).Prisboblerogtømmermændpådetdanskeboligmarked. Nationaløkonomisk,Tidsskrift,(151),s.113'139. Biede,H.J.,Kjær,H.,&Vibe'Pedersen,M.(2011).Mikroøkonomi,U,videregående,uddannelser. HansReitzelsForlag. Blanchard,O.(2007).Macroeconomics.Cambridge:PEARSON. Boligsiden.( ).Boligsidens,Markedsindeks.Hentede fra BRFKredit.(u.d.).Boliglån,som,efterfinansiering,/,restfinansiering.Hentede fra Damm.fl.(2011).Boligboblen,der,bristede:,Kan,boligpriserne,forklares?,Og,kan,deres,udsving, dæmpes?nationalbanken. Damm.fl.(2011).Udviklingen,på,ejerboligmarkedet,i,de,senere,år,,Kan,boligpriserne, forklares?nationalbanken. Dammfl.(2014).Boligmarked,i,flere,hastigheder.DanmarksNationalbank. DanmarksNationalbank.(2014).Kvartalsoversigt,3.,Kvartal,2014. DanmarksStatistik.(2015).Byopgørelsen,1.,januar,2015.DanmarksStatistik. DanmarksStatistik.(2014).Statistisk,Årbog,2014.DanmarksStatistik. DanskeBank. dk/privat/bolig/at'eje'en'bolig/ejerboliglaan/kontantlaan/pages/kontantlaan.aspx Grell,H.,&Nielsen,D.(2012).Mikroøkonomi.,Teori,og,beskrivelse.Limedesign. Jensenmfl..(2010).Bobler,og,finanskrise,U,danske,konjunkturudsving,1999U2010.Danmarks Statistik. Side 54 af 57

58 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Lønstrup,D.( ).POLITIKEN.Hentede fraØkonomi: Lunde,J.( ).BOLIGUDGIFTEROGUSERCOSTS'Enundervisningsnote. Nielsen,L.( ).Finanswatch.Hentede fra RealkreditDanmark.( ).Hentetfrahttps:// bolig/kurser'og'renter/pages/aktuelle'kurser.aspx?valutakode=dkk RealkreditDanmark.(2011).Rentefradragsretten+på+retræte+,konsekvensen,for,huspriserne, minimale.christianhilligsøeheinig. Realkreditrådet.Hentet frawww.realkreditraadet.dk Realkreditrådet.(2011).Afdragsfrielånbrugestilatstyrkeprivatøkonomien[Film]. Realkreditrådet.(2008).Analyse,af,udbredelsen,og,brugen,af,afdragsfrie,realkreditlån,i, forskellige,aldersgrupper,.københavn:realkreditrådet. Realkreditrådet'bevægelserpåboligmarkedet.(2015).Realkreditraadet.Hentetfra Boligmarkedsstatistikken: Realkreditrådet'boligudbudsstatistik.(2015).Realkreditraadet.Hentetfra Boligudbudsstatistikken: Realkreditrådet.(2011).Hentede2015fra Realkreditrådet.( ).Hentede fra _presse/nyheder/nyhedsvisning.aspx?pid=7952&m=newsv2&action=1&newsid=1188 Realkreditrådet'Deafdragsfrielånbrugesefterdenpolitiskehensigt.(2011).HentetfraTema ogholdninger: _lån_bruges_efter_den_politiske_hensigt.aspx Realkreditrådet.(2012).Den,klassiske,danske,realkreditmodel.Realkreditrådet. Ritzau.( ).LarsRohdeogministerdybtuenigeomtruendeboligboble.Børsen. Sand,T.( ).Business,Privatøkonomi.Hentede fraBerlingske Nyhedsbureau: syv'aars'finanskrise Side 55 af 57

59 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Skat.( ).Parcelhusreglen.Hentede fra Skatteministerietb.(u.d.).Kapitalindkomst,U,indkomstfordeling,i,2014.Hentetfra indkomstfordeling'2014/ Skatteministeriet.(u.d.).Boligskat,og,de,offentlige,ejendomsvurderinger.Hentede frahttp:// Skatteministerietc.( ).Skatteværdi,af,fradrag,i,2015.Hentede fra Skovgaard,E.L.( ).Hentede fraBerlingskeBusiness: Økonomi'ogErhvervsministeriet.(2008).Afdragsfrie,lån,og,prisstigninger,på,boligmarkedet.. 8.Bilagsoversigt Bilag1:Boligerefterejerforhold Bilag2:Typeefterejerforhold Bilag3:Fordelingafboligtyperilandet Bilag4:Realkreditinstitutternesudlån Bilag5:Realkreditlånfordeltpåafdragsvalg Bilag6:Ejendomspriserpårealiseredehandler Bilag7:RenteCogboligprisudvikling(Indekseret) Bilag8:SalgsopstillingRoskildevej100,4.TV,2000Frederiksberg Bilag9:SalgsopstillingSønderskovvej35,7100Vejle Bilag10:Boligbudget Købafejerlejlighed(Standard) Bilag11:Boligbudget Købafvilla(Standard) Bilag12:StandardfinansieringCKøbafejerlejlighed Bilag13:Ejerlejlighed 100%Afdragsfrihed Bilag14:Ejerlejlighed 60%Afdragsfrihed Bilag15:Ejerlejlighed 100%Afdragsfrihed&20%Rentefradrag Bilag16:Ejerlejlighed 60%Afdragsfrihed&20%Rentefradrag Side 56 af 57

60 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Bilag17:Standardfinansiering Købafvilla Bilag18:Villa 100%Afdragsfrihed Bilag19:Villa 60%Afdragsfrihed Bilag20:Villa 100%Afdragsfrihed&20%Rentefradrag Bilag21:Villa 60%Afdragsfrihed&20%Rentefradrag Bilag22:Ejerlejlighed Allebudgetter Bilag23:Villa Allebudgetter Bilag24:Oversigtoverydelserforallefinansieringsscenarier Side 57 af 57