!!!! Lejlighed!i!København!

Transkript

1 Bachelorafhandling Studerende:MadsFibigerRasmussen HA;Almen Vejleder:FrankPedersen LejlighediKøbenhavn 0Atkøbeellerleje? AarhusSchoolofBusiness&SocialSciences,AarhusUniversitet DepartmentofBusinessAdministration Maj2015 Tegn.umellemrum:

2 Abstract The main objective of this paper is to evaluate the costs for respectively purchasing an apartmentincopenhagenandrentingitouttoyourchild,asopposetopayingamonthly subsidyinordertopartlycovertherentofarentalapartmentfora5;yearperiod. Thereforethethesiscoversthebasiccostsofbuying,owningandsellinganapartmentin Copenhagenforthegivenperiodoftime. Therewillbeshedlightonthedifferentmortgageloansavailableforthegiveninvestment andfurthermoredecidedupontheleastexpensivefinancingfortheowner;occupiedapart; ment. Inordertofullydeterminethecostsattachedtotheinvestinginanapartmentforthechild, theexpectedpricemovementforcopenhagenbasedapartmentswillbestatisticallyextrap; olated,withtheuseofhistoricaldataandanautoregressiveregression. Inordertocreateacashflowfortheinvestmentitisessentialtoexaminethedifferenttax deductionadvantagesavailabletoexploitwhenrentingtheapartmenttothechildthrougha registeredcompany. Throughtheseexplorationsitispossibletodeterminethepresentvalueofthetworespec; tivehousingalternativeswiththeuseofinvestmenttheorycomprisingtheuseofwaccand CAPM. TheinvestmentanalysisisadjustedwiththeuseofAswathDamodaran stheoriesonvalua; tionofprivatebusinesses,inordertodeterminethecorrectcostofcapitalfortheinvest; ment. Byexaminingthesumofthepresentvaluesofthecashflowsforthetwodifferentalterna; tives,theleastexpensiveoptioncanbeconcluded. Finallythepaperexaminesthesensitivityoftheconclusionbasedonthemostriskyassump; tionsandexpectationsappliedtoreachthefindings. In doing so, the reader is provided with an educated understanding of the costs and the mostimportantunderlyingfactorsfordeterminingthefirstmentioned.

3 Indholdsfortegnelse Abstract(...(2 Indholdsfortegnelse(...(3 1. Indledning(...(1 1.2Problemformulering Afgrænsning Metode Baggrund(og(forudsætninger(for(forældrekøb(og(lejelejlighed(...(8 2.1 Familiensøkonomiskefundament Eje;oglejelejlighed Omkostningervedatforetageetforældrekøb Engangsomkostninger: Løbendeomkostninger: Salgsomkostninger: Omkostningervedlejeaflejelejlighed Initialelejeomkostninger: Løbendelejeomkostninger: Opsigelsesomkostninger: Opsummering (Finansiering(af(ejerlejlighed(...(14 3.1Realkreditlån Fastforrentetobligationslån Rentetilpasningslån Variabeltforrentetlån Renteudvikling Scenarieanalyse Regression: Likviditet: Resultater: Opsummering: (Prisudvikling(for(forældrekøbet(...(26 4.1UdviklingiejerlejlighedspriserneiKøbenhavn ScenarioanalyseforprisudviklingiejerlejlighederiKøbenhavn Regression: Resultater: Opsummering (Skat(...(32

4 5.1Virksomhedsordningen Salgafforældrekøbivirksomhedsordningen Udregningaflikviditetsbudgetterivirksomhedsordningen: Resultateraflikviditetsbudgetterne: Opsummering (Investeringsanalyse(...(38 6.1Forældrekøbet: Fastsættelseafkalkulationsrentefoden: Fastsættelseafafkastkravetforgælden Afkastkravforegenkapitalen: WACC: Nutidsværdienforforældrekøbet Nutidsværdiforlejelejlighed Sammenligningafinvesteringsalternativerne (Følsomhedsanalyse(...(52 8.(Konklusion(...(55 8.1Bibliografi Bilag...61 BILAG1:Initialoversigtoveromkostningervedhhv.forældrekøboglejelejlighed...61 BILAG 2: Realkreditlånsudvikling, scenarieanalyse for F1 lån, indeholdende scenarieanalyse, regressionoglikviditetsoversigt...65 BILAG3:LikviditetsanalyseoverF5;lån...71 BILAG 4: Scenarieanalyse for 30;årigt fastforrentet lån, indeholdende scenarieanalyse, regressionoglikviditetsoversigt...73 BILAG 5: Prisudvikling ejerlejligheder, scenarieanalyse for prisudvikling på ejerlejligheder i København,indeholdendescenarieanalyseogregression...77 BILAG6:LikviditetsoversigtF BILAG7:Likviditetsoversigtvirksomhedsordningen30;årigfastforrentetobligationslån...83 BILAG8:LikviditetsoversigtvirksomhedsordningenF1;lån...85 BILAG9:Markedsudvikling...87 BILAG 10: Nutidsværdi af betalingsstrømmene for forældrekøb og lejelejlighed, og desuden metodetiludregning...88 BILAG11:GoalSeek...95

5 1. Indledning Købaffastboligerfordeflestedanskere,denstørsteinvesteringdeforetagersigideres livstid. Især i de senere år har fokus langsomt flyttet sig fra boligen som værende et for; brugsgodeiformafbeboelsetiletinvesteringsaktiv,derkanskabeetafkastiforbindelse medprisstigninger.dennenyemådeatbeskueboligenpåerihøjgradblevetdyrketafde danskemedier,isærefterboligboblenfandtstediforbindelsemedfinanskrisen.denstore mediebevågenhed giver boligen en relativt central placering i nyhedsstrømmen, og man præsenteresmedjævnemellemrumfordiverse eksperter fraerhvervslivet,deroftesthar forskelligeholdningertilgunstighedenafinvesteringenifastejendom,samtsituationenfor deunderliggendefinansieringsforhold. Idesenereårharmedierneligeledes,nårstudiestartnærmersig,haftstorfokuspåmanglen af studievenlige boliger i de større universitetsbyer, herunder København. I 2012 var der studerendeiKøbenhavnogpåFrederiksberg,menblot11.000ungdomsboliger 1. Denne markante efterspørgsel har været medvirkende til at skabe prisstigninger på både eje;oglejelejlighederihovedstaden,hvorformarkedetbetragtessomværendeyderstvan; skeligtatgennemskue. Finansieringsmulighederneforejerlejlighederhariåreneoptilfinanskrisenværetkarakteri; seretafenvæsentligliberaliseringvedintroduktionenafrentetilpasningslånogdeafdragsfri lån.iskrivendestund,erderdesudenblevetåbnetopforhistorisklave230;årigefastfor; rentedeobligationslån,hvilketmindskerlåneomkostningerneogdervedfremmerincitamen; tetforatinvestereifastejendom. OpgaveskriverskallæseiKøbenhavntilsommerogerpånuværendetidspunktudenbolig. Dererdogindgåetenaftalemedopgaveskriversforældre,omatderentenskalforetageset forældrekøbikøbenhavn,ellerforældrenevilbetaleetmånedligtsubsidietillejeaflejelej; lighed. Nærværendeafhandlingønskerderfor,påforældrenesvegne,atfremstilleenpraktiskun; dersøgelse,understøttetafteoretiskemodellerogempiriskdata,overhvilkenafdetoalter; nativer,dervilskabedelavesteomkostningerforenfastlagttidsperiodepå5år,hvorbarnet 1 MinisterietforBy,BoligogLanddistrikter:Nøgletalforungdomsboliger(2012) Side1of95

6 forventesatboikøbenhavn.denneundersøgelseviltageafsætifølgendeproblemformule; ring. 1.2Problemformulering Nærværendebachelorafhandlingudarbejdesmedudgangspunktiopgaveskriversforeståen; deboligmangelikøbenhavn.deropstillestokonkreteløsningsmodellerfordetgivnepro; blem 2. Forældrenebidragermedetmånedligtsubsidietilatdækkeenfastlagtdelafudgifterne vedbarnetslejeafenudvalgtlejlighedikøbenhavn. Forældrene foretager et forældrekøb af en udvalgt ejerlejlighed, og herefter udlejer lejlighedentilbarnet. Der ønskes med afhandlingen at undersøge de konkrete omkostninger for den praktiske problemstillingsamtdeunderliggendefaktorer,derkanforventesathaveenomkostnings; mæssigkonsekvensfordetoovenståendealternativer.detteermotivationenbag,atder udføresbådeetpraktiskogetteoretiskstudieiafhandlingen.dermedafledesafhandlingens overordnedehovedspørgsmål: Hvad vil de samlede omkostninger være, ved at foretage et forældrekøb i formafenejerlejlighedtilsitbarn,sometalternativtilatbetaleetsubsidie tilbarnetslejeafenlejlighedpået5<årsperspektiv? Foratbesvaredenoverordnedeproblemstillingerdetnødvendigtatopstilleenrækkeun; dersøgelsesspørgsmål,derhartilformålatgiveenmereuddybendebesvarelse.undersøgel; sesspørgsmåleneeropstilletsåledes,atderførstskabesetgrundlæggendefundamentfor sammenligningenafdetoalternativer,hvorefterderelevantefaktorerundersøgesseparat og slutteligt analyseres investeringsteoretisk for herved at kunne foretage den endelige sammenligningafdetogivnemuligheder.inærværendeafhandlingvilderihøjgradvære fokuspåatfastlæggedegældendeomkostningsmæssigefaktorerforforældrekøbet,dadis; 2 Fremadrettetvilundertegnedebliveomtaltbarnetogundertegnedesforældrevilbliveomtaltfor; ældrene. Side2of95

7 se vurderes som værende mere usikre og desuden vanskeligere at fastlægge. Foratkunnesammenlignedetoalternativersesdetessentieltatforældrenesfaktiskeøko; nomiskeforudsætningerudarbejdes,ogatderdesudenredegøresfordegældendeforud; sætninger for hhv. betaling af subsidie til lejelejlighed og forældrekøb. Herved etableres fundamentetforsammenligningen,ogderforønskesfølgendebesvaret: Hvilkekonkreteforudsætningerogomkostningsmæssigefaktorergørsigmedudgangspunkt iforældrenesøkonomigældendefordetoalternativer,dersøgessammenlignet? Valget af finansieringsmodellen for forældrekøbet er en væsentlig faktor i investeringen i fastejendom.detvurderessomrelevant,atderforetagesenvelovervejetbeslutning,der egnersigtilforældrenespraktiskeøkonomiskeforhold,investeringensløbetidogdesuden dengældenderisikovedlåntypen.derforsøgesfølgendebesvaret: Hvilkenfinansieringsmodelforkøbafejerlejlighedvilføretildelavesteomkostningerunder hensynstagentildengældenderisikoherved? Derbøridennærværendebachelorafhandlingtageshøjdeformuligeudsvingiboligpriser; ne,dadennefaktorharenvæsentligindvirkningpådesamledeomkostningervedforældre; købetefteren5;årigperiode.foratkunneopnåenretvisendekonklusionpåhovedspørgs; måletskalfølgendeundersøges: Hvilkenomkostningsmæssigeffektviletudsvingiboligprisernehaveforforældrekøbetefter en5årigperiode,oghvilkenudviklingkanderforventes? Forældrekøbetvilblivedrevetgennemvirksomhedsordningen,ogvilderfortageudgangs; punktiderelevanteskattereglergældendeforforældrekøb.derkannuopstilleseninitial årliglikviditetsstrømforvirksomheden,medudgangspunktibesvarelsernetildeovenståen; deundersøgelsesspørgsmål,ogdegældendefradragsreglerforvirksomhedsordningen.der; foransesdetsomrelevantatbesvarefølgendespørgsmål: Hvadvildenårligelikviditetsstrømværeveddetteforældrekøbmedudgangspunktidenud< valgtefinansieringsmetodedrevetundervirksomhedsordningen? Efterenopstillingafdenårligelikviditetsstrømerudgangspunktetforenmereinvesterings; teoretiskundersøgelseafdetgældendecashflowforforældrekøbetetableret.kapitalom; kostningernevedinvesteringenbørnufastlæggesforatkunnebenytteinvesteringsteoritil Side3of95

8 atudregnenutidsværdienafcashflowet.dettefordreratfølgendeundersøgelsesspørgsmål bliverbesvaret: Hvadernutidsværdienafcashflowetforforældrekøbetefter5årsammenlignetmedbeta< lingafetmånedligtsubsidiei5år? Foratestimereomkostningerneforforældrekøbetefteren5;årigperiodeerdetnødvendigt atgøresignogleantagelseromkringforventningentilenfremtidigudvikling.derforønskes der gennem en følsomhedsanalyse, at betragte hvorledes mindre ændringer på relevante faktorervilpåvirkenutidsværdienforforældrekøbet.derforønskesfølgendeunderspørgs; målbesvaret: Hvorfølsomerdetvalgtebeboelsesalternativoverforrelevanteusikrefaktorer? Nærværende bachelorafhandling vil, med udgangspunkt i ovenstående undersøgelses; spørgsmål,opstilleengennemarbejdetkøbsanbefalingtilforældrene. 1.2Afgrænsning Afhandlingenbehandlertokonkretebeboelsesalternativer,hvorfordetudelukkendeerde gældendeomkostningerforbundetmeddisse,dervilblivebehandlet.dafokusvilværefor; ældrenesafholdteomkostningerveddetoalternativer,afgrænsesderfraatinkluderebar; netsamtatbetragtefamiliensoménenhed.derudvælgessåvidtmuligttosammenligneli; geopslåedelejlighedermeddeneneforskel,atderhenholdsvisvilværetaleomenleje;og ejerlejlighed. Afhandlingenharikketilformålatundersøgemulighedenforatfremlejeetenkeltværelse, entensomudlejeroglejer,hvorfordetteendvidereharværetenafgræsning.derundersø; gesderforkunmulighedenfor,atbarnetbosættersigaleneientenejer;ellerlejelejlighed. Derudovervilderikkeblivetagethøjdefor,hvorledesenhøjefterspørgselafbådeleje;og ejerlejligheder i København kan besværliggøre processen. Det antages, at de to udvalgte lejlighedseksemplerermuligeatflytteindiforbarnetd.01;04;2015,ogdesudenblivebo; endeienfemårigperiode.dervilderforikkeblivebenyttetdata,derernyereendovenstå; endedato. Side4of95

9 I sammenligningen vil der ikke blive taget højde for boligstøtte og flytteomkostninger, da disseantagessomværendeensuanset,omderforetagesetforældrekøb,ellerdervælges enlejelejlighed. Realkreditlåneterdenenestefinansieringstype,dersøgesundersøgt,dadennelåntypean; tagesforatværedenmindstomkostningsfuldefinansieringstypevedkøbaffastejendom. Med forældrenes faktiske økonomi er banklån mv. desuden ikke af relevans. Der tages i finansieringsafsnittet desuden forbehold for at spekulere i låneomlægning, da forudsætningerneforatlavelåneomlægningerihøjgraderafhængigaflåntagerensperson; ligepræferencerogrisikoprofil. DataindsamlesfraRealkreditDanmark,ogdetantagesatrealkreditbidragetvilværekon; stantforden5;årigeperiode.etafdragsfritlånundersøgesikke,daforældrenesøkonomiske situation tillader dem at afdrage på lånet. Havde forældrene haft dyrere lån ved siden af deres realkreditlån, ville man med fordel kunne have valgt afdragsfri realkreditlån, for at afvikledisseførst. Detnoteres,atdernaturligvisforeliggerenmulighedforforældreneiformafatvælgeaf; dragsfrihed,hvisdemenerdekanopnåenforrentningdererhøjereendlåneudgifterne,ved eninvesteringinogethelttredje.derafgrænsesdogiafhandlingenforatspekulereialter; nativinvesteringerpåforældrenesveje. Ligeledesafgrænsesderforatundersøgemulighedforatkombinerelåntyperne.Stiftelses; omkostningernevedetrealkreditlånvurderesforhøjetilatbenyttesigafmereendéntype realkreditlån for en 5;årig periode og for en ejerlejlighed i denne prisklasse. Uden denne afgrænsningvillånesammensætningsmulighedernedesudenværeuendelige. TilbehandlingafprisudviklingpåejerlejlighederiKøbenhavnafgrænsesderfraatbenytte bobleteorier,daomfangetafdissevurderesforomfangsrigeihenholdtilafhandlingensho; vedspørgsmål.derfortagesderidenforventedeprisudviklingikkehøjdeforeventuellebob; lerimarkedet. Ligeledesafgrænsesderfraatspekulereirente;ogprisudviklingudfraetnationaløkono; miskperspektiv.derforvilderikkeblivetagethensyntil,hvorvidtkommendepolitiskeind; grebellermakroøkonomiskefaktorertyderpåenspecifikrente;ellerprisudvikling. Virksomhedsordningenerdenenesteskatteordning,dervilbliveundersøgt,daforældrene ønsker at drive forældrekøbet gennem eksisterende virksomhed, da de herved vil kunne opnåmarkantefradragsfordele,hvorfordetantagesatværedenmestgunstigeskatteord; ningfordetgivneforældrekøb. Iopgavenforetagesderikkeudregningerbaseretpåsalgafejerlejlighedentilbarnetefter denfemårigeperiode,dadetteikkevilmedvirketiletretvisendebilledeafforældrenesom; kostningerforbundetmedatdrivedetgivneforældrekøb. Side5of95

10 Dainvesteringenforetagesforatskabebeboelseforbarnet,oghovedformåletdermedikke eratskabeetpositivtafkast,vilderikkespekuleresialternativinvesteringerforforældrene. 1.3Metode Idetfølgendemetodeafsnitønskesderatklarlæggehvilkemetoder,deranvendesiafhand; lingentilatbesvaredeopstilledeundersøgelsesspørgsmål.herundervildebenyttedeteori; er,redskaberogdatabliveomtalt. Denførstedelafopgavenindeholderenredegørelseafderelevantepraktiskedata,derer nødvendigeforatkunneforetageensammenligningafomkostningernevedhhv.betalingaf månedligtsubsidietilbarnet,modatforetageetforældrekøb. Andendelafafhandlingenbeståriendeskriptivanalyseafdeforskelligefinansieringsmulig; heder,ogdekonkreteafledteomkostningsmæssigekonsekvenserheraf.afsnittetafsluttes medenregressionsanalyse,derhartilformålatfremskriverente;ogkursudviklingenforden 5;årige periode. Der benyttes en autoregressiv regressionsanalyse, hvor den forventede værdifremskrivesvedhjælpaflaggedeværdier.anvendelighedenafanalysendiskuteresi detgivneafsnitogforetagesiprogrammetstatplus. Dervilanvendesdatafrarentetilpasningslånenesintroduktioni1997fremtil1.April2015 frarealkreditdanmark. ItredjedelafafhandlingenbehandlesprisudviklingenpåejerlejlighederiKøbenhavn.Forat kunneforklareprisudviklingen,redegøresderkortforteorienbagprisdannelsenpåejerlej; ligheder i hovedstadsområdet til forskel fra normale huspriser. Dernæst undersøges den deflateredeprisudviklingpåejerlejlighederikøbenhavnsammenlignetmedhelelandet.der benyttessammeautoregressiveregressionsanalyse,tilatfremskrivedenforventedeprisud; viklingpåejerlejlighederikøbenhavn.hertilbenyttesdatafradanmarksstatistikfra1992 fremtil2014. Fjerdedelafafhandlingensøgeratidentificeredeskattemæssigekonsekvenser,deropnås vedbrugafvirksomhedsordningen.herefteropstillesderenpengestrømforvirksomheds; ordningensdriftsperiodeunderhensynstagentildenforventedepris;ogrenteudvikling. Denfemtedel afafhandlingenvilfremståsomden investeringsteoretiske del af opgaven, hvornutidsværdimetodenbenyttesforatsammenlignenutidsværdienafpengestrømmene efteren5;årigperiodefordetobeboelsesalternativer.herunderfastsætteskalkulationsren; Side6of95

11 tensometvægtetgennemsnitafafkastkravetforgælden,ogafkastkravetforegenkapitalen (WACC).Afkastkravetforegenkapitalenudregnesvha.CAPM;metoden,dersuppleresafA. DamodaransNon;Diversificationteori.Vedbrugafnutidsværdimetodenmedregneskapital; omkostningerne samt inflationen for de to beboelsesalternativer, hvorefter den samlede nutidsværdi for de to alternativer kan benyttes som endelig beslutningsvariable til at be; stemmebeboelsesalternativetmeddelavesteomkostninger. Slutteligtudformesderenfølsomhedsanalyseafdefundnenutidsværdierfordetobeboel; sesalternativerforhervedatbelysehvorsensitivdenfundnenutidsværdiiinvesteringsana; lysener.herudfrakanrobusthedenafbeboelsesalternativetmeddelavesteomkostninger observeres. Side7of95

12 2. Baggrund og forudsætninger for forældre0 køboglejelejlighed Dervilifølgendeafsnitbliveredegjortfordefaktorerogumiddelbareomkostningsmæssige forudsætninger.detteskalmedvirketil,atomkostningernevedforældrekøbetogomkost; ningernevedbetalingafsubsidietillejelejlighedkansammenlignes. 2.1 Familiensøkonomiskefundament Foratgiveetuddybendeindblikiforudsætningerneforeteventueltforældrekøbridsesfa; miliensøkonomiskefundamentindledningsvistop. Familienbeståraftoforældre,derbetalertopskat.Deejerifællesskabtoejendomme.Beg; geejendommeerfuldtfinansieredeudenbelåning,ogforældreneharderforenhøjfriværdi, ogkvalificerersigtilatlånepengetiletforældrekøb.forældrenehardesudenlikvidemidler påomtrent kr.tiludbetalingafforældrekøbet. Forældreneforventerligeledesatdækkeyderligerekøbsomkostningervedforældrekøbet, samtårmednegativlikviditetiforældrekøbetgennemlikvidemidler. Barneterstuderende,medenbegrænsetmånedliglikviditetpå4.000kr.Barnetharendvi; dereikkeenopsparing,ogkanudelukkendebidragemeddenovenståendemånedligeydel; se. 2.2 Eje0oglejelejlighed Bachelorafhandlingenviltageudgangspunktifølgendetorelativthomogenelejlighederkun medejerformensomgrundlæggendeforskel. Ingen af lejlighederne vurderes til at have fået markante renoveringer siden 2005, og det antages,atingenaflejlighederneharbehovforyderligererenoveringervedindflytning. Side8of95

13 Lejlighederneer400meterfrahinandenogvurderesaltandetligetilathavedensamme værdiidag. Prins(Constantinvej(7,(2(MF( Falkoner(Allé(61,(1( Ejerform: Ejer Leje Område: Frederiksberg Frederiksberg m2: Værelser: 2 2 Kontantpris: ,00kr ;kr Månedlighusleje: ;kr 9.000,00kr Delevenlig: Nej Nej Salgspris Kilder: 2.3 Omkostningervedatforetageetforældrekøb Nårderforetageseninvesteringifastejendom,vilderudoverprisenpåejendommenvære envæsentligmængdeyderligereomkostningerveddetgivneboligkøb.disseomkostninger kaninddelesitre(kategorier:købsomkostninger,løbendeomkostningerogsalgsomkostnin; ger. Følgendeafsnithartilformålatredegøreforenrækkeomkostninger,dersenerevilblive benyttettilatudregnedenårligelikviditetvedforældrekøboglejeaflejelejlighed.inærvæ; rendeomkostningsredegørelseafgrænsesderforatspekulereidenfremtidigeudviklingaf deløbendeomkostninger,ogtalleneerligeledesopgivetiløbendepriser. Side9of95

14 2.3.11Engangsomkostninger:1 Købsomkostningertilstaten: Af købsprisen for den givne bolig skal der betales en afgift på 0,6 plus et fast gebyr på 1.660kr.fortinglysningafskødet.Dettegøresfor,atkøberkanfåregistreretsinejendoms; rettildenkøbteejendom 3. For at få sikkerhed for lånet kræves det af realkreditinstituttet, at der stilles pant i ejen; dommen.tinglysningsafgiftenafpantebrevethertilkoster1,5aflånebeløbetiafgiftplus etfastgebyrpå1.660kr. 4 Købsomkostningertilbankogrealkreditinstitut: Foratoptagerealkreditlånetvildertypiskværeetlånesagsgebyrpåmellem2.000og4.000 kr.dettebeløberdogsomregeltilforhandlingibanken 4. Manbørregnemedenkursskæring,someretfradragikursen,forindenlånebeløbetbliver afregnettilmodtager.denneviltypiskvære0,10afrealkreditlånet 5. Dervildesudenværeenkurtage,derbetalesforatfåhandletobligationerneilånet.Denne vurderestilatvære0,15afrealkreditlånet 5.Realkreditinstituttettilbyderdesudenatstå for afsendelsen af pantebreve til tinglysningskontoret og beder eventuelle efterstående panthavereomatrykkefordetnyelån.dettegebyrliggertypiskmellem1.500og4.000kr. 4 Efterenunderskrevetkøbsaftalemedsælgerkandergåoptilfleremånederindendenen; deligeovertagelseafboligen.derforvilsælgerhaveensikkerhedi,athanfårsinepengetil tidenogforlangerderforengarantifordendelafkøbesummen,derikkealleredeerbetalt tilejendomsmægleren.pengeinstitutternevilinogletilfældekræve0,1afgarantibeløbet sometekspeditionsgebyrfordenneservice 4. Realkreditinstitutterne tager desuden et gebyr, hvis man ønsker kurssikring i perioden fra tilbudpårealkreditlåntilselveudbetalingen.hervedundgårmanrisikoforkursfaldiperio; den.dettegebyrsættesmellem500og1.000kr 5. Købsomkostningertilrådgivning,renoveringogforsikringvedkøb: Detkanværebesværligtatfåudarbejdetentilstandsrapportvedkøbafejerlejlighed.Derfor kanmanvælgeatfåenbyggesagkyndigtilatsepåejendommen.prisenforenbyggeteknisk inspektionliggertypiskmellem5.000og8.000kr 4. 3 Boligejer: TINGLYSNINGSAFGIFTSLOVEN (2015) 4 Bolius: Omkostningervedatkøbebolig (2014) 5 Realkreditrådet: Realkreditlån Side10of95

15 Foratfåskrevetetskødepåejendommenvildettypiskkosteomkring2.000kr.iadvokatbi; standatfåskrevetetskødepåejendommen.ønskesderyderligererådgivning,kandenne serviceogsåtilkøbesifølgeboligadvokaten. Derudformestypiskenejerskifteforsikringtilatdækkeskjultefejlogmanglervedboligen, derertilstedepåovertagelsesdagen.prisenhervedliggeromkring8.000forenmindreejer; lejlighed Løbende1omkostninger:1 Vedoptagelseafetobligationslånerderenvæsentligomkostningiformafdenårligerente forlånet.dennebearbejdesidetfølgendefinansieringsafsnit.realkreditinstitutternetager herudover også en årlig bidragssats for at administrere obligationslånet, der er optaget i forbindelsemedforældrekøbet.dennevariererbådemellemrealkreditinstitutterneogfor hverlånetype 5. Derbetalesdesudenenårligafgiftpågrundskyldtilkommunen,somertilsvarendeenbe; skatning for grunden hvorpå ejerlejligheden ligger. Denne er lig 0,27 af den offentlige ejendomsvurdering på Frederiksberg. Ejendomsværdiskatten udgør 1 af den offentlige ejendomsvurdering,derskalbetalestilstaten.dererdesudenenårligudgifttilejerforening, dervariererfraforeningtilforening,menpådengivnefrederiksberglejlighederbeløbet tilsvarende15.109kr.omåret. 7 Vandogvarmevarsidsteår4.032kr.pådengivnelejlighed,hvorfordetteogsåantagessom værendetilfældetfremover Salgsomkostninger:1 Hvismanvælgeratoverladehelesalgetafejendommentilenmægler,kanmankalkulere medudgiftertilsvarende4afhandelsværdien 4. Alternativt kan man hjælpe mægleren med salget og eventuelt blot lade mægler eller en advokatklarepapirarbejdet,ogsåselvståforaltsalgsarbejdet.taksterneforpapirarbejdet liggerifølgeboliuspåomkring12.000kr.såvilderdesudenværegebyrerforenrækkeof; fentlige dokumenter, herunder tingbogsattest, kommuneoplysninger, ejerlejlighedskort, restgældsoplysninger, ejendomsdatarapport og desuden et ejerlejlighedsskema. Dette for; løbersigtilomkring2.000kr. Vedsalgafejendommenforefindesdersomregeletgebyrforindfrielseaffælleslånetiejer; foreningen.detteanslåsaftilomkring1.000kr 4. 6 Boligejer: Ejerskifteforsikring (2015) 7 FrederiksbergKommune: Tildigdervilvidemereomgrundskyld (2013) Side11of95

16 Indfrielseafrealkreditlånoggebyrforatopretteendeponeringskontoforløbersigtilom; kring4.500igebyrer Omkostningervedlejeaflejelejlighed Nårderindgåsenaftaleomatlejeenlejlighed,dererejetafentredjepart,kanomkostnin; gernehervedligesomvedforældrekøbetdelesopitrekategorier:initialelejeomkostninger, løbendeomkostningerogopsigelsesomkostninger Initiale1lejeomkostninger:1 Ved et lejemåls indgåelse kan udlejer udover den husleje, der skal betales ved lejemålets start,opkrævebådeetdepositum,dersvarertil3månedershuslejeogdesuden3måneders forudbetalthusleje.depositumhenstillessomgarantiforudgiftertilistandsættelsevedfra; flytning. Udlejer kan desuden kræve en stempelafgift af lejekontrakten, dette er dog ikke tilfældet for den givne lejelejlighed 8. For det givne eksempel vil 3 måneders husleje være tilsvarende27.000kr.,ogdepositumligeså Løbende1lejeomkostninger:1 Fordetgivnelejlighedseksempelvilderværeløbendelejeomkostningertilsvarende9.000kr. ommåneden.vandogvarmestårikkeopgivetforlejelejligheden,hvorfordenantagessom værendeligmedlejlighedenpåprinsconstantinsvejtilsvarende4.032kr.omåret Opsigelsesomkostninger:1 Detfremgåraflejeloven,atmansomlejerharpligttilatafleverelejlighedenisammestand, somvedindflytning,medmindreandeteraftalt.detantagesderforatefterathaveboeti lejlighedenien5;årigperiodevilderværebehovforbådetomalebehandlingerogfuldslib; ningafgulvsamtlak.detteanslåsjf.indhentettilbudframaleroggulvspecialisttilensamlet prispå12.000kr. Disseudgifterfratrækkesdepositumpå27.000kr.oggiverendepositumtilbagebetalingpå kr. 8 LejernesLandsorganisation: Depositumogforudbetaltleje (2015) Side12of95

17 2.5Opsummering Foren5;årigperiodevilforældreneskullebetaleetsubsidiepåca kr.foratbetale forlejelejligheden.forforældrekøbeterdetmidlertidigtendnuikkemuligtatfastsættede samledeomkostningerherved,dadereksistererenrækkevæsentligeomkostningsfaktorer, derendnuikkeerbehandlet.dererdogopsatenoversigtoverdeindhentedeomkostninger iforbindelsemeddetobeboelsesalternativer 9.Nærværendeomkostningsoversigterudfor; mettilsenerebenyttelsevedopstillingafdegældendebetalingsstrømmefordetoinveste; ringsalternativer.itilfælde,hvordenenkelteomkostningerangivetsomliggendeietinter; val,antagesgennemsnitsprisenatværegældendefordetgivneforældrekøb. 9 Bilag1. Side13of95

18 3.Finansieringafejerlejlighed Inærværendeafsnitvilrealkreditlånetsoverordnedeegenskaberbliveredegjortfor.Heref; tervilhhv.detfastforrentedeobligationslån,rentetilpasningslånogdetvariableforrentede lånblivebehandlet.dertagesudgangspunktienløbetidpå30årforhervedatopnåenrela; tivlavårligydelse.derudformesslutteligtscenarieanalyser,tilatbelyserenteudviklingens direkteomkostningsmæssigeeffektpåtreudvalgterealkreditlån. 3.1Realkreditlån Tilfinansieringaffastejendomerrealkreditlånetdenbilligstefinansieringsløsning,hvisman ikkeharkapitaltilatbetalehelekøbssummenkontant.vedoptagelsenaflånetudstedesder afrealkreditinstituttetenmængdeobligationersomsåsælgespåbørsentileninvestor,der for sin investering i obligationerne vil modtage afdrag og renter. Låntager betaler afdrag, renterogbidragtilrealkreditinstituttet,derhereftervidereformidlerbetalingentilinvestor, ogbeholderbidragetsomenadministrationsomkostning.underdenneadministrationsom; kostningbørdetbemærkes,atenvæsentligpostbeståri hensættelsetiltabpålån,hvor; vedrealkreditinstitutterneforsøgeratgarderesigmodlåntagere,derikkeeristandtilat tilbagebetaledereslån 10. Renterogbidragerfradragsberettigede. Realkreditlånetmåmaksimaltudgøre80afkøbesummen,hvilketmedvirkertilatskabeen lavrisikovedlånet.dereksistereraltsåenhøjgennemskuelighedirealkreditlån,hvilketer envigtigfaktorfordenlaverisikoherved.daejendommenstillesisikkerhedforlånet,er investorrelativtsikkerpåatfåsininvesteringigen,hvilketigenbidragertildenlaverente vedetrealkreditlån 10. Realkreditlånetfastsættesudframarkedsrenterogobligationskurser. Markedsrentenafspejler,hvadeninvestorervilligtilatlånesinepengeudtil,oghvadlån; tagerervilligtilatbetalefordettelån.denfastsættesdermedpådetfriemarked,ogerihøj gradafhængigafudbudogefterspørgsel.markedsrentenpåvirkesdesudendirekteaffakto; 10 Robinhus: IntroduktiontilObligationslån (2015) Side14of95

19 rersomrisikoogløbetid.ermanvilligtilatpåtagesigenhøjrisikosomlåntager,belønnes manmedenlavererentebetaling.risikoenbliverstørre,jolængerelånetsløbetider 5. Kursen er afhængig af forholdet mellem obligationsrenten og markedsrenten. Således be; nyttes kursen til at regulere den effektive rente, så den afspejler markedsrenten. I kurs 100erdenpålydenderentetilsvarendemarkedsrenten dettekaldeskurspari.enhøjere pålydenderente,endmarkedsrenten,vilgiveenkursover100,ogenlavereomvendt.der; medvilkursenaltsåtypiskstige,nårmarkedsrentenfalder. Kursenerligesomrentenafhængigafløbetidenforlånet,oghistorisksetharderværethø; jestkurspådekorteobligationslånogdevariabeltforrentedeobligationslån,hvorrentener reguleretudfradenkorterente,selvomlånetharlængereløbetid 5. Realkreditlånoptagestypisktilunderkurs100,hvorformanfaktisksomregeltaberpenge, såsnartmanharoptagetsitlån.hvismanoptageretlåntilkurs98,vilmankunfåudbetalt 98kr.forhver100kr.lånt.Afselvsammeårsaglukkerrealkreditinstitutterneforlån,hvis kursenoverstiger100.investorenerikkevilligtilatbetalelånmodtagerforatlånesinepen; ge,hvorforobligationsserienlukker(deterligeledesulovligtjf.realkreditlovenatudstede lån til over kurs 100) 11. Afselvsammeårsaglukkedeenrækkerealkreditinstitutterd.20 januar2015fordetrekordlave2,5fastforrentede30;årigeobligationslån,dakursenover; steg100,foratåbneopfordetaktuelle2;lån 12.Iselvsammeperiodefikrentefaldet(og herunderkursstigningen)realkreditinstitutternetilatstoppeforåbningafnyef1;ogf3;lån påubestemttid. Dennuværendelaveeffektiverentepåmarkedetermegetusædvanligogkanaltandetlige medvirketilatskabeyderstfavorablelåneforhold 13. Hertilbørdetdognoteres,atbidragssatsernehosrealkreditinstitutterneerstegetmegetde senesteår,hvorfordetervigtigtikkeatladesigforblindeafdelaverentesatser.envæsent; ligårsagtildennestigningerstigendekapitalkrav,somrealkreditinstitutterneskaloverhol; de,ogdesudenetforøgetfokuspårisikoenveddeforskelligelåntyperefterfinanskrisens indtogi Deterisærdemererisikofyldtelån,herunderdeafdragsfriogkorterevari; abeltforrentedelån,hvorbidragssatserneersteget.sammenlignermanbidragssatsenforet F1lånudenafdragpå1mio.kr.i2007,medettilsvarendelåni2015,kanmanerfareen prisstigningpåopimod300,fraomtrent3.000kr.til9.000kr.omåret DR: Derforerkurs100såafgørendeforditlån(2015) 12 Politiken: Kursstigningerlukkerallehidtilanbefaledefastrentelån (2015) 13 Bolius: SlutmedF1;ogF3;lån (2015) 14 Realkreditrådet: Hvorforstigeromkostningerneirealkreditinstitutterne? (2015) 15 Realkreditrådet: UdviklingeniBidragssatserne (2015) Side15of95

20 Detgældernemligfordeflesterealkreditlån,atmankanvælgeperiodermedafdragsfrihed meddetprimæreformålatafbetalepådyrerelånidenafdragsfriperiode.deterdesuden gældende,atmanaltidkanindfrirealkreditlånetpåmarkedsvilkår.ipraksiskøberlåntager sigudafsitlån,vedatkøbedebagvedliggendeobligationerilånetpåsammevilkårsomen hvilkensomhelstinvestor 5. Betalingsvilkårene for de behandlede realkreditlån (med afdrag) er tilsvarende annuitets; princippet,hvorafdragenegradvistvilblivestørre,itaktmedatrenteudgiftenblivermindre, somenkonsekvensafatderafdragespågælden Fastforrentetobligationslån Detfastforrentedeobligationslånkendetegnesved,atlåntagerpåforhåndkenderdenydel; se,dervilværegældendeihelelånetsløbetid. Dereksistereretrelativtbredtudvalgaffastforrentedeobligationslån,dervariererpåløbe; tid,kursogrente.enmindreløbetidåbneropforlavereforrentedelån,menvilsomenna; turligkonsekvensherafforøgedenårligeydelse,damanskalafdragelånetpåkorteretid. 5 Detfastforrentedelåneretkonvertibeltlån,ogkanindfriesførdetplanmæssigeudløbpåto forskelligemåder.låntagerkanbetalerestgældentilkurspari,ellerlåntagerkanopkøbede bagvedliggendeobligationerforlånet,ogleveredemtilbagetilrealkreditinstituttet.sidst; nævntemetodeermindstomkostningsfuldt,hviskursenliggerunder100.hervedkander opnåskursgevinst,hvislånetindfriestilenlaverekursenddeteroptagettil 5. Dermedharlåntageraltsåikkeenrisikofor,atenkursudviklingkanpåvirkeydelsensåledes atlånetblivermereomkostningsfuldt.dennesikkerhedsikrerlåntagermodmarkanteren; tefald, der alt andet lige vil skabe en markedspris for obligationen på over kurs 100. Hvis kursenforeksempelharudvikletsigtilkurs105,oglånetsrestgælderpå ,såvil tilbagekøbsprisenværetilsvarende: (3.1) = Dettekurstabpå50.000kr.villedesudenikkeværefradragsberettiget.Detbørdogbemær; kes,atkursenpådennelåntypeikkevilblivemarkanthøjereend100.detteskyldes,athvis rentenfaldertilstrækkeligttil,atomkostningernevedatkonvertereerlavereendbesparel; 16 Realkreditrådet: Tilbagebetalingsprincipper Side16of95

21 senirenteomkostningerne,såkonvertererlåntageredereslån.derforvilkursenikkestige overdetteniveau 17. Ovenståendeerbaggrundenfor,atmanserdetfastforrentedelånsomet sikkertlån.lån; tageropnårensikkerhediformaffasteydelserogdererikkerisikoforkurstab derimod mulighedforkursgevinst.dererdesudengældendeetlavereadministrationsgebyr(bidrags; sats)endforrentetilpasningslånene.ulempen,ellernærmeretrade;offfordennesikkerhed sesiformafdenrelativthøjererente,sammenlignetmedrentetilpasningslån. 3.3Rentetilpasningslån Detumiddelbaremotivforatvælgeetrentetilpasningslån(ogsåkendtsomFlexlån),erat rentenerlavereendpåetfastforrentetlån,nårlånetoptages.ulempenerdenrisikosom låntagerpåtagersig,iogmedatmanikkekenderdenfremtidigeydelsepålånet.renten ændrersigvedhverrentetilpasning,entenmed1,2,3,4,5eller10årsmellemrum. 5 Dette foregårvedatrealkreditinstitutterneafholderauktioneroverrealkreditobligationerneoptil rentetilpasningsdatoen,hvorvedinvestorernekanfågenforhandletrenten 18. Rentetilpasningen forekommer ved, at obligationerne bag lånet bliver erstattet med nye obligationer.rentenpådenyeobligationer bestemmer så renten for den næste periode. Deterderforvigtigtatmansomlåntagertræfferetaktivtvalgom,hvorrisikovilligmaner, dadenlavestartrenteskalafvejesmedrisikoenfor,atrentenstigergennemlånetsløbetid. Joofteredererrentetilpasningidetvalgtelån,jolavererentekanlåntagerkræve,darisiko; enogsåertilsvarendestørre. Lånetkankunindfriestilkursparihvergang,dererrentetilpasning,ogalternativtpåmar; kedsvilkårvedatopkøbeobligationerne.etrentetilpasningslånbevægersigaltidmodkurs 100tilrentetilpasningsdagen.Derforbetegnesrentetilpasningslånetsomudgangspunktin; konvertibelt,dalåntagerikkekanindfrisingældtilkurs100,nårlåntagerfølerbehovfor det,menskalindfripåmarkedsvilkår 5. Låntagerbørderforholdedenlavererente,ogherundermulighedenforetstørreafdragop imoddenforøgederisikosamtdensomudgangspunktgældendeinkonvertibilitetvedrente; tilpasningslånet. Derfor bør låntager have en relativt fleksibel økonomi, der kan modstå uforudsigeligerenteudsving,ogherunderudsvingidensamledeydelse. 17 Sydbank:Varighed 18 Politiken: Fakta:Sådanfastsættesrentenpåditboliglån (2014) Side17of95

22 3.4Variabeltforrentetlån Detvariabeltforrentedelån(ogsåkendtsomFlexKort)adskillersigfrarentetilpasningslånet, vedatrentetilpasningenrefinansieres(ellergenforhandles)medvæsentligtkortereinterval; ler. Der vil typisk være rentetilpasning en gang i kvartalet, eller hvert halve år. Dettelånhareksisteretvæsentligtkorteretidendrentetilpasningslånet,ogRealkreditDan; markudbøddetførsti2013. Dadettelånrentetilpassessåofte,tilbydesderrenteloftisammenhængmedvalgafdenne låntype.dettesikrer,atrentenikkebliverhøjereendenaftaltgarantisats.atmindskerisi; koenønskerinvestornaturligviskompensationfor,ogderforafspejlesdetteogsåafrenten, deraltandetligevilværehøjereendf1lånet 19. Indfrielseforegårententilenaftaltkurs(typisk105)ellervedtilbagekøbafobligationerne baglånetnårdeskalskiftesvedrentetilpasning 5. Da lånet først blev udbudt i 2013, vil det være vanskeligt at fremskrive renteudviklingen grundetdenbegrænsedemængdehistoriskdata.derformedtagesdenneikkeiscenarieana; lysen.derbemærkesdesuden,atlåntypenihøjgradminderomrentetilpasningslånet. 3.5Renteudvikling HistorisksetharF1;lånetværetdenbilligstelåneform,sidendetblevintroduceretpåmar; kedeti1997.dererdogingengarantifor,atdenneudviklingvarerved,hvorfordetkanvæ; reenfordelatfastlåsesitrealkreditlån. Densenesterenteudviklingpådedanskerealkreditlånharførttilenhistorisklavrente. Dengældende2rentepådet30;årigefastforrentedeobligationslånmedafdragermar; kantlavereenddetgennemsnitligef1;lånharværetihelelånetslevetid 20. Rentetilpasningslåneneerdogstadigmarkantbilligereenddetfastforrentedeobligationslån pr.dagsdato.rentetilpasningslånenefastsættesudfradenkorteobligationsrente,dergæl; derforallelånmedenløbetidoptil10år. Denkorteobligationsrente følger Den Europæiske Centralbanks (ECB) rentesats, da man i Danmarkførerenfastkurspolitik,ogdervedforsøgeratlåsekronekursenfasttileuroen.Det medvirkeratnationalbankenhæverellersænkerdekorterenterindenforfåtimerefterecb, forhervedatbevarestyrkeforholdetmellemkroneogeuro BoligøkonomiskVidenscenter: Etstudieafdanskernesvalgafrealkreditlånogkonverteringsprak; sis (2011) 20 JP:DenstoreLånedyst(August,2014) 21 Bolius:Genereltomrentenpåboliglån Side18of95

23 Obligationslånmedenløbetidover10årfølgerdenlangerente.Herunderliggerdetfastfor; rentedeobligationslån,somividudstrækningbestemmesafdeninternationalerenteudvik; ling.denlangerenteeretspejlbilledeafdenglobaleøkonomistilstand 21. DerhenvisestilfigureniBilag2,derafspejlerrenteudviklingenforhhv.F1;lån,F5;lånogdet 30;årigefasforrentedelånmedafdrag,sidenrentetilpasningslånetblevindførti1997. Affigurenafspejlesdettydeligt,atdereksistererenrelativhøjvolatilitetpårealkreditlåne; ne.observeresperioden2005til2008stegf5lånetmed1,58procentpoint.gentagerdette scenariesigi2015,vilmanvedvalgafetf5;lånalleredeefter3åropnåetrenteniveau,der erhøjereendrentenfordetgældende30;årigefastforrentedelånmedafdrag.detteerre; levantatbeskue,dadetsomudgangspunkterrentensfremtidigeudvikling,derafgørhvilket lån,dervilskabedelavesteomkostningerforforældreneoverinvesteringensløbetid.dette gørdetnaturligvisutroligvanskeligtatfastlæggedetoptimaleboliglån. Bankrådgivereogeksperterspekulererofteirenteudviklingen,hvilketofteførertilanbefa; lingeromkonverteringeraflåntyper,derisidsteendealtandetligegavnerrealkreditinsti; tutterneiformindtjeningpågebyrernevedlåneomlægning.boligvidencenterharforetaget en evaluering af renteprognoserne for en række obligationslån med en stikprøve på 517 udsagn,herunderbl.a.finansministeriet,nykredit,danskebank,nordea,jyskebank.dehar bl.a. fastlagt en gennemsnitlig afvigelse på F1;låns prognosen på 130 i perioden 2005; Udfraovenståendemådetantagesatværeutroligvanskeligtatspåomrenteudviklingen. Boligvidencenterargumentererderforfor,atenafdebedstemåderatestimeredenfremti; digerenteudviklingpåervedatkiggepådennuværendegældenderente 22. Deterengenerelantagelsepåmarkedet,ataktie; ogobligationsprisererbestemtudfra fremtidige forventninger til udviklingen. Dermed må det antages, at alle forventninger til eventuellestigningerellerfaldirentenerindlejredeideaktuellekurserogrenter. Derfor synes det at være plausibelt, at den aktuelle rente er en udemærket indikator for rentensfremtidigeudvikling.derforbenyttesdenaktuellerentesatsfordegivnelåntypertil atestimerederesrespektiverente;ogkursudvikling Scenarieanalyse Inærværendeafsniterderopstillettrescenarioanalyser,derhartilformålatbestemmede samledeomkostningervedatfinansiereforældrekøbetvedhhv.f1lån,f5lån 24 ogdet30; 22 Boligvidencenter:Evalueringafrenteprognoser(2014) 23 NYUStern:ExpectationsandSharePrices(1981) Side19of95

24 årigefastforrentedeobligationslån.derantagesatlånetindfriesefter5årpræcist,hvorfor derikkeundersøgesf2,f3ogf4låndadisserentetilpasningslånikketilladerindfrielseikurs parifordengivnetidsperiode.derantages,atdeundersøgterealkreditlånfortsatvilvære likvideefterden5;årigeperiode,hvorforderikkeerrisikoforfastlåsningilånene. Derfremstillesligeledesikkescenarioanalyserpådetvariabeltforrentedelån(FlexKort),da lånetersånyt(2013),atderikkefindestilstrækkeligtdatatilatfremskriveenantageligren; teudviklingmedkvantitativmetode. Den5;årigeperiodeoptagesprimoapril2015ogafsluttesultimomarts2020.Derforbenyt; tesderfraår2011rentetilpasningenfraaprilistedetforjanuar.dettemedførerenperiode, dererlængereendétårmellemiperioden2010til2011,mendetteantagesikkeatudgøre etbetydeligtproblemforscenarieanalysen. Dervilinærværendescenarioanalyserikkeblivetagethøjdeforoptagelsesomkostningerog indfrielsesomkostninger,udoveroptagelseskursendadisseantagesatværeensuansetvalg aflån.dertageshøjdeforforskelligebidragssatser,alteftervalgtelåntype. Alletalerudregnetiløbendepriser Regression:1 Derbenyttesenautoregressivregressionsanalysetilatopstillescenarieanalysen.AR(1)mo; dellen anvendes til at fremskrive n;step forecastet. Denne proces benyttes til at beskrive tidsserier.ienar(1)procesafhængeroutputvariablelineærtafderesegenlaggedeværdi. Relationenbenytterpåstandenomat mangørnogetidag,fordimanogsågjordedetigår, hvilketaltandetligekanantagesforatværeenrimeligantagelsetilatestimerekortsigtet økonomiskadfærd 25. Detteunderstøttesligeledesaftidligerediskussionirenteudviklingsafsnittet. Denne regressionsmodel benyttes til at estimere renteudviklingen for både F1 og det 30; årigefasteobligationslån. Detidligereobserverederenteudviklingsdataanvendestilatforklaredenfremtidigerente; udvikling.rentenkanforklaresudfrarentenåretfør,dogmedentilføjetvariabel.dergan; gesmedetparameter+fejlled 26. ParameteretaståriBilag2;4opgivetsomB.Tidspunktettangivertidspunktetfordenførste forecastperiode.værdienberudregnetpåbaggrundafdenhistoriskelåndata,ogharen markanteffektpåforecastet. 24 ForF5;lånetopstillesderblotenlikviditetsoversigt,darenteudviklingenikkevilhaveeneffektpå rentenfordetaktuelleforældrekøb,darentenerfastiperioden,ogkursenvilvære100iapril DanmarksStatistik: Sæsonkorrigering (2002) 26 Newboldetal.(2006),kapitel14. Side20of95

25 (3.2) Renteudviklingenangivessomx t,ogantagesatværenormalfordeltmedenforventetværdi μogenstandardafvigelseσ. Fejlledetvilimplicitværeligmednul,dax t forudsigesatværeligmeddenforventedeværdi. Det fremkomne output for regressionen er baseret på et forecast for den første ikke; observeredeperiodei2016.efterfølgendeviltidspunkttimodellenrefereretildenefterføl; gendetidsperiode,hvorderikkeernogleobservationer(2017).regressionenbenyttesnu igen,ogdennegangbenyttesdenestimerederenteudviklingfra2016,istedetfordenfak; tuellerentei2015,tilatestimeredenforventederenteudviklingi2017. Pådennemådefortsætterregressionenindtil2020,oghervedopnåsdetførsteestimerede forecast,derinærværendeopgavebetegnes historiskudvikling.dennehistoriskeudvikling erudelukkendebaseretpådenforventederenteudvikling,udennogenkorrektionforposi; tiv/negativrenteudvikling 26. Logaritmenbenyttesdesudenpåobservationerneforatsikre,atnegativerenterikkefore; kommer. Derudformesdesudenogsåetforecastfortoscenariermedhhv.positivognegativrente; udviklingifremtiden.derkorrigeresforpositiv;ognegativrenteudviklingpåfølgendevis: (3.3) Dermedvilderforhvertårblivejusteret(positivt/negativt)meddengældendestandardaf; vigelse. x t = ax t 1 + ε Observerermanregressionsanalysen,findesderforalletrelånetyperenp;værdipåapprok; simativt0,hvorformodellenansesforatskabebrugbarekoefficientervedetstatistisksigni; fikansniveaupå95.dervildogforeliggeenvisusikkerhedi,hvorpræcisedeforecastede værdier,derbenyttessomlaggedeværdier(x t<1 )er.sammeproblematikforeliggeriantagel; senomkringetikkeeksisterendefejlled. x ~ N ( µ,σ ) positiv xt = xt +σ x negativ xt = xt σ x Igrafen F1;lånrenteudvikling2004;2020 ibilag2,erudviklingenforf1;lånetillustreret vedhhv.historisk,positivognegativrenteudvikling Likviditet:1 TilatudregneydelsenpårealkreditlånetkanGRYN;formlenbenyttes: Side21of95

26 (3.4) Slutteligt adderes bidragssatsen til ydelsen, for at få den samlede ydelse for år n. Ydelsenkanligeledesudregnesvha.PMT;metodeniExcel,derberegnerydelsenforetlån baseretpåenfastrenteforenspecifikperiode: (3.5) Afdragetbestemmespåfølgendevis: (3.6) afdrag = ydelse renteudgifter bidragssats Allelåntyperkanindfriestilkurs100iApril2020,hvorfordettevilværetilfældet,medmin; drederkanopnåskursgevinstvedatopkøbedebagvedliggendeobligationertilunderkurs r G = y ( ) n r r y = G 1 1+ r ( ) n hvor G = hovedstolen r = rentefoden pr.termin y = ydelsen n = antallet af terminer PMT ( rente;afdragsperiodei år; lånets hovedstol primo) + bidragssats Resultater:1 F10lån: Til fremskrivning af F1 lånet er den historiske rente i perioden 1997;2015 fra Realkredit Danmarkbenyttet.Jf.Bilag1erderbehovforatoptageetrealkreditlåntilsvarendeetbeløb på Realkredit Danmark har en bidragssats på F1;lånet med afdrag og belåning mellem60og80tilsvarende1,4omåret 28. Efterrentetilpasningsauktionerne,kanF1;lånetpr.d.1Apriloprettestilenrentepå0,11. Detforudsættesatlånetkanoptagestilkurs100vedrentetilpasningen. Lånetantagesindfrietpr.d.1.April2020,hvordetforventesindfriettilkurspari.Jf.Bilag2 vildenhistoriskeudviklingirentenskabeløbendelåneomkostningertilsvarende kr. ienperiodepå5år.enpositivrenteudviklingvilbetydeomkostningerpå kr.,ogen negativrenteudviklingtilsvarende kr. F50lån: F5lånetblevrentetilpassetd.1.April2015tilenmarkedsrentepå0,43.Detforudsættes,at lånetkanoptagestilkurs100jf.tidligereafsnit.realkreditdanmarkharenbidragssatspå F5;lånetmedafdragogbelåningmellem60og80tilsvarende1,4omåret 28.Daløbetiden Side22of95

27 pålånetertilsvarenderentetilpasningsperioden,giverdetikkemeningatlaveenrentefrem; skrivning. Renten vil være konstant i hele den 5;årige periode for forældrekøbet, hvorfor dennekanbehandlestilnærmelsesvistsometfastforrentetlån.lånetantagesindfrietforin; dendennyerentetilpasningtilkurspari.derforkandeløbendeomkostningerforen5;årig periodeudregnestil kr.,uansetrenteudviklingenpåmarkedetjf.bilag3. 300årigtfastforrentetobligationslån: Selvomatrentenståropgivettilenmarkedsrentesats på 2,07, er dette ikke tilsvarende denrente,mankanoptagelånettilhosrealkreditinstitutterne.pr.d.1aprilerdermulighed foratoptageet30;årigtfastforrentetobligationslånudenafdragtilenrentepå2,0med tilhørendekurs98,4 27.Manvilderforopleveetkurstabiforbindelsemedlåneoptagelsen, derskaberenobligationsrestgældtilsvarende kr. Realkredit Danmark har en bidragssats på det fastforrentede lån med afdrag og belåning mellem60og80tilsvarende1,35omåret 28. Dadetoptagedelånerfastforrentet,vildetikkefølgemedrenteudviklingen,dererfrem; skrevetiscenarieanalysen.renteudviklingenviltilgengældhaveeneffektpåkursgevinsten efter5år.detervanskeligtatfremskriverenteudviklingensdirekteeffektpåkursudviklin; gen.detkandogantages,atforlangeobligationslån,medlangresterendeløbetid(over20 år)vilenændringirentenpåétprocentpointskabeenkursændringpåomkringsyvprocent point 29. Er der ikke kursgevinst, vil man stadigvæk kunne indfri til kurs 100 og undgå kurstab. Udfraovenståendetommelfingerregel,ogjf.Bilag4.vildervedscenarietmedenhistorisk renteudvikling alt andet lige være opnået et kurstab ved indfrielse på kr., hvorfor manvælgeratindfritilkurs100,ogdermedopnårsamledelåneomkostningertilsvarende kr. (3.7) Vedenpositivrenteudviklingerderligeledeskurstabvedindfrielse,hvorforderblotindfries til kurs 100. Dette skaber ved en positiv renteudvikling låneomkostninger tilsvarende den historiskeprisudvikling. ( kurs primo kurs ultimo ) Kursgevinst = Restgæld ultimo 100 Ennegativrenteudviklingskaberenmarginalkursgevinstpåomkring1.200kr.,hvilketska; berlåneomkostningertilsvarende kr. 27 Euroinvestor:2RDSDRO23S RealkreditDanmark: Prisblad Privat (Februar,2015) 29 Nybolig: Rentenerikkedetenesteaspektvedvalgaflån (2012) Side23of95

28 Nedenståendetabelviserenoversigtoverdeomkostnings;ogafdragsmæssigekonsekven; serveddegivnelån. F1:5;årigperiode F5:5;årigperiode Obligationslån:5;årigperiode Omkostninger Afdrag Omkostninger Afdrag Omkostninger Afdrag Historiskrenteudvikling ,34kr ,84kr ,74kr ,65kr ,84kr ,66kr Positivrenteudvikling ,97kr ,19kr ,74kr ,65kr ,04kr ,66kr Negativrenteudvikling ,09kr ,70kr ,74kr ,65kr ,84kr ,66kr Gennemsnit ,47kr ,58kr ,74kr ,65kr ,24kr ,66kr Kilde:'Egen'tilvirkning' 3.7Opsummering: Udfraovenståendescenarieanalyse,vilF1lånetogF5lånetaltandetligeværedenmindst omkostningsfuldeløsning.detteergældendeforalletrescenarier.underalletreprisudvik; linger er det fastforrentede obligationslån over kr. dyrere i låneomkostninger, og afdrageteromkring40.000kr.lavereforen5;årigperiode. VedennegativrenteudviklingdragerF1;lånetstørstfordel,dalånetrentetilpasseshvertår ogvilderfornødvendigvisopnådenstørstenyttefraennegativrenteudvikling. VeddenpositiverenteudviklingfremstårF5lånetsuveræntbedst,ogdetseshvorledesF1; lånetblivermereomkostningsfuldt,daderhvertåroptagesenendnuhøjererente. Detervæsentligtatbemærke,atpåtrodsafdeåbenlyseomkostningsmæssigefordeleved rentetilpasningslåneneinærværendescenarieanalysetagesderikkefuldthensyntilrisiko; faktorenherved. Dererabsolutingengarantifor,atscenarieanalysengiveretretvisendebilledeafrentens fremtidigeudvikling.detskyldes,atdetpåingenmådeergivet,atdenhistoriskeudvikling vilgentagesig.derforerderingensikkerhedfor,atf1lånetikkeoverstiger2indenforkort tid. DetsammeergældendeforF5lånet deteringensikkerhedfor,atrentetilpasningenefter den5;årigeperiodeikkenårdetsammeniveausomi2008. Idengivnesituation,forventeslejlighedendogsolgtforindennæsterentetilpasning,hvorfor atrisikoenforbundetmedrentestigningerpåf5;lånetunderdegivneantagelserfaktiskikke ereksisterende.f5;lånetvilaltandetligekunneoptagesogindfriestilkurs100,ogrentener fastlagtforheledenfastlagtetidsrammeforejerskabafforældrekøbet. Side24of95

29 F1;låneterudelukkendemindreomkostningsfuldt end F5;lånet ved en positivrenteudvik; ling.idetoandrescenariervilf5;lånetværedetmindstomkostningsfuldealternativ. Underenforudsætningom,atmanikkekanforudsigehvilkenretningrentenviludviklesigi den5;årigeperiodehvorforældreneharrealkreditlånet,synesf5;lånetaltandetligeatvæ; redetmestgunstigelån.hereksistererdelavestegennemsnitligeomkostninger,derdesu; den ikke påvirkes af renteudviklingen, hvorfor det kan betragtes som værende risikofrit. Detunderstregesatdenneslutningkunkandrages,daderiopgavenantagesatlejligheden ersolgtforindennæsterentetilpasning. Side25of95

30 4.Prisudviklingforforældrekøbet Derønskesførstatgiveenkortredegørelsefordegivnefaktorer,derhardenstørsteindfly; delsepåudviklingeniejerlejlighedspriserneikøbenhavn. Dervilinærværenderedegørelseblivefokuseretpådeoverordnedesamfundsøkonomiske forhold, herunder rente, lønstigninger, inflation og generel økonomisk aktivitet. Hernæst fremskrives den forventede prisudvikling på ejerlejligheder i København vha. den autore; gressiveregressionsanalyse. 4.1UdviklingiejerlejlighedspriserneiKøbenhavn Indledningsviserdetværdatbemærke,atboligmarkedetiKøbenhavnikkeopførersigsom eteffektivtmarked(medfuldkommenkonkurrence).påeteffektivtmarkedvilenstorefter; spørgselpressepriserneoppåkortsigt,hvorefterdervilkommenyeudbyderepåmarkedet, hvilketpålangtsigtvilgøre,atmanopnårentilstandafligevægt. Boligmarkedet,ogihøjgradmarkedetforejerlejlighederiKøbenhavnkanderikkeproduce; resubegrænsedemængderaf.detskyldes,atingenboligererens,dafaktoren beliggen; hed aldrigvilværeensfortoboliger.detbetyderteoretisk,atprisernevilblivevedmedat stige,indtilenrækkepotentiellekøberepressesudafmarkedet,ogderigenetablereslige; vægtpåmarkedet 30. DeterderforvigtigtatadskilleforskellenpåprisudviklingenetstedsomKøbenhavn,hvor derihøjgradertaleometheterogentgode 31,ogpåyderområderhvorgrundeihøjeregrad erhomogenegoder,ogudviklingenihusprisernederfortilnærmelsesvistkanargumenters foratblivebestemtafudviklingenibyggeomkostningerne. Inærværendegrafopstillesprisudviklingenfra1992;2013forejerlejlighederibyenKøben; havn,med1996=indeks100.københavnbybenyttessomområde,daalternativethertiler 30 Bolius: Boligpriser prisdannelsepåejerboliger (2014) 31 DenStoreDanske: Marked Markedsformer Side26of95

31 heleregionhovedstaden,beståendeaf29kommuner 32.Detvurderes,atKøbenhavnByalt andet lige er en bedre (og desuden udmærket) indikator for prisudviklingen på ejerlejlig; hedsmarkedetpåfrederiksberg. Talleneerbaseretpådesamledesalgspriseriperioden.Mankunneligeledeshavebenyttet prisudviklingpr.kvadratmeter,mendennedataerikketilgængeligpådstforbyenkøben; havn.dererigrafenkorrigeretforinflationmåltudfradenprocentviseændringifpi,derer etudtrykfordengennemsnitligeprisafforbrugsvarerogservices.hervedbeskuesudviklin; genifastepriser,såledesmankaniagttageprisudviklingenrensetforinflation. Detbørbemærkes,atInflationenkanargumenteresforatværeendårligmådeatkorrigere prisernepåejerlejlighederikøbenhavnpå,dadernetoperblevetargumenteretfor,atpri; sernepåejerlejlighedsmarkedetikøbenhavnimegetringegradfastsættesafbyggeomkost; ningerne(derantagesatfølgemedfpi).defastsættesihøjeregradafudbud/efterspørgsel, ogderforkunnemanargumenterefor,atderistedetskullekorrigeresforlønudviklingeni København.Detvilaltandetligebedreafspejledenudviklingirådighedsbeløb,somdebo; ligsøgendeeristandtilatbetale.dataforlønudviklingikøbenhavnerdogikketilgængeligt, hvorforderinærværendegrafkorrigeresforinflationmåltvedændringifpiistedet. Detsesrelativttydeligt,atejerlejlighedsprisernestoppermedatfølgeinflationenomkringår 1997.Denvoldsommeudviklingkanskyldes,atderherblevintroduceretrentetilpasningslån islutningenaf1996,dertillodpotentiellekøbereatlånepengetilenendnulavererenteend hidtilsethosrealkreditinstitutterne.derforharboligkøbernemulighedforatoptageetbe; tydeligtstørrelån,hvilketharenmarkanteffektpådettilgængeligerådighedsbeløbforlån; tagerne. 33 Efterår2004skerderendnuenfremtrædendeprisudviklingipriserneforejerlejlighederi KøbenhavnBy.Prisernefortsættertilettopniveaui2008,hvordengennemsnitligeejerlej; lighedsælgesforomkringtomio.kr. 34 Idenneperiode(2003)introducerederealkreditinsti; tutterneafdragsfrielån,dertillodlåntageratudskydeafdragetioptil10år.hervedopstod derendnuenlikviditetslettelse,deraltandetligekanhavehafteneffektpådenstigende efterspørgselogherunderkontantpriserneforejerlejlighederikøbenhavn.i2006udgjorde deafdragsfriesåledes39afdesamledeudeståenderealkreditlån RegionHovedstaden: OmRegionen 33 Realkreditrådet: Rentetilpasningslånet 34 Bilag5. 35 Realkreditrådet: Afdragsfrilånogprisstigningerpåboligmarkedet (2008) Side27of95

32 DervurderesathaveeksisteretenmegetunormaludviklingiboligpriserneiKøbenhavnog jf.bilag5sesdet,atlejlighedspriserneitredjekvartal2014harnåetetniveaunæstentilsva; rendeforholdeneindenkrisen. 4.2ScenarioanalyseforprisudviklingiejerlejlighederiKøbenhavn Inærværendeafsniterderopstillettrescenarioanalyser,derhartilformålatbestemmeden forventedeværdistigning,ogherundersalgsprisforforældrekøbetiår2020. Derbenyttesdatafra1980fremtil3.Kvartal2014tilatlavescenarioanalysen.Dertages udgangspunktitremuligescenarier:prisudviklingbaseretpåhistoriskudvikling,ennegativ prisudviklingogenpositivprisudvikling Regression:1 Foratbestemmedenforventedeværdistigningforejerlejlighedenbenyttesenautoregressiv regressionsanalyse, herunder AR1(1) der er en proces til beskrivelse af tidsserieprocesser. Outputvariableafhængerlineærtafdensegenlaggedeværdi.Derhenvisestilafsnit3.6.1 foratfindeargumentationbagatbenyttehistoriskdata,tilatfremskriveøkonomiskudvik; ling. Regressionsmodellenbenyttesnutilatforklareprisudviklingen,udfraenhistorisk,positiv ognegativprisudvikling.veddenanvendtear(1)modelbenyttesdentidligereobserverede prisudviklingtilatestimeredenfremtidigesalgsværdi.prisudviklingenforklaresudfrapris; udviklingenidetforegåendeår,medentilføjetvariabel,beståendeafetparameteroget fejlled 36. ParameteretaståriExcelopgivetsomB.Tidspunkttangivertidspunktetfordenførsteperi; ode, der forecastes for. α er udregnet på baggrund af prisudviklingen på ejerlejligheder i Københavnfra1992fremtil2014. (4.1) x t = ax t 1 + ε x ~ N ( µ,σ ) Værdistigningenangivessomx t ogantagesatværenormalfordeltmedenforventetværdiμ ogenstandardafvigelseσ. Fejlledetvilimplicitværeligmednul,dax t forudsigestilatværetilsvarendedenforventede værdi. 36 Newboldetal.(2006),kapitel14. Side28of95

33 Det fremkomne output for regressionen er baseret på et forecast for den første ikke; observeredeperiodei2014k4. Efterfølgendeviltidspunktettidengivnemodelrefereretildenefterfølgendeperiode,hvor derikkeerobserveretdata(2015k1).regressionenanvendesnuigen,ogherbenyttesden estimeredeprisudviklingi2014k4somdetnyeudgangspunkt,istedetfordenfaktuellepris; udviklingi2014k3.meddennemetodefortsættesregressionsanalysenindtil2020k1,hvor detførsteforecastopnås iopgavennavngivet dethistoriskeprisudviklingsforecast.dette forecasterudelukkendeudformetmedudgangspunktidenforventederenteudviklingudfra historiskdata,udennogenkorrektionforpositivellernegativprisudvikling 36. Derestimeresdesudenforecastsforbådepositivognegativprisudviklingpåejerlejligheds; markedetikøbenhavn.korrigeringenforetagesmedfølgendemetode: (4.2) Derbliverforhvertkvartaljusteretpositivt;ellernegativtmeddengældendestandardafvi; gelsefordeudregnederesidualeriregressionsanalysen. I regressionsanalysen er p;værdien approksimativt 0, hvorfor modellen anses for at skabe brugbarekoefficientervedetstatistisksignifikansniveaupå95.dermedkandetaltandet ligekonkluderes,atdentidligereobserveredeprisudviklingkanbenyttestilatforudsigeden fremtidige. positiv xt = xt +σ x negativ xt = xt σ x Det vil dog være gældende for den givne metode, at der foreligger en usikkerhed i, hvor præcisedeestimeredeværdierer,derefterfølgendebenyttessomlaggedeværdier 37 (x t<1 ). Sammeproblematikergældendeforfejlledet,deridettetilfældeersattil0.Sammepro; blematikforeliggeriantagelsenometikke;eksisterendefejlled Resultater:1 Historisk(prisudvikling( Positiv(prisudvikling( Negativ(prisudvikling( Procentuelstigningfra2015K1 34,92 98,71 ;28,87 Kvartalsvisprisstigning(20kvartaler) 1,75 4,94 ;1,44 Prisikr.(2015K1) ,00kr ,00kr ,00kr Prisforøgelseikr.(2015K1= kr.) ,16kr ,79kr ; ,48kr Anslåetsalgspris2020K ,16kr ,79kr ,52kr Kilde:EgentilvirkningudfraBilag5. 37 Laggedeværdiererdatafradentidligeretidsperiode,altsåx t;1. Side29of95

34 Deforventedeprisudviklingerforhhv.historisk,positivognegativprisudviklingadskillersigi højgrad.forskellenmellemdenhistoriskeprisudviklingadskillersigfrahhv.denpositiveog negativeprisudviklingmedca.64,hvilketertilsvarendeengevinstellerettabførskattil; svarendeca kr.derforvilprisudviklingenpålejlighedenværeenvæsentligfaktor, medvirkende til at afgøre, hvorvidt forældrekøbet vil være en mere omkostningsfuld løs; ningsmodel,endblotatlejeenlejlighed. Observerer man isoleret grafen Prisudvikling København 1992;2020 i Bilag 5, virker den historiskeprisudviklingikkesometutænkeligtprisniveaui2020.grafensynesikkeureali; stisk,påbaggrundafdetidligereudviklingerobserveretsiden1992k1påejerlejlighedsmar; kedetikøbenhavn. Regressionsanalysenerudarbejdetforatfåetteoretiskunderbyggetgrundlag,forsåder; igennematkunnefastsætteensalgsprisafforældrekøbeti2020.determegetvanskeligtat laveenprognosepåfremtidigeprisudviklingerpåboligmarkedet,hvilketogsåunderstøttes af Boligøkonomisk Videncenter, der har bevist at prognosen boligpriserne ændrer sig al; drig ideflestetilfælde,vilværeligesåpræcistsomdetgennemsnitligeekspertudsagnfra banker,realkreditinstituttermv. 38 I nærværende afhandling antages de tre udviklinger dog som plausible, og de vil efterføl; gendeblivebenyttettilatfremskrivedesamledeomkostningerveddetgivneforældrekøb. Derernufuldtkendskabtildeforventedekøbsomkostninger,løbendeomkostningerogind; tægtvedsalgafforældrekøbet. 4.3Opsummering EjerlejlighedsmarkedetiKøbenhavnerdefineretsometheterogentgode,hvorfordetikke eretmarkedderkanopståperfektfuldkommenkonkurrence.detteerendelafbaggrunden for,atmarkedetharudvikletsigtiletlangthøjereniveauendinflationenidengivneperio; de. Afdragsfrilånogrentetilpasningslånharligeledeshaftenmegetstormedvirkningtiludvik; lingen,deridagharskabtrekordlaverentesatserpåmarkedetforrealkreditlån. Fordetnærværendeforældrekøb,erderforetagetenprisfremskrivningfremtil2020udfra ethistoriskperspektiv,derultimativtvilskabeenfortjenestevedsalgpåomtrent kr.førskatefteren5;årigperiode.detteertilsvarendeenprisudviklingpånæsten7p.a.i 38 BoligøkonomiskVidencenter: EvalueringafBoligprisPrognoser (2014) Side30of95

35 enfemårigperiode,hvilketmåsigesatværeethøjtniveau.derforbemærkesder,atder eksistererenmarkantrisikovedatbenyttedettesomværendedenforventedeprisudvik; ling.dersynesdogikkeatværegrundlagforatforetageenkorrektionafprisudviklingeni hverkenpositivellernegativretning. Derfor antages prisudviklingen som værende plausibel, og denne vil blive benyttet i det kommendeskatteafsnit,såledesdernukanopstillesenpengestrømsoversigtforvirksomhe; densdriftsperiodeunderhensynstagentilskat. Side31of95

36 5.Skat Nærværendeskatteafsnithartilformålatuddybebeskatningsformenvedvirksomhedsord; ningen, hvorved ordningen benyttes til at drive forældrekøbet som en virksomhed. Daendelafudbetalingentilforældrekøbetforetagesgennemforældrenesvirksomhed,er detetkravatvirksomhedsordningenbenyttes.virksomhedenantagesatlukkeiforbindelse medsalgetafforældrekøbetforatskabeenfastlagttidsrammefordriftenafvirksomheden. 5.1Virksomhedsordningen Forældreneforetagerkøbetaflejligheden,oglejerdenderefterudtilbarnet,ligesomhvis lejerenhavdeværetenfremmed.detteindebærerbetalingafhuslejeogdesudenmulighed forboligstøtte.deter ifølgeskat vigtigt, athuslejensstørrelsebliverfastsatud framar; kedslejen dettemådogsigesatværeetrelativtskønsmæssigtbegreb,daderbådeskal kigges på faktorer som ejendommens alder, størrelse, beliggenhed, moderniseret/ikke; moderniseret,termovinduermm. 43 IfølgeLLOkanmanienlejligheddererbyggetfør1991,iKøbenhavnogAarhusfastsætteen kvadratmeterprispåmellem500og1.000kr.dadengivnelejlighedikkekanbetegnessom decideretmoderniseret,synesdetrimeligtatfastsætteenhuslejetilsvarende761,9kr./m2 tilsvarende4.000kr.ommåneden.detantagesatdeskattemæssigereglereropfyldte,med dengivnehuslejetilbarnet. 39 Herbørdetogsåtilføjes,athvisSKATskønnerlejenforlav, skaldifferencenoverstigedetskattefrieårligegavebeløbpå59.800kr. 40,føratdetvilhave skattemæssigekonsekvenser 41. Udgifter der er direkte relaterede til udlejningsvirksomhedens drift kan fratrækkes netto lejeindtægterne.herundervandogvarme,ejendomsskat,ejerforening,udformningafregn; skab, vedligeholdelse og desuden finansieringsomkostninger i form af rente og bidrag til 39 LejernesLandsorganisationHovedstaden: Erdusikkerpå,atduikkebetalerformegetihusleje? (2015) 40 Skat: Gaver (2015) 41 BerlingskeBusiness: Lavhuslejegiverskattesmæk (2011) Side32of95

37 realkreditinstituttet.omkostningernevedhhv.købogsalgafforældrekøbeterdesudenom; kostningerderkanfratrækkesivirksomhedsordningen 43. Denumiddelbarefordelvedatbenyttevirksomhedsordningener,atnettounderskuddetved udlejningafejendommenkanfratrækkesidenpersonligeindkomst.fordetgivneforældre; købkanderbenyttesenfradragsprocenttilsvarendetopskattenpå55,8.manhardesuden mulighedforatspareopivirksomhedenmodatbetaleenforeløbigskatpå25.herveder det muligt at foretage en skattemæssig udjævning af indkomsten genereret gennem virk; somhedenvedatspareopiårmedetpositivtnettoresultatoghæveopsparetoverskudiår mednegativtnettoresultat.denbetaltevirksomhedsskatvilblivemodregnetislutskatten,i tilfældeafatmanvælgeratudbetaledetopsparedeoverskudtilpersonligindkomst 42. I virksomhedsordningen betales der kun AM;bidrag hvis virksomhedens overskud hæves sompersonligindkomst.deterdesudengældendeforvirksomhedsordningen,atderikke skalbetalesejendomsværdiskatafejendommen. Ulempener,atdererflereadministrativekravtilvirksomhedsordningenenddealmindelige skattereglerforpersonerogforkapitalafkastordningen 43. Afadministrativekravvedbenyttelseafvirksomhedsordningengælderdet,atderskalud; formes et selvstændigt regnskab for virksomheden. Det er et krav at regnskabet opfylder bogføringslovens krav, og det skal indberettes således, at det viser en adskillelse mellem virksomhedens,ogidettetilfældeforældrenesøkonomi Salgafforældrekøbivirksomhedsordningen Den gældende hovedregel for salg af et forældrekøb under virksomhedsordningen er, at mankapitalbeskattesaffortjenestenvedsalget.overstigerfortjenestenfradragetpå kr.pr.ægtefælle,kapitalbeskattesmanmeddenhøjestesats(42) 44.Fortjenestenviligro; vetrækværedifferencenmellemsalgssummenogkøbssummenforlejligheden.påkøbssi; den vil der være tillæg af eventuelle forbedringer på ejendommen, købsomkostninger og desuden10.000kr.prårlejlighedenharværetejet(forudendetigangværendeår) 45.Derer flereregulativerindeholdtiejendomsbeskatningsloven,derkanpåvirkedenskattepligtige anskaffelsessum og afhændelsessum. Dette vil dog ikke blive uddybet videre, hvorfor der antagesat 5stk.1benyttestiludregningaffortjeneste/tab(årligttillægpå10.000kr.) Skat:Forældrekøb(2015) 44 Nykredit:Skatteguide2015(2015) Side33of95

38 Da virksomhedsordningen er benyttet, og da forældrene kun har drevet erhvervsmæssig virksomhedmedudlejningenaflejligheden,vilsalgetdesudenindebæreophørafforældre; nes virksomhed, hvorfor der som følge af dette, vil være en ophørsbeskatning 46. Ophørsbeskatningenfindersted,dabrugenafvirksomhedsordningenophørerogdervælges enbeskatningefterfxpersonskattelovensregler.nårdetteertilfældet,skalindeståendepå kontoenforopsparetoverskudmedtillægafvirksomhedsskatmedregnestildenpersonlige indkomst 47. Harforældreneselvbenyttetforældrekøbslejlighedensombolig,kanforældreneafhænde lejligheden skattefrit efter undtagelsen vedrørende skattefrit salg efter parcelhusreglen. 46 Dersesdogbortfradennemulighed,daderforeliggermegetfåeksemplerpåatSKAThar accepteret,atdetterentfaktiskharværettilfældet,ogdadettedesudenikkeerhensigten medforældrekøbet. Dergælderdogenrækkeandreregelsæt,hvislejlighedenafhændestilbarnetderharbebo; etlejligheden 46. Deterrelevantatkiggepåværdisanættelsenafforældrekøbet,vedsalgtilbarnet.Johøjere salgsværdi,johøjerebeskatningvilderværegældende.ifølgeskatskallejlighedenværdi; ansættespåmarkedsvilkår.deterdogstadigmuligtatværdiansættelejlighedentilsvarende densenestkendteoffentligejendomsvurdering+/;15.denneregelkananvendespåtrods af,atdetskaberetskattemæssigttabforforældrene,somfølgeafenlavereværdisanættel; seenddenfaktiskekøbssum.hvisbarnetovertagerlejlighedenvilbarnetkunnesælgelejlig; heden uden beskatning jf. parcelhusreglen, så længe barnet stadig bor i lejligheden efter købet 46. Foruden skattemæssigt fradrag for negativt driftsresultat, kan der igennem virksomheds; ordningenopnåsetskattemæssigtfradragvedtabpåsalgaflejlighedentilbarnet.fradraget hørerindunderejendomsavancebeskatningsloven,ogkanopgøressomforskellenmellem kontantværdiendenskattemæssigeafståelsessumogdenskattemæssigeanskaffelsessum, medettillægpå10.000kr.tilanskaffelsessummenpr.årlejlighedenharværetejet 48. Deterdogvæsentligtatbemærke,atdettefradragkunkanfradragesifortjenestepåsalgaf fastejendomioptil5årefterdetpågældendetab. Derafgrænsesinærværendeafsnitforatspåom,hvorvidtforældreneharisindeatafhæn; deyderligerefastejendomidennærmestefremtid,hvorforejendomsavancefradragetikke vilblivemedregnetinærværendeafhandling.foratkunnedrageendirektefordelafeven; 46 Spørgompenge:Skatvedsalgafforældrekøb(07;06;2014) 47 TAXSkat&Afgift:C.C Ophørmedatanvendevirksomhedsordningen(2015) 48 Ejendomsavancebeskatningslovens 5,stk.1 Dertillægges10.000kr.tilanskaffelsessummenpr. årlejlighedenharværetejet. Side34of95

39 tuelprisudviklingpåforældrekøbet,antagesderligeledesatlejlighedenvilblivesolgttilen tredjepart,ogikkebarnet. Udfradetoforegåendeafsnit,ogherunderBilag1,2,3,4og5vildernubliveopstilletde likvidekonsekvenservedforældrekøbet Udregning1af1likviditetsbudgetter1i1virksomhedsordningen:1 Likviditetsbudgettetforvirksomhedsordningenvilbliveopstilletfordenforventedefemårige periodedetforventes,atforældrekøbetdrives.deropstillesenforudsætningomatkøbet foretagesiapril2015oglejlighedenigensælgesultimomarts2020.detantagesdesuden,at virksomheden oprettes med skævt regnskabsår d. 31;03. Derfor foregår et år i likviditets; budgettetfraapriltilultimomarts.budgettetopstillesforhhv.dehistoriskforecastedef1; Lån, F5;lån og det 30;årige fastforrentede lån (Bilag 6, 7 og 8). Følgende regnemetode er blevetbenyttet: (5.1) L t=2015 = DI t=april ultimo marts KO DO t=april ultimo marts FO t=april ultimo marts L t= = DI t=april ultimo marts KO DO t=april ultimo marts FO t=april ultimo marts L t=2019 = DI t=april ultimo marts SO DO t=april ultimo marts FO t=april ultimo marts L t= = L t= L t= L t=2019 hvor L = Likviditet DI = Driftsindtægt KO = Købsomkostninger DO = Driftsomkostninger FO = Finansieringsomkostninger SO = Salg somkostninger Derforudsættesinærværendeudregning,atvedd.1April2020modtagessalgsværdienfor ejendommen,oglånetvilbliveindfriet,hvorforrealkreditafdragetforheleperiodentillæg; gessomenpositivindbetalingiår2020. Side35of95

40 For at have et teoretisk underbygget estimat for salgsværdien, benyttes den fremskrevne historiskeprisudviklingfraafsnit4. Fortjenestenvedsalgafforældrekøbefterskaterudregnetpåfølgendevis: (5.2) SK = K + ( n) + KO SF = SP SK NF = SP K SF 42 hvor Alletalerudregnetiløbendepriser. ( ) SK = Skattemæssig købspris K = Købspris n = Antal år lejligheden har været ejet foruden igangværende KO = Købsomkostninger SF = Skattemæssig fortjeneste SP = Salgspris NF = Nettofortjeneste på salg Resultater1af1likviditetsbudgetterne:1 F1Plån( F5Plån( Fastforrentet( obligationslån( Samletlikviditetefter5år Herafafdragefter5år ; ,18kr; ,98kr; ,56kr ,03kr ,65kr ,66kr Indtjening i virksomhed i perioden primo april 2015 ; ultimo marts ;58.382,16kr ;54.989,33kr ; ,90kr 2020 Fortjenestevedsalg afforældrekøb efterskat ,16kr ,16kr ,16kr Fortjeneste ved forældrekøb efter ,00kr ,83kr ,26kr skat Kilde:Egentilvirkning Side36of95

41 Fællesfordetrevalgtelåntyper(jf.Bilag6,7og8)drevetundervirksomhedsordningener, atdriftsindtjeningenivirksomhedenikkeharværettilstrækkeligstortilatdækkeomkost; ningernevedbådekøb,driftogsalgafforældrekøbet.dettekonkluderespåbaggrundaf,at alletrefinansieringsmetoderskaberenårlignegativlikviditetførafdrag,hvorforderogså opståretvæsentligtskattefradragforalletreordninger.skattefradragetgør,atstørstedelen afpengestrømmeneivirksomhedengårtilatafdragepålånet. Fratrækkeslikviditetenfraafdragetfordengivnefinansieringsmetodekanmanbelysehvil; kenfinansieringsmetode,derundervirksomhedsordningenharhaftdenbedstebruttoind; tjening.jostørrefinansielleomkostninger der er gældende, jo større fordel drages der af virksomhedsordningen.derforerdetsuveræntdetfastforrentedeobligationslån,derskaber detstørsteskattefradrag.dettemedvirkertil,atdeomkostningsmæssigedifferencerpåde trelåntyperblivervæsentligtmindre,endhvadafsnit3påviste,ogdereksisterernuenvæ; sentligmindreforskelpåomtrent70.000kr.mellemrentetilpasningslåneneogdetfastfor; rentedelån. Dettebetyderdogogså,atdettilstadighederrentetilpasningslånenedermeddegivnefor; udsætningerskaberfærrestomkostningerforforældrekøbet.ligesomtidligerekonkluderet, er det F5 lånet, der antages som værende mest gunstigt. Under de givne forudsætninger opnårmanherveddelavestegennemsnitligelåneomkostninger(jf.detreopstilledescenari; er).dererligeledesdenlavesterisikomeddegivneforudsætninger. 5.3Opsummering I virksomhedsordningen er der estimeret fradragsberettigede underskud i for alle fem år virksomhedendrives.forældrenebetalertopskat,hvilketmedvirkertilatgøreforældrekø; betenheldelmindreomkostningsfuldt,endhvisdetvardrevetgennemforeksempelper; sonskatteordningen.detobserveres,atgennemskattefradragbestårdeårligepengestrøm; meudafvirksomhedenihøjgradafafdragpålånet,derforventestilbagebetaltvedsalgaf lejligheden ultimo marts Dette bevirker et relativt marginalt driftstab efter at have drevetvirksomhedeniden5;årigeperiode.udfradenestimeredesalgsprisi2020,skabes dereftersalgetaflejligheden,etsamletpositivtresultatvedbenyttelseafrentetilpasnings; lånenepåomkring kr. Sammenlignes ovenstående fortjeneste på forældrekøbet med omkostningerne forbundet medatbetaleetsubsidietillejeaflejelejlighed,synesdetåbenlystatdetaltandetligebed; rekanbetalesigatforetageetforældrekøb. Fornærværendeanalyseerderdogikketagethensyntilinflation,kapitalomkostninger,og herunderdenreellerisikovedinvesteringen.derforbenyttesovenståendelikviditetsopstil; lingnutilatforetageenmereteoretiskinvesteringsanalyse,foratidentificerenutidsværdi; enforinvesteringen. Side37of95

42 6.Investeringsanalyse Beslutningenomatforetageetforældrekøbelleratbetaleetsubsidietillejeaflejelejlighed eriførsteomgangenbeslutning,dertræffesafforældreneforathjælpebarnet. Derforerdetikkeenbeslutning,dertræffesafforældrenemeddetprimæreformålatlave eninvestering,dergiveretgodtafkast.afsammeårsagerdetikkeetkravatinvesteringer; negiveretoverskudefterden5;årigeperiode. Derforeliggerdogtoinvesteringer,derergensidigtudelukkende,ogdersøgesinærværen; de afsnit gennem investeringsteoretisk metode at fastlægge det mindst omkostningsfulde alternativforforældrene. Enafinvesteringerneskalforetages,selvhvisingenafdegivne investeringer giver overskud. Under de givne forudsætninger, er nutidsværdimetoden en brugbarmetodetilattræffedenrigtigeinvesteringsbeslutning 49. FornærværendeinvesteringsanalysetagesderudgangspunktiF5;lånet,dadennelåntype forekommermestgunstigunderdeanvendteforudsætninger. 6.1Forældrekøbet: Forældrekøbetgrupperessomeninvesteringietanlægsaktiv.Dadeterenudlejningsejen; domafskrivesderdesudenikkepåkøbet 49. Nutidsværdimetoden ønskes anvendt, for herved at udregne investeringens kapitalværdi. Kapitalværdien kan defineres som investeringens nutidsværdi. Med nutidsværdien opnås dennutidigeværdi,afdebetalingerderforetagesiperiodenapril2015 April2020.Vedat tilbagediskonteredefremtidigeindtægterogudgifter,vilderkunneforetagesenbeslutning omhvilkeninvesteringderskaberdelavesteomkostninger 49. (6.1) n fs ( ) = A + N t ( 1+ k nom ) t fs NV k nom hvor N t : Nettoindbetalinger i periode t n k : Investeringens løbetid : Kalkulationsrentefod 49 Torp,Simon&Pedersen,Frank(2007):Kapitel2. t=1 A : Investeringens anskaffelsesværdi Side38of95

43 6.2Fastsættelseafkalkulationsrentefoden: Deterheltafgørendeatkalkulationsrentefodenfastsætteskorrekt,ogenforhøjkalkulati; onsrentekanskaberisikofor,atforældrekøbetbliverforkastettilfordelforlejelejligheden. Detomvendteernaturligvisogsågældende. Danærværendeforældrekøbfinansieresafbådeegenkapitaloglånfrarealkreditten,vildet samlede afkastkrav blive udregnet som det vægtede gennemsnit af hhv. afkastkravet på egenkapitalenogafkastkravetpågælden Fastsættelse1af1afkastkravet1for1gælden1 Afkastkravetpågældenkanfastsættessomværendetilsvarendedegældendelåneomkost; ninger for realkreditlånet 50. I nærværende udregning beregnes gældsafkastkravet for real; kreditlånetsomværende: (6.2) Dermed: (6.3) RD Afkastkrav = R t= B t= år Afkastkravettilgældenfastsættestil1,82. hvor R = Rentesats B = Bidragssats ( 0, ,42 ) + 1, ,40 RD Afkastkrav = 5 ( ) = 1, Afkastkrav1for1egenkapitalen:1 Afkastkravetpåegenkapitalenertilsvarendedenforrentningforældreneforventerpåderes investering.somtidligerediskuteret,erdetprimæreformålmedinvesteringenikkeatskabe etpositivtafkastpåinvesteringen.deterdoggældende,atdererensammenhængmellem denforrentning(ellerdetafkast)mannødvendigvisvilhave,fordenrisikoderpåtagesmed enstørreinvestering Torp,Simon&Pedersen,Frank(2007):Kapitel2. 51 Lynggaard,Peter(2003):Kapitel4. Side39of95

44 Forrentningen kan for eksempel fastsættes som værende tilsvarende den risikofri rente 52, eller tilsvarende renten der opnås ved at have pengene stående i banken. Detteerenhyppigtanvendtmetodetilatfastsætteafkastkravettilegenkapitalenpå,især formindreunoteredevirksomheder.jf.petersenetal.benyttesbl.a.dennemetodei69,3 aftilfældeneforuafhængigefinansiellerådgivere 53. KøbetafenejerlejlighediKøbenhavnansesdogsomværendeenrelativrisikabelinveste; ring,hvorfordetsynesrimeligtatopnåenhøjereforrentningafegenkapitalen,endforgæl; den. Dennehøjereforrentningkanfxfindesvedatkiggepåenbørsnoteretvirksomhedindenfor sammesektorogbenyttedennesafkastkravforegenkapitalen 54. Vedfastsættelsenafafkastkraveterdetvigtigtatbenytte common;sense isærformindre virksomheder.detkangiveetmisvisenderesultat,hvisejerafkastkravetforforældrekøbettil under2mio.,udelukkendebestemmesudfraafkastkravetforenbørsnoteretejendomsad; ministratormedenmia.omsætning 54.Deterderforvigtigtatsammenlignelighedsgrundla; geterkorrekt,ogmanbenytterenegnetpeer;gruppe. Udfraforudsætningenomsammenlignelighedsgrundlaget,vildetderforligeledesvurderes problematisk,udelukkendeatestimereudfradetgængseejerafkastkravfordengivnesek; tor,dadensammeproblematik,somveddenstorebørsnoteredevirksomhedvilværegæl; dende. Forhelesektoren,ogligeledesforstorebørsnoteredevirksomhederantagesdet,atderalt andetlige,eksistererenstørrerisikospredning,enddengældendeforforældrekøbet,hvor derikkeeksisterernogenrisikospredning. Dersluttesderfor,atderbørforetagesenformforjusteringforhøjererisiko,hvissektoren ellerensammenligneligbørsnoteretvirksomhedbenyttestilatfastlæggeejerafkastkravet. En anden løsningsmodel er at fastlægge ejerafkastkravet ved at benytte alternativrenten, forståetsomdenforrentningforældrenekunnehaveopnåetvedatinvestereegenkapitalen anderledes(itilsvarenderisiko) 55.Detersærligtrelevantidettetilfælde,dainvesteringeni forældrekøbetihøjgradforudsættesatafholdeforældrenefraatforetageandreinvesterin; ger.teoretisksetkanmanførstfastsættealternativrenten,nårallealternativinvesteringer er undersøgt. Det er vanskeligt at vurdere i hvilken grad en investering i en diversificeret 52 Teoretiskseteringeninvesteringertotaltrisikofri,menderfindesenrækkeobligationerogrenter derforudsættesatværerisikofrie. 53 Petersenetal.(2006)harstatistiskbelægfor,atdeundersøgteuafhængigefinansiellerådgivere mereellermindrekunbeskæftigersigmedunoteredeselskaber. 54 Petersenetal.(2006) 55 Lynggaard,Peter(2003):Kapitel4. Side40of95

45 aktieportefølje(ellerinvesteringsforening),ertilsvarenderisikabeltsomenboliginvesteringi en2;værelseslejlighedikøbenhavn.kunnemanfastsættedette,villemanrelativtletkunne bestemme ejerafkastkravet ud fra enten vækst i OMXC20 eller investeringsforeningernes typiskeårligeafkast. AlternativtkanCapitalAssetPricingModellenanvendesforatfindeetteoretiskpassende ejerafkastkrav.capmestimererdensystematiskerisiko,ogherunderdenmarkedsrisiko,der ikkekandiversificeresvæk.metodenbenyttesbl.a.i53,8aftilfældeneformindreunote; redevirksomheder.denberegnespåbaggrundafdetforventeafkastpåinvesteringen,den risikofrirente,investeringensbetaværdiogdetforventedemarkedsafkast CAPM: (6.4) Rs = R F + β ( RM R F ) hvor Rs = Forventet afkast på investeringen R F = Risikofri rente β = Investeringens betaværdi RM = Forventet markedsafkast Risikofri'rente:' Denrisikofrirenteforudsættesinærværendemodelatværetilsvarendedeneffektiverente påen5;årigstatsobligation 57.Dettefastsættes,davarighedenvilværeligmedinvesterings; horisonten.hervedløbesderingenkursrisiko(dadenudløbertilkurs100),ogdesudenin; gengeninvesteringsrisiko.manhardogstadigrisikoenfor,atdendanskestatgårkonkurs. Derforbenyttes 3DanskeStatINKSt.lån20,derhandlespåNasdaqOMCX 58.Hermed forudsættesdenrisikofrirenteatvære3. Den'systematiske'risiko:' Afhængige finansielle rådgivere, uafhængige finansielle rådgivere og private equity fonde benytter sig alle oftest ikke kun af én metode til at fastsætte denne systematiske risiko. Detviloftestværeenblandingafdatafrasammenligneligeselskaber,fundamentalerisiko; faktorerogerfaring.detteunderstøttesogsåafa.damodaran(2012)deranbefaler,atman 56 Petersenetal.(2006) 57 Torp,Simon&Pedersen,Frank(2007):Kapitel7. 58 Euroinvestor: 3DanskeStatINKSt.Lån20. Side41of95

46 estimererudfraenblandingafsammenligneligeselskaberogfundamentalerisikofaktorer. Investeringensbetaværdihartilformålatudtrykkeforældrekøbetsrelativerisikoiforholdtil dengældenderisikopåmarkedet.denkanudtrykkesgennemdefundamentalefaktorerpå følgendemåde 57 : (6.5) β inv = Cov( RM ; Rinv ) 2 σ M hvor RM : Forventet markedsafkast Rinv : Forventet investeringsafkast σ M 2 :Variansen på forventet markedsafkast Forventet'investeringsafkast:' Detforventedeinvesteringsafkastervanskeligtatfastsætte,damannormalt(forbørsnote; rede virksomheder) har kursdata, man kan benytte til at udregne det forventede investe; ringsafkast.forikkebørsnoteredevirksomheder,kanmanbenytteetbrancheindeks,eller en tilsvarende børsnoteret virksomhed, der beskæftiger sig indenfor det samme felt. Der forefindesikkeetbrancheindeksidanmark,derbeskæftigersigmedudlejningafejendom; me 59. Grundetstørrelsenpåforældrenesvirksomhederdetmegetvanskeligtatfindeendirekte tilsvarendebørsnoteretvirksomhed.derforerdetfornærværendeanalysenødvendigt,at estimereudfraenstørrevirksomhedellersektor. Der er foretaget en måling af det amerikanske REIT (Real Estate Investment Trust) Equity Residential(EQR),derfokusererpåkøb,udviklingogadministrationafudlejningslejlighederi USA.DeerregistreredepåNewYorkStockExchangeogforudsættesatværeenpassende indikatorforetforventetinvesteringsafkastkrav,daeqrihøjgradoperererindenfordet sammefelt(dogimegetstørreskala),somdetgivneforældrekøb. I perioden 1996 til 2015 var den gennemsnitlige årlige investeringsafkast tilsvarende 10,9 60. Detteinvesteringsafkastkunnebenyttestiludregningenafbetaforinvesteringen,derbør dogbemærkes,athvisdetteskulleføretiletbrugbartresultat,børmanbenytterisikopræ; mienpådetamerikanskemarkedistedetfordetdanske.mankunnefxbenytterisikopræ; mienfors&p500ellerny:se. 59 Euroinvestor: Brancher/sektorer 60 Bilag9. Side42of95

47 Enandenløsningsmodelforatestimeredetforventedeinvesteringsafkastforforældrekø; bet, kan jf. Damodaran (2012) være at kigge på en tilsvarende børsnoteret virksomhed. DanmarksstørsteejendomskoncernJeudanA/Sinvestereri,ogdriverstørrekontor,boligog detailejendommeikøbenhavn.dajeudana/skunbeskæftigersigmeddetkøbenhavnske ejendomsmarked 61, vurderes Jeudan A/S investeringsafkast umiddelbart som værende et udemærketestimatforforældrekøbet. DetgennemsnitligeinvesteringsafkastforJeudanA/Sudregnessomværende11,6iperio; den1995; DetbemærkesatInvesteringsafkastetforJeudanA/Sertilnærmelsesvist tilsvarendeeqr,hvilketkunnetydepåenkorrelationmellemdetdanskeogdetamerikan; skeejendomsmarked. Derbemærkesdesuden,atFastEjendomDanmarkA/Sligeledesvillehaveværetenudmær; ketindikatorfordetforventedeinvesteringsafkastforforældrekøbet,mendenneblevførst børsnoteretislutningenaf2013,hvorfordataikkevurderesbrugbartilformålet. Begge ovenstående investeringsafkast vurderes brugbare til at fastlægge investeringsafka; stet for nærværende investeringsanalyse. Den endelige beslutning for fastsættelse af det forventedeinvesteringsafkast vil blivebestemtefteranalyseafbetaværdiernefordegæl; dendeinvesteringerpåhhv.detamerikanskeogdetdanskemarked. Dervildesudenbliveforetagetensubjektivreguleringafdenfundneværdipåbaggrundaf A.Damodaransnon;diversificationteori 62. Forventetmarkedsafkast: Detforventedemarkedsafkastkanberegnessomværende 57 : (6.6) RM = R F + Risikopræmie Risikopræmieneretudtrykfordetmerafkast,sominvestorforventeratfåigenfordenrisi; ko,derløbesiforholdtilvedenrisikofriinvestering. Denrisikofrierenteertidligeredefineretsomværendetilsvarendedendanske5;årsstatsob; ligation.risikopræmienidanmarkerundersøgtsomværende5,2iperioden1970;2002på baggrundafdatafrakøbenhavnsfondsbørs,medenstandardafvigelsepå33,7. 63 Detteer denlængsteperiode,derforefindesdatafor,hvorfordetteforudsættesatværedenmest passenderisikopræmieformarkedet.skatanbefalerenmarkedsrisikopræmiepå4,5,men godtagerbegrundedeafvigelser,derikkeliggerlangtfraderesanbefaledeniveau. 61 Jeudan: OmJeudan 62 Damodaran,Aswath(2012):Kapitel SKAT: Markedsrisikopræmie (2015) Side43of95

48 Ovenståendeforventedemarkedsafkast,kandogskabemetodiskeproblemervedudregnin; genafinvesteringensrelativerisikoiforholdtilmarkedetsrisiko. DaJeudanA/Skunharværetbørsnoteretfra1995;2015,ogdadererbehovforatundersø; gekovariansenmellemvirksomhedensinvesteringsafkastogmarkedsafkastetvurderesdet nødvendigtatmålemarkedsafkastetisammeperiode,hvorforrisikopræmienpå5,2ikke vilblivebenyttet. OMXC20 udgør ca. 70 af markedsværdien i OMXC, hvorfor det antages at være et godt estimatformarkedet 64. Jf.Bilag9kanderudregnesetårligtgennemsnitligtmarkedsafkastpåOMXC20fraperioden 1996;2015på13,71.DerobserveresaltsåatJeudanA/Sharunderpræsteretsammenlignet medmarkedet(omxc20)itidsperioden. DenårligeprisudviklingmellemJeudanA/SogOMXC20sesdesudenigrafen Årligprisudvik; lingml.jeudana/sogomxc20 ibilag9. Dermedudregnesdenrelativerisikovedforældrekøbetvedatmålekovariansenmellemdet forventedemarkedsafkast,ogdetforventedeinvesteringsafkast,divideretmedstandardaf; vigelsenformarkedsafkastet. (6.7) β forældrekøb = Cov ( OMXC20 t= ; Jeudan A / S t= ) σ 2 OMXC 20 hvor OMXC20 : Den årligeudvikling i markedsafkastet Jeudan A / S : Det årlige markedsafkast for investeringen dermed β forældrekøb = Dermedestimeresdenrelativerisikoforforældrekøbettilenbetaværdipå0,373.Denne betaværdiudtrykkersåledes, atforældrekøbetermindrerisikofyldtenddetfaktiskemar; ked,hvorpåinvesteringenudføres. DerdesudenmåltenR 2 værdipå0, ,denneværdieretudtrykforsammenhængen mellem investeringens volatilitet og markedsrisikoen, eller mere præcist: i hvor høj grad investeringensvolatilitetskyldesudslagpåmarkedet.denneværdierligeledesenindikator forhvorbrugbartdetudregnedebetakanvurderes.r 2 liggermellem0og100,ogjotættere 64 Torp,Simon&Pedersen,Frank(2007):Kapitel7. Cov ( 12, ;1, ) = 0, ,05824 Side44of95

49 værdienkommerpå0,joringerevurdereskorrelationen,oghermedogsåbrugbarhedenaf denfundnebetaværdi 65. Dermedsynesdetenanelseuklart,hvorvidtdenfundnebetaværdikanvurderesbrugbarfor viderebenyttelseafcapmmodellen. Somnævntiforegåendeafsnit,tyderdetpåatdererenrelativstorkorrelationmellemdet amerikanskeogdetdanskemarkedforejendomme.jf.tidligereanalysekaneqrdefineres somensammenligneligbrancheforforældrekøbet,hvorfordetsynesrelevantatundersøge, hvorvidtderkanopnåsenmerebrugbarbetaværdivedatbenyttedenne,somdetforven; tedeinvesteringsafkast,ogs&p somdetforventedemarkedsafkast. (6.8) β forældrekøb = Cov ( S & P500 t= ; EQR t= ) σ S&P500 Hvor : S & P500 : Den årligeudvikling i markedsafkastet EQR : Det årlige markedsafkast for investeringen Dermed : β forældrekøb = Cov ( 23,6,24,7...12;39,23,8;...38,5 ) = 0,4946 0,0373 Deropnåsnuenrelativtstørrebetaværdipå0,4946,medenmarginaltstørreR 2 værdipå 0,1812. Densystematiskerisikoafspejlerdermed,athvisS&P500bevægersigmed10,vilEQRkun bevægesigmed5. Investeringenerstadigvækrelativtmindrevolatil,enddetoverordnedemarked,ogharsta; digvækenovervejendelavforklaringsgrad. Densystematiskerisikomåltpåbådedetdanske;ogdetamerikanskemarkedsynesathave ennogenlundeensforklaringsgrad,hvorfordetervanskeligtatbesluttedenbedstegnede. Dersynesikkeatværebaggrundforatvælgebetaværdien målt mellem EQR og S&P500, blotfordideropnåsenhøjeresystematiskrisiko.ejendomssektorenerikkeensektormed udprægedehøjebetaværdier,hvilketogsåunderstøttesafdamodaran,derpåviserengen; nemsnitligbetapå0,42forreit s Damodaran,Aswath(2012):Kapitel S&P500(Standard&Poor s500)eretamerikanskaktiemarkedbeståendeaf500storevirksomhe; der,derudskiftesløbendeforatgiveetbredtudsnitafalledeamerikanskeindustrier. 67 NYUStern:TotalBetasbySector(forcomputingprivatecompanycostsorequity) US(2015) Side45of95

50 BetaværdienmellemEQRogS&P500vælgesdog,dadenharden(marginalt)højesteforkla; ringsgrad,ogdabetaværdienplacerersigrelativttætopadmarkedsgennemsnittet. Dermedantagesdenudregnedesystematiskerisikosomværendebrugbar(påtrodsafen relativtlavforklaringsgrad),ogdennevilbliveviderebenyttettilatudregnecapm. NårbetaværdienmellemEQRogS&P500vælges,mådettenødvendigvisogsåforanledige, at EQR s forventede investeringsafkast på 10,9 benyttes som værende indikator for det forventedeinvesteringsafkast.detforventedemarkedsafkastertilsvarendedetgennemsnit; lige markedsafkast for S&P500 på 8,12. Det bemærkes, at der foreligger en relativ høj standardafvigelsepå19,3fordetamerikanskes&p500måltiperioden1997;2015.denne erdogmindreenddendanskederitilsvarendeperiodeermålttil24,8 68. Total'Beta:' NårCAPM;teorienbenyttes,antagesderatinvestorerneerveldiversificeredeideresporte; følje,hvorforderkuninddragesdenovenståendesystematiskebetaværdi.damodaranin; troducererbegrebet TotalBeta,hvordertilføjesenjusteringtilbetaværdienfordenmang; lendediversificeringiporteføljen.damodaranantager,atmangeindehavereafprivatevirk; somhederharenvæsentligdelafderesprivateformueinvesteretivirksomheden,hvorfor deresporteføljeoftevilbæreprægafmegetlidtspredning.derforargumentererhanforat detsystematiskebetavilundervurderedenreellerisikofordissevirksomheder. Derforudsættesfordetgivneforældrekøb,atdeermegetlidtdiversificerede,hvorforrisi; koenbørjusteresvha. TotalBeta 69 : (6.9) Hervedtagesdentotalestandardafvigelseafdenprivatevirksomhedsindreværdiogsættes opmodstandardafvigelsenpåhelemarkedet.hensigteneratmålehvorstordelafrisikoeni virksomheden,derkommerframarkedet,oghvormegetdererspecifiktforforældrekøbet. Markedsbetaerjf.Damodarantilsvarende0,42forREIT s,hvorfordennevilblivebenyttet. Dabetaværdiererbaseredepåstandardafvigelser(ogikkevarianser),benytteskvadratro; denafr 2,sommålforhvorstorandelenafrisikoen,derermarkedsrisikoen Bilag12 Total Beta = Market Beta / ρ jm hvor ρ jm = Korrelationen mellem aktien og markedet 69 Damodaran,Aswath(2012):Kapitel NYUStern:PrivateCompanyValuation. Side46of95

51 (6.10) DermedopnåsderenTotalBetatilnærmelsesvistilsvarende1.Detvilsigeatvolatiliteten (ellerrisikoen)forinvesteringennæstenmatcherrisikoenpåmarkedet,ogvilderforteore; tisksetgenereltbevægesignogenlundeitaktmedmarkedsudsvingdogensmulemerevo; latilt. Det indikerer altså at den givne investering (grundet en uddifferentieret portefølje) er en smulemererisikofuldenddetsamledemarked,hvilketogsåskabermulighedenforatover; præstererelativttilmarkedet,underpositiveudsving. 70 Fastsættelse'af'CAPM:' Ud fra ovenstående antagelser kan den endelige CAPM, og herunder den kompensation forældrenebørblivekompenseretformedderesinvestering,nubliveudformet.medcapm bliverforældreneførstkompenseretforatinvesterepengeidetgivneforældrekøboveren tidsperiode.dennekompensationafspejlesiformafdenrisikofrirente.denandendelaf formlenrepræsentererrisikoen,ogudregnerenpassendekompensationfordenekstrarisi; koforældrenetagervedinvesteringen.dennerisikokompensationreflekteresibetaen,der sammenholderafkastetforinvesteringenmedafkastetpåmarkedetoverdengivnetidspe; riode,ogdesudenmeddengældendemarkedspræmie. Derforudsættes,atdetforventedemarkedsafkastogdetforventedeinvesteringsafkastkan estimeresudfrahistoriskdata.detforudsættesligeledes,atdennehistoriskedataindhen; tetfrasammenligneligebrancherogmarkedererenpassendeindikationfordetgivnefor; ældrekøb.udfradettevilcapmbliveudregnet: (6.11) Total Beta = 0, ,42651 = 1,156 Rs = 3 +1,156 ( 8,12 3 ) Rs = 8,92 Detteejerafkastkravkannubenyttessammenmedgældsafkastkravetsomfundamentforat udregnedevægtedegennemsnitligekapitalomkostninger(wacc) WACC:1 WACC er virksomhedens kalkulationsrente som et vægtet gennemsnit af afkastkravet til egenkapitalen,ogafkastkravettilgælden 57. Side47of95

52 (6.12) Foratfastsættemarkedsværdienafegenkapitalenvillemanforbørsnoteredevirksomheder blotkunnegangeantalletafaktiermedaktieværdien.dererinærværendeinvesteringsana; lyseikketaleomenbørsnoteretvirksomhed,hvorformankunnefristestilblotatbenytte denbogførteværdiafvirksomhedenudenviderereflekteringoverdennebeslutning.dette vildogumiddelbartikkegiveetretvisenderesultat,damarkedsværdienforegenkapitalog desudengældenikkeumiddelbartkendes.damodarananbefalerenrækkermetodertilat løsedetnærværendeproblem 71. Denførste;Iterationsmetodenbyggerpådetfaktumatmarkedsværdienafegenkapitalen indgårikapitalstrukturenogsamtidigerdenværdiderforsøgesestimeret,hvorfordervil opståencirkulærreference.foratløsedennecirkulærereference,anbefalerdamodaranat man gentagersig fremenløsningsmodel,såledesategenkapitalensværdivedfastlæggel; seafkapitalstrukturenkanmodsvaredenestimeredeværdiafegenkapitalen 72. Denandenløsningsmodel,eratbenyttebranchegennemsnittetforforholdetmellemmar; kedsværdiogbogførtværdi(kursindreværdi). Damodarannævnersomsidstealternativ,atmanbenytterdenfaktiskebogførteegenkapital oggæld.dettevildogkungivemeningisærtilfælde,hvorderkanforudsættes,atgældenog egenkapitaleneroptagetpåmarkedsvilkår,ogatderdermedeksistererenkursindreværdi på1. WACC = hvor S S + B r s + B S + B r B 1 t ( ) WACC = Vægtede gennemsnitlige kapitalomkostninger efter skat = virksomhedens kalkulationsrente efter skat. S = Markedsværdien af egenkapitalen B = Markedsværdien af gælden r s = Afkastkravet på egenkapitalen r B = Afkastkravet på gælden t = Skattesatsen Markedsvilkårreferererhertil,atvirksomhedenharanskaffetbådeegenkapitaloggældpå detgivnemarkedpåetgiventtidspunktpåligevilkårmedalleandreaktørerpåmarkedet. Detsynesderforindlysende,atnårdetforudsættes,atforældrenekøberlejlighedenpålige fodmedandreboligsøgende,vildettenødvendigvisværepåmarkedsvilkår. 71 Damodaran,Aswath(2012):Kapitel Petersenetal.(2006) Side48of95

53 Realkreditlånetoptagesligeledespåligefodmedandrelåntagere,ogdermedogsåpåmar; kedsvilkår.mankanopstillespørgsmålet vilnogenværeinteresseretiatbetalemerefor lejligheden,ellerforrealkreditlånetendforældrenebetalerfordet? Købetoglåneterforetagetpåmarkedsvilkår,hvorforandrekvalificeredeboligkøbereteore; tisksetselvvilkunneopnåettilsvarendetilbudpåbåderealkreditlånoglejlighed,givetat detforetagespåsammetidspunkt. Underdisseforudsætningersyneskursindreværdien,atværetilsvarende1,hvorforegen; kapitalen og gældens markedsværdier må være tilsvarende de bogførte værdier. Derkunneargumenteresfor,atenopjusteringafkursindreværdienvilleværenødvendig, hvislejlighedenfxvarblevetkøbtafbarnet,fraforældrene.herkunnelejlighedenkøbesaf barnet til 15 under den offentlige ejendomsvurdering, hvorfor dette ikke ville være på markedsvilkår.detkunneføretilenkursindreværdipåover1.ligeledesvilledetværegæl; dende,athvisforældrenekøbtedengivnelejlighedtilmarkedsprisen,ogefterfølgendefin; deruoplystefejlogmangler,kunnedetteføretilenafskrivningpåmarkedsværdien,hvorfor detvilleskabeenkursindreværdipåunder1. Udfraenkursindreværdipå1,opstillesudregningenfordevejedegennemsnitligeafkast; krav(ellerkapitalomkostninger),wacc: (6.13) WACC = , WACC = 3,35 Dermederkalkulationsrentefodenforforældrekøbetnuudregnet,ogdennevilnublivean; vendttilatudregnenutidsværdienforheleforældrekøbetiden5;årigeinvesteringsperiode. 1,82 ( 1 25 ) 6.2Nutidsværdienforforældrekøbet Idetfølgendeangivesnutidsværdienforforældrekøbet. Deløbendetalerkorrigeretforinflation,forhervedbedreatkunneforetageensammenlig; ningaftalleneforinvesteringsperioden.degældendeskatteforholdforvirksomhedsordnin; generdesudenmedtagetiinvesteringskalkulen. Deendeligeprisererderforudregnedei fastepriserefterskat. Tilatbestemmedenendeligenutidsværdibenyttesdenitidligereafsnitudregnedekalkula; tionsrente.dennekalkulationsrenteantagesatværekonstantoverheleden5;årigeperiode, Side49of95

54 ogligeledesforudsættesinflationenatværeenkonstantværdipå2 73 isammeperiode. Derbemærkesatbetalingerneiår0;5finderstedultimo,ogiår6kommerbetalingsstrøm; menprimo. Nutidsværdienidentificeresnuved,attilbagediskonterebetalingerneefterskatiBilag10. Kapitalværdien(ellernutidsværdien)udregnestil;59.045,57kr.medeninternrentefodpå 2,48.Dakapitalværdienernegativ,erinvesteringenikkefordelagtig.Havdedetprimære formålmedforældrekøbetværetatlaveengodinvestering,villemanhaveafvistinvesterin; gen.fornærværendeforældrekøbønskesderdogblotatidentificeredetmindstomkost; ningsfuldealternativ,foratskabebeboelseforbarnetikøbenhavn. Den interne rentefod er mindre end den udregnede kapitalomkostning på 3,35. Havde kapitalomkostningen været under 2,48 ville investeringen have været fordelagtig. Afkastkravetpågældenertilsvarende1,82,hvilketvilsige,athvisforældreneikkeskulle kompenseresfordenrisikodepåtagersigvedatinvestereegenkapital,villeinvesteringen havehaftenpositivnutidsværdi. Betalingsstrømmenetilfastlæggelsenafnutidsværdien,samtmetodentiludregningafnu; tidsværdienfindesibilag10,foratbibeholdeoverskuelighediafhandlingen. 6.3Nutidsværdiforlejelejlighed Foratkunneforetageensammenligningafdetoinvesteringsalternativerønskesdernuat fastlæggenutidsværdienforinvesteringsalternativetilejelejligheden. Metodensynesensmulesøgtatbenytte,daderirealitetenikkeforeliggereninvestering, menblotenomkostningiformafsubsidiettilbarnet.enfastsættelseafnutidsværdiensynes dogessentielforatkunneforetagedenfaktiskesammenligning. Nærværendeinvesteringsalternativsessomværendemereellermindrerisikofrit.Deranta; gesiopgavenatderermulighedforatbliveboendeilejlighedeniheleperioden,ogderer ligeledesantagetenhuslejestigningogindbetalingsstigningfrabarntilsvarendeinflationen. Deterderforbegrænsethvormeget,defaktiskefremtidigeindbetalingervildifferentieresig fradenbenyttededata. Ud fra ovenstående argument fastsættes kalkulationsrenten for investeringen tilsvarende denrisikofrirentesomtidligere: 3DanskeStatINKSt.lån20. Alternativtkunnekalkulationsrentensættestil0,dasubsidietikkefinansieresafgæld,og forældrenealtandetligeikkekanforventeenforrentningpåderesegenkapital. 73 Gennemsnitligeinflationsrateiperioden1990;2014,jf.DanmarksStatistik. Side50of95

55 DerobserveresenNPVpåetstedmellem; ,16og; ,23 74.Detkanikkeladesig gøre,atudregnedeninternerentefod,dabetalingsstrømmenessumernegativ.daderikke foreliggerénstorinvesteringpånogettidspunktibetalingsstrømmen,harkalkulationsren; tenikkestoreffekt.tilviderebehandlingbenyttesnpvmedenkalkulationsrentepå3. Betalingerneiår0finderstedultimo,ogprimoiår6. Betalingsstrømmenetilfastlæggelsenafnutidsværdien,samtmetodentiludregningafnu; tidsværdienfindesibilag10,foratbibeholdeoverskuelighediafhandlingen. 6.4Sammenligningafinvesteringsalternativerne Ud fra de givne forudsætninger og antagelser i afsnittet forekommer forældrekøbet som værendeetvæsentligtmindreomkostningsfuldtinvesteringsalternativendbetalingenafet subsidietilbarnetshuslejeforlejelejligheden. Lejelejlighedsalternativet vurderes som værende en relativ sikker investering forstået på denmåde,atderikkeernogetderindikerer,atderkunneopståstoreudsvingidesamlede omkostningerefterden5;årigeperiode. Investeringeniejerlejlighedenvurderesdogsomovervejendefølsom,hvorforenanderledes prisudviklingpåejerlejlighederikøbenhavn,ellerenandenkalkulationsrentevilkunnegøre lejelejlighedentilenmindreomkostningsfuldinvestering. 74 Bilag10 Side51of95

56 7.Følsomhedsanalyse Nutidsværdikriterieteratforetrækketilatværdisætteinvesteringen,mendeternødvendigt atjusterepåfaktorerneforatbelysedenusikkerhed,derforeliggervedforældrekøbet. Nærværendeafhandlinghartilformålatbelysevedhvilkenafdetoinvesteringer,derfore; findes de laveste forventede omkostninger. Derfor vurderes det irrelevant at undersøge, hvorstorsandsynlighedenerfor,atderskabesenpositivnutidsværdivedforældrekøbet. Dennefølsomhedsanalysehartilformålatundersøgedemuligevariable,derkanhaveind; flydelsepå,hvorstoredesamledeomkostningernevedforældrekøbetbliverefterdenfem; årigeperiode. Itidligereafsniterderantaget,atdererfuldkendskabtilallefremtidigebetalinger.Derek; sistereretrelativtgodtkendskabtildefremtidigebetalingeriforældrekøbet,dererdogto faktorer,derkanhaveenvæsentligeffektpåinvesteringenssamledeomkostninger. Iovenståendeinvesteringsanalyseerdertagetudgangspunktienforventetsalgsprispåfor; ældrekøbet.dervilderforinærværendeafsnitblivetagethøjdeforusikkerhedenisalgspri; senforforældrekøbet. Dererligeledesblevetfremskrevetenkalkulationsrentepå3,35udfraCAPMogherunder diverseantagelseromkringejerafkastkravet,ogdetmarkedinvesteringenforegårpå.derer forsøgtatopstilleantagelser,dersåvidtmuligtafspejlerforældrekøbetsfaktiskeforudsæt; ninger.inogletilfælde,erdenbenyttededatadogblevetopstilletpåbaggrundafensubjek; tivafvejningafdemestretvisendedatapåmarkedet.capmerkritiseretforatbyggepåen rækkeforudsætninger,derikkestemmeroverensmeddenvirkeligeverden 75.Nogleafdisse erderforsøgtjusteretfor,mendervilandetligeværeenovervejendestorrisikofor,atman kanopnåforkerteresultatervedbrugafovenståendeinvesteringsteoretiskemetoder. Derforvilkalkulationsrenteblivejusteretpå,foratafspejlehvorstoreneffektdisseafvej; ningerharpådensamledenutidsværdiforforældrekøbet. Kalkulationsrenten og prisudviklingen vurderes dermed som værende de tungest vejende faktorer,derkanhavedenstørsteindflydelsefordenfremskrevnenutidsværdiforforældre; købet. 75 Investopedia:TakingShotsAtCAPM Side52of95

57 WACC( Prisudvikling( ejerlejligheder(i( København(på( 5(år( 2,35( 2,85( 3,35( 3,85( 4,35( P29( ( ; ,63kr ; ,68kr ; ,91kr ; ,04kr ; ,70kr P8( ; ,07kr ; ,79kr ; ,93kr ; ,90kr ; ,49kr 14( ; ,93kr ; ,57kr ; ,01kr ; ,79kr ; ,37kr 35( ,22kr ;738,69kr ;59.045,57kr ; ,30kr ; ,36kr 56( ,36kr ,94kr ,89kr ,94kr 9.665,51kr 77( ,51kr ,19kr ,84kr ,80kr ,45kr 99( ,81kr ,08kr ,12kr ,56kr ,39kr Kilde:Egentilvirkning Iovenståendetabelerderbenyttetdenfremskrevne negativprisudvikling og positivpris; udvikling somnedre;ogøvregrænseforjusteringeniprisudviklingen.kalkulationsrentener justeretmedoptil+/;0,5. Vedennutidsværdipå<; kr.kr.villejelejlighedenværeetmindreomkostningsfuldt investeringsalternativ.meddenudregnedekalkulationsrentepå3,35vurderesdet,aten prisstigningpåforældrekøbetermereellermindreessentielforatejerlejlighedeneretbed; realternativendlejelejligheden. IExcelbenyttesGoalSeek,ogderobserveresatlejlighedenvilleskullesælgesfor (stigningpå4,87)foratnutidsværdienertilsvarendelejelejlighedsalternativetmedenkal; kulationsrentepå3, Udfradettekandertolkes,atdiverseskattefordeleoglavelånerenterisigselvikkevilgøre forældrekøbet mere attraktivt end lejelejlighedsalternativet. Man vil alt andet lige kunne observere,athvorvidtforældrekøbetrentinvesteringsteoretiskermindreomkostningsfuldt endlejelejlighedsalternativet,erdirekteafhængigtaf,omejendommenvilstigeellerfaldei værdi.forældreneskalderforaleneforholdesigtil,hvorvidtdeforventerlejerlighedenvil stigemedomtrent1iværdiårligt.erdettetilfældet,vilejerlejlighedenværefordelagtig underdegivneforudsætninger. Observerermankalkulationsrenten,kanmanse,atenlaverekalkulationsrentevilføretilen højerenutidsværdiforinvesteringen. Havdemanforeksempelikkevalgtatkorrigereformanglendediversificeringiporteføljen, og hvis man dermed havde en betaværdi på kun halvdelen af den benyttede total beta 76 Bilag11. Side53of95

58 (~0,5), ville man have fået en markant mindre kalkulationsrente på 2,47, hvilket faktisk skaberenpositivnutidsværdipå44.944kr.,ogdermedgørinvesteringengunstig. Der argumenteres dog for, at der bør korrigeres med total beta for nærværende investe; ringsanalyse,hvorforkalkulationsrentepå3,35fastholdes. Ligeledessynesdenmestpassendeprisudviklingtilstadighedatværetilsvarendedethisto; riskeprisudviklingsscenariepå35,hvilketskaberennutidsværdipå;59.045,57kr ,57 kr. > kr. Underdegivneforudsætningeriopgavenvurderesdetmindstomkostningsfuldealternativ forforældreneatværeatinvestereidengivneejerlejlighedtilfordelforatbetaleetsubsi; dietilbarnetsbetalingaflejelejligheden. Side54of95

59 8.Konklusion I nærværende afhandling er der blevet undersøgt, hvorledes de forventede omkostninger forbundetmedhhv.lejeafenlejelejlighed,samtdriftafetforældrekøbforen5;årigperio; de,kanopgøresogherefterholdesopmodhinanden. Afhandlingenharihøjgradhaftfokuspådeforventedeomkostningerveddetsidstnævnte beboelsesalternativ,daomkostningerneforbundethervedaltandetligesynesvanskeligere atgennemskue. Sombaggrundsafsnittetpåviste,erderenheldelomkostningerforbundetmedhhv.købog salgafenejendom.herundereroptagelsesomkostningernevedrealkreditlånetenstorpost, i sær med et forventet ejerskab på en 5;årig periode. Denne forudbestemte låneperiode anskueliggørihøjgradfastlæggelsenafdeforventedeomkostningeriforbindelsemedde tre undersøgte realkreditlån. Som finansieringsafsnittet belyser, kan man herved med sik; kerhedindfribådef1;lån,f5;lånogdetfastforrentedelåntilkurspariefterdenfemårige periode.derforeliggerdogenrelativstorusikkerhedveddenfremstillederegressionsanaly; sepåf1;lånet,ogdesudenkursudviklingenpådetfastforrentedelån.somdetefterfølgende udformedelikviditetsbudgetpåviser,betragtesf5;lånet som værende det mindst omkost; ningsfuldelånitoudaftrescenarier,ogdetkandesudenunderdegivneforudsætninger argumenteres for at være risikofrit. Det synes derfor rimeligt at konkludere F5;lånet som værende det mindst omkostningsfulde alternativ for det givne forældrekøb. Denforventedeprisudviklingforforældrekøbetbliveriregressionsanalysenfremskrevettil atværeca.35foren5;årigperiode.prisudviklingenkonkluderessomværendebrugbartil fremskrivningafsalgsprisenforforældrekøbet. Skatteafsnittetbelyser,atdaforældrekøbetdrivesgennemvirksomhedsordningen,ogder eksistereretdriftsunderskudsamtligeåriforældrekøbetslevetid,opnåsderetårligtskatte; berettigetfradrag.eftersalgafforældrekøbetmåderbetalesskataffortjenesten.denfor; ventedefortjenesteefterskaterdogtilstrækkeligttilatskabeetsamletoverskudpåom; trent kr.efterdenfemårigeperiodeudenhensynstagentilinflationellerkapitalom; kostninger(ogherunderrisiko). Foratkunnebesvarehovedspørgsmålettagesderhensyntilsidstnævntefaktorer,vedbe; nyttelsenafnutidsværdimetoden,hvorforwaccerblevetfastsat.herundererderforetaget enrækkeundersøgelser,ogdesudenantagelserforatkunnefastsætteejerafkastkravetved hjælpafcapm.foratkunnefastsættedenrelativerisikovedforældrekøbet,betragtesjeu; Side55of95

60 dana/s,ogdenneskorrelationmedomxc20ogdesudendetamerikanskeeqrogdennes korrelationmeds&p500.deropnåsforbeggeenrelativlavforklaringsgrad,menbeggebe; taværdierliggersigrelativttætopadbranchegennemsnittet.derforetagesefterfølgendeen justeringfortotalbeta,daderikkeeksisterernogendiversificeringforforældrenesinveste; ring. Efterfastsættelsenafkalkulationsrentenpå3,35foretagesderenudregningafnutidsvær; dien for betalingsstrømmene forbundet med forældrekøbet. De samlede omkostninger i forbindelsemedkøb,driftogsalgafforældrekøbetbestemmestilennutidsværdipåom; trent;59.000kr. Derfastsættesenkalkulationsrenteforlejelejlighedenpå3forlejelejligheden(tilsvarende risikofrirente),hvilketførertilensamletnutidsværdiforbetalingsstrømmenepåomtrent; kr. Ingen af nutidsværdierne er under de givne forudsætninger positive, hvorfor manundernormaleforholdvilleafviseatforetageinvesteringen.fornærværendeproblem; stillingerdetdoggældende,aténafinvesteringerneskalforetages. Den følgende følsomhedsanalyse konkluderer, at der foreligger en notabel sensitivitet for denudformedenutidsværdiforforældrekøbet.detkandogtolkes,atdensamledeprisud; viklingpåejendommenefterdenfemårigeperiodeskalværeoverca.5,foratlejelejlighe; denvilfremståsometmindreomkostningsfuldtalternativ. Detkandermedtilstadighedkonkluderes,atdetermindreomkostningsfuldtforforældrene atforetageeninvesteringietforældrekøbfremforatbetaleetmånedligtsubsidietilbarnet underdegivneforudsætninger. Side56of95

61 8.1Bibliografi BerlingskeBusiness: Lavhuslejegiverskattesmæk (2011):lokaliseretd.18;03;2015: Boliga:EjerlejlighedPrinsConstantinsvej7,2MF(2015:lokaliseretd.01;02;2015fra Boliga:GennemsnitligeliggetiderpåejerlejlighederiDanmark:Lokaliseretd.01;04;2015: Boliga:Historiskesalgspriser(2015):lokaliseretd.01;02;2015http:// Boligejer: Ejerskifteforsikring (2015):lokaliseretd.06;02;2015: Boligejer: TINGLYSNINGSAFGIFTSLOVEN (2015):lokaliseretd.07;02; Boligportalen:LejelejlighedFalkonerAllé61(2015),lokaliseretd.01;02;2015fra: Bolius: Omkostningervedatkøbebolig (2014):lokaliseretd.05;02; BoligøkonomiskVidenscenter: Etstudieafdanskernesvalgafrealkreditlånogkonverte; ringspraksis (2011):lokaliseretd.03;03;2015: BoligøkonomiskVidencenter: EvalueringafBoligprisPrognoser (2014):lokaliseretd.04; 04;2015: Boligvidencenter:Evalueringafrenteprognoser(2014)lokaliseretd.02;03;2015: Bolius: Boligpriser prisdannelsepåejerboliger (2014):lokaliseretd.03;04;2015: Bolius: SlutmedF1;ogF3;lån (2015):lokaliseretd.18;02;2015: Bolius:Genereltomrentenpåboliglån:lokaliseretd.13;03;2015: Damodaran,Aswath(2012).InvestmentValuation:ToolsandTechniquesforDetermining thevalueofanyasset.hoboken,newjersey.wiley&sonsinc. Damodaran,Aswath.NYUStern:TheCostofIlliquidity:lokaliseretd.01;04;2015: Side57of95

62 Damodaran,Aswath.NYUStern:PrivateCompanyValuation.Lokaliseretd.01;04;2015: DanmarksStatistik:Forbrugerprisindeksogårliginflation(2015):lokaliseretd.05;04;2015: inflation.aspx DanmarksStatistik: Sæsonkorrigering (2002):lokaliseretd.17;03;2015: DenStoreDanske: Marked Markedsformer :lokaliseretd.04;03;2015: marked/marked_(markedsformer) DR: Derforerkurs100såafgørendeforditlån(2015):lokaliseretd.16;02;2015: DR: Lejeprisernepåværelserstigermarkant (2014):lokaliseretd.01;03;2015: Eltonetal.NYUStern:ExpectationsandSharePrices(1981):lokaliseretd.15;03; Euroinvestor:2RDSDRO23S2047:lokaliseretd.17;04;2015: 23s;2047/ Euroinvestor: Brancher/sektorer :lokaliseretd.24;03;2015: FrederiksbergKommune: Tildigdervilvidemereomgrundskyld (2013):lokaliseretd.06; 02;2015: beskaeftigelse/faktaark_grundskyld.ashx Investopedia: TakingShotsAtCAPM :lokaliseretd.23;04;2015: Jeudan: OmJeudan :lokaliseretd.24;03;2015: koncernen/ Jyllandsposten:DenstoreLånedyst(August,2014)lokaliseretd.12;03;2015: posten.dk/premium/kommentar/jpinvesterer/ece /den+store+lånedyst/ LejernesLandsorganisation: Depositumogforudbetaltleje (2015):lokaliseretd.07;02; 2015http:// LejernesLandsorganisationHovedstaden: Erdusikkerpå,atduikkebetalerformegeti husleje? (2015):lokaliseretd.17;03;2015: meget.957.aspx Side58of95

63 Lynggaard,Peter(2003).InvesteringogFinansiering.Aarhus,Danmark.Handelshøjskolens Forlag. MinisterietforBy,BoligogLanddistrikter:Nøgletalforungdomsboliger(2012),lokaliseretd. 15;02;2015frahttp:// ungdomsboliger Newboldetal.(2006).StatisticsforBusinessandEconomics.UpperSaddleRiver,NewJer; sey.pearsoneducationltd. Nybolig: Rentenerikkedetenesteaspektvedvalgaflån (2012):lokaliseretd.04;03;2015: Nykredit: Skatteguide2015 (2015),lokaliseretd.24;04; NYUStern:TotalBetasbySector(forcomputingprivatecompanycostsorequity) US (2015):lokaliseretd.28;03;2015: Petersenetal.(2006).Hvordanværdisættesunoteredevirksomhederipraksis?Lokaliseret d.16;03;2015fra: Politiken: Fakta:Sådanfastsættesrentenpåditboliglån (2014)lokaliseretd.27;02;2015: boliglaan/ Politiken: Kursstigningerlukkerallehidtilanbefaledefastrentelån (2015):lokaliseretd.17; 02;2015http://politiken.dk/oekonomi/bolig/ECE /kursstigninger;lukker;alle;hidtil; anbefalede;fastrente;laan/ Realkreditrådet: Afdragsfrilånogprisstigningerpåboligmarkedet (2008):lokaliseretd.09; 03;2015: gsfrie;laan;og;prisstigninger;paa;boligmarkedet;pdf.pdf RealkreditDanmark: Prisblad Privat (Februar,2015):lokaliseretd.03;03;2015: Realkreditrådet: Hvorforstigeromkostningerneirealkreditinstitutterne? (2015):lokalise; retd.22;02;2015: 0;20Hvorfor20stiger20omkostningerne20i20realkreditinstitutterne_pdf.pdf Realkreditrådet: Realkreditlån :lokaliseretd.06;02;2015: Realkreditrådet: Rentetilpasningslånet :lokaliseretd.07;03;2015: Side59of95

64 Realkreditrådet: Tilbagebetalingsprincipper :lokaliseretd.23;02;2015: Realkreditrådet: UdviklingeniBidragssatserne (2015):lokaliseretd.23;02;2015: RegionHovedstaden: OmRegionen :lokaliseretd.05;03;2015: Robinhus: IntroduktiontilObligationslån (2015):lokaliseretd.15;02;2015: SKAT: Markedsrisikopræmie (2015):lokaliseretd.25;03;2015: SKAT:Forældrekøb(2015):lokaliseretd.19;03;2015: SKAT: Gaver (2015):lokaliseretd.18;03;2015: Skatteministeriet: Ejendomsavancebeskatningsloven (2014) beloebsgraenser/ejendomsavancebeskatningsloven/ Sydbank: Varighed (2015):lokaliseretd.28;04; eljer/varighed TaxSkat&Afgift: C.C Overskudogvirksomhedsskat (2015):lokaliseretd.18;03; 2015: TAXSkat&Afgift:C.C Ophørmedatanvendevirksomhedsordningen(2015):lokali; seretd.21;03;2015: TommyV.Christiansen,Spørgompenge:Skatvedsalgafforældrekøb(07;06;2014):lokali; seretd.20;03;2015: Torp,Simon&Pedersen,Frank(2007).Investeringsplanlægning.Aarhus,Danmark.Acade; mica. Side60of95

65 8.2Bilag BILAG11:1Initial1oversigt1over1omkostninger1ved1hhv.1forældrekøb1og1lejelejlighed.11 Forældrekøb( Kontantpris Kontantudbetaling Manglendefinansiering Realkreditlån Offentligvurdering Månedligindtægtfrabarn ,00kr ,00kr ,00kr ,00kr ,00kr 4.000,00kr Engangsomkostninger Købsomkostningertilstaten( ;Tinglysningafskøde ,00kr ;Tinglysningafpantebrev Samledekøbsomkostningertilstaten ,00kr ,00kr Købsomkostningertilbankogrealkreditinstitut ;Lånesagsgebyr 3.000,00kr ;Kursskæring ;Kurtage ;Adm.pantebreve ;Sikkerhedtilsælger ;Kurssikring Samledekøbsomkostningertilbankogrealkreditinstitut 1.395,00kr 2.092,50kr 2.750,00kr 1.395,00kr 750,00kr ,50kr Købsomkostningertilrådgivning,renoveringogforsikring Side61of95

66 ;Byggetekniskinspektion ;Advokatbistand ;Ejerskifteforsikring ;Rennoveringer Samledekøbsomkostningertilrådgivning,renoveirngogforsikring Totalengangsomkostninger(udenudbetaling) 6.500,00kr 2.000,00kr 8.000,00kr ;kr ,00kr ,50kr Løbende(omkostninger(pr.(år ;Finansieringsomkostninger( ;kr ;Rente ;Vandogvarme ;Grundskyld ;Ejendomsværdiskat ;Ejerforening Totalløbendeomkostningerudenfinansieringsomkostninger Totalløbendeomkostninger5årudenfinansieringsomkostninger ;kr 4.032,00kr 3.375,00kr ,00kr ,00kr ,00kr ,00kr Salgsomkostninger ;Papirarbejde( ,00kr ;Offentligedokumenter ;Indfrielseaffælleslån ;Indfrielseafrealkreditlån Totalsalgsomkostninger 2.000,00kr 1.000,00kr 4.500,00kr ,00kr Indtægtfrabarni5år ,00kr Omkostningerialtudenløbendefinansieringsomkostninger ,00kr Side62of95

67 Lejelejlighed( Månedlighusleje Månedligindtægtfrabarn Månedligstøtte 9.000,00kr 4.000,00kr 5.000,00kr Initiale(lejeomkostninger( Depositum* Forudbetalthusleje* Samletinitialelejeomkostninger ,00kr ,00kr ,00kr Løbende(lejeomkostninger( Huslejei5år Vandogvarmei5år ;Forudbetalthusleje ;Indtægtfrabarni5år Samlethuslejeomk.i5år ,00kr ,00kr ,00kr ,00kr ,00kr Opsigelsesomkostninger( Renoveringsomkostninger ;Depositum Totalopsigelsesomkostninger ,00kr ,00kr ;15.000,00kr Side63of95

68 Totalomkostningerforlejelejlighed ,00kr Kilde:egentilvirkning.Datahenvisningeropgivetiteksten. Side64of95

69 BILAG&2:&Realkreditlånsudvikling,&scenarieanalyse&for&F1&lån,&indeholdende&scenarieanalyse,&regression&og&likviditetsoversigt.& Realkreditlånsudvikling ,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0, april 2012 april 2013 april 2014 april 2015 april F1 F5 Kilde:'Egen'tilvirkning,'data'fra'Realkredit'Danmark. Side65of95

70 Side66of95 Kilde:'Egen'tilvirkning,'Data'fra'Realkredit'Danmark' ' (januar) 2005 (januar) 2006 (januar) 2007 (januar) 2008 (januar) 2009 (januar) 2010 (januar) 2011 (april) 2012 (april) 2013 (april) 2014 (april) 2015 (april) 2016 (april) 2017 (april) 2018 (april) 2019 (april) 2020 (april) F14lån0renteudvikling Historiskdata Historiskudlånsforecast Nega<vtrenteforecast Posi<vtrenteforecast

71 Kilde:'egen'tilvirkning,'data'fra'Realkredit'Danmark. Historisk(rente x_t((x) x_t-1((y) forecast_lag forecast 1997((januar) 3,95 0,5966 0, ((januar) 4,38 0,6415 0, ((januar) 4,08 0,6107 0, ((januar) 4,39 0,6425 0, ((januar) 5,61 0,7490 0, ((januar) 3,95 0,5966 0, ((januar) 3,14 0,4969 0,5966 Historisk( udlånsforecast x_t^positiv( renteudvikling x_t^positiv( renteudvikling 2004((januar) 2,6 0,4150 0,4969 Skæring ((januar) 2,45 0,3892 0,4150 B 0, ((januar) 2,89 0,4609 0,3892 Standardafvigelse 0, ((januar) 4,11 0,6138 0, ((januar) 4,73 0,6749 0, ((januar) 5,2 0,7160 0, ((januar) 1,78 0,2504 0, ((april) 1,98 0,2967 0, ((april) 0,9-0,0458 0, ((april) 0,53-0,2757-0, ((april) 0,55-0,2596-0,2757 F1'lån'scenarieanalyse ( ) = x x_t^negativ( renteudvikling x_t^negativ( renteudvikling ( ) = x log( e x ) = x 2015((april) 0,13-0,8861-0,2596 0,13 0,11 0, ((april) -0,8861-0,7291 0,4824-0,5152 0,5974-0,9430 0, ((april) -0,7291-0,5999 0,5489-0,2100 0,8106-0,9898 0, ((april) -0,5999-0,4936 0,6104 0,0411 1,0420-1,0283 0, ((april) -0,4936-0,4061 0,6662 0,2477 1,2811-1,0600 0, ((april) -0,4061-0,3342 0,7159 0,4177 1,5185-1,0861 0,3375 log e x log e x Side67of95

72 Linear Regression Regression Statistics R 0,88636 R Square 0,78563 Adjusted R Square 0,78563 S 0,24142 Total number of observations 19 A = 0,8228 * B ANOVA d.f. SS MS F p-level Regression 1, 3, , , , Residual 18, 1, ,05829 Total 19, 4,89413 Coefficients Standard Error LCL UCL t Stat p-level H0 (5) rejected? Intercept 0 B 0, , , , , , Yes T (5) 2,10092 LCL - Lower value of a reliable interval (LCL) UCL - Upper value of a reliable interval (UCL) Residuals Observation Predicted Y Residual Standard Residuals 1 0, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,2441 0, , , , , , , , , , , , , ,68519 Standardafvigelse = 0, Kilde:EgentilvirkningviaStatplus Side68of95

73 Likviditetsoversigt Lån ,00+kr Realkredit+bidragssats 1,40 Rente+d.+04:01:2015 0,13 Kurs* 100 Terminer 1 Obligationsrestgæld ,00+kr Ydelse ,86+kr Afdragsperiode+i+år 30 Historisk(udvikling År** Lånets+hovedstol+primo Ydelse Rente Renteudgifter Bidragssats Afdrag Restløbetid+i+år ,00+kr ,86+kr 0, ,50+kr ,00+kr ,36+kr ,64+kr ,43+kr 0, ,84+kr ,19+kr ,40+kr ,24+kr ,54+kr 0, ,80+kr ,70+kr ,03+kr ,21+kr ,82+kr 0, ,46+kr ,85+kr ,50+kr ,71+kr ,54+kr 0, ,36+kr ,63+kr ,55+kr 26 Samlede+låneudgifter+= Samlet+afdrag+over+5+år+= ,34+kr ,84+kr Positiv(renteudvikling År** Lånets+hovedstol+primo Ydelse Rente Renteudgifter Bidragssats Afdrag Restløbetid+i+år ,00+kr ,86+kr 0, ,50+kr ,00+kr ,36+kr ,64+kr ,64+kr 0, ,20+kr ,19+kr ,25+kr ,40+kr ,44+kr 0, ,43+kr ,63+kr ,38+kr ,01+kr ,10+kr 1, ,61+kr ,03+kr ,46+kr ,55+kr ,12+kr 1, ,65+kr ,72+kr ,74+kr 26 Samlede+låneudgifter+= Samlet+afdrag+over+5+år+= ,97+kr ,19+kr Negativ(renteudvikling År** Lånets+hovedstol+primo Ydelse Rente Renteudgifter Bidragssats Afdrag Restløbetid+i+år ,00+kr ,86+kr 0, ,50+kr ,00+kr ,36+kr ,64+kr ,83+kr 0, ,42+kr ,19+kr ,22+kr ,42+kr ,70+kr 0, ,33+kr ,60+kr ,77+kr ,65+kr ,45+kr 0, ,48+kr ,09+kr ,88+kr ,77+kr ,95+kr 0, ,36+kr ,13+kr ,46+kr 26 Samlede+låneudgifter+= Samlet+afdrag+over+5+år+= ,09+kr ,70+kr *Da+det+er+markedsrenten+der+benyttes+i+nærværende+data,+forventes+kursen+at+være+tilsvarende+100 Det+antages+desuden,+at+lånet+indfries+til+kurs+100+i+år **+Perioden+strækker+sig+fra+primo+april+2015+til+ultimo+marts+2020 Kilde:Egentilvirkning,datafraRealkreditDanmark Side69of95

74 År Lånets)hovedstol)primo Ydelse Rente Renteudgifter Bidragssats Afdrag Restløbetid)i)år 2015 ))))))))))))) ,00)kr ,86)kr 0,13 ) 1.813,50)kr ) ,00)kr ,36)kr ))))))))))))) ,64)kr ,43)kr 0,48 ) 6.508,84)kr ) ,19)kr ,40)kr ))))))))))))) ,24)kr ,54)kr 0,55 ) 7.167,80)kr ) ,70)kr ,03)kr ))))))))))))) ,21)kr ,82)kr 0,61 ) 7.707,46)kr ) ,85)kr ,50)kr ))))))))))))) ,71)kr ,54)kr 0,67 ) 8.124,36)kr ) ,63)kr ,55)kr ))))))))))))) ,16)kr ,95)kr 0,67 ) 7.837,13)kr ) ,04)kr ,78)kr ))))))))))))) ,39)kr ,34)kr 0,67 ) 7.547,99)kr ) ,43)kr ,92)kr ))))))))))))) ,47)kr ,68)kr 0,67 ) 7.256,92)kr ) ,77)kr ,99)kr ))))))))))))) ,48)kr ,94)kr 0,67 ) 6.963,91)kr ) ,04)kr ,00)kr ))))))))))))) ,48)kr ,11)kr 0,67 ) 6.668,94)kr ) ,20)kr ,96)kr )))))))))))))))) ,51)kr ,14)kr 0,67 ) 6.372,02)kr ) ,24)kr ,89)kr )))))))))))))))) ,63)kr ,02)kr 0,67 ) 6.073,11)kr ) ,11)kr ,79)kr )))))))))))))))) ,83)kr ,71)kr 0,67 ) 5.772,22)kr ) ,81)kr ,69)kr )))))))))))))))) ,14)kr ,19)kr 0,67 ) 5.469,32)kr ) ,29)kr ,59)kr )))))))))))))))) ,55)kr ,43)kr 0,67 ) 5.164,40)kr ) ,53)kr ,51)kr )))))))))))))))) ,04)kr ,40)kr 0,67 ) 4.857,45)kr ) ,50)kr ,46)kr )))))))))))))))) ,58)kr ,08)kr 0,67 ) 4.548,45)kr )))) 9.558,17)kr ,45)kr )))))))))))))))) ,13)kr ,43)kr 0,67 ) 4.237,40)kr )))) 8.904,52)kr ,51)kr )))))))))))))))) ,62)kr ,42)kr 0,67 ) 3.924,27)kr )))) 8.246,51)kr ,63)kr )))))))))))))))) ,99)kr ,03)kr 0,67 ) 3.609,06)kr )))) 7.584,12)kr ,85)kr )))))))))))))))) ,14)kr ,22)kr 0,67 ) 3.291,75)kr )))) 6.917,32)kr ,16)kr )))))))))))))))) ,98)kr ,98)kr 0,67 ) 2.972,32)kr )))) 6.246,07)kr ,59)kr )))))))))))))))) ,40)kr ,26)kr 0,67 ) 2.650,77)kr )))) 5.570,35)kr ,14)kr )))))))))))))))) ,26)kr ,04)kr 0,67 ) 2.327,07)kr )))) 4.890,13)kr ,84)kr )))))))))))))))) ,42)kr ,29)kr 0,67 ) 2.001,22)kr )))) 4.205,38)kr ,69)kr )))))))))))))))) ,73)kr ,97)kr 0,67 ) 1.673,19)kr )))) 3.516,07)kr ,71)kr )))))))))))))))) ,02)kr ,07)kr 0,67 ) 1.342,98)kr )))) 2.822,16)kr ,92)kr )))))))))))))))) ,10)kr ,54)kr 0,67 ) 1.010,57)kr )))) 2.123,63)kr ,33)kr )))))))))))))))) ,76)kr ,36)kr 0,67 ))))) 675,95)kr )))) 1.420,45)kr ,96)kr )))))))))))))))))) ,81)kr ,49)kr 0,67 ))))) 339,10)kr ))))))) 712,58)kr ,81)kr ))))))))))))))))))))))))))))) I )kr 0 Foratillustrerelånetsafviklingoverden30>årigeperiodeerovenståendebilagudformet.Dererbe> nyttetenfastrenteiheleperiodenefter2019på0,67. Kilde:Egentilvirkning. Side70of95

75 BILAG&3:&Likviditetsanalyse&over&F58lån& Lån ,00+kr Realkredit+bidragssats 1,40 Rente+d.+04:01:2015 0,42 Kurs* 100 Terminer 1 Obligationsrestgæld ,00+kr Ydelse ,46+kr Afdragsperiode+i+år 30 Historisk(udvikling År** Lånets+hovedstol+primo Ydelse Rente Renteudgifter Bidragssats Afdrag Restløbetid+i+år ,00+kr ,46+kr 0, ,00+kr ,00+kr ,46+kr ,54+kr ,24+kr 0, ,34+kr ,79+kr ,12+kr ,42+kr ,46+kr 0, ,90+kr ,00+kr ,56+kr ,87+kr ,09+kr 0, ,69+kr ,64+kr ,76+kr ,10+kr ,14+kr 0, ,70+kr ,68+kr ,75+kr 26 Samlede+låneudgifter+= Samlet+afdrag+over+5+år+= ,74+kr ,65+kr Kilde:+ Udregninger:+Egen+tilvirkning. *Da+det+er+markedsrenten+der+benyttes+i+nærværende+data,+forventes+kursen+at+være+tilsvarende+100 Det+antages+desuden,+at+lånet+indfries+til+kurs+100+i+år **+Perioden+strækker+sig+fra+primo+april+2015+til+ultimo+marts+2020 Kilde:'Egen'tilvirkning,'data'fra'Realkredit'Danmark' ' Side71of95

76 For$at$illustrere$lånets$afvikling$over$den$305årige$periode$er$ovenstående$bilag$udformet.$Der$er$be5 nyttet$en$fast$rente$i$hele$perioden$på$0,42.$ Kilde:$Egen$tilvirkning. År Lånets)hovedstol)primo Ydelse Rente Renteudgifter Bidragssats Afdrag Restløbetid)i)år 2015 ))))))))))))) ,00)kr ,46)kr 0,42 ) 5.859,00)kr ) ,00)kr ,46)kr ))))))))))))) ,54)kr ,24)kr 0,42 ) 5.675,34)kr ) ,79)kr ,12)kr ))))))))))))) ,42)kr ,46)kr 0,42 ) 5.490,90)kr ) ,00)kr ,56)kr ))))))))))))) ,87)kr ,09)kr 0,42 ) 5.305,69)kr ) ,64)kr ,76)kr ))))))))))))) ,10)kr ,14)kr 0,42 ) 5.119,70)kr ) ,68)kr ,75)kr ))))))))))))) ,35)kr ,57)kr 0,42 ) 4.932,94)kr ) ,12)kr ,52)kr ))))))))))))) ,83)kr ,40)kr 0,42 ) 4.745,38)kr ) ,94)kr ,07)kr ))))))))))))) ,76)kr ,59)kr 0,42 ) 4.557,04)kr ) ,14)kr ,42)kr ))))))))))))) ,34)kr ,15)kr 0,42 ) 4.367,91)kr ) ,70)kr ,55)kr )))))))))))))))) ,79)kr ,07)kr 0,42 ) 4.177,98)kr ) ,61)kr ,47)kr )))))))))))))))) ,32)kr ,32)kr 0,42 ) 3.987,26)kr ) ,86)kr ,20)kr )))))))))))))))) ,12)kr ,90)kr 0,42 ) 3.795,73)kr ) ,45)kr ,72)kr )))))))))))))))) ,40)kr ,80)kr 0,42 ) 3.603,40)kr ) ,35)kr ,05)kr )))))))))))))))) ,35)kr ,01)kr 0,42 ) 3.410,27)kr ) ,56)kr ,19)kr )))))))))))))))) ,16)kr ,52)kr 0,42 ) 3.216,32)kr ) ,06)kr ,14)kr )))))))))))))))) ,02)kr ,31)kr 0,42 ) 3.021,56)kr ) ,85)kr ,90)kr )))))))))))))))) ,12)kr ,37)kr 0,42 ) 2.825,97)kr )))) 9.419,92)kr ,48)kr )))))))))))))))) ,64)kr ,70)kr 0,42 ) 2.629,57)kr )))) 8.765,24)kr ,88)kr )))))))))))))))) ,75)kr ,27)kr 0,42 ) 2.432,34)kr )))) 8.107,82)kr ,11)kr )))))))))))))))) ,64)kr ,09)kr 0,42 ) 2.234,29)kr )))) 7.447,63)kr ,17)kr )))))))))))))))) ,48)kr ,13)kr 0,42 ) 2.035,40)kr )))) 6.784,67)kr ,05)kr )))))))))))))))) ,42)kr ,39)kr 0,42 ) 1.835,68)kr )))) 6.118,93)kr ,78)kr )))))))))))))))) ,64)kr ,85)kr 0,42 ) 1.635,12)kr )))) 5.450,39)kr ,34)kr )))))))))))))))) ,31)kr ,50)kr 0,42 ) 1.433,71)kr )))) 4.779,04)kr ,74)kr )))))))))))))))) ,56)kr ,33)kr 0,42 ) 1.231,46)kr )))) 4.104,88)kr ,99)kr )))))))))))))))) ,57)kr ,34)kr 0,42 ) 1.028,36)kr )))) 3.427,88)kr ,09)kr )))))))))))))))) ,48)kr ,49)kr 0,42 ))))) 824,41)kr )))) 2.748,04)kr ,04)kr )))))))))))))))) ,43)kr ,80)kr 0,42 ))))) 619,60)kr )))) 2.065,34)kr ,85)kr )))))))))))))))))) ,58)kr ,23)kr 0,42 ))))) 413,93)kr )))) 1.379,78)kr ,52)kr )))))))))))))))))) ,06)kr ,79)kr 0,42 ))))) 207,40)kr ))))))) 691,33)kr ,06)kr ))))))))))))))))))))))))))) 0,00)kr ,46)kr 0,42 ))))))))) 0,00)kr )))))))))))) 0,00)kr ,46)kr 0 Side72of95

77 BILAG&4:&Scenarieanalyse&for&307årigt&fastforrentet&lån,&indeholdende&scenarieanalyse,&regression&og&likviditetsoversigt.& 30'årigt-fastforrentet-obligationslån-scenarieanalyse Historisk( rente x_t((x) x_t-1((y) forecast_lag forecast Historisk( udlånsforecast x_t^positiv( renteudvikling 1997((januar) 7,59 0,88 0, ((januar) 7,14 0,85 0, ((januar) 5,97 0,78 0, ((januar) 7,50 0,88 0, ((januar) 7,00 0,85 0, ((januar) 6,37 0,80 0,85 Kilde:'Egen'tilvirkning,'data'fra'Realkredit'Danmark' ( ) = x log e x x_t^positiv( renteudvikling x_t^negativ( renteudvikling x_t^negativ( renteudvikling ( ) = x log( e x ) = x 2003((januar) 5,56 0,75 0,80 Skæring ((januar) 5,44 0,74 0,75 B 1, ((januar) 4,54 0,66 0,74 Standardafvigelse 0, ((januar) 4,40 0,64 0,66 U(er(log(normalfordelt 2007((januar) 5,22 0,72 0,64 For(at(sikre(at(der(ikke(er(nogle(negative(renter 2008((januar) 5,73 0,76 0, ((januar) 6,50 0,81 0, ((januar) 5,20 0,72 0, ((april) 4,60 0,66 0, ((april) 4,10 0,61 0, ((april) 3,28 0,52 0, ((april) 3,64 0,56 0, ((april) 2,07 0,32 0, ((april) 0,32 0,33 1,38 0,41 1,50 0,24 1, ((april) 0,33 0,34 1,40 0,50 1,65 0,17 1, ((april) 0,34 0,35 1,41 0,60 1,82 0,09 1, ((april) 0,35 0,36 1,43 0,70 2,01 0,01 1, ((april) 0,36 0,37 1,44 0,80 2,23-0,07 0,93 log e x Side73of95

78 Linear Regression Regression Statistics R 0,99403 R Square 0,9881 Adjusted R Square 0,9881 S 0,08296 Total number of observations 18 A = 1,0300 * B ANOVA d.f. SS MS F p-level Regression 1, 9, , , ,E+0 Residual 17, 0, ,00688 Total 18, 9,83336 Coefficients Standard Error LCL UCL t Stat p-level H0 (5) rejected? Intercept 0 B 1, , , , , ,E+0 Yes T (5) 2,10982 LCL - Lower value of a reliable interval (LCL) UCL - Upper value of a reliable interval (UCL) Residuals Observation Predicted Y Residual Standard Residuals 1 0, , , , , , , , , , ,0046-0, , , , , ,0367 0, , ,0126-0, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,73555 Standardafvigelse = 0, Kilde:EgentilvirkningviaStatplus Side74of95

79 Lån ,00+kr Realkredit+bidragssats 1,35 Rente 2 Kurs 98,4 Terminer 1 Obligationsrestgæld ,00+kr Ydelse ,23+kr Afdragsperiode+i+år 30 Likviditetsoversigt Historisk(udvikling År Restgæld+primo Ydelse Renteudgifter Bidragssats Afdrag Restgæld+ultimo Rente Ændring+i+rente+procent+point* Ændring+i+kurs Kurs ,00+kr ,05+kr ,40+kr ,82+kr ,83+kr ,17+kr 2,00 N N 98, ,17+kr ,40+kr ,66+kr ,17+kr ,56+kr ,61+kr 1,38 N0,685 4, , ,61+kr ,32+kr ,95+kr ,09+kr ,28+kr ,33+kr 1,40 0,014 N0, , ,33+kr ,62+kr ,99+kr ,39+kr ,24+kr ,09+kr 1,41 0,014 N0, , ,09+kr ,10+kr ,48+kr ,88+kr ,75+kr ,34+kr 1,43 0,015 N0, ,50 Initialt+kurstab+og+renteN+og+bidragsudgifter+= ,84+kr Kursgevinst+ved+opkøb+af+obligationer**+= N ,18+kr Da+kursgevinsten+er+negativ+vælges+der+at+ indfri+til+kurs N +kr Samlede+låneomkostninger ,84+kr Samlet+afdrag+over+5+år+= ,66+kr Positiv(renteudvikling År Restgæld+primo Ydelse Renteudgifter Bidragssats Afdrag Restgæld+ultimo Rente Ændring+i+rente+procent+point Ændring+i+kurs Kurs ,00+kr ,05+kr ,40+kr ,82+kr ,83+kr ,17+kr 2,00 N N 98, ,17+kr ,40+kr ,66+kr ,17+kr ,56+kr ,61+kr 1,50 N0,497 3, , ,61+kr ,32+kr ,95+kr ,09+kr ,28+kr ,33+kr 1,65 0,149 N1, , ,33+kr ,62+kr ,99+kr ,39+kr ,24+kr ,09+kr 1,82 0,169 N1, , ,09+kr ,10+kr ,48+kr ,88+kr ,75+kr ,34+kr 2,01 0,192 N1,345 99,91 Kurstab+og+renteN+og+bidragsudgifter+= Kursgevinst+ved+opkøb+af+obligationer**+= Samlede+låneomkostninger Samlet+afdrag+over+5+år+= ,84+kr ,79+kr ,04+kr ,66+kr Negativ(renteudvikling År Restgæld+primo Ydelse Renteudgifter Bidragssats Afdrag Restgæld+ultimo Rente Ændring+i+rente+procent+point Ændring+i+kurs Kurs ,00+kr ,05+kr ,40+kr ,82+kr ,83+kr ,17+kr 2,00 N N 98, ,17+kr ,40+kr ,66+kr ,17+kr ,56+kr ,61+kr 1,28 N0,725 5, , ,61+kr ,32+kr ,95+kr ,09+kr ,28+kr ,33+kr 1,18 N0,092 0, , ,33+kr ,62+kr ,99+kr ,39+kr ,24+kr ,09+kr 1,10 N0,088 0, , ,09+kr ,10+kr ,48+kr ,88+kr ,75+kr ,34+kr 1,01 N0,084 0, ,92 Kurstab+og+renteN+og+bidragsudgifter+= Kursgevinst+ved+opkøb+af+obligationer**+= Da+kursgevinsten+er+negativ+vælges+der+at+ indfri+til+kurs+100 Samlede+låneomkostninger Samlet+afdrag+over+5+år+= ,84+kr N ,89+kr N +kr ,84+kr ,66+kr *Ændrigen+i+rente+procent+point+i+perioden+2015N2016+er+målt+som+forskellen+mellem+den+effektive+rente+på+2,07+i+2015+og+den+effektive+rente+på+1,28+i Dette+gøres,+da+det+er+denne+rente+der+benyttes+i+regressionsanalysen renten+på+2+med+tilhørende+kurs+98,4+benyttes+til+at+udregne+renteudgifterne+og+obligationshovedstolen+for+at+give+så+virkelighedsnært+estimat+som+muligt. **Da+kurstab+ved+indfrielse+allerede+er+medregnet,+benyttes+kurs+=+100+i+stedet+for+kurs+primo,+til+at+udregne+kursgevinsten Kilde:Egentilvirkning,datafraRealkreditDanmark Side75of95

80 År Restgæld+primo Ydelse Renteudgifter Bidragssats Afdrag Restgæld+ultimo Rente ,00+kr ,05+kr ,40+kr ,82+kr ,83+kr ,17+kr 2, ,17+kr ,40+kr ,66+kr ,17+kr ,56+kr ,61+kr 2, ,61+kr ,32+kr ,95+kr ,09+kr ,28+kr ,33+kr 2, ,33+kr ,62+kr ,99+kr ,39+kr ,24+kr ,09+kr 2, ,09+kr ,10+kr ,48+kr ,88+kr ,75+kr ,34+kr 2, ,34+kr ,58+kr ,15+kr ,35+kr ,08+kr ,26+kr 2, ,26+kr ,84+kr ,69+kr ,61+kr ,54+kr ,72+kr 2, ,72+kr ,69+kr ,79+kr ,46+kr ,43+kr ,29+kr 2, ,29+kr ,91+kr ,17+kr ,69+kr ,06+kr ,23+kr 2, ,23+kr ,30+kr ,48+kr ,08+kr ,74+kr ,48+kr 2, ,48+kr ,64+kr ,43+kr ,42+kr ,80+kr ,68+kr 2, ,68+kr ,71+kr ,67+kr ,48+kr ,55+kr ,13+kr 2, ,13+kr ,27+kr ,88+kr ,05+kr ,35+kr ,78+kr 2, ,78+kr ,11+kr ,72+kr ,88+kr ,51+kr ,27+kr 2, ,27+kr ,99+kr ,83+kr ,76+kr ,40+kr ,87+kr 2, ,87+kr ,66+kr ,86+kr ,43+kr ,37+kr ,50+kr 2, ,50+kr ,88+kr ,45+kr ,65+kr ,78+kr ,72+kr 2, ,72+kr ,41+kr ,23+kr ,18+kr ,99+kr ,73+kr 2, ,73+kr ,99+kr ,83+kr ,76+kr ,39+kr ,33+kr 2, ,33+kr ,36+kr ,87+kr ,14+kr ,36+kr ,97+kr 2, ,97+kr ,26+kr ,94+kr ,03+kr ,29+kr ,69+kr 2, ,69+kr ,42+kr ,65+kr ,19+kr ,57+kr ,11+kr 2, ,11+kr ,56+kr ,60+kr ,33+kr ,63+kr ,49+kr 2, ,49+kr ,40+kr ,37+kr ,17+kr ,86+kr ,63+kr 2, ,63+kr ,66+kr ,53+kr ,43+kr ,70+kr ,93+kr 2, ,93+kr ,05+kr ,66+kr ,82+kr ,57+kr ,36+kr 2, ,36+kr ,26+kr ,31+kr ,03+kr ,92+kr ,44+kr 2, ,44+kr ,00+kr ,03+kr ,77+kr ,20+kr ,24+kr 2, ,24+kr ,95+kr ,36+kr ,72+kr ,86+kr ,38+kr 2, ,38+kr ,80+kr ,85+kr ,57+kr ,38+kr E +kr 2,00 For$at$illustrere$lånets$afvikling$over$den$305årige$periode$er$ovenstående$bilag$udformet.$Der$er$be5 nyttet$den$faktiske$fast$rente$i$hele$perioden$på$2.$ Side76of95

81 BILAG&5:&Prisudvikling&ejerlejligheder,&scenarieanalyse&for&prisudvikling&på&ejerlejligheder&i&København,&indeholdende&scenarieanalyse& og&regression& Prisudvikling,ejerlejligheder, PrisKBHBy,År1996=Index100 InflaAonDK,år1996=Index100 Prishelelandetejerlejligheder,1996=index100 Kilde:'Egen'tilvirkning,'data'fra'statistikbanken. Side77of95

82 ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' Scenarieanalyse$for$prisudvikling$for$ejerlejligheder$i$København$i$perioden$2015A2020 Landsdel(Byen(København Prisindeks(2006(=(100(x_t((X) x_t<1$(y) Forecast_lag Historisk(prisudvikling(forecast x_t^positiv(prisudvikling(forecast x_t^negativ(prisudvikling(forecast 1992K1 15, K2 15,1 15,2 2006K3 104,4 103,7 2012K1 78,7 77,5 2013K1 85,6 82,5 2013K2 89,5 85,6 Skæring K3 90,4 89,5 B 1, K4 92,3 90,4 Standardafvigelse 2, K1 96,4 92,3 2014K ,4 2014K3 100, K4 100,5 101, , , K1 101,9 103, , , K2 103,3 104, , , K3 104,7 106, , , K4 106,1 107, , , K1 107,6 109, , , K2 109,1 110, , , K3 110,5 112, , , K4 112,1 113, , , K1 113,6 115, , , K2 115,2 116, , , K3 116,7 118,33 150,92 85, K4 118,3 119,96 155,50 84, K1 120,0 121,60 160,15 83, K2 121,6 123,27 164,86 81, K3 123,3 124,96 169,64 80, K4 125,0 126,67 174,48 78, K1 126,7 128,41 179,39 77, K2 128,4 130,17 184,36 75, K3 130,2 131,95 189,41 74, K4 132,0 133,76 194,52 73, K1 133,8 135,59 199,70 71,48 Kilde:'Egen'tilvirkning,'data'fra'statistikbanken.'Bemærk'at'den'historiske'prisudvikling'i'perioden'1992K3' '2012K1'er'skjult'i'nærværende'bilag'(topniveau'i'2006K3'er'dog' vist),' for' at' gøre' bilaget' mere' overskueligt.' Metoden' benyttet' er' den' samme' som' årene' før' og' efter,' og' data' kommer' ligeledes' fra' statistikbanken. Side78of95

83 Linear Regression Regression Statistics R 0,99918 R Square 0,99836 Adjusted R Square 0,99836 S 2,52568 Total number of observations 90 A = 1,0137 * B ANOVA d.f. SS MS F p-level Regression 1, , , , ,E+0 Residual 89, 567, ,37908 Total 90, ,2 Coefficients Standard Error LCL UCL t Stat p-level H0 (5) rejected? Intercept 0 B 1, , , , , ,E+0 Yes T (5) 1,98698 LCL - Lower value of a reliable interval (LCL) UCL - Upper value of a reliable interval (UCL) Residuals Observation Predicted Y Residual Standard Residuals 1 15, , , , , , , , , , , , , , , ,4823 0,5177 0, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,7076-3,6076-1, , , , , , , ,0911-2,4911-1, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,765-1,265-0, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,0277 Standardafvigelse = 2, Kilde:'Egen'tilvirkning'via'Statplus.'Bemærk'at'observation'20<60'er'skjult'for'overskuelighedens'skyld.' Side79of95

84 Side80of95 Kilde:Egentilvirkning,datafraBilag5 0" 50" 100" 150" 200" 250" 1992K1" 1992K3" 1993K1" 1993K3" 1994K1" 1994K3" 1995K1" 1995K3" 1996K1" 1996K3" 1997K1" 1997K3" 1998K1" 1998K3" 1999K1" 1999K3" 2000K1" 2000K3" 2001K1" 2001K3" 2002K1" 2002K3" 2003K1" 2003K3" 2004K1" 2004K3" 2005K1" 2005K3" 2006K1" 2006K3" 2007K1" 2007K3" 2008K1" 2008K3" 2009K1" 2009K3" 2010K1" 2010K3" 2011K1" 2011K3" 2012K1" 2012K3" 2013K1" 2013K3" 2014K1" 2014K3" 2015K1" 2015K3" 2016K1" 2016K3" 2017K1" 2017K3" 2018K1" 2018K3" 2019K1" 2019K3" 2020K1" Prisudvikling,København, ,(indeks,100,=,2006), Historisk"udvikling" Historisk"forecast" Nega?vt"forecast" Posi?vt"forecast"

85 BILAG&6:&Likviditetsoversigt&F5& Virksomhedsordningen..Forældrekøb.primo.april.2015.H.ultimo.marts.2020 ÅR"2015 ÅR"2016 Købsomkostninger Driftsindtægter Købsomkostninger.til.staten Lejeindtægt "Tinglysning"af"skøde """" ,00"kr "m2 63 "Tinglysning"af"pantebrev """" ,00"kr "Lejepris"pr."m2 """"""""" 761,90"kr Samlede"købsomkostninger"til"staten """" ,00"kr Årlig"lejeindtægt """" ,00"kr Købsomkostninger.til.bank.og.realkreditinstitut "Lånesagsgebyr "Kursskæring "Kurtage "Adm."pantebreve "Sikkerhed"til"sælger "Kurssikring" Samlede"købsomkostninger"til"bank"og"realkreditinstitut Løbende3omkostninger """""" 3.000,00"kr Faste.løbende.omkostninger.pr..år """""" 1.395,00"kr Vand"og"varme """""" 4.032,00"kr """""" 2.092,50"kr Ejendomsskat """""" 3.375,00"kr """""" 2.750,00"kr Ejerforening """" ,00"kr """""" 1.395,00"kr Regnskab """""" 5.000,00"kr """"""""" 750,00"kr Vedligeholdelse """""" 5.000,00"kr """" ,50"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """" ,00"kr Købsomkostninger.til.rådgivning,.renovering.og.forsikring Resultat.før.finansiering """" ,00"kr "Byggeteknisk"inspektion" """""" 6.500,00"kr "Advokatbistand """""" 2.000,00"kr Løbende.finansieringsomkostninger "Ejerskifteforsikring """""" 8.000,00"kr Årlig"rente """""" 5.675,34"kr "Rennoveringer """"""""""""""" "kr Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet """" ,79"kr Samlede"købsomkostninger"til"rådgivning,mv. """" ,00"kr Samlede"finansieringsomkostninger """" ,12"kr Total.engangsomkostninger.(uden.udbetaling) """" ,50"kr Resultat.efter.finansiering """""" 9.109,12"kr Skattefradrag"(55,8) """""" 5.082,89"kr Driftsindtægter Netto"resultat """""" 4.026,23"kr Lejeindtægt Afdrag """" ,12"kr "m2 63 Likviditet"2016 """" ,35"kr "Lejepris"pr."m2 """"""""" 761,90"kr Årlig"lejeindtægt """" ,00"kr Samlet"likviditet " ,67"kr Løbende3omkostninger Faste.løbende.omkostninger.pr..år Vand"og"varme Ejendomsskat Ejerforening Regnskab Vedligeholdelse Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """""" 4.032,00"kr """""" 3.375,00"kr """" ,00"kr """""" 5.000,00"kr """""" 5.000,00"kr """" ,00"kr Resultat.før.finansiering Løbende.finansieringsomkostninger Årlig"rente Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet Samlede"finansieringsomkostninger Resultat.efter.finansiering Skattefradrag"(55,8) Netto"resultat Afdrag Likviditet"2015 """" ,50"kr """""" 5.859,00"kr """" ,00"kr """" ,00"kr """" ,50"kr """" ,64"kr """" ,87"kr """" ,46"kr """" ,32"kr Samlet"likviditet """" ,32"kr Kilde:'Egen'tilvirkning'ud'fra'Bilag'1,'3,'og'5.' Side81of95

86 ÅR"2017 Virksomhedsordningen- -Forældrekøb-primo-april-2015-D-ultimo-marts-2020 ÅR"2018 ÅR"2019 Driftsindtægter Driftsindtægter Driftsindtægter Lejeindtægt Lejeindtægt Lejeindtægt "m2 63 "m2 63 "m2 63 "Lejepris"pr."m2 """"""""" 761,90"kr "Lejepris"pr."m2 """"""""" 761,90"kr "Lejepris"pr."m2 """""""""""" 761,90"kr Årlig"lejeindtægt """" ,00"kr Årlig"lejeindtægt """" ,00"kr Årlig"lejeindtægt """"""" ,00"kr Løbende/omkostninger Løbende/omkostninger Løbende/omkostninger Faste-løbende-omkostninger-pr.-år Faste-løbende-omkostninger-pr.-år Faste-løbende-omkostninger-pr.-år Vand"og"varme """""" 4.032,00"kr Vand"og"varme """""" 4.032,00"kr Vand"og"varme """"""""" 4.032,00"kr Ejendomsskat """""" 3.375,00"kr Ejendomsskat """""" 3.375,00"kr Ejendomsskat """"""""" 3.375,00"kr Ejerforening """" ,00"kr Ejerforening """" ,00"kr Ejerforening """"""" ,00"kr Regnskab """""" 5.000,00"kr Regnskab """""" 5.000,00"kr Regnskab """"""""" 5.000,00"kr Vedligeholdelse """""" 5.000,00"kr Vedligeholdelse """""" 5.000,00"kr Vedligeholdelse """"""""" 5.000,00"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """" ,00"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """" ,00"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """"""" ,00"kr Resultat-før-finansiering """" ,00"kr Resultat-før-finansiering """" ,00"kr Salgsomkostninger Omkostninger-ved-salg-af-lejlighed Løbende-finansieringsomkostninger Løbende-finansieringsomkostninger "Papirarbejde """"""" ,00"kr Årlig"rente """""" 5.490,90"kr Årlig"rente """""" 5.305,69"kr "Offentlige"dokumenter """"""""" 2.000,00"kr Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet """" ,00"kr Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet """" ,64"kr "Indfrielse"af"fælleslån """"""""" 1.000,00"kr Samlede"finansieringsomkostninger """" ,91"kr Samlede"finansieringsomkostninger """" ,33"kr "Indfrielse"af"realkreditlån """"""""" 4.500,00"kr Resultat-efter-finansiering """""" 8.309,91"kr Resultat-efter-finansiering """""" 7.507,33"kr Total"salgsomkostninger """"""" ,00"kr Skattefradrag"(55,8) """""" 4.636,93"kr Skattefradrag"(55,8) """""" 4.189,09"kr Netto"resultat """""" 3.672,98"kr Netto"resultat """""" 3.318,24"kr Resultat-før-finansiering """"""""" 4.016,00"kr Afdrag """" ,56"kr Afdrag """" ,76"kr Likviditet"2017 """" ,53"kr Likviditet"2018 """" ,00"kr Løbende-finansieringsomkostninger Årlig"rente """"""""" 5.119,70"kr Samlet"likviditet " ,21"kr Samlet"likviditet " ,21"kr Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet """"""" ,68"kr Samlede"finansieringsomkostninger """"""" ,38"kr Resultat-efter-finansiering """"""" ,38"kr Skattefradrag"(55,8) """"""" ,37"kr Netto"resultat """"""" ,01"kr Afdrag """"""" ,75"kr Likviditet"2019 """"""" ,76"kr Likviditet"ultimo"marts Salg"af"ejerlejlighed"d."1"april"2020 Købspris"af"ejerlejlighed +"10.000"kr."pr."år +"Købsomkostninger Skattemæssig"købspris"af"ejerlejlighed Skattemæssig"fortjeneste Skat"af"fortjeneste"(42) Nettofortjeneste"på"salg Samlet"likviditet"for"den"5årige"periode"efter"salg Samlet"afdrag"efter"salg Fortjeneste"ved"forældrekøbet """"" ,98"kr " ,16"kr " ,00"kr """"""" ,00"kr """"""" ,50"kr " ,50"kr """"" ,66"kr """"" ,00"kr """"" ,16"kr """"" ,19"kr """"" ,65"kr """"" ,84"kr Side82of95

87 BILAG&7:& Likviditetsoversigt&virksomhedsordningen& 30;årig&fastforrentet&obliga; tionslån& Købsomkostninger Købsomkostninger.til.staten "Tinglysning"af"skøde "Tinglysning"af"pantebrev Samlede"købsomkostninger"til"staten Virksomhedsordningen..Forældrekøb.2015.H.2020 ÅR"2015 ÅR"2016 Driftsindtægt Lejeindtægt """"""" ,00"kr "m2 63 """"""" ,00"kr "Lejepris"pr."m2 """""""""""" 761,90"kr """"""" ,00"kr Årlig"lejeindtægt """"""" ,00"kr Købsomkostninger.til.bank.og.realkreditinstitut "Lånesagsgebyr "Kursskæring "Kurtage "Adm."pantebreve "Sikkerhed"til"sælger "Kurssikring" Samlede"købsomkostninger"til"bank"og"realkreditinstitut Løbende3omkostninger """"""""" 3.000,00"kr Faste.løbende.omkostninger.pr..år """"""""" 1.395,00"kr Vand"og"varme """"""""" 4.032,00"kr """"""""" 2.092,50"kr Ejendomsskat """"""""" 3.375,00"kr """"""""" 2.750,00"kr Ejerforening """"""" ,00"kr """"""""" 1.395,00"kr Regnskab """"""""" 5.000,00"kr """""""""""" 750,00"kr Vedligeholdelse """"""""" 5.000,00"kr """"""" ,50"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """"""" ,00"kr Købsomkostninger.til.rådgivning,.renovering.og.forsikring Resultat.før.finansiering """"""" ,00"kr "Byggeteknisk"inspektion" """"""""" 6.500,00"kr "Advokatbistand """"""""" 2.000,00"kr Løbende.finansieringsomkostninger "Ejerskifteforsikring """"""""" 8.000,00"kr Årlig"rente """"""" ,66"kr "Rennoveringer """""""""""""""""" "kr Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet """"""" ,17"kr Samlede"købsomkostninger"til"rådgivning,mv. """"""" ,00"kr Samlede"finansieringsomkostninger """"""" ,84"kr Total.engangsomkostninger.(uden.udbetaling) """"""" ,50"kr Resultat.efter.finansiering """"""" ,84"kr Skattefradrag"(55,8) """"""" ,82"kr Driftsindtægt Netto"resultat """"""" ,02"kr Lejeindtægt Afdrag """"""" ,56"kr "m2 63 Likviditet"2016 """"""" ,58"kr "Lejepris"pr."m2 """""""""""" 761,90"kr Årlig"lejeindtægt """"""" ,00"kr Samlet"likviditet """"" ,60"kr Løbende3omkostninger Faste.løbende.omkostninger.pr..år Vand"og"varme Ejendomsskat Ejerforening Regnskab Vedligeholdelse Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år Resultat.før.finansiering Løbende.finansieringsomkostninger Årlig"rente Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet Samlede"finansieringsomkostninger Resultat.efter.finansiering Skattefradrag"(55,8) Netto"resultat Afdrag Kurstab"v."optagelse"af"lån"(ikke"fradragsberettiget) Likviditet"2015 Samlet"likviditet """"""""" 4.032,00"kr """"""""" 3.375,00"kr """"""" ,00"kr """"""""" 5.000,00"kr """"""""" 5.000,00"kr """"""" ,00"kr """"""" ,50"kr """"""" ,40"kr """"""" ,82"kr """"""" ,22"kr """"""" ,72"kr """"""" ,54"kr """"""" ,18"kr """"""" ,83"kr """"""" ,00"kr """"""" ,01"kr """"""" ,01"kr Side83of95

88 ÅR"2017 Virksomhedsordningen- -Forældrekøb-2015-D-2020 ÅR"2018 ÅR"2019 Driftsindtægt Driftsindtægt Driftsindtægt Lejeindtægt Lejeindtægt Lejeindtægt "m2 63 "m2 63 "m2 63 "Lejepris"pr."m2 """""""""""" 761,90"kr "Lejepris"pr."m2 """""""""""" 761,90"kr "Lejepris"pr."m2 """""""""""" 761,90"kr Årlig"lejeindtægt """"""" ,00"kr Årlig"lejeindtægt """"""" ,00"kr Årlig"lejeindtægt """"""" ,00"kr Løbende/omkostninger Løbende/omkostninger Løbende/omkostninger Faste-løbende-omkostninger-pr.-år Faste-løbende-omkostninger-pr.-år Faste-løbende-omkostninger-pr.-år Vand"og"varme """"""""" 4.032,00"kr Vand"og"varme """"""""" 4.032,00"kr Vand"og"varme """"""""" 4.032,00"kr Ejendomsskat """"""""" 3.375,00"kr Ejendomsskat """"""""" 3.375,00"kr Ejendomsskat """"""""" 3.375,00"kr Ejerforening """"""" ,00"kr Ejerforening """"""" ,00"kr Ejerforening """"""" ,00"kr Regnskab """"""""" 5.000,00"kr Regnskab """"""""" 5.000,00"kr Regnskab """"""""" 5.000,00"kr Vedligeholdelse """"""""" 5.000,00"kr Vedligeholdelse """"""""" 5.000,00"kr Vedligeholdelse """"""""" 5.000,00"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """"""" ,00"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """"""" ,00"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år""""""" ,00"kr Resultat-før-finansiering """"""" ,00"kr Resultat-før-finansiering """"""" ,00"kr Salgsomkostninger Omkostninger-ved-salg-af-lejlighed Løbende-finansieringsomkostninger Løbende-finansieringsomkostninger "Papirarbejde """"""" ,00"kr Årlig"rente """"""" ,95"kr Årlig"rente """"""" ,99"kr "Offentlige"dokumenter """"""""" 2.000,00"kr Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet """"""" ,09"kr Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet """"""" ,39"kr "Indfrielse"af"fælleslån """"""""" 1.000,00"kr Samlede"finansieringsomkostninger """"""" ,04"kr Samlede"finansieringsomkostninger """"""" ,38"kr "Indfrielse"af"realkreditlån """"""""" 4.500,00"kr Resultat-efter-finansiering """"""" ,04"kr Resultat-efter-finansiering """"""" ,38"kr Total"salgsomkostninger """"""" ,00"kr Skattefradrag"(55,8) """"""" ,68"kr Skattefradrag"(55,8) """"""" ,22"kr Netto"resultat """"""" ,36"kr Netto"resultat """"""" ,15"kr Resultat-før-finansiering """"""""" 4.016,00"kr Afdrag """"""" ,28"kr Afdrag """"""" ,24"kr Likviditet"2017 """"""" ,64"kr Likviditet"2018 """"""" ,40"kr Løbende-finansieringsomkostninger Årlig"rente """"""" ,48"kr Samlet"likviditet """"" ,24"kr Samlet"likviditet """"" ,63"kr Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet """"""" ,88"kr Samlede"finansieringsomkostninger """"""" ,36"kr Resultat-efter-finansiering """"""" ,36"kr Skattefradrag"(55,8) """"""" ,18"kr Netto"resultat """"""" ,18"kr Afdrag """"""" ,75"kr Likviditet"2019 """"""" ,93"kr Likviditet"ultimo"marts Salg"af"ejerlejlighed"d."1"april"2020 Købspris"af"ejerlejlighed +"10.000"kr."pr."år +"Købsomkostninger Skattemæssig"købspris"af"ejerlejlighed Skattemæssig"fortjeneste Skat"af"fortjeneste"(42) Nettofortjeneste"på"salg """"" ,56"kr " ,16"kr " ,00"kr """"""" ,00"kr """"""" ,50"kr " ,50"kr """"" ,66"kr """"" ,00"kr """"" ,16"kr Samlet"likviditet"for"den"5årige"periode"efter"salg """"" ,60"kr Samlet"afdrag"efter"salg """"" ,83"kr Fortjeneste"ved"forældrekøbet """"" ,43"kr Kilde:'Egen'tilvirkning'ud'fra'Bilag'1,'4,'og'5.' Side84of95

89 BILAG&8:&Likviditetsoversigt&virksomhedsordningen&F1;lån& Virksomhedsordningen..Forældrekøb.2015.H.2020 ÅR"2015 ÅR"2016 Købsomkostninger Driftsindtægter Købsomkostninger.til.staten Lejeindtægt "Tinglysning"af"skøde """" ,00"kr "m2 63 "Tinglysning"af"pantebrev """" ,00"kr "Lejepris"pr."m2 """"""""" 761,90"kr Samlede"købsomkostninger"til"staten """" ,00"kr Årlig"lejeindtægt """" ,00"kr Købsomkostninger.til.bank.og.realkreditinstitut "Lånesagsgebyr "Kursskæring "Kurtage "Adm."pantebreve "Sikkerhed"til"sælger "Kurssikring" Samlede"købsomkostninger"til"bank"og"realkreditinstitut Driftsomkostninger """""" 3.000,00"kr Faste.løbende.omkostninger.pr..år """""" 1.395,00"kr Vand"og"varme """""" 4.032,00"kr """""" 2.092,50"kr Ejendomsskat """""" 3.375,00"kr """""" 2.750,00"kr Ejerforening """" ,00"kr """""" 1.395,00"kr Regnskab """""" 5.000,00"kr """"""""" 750,00"kr Vedligeholdelse """""" 5.000,00"kr """" ,50"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """" ,00"kr Købsomkostninger.til.rådgivning,.renovering.og.forsikring Resultat.før.finansiering """" ,00"kr "Byggeteknisk"inspektion" """""" 6.500,00"kr "Advokatbistand """""" 2.000,00"kr Finansieringsomkostninger "Ejerskifteforsikring """""" 8.000,00"kr Løbende.finansieringsomkostninger "Rennoveringer """"""""""""""" "kr Årlig"rente """""" 7.167,80"kr Samlede"købsomkostninger"til"rådgivning,mv. """" ,00"kr Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet """" ,70"kr Total.engangsomkostninger.(uden.udbetaling) """" ,50"kr Samlede"finansieringsomkostninger """" ,50"kr Resultat.efter.finansiering """""" 9.966,50"kr Driftsindtægter Skattefradrag"(55,8) """""" 5.561,31"kr Lejeindtægt Netto"resultat """""" 4.405,19"kr "m2 63 Afdrag """" ,03"kr "Lejepris"pr."m2 """"""""" 761,90"kr Likviditet"2016 """" ,23"kr Årlig"lejeindtægt """" ,00"kr Samlet"likviditet " ,37"kr Driftsomkostninger Faste.løbende.omkostninger.pr..år Vand"og"varme """""" 4.032,00"kr Ejendomsskat """""" 3.375,00"kr Ejerforening """" ,00"kr Regnskab """""" 5.000,00"kr Vedligeholdelse """""" 5.000,00"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """" ,00"kr Resultat.før.finansiering Finansieringsomkostninger Løbende.finansieringsomkostninger Årlig"rente Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet Samlede"finansieringsomkostninger Resultat.efter.finansiering Skattefradrag"(55,8) Netto"resultat Afdrag Likviditet"2015 Samlet"likviditet """" ,50"kr """""" 6.508,84"kr """" ,19"kr """" ,03"kr """" ,53"kr """" ,79"kr """" ,74"kr """" ,40"kr """" ,14"kr """" ,14"kr Side85of95

90 ÅR"2017 Virksomhedsordningen- -Forældrekøb-2015-D-2020 ÅR"2018 ÅR"2019 Driftsindtægter Driftsindtægter Driftsomkostninger Lejeindtægt Lejeindtægt Lejeindtægt "m2 63 "m2 63 "m2 63 "Lejepris"pr."m2 """"""""" 761,90"kr "Lejepris"pr."m2 """"""""" 761,90"kr "Lejepris"pr."m2 """""""""""" 761,90"kr Årlig"lejeindtægt """" ,00"kr Årlig"lejeindtægt """" ,00"kr Årlig"lejeindtægt """"""" ,00"kr Driftsomkostninger Driftsomkostninger Driftsomkostninger Faste-løbende-omkostninger-pr.-år Faste-løbende-omkostninger-pr.-år Faste-løbende-omkostninger-pr.-år Vand"og"varme """""" 4.032,00"kr Vand"og"varme """""" 4.032,00"kr Vand"og"varme """"""""" 4.032,00"kr Ejendomsskat """""" 3.375,00"kr Ejendomsskat """""" 3.375,00"kr Ejendomsskat """"""""" 3.375,00"kr Ejerforening """" ,00"kr Ejerforening """" ,00"kr Ejerforening """"""" ,00"kr Regnskab """""" 5.000,00"kr Regnskab """""" 5.000,00"kr Regnskab """"""""" 5.000,00"kr Vedligeholdelse """""" 5.000,00"kr Vedligeholdelse """""" 5.000,00"kr Vedligeholdelse """"""""" 5.000,00"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """" ,00"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """" ,00"kr Samlede"faste"løbende"omkostninger"pr."år """"""" ,00"kr Resultat-før-finansiering """" ,00"kr Resultat-før-finansiering """" ,00"kr Salgsomkostninger Omkostninger-ved-salg-af-lejlighed Finansieringsomkostninger Finansieringsomkostninger "Papirarbejde """"""" ,00"kr Løbende-finansieringsomkostninger Løbende-finansieringsomkostninger "Offentlige"dokumenter """"""""" 2.000,00"kr Årlig"rente """""" 7.707,46"kr Årlig"rente """""" 8.124,36"kr "Indfrielse"af"fælleslån """"""""" 1.000,00"kr Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet """" ,85"kr Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet """" ,63"kr "Indfrielse"af"realkreditlån """"""""" 4.500,00"kr Samlede"finansieringsomkostninger """" ,32"kr Samlede"finansieringsomkostninger """" ,99"kr Total"salgsomkostninger """"""" ,00"kr Resultat-efter-finansiering """""" 9.900,32"kr Resultat-efter-finansiering """""" 9.712,99"kr Skattefradrag"(55,8) """""" 5.524,38"kr Skattefradrag"(55,8) """""" 5.419,85"kr Resultat-før-finansiering """"""""" 4.016,00"kr Netto"resultat """""" 4.375,94"kr Netto"resultat """""" 4.293,14"kr Afdrag """" ,50"kr Afdrag """" ,55"kr Finansieringsomkostninger Likviditet"2017 """" ,44"kr Likviditet"2018 """" ,69"kr Løbende-finansieringsomkostninger Årlig"rente """"""""" 8.124,36"kr Samlet"likviditet " ,81"kr Samlet"likviditet " ,50"kr Årligt"bidrag"til"realkreditinstituttet """"""" ,63"kr Samlede"finansieringsomkostninger """"""" ,99"kr Resultat-efter-finansiering """"""" ,99"kr Skattefradrag"(55,8) """"""" ,85"kr Netto"resultat """"""" ,14"kr Afdrag """"""" ,55"kr Likviditet"2019 """"""" ,69"kr Likviditet"ultimo"marts Salg"af"ejerlejlighed"d."1"april"2020 Købspris"af"ejerlejlighed +"10.000"kr."pr."år +"Købsomkostninger Skattemæssig"købspris"af"ejerlejlighed Skattemæssig"fortjeneste Skat"af"fortjeneste"(42) Nettofortjeneste"på"salg """"" ,18"kr " ,16"kr " ,00"kr """"""" ,00"kr """"""" ,50"kr " ,50"kr """"" ,66"kr """"" ,00"kr """"" ,16"kr Samlet"likviditet"for"den"5årige"periode"efter"salg ,98"kr """"" Samlet"afdrag"efter"salg """"" ,03"kr Fortjeneste"ved"forældrekøbet """"" ,00"kr Kilde:'Egen'tilvirkning'ud'fra'Bilag'1,'2'og'5. Side86of95

91 BILAG&9:&Markedsudvikling& Kilde:'Egen'tilvirkning'ud'fra'data'fra'Euroinvestor.dk'og'Yahoo'Finance.' ' JEUDAN1A/S OMXC20 EQR S&P1500:1Yahoo1Finance Dato Kurs Prisudvikling Dato Kurs Prisudvikling Dato Kurs Prisudvikling Dato Kurs Prisudvikling , , , , , , , , ,5 39, ,16 23, , , , ,28 24, , , ,5 319, ,64 30, , , ,46 9, , , , ,01 32, , , ,71 4, ,2 317, , , ,58 314, ,7 324, , , ,51 20, ,13 32, , , ,45 20, ,27 4, , , ,12 10, ,08 8, , , ,75 29, ,24 12, , , ,47 328, ,55 34, , , ,82 318, ,88 340, , , ,78 13, ,87 30, , ,52 55, ,12 19, , ,03 8, ,41 2, , ,67 30, , , ,87 38, , , ,84 38, ,99 12 Gns.@årlig@stigning 11,6 Gns. 13,71 Gns.@årlig@stigning 10,90 8,12 Side87of95

92 80 Årlig&Prisudvikling&ml.&Jeudan&A/S&og&OMXC20& OMXC20 JEUDANA/S Kilde:'Egen'tilvirkning'ud'fra'Bilag'9.' ' ' Side88of95

93 BILAG&10:&Nutidsværdi&af&betalingsstrømmene&for&forældrekøb&og&lejelejlighed,&og&desuden&metode&til&udregning.& Kilde:'Egen'tilvirkning' ' ' ' ' Betalingsstrøm$forældrekøb År Investering Købs89og9 salgsomkostninger Omsætning FLO DB FLF Betalinger9før9skat Skattepligtig9 indkomst Skattefradrag Skyldig9 kapitalskat Afdrag9på9RD Betalinger9efter9 skat,9salg93.9part kr kr kr kr ,659kr ,869kr kr kr kr ,009kr ,639kr ,639kr ,369kr ,469kr ,729kr kr kr kr ,129kr ,889kr ,889kr ,019kr ,129kr ,009kr kr kr kr ,919kr ,489kr ,489kr ,269kr ,569kr ,779kr kr kr kr ,339kr ,279kr ,279kr ,059kr ,769kr ,999kr kr kr kr ,389kr ,139kr ,139kr ,299kr ,759kr ,599kr kr kr kr kr kr kr kr ,749kr NPV$= ,579kr IRR$= 2,84 Betalingsstrøm$lejelejlighed Købs+,og, Betalinger,til, År opsigelsesomk ostninger Indbetaling,fra,barn Årlig,husleje lejelejlighed,i, alt 0 +,,,,,,,,, ,kr +,,,,,,, ,kr 1,,,,,,,,,,,,,,,,, ,kr +,,, ,kr +,,,,,,, ,kr 2,,,,,,,,,,,,,,,,, ,kr +,,, ,kr +,,,,,,, ,kr 3,,,,,,,,,,,,,,,,, ,kr +,,, ,kr +,,,,,,, ,kr 4,,,,,,,,,,,,,,,,, ,kr +,,, ,kr +,,,,,,, ,kr 5,,,,,,,,,,,,,,,,, ,kr +,,, ,kr +,,,,,,, ,kr 6,,,,,,,,, ,kr,,,,,,, ,kr NPV$(rente$3)$= ,16,kr NPV$(rente$0)$= ,23,kr ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' Side89of95

94 Metode&til&udregning&af&betalingsstrømme&for&forældrekøb:& Kolonne&1:&Investering& Investeringen er opgivet som forældrekøbets købspris i år 0, og senere salgspris i år 6. Salgsprisenersatsomværendetilsvarendedenfremskrevneprisudviklingiafsnit4,hvorforder antagesatforældrekøbetafhændestilentredjepart. Kolonne&2:&Købs3&og&salgsomkostninger& Debenyttedekøbsomkostningerfremstårsomfølger,jf.afsnit1. (6.14) KO staten = Tinglysning af skøde + pantebrev KO bank+rd = Lånesagsgebyr + kursskæring + kurtage + adm. pantebreve + sikkerhed til sælger + kurssikring KO diverse = Byggeteknisk inspektion + advokatbis tand + ejerskifteforsikring +rennoveringer Købsomkostninger = KO staten + KO bank+rd + KO diverse Dermed Købsomkostninger = , Købsomkostninger = ,50 kr. Debenyttedesalgsomkostningerfremstårsomfølgerjf.afsnit1. (6.15) Salgsomkostninger = Papirarbejde + offentligedokumenter + indfrielse af fælleslån + indfrielse af realkreditlån Dermed Salgsomkostninger = Salgsomkostninger = kr. Dasalgsomkostningerneerindhentetiår0,antagesdisseatstigetilsvarendeinflationeniinvesteG ringens levetid. Derfor fremskrives salgsomkostningerne med inflationsraten, indtil lejligheden afhændesprimoår6.inflationensættestilsvarendeår5,dasalgetforekommerprimoår6. (6.16) Salgsomkostninger t=6 = ( 1+ 2 ) 6 = kr. Side90of95

95 & Kolonne&3:&Omsætning& Omsætningenopgivetiløbendekronerudregnespåfølgendevis: (6.17) Årlig omsætning ( 1+ inflationsrate) t Dermed Omsætning t=1 = ( 1+ 2 ) 1 = kr. Kolonne&4:&FLO& Defasteløbendeomkostningeropstillesjf.afsnit1somfølgende: (6.18) FLO = Vand og varme+ejendomsskat +ejerforeningsbidrag +regnskab +vedligeholdelse Dermed FLO = FLO = kr. Disseomkostningerfremskrivesligeledesmedinflationsraten,dermed: (6.19) FLO t=1 = ( 1+ 2 ) 1 = kr. & Kolonne&5:&DB& Dækningsbidrageteropgivetsomfølgende: (6.20) DB = Omsætning + FLO Kolonne&6:&FLF& Fasteløbendefinansieringsomkostningererudregnetpåfølgendevis: (6.21) FLF t = Renteudgifter t + Bidragssats t Dermed FLF 1 = kr FLF 1 = kr. Side91of95

96 & DerbenyttesfinansieringsomkostningerneforF5Glånet,dadennefinansieringsmetodeerkonkluG deretsomværendedenmestgunstigefordetgivneforældrekøb,jf.afsnit5. Afdragetmedtagesførstsenere,dadetteikkekantrækkesfraskat. Kolonne&7:&Betalinger&før&skat& Betalingerførskaterdækningsbidragetfratrukketdeløbendefinansieringsomkostninger. (6.22) Betalinger før skat = DB t FLF t Iår0og6erbeløbettilsvarendeinvesteringen+købsGogsalgsomkostninger. Kolonne&8:&Skattepligtig&indkomst& Skattepligtigindkomsteriår1G5tilsvarendebetalingerførskat. Iår1kanderkunopnåsskattefradragforkøbsomkostningerne,hvorforinvesteringenikkeeren delafdenskattepligtigeindkomst. Iår6udregnesdenskattepligtigeindkomstpåfølgendevisjf.afsnit5: & & (6.23) & & Skattepligtig indkomst t=6 = ( Investering t=1 + Købsomkostninger + ( ) + Investering t=6 ) Dermed Skattepligtig indkomst t=6 = Skattepligtig indkomst t=6 = ( ) & Kolonne&9:&Skattefradrag& Skattefradragetudregnesjf.afsnit5udfratopskatten.Denneergældendefraår0G5,daderher eksisterernegativfradragsberettigetindkomst. (6.24) Skattefradrag t = Skattepligtig indkomst t skattesats Denneeriår6tilsvarendefradragetforsalgsomkostningerne. Kolonne&10:&Skyldig&kapitalskat& Skyldigskatudregnesjf.afsnit5udfrakapitalskattesatsen.Denneergældendeiår6,efterafG hændelseafforældrekøbet,hvordereksistererenpositivskattepligtigindkomst. Side92of95

97 Kapitalskattenertilsvarende42afskattepligtigindkomst. & Kolonne&11:&Afdrag&på&RD& AfdragetpårealkredittenertilsvarendedatafraF5GlånetiBilag3. & Kolonne&12:&Betalinger&efter&skat,&salg&til&tredjepart& Forår0G5kanbetalingerefterskatudregnespåfølgendevis: (6.26) Betalinger efter skat t=1 5 = Skattepligtig indkomst + Skattefradrag + Afdrag Dennekolonneviserdetsamledecashflowideenkelteår.BetalingerefterskatforsalgetafforG ældrekøbettilentredjepartkanudregnessomfølger: (6.27) Betalinger efter skat t=6 = Betalinger før skat t=6 + skattefradrag t=6 + skyldig kapitalskat t=6 + afdrag på RD t=1 5 Dermed Betalinger efter skat t=6 = Betalinger efter skat t=6 = ,74 kr. & & & & & & & & & & & & & & & Side93of95

98 & Metode&til&udregning&af&betalingsstrømme&for&lejelejlighed& Kolonne&1:&&Købs3&og&opsigelsesomkostninger& Købsomkostningerneerudregnetpåfølgendevis: (6.28) Salgsomkostningerneerfremskrevetmeddenitidligereafsnitbestemteinflationsratepå2for5 år,dapengestrømmenfinderstedprimoår6. Købsomkostninger = Depositum + forudbetalt husleje Dermed Købsomkostninger = Købsomkostninger = kr. Opsigelsesomkostninger = Re noveringsomkostninger ( 1+ inflationsraten) t + Forudbetalt leje (6.29) & Dermed Opsigelsesomkostninger = ( 1+ 2 ) Opsigelsesomkostninger = kr. Kolonne&2:&Indbetaling&fra&barn& Indbetalingernefrabarneterudregnetsomfølger: (6.30) Indbetaling fra barn = Årlig indbetaling ( 1+inflationsraten) t Kolonne&3:&& Denårligehuslejeerudregnetsomfølger: (6.31) Årlig husleje = Månedlig husleje 12 måneder 1+ inflationsrate Kolonne&4:&Betalinger&til&lejelejlighed&i&alt& (6.32) ( ) n Betalinger til lejelejlighed i alt = Købs og opsigelsesomkostninger + indbetaling fra årlig husleje Side94of95

99 BILAG&11:&Goal&Seek& Kilde:Egentilvirkning. Side95of95