Hvad er en Andelsboligforening

Transkript

1 Abf. Gartnerhaven I Side 1 af 7 Hvad er en Andelsboligforening Andelsboligformen Andelsboligformen har været kendt i Danmark i mere end 100 år; men alligevel er der ofte misforståelser omkring strukturen i en andelsboligforening. Selvom begrebet andelsboliger nævnes i en række forskellige love, er der ikke i lovgivningen forsøgt at definere, hvad der egentlig forstås ved en andelsboligforening. Kendetegnet for andelsboligformen er, at det er andelsboligforeningen, der ejer og driver en ejendom eller en klynge af boliger. Andelshaverne ejer hver en andel, som giver brugsret til en bolig i foreningens ejendom, og ofte er der et krav om, at man skal bebo boligen (bopælspligt). Som andelshaver ejer man altså ikke sin egen bolig, men man deltager i et formuefællesskab, der giver brugsret til ens andel samt indflydelse på fælles anliggender. Der er altså ikke tale om, at den enkelte andelshaver har ejendomsret til nogen nærmere bestemt del af ejendommen. Andelshaverne ejer i fællesskab alle foreningens aktiver, herunder ejendom, driftsmidler, værdipapirer m.v., og de har på tilsvarende vis andel i foreningens gæld. Den enkelte andelshaver har ved udtrædelse af foreningen, ret til, afhængigt af vedtægterne, at opnå del i den forøgelse af foreningens formue der eventuelt er sket, og til at få dækket den aktuelle værdi af de forbedringer man har foretaget i sin bolig. Andelshaverne i den typiske andelsboligforening vil gennem foreningsvedtægten være afskåret fra at råde frit over andelen, som er uløseligt knyttet til brugsretten til boligen. Dog kan andelshaveren efter lov om pant og udlæg i andelsboliger, der trådte i kraft pr 1. februar 2005, nu stille sin bolig som sikkerhed for et lån, ligesom boligen kan danne grundlag for udlæg. Foreningen er en selvstændig juridisk person. det betyder, at hvis foreningen bliver involveret i en tvist, vil det være foreningen, der er part i sagen, og ikke de enkelte andelshavere. Andelsboligforeningens virke er reguleret i foreningens vedtægt. Den daglige ledelse af andels-boligforeningen varetages af en bestyrelse, der er valgt af generalforsamlingen blandt foreningens medlemmer. Der afholdes som minimum en årlig generalforsamling, hvor alle medlemmer har adgang og stemmeret. På denne generalforsamling fremlægges bl.a. regnskab og budget, ligesom værdien af andelen fastsættes. Endvidere kan foreningen have tilknyttet en professionel administrator og/eller en statsautoriseret eller registreret revisor.

2 Abf. Gartnerhaven I Side 2 af 7 En andelsboligforening er en boligform, der indebærer nær kontakt til de øvrige medlemmer, både boligmæssigt og socialt. Man hjælper hinanden, når der er behov for dette, og man er fælles om visse vedligeholdelses-arbejder eller forskellige fritidsaktiviteter og fællesarrangementer. Man er en del af et fællesskab. Fordele - Relativ lav anskaffelsessum - Belåningsmulighed - Nem omsættelighed og uden skøde - Mulighed for værditilvækst ved forbedringer samt konjunkturudvikling - Ingen eller meget lav risiko ved medandelshavers manglende økonomiske formåen - Ingen ejendomsværdiskat - mulighed for gevinst ved opskrivning af andelskronen Ulemper - Følger ikke normal prisudvikling som ejerboliger - Maksimalprisregler - Skæbnefællesskab f.s.v.a. finansiering - Mindre værdi af andelsboligen når der af foreningen foretages samlede forbedringer og renoveringsopgaver pga. derpå følgende forøget lånoptagelse i foreningen. - Ved kraftige rentestigninger risiko for vanskeligere omsættelighed og evt. tab - Ingen rentefradrag for renter af lån - Ingen kreditorly ved pant og udlæg, efter lovændring pr. feb Regler for andelsboligforeningers virke. Andelsboligloven fastsætter de overordnede rammer for andelsboligforeningernes virke, men ellers er det karakteristisk for andelsboligformen, at der er et udstrakt selvstyre i foreningerne. Andelsboliglovens bestemmelser er nærmere præciseret i forskellige cirkulærer fra Boligstyrelsen, bl.a. er der udarbejdet en vejledende normalvedtægt. Andelsboliger er desuden omtalt i en række andre love, bl.a. Lejeloven, Lov om almene boliger m.v. og Ejerlejlighedsloven. I Danmark bygger foreningslivet på foreningsretlige grundprincipper, der er udviklet gennem mere end hundrede års praksis. Praksis omkring de foreningsretlige grundprincipper er dannet bl.a. på baggrund af andre love, særligt Aftaleloven. Der findes således ikke decideret lovgivning omkring foreningernes virke, som der f.eks. gør i forhold til aktieselskaber, hvor Aktieselskabsloven stiller en række krav til selskabets vedtægter m.v. De nærmere regler for foreningens virke er angivet i foreningsvedtægten. Foreningsvedtægten kan betragtes som en kontrakt mellem foreningen og de enkelte andelshavere, altså en aftale, som gensidigt pålægger parterne byrder, og som parterne er forpligtet til at overholde i det omfang, bestemmelserne ikke strider mod lovgivning eller lign. Vedtægten angiver således en række rettigheder for andelshaveren, men også en del pligter.

3 Abf. Gartnerhaven I Side 3 af 7 Det er derfor meget vigtigt, at man nøje gennemlæser vedtægten inden overdragelse af en andelsbolig. Foreningsvedtægten udarbejdes normalt med udgangspunkt i en standardvedtægt med de justeringer, som den enkelte forening finder hensigtsmæssige, og den kan som enhver anden aftale ændres efter de regler, der er angivet i selve vedtægten. I forhold til medlemmerne vil den gældende vedtægt i almindelighed gyldigt kunne ændres, også selv om enkelte andelshavere derved taber en rettighed. Visse grundlæggende rettigheder f.eks. retten til at overdrage andel og lejlighed - kan dog ikke fjernes ved en flertalsbeslutning, ligesom der kan forekomme tilfælde med velerhvervede rettigheder, der kun kan fjernes ved enstemmighed. Foreningen udsteder et andelsbevis til andelshaveren ved andelens overdragelse, det kan betragtes som andelshaverens kvittering for at have betalt et indskud. Det er vigtigt at gøre sig klart, at der er tale om et bevisdokument og ikke et værdipapir. Forholdet mellem foreningen og medlemmerne kan endvidere reguleres gennem en husorden, en drift- og vedligeholdelsesplan og andre af foreningen/bestyrelsen trufne beslutninger. Overdragelse af andel. Når man vil afhænde en ejerbolig, er den normale fremgangsmåde, at man kontakter en ejendoms-mægler, der finder en køber, og man bliver enig med denne om en overtagelsespris og overtagelses-tidspunkt. Hvis man ønsker at fraflytte en lejebolig, opsiger man lejemålet i henhold til lejekontrakten og fraflytter til fastsat dato, og man er ude af lejemålet. Hvis man ønsker at flytte fra en andelsbolig er fremgangsmåden forskellig fra ovenstående, idet en andelsbolig ikke sælges, men overdrages efter en bestemt procedure. Overdragelsesprocedure Anmodning om udtræden. En andelshaver kan ikke blot udmelde sig af foreningen. Udtræden af foreningen kan kun finde sted gennem overdragelse til en anden, eller ved ophævelse af medlemskabet som følge af misligholdelse og/eller eksklusion. Medlemmets forpligtelser ophører først i det øjeblik, en anden indtræder i forpligtelsen. Overdragelsesproceduren indledes derfor bortset fra den situation, hvor andelshaveren er ekskluderet med at andelshaveren indgiver en erklæring på en standardformular til bestyrelsen om, at vedkommende ønsker at udtræde med angivelse af tidligst mulige fraflytningsdato. Hvis boligen bebos af et ægtepar eller af flere andelshavere, der sammen ejer andelen, skal anmodningen også være underskrevet af hhv. ægtefælle eller de øvrige ejere.

4 Abf. Gartnerhaven I Side 4 af 7 Opgørelse af forbedringsværdier m.v. Til brug for bestyrelsens bedømmelse af prisen, skal sælger udarbejde en opgørelse over forbedringer og fast inventar samt evt. løsøre i boligen. Opgørelsen skal ikke alene omfatte forbedringer m.v. som andelshaveren selv har udført, men også forbedringer m.v. som er overtaget efter tidligere andelshaver. Sælger skal endvidere aflevere seneste kvitteringer på lån, der er ydet med pant i andelen. (Der findes standardskema til opgørelse af forbedringsværdier). Bestyrelsens besigtigelse og godkendelse Når sælgers opgørelse foreligger, gennemgår repræsentanter for bestyrelsen sammen med sælger boligen for at konstatere, om de anførte genstande rent faktisk er til stede. Samtidig noteres evt. mangler, f.eks. manglende tilladelser og godkendelser, som sælger må pålægges at fremskaffe. Andre mangler f.eks. mangelfuld vedligeholdelse må sælger udbedre eller bære nedslag i pris svarende til omkostning for udbedring. Bestyrelsen skal godkende den fastsatte pris på forbedringer m.v., og kan der ikke opnås enighed, må tvisten afgøres ved voldgift eller domstol, hvis ikke andet er bestemt i vedtægten. Overdragelsesaftale og godkendelse af køber Når værdi af andel og forbedringer m.v. ligger fast udarbejdes en overdragelsesaftale mellem køber og sælger. aftalen udarbejdes på en standardformular, og i mange foreninger er det almindeligt, at bestyrelsen udarbejder aftalen mod et fastlagt gebyr.. Hvorledes køber findes kan være forskelligt fra forening til forening afhængig af vedtægten, men almindeligvis er rækkefølgen, slægtninge i lige linie til andelshaver, andre andelshavere i foreningen, venteliste, fri handel. Uanset hvorledes køber findes, så skal bestyrelsen godkende køberen. Indbetaling af overtagelsesværdi og købers gennemgang af boligen Den fastlagte overtagelsespris indbetales til foreningen inden overtagelsen. Snarest efter overtagelsestidspunktet gennemgår køber og repræsentant for bestyrelsen hele boligen og der udarbejdes en fraflytningsrapport.(standardformular). I denne rapport optegnes evt. mangler, der ikke er taget hensyn til i prisen, så der kan tilbageholdes beløb til udbedring inden afregning med sælger. Andelsboligforeningens struktur Andelsboligforeninger virker efter en direkte demokratisk model, hvor medlemmerne har den endelige indflydelse på foreningens og ejendommens drift og forvaltning, med de begrænsninger der følger af lovgivning og retsforskrifter. Med henblik på at nå dette mål, dvs. den optimale medlemsindflydelse, er det imidlertid af både tekniske og praktiske grunde nødvendigt at opbygge en struktur, der bl.a. skal sikre, at de ønskede opgaver løses. Foreningens struktur i det konkrete tilfælde vil afhænge af foreningens sammensætning, ønsker og mål. Generelt vil en mere løs struktur ofte findes i de mindre foreninger, medens de større til gengæld virker mere formaliserede.

5 Abf. Gartnerhaven I Side 5 af 7 Årsagen til denne forskel må søges i ønsket om at sikre alle medlemmers interesse, herunder ikke mindst at beskytte eventuelle mindretalsinteresser. Det er i den forbindelse vigtigt, at der foregår en løbende debat om foreningens egen udvikling og mål, og at der løbende foretages justeringer i takt med udviklingen. Således vil det være nødvendigt med mellemrum at tilpasse vedtægten på grund af ændringer i lovgivningen. Vedtægten vil angive de overordnede regler for foreningens og foreningsorganernes virke. Foreningsarbejde I det følgende beskrives kort de traditionelle foreningsorganers (generalforsamling og bestyrelse) opgaver og kompetence. Generalforsamlingen Andelsboligforeningens højeste myndighed er generalforsamlingen. Enhver andelshaver har adgang til at deltage i generalforsamlingen og afgive sin stemme i forbindelse med de beslutninger, som forsamlingen skal træffe. Generalforsamlingen indkaldes af bestyrelsen med angivelse af en dagsorden. De enkelte medlemmer har mulighed for at stille forslag til behandling på generalforsamlingen. Generalforsamlingen er efter vedtægten bemyndiget til at træffe beslutning om en lang række forskellige forhold af betydning for medlemmerne, samt vælge en bestyrelse. Vedtægten fastsætter nærmere regler for hvorledes forskellige beslutninger og afstemninger finder sted, og hvilket flertal der kræves. Medlemmerne er forpligtet til at efterleve generalforsamlingens beslutninger. Misligholdelser fra medlemmernes side kan føre til medlemskabets øjeblikkelige ophør ved beslutning om eksklusion. I nogle foreninger er det generalforsamlingen, der ekskluderer, mens det i andre foreninger er bestyrelsen. Eksklusionen kan eventuelt følges op med krav om erstatning mod det ekskluderede medlem, hvis foreningen har lidt tab. Bestyrelsen Bestyrelsen vælges på generalforsamlingen af og blandt foreningens egne medlemmer, og består som regel af 3 5 medlemmer, formand/næstformand, kasserer, sekretær og ét eller flere bestyrelsesmedlemmer, samt én eller to suppleanter. Formanden vælges ofte direkte på generalforsamlingen, men øvrige funktioner i bestyrelsen ofte etableres ved konstituering. Bestyrelsen forestår den daglige ledelse og drift af foreningen og dens ejendom. Formanden Har to hovedopgaver, den ene er, at tegne foreningen overfor omverdenen, og det er som oftest formanden, i forening med et eller flere andre bestyrelsesmedlemmer, der bindende kan indgå aftaler på foreningens vegne, hvis han har bestyrelsens og eventuelt generalforsamlingens bemyndigelse.. Vedtægten indeholder som regel en tegningsbestemmelse. Den anden hovedopgave er selve bestyrelsesarbejdet. Det er formandens opgave at få bestyrelsen til at fungere, og det er ham, der inden for reglerne i vedtægt og forretningsorden, indkalder og leder møderne, og endelig må formanden sikre sig, at de trufne beslutninger føres ud i livet.

6 Abf. Gartnerhaven I Side 6 af 7 Kassererens Hovedopgave er foreningens økonomiske forvaltning. Kassereren fører selv, eller sørger for at der bliver ført kasseregnskab, og at indtægter og udgifter bogføres på behørig vis. Sammen med revisor forestår kassereren regnskabsafslutning og regnskabsudarbejdelse, og sammen med den øvrige bestyrelse budgettering m.v. Kassereren har, i forening med et eller flere andre bestyrelsesmedlemmer, fuldmagt til foreningens konti i pengeinstitutter etc., og skal sikre, at foreningens midler anbringes bedst muligt. Sekretæren Skriver normalt udførligt referat fra bestyrelsesmøderne. Det er forskelligt om det er sekretæren eller formanden eventuelt i samarbejde der indkalder til bestyrelsesmøder, og skriver foreningens breve. Det påhviler den valgte bestyrelse at effektuere generalforsamlingens lovligt trufne beslutninger og sikre, at beslutningen efterkommes. Bestyrelsen kan betragtes som generalforsamlingens fuldmægtig, og skal indenfor generalforsamlingens retningslinjer forvalte foreningen i tiden mellem generalforsamlingerne. Det er forskelligt hvor ofte en bestyrelse afholder møde, men ofte er det en gang om måneden. Det kan dog variere afhængig af hvor mange og hvilke typer af opgaver, der er til behandling. Møderne finder sted efter fast aftale eller indkaldelse. De nærmere regler om indkaldelse, sagsbehandling m.m. fastsættes som oftest af bestyrelsen selv i en forretningsorden. Det fastsættes på bestyrelsesmøderne, hvordan og af hvem de forskellige beslutninger skal effektueres. Andelsboligforeningernes bestyrelser har en vidtgående indflydelse og kompetence, både i kraft af vedtægten, og de opgaver i forbindelse med overdragelse af andele, der efter loven skal løses af bestyrelsen. Inden for vedtægtens regler og de af generalforsamlingen fastsatte rammer, herunder det vedtagne budget, træffer bestyrelsen beslutninger og effektuerer de trufne beslutninger på foreningens vegne med bindende virkning for foreningen og medlemmerne. En bestyrelse kan ikke dispensere fra vedtægtens bestemmelse eller generalforsamlingens beslutninger. Det er således ikke muligt at give tilladelse til at fremleje af andre grunde end de, der fremgår af vedtægten eller for en længere periode. En sådan tilladelse vil kræve en vedtægtsændring. Bestyrelsen er desuden pålagt en række pligter efter Andelsboligloven, særlig pligten til at godkende købere af andele, pris og aftale køber og sælger imellem, samt pligten til at afgive erklæring om adkomst ved pant og udlæg. Bestyrelsen redegør hvert år i forbindelse med den ordinære generalforsamling for sit virke og sine dispositioner gennem aflæggelse af en beretning og fremlæggelse af årsregnskabet. Ved at fremlægge et driftsbudget, som generalforsamlingen skal godkende, søger bestyrelsen om generalforsamlingens godkendelse til at afholde en række nærmere specificerede omkostninger i tiden frem til næste generalforsamling.

7 Abf. Gartnerhaven I Side 7 af 7 Valg Den normale valgperiode for et bestyrelsesmedlem er to år, og for at opnå kontinuitet i bestyrelses-arbejdet, er der forskudte valgperioder for de enkelte bestyrelsesmedlemmer. Der er normalt intet til hinder for at genvalg kan finde sted. Selv om vedtægten foreskriver ordinære valgperioder, f.eks. årligt fra generalforsamling til generalforsamling, må man antage, at et bestyrelsesmedlem til enhver tid kan nedlægge sit mandat. Der kan være tungtvejende grunde, f.eks. helbredsmæssige, sociale el. lign. eller eventuel utryghed og utilfredshed med arbejdet i bestyrelsen, til at et bestyrelsesmedlem vælger at gå af i valgperioden, hvorefter en suppleant indtræder i bestyrelsen indtil næste generalforsamling. Uanset vedtægtsbestemte valgperioder kan enhver lovlig indkaldt generalforsamling afsætte bestyrelsen eller enkelte bestyrelsesmedlemmer. Vedtager generalforsamlingen et mistillidsvotum til bestyrelsen eller enkelte bestyrelsesmedlemmer, tvinges den eller de pågældende til straks at nedlægge deres mandat. Vedtægten fastlægger de nærmere regler for, hvem der er valgbar til bestyrelsen. Almindeligvis er valgbarheden begrænset til medlemmer eller deres myndige husstandsmedlemmer, således at der kun kan vælges én kandidat fra hver husstand. Hvis du overvejer at skifte til en andelsbolig, bør du for din egen og for foreningens skyld følge nedenstående gode råd inden du erhverver retten til en bolig - Gør op med dig selv, om det at bo i andelsbolig, er noget for dig. - Overvej om den forening, som boligen ligger i, har nogle værdier, som harmonerer med dine. - Få klarhed over foreningens gæld og gældsvilkår. - Få klarhed over foreningens økonomi i øvrigt. - Læs vedtægter og husorden nøje. - Få oplyst, om der er planlagt større vedligeholdelses- eller forbedringsarbejder. - Søg professionel rådgivning, hvis du er usikker og har svært ved at overskue konsekvenserne ved et køb. Bestyrelsen Abf. Gartnerhaven I Skælskør