REALKREDIT FINANSIERING I DANMARK

Transkript

1 REALKREDIT FINANSIERING I DANMARK

2 Grafisk Design Jørn Moesgård as Tryk EJ Graphic A/S

3 I n d h o l d s f o r t e g n e l s e 03 Indledning Realkreditsystemet Realkreditsystemets udvikling Realkreditinstitutter Hvem yder realkreditlån? Lovgivning og tilsyn Solvensregler Placeringsregler God skik Realkreditinstitutternes udlån Lånegrænser, løbetider og ejendomskategorier Låntyper Kurssikring Indfrielse Afdragsforløb Konvertering Kursgevinster Omkostninger ved realkreditlån Tinglysning af pantebrev Tvangsauktion Lånesagsforløb Udlån fordelt på ejendomskategorier Realkreditobligationer Realkreditinstitutternes kapitalfremskaffelse Typer af obligationer Afkast Høj sikkerhed Rating af danske realkreditobligationer og rapporter om det danske realkreditsystem.. 25 Lehman Brothers obligationsindeks Karakteristik af obligationsmarkedet Realkreditrådets informationsvirksomhed Pressemeddelelser Realkreditrådets prisguide Byggerenten Omregningskurstabeller Informationsmateriale mv Ordforklaring Realkreditankenævnet Realkreditnettet A/S EMF - IUHF - NRS

4 INDLEDNING

5 I n d l e d n i n g 05 Finansiering af fast ejendom sker i Danmark primært ved optagelse af lån i realkreditinstitutter. Det danske realkreditmarked bygger på en effektiv og billig formidling af kredit, der er kendetegnet ved: - at lånene har sikkerhed i låntagers faste ejendom, - at lånene er langfristede, - at lånene ydes inden for rammer fastsat i realkreditloven, - at den effektive rente er markedsbestemt og gennemskuelig, - at lånene finansieres ved udstedelse af obligationer, - at obligationskøberne har fuldt kendskab til obligationernes sikkerhed, der er baseret på pant i fast ejendom, de lovgivningsmæssige rammer og realkreditinstituttets soliditet, - at ingen obligationsejere i realkredittens 200-årige historie har lidt tab som følge af et realkreditinstituts manglende betalingsevne. I dette informationsmateriale beskrives de væsentligste dele af realkreditsystemet i Danmark. Der kan bl.a. læses om realkredittens historie, realkreditinstitutterne i Danmark, forskellige låntyper samt om realkreditobligationer. Materialet findes ligeledes på engelsk under titlen Mortgage Financing in Denmark. For uddybende læsning på engelsk om danske realkreditobligationer henvises til materialet Danish Mortgage Bonds. Informationsmaterialet findes på Realkreditrådets hjemmeside ( og opdateres løbende. Derudover kan materialet rekvireres i Realkreditrådet, der er brancheorganisation for realkreditinstitutterne. Torben Gjede, Direktør Realkreditrådet Maj, 2005

6 06 R e a l k re d i t s y s t e m e t De danske realkreditinstitutter er førende på markedet for finansiering af fast ejendom i Danmark. Realkreditinstitutterne indtager således en central position i den danske økonomi. Realkreditinstitutternes afgørende samfundsmæssige betydning er et resultat af, at realkreditsystemet igennem mere end 200 år har gennemgået en væsentlig udvikling. Realkreditsystemets udvikling Det første danske realkreditinstitut, Husejernes Kreditkasse i København, blev oprettet i Dette skete som en følge af Københavns brand i 1795, hvor 900 ejendomme nedbrændte til grunden, og mange andre blev beskadiget. Brandskaden blev opgjort til 4,5 mio. rigsdaler, og heraf kunne byens eneste brandforsikringsselskab Københavns Brandforsikring kun dække halvdelen. Den danske stat måtte derfor træde til og deltage i genopbygningen af København. Husejernes Kreditkasse blev oprettet på initiativ af långiverne. Dette skulle ses i sammenhæng med, at der dengang var en lovbestemmelse, hvorefter der maksimalt kunne kræves 4 pct. i årlig rente. Når det store lånebehov ikke kunne give en højere rente, var sikkerheden det væsentligste element for långiverne. Og netop sikkerheden var høj for lån i Kreditkassen - både som følge af pantsikkerheden og det faktum, at låntagerne var pålagt et solidarisk hæftelsesansvar. Opbygningen af realkreditsystemet blev intensiveret, da Danmark i 1849 fik en ny grundlov med deraf følgende foreningsfrihed. Således blev muligheden for at yde private lån forbedret med vedtagelsen af den første kreditforeningslov i I modsætning til Husejernes Kreditkasse var kreditforeninger en sammenslutning af låntagere, der hæftede solidarisk. Kreditforeningerne kunne yde lån inden for 60 pct. af en ejendoms værdi. Det viste sig imidlertid, at kreditforeningerne ikke kunne dække hele lånebehovet, og der blev derfor i slutningen af 1800-tallet dannet hypotekforeninger med det formål at supplere långivningen op til 75 pct. af ejendommens værdi (såkaldt 2. lagsprioritering). Efter 2. verdenskrig var både kreditforeningerne og hypotekforeningerne meget tilbageholdende med at yde lån. Der opstod derfor behov for yderligere organiseret långivning til finansiering af boligmarkedet. I 1959 blev der på denne baggrund oprettet nogle særlige realkreditlånefonde (såkaldt 3. lagsprioritering), som adskilte sig fra kredit- og hypotekforeningerne ved ikke at kræve solidarisk ansvar af

7 07 låntagerne. Sikkerheden for fondenes forpligtelser var udover pantsikkerheden garantikapital fra danske pengeinstitutter. Gennemførelsen af realkreditloven fra juni 1970 medførte større ændringer. Der blev indført lavere lånegrænser, kortere afdragstider og begrænsninger i de formål, der kunne finansieres med realkreditlån. Den væsentligste ændring var imidlertid, at det blev bestemt, at Danmark skulle gå over til enhedsprioritering, således at en låntager ikke skulle optage lån i flere realkreditinstitutter. Derudover skulle antallet af kredit- og hypotekforeninger indskrænkes kraftigt for at skabe landsdækkende realkreditinstitutter. Dette medførte en omfattende fusionsaktivitet blandt kredit- og hypotekforeninger, idet ca. 25 realkreditinstitutter blev reduceret til 7 institutter. Realkreditloven blev i de følgende år ændret hyppigt. Væsentlige ændringer har fundet sted i 1989, 1998 og I overensstemmelse med skiftende regeringers politik var der ikke siden 1970 erne oprettet nye realkreditinstitutter, bortset fra nye institutter der var opstået som konsekvens af fusioner. I 1989 blev EF-direktivet om samordning af lovgivningen om adgang til at udøve virksomhed som kreditinstitut implementeret, således at der kunne oprettes nye realkreditinstitutter. Dette skulle ske som aktieselskaber, og de eksisterende realkreditinstitutter fik mulighed for at omdanne sig til aktieselskaber. I dag er alle realkreditinstitutterne organiseret som aktieselskaber. I 1998 medførte en omfattende ændring af realkreditloven bl.a., at der blev gennemført forenklinger af udlånsbestemmelserne, og på landbrugsområdet blev Dansk Landbrugs Realkreditfonds hidtidige særstilling ved belåning af landbrugsejendomme i intervallet pct. af ejendommens værdi ophævet. En større lovgivningsmæssig ændring fandt sted i sommeren 2003, hvor Folketinget vedtog en lov om finansiel virksomhed. Hermed blev arbejdet med samling af 6 hidtidige branchelove for den finansielle sektor afsluttet. Lov om realkreditobligationer og realkreditlån mv. og lov om finansiel virksomhed udgør herefter den reguleringsmæssige kerne for realkreditinstitutterne. Reguleringen af realkreditinstitutterne omtales nærmere i afsnittene Realkreditinstitutter og Realkreditinstitutternes udlån.

8 08 R e a l k re d i t i n s t i t u t t e r Hvem yder realkreditlån? Realkreditrådet blev oprettet den 3. marts 1972 og er brancheorganisation for samtlige realkreditinstitutter i Danmark. I Danmark er der p.t. 8 realkreditinstitutter, der yder realkreditlån: - BRFkredit a/s - DLR Kredit A/S - FIH Realkredit A/S - LR Realkredit A/S - Nordea Kredit Realkreditaktieselskab - Nykredit Realkredit A/S - Realkredit Danmark A/S - Totalkredit A/S BRFkredit koncentrerer sit udlån til ejerboliger, herunder fritidshuse, alment og privat boligbyggeri til udlejning, kontor- og forretningsejendomme samt visse industriejendomme. DLR Kredit yder lån til landbrugs-, gartneri- og skovbrugsejendomme mv. samt til private beboelsesejendomme til udlejning, private andelsboliger, alment boligbyggeri og kontor- og forretningsejendomme. FIH Realkredit, der er datterselskab af FIH Erhvervsbank A/S, har hidtil koncentreret sin aktivitet indenfor industri og håndværk m.v., men er i 2004 ophørt med nyudlån. LR Realkredit yder i overvejende grad lån til større byggeprojekter, fortrinsvis offentligt støttet byggeri. Nordea Kredit er en del af Nordea-koncernen og yder lån til alle ejendomskategorier med undtagelse af visse former for offentligt støttet byggeri. Nykredit Realkredit yder lån til alle ejendomskategorier. Realkredit Danmark er en del af Danske Bank-koncernen og yder lån til alle ejendomskategorier. Totalkredit yder lån til ejerboliger og fritidshuse. I 2003 indgik Totalkredit og Nykredit et realkreditsamarbjede. Samtlige institutter yder lån i hele landet, og enkelte af institutterne har udnyttet muligheden for at yde lån i udlandet. I tabel 1 er vist nøgletal for realkreditinstitutternes låneaktiviteter i henholdsvis 2003 og 2004.

9 R e a l k re d i t i n s t i t u t t e r 09 Tabel 1. Nøgletal for realkreditinstitutternes låneaktiviteter Mia. kr. DLR Kredit FIH Realkredit LR Realkredit Nordea Kredit Nykredit Realkredit Danmark BRFkredit Totalkredit Total Bruttolån ,2 23,6 1,3 1,6 70,2 130,9 165,1 75,0 511, ,6 24,5 0,1 1,4 58,0 177,1 139,9 0,0 437,4 Obligationsrestgæld ,2 58,2 4,0 5,0 139,2 419,8 497, , ,3 69,9 2,8 5,9 159,3 614,1 516,4 162,0 1511,8 Basiskapital ultimo ,0 4,4 0,8 3,4 7,5 36,0 27,3 6,1 195, ,4 6,4 0,8 3,4 8,9 42,8 27,9 7,4 108,1 Solvensprocent* ,9 9,5 25,8 80,7 10,0 12,3 10,4 9,4 11, ,5 11,6 38,7 80,7 10,4 14,4 10,1 9,4 12,4 Kilde: Realkreditrådet * Solvensprocent beregnes som forholdet mellem den ansvarlige kapital og de risikovægtede aktiver. Lovgivning og tilsyn I 2003 fuldførtes en samling og omstrukturering af lovgivningen for den finansielle sektor, som blev påbegyndt i De finansielle virksomheder reguleres med virkning fra 2004 af en fælles lov om finansiel virksomhed. Loven er struktureret således, at der dels indgår regulering, som vedrører alle de omfattede typer af finansiel virksomhed, dels regler, som alene vedrører visse eller enkelte virksomhedskategorier. Ved siden af lov om finansiel virksomhed er opretholdt en selvstændig speciallov, som indeholder den særlige regulering af realkreditproduktet. Realkreditloven indeholder sammen med bekendtgørelser udstedt i medfør af loven det centrale og detaljerede regelsæt for realkreditinstitutternes virksomhedsudøvelse. Reglerne er primært udformet ud fra hensyn til obligationsejernes sikkerhed. Såvel realkreditloven som lov om finansiel virksomhed hører under Økonomi- og Erhvervsministeriets ressort. Finanstilsynet, der er en selvstændig styrelse under dette ministerium, fører tilsyn med realkreditinstitutterne. Tilsyn med pengeinstitutter, forsikringsselskaber samt pensionskasser varetages ligeledes af Finanstilsynet. Finanstilsynets overordnede virksomhed i relation til realkreditinstitutterne er at påse, at udøvelse af realkreditvirksomhed sker i overensstemmelse med de gældende regler. Det er således Finanstilsynets opgave at føre kontrol med, at bestemmelserne i realkreditloven og lov om finansiel virksomhed samt de tilhørende bekendtgørelser overholdes. Dette gælder navnlig bestemmelserne om værdiansættelse og låneudmåling, krav til egenkapital og balanceprincip samt reglerne om anbringelse af midler. Finanstilsynet kan meddele påbud om berigtigelse af forhold, der er i strid med

10 10 bestemmelser i loven og bekendtgørelser udstedt i medfør af loven. Dertil kommer, at overtrædelse af en række bestemmelser kan medføre bødestraf. Yderligere information om Finanstilsynet findes på Det Finansielle Virksomhedsråd træffer afgørelser i tilsynssager af principiel karakter og har i øvrigt til opgave at rådgive Finanstilsynet. Virksomhedsrådet består af en formand og en næstformand samt 6 andre medlemmer. Disse medlemmer udpeges af økonomi- og erhvervsministeren for 4 år ad gangen efter indstilling fra henholdsvis de finansielle organisationer, en gruppe erhvervsorganisationer samt Na-tionalbanken og Forbrugerrådet. Solvensregler Danske realkreditinstitutter er omfattet af EU-reglerne om solvensnøgletal, kapital til markedsrisici og egenkapital. Reglerne er indarbejdet i realkreditloven og kapitaldækningsbekendtgørelsen. Den ansvarlige kapital i et realkreditinstitut skal efter realkreditloven mindst udgøre 8 pct. af realkreditinstituttets risikovægtede aktiver mv. Til opfyldelse af kapitalkravet kan anvendes forskellige kapitalelementer, som overordnet opdeles i kernekapital og supplerende kapital. Kapitalkravet i et realkreditinstitut opgøres på basis af en sammenvejning af realkreditinstituttets aktiver og ikke-balanceførte poster, hvor vægtningen afspejler risikoen ved det enkelte aktiv. Lån mod pant i ejerboliger vægtes med 50 pct. (dvs. et kapitalkrav på 4 pct.) svarende til, at disse lån antages at være dobbelt så sikre som andre lån. Lån til industri- og håndværksejendomme samt landbrugsejendomme vægtes dog med 100 pct., mens lån til kontor- og forretningsejendomme, som ikke overstiger en fastlagt del af ejendommens værdi, kan vægtes med 50 pct. frem til udgangen af Placeringsregler Der er i realkreditloven fastsat regler om realkreditinstituttets placering af egenkapitalen. Egenkapitalen skal være investeret i børsnoterede obligationer med en markedsværdi, der svarer til mindst 60 pct. af realkreditinstituttets ansvarlige kapital. De øvrige 40 pct. af et realkreditinstituts ansvarlige kapital investeres typisk i egne obligationer, statsobligationer, fast ejendom og aktier. God skik Efter lov om finansiel virksomhed skal finansielle virksomheder, herunder realkreditinstitutter, drives i overensstemmelse med redelig forretningsskik og god praksis inden for virksomhedsområdet. I en særlig bekendtgørelse med tilhørende vejledning om god skik for finansielle virksomheder er der fastsat nærmere regler om, hvad der ligger i kravet om god skik. Der opstilles således en række konkrete krav til den kundebehandling og rådgivning, som de finansielle virksomheder yder. Bekendtgørelse og vejledning indeholder en række generelle bestemmelser, som gælder for alle typer

11 af finansielle virksomheder, samt særlige kapitler med bestemmelser, som kun gælder for be-stemte typer af finansielle virksomheder. Det centrale er, at en finansiel virksomhed skal handle redeligt og loyalt over for sine kunder. Alle væsentlige af-taler skal indgås eller bekræftes skriftligt. Sådanne aftaler skal desuden indeholde en beskrivelse af parternes væsentligste rettigheder og pligter samt af de finansielle ydelser, som er omfattet af aftalen. Rådgivningen - der skal være relevant, retvisende og fyldestgørende - skal tilgodese kundens interesser og give kunden et godt grundlag for at træffe sin beslutning. Før der rådgives, skal virksomheden sætte sig ind i den enkelte kundes forhold, og rådgivningen skal tage ud-gangspunkt i disse forhold. Af de særlige regler for realkreditinstitutter følger det, at kunden i forbindelse med lånetilbud, indfrielsestilbud og omlægningstilbud skal have en række nærmere oplysninger. Målsætningen er at give kunden forudsætninger for at kunne vurdere og vælge det - for kunden - mest fordelagtige realkreditprodukt. Kunden skal i forbindelse hermed orienteres om de forskellige relevante låntyper og deres karakteristika. 11

12 REALKREDIT INSTITUTTERNES UDLÅN

13 R e a l k re d i t i n s t i t u t t e r n e s u d l å n 13 Realkreditudlån er især karakteriseret ved, at institutterne yder lån mod pant i fast ejendom. Herved begrænses realkreditinstitutternes risiko. Derudover fastsætter lovgivningen institutternes udlånsmuligheder, som maksimalt må udgøre en vis procentdel af ejendommens værdi. Kriterierne for, hvordan institutterne skal ansætte en værdi på en ejendom, er afhængige af, hvilken type ejendom der er tale om. Som en naturlig følge af disse forhold er der også udstedt regler, der nøje regulerer, hvordan de forskellige ejendomme skal kategoriseres. Lånegrænser, løbetider og ejendomskategorier I tabel 2 er angivet en oversigt over de gældende maksimale lånegrænser og løbetider i forskellige ejendomskategorier. Afgrænsningen af kategorier er som udgangspunkt baseret på, hvad ejendommene må benyttes til. Oversigten viser den maksimale lånegrænse i procent af ejendommens værdi og den maksimale løbetid for lån inden for hver ejendomskategori. Tabel 2. Maksimale lånegrænser og løbetider for forskellige ejendomskategorier Ejendomskategori Lånegrænse/Pct. Løbetid/År Ejerboliger til helårsbrug Fritidshuse Private beboelsesejendomme til udlejning og private andelsboliger Private støttede andelsboliger og 1+2) Ustøttede andelsboliger med garanti 1) Alment boligbyggeri 3+4) Ungdomsboliger Ældreboliger Landbrugsejendomme mv Kontor- og forretningsejendomme Industri- og håndværksejendomme Andre ejendomme, herunder ubebyggede grunde Kilde: Realkreditrådet 1) Ved nybyggeri/etablering ydes kommunegaranti for den del af lånet, der ligger ud over 65 pct. af ejendommens værdi. 2) Ved renoveringer, forbedringer mv. er lånegrænsen 80 pct. og den maksimale løbetid 30 år. Kommunegaranti for lån ud over 80 pct. kan i visse tilfælde ydes. 3) Låntype for lån med støtte fastsættes af økonomi- og erhvervsministeren. P.t. er udmeldt 30-årige rentetilpasningslån med årlig rentetilpasning. Der kan udmeldes lån med løbetid på op til 35 år. 4) Ved nybyggeri/etablering ydes kommunegaranti for den del af lånet, der ligger ud over 65 pct. af ejendommens værdi. Ved renoveringer mv. kan der ydes garanti ud over 80 pct.

14 14 R e a l k re d i t i n s t i t u t t e r n e s u d l å n Hvis en ejendom skifter anvendelse, kan ejendommen også ændre ejendomskategori. Dette kan i nogle tilfælde få indflydelse på realkreditlånet, herunder om der skal ske indfrielse eller nedbringelse af lånet. Der er ikke fastsat regler for, hvilke låntyper der kan anvendes til finansiering af de forskellige ejendomskategorier. For ejerboliger og fritidshuse gælder traditionelt, at der ikke kan ydes lån, som amortiseres langsommere end et 30-årigt annuitetslån. Fra 1. oktober 2003 er dette krav lempet, idet krav om afvikling som annuitetslån kan fraviges i op til 10 år. Det betyder, at der kan gives afdragsfrihed i maksimalt 10 år, og at der ved udløb af lånets løbetid kan være en restgæld svarende til de afdrag, der skulle være betalt i de(n) afdragsfri perioder. For visse dele af det støttede boligbyggeri gælder særlige regler. Hvilken låntype, der skal anvendes til finansieringen, fastsættes så-ledes af økonomi- og erhvervsministeren for ét år ad gangen, dog med mulighed for hurtig justering i tilfælde af ændring af markedsforholdene. Fastsættelsen offentliggøres i Statstidende. Låntyper Realkreditlån ydes enten som obligationslån eller som kontantlån. Lånene kan ydes i forskellige variationer, fx som fastforrentede lån, rentetilpasningslån eller indekslån. Uanset låntype fremskaffer realkreditinstituttet låneprovenuet ved udstedelse af realkreditobligationer, jf. afsnittet herom. Bortset fra rentetilpasningslån og indekslån, der altid er inkonverterbare, kan lånene ydes som såvel konverterbare som inkonverterbare lån, jf. afsnittet om indfrielse. Ved obligationslån svarer lånets hovedstol til den mængde obligationer, som realkreditinstituttet udsteder og sælger for at finansiere lånet. Det beløb (med fradrag af låneomkostninger), låntager får udbetalt, svarer dermed til kursværdien af obligationerne og kendes derfor først ved udbetalingen henholdsvis kurssikringen af lånet, jf. nærmere herom i det følgende afsnit. En ændring af obligationskursen fra tilbuds-tidspunkt til udbetaling påvirker således det kontantbeløb, låntager får udbetalt. Ydel-sen på lånet kendes, når der er afgivet lånetilbud af realkreditinstituttet. Karakteristisk for kontantlån er, at lånets hovedstol svarer til kursværdien af de obligationer, der skal udstedes til finansiering af lånet. Låntager får (med fradrag af låneomkostninger) udbetalt lånets kontanthovedstol, som dermed ligger fast, når realkreditinstituttet har afgivet sit lånetilbud. Mængden af obligationer, der skal udstedes og sælges til finansiering af lånet, varierer derimod med kursudviklingen. Det kurstab, der normalt opstår ved obligationssalget, ind-regnes i lånets kontantrente, og låntager får dermed skattefradrag for kurstabet via renten, idet rentebeløbet, med visse begrænsninger, kan fradrages i indkomstopgørelsen til det offentlige. Låntagers betaling på lånet efter skat er derfor lavere end på et tilsvarende obligations-lån. Til gengæld beskattes pri-

15 15 vate af kursgevinster ved ekstraordinære indfrielser af kontantlån, jf. nedenfor. Indtil midten af 1990 erne var det karakteristisk for realkreditlån, at løbetiden på realkreditobligationerne var den samme som på lånet, og at obligationerne blev indfriet i samme takt, som lånene blev afdraget eller indfriet. Dette indebærer samtidig, at lånets rente også for kontantlån ligger fast i hele løbetiden. Disse lån er fortsat den dominerende type, men i de senere år er rentetilpasningslån blevet udbredt. Rentetilpasningslån ydes næsten udelukkende som kontantlån med fast eller variabel løbetid. Ved rentetilpasningslån har obligationerne en kortere løbetid end lånet. Desuden ydes de som lån, hvor hele lånets restgæld med periodiske tidsrum refinansieres, eller som lån, hvor der årligt sker refinansiering af en bestemt del af lånets restgæld. Ved refinansieringen sker der en tilpasning af lånets rente til markedsrenten. Er markedsrenten steget i forhold til tidspunktet for ydelsen af lånet eller det forrige refinansieringstidspunkt, vil det således resultere i en højere ydelse eller længere løbetid for lånet i perioden til næste refinansieringstidspunkt. Det omvendte er tilfældet, hvis markedsrenten er faldet. Ved denne form for lån udnyttes, at den korte rente som regel er lavere end den lange rente. Herudover kan rentetilpasningslån ydes sådan, at de udbetales i rater over en årrække. Det ses imidlertid oftest, at hele lånet udbetales på én gang i lighed med andre typer realkreditlån. Rentetilpasningslån tilbydes også som obligationslån med fast løbetid. Lånene er baseret på variabelt forrentede obligationer, hvor renten tilpasses pengemarkedsrenten (CIBOR) halvårligt. Løbetiden på de bagvedliggende obligationer er 5 år, og løbetiden på lånene er op til 30 år. Ved udløb af obligationen refinansieres hele lånet. En række realkreditinstitutter yder derudover lån i euro. Der ydes såvel fastforrentede eurolån som rentetilpasningslån i euro, hvoraf rentetilpasningslån udgør langt størstedelen af låntypen. Pr. 1 oktober 2003 er lanceret afdragsfrie lån i Danmark, og det er således blevet muligt at vælge ikke at betale afdrag i dele af lånets løbetid. Hensigten med lånetypen er at øge låntagernes privatøkonomiske fleksibilitet. Den afdragsfrie periode kan vare op til 10 år, og det er muligt at fordele afdragsfriheden ud på flere perioder i løbet af lånets løbetid. Når den afdragsfrie periode stopper, kan låntagerne i princippet frit vælge afdragenes størrelse i resten af lånets løbetid. Eneste krav er, at der ikke afdrages mindre, end hvad der skulle have været afdraget, hvis det var et almindeligt lån. Dette betyder, at låntager ikke nødvendigvis har afdraget hele restgælden ved lånets udløb. Låntager kan vælge afdragsfrie perioder på følgende lånetyper: rentetilpasningslån, traditionelle obligationslån og 10-årigt stående lån. I efteråret 2004 introducerede realkreditinstitutterne variabelt forrentede lån med renteloft. Lånetypen er en kombination af fastforrentede lån og rentetilpasningslån, hvor renteloftet betyder, at renten kun kan stige til et på forhånd fastsat loft.

16 16 R e a l k re d i t i n s t i t u t t e r n e s u d l å n Herudover yder realkreditinstitutterne indekslån. Frem til 1. januar 1999 var der begrænsninger for anvendelsen af indeks-lån, idet disse kun kunne ydes til bestemte formål, ligesom det ikke var alle ejendomskategorier, der kunne finansieres med indekslån. Samtidig var der knyttet skattemæssige fordele ved placering af pensionsopsparinger i indeksobligationer, hvilket påvirkede obligationskurserne i opadgående retning. Denne skattebegunstigelse blev ophævet pr. 1. januar 1999, og på samme tid er realkreditinstitutternes muligheder for at yde indekslån gjort fri. Disse ændringer betyder, at indekslån nu kun ydes i yderst begrænset omfang. Kurssikring Som følge af udsvingene i obligationskurserne kan der være en usikkerhed for låntageren om, hvilken kurs lånet udbetales til. Kursen påvirker det kontant udbetalte beløb ved obligationslån og renten og dermed den løbende ydelse på kontantlån. Denne kursusikkerhed kan undgås ved, at låntager indgår en fastkursaftale med realkreditinstituttet eller en kurskontrakt med et pengeinstitut. Ved en sådan kurssikringsaftale aftales det, hvornår og til hvilken obligationskurs lånet kan udbetales. Kurssikring i et realkreditinstitut kan ske på et hvilket som helst tidspunkt fra lånetilbuddet er afgivet frem til udbetaling af lånet. Låntager kan desuden få fastlåst lånets udbetalingskurs ved at få lånet udbetalt mod en garanti typisk fra et pengeinstitut. Ved garantien indestår pengeinstituttet for, at realkreditinstituttet modtager korrekt tinglyst pantebrev, og at andre betingelser i lånetilbuddet opfyldes. Kurssikring kan både ske af lån, der skal udbetales, og af lån, som skal indfries, hvilket oftest sker i forbindelse med en konvertering. Ved at kurssikre såvel det nye lån som det lån, der skal indfries, kender låntager de nøjagtige økonomiske konsekvenser af sin disposition. Indfrielse Lånene er konverterbare eller inkonverterbare. Konverterbare lån kan indfries inden udløb ved køb og indlevering til realkreditinstituttet af obligationer bag lånet eller ved opsigelse (med op til 5 måneders varsel) til kurs 100 og indbetaling af dette kontantbeløb. Inkonverterbare lån kan kun indfries ved opkøb og indlevering af obligationerne bag lånet. Muligheden for at opsige lånet til pari og indfri det i utide er karakteristisk for dansk realkredit, der her adskiller sig fra en række andre landes belåningssystemer. Denne adgang giver i perioder med rentefald låntagerne mulighed for at indfri lånet til kurs 100 og optage et nyt lån med en lavere rente. Dette kaldes konvertering. Der er i Danmark meget stor opmærksomhed over for mulighederne for konvertering af realkreditlån. Afdragsforløb Kun for ejerboliger og fritidshuse stiller lovgivningen krav til, hvordan et realkreditlån skal afdrages. Lån kan

17 17 have afdragsfrihed i op til 10 år. I resten af lånets løbetid (typisk 20 år) skal det afdrages som et annuitetslån (lige store ydelser). Der er valgfrihed for andre typer ejendomme, dvs. at lånet kan være afdragsfrit i helt op til 30 år. I praksis ydes der dog kun lån med op til 10 års afdragsfrihed. De tre parametre kan kombineres på forskellige måder. Konvertering Hvis låntager fremskaffer det kontantbeløb, der skal benyttes til indfrielsen, ved at optage et nyt realkreditlån, kaldes dette konvertering. Konvertering ned er betegnelsen for, at der optages et lån base-ret på obligationer med en lavere pålydende rente end renten på obligationer bag det hidtidige lån. I perioder med rente-fald kan det eksisterende lån baseret på obligationer med en højere pålydende markedsrente indfries til kurs 100, og samtidig kan der optages et nyt lån baseret på konverterbare obligationer med en lavere pålydende rente end den hidtidige obligationsrente. Herved kan låntager opnå en lavere rente på lånet og dermed lavere løbende ydelser. Konvertering op er betegnelsen for, at der optages et lån baseret på obligationer med højere pålydende rente end obligationerne bag det nuværende lån. I perioder med rentestigninger kan det hidtidige lån indfries ved indlevering af obligationer, der kan købes til en kurs betydeligt under 100. Det nødvendige kontantbeløb fremskaffes ved optagelse af et nyt lån baseret på obligationer med en pålydende rente, der er højere end renten på det hidtidige låns obligationer. Virkningen af en konvertering op er, at restgælden på lånet nedbringes, mens ydelsen på det nye lån ofte vil ligge lidt over ydelsen på det hidtidige lån. Låntagers hensigt med en konvertering op er derfor ofte at sætte sig i en god position til på et tidspunkt at kunne konvertere ned. Ud over konvertering op og konverte-ring ned kan låntager også foretage skrå konverteringer. Den skrå konvertering dækker over, at et fastforrentet lån udskiftes med et variabelt forrentet rentetilpasningslån og omvendt. Skrå konverteringer finder ofte sted, når renten er steget på fastforrentede lån, og der er et betydeligt spænd mellem den korte og lange rente. Ved denne form for konvertering udnyttes dels, at renten på rentetilpasningslånet som regel er betydeligt lavere end på det fastforrentede lån, dels at kursen på fastforrentede lån falder mærkbart ved rentestigninger. Ved skrå konverteringer opnår låntager både en reduktion af sin restgæld og en lavere ydelse. Risikoen for låntager ved en skrå konvertering er, at renten på rentetilpasningslånet ved en kommende refinansiering stiger. Hertil kommer, at kursen på obligationerne bag rentetilpasningslånet som regel ligger tæt på kurs 100, mens obligationskursen på et fastforrentet konverterbart lån kan komme betydeligt under 100. Kursgevinster Ved førtidig indfrielse af kontantlån i danske kroner gælder særlige skatteregler for private låntagere. Kursgevinster dvs.

18 18 R e a l k re d i t i n s t i t u t t e r n e s u d l å n forskellen mellem lånets kontantrestgæld og indfrielsesbeløbet beskattes. Dette gælder dog som regel ikke kursgevinster opnået ved indfrielser i forbindelse med ejerskifte, skilsmisse og dødsfald. Denne skattepligt skal ses i sammenhæng med, at kurstab opstået ved kontantlånets udbetaling omdannes til en fradragsberettiget rente på lånet. Kursgevinster fremkommer normalt, når der konverteres op, mens der ved konvertering ned som regel opstår et kurstab, der dog ikke er skattemæssigt fradragsberettiget for private låntagere. Privates kursgevinster henholdsvis kurstab på obligationslån i danske kroner har ingen skattemæssig betydning. Lån i euro til private låntagere beskattes efter det generelle beskatningsprincip i kursgevinstloven. Virksomheder er underlagt en generel kursgevinstbeskatning uanset låntype. Omkostninger ved realkreditlån I forbindelse med låntagerens optagelse af et realkreditlån er der en række omkostninger. Ved lån til ejerboliger betales et engangsgebyr lånesagsgebyr på mellem og kr. Ved lån til erhvervsejendomme betaler låntager ud over lånesagsgebyr en stiftelsesprovision. I forbindelse med lånet skal der desuden betales gebyrer for forskellige serviceydelser som tinglysningsekspedition, gældsovertagelse, indfrielsesgebyrer mv. Gebyrernes størrelse varierer fra institut til institut. Samtidig skal der i forbindelse med tinglysningen af pantebrevet betales tinglysningsafgift til staten. Afgiften udgør 1,5 pct. af lånets hovedstol. Ved konvertering kan tinglysningsafgiften på det hidtidige pantebrev dog overføres til det nye pantebrev. Endelig gælder, at låntagerens renteog afdragsbetaling på et realkreditlån svarer til de renter og indfrielsesbeløb, som realkreditinstituttet skal betale til obligationsejerne. Et realkreditinstituts løbende indtjening på realkreditlån udgøres af et såkaldt bidrag. Bidraget er således realkreditinstituttets rentemarginal og skal dække instituttets administrationsomkostninger, tab på udlånet, betaling af skat samt opbygning af instituttets reserver. Bidraget opkræves som en del af terminsydelsen på lånet, og udgør typisk omkring 0,5 pct. af lånets restgæld. Bidragets størrelse fastsættes af det enkelte institut bl.a. ud fra ejendomskategorien, lånets sikkerhedsmæssige placering samt lånets størrelse og løbetid mv. For yderligere oplysninger om omkostninger i forbindelse med optagelse af et realkreditlån henvises der til Prisguiden på Realkreditrådets hjemmeside ( Tinglysning af pantebrev Ved ydelse af et realkreditlån, får realkreditinstitutterne pant i den faste ejendom, og pantebrevet bliver tinglyst. Først når pantebrevet er endeligt og korrekt tinglyst, kan instituttet yde lånet uden anden sikkerhed. Indtil pantebrevet er tinglyst korrekt, skal realkreditinstituttet have anden sikker-hed, fx en pengeinstitutgaranti eller pant i kontantbeløb/obligationer.

19 19 Efter tinglysning af pantebrevet har realkreditinstituttet sikkerhed for, at det har fået den prioritetsplads, der var forudsat, og for at instituttets prioritetsplads ikke fremtidig kan besættes af andre panthavere. Ethvert jordareal i Danmark kan identificeres ved et matrikelnummer. Matrikelnummeret er en entydig identifikation af ejendommen, der sammen med adressen udgør den nødvendige og tilstrækkelige beskrivelse af ejendommen i forhold til tinglysningssystemet. Matrikelsystemet administreres af Kort- og Matrikelstyrelsen. Tinglysning af rettigheder over fast ejendom sker ved byretten i hver af de 83 retskredse i Danmark. Tinglysning sker på basis af papirdokumenter, mens ting-lysningskontorernes registrering af de enkelte rettigheder sker i et elektronisk system, hvor alle mod betaling har adgang til at se de registrerede dokumenter. I tinglysningsregistrene er alle landets ejendomme registreret under matrikelnumre. Hver enkelt ejendom har sin egen plads sit eget blad i tingbogen i tinglysningsregistrene. Alle rettigheder over fast ejendom registreres herefter på ejendommenes blad i tingbogen. Tvangsauktion Realkreditinstitutternes pantsikkerhed er medvirkende til at udelukke eller reducere tab som følge af, at låntager ikke betaler ydelserne på lånet. Hvis dette er tilfældet, kan realkreditinstituttet sætte ejendommen på tvangsauktion, idet låntager altid forud herfor opfordres til at sælge ejendommen i fri handel. Tvangsauktion gennemføres af fogedretten, der er en del af de almindelige domstole. Alle interesserede har i princippet adgang til at afgive bud på en tvangsauktion, men der stilles krav om, at der stilles sikkerhed for opfyldelse af buddet på auktionen. Panthaverne får dækning af budsummen i prioritetsorden. Pantsikrede fordringer, der ikke får dækning, slettes af tingbogen, men panthaverne bevarer deres (udækkede) fordring mod låntageren som et personligt krav. Da realkreditinstituttet ofte har en af de første pladser i prioritetsstillingen, vil det også ofte være realkreditinstitutter, der overtager ejendomme på tvangsauktion, der hurtigst muligt herefter vil blive videresolgt med henblik på at dække gælden, de manglende betalinger samt omkostningerne i forbindelse med tvangsauktionen. Det danske tvangsauktionssystem er meget effektivt, idet der typisk kun går ca. 6 mdr. fra låntager har misligholdt sit lån til en tvangsauktion kan gennemføres. Tvangsauktionssystemet er dermed et vigtigt element af sikkerheden for, at realkreditinstitutterne kan honorere kravene overfor obligationsejerne. Lånesagsforløb Realkreditlån udgør typisk størstedelen af den permanente finansiering af fast ejendom. Dette gælder såvel beboelsesejendomme som erhvervsejendomme. Forløbet af en lånesag afhænger i nogen grad af, hvad der er anledningen til lånoptagelsen, og hvorfra anmodnin-

20 20 R e a l k re d i t i n s t i t u t t e r n e s u d l å n gen om lån kommer. I alle tilfælde skal realkreditinstituttet besigtige og værdiansætte ejendommen. Besigtigelsen foretages af instituttet selv, eller det kan hvis ejendommen maksimalt har en værdi på 3,2 mio. kr. i stedet lade eksterne sagkyndige gøre dette ud fra retningslinjer fastsat af instituttet. Den fastsatte værdi danner herefter basis for instituttets lånetilbud. Realkreditfinansiering i forbindelse med ejerskifte af ejerboliger starter ofte med, at ejendomsformidleren (typisk ejendomsmægleren) på parternes vegne anmoder om et lånetilbud. I andre situationer henvender låntageren sig direkte til realkreditinstituttet eller via sit pengeinstitut. Efter besigtigelse og værdiansættelse af ejendommen samt en vurdering af låntagernes kreditværdighed udsteder instituttet et lånetilbud. Tilbuddet indeholder bl.a. vilkårene for lånet og betingelserne for tilbuddet samt hvilke forhold, der skal være opfyldt for lånets udbetaling. Et standardkrav er, at pantebrevet er tinglyst korrekt. Tilbuddet sendes til låntageren samt eventuelt til en formidler i form af en ejendomsmægler, pengeinstitut m.fl. Låntageren kan herefter sammen med sin rådgiver vurdere tilbuddet samt de vilkår og betingelser, der er knyttet til det. Som regel stiller instituttet en række individuelle betingelser for tilbuddet. Indholdet af betingelserne afhænger dog af, om låntageren forud for tilbuddets afgivelse har været i dialog med instituttet og har indsendt ønskede oplysninger. I nogle tilfælde er der fastsat regler for, hvilke betingelser realkreditinstituttet som minimum skal tage med i tilbuddet, men i de fleste tilfælde fastlægges betingelserne af instituttet alene. Hvis låntager beslutter sig for at acceptere tilbuddet, skal pantebrevet tinglyses. Tinglysningen kan låntager selv foretage, eller han kan lade realkredit-instituttet tinglyse pantebrevet eller overlade opgaven til en formidler. På trods af at pantebrevet ikke er tinglyst, kan lånet udbetales, men det forudsætter, at et pengeinstitut eller forsikringsselskab garanterer realkreditinstituttet for pantebrevets korrekte tinglysning samt for opfyldelse af andre betingelser i tilbuddet. Efter tinglysning af pantebrevet indleveres dette til realkreditinstituttet. Herefter kan lånet udbetales forudsat, at eventuelle andre betingelser for lånet ligeledes er opfyldt. Er lånet allerede udbetalt mod en garanti, frigives denne. Udlån fordelt på ejendomskategorier Realkreditinstitutterne yder lån til alle ejendomskategorier mod pant i fast ejendom. I tabel 3 er fordelingen af realkreditinstitutternes udlån angivet efter ejendomskategorier. Realkreditinstitutterne er de private boligejeres foretrukne finansieringskilde, men institutterne er også en væsentlig aktør på markedet for erhvervsfinansiering. Realkreditobligationer benyttes ofte i forbindelse med erhvervsfinansiering, idet erhvervsobligationer ikke har en nævne-værdig udbredelse i Danmark. Det

21 21 hænger bl.a. sammen med, at den danske virksomhedsstruktur er præget af mindre virksomheder, som ikke har størrelsen til at udstede erhvervsobligationer. De virksom-heder, der ønsker finansiering med de for erhvervsobligationer gældende karakteri-stika, benytter derfor typisk realkredit-institutterne som långivere. Realkreditinstitutternes udlån fordelt efter ejendomskategorier for fremgår af tabel 3. Tabel 3. Realkreditinstitutternes udlån fordelt efter ejendomskategorier Mia. kr Bruttoudlån Obligationsrestgæld Støttet byggeri til beboelse 12,7 12,5 164,7 167,2 Private udlejningsejendomme 35,9 34,0 102,2 118,5 Ejerboliger og fritidshuse 341,9 299,4 832,7 881,4 Landbrug 58,5 47,1 162,7 173,3 Industri og håndværk 16,0 8,0 43,0 42,9 Kontor og forretning 40,0 32,0 96,2 105,0 Andre ejendomme 6,8 4,5 22,8 23,4 Total 511,8 437,4 1424,3 1511,8 Kilde: Realkreditrådet

22 REALKREDIT OBLIGATIONER

23 R e a l k re d i t o b l i g a t i o n e r 23 Realkreditinstitutter nes kapitalfremskaffelse Realkreditinstitutternes udlånsmidler tilvejebringes ved løbende obligationsudstedelse. Det vil sige, at obligationerne udstedes i takt med, at nye lån ydes. Realkreditlån ydes typisk med en løbetid på 20 eller 30 år. Når et realkreditinstitut yder et lån med en given afdragsprofil og løbetid, udsteder instituttet samtidig en tilsvarende mængde obligationer med samme afdragsprofil og løbetid. Rentetilpasningslån (re)finansieres dog løbende med obligationer med en kortere løbetid end lånet. Obligationsudstedelse skal foretages under overholdelse af et balanceprincip. Princippet indebærer en balance mellem de samlede indbetalinger fra låntagerne og realkreditinstitutternes samlede udbetalinger til obligationsejerne. Dette krav er fastsat i realkreditloven. Balanceprincippet sikrer, at realkreditinstitutterne ikke påføres en renterisiko. Institutternes risiko er således begrænset til den egentlige kreditrisiko, hvilket vil sige risikoen for manglende rente- og afdragsbetalinger fra låntager samt ejendomsvurderingens overensstemmelse med lånetilgodehavendet. Obligationsejerne modtager de afdrag, som låntagerne betaler til realkreditinstitutterne. Afdragene samt førtidigt indfriede lån samles for hver fondskode, hvorefter der foretages udtrækning af realkreditobligationer til kurs pari. Ved udtrækningen får obligationsejerne udtrukket forholdsmæssigt samme andel af deres beholdning af en bestemt obligation. Udtrækning og betaling af rentebeløb foretages gennem Værdipapircentralen. Typer af obligationer Realkreditinstitutterne udsteder primært 3 obligationstyper: Annuitetsobligationer, serieobligationer og stående obligationer. Annuitetsobligationer er karakteriseret ved, at udtrækningen svarende til låntagernes afdrag er lille i den første del af løbetiden for så at stige hen imod udløb. Serieobligationer er karakteriseret ved, at udtrækningen svarende til serielånenes afdrag foretages med lige store beløb i hver termin. Stående obligationer er karakteriseret ved, at hele obligationshovedstolen indfries ved løbetidens afslutning, dvs. at der ikke betales afdrag i form af udtrækninger undervejs i løbetiden. Hovedparten af realkreditobligationerne er udstedt som fastfor-

24 24 R e a l k re d i t o b l i g a t i o n e r rentede, konverterbare annuitetsobligationer. Disse obligationer er karakteriseret ved lang løbetid oftest 20 eller 30 år. Som følge af introduktionen af en række nye udlånsprodukter i de seneste år, herunder især lån med rentetilpasning, udsteder realkreditinstitutterne dog i stigende grad inkonverterbare fastforrentede stående obligationer med kort løbetid (typisk mellem 1 og 11 år). En anden form for rentetilpasningslån er baseret på ud-stedelse af inkonverterbare variabelt forrentede annuitetsobligationer med en løbetid på 5 år. Realkreditinstitutterne udsteder også i et meget beskedent omfang indeksobligationer. Indeksobligationer er karakteriseret ved, at de ud over en fast pålydende rente giver et afkast i form af en løbende indeksregulering af obligationerne. Derudover kendetegnes indeksobligationer ved at være inkonverterbare. Endelig har realkreditinstitutterne i de seneste år i et stigende omfang også udstedt obligationer i euro til finansiering af både traditionelle fastforrentede annuitetslån og nye rentetilpasningslån ydet som eurolån. Afkast I figur 1 er angivet afkastet på realkreditobligationer og danske statsobligationer. Som det fremgår af figuren, er indekset for realkreditobligationer steget fra 100 til 204 i perioden 1996 til ultimo I samme periode er indekset for statsobligationer steget til 185. Figur 1. Obligationsafkast for realkreditobligationer og statsobligationer Indeks Realkreditobligationer Statsobligationer Kilde: Nordea Anm.: Figuren viser Nordeas indeks for danske realkreditobligationer og statsobligationer i perioden 1995 og frem til i dag. Indekset består af de største serier af fastforrentede obligationer målt i forhold til den cirkulerende mængde.

25 25 Høj sikkerhed Realkreditobligationer betragtes i henhold til lovgivningsmæssigt fastsatte placerings-regler for forsikringsselskaber og institutionelle investorer som guldrandede værdipapirer på linje med statsobligationer. Realkreditobligationer nyder samtidig særlige begunstigelser i lovgivningen, som udspringer af EU-reguleringen. Dette indebærer fx, at forsikringsselskaber kan placere op til 40 pct. af deres aktiver i obligationer udstedt af et enkelt realkreditinstitut. Derudover kan obligationernes høje sikkerhed karakteriseres af følgende faktorer: - Obligationerne er baseret på lån mod tinglyst pant i fast ejendom. - Realkreditinstitutterne er underlagt et balanceprincip, som fjerner renterisikoen vedrørende udlånet. Der vil kun være en renterisiko på institutternes fondsbeholdning. - Realkreditinstituttet skal opfylde et solvenskrav svarende til 8 pct. af instituttets risikovægtede aktiver. - Der eksisterer lovbestemte maksimale lånegrænser for lån alt efter ejendomskategori. - Realkreditinstitutterne er underlagt et offentligt tilsyn, som skal overvåge, om institutterne overholder lovens bestemmelser. - Obligationsejerne har et konkursprivilegium i tilfælde af, at et realkreditinstitut går konkurs (en sådan konkurs har dog aldrig fundet sted). - Alle obligationer er i realkredittens 200- årige historie blevet tilbagebetalt. Rating af danske realkreditobligationer og rapporter om det danske realkreditsystem På et stadig mere internationalt kapitalmarked er rating i stigende grad blevet en væsentlig faktor, når investorer vurderer investeringsalternativer. I erkendelse heraf er de fleste danske realkreditinstitutter de seneste år blevet tildelt en rating af deres obligationer af et eller flere internationale kreditvurderingsinstitutter. Især for udenlandske investorer, der ikke i forvejen har et dybdegådende kendskab til realkreditinstitutterne og indretningen af det danske realkreditsystem, er den kreditvurdering, som en rating indebærer, værdifuld. Det internationale kreditvurderingsinstitut Moody s tildeler løbende realkreditobligationer udstedt af institutterne en rating. Danske realkreditobligationer har i dag en meget tilfredsstillende rating i niveauet Aaa-Aa2, hvor Aaa er det højest mulige. Kreditvurderingsinstituttet Standard & Poor s har ligeledes tildelt enkelte danske realkreditinstitutter ratings i niveauet AAA-AA, hvor AAA er den bedst mulige rating. Den positive rating er et udtryk for den høje grad af investorsikkerhed, der er forbundet med investering i realkreditobligationer. En væsentlig faktor i den forbind-else er det balanceprincip, som er indeholdt i realkreditloven. Princippet sikrer en meget tæt sammenhæng mellem betaling-erne fra låntagerne til instituttet og instituttets betalinger til obligationsejerne.

26 26 R e a l k re d i t o b l i g a t i o n e r Endvidere er den meget høje grad af sikkerhed, som det danske realkreditsystem har udvist i mere end 200 år samt realkreditobligationernes markante betydning for det danske finansielle system, væsentlige faktorer i ratingbureauernes vurderinger af realkreditobligationer. Hertil kommer, at den samlede lovgivning og regulering, der skaber rammerne for realkreditvirksomhed i Danmark, generelt understøtter investorsikkerheden. Moody s offentliggjorde i maj 2002 en positiv rapport om det samlede danske realkreditsystem. Rapporten er gengivet på Realkreditrådets hjemmeside ( Den positive vurdering af dansk realkredit er ligeledes og senest blevet gentaget i den rapport Study on the Financial Integration of European Markets, som den internationale konsulentvirksomhed Mercer Oliver Wyman offentliggjorde i september Rapportens budskab var bl.a., at dansk realkredit i en europæisk sammenhæng er kendetegnet ved: Effektivitet Lave priser Stort produktudbud De seneste års positive rating af danske realkreditobligationer og offentliggørelsen af flere rosende rapporter om det danske realkreditsystem medfører en øget mulighed for, at de seneste års stigning i udenlandske investorers beholdning af danske realkreditobligationer er tilstede. Lehman Brothers - Obligationsindeks Den globale investeringbank Lehman Brothers offentliggjorde i november 2002 etableringen af et selvstændigt internationalt indeks for danske realkreditobligationer. I marts 2004 meddelte Lehman Brothers ligeledes, at inkonverterbare stående danske realkreditobligationer indgår i Lehman Brothers pan-europæiske og globalt aggregerede indeks pr. 1. juli Ligeledes vil euro-denominerede inkonverterbare stående danske realkreditobligationer indgå i et aggregeret euro-index. I alt repræsenterer de danske realkreditobligationsserier en markedsværdi på ca. 62 mia. euro. Dette bør fortsat bidrage positivt til afsætningen af realkreditobligationer til udenlandske investorer. Karakteristik af obligationsmarkedet Set i internationalt perspektiv har det danske obligationsmarked et betydeligt omfang. Det danske obligationsmarked er et af de største i verden. Mængden af alle cirkulerende obligationer udgjorde således ultimo 2004 godt mia. kr. svarende til 365 mia. euro. Realkreditobligationerne udgjorde i forhold til den samlede cirkulerende obligationsmængde en andel på 64 pct. I figur 2 er angivet placeringen af de cirkulerende realkreditobligationer. Danske finansielle institutioner samt forsikringsselskaber og pensionsfonde er primære aftagere af obligationerne, idet der oftest foretrækkes placeringer med lang løbetid, som matcher deres lange forpligtelser.

27 27 Således havde de finansielle institutioner samt forsikrings- og pensionsselskaber en overvejende andel af realkreditobligationerne svarende til en beholdning på 64 pct. ultimo De finansielle institutioners andel heraf udgjorde 44 pct. og forsikringsog pensionsselskabers andel 19 pct, mens den offentlige sektors andel udgjorde 7 pct. Ultimo 2004 udgjorde udenlandske investorers andel og danske realkreditobligationer 15 pct. Figur 2. Placering af cirkulerende realkreditobligationer, ultimo Procent Finansielle institutioner Forsikringsselskaber og pensionsfonde Offentlig sektor, inkl. ATP og LD Andre erhverv Husholdninger Udlandet Uoplyst Kilde: Danmarks Statistik

28 INFORMATIONS VIRKSOMHED

29 I n f o r m a t i o n s v i r k s o m h e d 29 Pressemeddelelser Realkreditrådet udsender pressemeddelelser efter behov om økonomiske og politiske forhold, der berører realkreditten. Hvert kvartal udsendes særlige pressemeddelelser om udviklingen i henholdsvis ejendomspriserne og i realkreditudlånet. Oplysningerne i pressemeddelelsen om ejendomsprisudviklingen for såvel enfamiliehuse, ejerlejligheder og fritidshuse har udgangspunkt i indberetninger fra realkreditinstitutterne om lån, der er ydet i forbindelse med ejendomshandler. Statistikken offentliggøres på såvel landsplan som for hver enkelt kommune. Pressemeddelelsen om udlånet indeholder bl.a. oplysninger om udviklingen i de enkelte institutters markedsandele. Realkreditrådets prisguide Realkreditrådet offentliggør en prisguide på Realkreditrådets hjemmeside ( to gange årligt, hvilket som hovedregel sker i marts og september. Realkreditrådets prisguide sammenligner bl.a. omkostninger ved optagelse af forskellige realkreditprodukter. Byggerenten Som følge af låntagernes anvendelse af obligationer med forskellig kuponrente kan det være vanskeligt at følge udviklingen i den gennemsnitlige effektive obligationsrente. Realkreditrådet har på denne baggrund og efter udviklingsarbejde og samarbejde med Danmarks Nationalbank valgt at offentliggøre et gennemsnitligt mål for henholdsvis den korte og den lange rente for realkreditobligationer, kaldet byggerenten. Opgørelsen af henholdsvis den korte og lange renteserie sker på ugebasis og offentliggøres hver 14. dag på Realkreditrådets hjemmeside ( Omregningskurstabeller Realkreditrådet udarbejder hver måned omregningskurstabeller til realkreditinstitutterne, låneformidlere m.fl. Omregningskurstabellerne benyttes i forbindelse med belåning af ejendomme ved omregning til kontantværdi af tidligere ydede lån. Tabellerne distribueres via Realkreditnettet og er tilgængelige via Realkreditrådets hjemmeside (

30 30 I n f o r m a t i o n s v i r k s o m h e d Informationsmateriale mv. Realkreditrådet har udgivet følgende informationsmateriale om realkreditmarkedet, realkreditinstitutterne og Realkreditrådet: Realkreditrådets årsberetning Årsberetningen udgives hvert år i forbindelse med Rådets årsmøde i april måned. Årsberetning på engelsk Realkreditrådets årsberetning udarbejdes ligeledes i en engelsk version. Realkreditfinansiering i Danmark Materialet beskriver alle væsentlige dele af realkreditsystemet i Danmark. Mortgage Financing in Denmark Materialet er en engelsk udgave af Realkreditfinansiering i Danmark, jf. ovenfor. Danish Mortgage Bonds Materialet er udarbejdet for at oplyse investorsiden om realkreditobligationer og sikkerheden bag disse. Code of Conduct Danske kreditinstitutter, der yder lån til finansiering af ejerboliger, tilsluttede sig i 2001 den frivillige europæiske aftale The European Code of Conduct for Home Loans den såkaldte Code of Conduct for ejerboliglån. Med Code of Conduct er der skabt et sæt fælles regler for information om lån til finansiering af ejerboliger, herunder et standardiseret oplysningsskema. Det vil for første gang muliggøre låntagernes sammenligning af finansieringsmulighederne over grænserne i EU. Realkreditrådet har i den forbindelse udarbejdet en brochure, som beskriver Code of Conduct. Brochuren udleveres i de enkelte realkreditinstitutter, men kan ligeledes rekvireres ved henvendelse til Realkreditrådet. Brochuren er udgivet september 2002, og findes på Realkreditrådets hjemmeside ( Markedsinformation om danske realkreditobligationer Informationsmaterialet er en samlet oversigt over de oplysninger, realkreditinstitutterne leverer til markedet. Det er oplysninger om debitormassens sammensætning, ekstraordinære indfrielser, udtrækningsmeddelelser og ydelsesrækker. Oplysningerne giver et grundlag for prisfastsættelsen af danske realkreditobligationer. Materialet er udgivet i Realkreditten Artikelsamling udsendt i anledning af Rådets 25 års jubilæum i Realkreditrådet på internettet Realkreditrådets hjemmeside indeholder aktuel information om realkredit, realkreditinstitutterne, statistik om udlånsudviklingen, ejendomsmarkedet og obligationsmarkedet. En række af ovennævnte publikationer kan downloades fra hjemmesiden. Hjemmesiden indeholder både en dansk og en engelsk version. Hjemmesiden findes på adressen (

31 31 hvor tilmelding til automatisk fremsendelse af Realkreditrådets pressemeddelelser og anden information også kan finde sted. Ordforklaring Der henvises til ordforklaring på Realkreditrådets hjemmeside (

32 32 R e a l k re d i t a n k e n æ v n e t Realkreditankenævnet Realkreditrådet tog i 1991 initiativ til at oprette Realkreditankenævnet, som er en uafhængig udenretlig klageinstans. Vedtægterne blev udarbejdet i samarbejde med Forbrugerrådet, og Realkreditankenævnet er godkendt af Forbrugerklagenævnet i henhold til særlig lovgivning. Realkreditankenævnet behandler klager over danske realkreditinstitutter, over disses danske datterselskaber og over danske filialer af udenlandske institutter. Som udgangspunkt kan alene klager fra private behandles. Dog kan også klager fra mindre erhvervsdrivende i visse tilfælde behandles, hvis klagen ikke adskiller sig væsentligt fra en klage vedrørende et privat kundeforhold. Nævnets formand er højesteretsdommer. Nævnet består derudover af en række repræsentanter, som er udpeget af de stiftende organisationer Forbrugerrådet og Realkreditrådet. Sagsbehandlingen foregår overvejende på skriftligt grundlag. I hver sag deltager formanden og to repræsentanter fra henholdsvis forbrugerside og realkreditside. Afgørelsen er ikke bindende for parterne, der hver især kan indbringe sagen for domstolene. Alle de danske realkreditinstitutter, der yder lån til ejerboliger mv., har dog tilsluttet sig Ankenævnet med den virkning, at de er forpligtet til at følge Nævnets afgørelser, medmindre instituttet i den enkelte sag inden 4 uger efter kendelsens datering meddeler Nævnet, at instituttet ikke ønsker at følge kendelsen. Nævnet har siden sin oprettelse den 1. januar 1992 modtaget mellem 200 og 500 klager årligt. Gebyret for at klage er 100 kr., og gebyret tilbagebetales klageren, hvis denne får helt eller delvist medhold, eller hvis klagesagen tilbagekaldes, forliges eller af anden grund ikke kommer til afgørelse i Nævnet. Omkostningerne ved Nævnets drift i øvrigt afholdes af realkreditbranchen. For yderligere information om Realkreditankenævnet henvises der til hjemmesiden (

33 R e a l k re d i t n e t t e t A / S 33 Realkreditnettet A/S De danske realkreditinstitutter har tradition for tæt samarbejde om elektronisk kommunikation. Udvikling og drift af teknologiske løsninger til effektivisering af branchens interne og eksterne grænseflader har været en opgave, branchen har løftet i fællesskab i forskellige samarbejdsformer gennem mere end 25 år. Siden 1998 har aktiviteterne været varetaget af det fælles aktieselskab Realkreditnettet A/S. Virksomheden har til formål at levere en række kommunikationsydelser særligt til understøttelse af handel og finansiering af fast ejendom. Realkreditnettet driver i dag en af Danmarks største EDI-installationer, hvor informationer flyder mellem tilsluttede fysiske enheder i fuldt ud systemintegrerede installationer. Informationsbrugerne er typisk ejendomsmæglere, pengeinstitutter og advokater, og de tilgænge-lige informationer er fx oplysninger om restgældsforhold i en ejendom, daglige tilbudskurser på realkreditobligationer mv. Realkreditnettet tilbyder også adgang til alle offentlige ejendomsdata. På den teknologiske side anvendes internettet som distributionssystem til både systemintegrerede data samt til almindelig browserbaseret visning af oplysninger ligesom Realkreditnettet har udviklet og driver et nøglecenter til udstedelse af certifikater til digital signatur. For yderligere information om Realkreditnettet henvises der til hjemmesiden (

34 34 E M F - I U H F - N R S EMF European Mortgage Federation (EMF) er den europæiske realkreditorganisation. EMF blev grundlagt i 1967 og er repræsenteret ved realkreditinstitutter eller disses brancheorganisationer fra samtlige EU-lande samt Schweiz og en række Central- og Østeuropæiske lande. Realkreditrådet blev medlem af EMF i EMFs sekretariat er beliggende i Bruxelles og varetager bl.a. udarbejdelse af information om udvikling indenfor real-kreditvirksomhed i de lande, der er repræsenteret i organisationen, opgaver vedrørende kapitalmarkedsforhold, forbrugerpolitik samt forhandlinger med forskellige administrative og politiske organer i EU, herunder eksempelvis Europa-Kommissionen og Den Europæiske Centralbank. For yderligere information om EMF henvises der til hjemmesiden ( For yderligere information om IUHF henvises der til hjemmesiden ( NRS Nordisk Realkreditsamråd (NRS) er et samarbejde mellem realkreditinstitutter i Norge, Sverige, Finland og Danmark, og har især til formål at være forum for erfaringsudveksling på realkreditområdet i de nordiske lande. NRS blev oprettet i 1932, og dansk realkredit har været medlem lige siden. Sekretariatsfunktionen går på skift mellem landene og varetages for perioden 2001 til 2005 af Finansnaeringens Hovedorganisasjon i Oslo. IUHF International Union for Housing Finance (IUHF) blev oprettet i 1914 og tæller ca. 150 medlemmer fra ca. 50 lande. IUHF, som Realkreditrådet har været medlem af i en længere årrække, har til formål at fremme forståelse og udvikling af finansiering af fast ejendom, især boliger. IUHF udgiver bl.a. oversigter over medlemslandenes finansieringsmetoder i relation til fast ejendom samt det kvartalsvise tidsskrift Housing Finance International. Organisationens sekretariat er beliggende i London.

35 35 BRFkredit a/s Klampenborgvej Lyngby tlf fax DLR Kredit A/S Nyropsgade København V tlf fax FIH Realkredit A/S Langelinie Allé København Ø tlf fax LR Realkredit A/S Nyropsgade København V tlf fax Nordea Kredit Realkreditaktieselskab Trommesalen 4 Postbox København C tlf fax Nykredit Realkredit A/S Kalvebod Brygge København V tlf fax R E A L K R E D I T Danmark Realkredit Danmark A/S Jarmers Plads København V tlf fax Totalkredit A/S Helgeshøj Allé Taastrup tlf fax

36 Zieglers Gaard Nybrogade København K Telefon: Telefax [email protected]