Markedspuls. Beliggenhed. MarkedsPULS. Markedsleje og afkastkrav. 4. kvartal 2010

Transkript

1 Markedspuls 4. kvartal 2010 MarkedsPULS MarkedsPULS er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval for forventet afkastkrav og markedsleje. De angivne niveauer er baseret på Colliers Hans Vestergaards brede markedskendskab og er baseret på faktiske indgåede handler og indgåede lejekontrakter samt indgående dialoger med aktører i markedet. Der er flere forhold, der er afgørende for værdiansættelsen af den enkelte ejendom, herunder særligt ejendommens stand, lejernes bonitet, lejekontraktens uopsigelighed m.v. MarkedsPULS kan derfor ikke ubetinget anvendes til værdiansættelse af den enkelte ejendom, men vil kunne anvendes som benchmark i forbindelse med værdiansættelsen. De angivne niveauer er alene vejledende og Colliers Hans Vestergaard tager forbehold for de opgivne tal, der er uden ansvar. og afkastkrav Den leje, som en kvalificeret villig lejer og en kvalificeret villig udlejer på vurderingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål, blandt andet under hensyntagen til beliggenhed, størrelse, anvendelse, fleksibilitet, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Den angivne markedsleje er angivet i kr. pr. m² pr. år og er eksklusiv driftsudgifter. Beliggenhed De enkelte geografiske områder er opdelt i kategorierne:, og. Opdelingen er knyttet til den enkelte ejendomskategori. En god beliggenhed for én ejendomstype kan være dårlig for en anden. Som eksempel på dette forhold kan nævnes en gågadeejendom med detailforretning i bunden og kontorer på etagerne over. Beliggenheden kan være beliggenhed for forretningen men for kontorerne, for eksempel på grund af dårlige adgangs- og p-forhold. De tre beliggenhedskriterier kan nærmere defineres som følgende: beliggenhed: Absolut topbeliggenhed. Optimal for ejendommenes anvendelse, tidssvarende og fremtidssikret. Høj genudlejningssikkerhed og forventeligt kort liggetid. Udgør ca. 10 % af det geografiske område i kategorien. beliggenhed: God beliggenhed, tidssvarende og svarer til ejendommens anvendelse. Gode genudlejningsmuligheder, som afspejler de generelle markedsforhold. Udgør ca. 60 % af det geografiske område i kategorien. beliggenhed: Ejendommens beliggenhed understøtter ikke længere ejendommens tiltænkte anvendelse. Kategorien vil typisk være vanskelig at genudleje. Udgør ca. 30 % af det geografiske område i kategorien. et er defineret som første års direkte afkast, svarende til bruttolejen fratrukket ejendommens driftsomkostninger sat i forhold til den kontante købesum for ejendommen. Det antages, at ejendommen er udlejet på markedskonforme vilkår og er uden tomgang.

2 MarkedsPULS Colliers Hans Vestergaard 4. kvartal 2010 Ejendomstyper Moderne kontorejendomme, som er opført enten som et-plans ejendomme eller etage-byggeri i moderne konstruktioner og har en høj tilpasningsevne til lejere. Ejendommene er fleksible i deres indretning, typisk med skillevægge opbygget i lette elementer, og kan relativt let tilpasses ændrede krav til opdeling og indretning. Der er tidssvarende ventilationssystemer med temperaturstyring, grundbelysning og kabling. For afkastkravene antages det, at ejendommene er udlejet på længere lejekontrakter. Ældre kontorejendomme, hvor indretningen ikke, eller kun vanskeligt, kan ændres. Ejendommene er uden tidssvarende klimaregulering og uden tidssvarende installationer. Ejendommen er udlejet på længere lejekontrakter. For afkastkravene antages det, at ejendommene er udlejet på længere lejekontrakter. Nyere boligudlejningsejendomme, som er omfattet af reglerne om fri huslejefastsættelse i henhold til Boligreguleringsloven 15 a m.fl. Ældre boligudlejningsejendomme, som er omfattet af Boligreguleringslovens bestemmelser om henlæggelse til vedligeholdelse i henhold til lovens 18 og 18b, og omkostningsbestemt husleje i henhold til lovens 7, 8 og 9, stk. 1. Det forudsættes, at der er tale om rene omkostningsbudgetter uden reguleringer i henhold til lovens 5 stk. 2 eller 9 stk. 2. Ejendomme med 6 eller færre lejemål, omfattet af det såkaldte småhusreglement, er ikke indeholdt. For yderligere information kontakt Colliers Hans Vestergaards analyseafdeling på telefon Industri- og logistikejendomme, som er opført i en moderne søjle/drager konstruktion med elementopbyggende betonfacader og built-up-tag med hældning. Den indvendige højde er mellem 6 og 7 meter under spær/dragere. Der forudsættes at være en i forhold til anvendelsen passende administrationsdel i ejendommen. Ejendommene er beliggende i erhvervsområder med flere ejendomme af tilsvarende type. For afkastkravene antages det, ejendommene er udlejet til gode lejere på længere lejekontrakter. Ejendommene er af størrelse (volumen på mio. kr.) Retailejendomme, fx i gågader, med lejemål som henvender sig til udvalgsvareforretninger. Lejemålene er regulære med en passende facadebredde og i størrelsesordenen m². Ejendomme med dagligvarebutikker, som har lejemål udlejet på længere lejekontrakter. Ejendomme med boksbutikker i eksterne handelsområder, som henvender sig til udvalgsforretninger. Ejendomme, som må anvendes til salg af pladskrævende varegrupper i henhold til planlovens bestemmelser herom, er ikke omfattet. For afkastkravene antages det, at butikkerne er udlejet på længere lejekontrakter.

3 Kontor Sjælland Moderne kontorejendomme Ældre kontorejendomme Beliggenhedsniveau København City ,00 % Brokvarterer og Frederiksberg ,25 % 5,50 % 5,75 % Havnefront ,00 % 5,25 % Ørestaden ,25 % 5,50 % Amager ,25 % 5,50 % 6,00 % Ring ,75 % 6,00 % 6,50 % Forstæder Nord ,25 % 5,50 % 6,00 % Forstæder Syd, Vest ,75 % 6,00 % 6,50 % Nordsjælland Hillerød ,75 % 6,00 % 6,50 % Helsingør ,75 % 6,00 % Øvrige byer Sjælland Roskilde ,50 % 5,75 % 6,25 % Køge ,50 % 5,75 % 6,25 % Næstved, Ringsted og Slagelse ,75 % 7,25 % ,00 % 5,25 % 5,50 % ,25 % 5,50 % 5,75 % ,50 % 5,75 % 6,25 % ,00 % 6,25 % 6,75 % ,50 % 5,75 % 6,25 % ,00 % 6,25 % 6,75 % ,25 % 6,50 % ,25 % 6,50 % ,75 % 6,25 % 6,75 % ,75 % 6,00 % 6,50 % ,50 % 8,25 % Moderne kontorejendomme Ældre kontorejendomme Beliggenhedsniveau Århus City og Havn ,75 % 6,00 % 6,25 % Århus Nord og Skejby ,75 % 6,00 % 6,25 % Omkring ydre Ringvej ,00 % 6,25 % 6,50 % Horsens ,75 % 7,25 % 8,00 % Herning, Randers og Silkeborg ,50 % 7,50 % Skive ,75 % 7,25 % Viborg ,50 % 7,50 % ,75 % 6,00 % 6,25 % ,75% 6,00% 6,25 % ,00 % 6,25 % 6,50 % ,50 % 8,00 % 8,50 % ,50 % 7,50 % ,25 % 7,75 % 8,50 % ,75 % 7,25 % 7,75 % 3

4 Kontor Moderne kontorejendomme Ældre kontorejendomme Beliggenhedsniveau Aalborg City ,00 % 6,75 % 7,25 % Øvrige Aalborg ,50 % 7,50 % Nørresundby ,50 % 8,50 % Hjørring ,75 % 8,50 % Frederikshavn ,25 % 7,75 % 8,50 % ,50 % 7,25 % 7,75 % ,75 % 7,25 % 7,75 % ,50 % 8,00 % 8,50 % ,75 % 8,50 % 9,00 % ,75 % 8,50 % 9,00 % Trekantområdet og Sydjylland Moderne kontorejendomme Ældre kontorejendomme Beliggenhedsniveau Trekantområdet Vejle ,50 % 7,75 % Kolding ,50 % 7,75 % Fredericia ,50 % 7,25 % 8,00 % Sydjylland Esbjerg ,50 % 7,25 % 7,75 % ,50 % 8,00 % 8,50 % ,50 % 8,00 % 8,50 % ,75 % 8,00 % 8,75 % ,50 % 8,00 % 8,50 % Moderne kontorejendomme Ældre kontorejendomme Beliggenhedsniveau Odense City ,50 % 9,00 % Øvrige Odense ,00 % 9,00 % Svendborg ,00 % 9,00 % Middelfart ,00 % 9,00 % Nyborg ,00 % 9,00 % ,00 % 9,00 % ,00 % 10,00 % ,50 % 8,50 % 10,00 % ,25 % 8,00 % 10,00 % ,75 % 8,50 % 10,00 % 4

5 Industri og logistik Sjælland Industri- og logistikejendomme Beliggenhedsniveau København Amager ,75 % 8,00 % 9,00% Ring ,50 % 7,75 % 8,75% Forstæder Nord ,75 % 8,25 % 8,75% Forstæder Syd, Vest ,50 % 7,75 % 8,75% Nordsjælland Helsingør ,00 % 8,25 % 9,00 % Øvrige byer Sjælland Roskilde ,00 % 8,25 % 8,75% Køge ,75 % 8,00 % 8,50% Næstved, Ringsted og Slagelse ,25 % 8,50 % 9,00 % Industri- og logistikejendomme Beliggenhedsniveau Århus City, Nord og havn ,25 % 7,75 % 8,25 % Øvrige Århus 300 8,00 % 8,75 % 9,50 % Omkring ydre Ringvej ,25 % 7,75 % 8,25 % Horsens 300 7,75 % 8,25 % 8,75 % Herning ,00 % 8,50 % 9,00 % Randers ,25 % 8,50 % 8,75 % Silkeborg 300 8,00 % 8,75 % 9,50 % Skive 175 8,50 % 8,75 % 9,25 % Viborg ,00 % 8,50 % 9,00 % 5

6 Indust r i o g lo gistik Industri- og logistikejendomme Øvrige Aalborg ,50 % 8,50 % Nørresundby ,75 % 8,50 % 9,00 % Hjørring ,00 % 9,25 % Frederikshavn ,00 % 9,25 % Beliggenhedsniveau Trekantområdet og Sydjylland Industri- og logistikejendomme Vejle 325 7,75 % 8,25 % Kolding 325 7,75 % 8,25 % Fredericia 325 7,75 % 8,25 % 300 7,75 % 8,25 % Beliggenhedsniveau Trekantområdet Sydjylland Esbjerg Industri- og logistikejendomme Beliggenhedsniveau Øvrige Odense 275 8,00 % 8,75 % 9,25 % Svendborg 275 8,25 % 9,00 % 10,50 % Middelfart 275 8,75 % 9,50 % 10,00 % Nyborg ,75 % 9,50 % 10,00 % 6

7 Retail Sjælland Retailejendomme Dagligvarebutikker Beliggenhedsniveau København City ,50 % 5,00 % 5,50 % Brokvarterer og Frederiksberg ,00 % 5,50 % 6,00 % Havnefront Ørestaden Amager ,00 % 6,50 % Ring ,25 % 6,50 % Forstæder Nord ,25 % 5,75 % 6,25 % Forstæder Syd, Vest ,00 % 6,50 % Nordsjælland Hillerød ,00 % 6,50 % Helsingør ,00 % 6,50 % Øvrige byer Sjælland Roskilde ,50 % 6,00 % 6,25 % Køge ,50 % 6,00 % 6,25 % Næstved, Ringsted og Slagelse ,50 % 6,75 % 7,25 % 5,75 % 6,00 % 6,00 % 6,50 % 6,75 % 6,75 % Retailejendomme Dagligvarebutikker Beliggenhedsniveau Århus City, Nord og havn ,75 % 5,25 % 5,75 % Horsens ,50 % 6,00 % 6,50 % Herning ,50 % 5,75 % 6,25 % Randers ,50 % 5,75 % 6,25 % Silkeborg ,50 % 5,75 % 6,25 % Skanderborg ,75 % 6,00 % 6,50 % Skive ,00 % 6,25 % 6,75 % Viborg ,50 % 5,75 % 6,25 % 6,75 % 7,25 % 7,25 % 7

8 Retail Retailejendomme Dagligvarebutikker Beliggenhedsniveau Nordlylland Aalborg City ,50 % 5,75 % 6,50 % Øvrige Aalborg ,50 % 6,75 % 7,50 % Nørresundby ,75 % 7,50 % Hjørring ,75 % 7,25 % 7,75 % Frederikshavn ,75 % 7,25 % 7,75 % 6,75 % Trekantområdet og Sydjylland Retailejendomme Dagligvarebutikker Beliggenhedsniveau Trekantområdet Vejle ,50 % 5,75 % 6,50 % Kolding ,00 % 6,50 % 7,25 % Fredericia ,00 % 6,50 % 7,25 % Sydjylland Esbjerg ,50 % 5,75 % 6,50 % Retailejendomme Dagligvarebutikker Beliggenhedsniveau Odense City ,25 % 5,50 % 6,50 % Øvrige Odense Svendborg ,50 % 7,50 % 8,00 % Middelfart ,50 % 7,25 % Nyborg ,50 % 7,25 % 7,25 % 7,25 % 7,25 % 7,25 % 8

9 boksbutikker Sjælland Boksbutikker Beliggenhedsniveau København Ring ,25 % 7,50 % 7,75 % Forstæder Nord ,25 % 7,50 % Forstæder Syd, Vest ,25 % 7,50 % 7,75 % Nordsjælland Hillerød ,25 % 7,50 % 7,75 % Helsingør ,25 % 7,50 % 7,75 % Øvrige byer Sjælland Roskilde ,25 % 7,50 % Køge ,25 % 7,50 % Næstved, Ringsted og Slagelse ,25 % 7,50 % 7,75 % Boksbutikker Beliggenhedsniveau Århus Øvrige Århus ,50 % 6,75 % 7,25 % Horsens ,25 % 7,50 % Herning ,75 % 7,25 % Randers ,75 % 7,50 % Silkeborg ,50 % 6,75 % 7,25 % Skanderborg ,75 % 7,25 % Skive ,25 % 7,50 % 8,00 % Viborg ,25 % 7,50 % 7,75 % 9

10 boksbutikker Boksbutikker Beliggenhedsniveau Øvrige Aalborg ,25 % 7,50 % Nørresundby ,25 % 7,50 % 7,75 % Hjørring ,25 % 7,50 % 8,00 % Frederikshavn ,25 % 7,50 % 8,00 % Trekantområdet og Sydjylland Boksbutikker Beliggenhedsniveau Trekantområdet Vejle ,25 % 7,50 % Kolding ,25 % 7,50 % Fredericia ,25 % 7,50 % Sydjylland Esbjerg ,25 % 7,50 % Boksbutikker Beliggenhedsniveau Øvrige Odense ,50 % 8,50 % Svendborg ,25 % 8,00 % 9,00 % 10

11 boligudlejningsejendomme Sjælland Nyere boligudlejningsejendomme Ældre boligudlejningsejd. Beliggenhedsniveau København City ,00 % 5,25 % 5,50 % Brokvarterer og Frederiksberg ,00 % 5,50 % 5,75 % Havnefront ,00 % 5,50 % 5,75 % Ørestaden ,50 % 5,75 % 6,00 % Amager ,50 % 5,75 % 6,00 % Ring ,75 % 6,00 % 6,25 % Forstæder Nord ,25 % 5,50 % 5,75 % Forstæder Syd, Vest ,25 % 5,50 % 5,75 % Nordsjælland Hillerød ,50 % 8,00 % Helsingør ,50 % 6,75 % Øvrige byer Sjælland Roskilde ,50 % 5,75 % 6,25 % Køge ,50 % 6,00 % 6,25 % Næstved, Ringsted og Slagelse ,75 % 6,75 % 3,75 % 4,00 % 4,50 % 3,75 % 4,00 % 4,50 % 4,00 % 4,25 % 5,00 % 5,00 % 5,25 % 6,00 % 3,75 % 4,00 % 4,50 % 5,00 % 5,25 % 5,75 % 5,50 % 6,00 % 6,75 % 5,50 % 6,00 % 6,75 % 5,00 % 5,75 % 6,50 % 5,00 % 5,75 % 6,50 % 6,00 % 6,75 % 7,50 % Nyere boligudlejningsejendomme Ældre boligudlejningsejd. Beliggenhedsniveau Århus City ,75 % 5,25 % 5,50 % Øvrige Århus 1. 5,50 % 6,00 % 6,25 % Horsens ,75 % 6,25 % 6,50 % Skanderborg ,00 % 6,25 % 6,50 % Skive ,50 % 7,50 % Viborg ,50 % 7,50 % 4,50 % 5,00 % 5,50 % 5,50 % 6,00 % 6,50 % 5,75 % 6,25 % 6,00 % 6,25 % 6,50 % 6,25 % 6,75 % 7,25 % 6,00 % 6,25 % 6,50 % 11

12 boligudlejningsejendomme Nyere boligudlejningsejendomme Ældre boligudlejningsejd. Beliggenhedsniveau Aalborg City ,00 % 6,50 % 6,75 % Øvrige Aalborg ,50 % 7,50 % Nørresundby ,25 % 6,75 % 7,25 % Hjørring ,50 % 7,75 % Frederikshavn ,50 % 7,75 % 5,00 % 5,50 % 6,00 % 5,75 % 6,00 % 6,25 % 6,25 % 6,50 % 6,75 % 7,25 % 8,00 % 6,75 % 7,25 % 8,00 % Trekantområdet og Sydjylland Nyere boligudlejningsejendomme Ældre boligudlejningsejd. Beliggenhedsniveau Trekantområdet Vejle ,75 % 6,25 % 6,50 % Kolding ,75 % 6,25 % 6,50 % Fredericia ,75 % 6,25 % 6,50 % Sydjylland Esbjerg ,75 % 6,25 % 6,50 % 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % Nyere boligudlejningsejendomme Ældre boligudlejningsejd. Beliggenhedsniveau Odense City ,75 % 6,50 % 5,50 % Øvrige Odense ,00 % 6,25 % 6,25 % Svendborg ,00 % 6,50 % 7,50 % Middelfart ,25 % 6,50 % 5,75 % Nyborg ,25 % 6,50 % 6,25 % 5,00 % 5,25 % 5,50 % 5,00 % 5,25 % 5,50 % 6,25 % 6,50 % 7,25 % 6,25 % 6,50 % 6,25 % 6,50 % 12