COLLIERS PULS Q STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET. MARKEDSUPDATE: Ejendomsmarkedet fortsætter på højt niveau. Markedsleje og afkastkrav

Transkript

1 COLLIERS PULS STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET Q MARKEDSUPDATE: Ejendomsmarkedet fortsætter på højt niveau Markedsleje og afkastkrav

2 STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET Q1 / 2018 SIDE 2 MARKEDSUPDATE Q EJENDOMSMARKEDET FORTSÆTTER PÅ HØJT NIVEAU 2017 var et rekordår på det danske ejendomsmarked, hvor den samlede transaktionsvolumen estimeres til 95 mia. kr. fra 63,6 mia. kr. i år Dette svarer til en stigning på 49%. PETER LASSEN COO, partner Mobil peter.lassen@colliers.com 2018 er også startet med fremgang sammenlignet med samme periode i 2017, igen føler man anledning til at nævne anført af udenlandske investorer med appetit på volumen. Det helt store spørgsmål, som alle stiller sig selv er: Hvor længe kan dette rødglødende ejendomsmarked vare ved? Svaret er, at det sagtens kan fortsætte i flere år, selvom der vil forekomme stabiliseringsperioder og markedstilpasninger, som godt kan blive mærkbare i forskellige segmenter. Vi forventer i 2018 og et par år fremover bl.a. følgende udvikling i ejendomsmarkedet: Kontormarkedet vil fortsat være stærkt. Fleksible kontorarealer vil vokse eksplosivt og aktørerne på dette område vil blive mere professionelle. Lager- og logistikmarkedet vil blive konsolideret blandt investorer med særlige kompetencer indenfor området. Boliginvesteringer til udlejning fortsætter på højt niveau. Projektsalg falder på grund af flere faktorer, fx er boligkøberne nervøse for at købe på toppen af markedet, øgede økonomiske krav til boligkøbere fra realkreditinstitutterne, lejepriserne er så høje, at det bedre kan betale sig for developerne at sælge til en investor i forhold til projektsalgskøbere mv. Alternative ejendomsinvesteringer i yderligere segmenter og geografi vinder frem på grund af investorernes søgen efter afkast. Flere og flere ejendomsporteføljer vil skifte hænder som følge af profithjemtagning. Etablering af hoteller vil opleve voldsomme stigninger, for derefter at holde pause. Eftertryk er alene tilladt med angivelse af kilde. Kontakt: Lisbeth Kempel, marketingdirektør / Mobil / lisbeth.kempel@colliers.com

3 STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET Q1 / 2018 SIDE 3 Transaktionsvolumen / Q Mia. kr % 15% 60 5% Bolig Kontor '08 56% '09 '10 '11 22% '12 '13 '14 '15 Detail Industri og logistik Andet '16 '17 '18 Estimeret transaktionsvolumen Kilde: Colliers International Transaktionsvolumen fordelt på ejendomstype / Q % 15% 100 5% Bolig Kontor % 22% Detail Industri og logistik Andet 40 Kilde: Colliers International 20 0 Tomgangen i ejendomsmarkedet / Q Lager og produk Detailhandel Kontor '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 KONTOR DETAIL INDUSTRI OG LOGISTIK Kilde: Ejendomstorvet

4 STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET Q1 / 2018 SIDE 4 Stigende vækst og beskæftigelse Stigende vækst og beskæftigelse Fuldtidsbeskæftigede lønmodtagere Kvartalsvis BNP OPSVINGET I DANSK ØKONOMI SER UD TIL AT HAVE BIDT SIG FAST Efter et svagt 3. kvartal i år 2017 med et fald i BNP, sørgede et stærkt 4. kvartal for en samlet vækst på 2,2% i Danmarks BNP i år 2017, hvilket ikke er set siden år Den store forskel på de to kvartaler var primært grundet i det private forbrug, hvilket i høj grad var påvirket af forbrugernes udskydning af bilkøb, da de afventede en afgørelse for ændring i afgifterne, der blev nedsat d. 21. september Antallet af beskæftigede lønmodtagere er steget med over siden april 2013 til over personer, hvilket er det højeste antal nogensinde. Den tidligere rekord fra april 2008 er dermed endelig slået, som forventet. Dette er mindre end personer fra rekorden i I vores seneste projektion forventer vi, at opnå en ny beskæftigelsesrekord i foråret Ved udgangen af 2019 forventer vi, at der vil være ca flere ansatte i forhold til i dag. En række indikatorer peger den rigtige vej, hvilket gør at forventningerne til den danske økonomi er gode. Således forventes det, at BNP i gennemsnit vil stige med 1,9 % årligt frem til år Det skyldes blandt andet en forventning til øget privatforbrug, drevet af lav arbejdsløshed og stigende lønniveauer. Samtidig er barometrene for den danske industri i top, med en stigning i den samlede produktion de seneste år. Den lave arbejdsløshed gør, at Danmark nærmer sig en arbejdskraftsbegrænsning. Dette forventes at øge industriens incitament til at investere i kapacitet, som vurderes vil øge den danske konkurrenceevne over for omverden. PRISER Nationalt set er ejendomsmarkedet i topform målt på tomgangsniveau indenfor samtlige segmenter, stabile til let stigende lejeniveauer og finansieringsomkostninger er fortsat lave grundet det lave renteniveau. Kombinationen af disse forhold gør, at ejendomme fortsat handles til stadig lavere startafkast end før set, om end niveauet lader til at have stabiliseret sig på nuværende niveau. Visse segmenter og lokationer har dog stadig potentiale i forhold til betydelige prisstigninger. Især industri- og logistikejendomme handles fortsat til højere afkast end andre segmenter, mens ejendomme udenfor København og Aarhus også er kommet i investorernes søgelys, hvilket danner grundlag for pres på afkastet for disse ejendomme efterhånden som efterspørgslen stiger. Industri og logistik ejendomme handles fortsat til højere afkast end andre segmenter, mens ejendomme udenfor København og Aarhus også er kommet i investorernes søgelys, hvilket danner grundlag for pres på afkastet for disse ejendomme efterhånden som efterspørgslen stiger.

5 STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET Q1 / 2018 SIDE 5 Boliginvesteringer til udlejning fortsætter på højt niveau. Projektsalg falder på grund af flere faktorer, fx er boligkøberne nervøse for at købe på toppen af markedet, øgede økonomiske krav til boligkøbere fra realkreditinstitutterne, lejepriserne er så høje, at det bedre kan betale sig for developerne at sælge til en investor i forhold til projektsalgs købere mv.

6 SIDE 6 COLLIERS PULS 1. KVARTAL 2018 JOSEPH ALBERTI Research Analyst Cand. Polit. Mobil joseph.alberti@colliers.com Oversigt over markedsleje og afkastkrav Oplysningerne i dette dokument anses som værende fra troværdige kilder. På trods af, at der er gjort alt for at sikre dets nøjagtighed, kan vi ikke garantere det. Der tages ikke ansvar for eventuelle unøjagtigheder. Læseren opfordres til at rådgive sig med professionelle, inden man handler på baggrund af materialet i denne rapport. Det er tilladt at citere fra markedsrapporten Colliers PULS med fuld kildeangivelse. MARKEDSLEJE Markedslejen er defineret som den leje, en kvalificeret lejer og en kvalificeret udlejer på vurderingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål, blandt andet under hensyn tagen til beliggenhed, størrelse, anvendelse, fleksibilitet, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Den angivne markedsleje er angivet i kr. pr. m² pr. år, og er eksklusiv driftsudgifter. Driftsudgifter er elementer som f.eks. ejendomsskat, gadeog vejbidrag, forsikring, fælles el, trappevask m.v., som normalt betales af lejeren. Udlejer afholder normalt udgifter til udvendig vedligeholdelse og administration. Markedslejen er fastsat ud fra en normal og markeds konform driftsudgift i det pågældende område. Afkastkravet er defineret som første års direkte afkast ved en kontant handel, svarende til bruttolejen fratrukket ejendommens driftsomkostninger sat i forhold til den kontante købesum for ejendommen. Det antages, at ejendommen er udlejet på markedskonforme vilkår og er uden tomgang. STAND OG BELIGGENHED De enkelte ejendomstyper og geografiske områder er opdelt i kategorierne Bedste, Standard og Under middel. Opdelingen refererer både til beliggenheden og standen for ejendommen, dog primært beliggenheden for nyopførte ejendomme. Bemærk, at opdelingen er knyttet til den enkelte ejendomskategori, så en god beliggenhed for én ejendoms type kan være dårlig for en anden. KATEGORIERNE DEFINERES SÅLEDES: = Tallet forventes at stige om et år = Tallet forventes at være uændret om et år = Tallet forventes at være lavere om et år BEDSTE // Absolut topbeliggenhed og topkvalitet for ejendommen. Enten ny og moderne eller istandsat, så den er tidssvarende og fremtidssikret. Høj genudlejningssikkerhed. STANDARD // God beliggenhed og god stand for ejendommen. Genudlejningsmulighederne er ok og afspejler de generelle markedsforhold. // Ejendommens beliggenhed eller stand understøtter ikke ejendommens tiltænkte anvendelse. Kategorien vil typisk være vanskelig at genudleje.

7 SIDE 7 KONTOREJENDOMME For så vidt angår afkast kravet, antages det, at ejendommene er udlejet på markedskonforme lejekontrakter. MARKEDSLEJE Kr. pr. m 2 pr. år ekskl. drift (%) BEDSTE STANDARD PROGNOSE BEDSTE STANDARD PROGNOSE SJÆLLAND København City ,00 5,00 5,50 Brokvarterer og Frederiksberg ,25 5,25 5,75 Havnefront ,00 5,00 5,50 Ørestaden ,25 5,00 5,50 Øvrige København* ,50 6,00 6,50 Forstæder nord ,00 5,25 5,75 Forstæder syd/vest ,00 6,25 7,25 Roskilde ,00 7,25 8,25 Slagelse ,50 7,75 8,75 Ringsted ,50 8,00 8,50 Næstved ,75 8,00 8,75 Holbæk ,75 8,00 8,75 MIDTJYLLAND Aarhus City ,50 5,00 5,50 Storaarhus ,00 6,00 7,00 Horsens ,75 7,50 8,75 Randers ,00 7,50 8,25 NORDJYLLAND Aalborg City ,50 6,50 7,00 Øvrige Aalborg ,25 6,75 7,25 Nørresundby ,25 7,75 8,75 Hjørring ,25 8,00 8,75 Frederikshavn ,50 8,00 8,75 TREKANTOMRÅDET OG SYDJYLLAND Vejle ,75 7,25 8,75 Kolding ,75 7,25 8,75 Fredericia ,75 7,25 9,00 Esbjerg ,75 7,25 9,00 FYN Odense City ,25 7,00 8,00 Øvrige Odense ,50 8,00 9,00 Svendborg ,00 8,00 10,00 Middelfart ,00 8,00 10,00 Nyborg ,50 8,00 10,00 *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv.

8 SIDE 8 INDUSTRI- OG LOGISTIKEJENDOMME Ejendommene er beliggende i erhvervsområder med flere ejendomme af tilsvarende type. Der forudsættes at være en, i forhold til anvendelsen, passende administrationsdel i ejendommen. For så vidt angår afkastkravene, antages det, at ejendommene er udlejet til gode lejere på markedskonforme lejekontrakter. MARKEDSLEJE Kr. pr. m 2 pr. år ekskl. drift (%) BEDSTE STANDARD PROGNOSE BEDSTE STANDARD PROGNOSE SJÆLLAND Øvrige København* ,50 7,75 8,75 Forstæder nord ,00 8,00 8,50 Forstæder syd/vest ,50 8,00 8,50 Roskilde ,50 8,00 8,50 Slagelse ,75 8,25 9,00 Ringsted ,50 8,00 8,75 Næstved ,75 8,25 9,00 Holbæk ,75 8,25 9,00 Køge** ,25 7,00 8,00 Greve/Tåstrup** ,25 7,00 8,00 MIDTJYLLAND Storaarhus ,25 7,25 8,25 Horsens ,50 8,00 9,25 Randers ,00 8,25 9,50 Herningområdet ,25 8,25 9,50 NORDJYLLAND Øvrige Aalborg ,00 8,00 8,75 Nørresundby ,75 8,25 9,25 Hjørring ,00 8,50 9,25 Frederikshavn ,00 8,75 9,50 TREKANTOMRÅDET OG SYDJYLLAND Vejle ,50 8,00 9,00 Kolding ,50 8,00 9,00 Fredericia ,50 8,00 9,00 Esbjerg ,75 8,25 9,25 FYN Øvrige Odense ,75 7,75 8,25 Svendborg ,25 8,00 8,75 Middelfart ,00 7,50 8,00 Nyborg ,50 8,00 8,75 *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv. **Moderne logistik.

9 SIDE 9 RETAILEJENDOMME Ejendomme i f.eks. gågader med lejemål, som henvender sig til udvalgsvareforretninger. Lejemålene er regulære med en passende facadebredde og i størrelsesordenen m². MARKEDSLEJE Kr. pr. m 2 pr. år ekskl. drift (%) BEDSTE STANDARD PROGNOSE BEDSTE STANDARD PROGNOSE SJÆLLAND København City ,00 4,00 5,00 Brokvarterer og Frederiksberg ,00 5,00 6,00 Øvrige København* ,00 6,50 7,00 Forstæder nord ,50 6,00 6,50 Forstæder syd/vest ,00 6,50 7,00 MIDTJYLLAND Aarhus City ,00 4,75 5,25 Horsens ,50 6,25 7,25 Randers ,25 6,75 7,25 NORDJYLLAND Aalborg City ,00 6,00 6,50 Øvrige Aalborg ,25 6,75 7,50 Nørresundby ,00 7,25 7,75 Hjørring ,50 7,00 7,50 Frederikshavn ,75 7,25 7,75 TREKANTOMRÅDET OG SYDJYLLAND Vejle ,25 6,00 7,25 Kolding ,50 6,50 7,50 Fredericia ,00 6,50 7,50 Esbjerg ,25 6,00 7,50 FYN Odense City ,00 5,50 6,50 Øvrige Odense ,00 8,00 9,00 Svendborg ,00 7,50 9,00 Middelfart ,50 7,25 10,00 Nyborg ,00 7,50 9,00 *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv.

10 SIDE 10 EJENDOMME MED DAGLIGVAREBUTIKKER Supermarkeder/discount supermarkeder. (%) SUPERMARKEDER DISCOUNT SUPERMARKEDER PROGNOSE SJÆLLAND København City 3,00 5,00 Brokvarterer og Frederiksberg 4,00 5,00 Øvrige København* 6,00 7,00 Forstæder nord 6,50 7,50 Forstæder syd/vest 7,00 8,00 MIDTJYLLAND Aarhus City 4,75 5,25 Horsens 6,25 7,00 Randers 6,50 7,00 NORDJYLLAND Aalborg City 5,50 6,25 Øvrige Aalborg 6,00 6,75 Nørresundby 6,25 7,00 Hjørring 6,75 7,50 Frederikshavn 6,75 7,50 TREKANTOMRÅDET OG SYDJYLLAND Vejle 6,25 7,00 Kolding 6,25 7,00 Fredericia 6,25 7,00 Esbjerg 6,25 7,00 FYN Odense City 5,75 6,50 Øvrige Odense 6,00 7,00 Svendborg 6,00 7,00 Middelfart 6,00 7,00 Nyborg 6,00 7,00 *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv.

11 SIDE 11 BOKSBUTIKKER MED UDVALGSVARER Ejendomme beliggende i eksterne handelsområder, som henvender sig til forretninger med udvalgsvarer. Omfatter således ikke ejendomme, som må anvendes til salg af pladskrævende varegrupper i henhold til planlovens bestemmelser herom. For så vidt angår afkastkravene, antages det, at butikkerne er udlejet på markedskonforme lejekontrakter. MARKEDSLEJE Kr. pr. m 2 pr. år ekskl. drift (%) BEDSTE STANDARD PROGNOSE BEDSTE STANDARD PROGNOSE SJÆLLAND Øvrige København* ,25 7,00 8,25 Forstæder nord ,00 7,75 8,25 Forstæder syd/vest ,00 7,75 8,25 MIDTJYLLAND Storaarhus ,00 7,25 7,75 Horsens ,00 7,50 8,00 Randers ,25 7,50 8,00 NORDJYLLAND Aalborg ,00 7,75 8,25 Nørresundby ,50 7,75 8,00 Hjørring ,25 7,75 8,25 Frederikshavn ,25 8,00 8,50 TREKANTOMRÅDET OG SYDJYLLAND Vejle ,00 7,50 8,00 Kolding ,00 7,50 8,00 Fredericia ,25 7,75 8,25 Esbjerg ,00 7,50 8,00 FYN Odense City ,00 8,00 8,50 Svendborg ,00 9,00 10,00 *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv.

12 SIDE 12 NYE/NYERE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME Ejendommene blev taget i brug i 1992 eller senere, og er dermed omfattet af reglerne om fri huslejefastsættelse i henhold til boligreguleringslovens 15 a m.fl. MARKEDSLEJE Kr. pr. m 2 pr. år ekskl. drift (%) BEDSTE STANDARD PROGNOSE BEDSTE STANDARD PROGNOSE SJÆLLAND København City ,75 4,00 4,25 Brokvarterer og Frederiksberg ,75 4,00 4,25 Havnefront ,75 4,00 4,25 Ørestaden ,00 4,25 4,50 Øvrige København* ,00 4,25 4,50 Forstæder nord ,25 4,75 5,00 Forstæder syd/vest ,25 4,75 5,00 MIDTJYLLAND Aarhus City ,75 4,00 4,25 Storaarhus ,25 4,50 5,00 Horsens ,75 5,25 5,75 NORDJYLLAND Aalborg City ,00 4,25 4,75 Øvrige Aalborg ,50 4,75 5,00 Nørresundby ,25 4,50 5,00 Hjørring ,00 7,00 7,75 Frederikshavn ,00 7,00 7,75 TREKANTOMRÅDET OG SYDJYLLAND Vejle ,75 5,25 5,75 Kolding ,75 5,25 5,75 Fredericia ,00 5,50 5,75 Esbjerg ,75 5,50 5,75 FYN Odense City ,00 4,75 5,00 Øvrige Odense ,25 4,75 5,00 Svendborg ,25 5,75 6,00 Middelfart ,25 6,00 6,50 Nyborg ,25 6,00 6,50 *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv.

13 SIDE 13 ÆLDRE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME Det antages, at ejendommene er fuldt udviklede, således at der ikke er yderligere potentiale for huslejestigninger via istandsættelse efter 5, stk. 2. Ligeledes antages det, at der er afsat midler til drift efter gældende regler. (%) BEDSTE STANDARD PROGNOSE SJÆLLAND København City 3,75 4,00 4,25 Brokvarterer og Frederiksberg 3,75 4,00 4,25 Havnefront 3,75 4,00 4,25 Øvrige København* 4,00 4,25 4,50 Forstæder nord 3,75 4,00 4,25 Forstæder syd/vest 4,00 4,25 4,50 MIDTJYLLAND Aarhus City 3,50 3,75 4,00 Storaarhus 4,25 4,50 4,75 Horsens 4,75 5,50 6,25 NORDJYLLAND Aalborg City 3,75 4,25 4,75 Øvrige Aalborg 4,50 4,75 5,00 Nørresundby 4,50 4,75 5,25 Hjørring 6,00 7,00 7,75 Frederikshavn 6,00 7,50 8,25 TREKANTOMRÅDET OG SYDJYLLAND Vejle 4,75 5,50 6,25 Kolding 5,00 5,75 6,25 Fredericia 5,25 5,75 6,50 Esbjerg 4,75 5,50 6,25 FYN Odense City 4,00 4,75 5,00 Øvrige Odense 4,50 4,75 5,00 Svendborg 5,50 6,00 7,00 Middelfart 5,50 6,00 7,00 Nyborg 6,00 6,75 7,00 *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv.

14 Colliers International (NASDAQ og TSX:CIGI) er et førende erhvervsejendomsmægler- og rådgivningsfirma repræsenteret i 69 lande med i alt cirka medarbejdere. I Danmark er vi omkring 100 medarbejdere i København, Aarhus, Aalborg, Odense og Vejle. Vi tilbyder salg af investerings- og brugerejendomme samt udlejning og vurderinger inden for alle erhvervssegmenter. Derudover tilbyder vi strategisk rådgivning, analyser, corporate finance og corporate solutions. Vi har stærke digitale løsninger til databaseret, målrettet og effektiv markedsføring af ejendomme. Desuden har vi et omfattende netværk og køberkartotek. colliers.dk Tlf KØBENHAVN Gammel Kongevej 11, 1610 København V AARHUS Søren Frichs Vej 38 A, 8230 Åbyhøj VEJLE Den Hvide Facet 1, 1. sal, 7100 Vejle ODENSE Tagtækkervej 8, 5230 Odense M AALBORG Østre Havnegade 20, 9000 Aalborg