COLLIERS PULS Q STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET MARKEDSUPDATE: NEW NORMAL BOLIGMARKEDET I KØBENHAVN OG FREDERIKSBERG. Markedsleje og afkastkrav

Transkript

1 COLLIERS PULS STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET Q MARKEDSUPDATE: NEW NORMAL BOLIGMARKEDET I KØBENHAVN OG FREDERIKSBERG Markedsleje og afkastkrav

2 STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET Q2 / 2018 SIDE 2 MARKEDSUPDATE Q2 2018: NEW NORMAL De økonomiske nøgletal har i foråret generelt vist en lidt svagere udvikling end det sidste år, både nationalt og internationalt. Dermed tyder alt på, at økonomien kommer til at udvikle sig positivt, men på et lavere niveau end tidligere højkonjunkturer, hvilket mange økonomer betegner som new normal, eller det nye normale for højkonjunkturer. Det forventes, at den europæiske centralbank, ECB, vil udfase bankens tilbagekøbsprogram af obligationer ved udgangen af året, da der er flere tegn på at økonomien er styrket og inflation kommer tættere på bankens mål. Trusler om en handelskrig mellem USA og flere lande har sænket markedets forventninger til den globale økonomi i den nære fremtid. JOSEPH ALBERTI Research Analyst Cand. Polit. Mobil joseph.alberti@colliers.com Stigende vækst og beskæftigelse Fuldtidsbeskæftigede lønmodtagere Kvartalsvis BNP Kilde: Danmarks Statistik, Oxford Economics og Collliers International Eftertryk er alene tilladt med angivelse af kilde. Kontakt: Lisbeth Kempel, marketingdirektør / Mobil / lisbeth.kempel@colliers.com

3 STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET Q2 / 2018 SIDE 3 Tomgangen for logistik- og kontorejendomme har nået det laveste punkt siden 2009, hvilket baner vej for spekulativt byggeri. De første tegn på spekulativt logistikbyggeri ser vi allerede i Greve Distribution Center, hvor MG Real Estate bygger m² moderne logistik. Spekulativt kontorbyggeri ser vi i Ørestad City, hvor KLP bygger m² flerbrugerhus bl.a. pga. den stigende beskæftigelse i små og mellemstore virksomheder og faldende tomgang. For detailmarkedet er der omvendt stor konkurrence og en omvæltning i gang. Tomgangen er steget i alle regioner på nær Region Midtjylland, hvor den har været uændret. Dagligvarebranchen er præget af stor konkurrence, hvor kæder bliver tvunget til at lukke butikker med en dårlig beliggenhed eller koncepter, som ikke har fulgt med tiden, og ombygger med nye koncepter eller bygger nye butikker i områder med befolkningsvækst. Den næsten eksplosive stigning i e-handel og ændrede indkøbsmønstre har givet en stor efterspørgsel på lagerbygninger og udbuddet er derfor pt. lavere end meget længe. På et tidspunkt kunne man næste ikke forestille sig, at der igen ville blive et behov for alle de mange lager- og industribygninger af ældre dato. Men det er sket nu. I Danmark er der ikke mange store moderne logistikbygninger til leje med en fri loftshøjde på 12,20 meter og et samlet åbent areal på m 2. Dette er blandt andet begrundet de strenge danske brandkrav, herunder krav om sprinkling. MG Real Estate bygger nu dette spekulativt i Greve Distributions Center og det giver god mening, for mange beslutningstagere vil gerne se, at der er handling bag og kunne se en fysisk bygning med ramper og udenomsarealer mv. Transaktionsvolumen / Q Mia. kr '08 46% '09 '10 5% '11 '12 12% 15% '13 Estimeret transaktionsvolumen '14 '15 '16 '17 '18 Kilde: Colliers International Transaktionsvolumen fordelt på ejendomstype / Q Bolig Kontor Detail 22% Industri og logistik Andet Kilde: Colliers International Tomgangen i ejendomsmarkedet / Q Det giver god mening at bygge de moderne og høje logistikfaciliteter, ikke mindst da mange ekspansive virksomheder stedse må søge at udnytte bygningers kapacitet maksimalt, hvad angår palleplads og lagerstyring. Nye høje moderne faciliteter vil alt andet lige være væsentligt mere effektive og vil dermed kunne påvirke bundlinjen positivt. Tina Iburg, erhversejendomsmægler MDE. TRANSAKTIONSVOLUMEN År til dato (ÅTD) transaktionsvolumen ved udgangen af 2. kvartal 2018 er 24,7 mia. kr., hvilket er lidt lavere end niveauet i rekordåret Givet at transaktionsvolumen fortsætter i samme tempo resten af året, forventer vi at nå en samlet volumen på ca mia. kr. for 2018 som helhed, hvilket ligger under 2017, men stadig væsentligt over '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 KONTOR DETAIL INDUSTRI OG LOGISTIK Kilde: Ejendomstorvet

4 STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET Q2 / 2018 SIDE 4 Befolkningen i København og Frederiksberg er i årene siden finanskrisen vokset med ca personer om måneden. Mennesker er tilbøjelige til at tænke at nutiden = fremtiden. Virkeligheden er dog en anden, da det ikke er givet at befolkningen fortsat vil vokse. BOLIGMARKEDET I KØBENHAVN OG FREDERIKSBERG Boligmarkedet i København og Frederiksberg er under konstant udvikling, og er spændende at følge uanset hvor man bor, da Hovedstaden oftest er first mover mht. prisudviklingen. Det er ikke givet, at hverken den nuværende positive befolkningsudvikling eller væksten i boligbyggeriet vil fortsætte i fremtiden. PETER LASSEN Partner Mobil peter.lassen@colliers.com I denne måneds kvartalsrapport dykker vi ned i boligmarkedet med fokus på de grundlæggende økonomiske faktorer, nemlig udbud og efterspørgsel, og giver vores bud på, hvordan fremtiden ser ud set med mæglerbriller. Efterspørgslen efter boliger er primært drevet af befolkningsvæksten. Befolkningen i København og Frederiksberg er i årene siden finanskrisen vokset med ca personer om måneden. Mennesker er tilbøjelige til at tænke at nutiden = fremtiden. Virkeligheden er dog en anden, da det ikke er givet at befolkningen fortsat vil vokse. Vi skal ikke længere tilbage end til 2005 for at se et fald i befolkningstallene. Hvis der undersøges endnu længere tilbage, ses det at samtlige år fra 1979 til 1990 havde en negativ befolkningsvækst. Grafen nedenunder viser ikke blot befolkningsvæksten (den røde linje), men også befolkningsvækstens komponenter, som har en betydelig udvikling i løbet af årene. JOSEPH ALBERTI Research Analyst Cand. Polit. Mobil joseph.alberti@colliers.com

5 STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET Q2 / 2018 SIDE 5 Befolkningsudviklingen historisk Det ses, at fødselsoverskuddet (defineret som antal fødte minus antal døde) var negativ indtil 1997, og positiv i alle årene derefter. Det passer ikke 100 %, men man kan groft sagt sige, at fødselsoverskuddet har været stigende i hele tidsperioden. Det skyldes to faktorer: For det første har København haft stigende held med at holde på borgere i den fødedygtige alder. Før i tiden var der en større andel af familier, som flyttede ud af byen til parcelhuskvarterer, når de skulle stifte familie. For det andet har levealderen været stigende, hvilket har medført lavere dødelighed i alle aldre. Nettotilflyttede er en betegnelse for den indenlandske migration, dvs. man flytter fra en kommune til en anden. I København, Frederiksberg og i andre univer sitetsbyer, er der typisk en kraftig tilflytning blandt folk i start 20 erne, som påbegynder videregående uddannelser. Disse byer har også typisk en fraflytning på ca. samme størrelse, når folk i slut 20 erne og start 30 erne, stifter familie og flytter ud af byen igen Derudover har den økonomiske situation og bytteforholdet mellem lejlighed og hus også betydning: Det kan blandt andet forklares ved, at der i de gode år op til finanskrisen var øget fraflytning fra København, hvilket også er noget, der er tiltagende i øjeblikket, da priserne på ejerlejligheder i København stiger mere end priserne på villaer og rækkehuse i omegnskommuner, hvilket har gjort det mere attraktivt for folk at flytte ud af byen. Endeligt har nettoindvandrede, som beregnes som indvandrede minus udvandrede bidraget ret kraftigt til væksten i de senere år. BOLIGUDBUD Udbuddet af boliger har derimod slået den tidligere rekord, som indtraf lige inden finanskrisen virkelig slog igennem i I årene efter finanskrisen faldt niveauet af fuldført boligbyggeri til et niveau omkring m². Boligudbuddet i København har været karakteriseret ved, at der har været væsentligt boligbyggeri især til den øvre Fødselsoverskud Nettotilflyttede Nettoindvandrede Korrektioner Befolkningstilvækst Kilde: Danmarks Statistik 2 del af boligmarkedet, f.eks. i Sydhavn, Nordhavn og Islands Brygge. Efterspørgslen efter de store og dyre boliger risikerer som følge af det væsentlige øgede udbud stagnerende pris- og lejeniveauer. Afkastniveauer for nyere boligudlejningsejendomme er nu faldet til 3,75 % og for den gamle boligmasse til 3,50 %. Markeds lejen for prime boligejendomme ligger i niveau kr. pr. m² pr. år, hvilket svarer til leje på kr. pr. måned plus forbrug for en lejlighed på 90 m². Alternativet til at leje er at eje. Gennemsnitsprisen for en ejerlighed i Københavns Kommune var i april 2018 på kr. pr. m² ifølge boligsiden.dk. For en lejlighed på 90 m² svarer det til en pris på kr. På disse niveauer, er der begrænset efterspørgsel. Samtidigt betyder de høje salgspriser, at udbuddet stiger, hvilket igen presser priserne. I årene lige efter krisen gik boligbyggeriet næsten i stå, mens befolkningsudviklingen var tiltagende. Sidste år er første gang siden 2007, at boligudbuddet oversteg 2017

6 STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET Q2 / 2018 SIDE 6 m 2 Boligbyggeri i København og Frederiksberg FULDFØRT BOLIGBYGGERI PÅBEGYNDT BOLIGBYGGERI Kilde: Danmarks Statistik Note: Glidende 4-kvartalers gennemsnit boligefterspørgslen. I gennemsnit har det fuldførte boligbyggeri været på ca m² fra , mens boligefterspørgslen, der beregnes som den årlige tilflytning ganget med det gennemsnitlige boligarealforbrug pr. person, har været på ca m². Dette mismatch har betydet, at der i alt er et opsparet behov for ca m² boligareal i København og Frederiksberg. Der er selvfølgeligt flere faktorer til stigende boligpriser og faldende afkast for boligejendomme, men den grundlæggende ubalance mellem udbud og efterspørgsel er en af de grundlæggende faktorer. m 2 Boligudbud og efterspørgsel m Fuldført nybyggeri & tilbygning GENNEMSNITLIG Gennemsnitlig efterspørgsel EFTERSPØRGSEL Gennemsnitlig udbud GENNEMSNITLIG Årlige efterspørgsel UDBUD FULDFØRT NYBYGGERI OG TILBYGNING ÅRLIG EFTERSPØRGSEL Kilde: Danmarks Statistik og Colliers International

7 STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET Q2 / 2018 SIDE 7 Befolkningsvækst fordelt på type for København og Frederiksberg BEFOLKNINGSTILVÆKST FØDSELSOVERSKUD NETTOFLYTTEDE Kilde: Danmarks Statistik og Colliers International HVAD MED FREMTIDEN? På udbudssiden er det svært at spå om fremtiden, da Danmarks Statistiks tal for påbegyndt byggeri er notorisk unøjagtige. Det skyldes, at indberetningerne ofte sker med 2-6 kvartalers forsinkelse. Det skal derfor påpeges, at påbegyndt byggeri ikke er en tilstrækkelig pålidelig indikator for det fremtidige boligbyggeri. Tallene viser dog en tydelig trend, at der har været et kraftigt fald i påbegyndt boligbyggeri i København og Frederiksberg om det skyldes et reelt fald eller en forsinket indberetning er for tidligt at sige. På efterspørgselssiden ses ligeledes en opbremsning, om end fortsat positiv, så vil den være knap så kraftig som de seneste år. Det ses ved den gule linje i grafen herover, som viser befolkningsfremskrivningen for Frederiksberg og København. Befolkningsvæksten falder støt fra knap personer om måneden til godt 600 om måneden i Danmarks Statistik opgør ikke nettotilflyttede og nettoindvandrede separat i deres befolkningsfremskrivninger, men samler de to kategorier i en, som hedder nettoflyttede. Nettoflyttede vil bidrage positivt til væksten de kommende fem år, men udviklingen er faldende og nettoflyttede vil have en negativ indflydelse fra Anderledes ser det ud for fødselsoverskuddet, som vokser støt fra knap personer årligt til knap personer årligt.

8 STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET Q2 / 2018 SIDE 8 Befolkningsudvikling Indre By Østerbro* Nørrebro Vesterbro** Valby Vanløse Brønshøj-Husum Bispebjerg Amager Øst Amager Vest*** Frederiksberg Kilde: Danmarks Statistik, Københavns Kommune og Colliers International Note: * inkl. Nordhavn ** inkl. Kongens Enghave og Carlsberg området *** inkl. Ørestad og Islands Brygge Den største udvikling kommer til at ske i byudviklingsområderne Ørestad, Nordhavn, Carlsberg Byen og Amager Strand. Man forventer at Amager Vest vokser med ca personer, Vesterbro med ca personer og Østerbro med ca personer, vel at mærke over de kommende 15 år. På den politiske front er der flere tiltag i gang: Københavns Kommune er på vej med nye retningslinjer, der skal gøre det nemmere at etablere tagboliger i København, hvilket kunne huse op til beboere. Derudover er Københavns Kommune ved at undersøge mulighederne for at ændre på hovedreglen om at nye boliger skal være på 95 m² i gennemsnit (dog kan 25 % af etagearealet fritaget fra beregningen). Konkret undersøger kommunen følgende 5 modeller for at fremme flere mindre boliger: / Aflysning af bestemmelser om boligstørrelse / En større del af etagearealet undtages fra beregningen af gennemsnittet / Øget fleksibilitet koblet med krav om minimum andel større boliger og maksimum andel mindre boliger / Krav til gennemsnitlig boligstørrelse nedsættes til 85 m² / Ændring af mindste boligstørrelse i den eksisterende by fra 65 m² til 50 m ² Endelig har Ole Birk Olesen, transport-, bygnings- og boligminister for nyligt inviteret alle kommuner i hovedstadsområdet til et boligtopmøde for at kunne imødekomme behovet for nye, mindre boliger. I år forventer vi at boligudbuddet vil overstige boligefterspørgslen, og dermed ser det ud til prisudviklingen vil være mere afdæmpet i de kommende år, hvilket kun kan ses som et sundhedstegn. Fra et investorsynspunkt vil boligmarkedet fortsat være det mest attraktive investeringsobjekt, da sikkerheden i forhold til tomgang er ubetydelig og netop sikkerhed eller risikoafvejning, er ejendomsinvestorens forudsætning.

9 STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET Q2 / 2018 SIDE 9 Fra et investorsynspunkt vil boligmarkedet fortsat være det mest attraktive investeringsobjekt, da sikkerheden i forhold til tomgang er ubetydelig og netop sikkerhed eller risikoafvejning, er ejendomsinvestorens forudsætning. Muligvis stagnerer priserne og der vil komme mindre gode perioder, men urbaniseringen er en megatrend og flere mennesker vil flytte til de største byer, så på lang sigt, som en ejendomsinvestering selvsagt er, vil priserne og afkastene stige over tid.

10 COLLIERS PULS Q2 / 2018 SIDE 10 COLLIERS PULS 2. KVARTAL 2018 JOSEPH ALBERTI Research Analyst Cand. Polit. Mobil joseph.alberti@colliers.com Oversigt over markedsleje og afkastkrav Oplysningerne i dette dokument anses som værende fra troværdige kilder. På trods af, at der er gjort alt for at sikre dets nøjagtighed, kan vi ikke garantere det. Der tages ikke ansvar for eventuelle unøjagtigheder. Læseren opfordres til at rådgive sig med professionelle, inden man handler på baggrund af materialet i denne rapport. Det er tilladt at citere fra markedsrapporten Colliers PULS med fuld kildeangivelse. MARKEDSLEJE Markedslejen er defineret som den leje, en kvalificeret lejer og en kvalificeret udlejer på vurderingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål, blandt andet under hensyn tagen til beliggenhed, størrelse, anvendelse, fleksibilitet, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Den angivne markedsleje er angivet i kr. pr. m² pr. år, og er eksklusiv driftsudgifter. Driftsudgifter er elementer som f.eks. ejendomsskat, gadeog vejbidrag, forsikring, fælles el, trappevask m.v., som normalt betales af lejeren. Udlejer afholder normalt udgifter til udvendig vedligeholdelse og administration. Markedslejen er fastsat ud fra en normal og markeds konform driftsudgift i det pågældende område. AFKASTKRAV Afkastkravet er defineret som første års direkte afkast ved en kontant handel, svarende til bruttolejen fratrukket ejendommens driftsomkostninger sat i forhold til den kontante købesum for ejendommen. Det antages, at ejendommen er udlejet på markedskonforme vilkår og er uden tomgang. STAND OG BELIGGENHED De enkelte ejendomstyper og geografiske områder er opdelt i kategorierne Bedste, Standard og Under middel. Opdelingen refererer både til beliggenheden og standen for ejendommen, dog primært beliggenheden for nyopførte ejendomme. Bemærk, at opdelingen er knyttet til den enkelte ejendomskategori, så en god beliggenhed for én ejendoms type kan være dårlig for en anden. KATEGORIERNE DEFINERES SÅLEDES: = Tallet forventes at stige om et år = Tallet forventes at være uændret om et år = Tallet forventes at være lavere om et år BEDSTE // Absolut topbeliggenhed og topkvalitet for ejendommen. Enten ny og moderne eller istandsat, så den er tidssvarende og fremtidssikret. Høj genudlejningssikkerhed. STANDARD // God beliggenhed og god stand for ejendommen. Genudlejningsmulighederne er ok og afspejler de generelle markedsforhold. // Ejendommens beliggenhed eller stand understøtter ikke ejendommens tiltænkte anvendelse. Kategorien vil typisk være vanskelig at genudleje.

11 COLLIERS PULS Q2 / 2018 SIDE 11 KONTOREJENDOMME For så vidt angår afkast kravet, antages det, at ejendommene er udlejet på markedskonforme lejekontrakter. MARKEDSLEJE Kr. pr. m 2 pr. år ekskl. drift AFKASTKRAV (%) BEDSTE STANDARD PROGNOSE BEDSTE STANDARD PROGNOSE SJÆLLAND København City ,75 5,00 5,50 Brokvarterer og Frederiksberg ,00 5,25 5,75 Havnefront ,00 5,00 5,50 Ørestaden ,25 5,00 5,50 Øvrige København* ,50 6,00 6,50 Forstæder nord ,75 5,25 7,50 Forstæder syd/vest ,00 7,00 8,00 Roskilde ,00 7,00 8,25 Slagelse ,00 8,00 8,75 Ringsted ,75 7,75 8,50 Næstved ,00 8,00 8,75 Holbæk ,75 7,75 8,75 MIDTJYLLAND Aarhus City ,50 5,00 5,50 Storaarhus ,00 6,00 7,25 Horsens ,75 7,50 8,75 Randers ,00 7,50 8,25 NORDJYLLAND Aalborg City ,50 6,50 7,00 Øvrige Aalborg ,25 6,75 7,25 Nørresundby ,25 7,75 8,75 Hjørring ,25 8,00 8,75 Frederikshavn ,50 8,00 8,75 TREKANTOMRÅDET OG SYDJYLLAND Vejle ,75 7,25 8,75 Kolding ,75 7,25 8,75 Fredericia ,75 7,25 9,00 Esbjerg ,75 7,25 9,00 FYN Odense City ,25 7,00 8,00 Øvrige Odense ,50 8,00 9,00 Svendborg ,00 8,00 10,00 Middelfart ,00 8,00 10,00 Nyborg ,50 8,00 10,00 *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv.

12 COLLIERS PULS Q2 / 2018 SIDE 12 INDUSTRI- OG LOGISTIKEJENDOMME Ejendommene er beliggende i erhvervsområder med flere ejendomme af tilsvarende type. Der forudsættes at være en, i forhold til anvendelsen, passende administrationsdel i ejendommen. For så vidt angår afkastkravene, antages det, at ejendommene er udlejet til gode lejere på markedskonforme lejekontrakter. MARKEDSLEJE Kr. pr. m 2 pr. år ekskl. drift AFKASTKRAV (%) BEDSTE STANDARD PROGNOSE BEDSTE STANDARD PROGNOSE SJÆLLAND Øvrige København* ,25 7,75 8,75 Forstæder nord ,00 8,00 8,50 Forstæder syd/vest ,50 8,00 8,50 Roskilde ,50 8,00 8,50 Slagelse ,75 8,25 9,00 Ringsted ,50 8,00 8,75 Næstved ,75 8,25 9,00 Holbæk ,75 8,25 9,00 Køge** ,25 7,50 8,00 Greve/Tåstrup** ,25 7,50 8,00 MIDTJYLLAND Storaarhus ,25 7,25 8,25 Horsens ,50 8,00 9,25 Randers ,00 8,25 9,50 Herningområdet ,25 8,25 9,50 NORDJYLLAND Øvrige Aalborg ,75 7,75 8,50 Nørresundby ,50 8,00 9,00 Hjørring ,75 8,25 9,00 Frederikshavn ,75 8,50 9,25 TREKANTOMRÅDET OG SYDJYLLAND Vejle ,50 8,00 9,00 Kolding ,50 8,00 9,00 Fredericia ,50 8,00 9,00 Esbjerg ,75 8,25 9,25 FYN Øvrige Odense ,75 7,75 8,25 Svendborg ,25 8,00 8,75 Middelfart ,00 7,50 8,00 Nyborg ,50 8,00 8,75 *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv. **Moderne logistik.

13 COLLIERS PULS Q2 / 2018 SIDE 13 RETAILEJENDOMME Ejendomme i f.eks. gågader med lejemål, som henvender sig til udvalgsvareforretninger. Lejemålene er regulære med en passende facadebredde og i størrelsesordenen m². MARKEDSLEJE Kr. pr. m 2 pr. år ekskl. drift AFKASTKRAV (%) BEDSTE STANDARD PROGNOSE BEDSTE STANDARD PROGNOSE SJÆLLAND København City ,00 4,00 5,00 Brokvarterer og Frederiksberg ,50 5,00 6,00 Havnefront ,50 5,00 6,00 Ørestaden ,50 5,00 6,00 Øvrige København* ,50 6,25 7,00 Forstæder nord ,50 6,25 7,00 Forstæder syd/vest ,00 6,50 7,00 MIDTJYLLAND Aarhus City ,00 4,75 5,25 Horsens ,50 6,25 7,25 Randers ,25 6,75 7,25 NORDJYLLAND Aalborg City ,00 6,00 6,50 Øvrige Aalborg ,25 6,75 7,50 Nørresundby ,00 7,25 7,75 Hjørring ,50 7,00 7,50 Frederikshavn ,75 7,25 7,75 TREKANTOMRÅDET OG SYDJYLLAND Vejle ,25 6,00 7,25 Kolding ,50 6,50 7,50 Fredericia ,00 6,50 7,50 Esbjerg ,25 6,00 7,50 FYN Odense City ,00 5,50 6,50 Øvrige Odense ,00 8,00 9,00 Svendborg ,00 7,50 9,00 Middelfart ,50 7,25 10,00 Nyborg ,00 7,50 9,00 *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv.

14 COLLIERS PULS Q2 / 2018 SIDE 14 EJENDOMME MED DAGLIGVAREBUTIKKER Supermarkeder/discount supermarkeder. AFKASTKRAV (%) SUPERMARKEDER DISCOUNT SUPERMARKEDER PROGNOSE SJÆLLAND København City 4,75 5,25 Brokvarterer og Frederiksberg 4,75 5,25 Øvrige København* 5,50 7,00 Forstæder nord 5,75 7,50 Forstæder syd/vest 6,25 8,00 MIDTJYLLAND Aarhus City 4,75 5,25 Horsens 6,25 7,00 Randers 6,25 7,00 NORDJYLLAND Aalborg City 5,50 6,25 Øvrige Aalborg 6,00 6,50 Nørresundby 6,25 6,75 Hjørring 6,50 7,25 Frederikshavn 6,50 7,25 TREKANTOMRÅDET OG SYDJYLLAND Vejle 6,25 7,00 Kolding 6,25 7,00 Fredericia 6,25 7,00 Esbjerg 6,25 7,00 FYN Odense City 5,75 6,50 Øvrige Odense 6,00 7,00 Svendborg 6,00 7,00 Middelfart 6,00 7,00 Nyborg 6,00 7,00 *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv.

15 COLLIERS PULS Q2 / 2018 SIDE 15 BOKSBUTIKKER MED UDVALGSVARER Ejendomme beliggende i eksterne handelsområder, som henvender sig til forretninger med udvalgsvarer. Omfatter således ikke ejendomme, som må anvendes til salg af pladskrævende varegrupper i henhold til planlovens bestemmelser herom. For så vidt angår afkastkravene, antages det, at butikkerne er udlejet på markedskonforme lejekontrakter. MARKEDSLEJE Kr. pr. m 2 pr. år ekskl. drift AFKASTKRAV (%) BEDSTE STANDARD PROGNOSE BEDSTE STANDARD PROGNOSE SJÆLLAND Øvrige København* ,25 7,00 8,25 Forstæder nord ,50 7,25 8,25 Forstæder syd/vest ,50 7,25 8,25 MIDTJYLLAND Storaarhus ,50 7,00 7,75 Horsens ,00 7,50 8,00 Randers ,25 7,50 8,00 NORDJYLLAND Aalborg ,00 7,75 8,25 Nørresundby ,50 7,75 8,00 Hjørring ,25 7,75 8,25 Frederikshavn ,25 8,00 8,50 TREKANTOMRÅDET OG SYDJYLLAND Vejle ,00 7,50 8,00 Kolding ,00 7,50 8,00 Fredericia ,25 7,75 8,25 Esbjerg ,00 7,50 8,00 FYN Odense City ,00 8,00 8,50 Svendborg ,00 9,00 10,00 *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv.

16 COLLIERS PULS Q2 / 2018 SIDE 16 NYE/NYERE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME Ejendommene blev taget i brug i 1992 eller senere, og er dermed omfattet af reglerne om fri huslejefastsættelse i henhold til boligreguleringslovens 15 a m.fl. MARKEDSLEJE Kr. pr. m 2 pr. år ekskl. drift AFKASTKRAV (%) BEDSTE STANDARD PROGNOSE BEDSTE STANDARD PROGNOSE SJÆLLAND København City ,75 4,00 4,25 Brokvarterer og Frederiksberg ,75 4,00 4,25 Havnefront ,75 4,00 4,25 Ørestaden ,00 4,25 4,50 Øvrige København* ,00 4,25 4,50 Forstæder nord ,25 4,75 5,00 Forstæder syd/vest ,25 4,75 5,00 MIDTJYLLAND Aarhus City ,75 4,00 4,25 Storaarhus ,25 4,50 5,00 Horsens ,75 5,25 5,75 NORDJYLLAND Aalborg City ,00 4,25 4,75 Øvrige Aalborg ,50 4,75 5,00 Nørresundby ,25 4,50 5,00 Hjørring ,75 6,50 7,25 Frederikshavn ,00 7,00 7,75 TREKANTOMRÅDET OG SYDJYLLAND Vejle ,75 5,25 5,75 Kolding ,75 5,25 5,75 Fredericia ,00 5,50 5,75 Esbjerg ,75 5,50 5,75 FYN Odense City ,00 4,75 5,00 Øvrige Odense ,25 4,75 5,00 Svendborg ,25 5,75 6,00 Middelfart ,25 6,00 6,50 Nyborg ,25 6,00 6,50 *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv.

17 COLLIERS PULS Q2 / 2018 SIDE 17 ÆLDRE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME Det antages, at ejendommene er fuldt udviklede, således at der ikke er yderligere potentiale for huslejestigninger via istandsættelse efter 5, stk. 2. Ligeledes antages det, at der er afsat midler til drift efter gældende regler. AFKASTKRAV (%) BEDSTE STANDARD PROGNOSE SJÆLLAND København City 3,50 3,75 4,00 Brokvarterer og Frederiksberg 3,50 3,75 4,00 Havnefront 3,50 3,75 4,00 Øvrige København* 4,00 4,25 4,50 Forstæder nord 3,75 4,00 4,25 Forstæder syd/vest 4,00 4,25 4,50 MIDTJYLLAND Aarhus City 3,25 3,50 3,75 Storaarhus 4,00 4,25 4,50 Horsens 4,75 5,50 6,00 NORDJYLLAND Aalborg City 3,75 4,25 4,75 Øvrige Aalborg 4,50 4,75 5,00 Nørresundby 4,50 4,75 5,25 Hjørring 6,00 7,00 7,75 Frederikshavn 6,00 7,50 8,25 TREKANTOMRÅDET OG SYDJYLLAND Vejle 4,75 5,50 6,00 Kolding 5,00 5,75 6,00 Fredericia 5,25 5,75 6,25 Esbjerg 4,75 5,50 6,00 FYN Odense City 4,00 4,75 5,00 Øvrige Odense 4,50 4,75 5,00 Svendborg 5,50 6,00 7,00 Middelfart 5,50 6,00 7,00 Nyborg 6,00 6,75 7,00 *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv.

18 Colliers International Group Inc. (NASDAQ og TSX:CIGI) er et førende erhvervsejendomsmægler- og rådgivningsfirma repræsenteret i 69 lande med i alt ca medarbejdere. I Danmark er vi ca. 150 medarbejdere i København, Aarhus, Aalborg, Odense og Vejle. Vi tilbyder salg af investerings- og brugerejendomme samt udlejning og vurderinger inden for alle erhvervssegmenter. Colliers capital markets tilbyder strategisk rådgivning i forbindelse med større ejendomstransaktioner. Derudover tilbyder vi strategisk rådgivning, skræddersyede analyser, corporate finance og corporate solutions. Vi har stærke digitale løsninger til databaseret, målrettet og effektiv markedsføring af ejendomme. Desuden har vi et omfattende netværk og køberkartotek. colliers.dk Tlf KØBENHAVN Gammel Kongevej 11, 1610 København V Palægade 2-4, 1261 København K AARHUS Søren Frichs Vej 38 A, 8230 Åbyhøj Skovvejen 11, 8000 Aarhus C VEJLE Den Hvide Facet 1, 1. sal, 7100 Vejle ODENSE Tagtækkervej 8, 5230 Odense M AALBORG Østre Havnegade 20, 9000 Aalborg