MarkedsPULS 1. kvartal 2014

Transkript

1 MarkedsPULS 1. kvartal 2014 Anne Kaag Andersen Analysechef Cand.scient., ph.d. Direkte COLLIERS MARKEDSPULS er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval for forventet afkastkrav og markedsleje. De angivne niveauer er baseret på Colliers International Danmarks brede markedskendskab og indgåede handler og lejekontrakter samt dialoger med aktører i markedet. Der er flere forhold, der er afgørende ved værdiansættelsen af en ejendom, herunder særligt ejendommens stand, lejernes bonitet, lejekontraktens uopsigelighed mv. Colliers MarkedsPULS kan derfor ikke ubetinget anvendes til værdiansættelse af ejendomme, men vil kunne anvendes som benchmark i forbindelse med værdiansættelsen. De angivne niveauer er alene vejledende, og Colliers International Danmark tager forbehold for de opgivne tal, der er uden ansvar. Det er tilladt at citere fra Colliers MarkedsPULS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stor omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for eventuelle tab baseret på informationer fra rapporten. OG Markedsleje Markedslejen er defineret som den leje, en kvalificeret villig lejer og en kvalificeret villig udlejer på vurderingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål, blandt andet under hensyntagen til beliggenhed, størrelse, anvendelse, fl eksibilitet, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Den angivne markedsleje er angivet i kr. pr. m² pr. år og er eksklusive driftsudgifter. Driftsudgifter er elementer som fx ejendomsskat, gade- og vejbidrag, forsikring, fælles el, trappevask mv., som normalt betales af lejeren. Udlejer afholder normalt udgifter til udvendig vedligeholdelse og administration. Markedslejen er fastsat ud fra en normal og markedskonform driftsudgift i det pågældende område. Afkastkrav Afkastkravet er defineret som første års direkte afkast, svarende til bruttolejen fratrukket ejendommens driftsomkostninger sat i forhold til den kontante købesum for ejendommen. Det antages, at ejendommen er udlejet på markedskonforme vilkår og er uden tomgang. STAND OG BELIGGENHED De enkelte ejendomstyper og geografiske områder er opdelt i kategorierne, Standard og middel. Opdelingen refererer både til beliggenheden og standen for ejendommen. Bemærk, at opdelingen er knyttet til den enkelte ejendomskategori, så en god beliggenhed for én ejendomstype kan være dårlig for en anden. Kategorierne kan defineres således: : Absolut topbeliggenhed og topkvalitet for ejendommen. Enten ny og moderne eller istandsat, så den er tidssvarende og fremtidssikret. Høj genudlejningssikkerhed. Udgør ca. 10 % af ejendommene. Standard : God beliggenhed og god stand for ejendommen. Genudlejningsmulighederne er ok og afspejler de generelle markedsforhold. Udgør ca. 60 % af ejendommene. middel : Ejendommens beliggenhed eller stand understøtter ikke ejendommens tiltænkte anvendelse. Kategorien vil typisk være vanskelig at genudleje. Udgør ca. 30 % af ejendommene. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 1

2 Kontorejendomme Det kan være både moderne eller ældre ejendomme. For så vidt angår afkastkravet, antages det, at ejendommene er udlejet på 10-årige lejekontrakter. København City ,25 % 5,50 % 5,75 % Brokvarterer og Frederiksberg ,50 % 5,75 % 6,00 % Havnefront ,25 % 5,50 % 5,75 % Ørestaden ,50 % 5,75 % 6,00 % Øvrige København** ,75 % 6,00 % 6,25 % Forstæder Nord ,50 % 6,00 % 6,25 % Forstæder Syd/Vest ,50 % 6,75 % ** Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nord Vest, Amager mv. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 2

3 Aarhus City ,50 % 5,75 % 6,25 % Øvrige Aarhus ,50 % 7,75 % Horsens ,50 % 7,50 % 8,75 % Randers ,50 % 8,25 % Viborg ,00 % 8,75 % Aalborg City ,75 % 6,50 % Øvrige Aalborg ,25 % 6,75 % Nørresundby ,75 % 8,75 % Hjørring ,00 % 8,75 % Frederikshavn ,50 % 8,00 % 8,75 % Vejle ,25 % 8,75 % Kolding ,25 % 8,75 % Fredericia ,25 % 9,00 % Esbjerg ,25 % 9,00 % Odense City ,00 % 8,00 % Øvrige Odense ,00 % 9,00 % Svendborg ,00 % 10,00 % Middelfart ,50 % 8,00 % 10,00 % Nyborg ,50 % 8,00 % 10,00 % COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 3

4 Øvrige København** ,75 % 8,00 % 9,00 % Forstæder Nord ,75 % 8,25 % 8,75 % Forstæder Syd/Vest ,75 % 8,25 % 8,75 % Øvrige Aarhus ,50 % 8,00 % 9,00 % Horsens ,75 % 8,50 % 9,50 % Randers ,25 % 9,00 % 10,00 % Viborg ,25 % 8,75 % 9,50 % Industri- og logistikejendomme Ejendomme opført i moderne byggestil med elementopbyggede beton facader og built-uptag med hældning. Den indvendige højde er op til 8 meter. Der forudsættes at være en i forhold til anvendelsen passende administrationsdel i ejendommen. Ejendommene er beliggende i erhvervsområder med flere ejendomme af tilsvarende type. For så vidt angår afkastkravene, antages det, at ejendommene er udlejet til gode lejere på 10-årige lejekontrakter. Ejendommene er af middel størrelse (volumen på mio. kr.) Øvrige Aalborg ,75 % 8,50 % 9,00 % Nørresundby ,00 % 8,50 % 9,25 % Hjørring ,25 % 8,75 % 9,25 % Frederikshavn ,25 % 9,00 % 9,50 % Vejle ,50 % 8,25 % 9,25 % Kolding ,50 % 8,25 % 9,25 % Fredericia ,50 % 8,25 % 9,25 % Esbjerg ,75 % 8,50 % 9,50 % ** Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nord Vest, Amager mv. Øvrige Odense ,50% 8,75 % 9,25 % Svendborg ,00% 9,00 % 10,00 % Middelfart ,00 % 9,50 % 10,00 % Nyborg ,00 % 9,50 % 10,00 % COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 4

5 Øvrige København** ,50 % 8,00 % Forstæder Nord ,75 % Forstæder Syd/Vest ,50 % 8,00 % Øvrige Aarhus ,75 % Horsens ,50 % 8,00 % Randers ,50 % 8,00 % Viborg ,75 % 8,25 % Boksbutikker med udvalgsvarer Ejendomme beliggende i eksterne handelsområder, som henvender sig til forretninger med udvalgsvarer. Omfatter således ikke ejendomme, som må anvendes til salg af pladskrævende varegrupper i henhold til planlovens bestemmelser herom. For så vidt angår afkastkravene, antages det, at butikkerne er udlejet på 10-årige lejekontrakter. Øvrige Aalborg ,50 % Nørresundby ,50 % 7,75 % Hjørring ,50 % 8,00 % Frederikshavn ,75 % 8,25 % Vejle ,50 % 8,00 % Kolding ,50 % 8,00 % Fredericia ,50 % 8,00 % Esbjerg ,50 % 8,00 % ** Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nord Vest, Amager mv. Odense City ,50 % 8,50 % 8,50 % Svendborg ,00 % 10,00% 9,00 % COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 5

6 Retailejendomme Ejendomme i fx gågader med lejemål, som henvender sig til udvalgsvareforretninger. Lejemålene er regulære med en passende facadebredde og i størrelsesordenen m². Ejendomme med dagligvarebutikker Ejendomme med lejemål udlejet på 10-årige lejekontrakter. København City ,25 % 4,75 % 5,50 % Brokvarterer og Frederiksberg ,00 % 5,50 % 6,00 % Havnefront Ørestaden Øvrige København** ,00 % 6,50 % Forstæder Nord ,25 % 5,75 % 6,25 % Forstæder Syd/Vest ,00 % 6,50 % 5,75 % 6,00 % 6,00 % 6,50 % ** Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nord Vest, Amager mv. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 6

7 Aarhus City ,50 % 5,25 % 6,00 % Horsens ,75 % 6,25 % Randers ,25 % 6,75 % Viborg ,50 % 7,50 % 6,00 % Aalborg City ,50 % 6,00 % 6,50 % Øvrige Aalborg ,25 % 6,75 % 7,50 % Nørresundby ,75 % Hjørring ,50 % 7,50 % Frederikshavn ,75 % 7,75 % 6,50 % 6,75 % 7,50 % 7,50 % Vejle ,50 % 6,00 % Kolding ,75 % 6,50 % 7,50 % Fredericia ,00 % 6,50 % 7,50 % Esbjerg ,50 % 6,00 % 7,50 % Odense City ,25 % 5,50 % 6,50 % Øvrige Odense ,00 % 9,00 % Svendborg ,00 % 7,50 % 10,00 % Middelfart ,50 % 10,00 % Nyborg ,50 % COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 7

8 Nye/nyere boligudlejningsejendomme Ejendommene blev taget i brug i 1992 eller senere og er dermed omfattet af reglerne om fri husleje fastsættelse i henhold til boligreguleringslovens 15 a m.fl. Ældre boligudlejningsejendomme Det antages, at ejendommene er fuldt udviklede, således at der ikke er yderligere potentiale for huslejestigninger via istandsættelse efter 5, stk. 2. Ligeledes antages det, at der er afsat midler til drift efter gældende regler. København City ,50 % 5,25 % 5,50 % Brokvarterer og Frederiksberg ,50 % 5,50 % 5,75 % Havnefront ,50 % 5,50 % 5,75 % Ørestaden ,50 % 5,75 % 6,00 % Øvrige København ,50 % 5,75 % 6,00 % Forstæder Nord ,25 % 5,50 % 5,75 % Forstæder Syd/Vest ,25 % 5,50 % 5,75 % COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 8

9 Aarhus City ,50 % 5,00 % 5,25 % Øvrige Aarhus ,25 % 5,75 % 6,00 % Horsens ,75 % 6,25 % Viborg ,50 % 7,75 % ÆLDRE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME Standard middel 4,25 % 4,50 % 5,00 % 5,25 % 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % 6,25 % 6,75 % 7,75 % Aalborg City ,50 % 5,75 % 6,25 % Øvrige Aalborg ,50 % 7,50 % Nørresundby ,25 % 6,75 % Hjørring ,50 % 7,75 % Frederikshavn ,50 % 7,75 % ÆLDRE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME Standard middel 4,50 % 5,00 % 6,50 % 5,00 % 5,75 % 6,50 % 5,25 % 6,00 % 6,75 % 6,25 % 7,75 % 6,75 % 7,50 % 8,25 % Vejle ,50 % 6,25 % Kolding ,50 % 6,25 % Fredericia ,75 % 6,25 % Esbjerg ,50 % 6,25 % ÆLDRE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME Standard middel 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % Odense City ,75 % 5,25 % Øvrige Odense ,25 % 6,00 % Svendborg ,00 % 7,50 % Middelfart ,25 % Nyborg ,25 % ÆLDRE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME Standard middel 5,00 % 5,75 % 6,25 % 5,50 % 6,00 % 6,50 % 6,25 % 6,75 % 7,50 % 6,25 % 6,75 % 7,50 % 6,50 % 6,75 % 7,75 % COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 9