Ordinært afdelingsmøde (budgetmøde) 2016

Transkript

1 Til samtlige beboere i afdeling 10 Vesterled Silkeborg d. 5. august 2016 Ordinært afdelingsmøde (budgetmøde) 2016 Hermed indkaldes til ordinært afdelingsmøde i afdeling 10. Mødet finder sted: onsdag d. 17/8 2016, kl , i gildesalen på Vesterled Dagsorden 1. Valg af dirigent 2. Valg af referent 3. Fremlæggelse af beretning for perioden siden sidste møde (beretning vedlagt) 4. Forelæggelse af budget for Information om konsekvenserne ved det nye medieforlig (mht. valg af radio og tv signal). 6. Indkomne forslag: a. Maibritt og Karsten, Vesterled 27 stiller forslag om, at der opsættes 4 højbede på det fælles haveareal ved carportene (forslag vedlagt i sin fulde ordlyd). b. Ivan Jacobsen nr. 33, Peter Højgaard Jørgensen nr. 41 og Bodil Rønne nr. 43 stiller forslag om regulering af hækkene mod gaden (forslag vedlagt i sin fulde ordlyd) Hvad går det ud på? Afdelingsmødet er din mulighed for at sætte præg på afdelingen både i forhold til de økonomiske rammer og den fysiske udformning. Hos AAB Silkeborg vægter vi vores beboerdemokrati højt. Du er altid velkommen til at stille op til afdelingsbestyrelsen i din afdeling. Læs mere på; c. Kathe og Ivan, Vesterled 33 stiller forslag om tilladelse til at holde 1 hund eller 1 kat afdelingen. Afdelingsbestyrelsen stiller følgende forslag; d. YouSee tilbyder at afdelingens beboere kan få leveret YouSees tv-boks til 30 kr. pr. måned (normal pris 99 kr), hvis vi forlænger vores aftale i yderligere 2 år. Pr. 1. juli er regler for antenneforeninger ændret, så ingen længere er bundet af en evt. fælles aftale om levering af tv-løsning. Vi vurderer at vores nuværende aftale med Yousee fortsat vil være et godt tilbud for de beboere, der vil benytte sig af dette tilbud. e. Bestyrelsen foreslår, at leje af carport og garager ændres således, at den månedlige leje i fremtiden er 200 kr. for garager og 125 kr. for carporte. 7. Valg af: a. Formand (Erik B. Hansen er på valg modtager genvalg) b. 1 afdelingsbestyrelsesmedlem (Stefan Østergaard er på valg modtager ikke genvalg) c. 2 suppleanter (Ivan Jacobsen og Peter H. Jørgensen er på valg) 8. Eventuelt - 1 -

2 Skriftlig beretning til afdelingsmøde 2016 Nyt vaskeri Sidste sommer gik vores vaskemaskine i stykker, og det blev derfor besluttet at fremrykke renovering af vores vaskeri, som først skulle have fundet sted i år. Det blev desværre en svær begyndelse, da der gik 3 uger inden vaskeriet var klar og endnu nogle uger, hvor vi løb ind i allehånde problemer. Vi fik bl.a. udskiftet den ene maskine, efter den var sat op. I dag glæder vi os over det flotte vaskeri og den større vaskekapacitet. Mange har fremhævet, at det er en stor lettelse, at vi nu har 2 maskiner. Ved åbning af vaskeriet blev beboerne inviteret til en gennemgang af de nye maskiner. Der blev fremført ønske om, at man kunne fravælge sæbe på begge maskiner, så man kan vaske med eget vaskemiddel (i vaskebold). Dette ønske blev fulgt, men vi opfordrer dog til, at man bruger sæben i vaskeriet, idet den automatiske styring af sæbedosering og vandforbrug er medvirkende til et godt vaskeresultat og en miljømæssig optimal brug af maskinen. Den sæbe vi anvender er både allergivenlig og svanemærket. Bestyrelsen besluttede i forbindelse med renoveringen at nedsætte prisen for en vask i det nye vaskeri, således at en vask i dag koster 6 kr. inklusive sæbe i forventning om, at driften af vaskeriet ville være billigere. Efterhånden har vi fået et flot og velfungerende vaskeri. Vi har i løbet af foråret udsendt en opfordring til at brugerne medvirker til at holde orden og gøre rent i vaskeriet. Vi har ikke rengøring på, så det er os selv der i fællesskab skal sørge for det, så vi opfordrer alle til ind i mellem at feje eller vaske gulvet, tørre maskinerne over, eller lignende. Vi må hjælpe hinanden! Udskiftning af indvendige døre Projektet er nu efter 3 år ved at nå til sin afslutning. Der er blevet skiftet døre i 5 lejligheder om året, og alle fraflyttede lejligheder har i forbindelse med istandsættelse fået nye døre. Flere har også fået nye karme og gerigter. Fra starten var tanken at medvirke til at modernisere lejlighederne gennem udskiftning til nye, hvide døre, som skulle sættes i de gamle karme. Dette blev valgt dels for at billiggøre projektet, og dels for at udskiftningen skulle være skånsom for beboerne. Det har desuden været en forudsætning, at beboerne kunne træffe nogle valg vedr. dørtype (fx finer, glas), men også selv måtte betale, hvis det valgte var dyrere end en standarddør. Mange beboere har benyttet sig af muligheden for at sætte sit eget præg på boligen. Nye vinduer Arbejdet med udskiftning af nye vinduer, m.m. har været gennemgående på bestyrelsens møder i det forløbne år. Udover egne møder har vi gennem vinter og forår haft flere møder med leverandører, med medarbejdere fra AAB, og i foråret med vores eksterne rådgiver. I foråret gennemførte vi desuden endnu et informationsmøde for alle beboere, hvor 13 lejligheder var repræsenteret. Vi har som bestyrelse haft indflydelse på alle dele af projektet, og derfor også været med til at beslutte mange detaljer i projektet. Vi har på informationsmøder og gennem skriftlig information beskrevet disse beslutninger undervejs. Beboerne har selv kunnet vælge ny vindueskarm på 1.sal. Da vi begyndte at arbejde med dette projekt for 2 år siden, var det af hensyn til økonomien planlagt i 2 etaper. Første del i 2016 og anden del i således at vi kunne være sikre på selv at opspare midler til gennemførelsen. Undervejs kunne vi se at det gav mening at håbe på at vi kunne komme længere end planlagt allerede i I forbindelse med licitationen valgte vi derfor at få tilbud på det hele - dog således at det kunne gennemføres i 2 etaper, hvis det blev for dyrt. Vi valgte desuden at få tilbud på - 2 -

3 udskiftning af beklædning på vores kviste og nye porte til garagerne. Licitationen faldt sådan ud at vi efter aftale med administrationen om financieringen, kunne beslutte, at vi allerede i år får ny hoveddør og nye vinduer i hele boligen (dog ikke nyt tagvindue mod gaden), nye vinduer i kælderen og nye kælderdøre og får flyttet radiatorer i stueetagen ud under vinduerne, hvor det endnu ikke er sket. Vi får desuden ny vedligeholdelsesfri beklædning på vores kviste. Nye garageporte blev fravalgt. Når vi har valgt at gennemføre, så meget allerede i år, så tømmer vi formentligt vores henlæggelseskonto. Vi skal derfor regne med at være tilbageholdende med større projekter i nogle år. På informationsmødet blev det kritiseret, at vi ikke havde medtaget tagvinduet mod gaden. Den korte forklaring er, at vi som beskrevet, ikke har uanede midler. Vi har også været tilbageholdende med at tage tagvinduet med, fordi der vil være forskellige holdning til hvordan et nyt vindue skal udformes. Vi foretrækker derfor, at vi senere tager stilling til dette, når vi igen har midler til et sådant projekt. Udskiftning af ældre radiatorer I forbindelse med at vi nu får udskiftet og fornyet radiatorer i stuerne, så har vi også talt om at afsætte midler til udskiftning af ældre radiatorer. Flere lejligheder har radiatorer som er mere end 50 år gamle. De kan sikkert holde i endnu 50 år, men nye radiatorer vil dels være mere energivenlige og dels være med til at forskønne boligen. Vi vil i efteråret 2016 undersøge behovet og derefter udarbejde et forslag herom til afdelingsmødet i Kolde badeværelser Efter oplevelser i jul og nytår med stærk kulde på badeværelserne, henvendte vi os til AAB for at undersøge muligheder for at komme videre med løsning af problemerne. Vi fik det svar, at det i forbindelse med vinduesudskiftningen vil være muligt at løfte et par tagsten, så man kan undersøge konstruktionen af bl.a. ydervæggen nøjere. Så nu er vi spændte på, hvad den undersøgelse bringer. Markvandring foråret 2016 Ved årets markvandring blev det besluttet, at der plantes guldjordbær i bedet med de nye bærbuske bag carporten og laves trædesten på den nederste terrasse, så man kan træde op og plukke i buskene. På hjørnet ved rododendronbuskene etableres et blomsterbed. Den sydlige trappe ned mod græsarealet trænger alvorligt til at blive renoveret. I stedet for en ny trappe bliver der lavet en lille græsskråning som adgangsvej til græsarealet. Det er praktisk for dem, der skal slå vores græsplæne, og så vi håber det kan blive en ny legeplads for de mindste. Ved trappen ned til Grøften har der i længere tid været problemer med at få vandet til at løbe bort. Da vi sidst har fået ny belægning på, er faldet lavet forkert omkring afløbet i vejen. Der vil blive lagt et uni-dræn i siden af vejen og hen foran trappen. Vi glæder os til at disse arbejder bliver gennemført i løbet af vinteren. Gelænder på trappen bliver reguleret. Lampe ved trappen får afskærmning. Vi drøftede mulighederne i at få udskiftet kaprifoliehækken ved græsarealet i Grøften, idet den er vildtvoksende og svær at holde. Bestyrelsen foreslår at der i stedet opsættes en ligusterhæk. Nørrevang Syd vil forestå arbejdet og udgiften anslås til ca kr. Vores gartner tilbød i samme forbindelse, at han gerne ville regulere hækken ud mod vejen, så den fylder mindre ud mod fortovet. Bestyrelsen vil lave forslag om dette til afdelingsmødet. Tilbud om ekstranøgle. Vi godkendte i foråret ønske fra Nørrevang-Syd om at give beboerne tilbud om de opbevarer en ekstranøgle. Det kan være en stor hjælp for Nørrevang-Syd, hvis medarbejdere skal have adgang til lejligheden, da de ofte har svært ved at træffe beboere hjemme i dagtimerne. Adgang sker naturligvis kun - 3 -

4 efter konkret aftale i hvert enkelt tilfælde. Afdelingen står for udgiften til ekstranøgle og Nørrevang-Syd sørger for at få nøglen lavet. Sommeraktiviteter og fællesspisning Igen i år har vi i sommermånederne forsøgt at gøre det til en tradition at mødes til kaffe i Grøften hver søndag kl. 11. Der har været pænt fremmøde i år, hvor vi også har kunnet lære nogle af vores nye beboere at kende. Vi håber endnu flere vil være med, så mød endelig op med en kop kaffe - søndag kl. 11. I juni forsøgte vi os for første gang med fællesspisning, og det var stor succes. Vi var 13(!) til bords og hyggede os et par timer med mad fra et fælles bord. Vi er sikre på, at der næste gang kommer endnu flere, ikke mindst hvis man har hørt lidt om den gode mad som blev medbragt til det fælles bord! Grøften er et dejligt sted som rummer mange muligheder for at vi kan samles i forskellige sammenhænge. Bestyrelsen vil gerne igen tage initiativ til fællesspisning og andre forslag til fælles aktiviteter er meget velkomne

5 BUDGET 2017 Afd. 10 VESTERLED Vi har udarbejdet forslag til budget for næste år. I læsevejledningen har vi anført de generelle budgetforudsætninger som vi har arbejdet med. Afdelingsbestyrelsen har godkendt budgetforslaget, men det er afdelingsmødet, der endeligt skal godkende budgettet. Efter godkendelsen på afdelingsmødet, vil en evt. huslejeændring blive varslet over for den enkelte lejer, inden udgangen af september 2016, således at den nye husleje træder i kraft pr. 1/ Forhøjelse pr. 1. januar 2017 Nødvendig mindreindtægt i henhold til budget kr - Svarende til 0,00% Det svarer til en årlig huslejenedsættelse på kr - Huslejen udgør herefter gennemsnitlig kr 736,13 pr. m2 pr. år. pr. m2 pr. år. Nuværende Ca. ændring Ny Antal Antal Antal Gns. ca. husleje i husleje ca. husleje rum lejemål M² i alt M² kr. / md. kr. / md. kr. / md I alt Nedenstående søjler viser udviklingen i huslejen pr. m2 sammenholdt med den generelle stigning i leveomkostningerne (Nettoprisindekset) Nedenstående søjler viser udviklingen i antallet af flytninger i afdeligen

6 AAB SILKEBORG Afd VESTERLED Budget for året 2017 Regnskab Budget Budget Afvigelse Udgifter Prioritetsydelser Prioritetsydelser (incl. Udamortiserede ydelser) Offentlige udgifter 106 Ejendomsskatter Vandafgift og vandafledningsbidrag 109 Renovation Forsikring Afdelingens energiforbrug El- og varmeforbrug til fællesarealer Udarbejdelse af forbrugsregnskaber Bidrag til boligorganisationen Adm.bidrag kr pr.lejemålsenhed Disp.fondsbidrag kr. 560 pr.lejemålsenhed A- og G-Indskud - Landsbyggefonden Løn til ejendomsfunktionærer og renholdelse Løn ejendomsfunktionærer, incl. Sociale ydelser Trappevask samt anden renholdelse Vedligeholdelse og istandsættelse 115 Almindelig vedligeholdelse Planlagt vedligeholdelse og hovedistandsættelser Heraf dækkes af henlæggelser (konto 401) Istandsættelse ved fraflytning Heraf dækkes af henlæggelser (konto 402) Afdelingsaktiviteter og andre udgifter 118 Beboeraktiviteter, vaskeri mv Afd. bestyrensens rådighedsbeløb til aktiviteter Afdelingsmøde, omkostninger afd. bestyrelse Udgifter driftskontor, tlf, EDB mv Kontingent Boligselskabernes Landsforening Diverse udgifter Henlæggelser / opsparing til: 120 Planlagt vedligeholdelse Istandsættelse v/fraflytning Tab ved fraflytning, max. 322 kr.pr lejemålsenh Særlige henlæggelser Forbedringslån og ekstraordinære udg. 125 Renter og afdrag på forbedringslån Afskrivning forbedringsarbejder Tab ved fraflytning 132 Renter og afdrag på hjemfaldslån 133 Afvikling af opsamlet underskud 134 Korrektioner vedr. tidligere år 140 Årets overskud Udgifter Mulig huslejenedsættelse Samlede udgifter

7 AAB SILKEBORG Afd VESTERLED Budget for året 2017 Regnskab Budget Budget Afvigelse Indtægter Huslejeindtægter Renteindtægter Drift af vaskeri, og øvrige fællesfaciliteter Andre ordinære indtægter Overført fra opsamlet resultat Ungdomsboligtilskud / anden driftssikring 206 Korrektion tidl. År / tilskud fra dispositionsfonden Årets underskud Indtægter Nødvendig huslejeforhøjelse Samlede indtægter Beboerindflydelse: Indflydelse Ringe Ingen Nedenstående diagrammer viser udviklingen i omkostningerne i de enkelte omkostningsgrupper Renter og afdrag kreditforeningslån Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelse/Opsparing Real 2012 Real 2013 Real 2014 Real 2015 Budget 2016 Budget 2017 Her kan du se, hvorledes 100 huslejekroner anvendes: 24% 36% Renter og afdrag kreditforeningslån Offentlige og andre faste udgifter 13% Variable udgifter 27% Henlæggelse/Opsparing - 7 -

8 Læsevejledning til afdelingsbudgettet for 2017 Budgettet for 2017 er i lighed med tidligere år og i henhold til lovgivningen lavet ud fra princippet om balanceleje. Det vil sige at udgifter og indtægter skal være lige store der budgetteres således ikke med hverken underskud eller overskud, og der er med andre ord ingen, der skal tjene på, at du bor til leje i en almen bolig. Der er en lang række af de udgifter som lejen er sammensat af, der ikke kan rokkes ved, og så er der de udgifter, som er afhængige af din og dine naboers adfærd og til sidst de udgifter, der er afhængige af de beslutninger, som I tager i fællesskab i jeres afdeling. For at give et overblik over hvilke udgiftsposter I som beboere har indflydelse på, bruger vi trafiklysets farver ud for de enkelte omkostningsposter. Generelle kommentarer til enkelte omkostningsposter: Realkreditlån (konto ) Afdelingernes betaling af de oprindelige realkreditlån sker i henhold til lovgivningen og ydelserne er reduceret med offentlige tilskud. Der har igennem årene været forskellige tilskudsmodeller, hvilket afspejles i udviklingen af den ydelse som skal betales. For gamle afdelinger er ydelsen fast, mens der for nyere afdelinger, hvor låneoptagelsen er sket med indekslån, sker en årlig regulering af ydelsen. For afdelinger med indekslån forventes ydelsen af stige mellem 0,8 og 1,0% i budgettet for Ejendomsskat (konto 106) Med baggrund i regeringens aftale omkring stigning i grundskyldspromillen, budgetteres der med en stigning i ejendomsskatterne i niveauet mellem 6,6 og 7%. Energiforbrug og affald (konto 107, 109, 111) Der forventes moderate stigninger i priserne på el- og varmeforbrug, vand og vandafledningsbidrag samt renovation og containerleje. Stigningen forventes på 2,0%. Det, i budgettet afsatte beløb, er fastsat med baggrund i tidligere års faktiske forbrug, sammenholdt med forventningerne for Forsikringer (konto 110) Der budgetteres med en indeksstigning på 3% Bidrag til boligorganisationen (konto 112 samt 113) Administrationsbidraget til AAB stiger med 276 kr. fra kr. til kr. pr. lejemålsenhed. Udover bidraget til AAB indbetales lovpligtige bidrag til Landsbyggefonden (LBF) samt til AAB s dispositionsfond. De lovpligtige beløb forventes at stige med 0,3%. For afdelinger det indbetaler G- Indskud (konto 113), stiger indskuddet i henhold til Byggeomkostningsindekset, der forventes at stige 2,4%. Løn og renholdelse (konto 114) Omkostninger til aflønning af ejendomsfunktionærer følger den indgåede Landsoverenskomst mellem BL og ESL. Overenskomsten er til forhandling pr. 1/ Der budgetteres med en stigning på 2,1%. Driftsområdernes interne fordelingsnøgle, som bl.a. bruges til fordeling af lønomkostningerne, reguleres normalt hvert 2. år. Som følge af ændrede fraflytningsprocenter, nedlagte lejemål i forbindelse med helhedsplaner kan der ske mindre reguleringer i fordelingsnøglerne. Omkostningerne til renholdelse samt trappevask forventes at stige med ca. 2,2%

9 Almindelig vedligeholdelse (konto 115) Udgifter til små reparationer samt almindelige vedligeholdelsesarbejder på bygninger, installationer og andre anlæg budgetteres med en stigning på ca. 2,2 %. Det, i budgettet afsatte beløb, er fastsat med baggrund i tidligere års faktiske forbrug, sammenholdt med ændringerne i driftsområderne samt forventningerne for Planlagt og periodisk vedligeholdelse (konto 116/120) Planlagt og periodisk vedligeholdelse dækker over udgifter til f.eks. udskiftning af køleskabe og komfurer, fornyelse af tekniske installationer samt større renoveringsarbejder. I henhold til loven skal der foretages passende henlæggelser (opsparing), under hensyntagen til en jævn lejeudvikling. Omkostningerne er skitseret i langtidsplanen og dækkes via henlæggelserne/opsparingen på konto 120. Der budgetteres en generel stigning i opsparingen for 2017 i niveauet 2,3%, dog kan der være afdelingsvise afvigelser som følge af omkostningsudviklingen i langtidsplanen. Istandsættelse ved fraflytning (konto 117/121) Udgifterne til istandsættelse ved fraflytning dækker over afdelingens andel af istandsættelsen. Omkostningen dækkes af den tidligere henlæggelser (opsparing). Henlæggelserne baseres på en vurdering af istandsættelsesudgiften for det enkelte lejemål, den forventede fraflytningsfrekvens samt lejernes forventede boanciennitet ved fraflytningen. I 2017 budgetteres der med en generel stigning på 2,3%. Der kan være tilfælde, hvor stigningen som følge af saldoen på henlæggelseskontoen vil være større. Afdelingsaktiviteter og andre udgifter (konto ) Der forventes en gennemsnitlig stigning på ca. 2%. Tab ved fraflytninger (konto 130/123) En afdelings omkostning til tab ved fraflytning kan for 2017 maksimalt udgøre 322 kr. pr. lejemålsenhed. Afdelingen kan tidligere have opsparet tilstrækkelige midler til at dække den maksimale omkostning. Renteindtægter (konto 202) Med baggrund i de seneste års lave renteniveau samt forventningerne til udviklingen budgetteres renteindtægterne med ca. 0,7%. Afdelingens mellemregningskonto med AAB forrentes med denne sats. Overført fra opsamlet resultat / opsamlet underskud (konto 203/133) I henhold til lovgivningen skal tidligere års eventuelle overskud, på lige fod med tidligere års eventuelle underskud, afvikles over en periode på op til 3 år. Langtidsplanen Den vedlagte langtidsplan indeholder poster for de kommende 10 års vedligeholdelsesarbejder. Talkolonnen for budgetåret 2017 er fremhævet. Udviklingen i vedligeholdelsesarbejderne samt i opsparingen er synliggjort i grafen for de kommende 20 år

10 LANGTIDSPLAN AFD. 10 VESTERLED Konto Tekst Uforudseelige udgifter Legeplads udstyr Garager malerbehandling Carporte malerbehandling incl. skur Tag algebehandling Carporte tag udsk. til stålplader Indgangsdøre udskiftning Kælderdøre udskiftning 5 stk Vinduer udskiftning Nyt låsesystem Indv. døre udskiftning Gulve flyttelejligheder Elinstallationer Vekslere udskiftning Radiatore udskiftning Energimålere udskifting Vandmålere udskiftning Komfur udskiftninger Køl / frys udskiftning Emhætter mont./udsk Kælder/trapper rep Kældervægge renovering Vandinstallationer Vaskeri udskiftning alt Ventilation motorer udskiftning Materiel kørende nyanskaffelser 1/ Materiel kørende nyanskaffelser Materiel kørende leje Årenes totale forbrug Underfinansiering Vinduer 500 Forøgelse af henlæggelser Tilskud AAB dispositionsfond 500 Anden finansiering 51 Årets henlæggelse Primosaldo konto Ultimo henlæggelse Udskrevet

11 LANGTIDSPLAN AFD. 10 VESTERLED Bygningsareal: 1986 m2 Nøgletal Forbrug i kr./m² 1.504,03 137,97 101,21 106,75 191,84 155,59 151,06 118,33 154,08 295,07 134,44 Henlæggelse i kr./m² 242,20 142,50 145,52 148,04 151,06 154,08 157,10 160,62 163,65 167,17 170,19 Henlæggelses saldo i kr./m² 242,20 246,73 291,04 332,33 292,04 290,03 347,43 440,08 501,01 423,46 510,07 Forbrug/opsparing pr. m Forbrug i kr./m² Henlæggelse i kr./m² Udskrevet

12 Forslag: a. Vi stiller hermed forslag om, at der opsættes 4 højbede på det fælles haveareal ved carportene. Tanken er, at der skal plantes krydderurter i bedene, som alle afdelingens beboere kan benytte sig af. Opsætningen vil kræve rammer til højbedene, jord og planter. Det vurderes, at højbedene vil koste ca kr det første år, og herefter vil der kun være udgifter til nye planter. Vi vil gerne stå for etableringen af højbedene, og forhåbentlig er der flere beboere, der vil være med til at passe og vande. Med venlig hilsen Maibritt & Karsten Sørensen, Vesterled 27. b. Forslag om regulering af hækkene mod gaden: Nørrevang-Syd har tilbudt at foretage regulering af alle hække mod gaden i løbet af den kommende vinter eller næste forår. Begrundelsen er, at flere hække fylder godt ud mod fortovet og en ensartet regulering af alle hække vil pynte mod gaden samt gøre det muligt at komme forbi med sneskraber og fejemaskine. Nørrevang-Syd står for arbejdet. Forslagsstillere: Ivan Jacobsen nr. 33 Peter Højgaard Jørgensen nr. 41 Bodil Rønne nr