Research Erhverv Poul Erik Bech. Market UPDate

Transkript

1 Research Erhverv Poul Erik Bech Market UPDate VINTER 2013

2 V I N T E R Indhold Definitioner 2 Kontor 3 Detail 7 Lager og produktion 9 Boligudlejning 11 BEMÆRKNING TIL ESTIMATER: Værdiansættelsen af en ejendom afhænger af mange specifikke faktorer, herunder forhold omkring lejekontraktens udformning, lejerens bonitet og ejendommens stand. Estimaterne kan ikke anvendes ukritisk i værdiansættelsen af én specifik ejendom, men kan tjene som input i forbindelse med værdiansættelsen. Estimaterne må gengives med angivelse af EDC Erhverv Poul Erik Bech som kilde. Der tages forbehold for fejl, mangler og ændringer for alle ovenstående data. Estimater og tendenser for lejeniveau og afkastkrav er gældende pr. 1. januar Kontaktpersoner København Jørgen Jørgensen Direktør, MRICS Tlf: Mail: [email protected] Aarhus Søren Leth Pedersen Partner, direktør, cand. merc., statsaut. ejendomsmægler, valuar, MDE Tlf: Mail: [email protected] Aalborg Frank Jensen Direktør, Partner, CBA Tlf: Mail: [email protected] Kolding Børge S Mensel Direktør, statsaut. ejendomsmægler, valuar, MDE Tlf: Mail: [email protected] poulerikbech.dk/research AFKASTKRAV, MARKEDSLEJE OG TENDENS: Beliggenhed: Estimater for afkastkrav og lejeniveauer er baseret på primært, sekundært og tertiært beliggende ejendomme. Klasse: Udover beliggenhed er vores estimater af prisfastsættelsen foretaget på baggrund af en inddeling i tre facilitetsklasser A, B, og C, hvor klasse A er den bedste. For hver ejendomstype er defineret flere variable med hensyn til faciliteter og stand såsom; størrelse, planløsning, opførelsesår, elevator, klimaanlæg, kabling, personalefaciliteter, kundefaciliteter, parkeringsfaciliteter, energimærkningsklasse, loftshøjde, generelle adgangsforhold m.fl. Eksempelvis har primært beliggende ejendommene med klasse A faciliteter den for området bedste beliggenhed, højeste standard, mht. faciliteter, er tidssvarende og indflytningsklare. Denne type ejendom forventes at kunne blive handlet til det for området laveste afkastkrav. Lejeniveauet vil typisk være det højeste for området og der kan forventes en kort genudlejningsperiode. Der vil naturligvis være afvigelser fra de anførte estimater ved dårligere beliggenhed, faciliteter og stand. afkastkrav: Er defineret som 1.års afkast ved fuld udlejning til markedsleje fratrukket årlige driftsomkostninger sat i forhold til købesummen justeret for lejedepositum og forudbetalt leje. Der antages fuld udlejning på markedskonforme vilkår, for at gøre alle afkastkrav så sammenlignelige som muligt. Markedsleje: Er defineret som den opnåelige leje i kr. pr. m 2 pr. år inkl. driftsomkostninger i det nuværende marked. Det forudsættes, at ejendommen er udlejet på gældende markedsvilkår. Tendens: Alle tendenser er udtryk for vores forventninger for udviklingen på 3-6 måneders sigt. Boligudlejningsejendomme: Den største forskel mellem Nyere og moderniserede boligudlejningsejendomme og Ældre boligudlejningsejendomme er, at de ældre ejendomme er reguleret efter Lejelovens og Boligreguleringslovens bestemmelser om omkostningsbestemt husleje. Tendensforklaring Stigende Uændret Faldende Data for LEDIGE ERHVERVSLOKALER (tomgang): Kilde: Tal for ledige erhvervslokaler stammer fra Oline-ED Statistikken ultimo 1. kvartal 2013 data pr. 1. januar For yderligere info omkring denne statistik henvises til oline.dk/statistik. Tendenspile for udviklingen i tomgang er udarbejdet af EDC Erhverv Poul Erik Bech og er udtryk for vores forventninger på 3-6 måneders sigt. EDC Research - Vinter side 2

3 k o n t o r - V I N T E R Kontor Afkastkrav i %, årlig markedsleje i kr/m 2 og tendens på 3-6 måneders sigt. Klasse A Klasse B Klasse C Klasse A Klasse B Klasse C København Afkastkrav i % Årlig markedsleje i kr./m 2 Primær 5,00 5,50 6, Sekundær 5,25 5,75 6, Tertiær 6,25 6,75 7, Aarhus Primær 5,50 5,75 6, Sekundær 6,00 6,50 7, Tertiær 6,50 7,00 8, Aalborg Primær 6,25 6,75 7, Sekundær 6,50 7,00 7, Tertiær 7,00 7,50 8, Trekantsområdet Primær 6,50 6,75 7, Sekundær 6,75 7,25 7, Tertiær 8,00 9,00 10, Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech. Estimater pr. 1. januar Ledige kontorlokaler i m 2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt. Ledige m 2 % af bestand Ændring % kvartal Ændring % år Tendens København By ,1% 0,0% -0,3% Østjylland ,1% -0,2% 1,3% Region Nordjylland ,7% 0,4% 1,2% Sydjylland ,6% 0,3% 1,4% Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. januar Ændring i % siden sidste kvartal og på årsbasis. EDC Research - Vinter side 3

4 k o n t o r - V I N T E R Ledige kontorlokaler i m 2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt. 14% m % 10% m m2 8% m 2 2 6% 4% 2% 0% København by Østjylland Region Nordjylland Sydjylland Tal for ledige erhvervslokaler stammer fra Oline-ED Statistikken pr. 1. januar Nøgletal fra Oline-ED Statistikken. Kontor Bygningsbestand Ledige m 2 Ændring m 2 % af bestand Ændring % København by ,1% 0,0% Københavns omegn ,6% -0,3% Nordsjælland ,4% 2,0% Bornholm ,1% 0,7% Region Hovedstaden ,7% 0,2% Østsjælland ,9% 0,6% Vest- og Sydsjælland ,6% 0,2% Region Sjælland ,2% 0,4% Fyn ,0% 0,3% Sydjylland ,6% 0,3% Region Syddanmark ,8% 0,3% Østjylland ,1% -0,2% Vestjylland ,5% 0,1% Region Midtjylland ,7% -0,1% Nordjylland ,7% 0,4% Region Nordjylland ,7% 0,4% Hele landet ,3% 0,2% Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. januar % af bestand er andelen af ledige lokaler i % af bygningsbestand. Ændring i m 2 og % siden sidste kvartal. EDC Research - Vinter side 4

5 8 201 edc Market UPDate KONTOR - VINTER københavn, områdeinddeling for kontorejendomme. E47 4 O3 20 Gladsaxe 3 Gentofte Hellerup Mørkhøj Søborg Tuborg Havn O4 Bispebjerg Husum Nordhavn Utterslev Ydre Østerbro O2 Amerika Plads Nørrebro Indre Østerbro Vanløse O3 Rødovre Frederiksberg City 156 Brøndbyøster O2 Valby Vesterbro Kalvebod Brygge E47 Vigerslev Ørestad Nord Havnefront Syd Sundbyvester 21 2 Avedøre Hvidovre Sydhavn Kastrup Ørestad City 19 E E20 Ørestad Syd Tårnby Kbh. Lufthavn 1 km Primært område Sekundært område Tertiært område S-tog Metro afkastkrav i % og tendens på 3-6 måneders sigt. Beliggenhed klasse a klasse B klasse c Primær 5,00 5,50 6,00 sekundær 5,25 5,75 6,25 tertiær 6,25 6,75 7,25 Årlig markedsleje i kr/m 2 og tendens på 3-6 måneders sigt. Beliggenhed klasse a klasse B klasse c Primær sekundær tertiær Ovenstående kort for kontorejendomme i København viser en områdeinddeling i primære, sekundære og tertiære områder, hvor det primære område typisk indeholder de bedste beliggenheder for kontorejendomme i København. Områdeinddelingen er foretaget af EDC Erhverv Poul Erik Bech. Grænserne for disse områder kan være flydende og skifte over tid. Områdeinddelingen skal ses som vores bud på en generel beliggenhedssegmentering og ikke opfattes som en definitiv opdeling af bedste, gode og mindre gode beliggenheder. EDC Research - Vinter side 5

6 Lisbjerg abro Faarup Kvottrup E45 Geding Kasted edc Market UPDate KONTOR - VINTER 2013 aarhus, områdeinddeling for kontorejendomme. Skejby Vejby 47 Brendstrup Risskov Yderup Tilst True yngby Gellerup Hasle O1 195 Aarslev Brabrand Aaby Aabyhoj Aarhus Aarslev Mark Marselisborg Ormslev Stationsby Stavtrup 501 bo Ormslev 2 Lemming 170 Bering orning Kolt Hasselager Viby Primært område Sekundært område Tertiært område Kattrup afkastkrav i % og tendens på 3-6 måneders sigt. Slet Jegstrup Beliggenhed klasse a klasse B klasse c Primær 5,50 5,75 6,25 sekundær 6,00 6,50 7,25 Tranbjerg tertiær 6,50 Overballe 7,00 8,00 Osterby Årlig markedsleje i kr/m 2 og tendens på 3-6 måneders sigt. Beliggenhed klasse a klasse B klasse c Primær sekundær tertiær O2 Bjostrup Holme 451 S-tog 1 km Skaade Ovenstående kort for kontorejendomme i Aarhus viser en områdeinddeling i primære, sekundære Storhoj og tertiære områder, hvor det primære område typisk indeholder de bedste beliggenheder for kontorejendomme i Aarhus. Områdeinddelingen Horret er foretaget af EDC Erhverv Poul Erik Bech. Grænserne for disse områder kan være flydende og skifte over tid. Områdeinddelingen skal ses som vores bud på en generel beliggenhedssegmentering og ikke opfattes som en definitiv opdeling af bedste, gode og mindre gode beliggenheder. Metro EDC Research - Vinter side 6

7 d e t a i l - V I N T E R Detail Afkastkrav i %, årlig markedsleje i kr/m 2 og tendens på 3-6 måneders sigt. Klasse A Klasse B Klasse C Klasse A Klasse B Klasse C København Afkastkrav i % Årlig markedsleje i kr./m 2 Primær 5,00 5,25 5, Sekundær 5,50 5,75 6, Tertiær 6,00 6,50 7, Aarhus Primær 5,00 5,25 5, Sekundær 5,25 5,50 6, Tertiær 6,00 6,50 7, Aalborg Primær 5,25 5,75 6, Sekundær 6,25 6,50 7, Tertiær 7,00 7,25 7, Trekantsområdet Primær 5,75 6,00 6, Sekundær 6,50 6,75 7, Tertiær 7,25 7,75 8, Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech. Estimater pr. 1. januar Ledige detaillokaler i m 2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt. Ledige m 2 % af bestand Ændring % kvartal Ændring % år Tendens København By ,6% 0,3% 1,3% Østjylland ,1% -1,0% 0,2% Region Nordjylland ,4% 0,4% 0,4% Sydjylland ,4% -0,8% 2,2% Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. januar Ændring i % siden sidste kvartal og på årsbasis. EDC Research - Vinter side 7

8 d e t a i l - V I N T E R Ledige detaillokaler i m 2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt. 10% 9% 8% m m2 7% 6% m 2 5% 4% m 2 3% 2% 1% 0% København by Østjylland Region Nordjylland Sydjylland Tal for ledige erhvervslokaler stammer fra Oline-ED Statistikken pr. 1. januar Nøgletal fra Oline-ED Statistikken. Detail Bygningsbestand Ledige m 2 Ændring m 2 % af bestand Ændring % København by ,6% 0,3% Københavns omegn ,0% 1,0% Nordsjælland ,9% 0,4% Bornholm ,2% 5,1% Region Hovedstaden ,5% 0,7% Østsjælland ,9% 0,5% Vest- og Sydsjælland ,2% 1,0% Region Sjælland ,1% 0,8% Fyn ,3% 0,7% Sydjylland ,4% -0,8% Region Syddanmark ,6% -0,2% Østjylland ,1% -1,0% Vestjylland ,2% -0,8% Region Midtjylland ,1% -1,0% Nordjylland ,4% 0,4% Region Nordjylland ,4% 0,4% Hele landet ,4% 0,1% Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. januar % af bestand er andelen af ledige lokaler i % af bygningsbestand. Ændring i m 2 og % siden sidste kvartal. EDC Research - Vinter side 8

9 l a g e r O G P R O D U K T I O N V I N T E R Lager & Produktion Afkastkrav i %, årlig markedsleje i kr/m 2 og tendens på 3-6 måneders sigt. Klasse A Klasse B Klasse C Klasse A Klasse B Klasse C København Afkastkrav i % Årlig markedsleje i kr./m 2 Primær 7,00 7,50 7, Sekundær 7,50 8,00 8, Tertiær 7,75 8,50 9, Aarhus Primær 7,50 8,25 9, Sekundær 8,00 8,50 9, Aalborg Primær 7,50 7,75 8, Sekundær 8,50 9,00 10, Trekantsområdet Primær 7,00 7,50 7, Sekundær 7,25 7,75 8, Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech. Estimater pr. 1. januar Ledige lager & produktionslokaler i m 2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt. Ledige m 2 % af bestand Ændring % kvartal Ændring % år Tendens Region Hovedstaden ,2% -0,2% 0,3% Østjylland ,9% -0,4% -1,3% Region Nordjylland ,1% -0,5% -0,3% Sydjylland ,1% 0,2% 0,7% Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. januar Ændring i % siden sidste kvartal og på årsbasis. EDC Research - Vinter side 9

10 l a g e r O G P R O D U K T I O N V I N T E R Ledige lager & produktionslokaler i m 2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt. 6% 5% m 2 4% m m2 3% 2% m 2 1% 0% Region Hovedstaden Østjylland Region Nordjylland Sydjylland Tal for ledige erhvervslokaler stammer fra Oline-ED Statistikken pr. 1. januar Nøgletal fra Oline-ED Statistikken. Lager & produktion Bygningsbestand Ledige m 2 Ændring m 2 % af bestand Ændring % København by ,1% -0,1% Københavns omegn ,6% 0,1% Nordsjælland ,7% -0,7% Bornholm ,2% 0,2% Region Hovedstaden ,2% -0,2% Østsjælland ,4% 0,3% Vest- og Sydsjælland ,3% -0,3% Region Sjælland ,8% -0,2% Fyn ,8% -1,0% Sydjylland ,1% 0,2% Region Syddanmark ,3% -0,2% Østjylland ,9% -0,4% Vestjylland ,0% -0,3% Region Midtjylland ,5% -0,3% Nordjylland ,1% -0,5% Region Nordjylland ,1% -0,5% Hele landet ,0% -0,3% Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. januar % af bestand er andelen af ledige lokaler i % af bygningsbestand. Ændring i m 2 og % siden sidste kvartal. EDC Research - Vinter side 10

11 b o l i g u d l e j N I N G - V I N T E R Ældre boligudlejningsejendomme Nyere og moderniserede boligudlejningsejendomme Afkastkrav i %, årlig markedsleje i kr/m 2 tendens på 3-6 måneders sigt. Ældre boligudlejningsejendomme Nyere og moderniserede boligudlejningsejendomme Klasse A Klasse B Klasse C Klasse A Klasse B Klasse A Klasse B København Afkastkrav i % Afkastkrav i % Årlig markedsleje i kr./m 2 Primær 3,50 3,75 4,25 5,00 5, Sekundær 4,00 4,50 5,00 5,25 5, Tertiær 4,75 5,50 6,00 5,50 5, Aarhus Primær 3,00 3,00 3,00 4,75 4, Sekundær 3,50 3,50 3,50 5,00 5, Tertiær 4,50 4,50 4,50 5,25 5, Aalborg Primær 4,50 5,00 5,50 5,00 5, Sekundær 5,25 5,50 5,75 5,50 5, Tertiær 6,00 6,25 6,50 5,75 6, Trekantsområdet Primær 6,25 6,50 7,25 6,00 6, Sekundær 7,00 7,25 8,00 6,75 7, Tertiær 7,50 7,75 8,25 Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech. Estimater pr. 1. januar Note: Den største forskel mellem Nyere og moderniserede boligudlejningsejendomme og Ældre boligudlejningsejendomme er, at de ældre ejendomme er reguleret efter Lejelovens og Boligreguleringslovens bestemmelser om omkostningsbestemt husleje. EDC Research - Vinter side 11

12 Landets førende mæglervirksomhed indenfor salg, udlejning, vurdering og rådgivning vedrørende ejendomme Etableret i 1978, og består i dag af 14 erhvervscentre, flere end 35 boligbutikker i Danmark og 7 boligbutikker i Frankrig og Sverige Ejer ejendomsadministrationsselskabet LEA Beskæftiger flere end 350 medarbejdere Vi har geografisk repræsentation og kompetencer til at vurdere, sælge og udleje alle typer ejendomme uanset beliggenhed I Erhverv er vores landsdækkende repræsentation og lokale kendskab samt 65 erhvervsspecialister vores absolutte styrker. Vi er statsautoriserede ejendomsmæglere, valuarer og Chartered Surveyors specialiseret inden for formidling af følgende erhvervsejendomme: Kontorejendomme Investeringsejendomme Lager- og logistikejendomme Produktions- og industriejendomme Boligudlejningsejendomme Projektejendomme Andelsboligforeninger Butiksejerlejligheder Retail Erhvervsgrunde Klinikker Hoteller Restauranter erhvervscentre: københavn k herlev hillerød roskilde @edc.dk @edc.dk @edc.dk @edc.dk køge næstved odense kolding @edc.dk @edc.dk @edc.dk @edc.dk aabenraa sønderborg esbjerg vejle @edc.dk @edc.dk @edc.dk @edc.dk aarhus aalborg @edc.dk @edc.dk Chartered surveyors & international property Consultants Læs mere på poulerikbech.dk/erhverv