Skønsmandens erklæring

Transkript

1 Skønsmandens erklæring 8105 Oversigt over klagepunkter: Vejret på besigtigelsestidspunktet: 1. Synlige betonkanter i alle gulvafløb. 2. Revnet fliser i badeværelse, hule gulv- og vægfliser. 3. Oplagte skiferplader kravler op. 4. Tag over stue er ikke oplagt med en af fabrikanten anviste hældning, mangler fuglegitter samt tætning ved skifertag. 5. Aktiv sætningsrevne i facade. 6. Utæt garagetag samt manglende fodblik. 7. Ulovlig el i garage samt ulovlig spot i loft og udhæng. 8. Rosetter ved blandingsbatteri i bruseniche slutter ikke tæt til mur. Solskin, 28 gr. Eventuelle forligsdrøftelser: Forlig blev drøftet, men afslås af indklagede, der mente, at den udarbejdede tilstandsrapport er retvisende. Side 1

2 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Klagepunkt 1: Ad. 1: Klagers påstand: Ad 1: Den bygningssagkyndiges forklaring: Ad 1. Synlige betonkanter i alle gulvafløb. Der er synlige betonkanter i gulvafløb i bryggers samt 2 i badeværelse. I gulvafløb er der betonkanter ved indvendig tilslutning til flisegulv. Da disse er intakte og der ikke er skade eller tegn på skade ved disse eller ved tilstødende bygningsdele, er der ikke nævnt noget i rapporten. Bryggers: Afløbsskålen og risten er i tæt kontakt med hinanden. Der er trængt lidt lim fra flisenedlægning ud ved karmen, foto 1. Badeværelse: I bruseniche er der 5 cm mellem afløbsskålen og overristen, foto 2. Afstanden er udfyldt med beton. I afløb under bord er der ca. 1 cm mellem afløbsskål og overristen, foto 3. Afstanden er fyldt ud med beton. Ad 1. Konklusion: Afløbsristen i bryggers er tæt, men mangler afhugning af limrester. Gulvafløb i bruseniche er ikke udført iht. gældende regler og der er risiko for at vand kan trænge ud i gulvkonstruktionen. Gulvafløb under bord er ikke udført iht. gældende regler. Vandbelastningen er meget ringe, da gulvet falder mod brusenichen. Side 2

3 Ad 1. Fejl og forsømmelser: Ad. 1. Overslag over udbedringsudgifter incl. Den indklagede burde have bemærket forholdet med afløbsskålen i badeværelset i tilstandsrapporten med karakter K3. Gulvafløbsskålen i brusenichen hugges fri og hæves, således at riste og afløbsskåle er i tæt kontakt med hinanden. Ved gulvafløb under bord coates betonkant med epoxy. Samlet udgift kr Ad 1. Forbedringer: Der vurderes ikke at ske en forbedring ved udbedringen, da de konstaterede mangler er en håndværkerfejl. Klagepunkter: Klagepunkt 2: Ad. 2: Klagers påstand: Revnet fliser i badeværelse, hule gulv- og vægfliser. Revnede fliser i badeværelse i bruseniche. Flere hule væg- og gulvfliser i badeværelse. 2 hule gulvfliser i bryggers ved afløb samt 2 hule gulvfliser i køkken. Hule gulvfliser vil på et eller andet tidspunkt revne. Ad 2: Den bygningssagkyndiges forklaring: Revnede fliser fremgår af rapporten pkt Der er ved eftersynet ikke konstateret skade eller tegn på skade på fliseoverflader. Eftersynet har ikke givet anledning til yderligere kommentarer ud over de i pkt. 9.2 nævnte, da bygningsdelens funktion er intakte og enkelte skrukke fliser, punkter 98 % vedhæftning, ændrer ikke på dette. Ad 2. Der er 1 revnet flise, hvor forhængsstangen til bruser er fastgjort. Side 3

4 Der kunne konstateres ca. 10 hule gulv- og vægfliser i badeværelset. I bryggers er der 2 hule klinker ved afløbsristen og i køkkenet er der 2 hule klinker ved åbning mod stue, foto 4. Ad 2. Konklusion: Revnet flise ved bruseforhæng er en mindre revne, som er kosmetisk. Hule gulv- og vægfliser i badeværelse vurderes ikke at udgøre nogen risiko for at knække eller revnede fuger, idet forholdet vurderes at have været der fra ny. Det vurderes, at under 2 % af fliser er hule og flere steder er det ofte kun et hjørne, som mangler vedhæftning. I bryggers er 2 klinker hule på midten. Det vurderes ligeledes, at den manglende vedhæftning ingen betydning har for flisernes holdbarhed. De 2 hule fliser i køkken ved åbning mod stue vurderes at kunne revne med tiden, idet disse er beliggende i ganglinie. Ad 2. Fejl og forsømmelser: Den bygningssagkyndige skal foretage en stikprøvekontrol af flisernes vedhæftningsevne og konstateres manglende vedhæftning, skal dette fremgå af rapporten med karakter K1 eller K2. Det er skønsmandens opfattelse, at de 2 hule fliser i køkkenet burde have været anført i rapporten. Ad. 2. Overslag over udbedringsudgifter incl. 2 fliser i køkken hugges fri og klæbes til betongulvet. Samlet udgift kr Ad 2. Forbedringer: Reparationen vurderes ikke at tilføre ejendommen en forbedring. Side 4

5 Klagepunkter: Klagepunkt 3: Ad. 3: Klagers påstand: Oplagt skiferplader kravler op. Skiferplader ved tilbygning er løse og kravler op. Der er flere steder på tagfladerne, hvor skiferplader vipper med hjørne. Taget er blevet renoveret og maler for ca. 3 år siden. Ad 3: Den bygningssagkyndiges forklaring: Taget er fra 1969 af afrenset samt malet 39 år. Der er ved eftersynet ikke konstateret skade eller tegn på skade på tagoverfladerne og ej heller vandindtrængen. Derfor ingen kommentarer, da tagets tilstand er god stand i henhold til dets alder. Ad 3. Nederste række skiferplader har været aftaget i forbindelse med udførelse af tilbygningen. Der er enkelte plader, som ikke ligger fast samt en, der er gledet ned, foto 5 og 6. På tagfladerne ses enkelte plader med mindre krumninger, foto 7 og 8. I tagrum ses ingen fugtskjolder på lægter, foto 9. Forholdet er ikke anført i tilstandsrapporten. Ad 3. Fejl og forsømmelser: Det vurderes, at skiferplader, som er gledet ned, med overvejende sandsynlighed også har været gledet lidt ned ved besigtigelsen, selv om forholdet har udviklet sig siden. Øvrige mindre krumninger er ikke anderledes end hvad der findes på andre tilsvarende bygninger. Side 5

6 Ad. 3. Overslag over udbedringsudgifter incl. Nederste rækker skifer ved tilbygningen gås efter og kittes fast. Samlet udgift vurderes til kr Ad 3. Forbedringer: Det vurderes ikke at reparationen tilfører ejendommen en forbedring. Klagepunkter: Klagepunkt 4: Ad. 4: Klagers påstand: Tag over stue er ikke oplagt med den af fabrikanten anviste hældning, mangler fuglegitter samt tætning ved skifertag. Stålpladetag over stue, der ikke er lagt op efter fabrikantens forskrifter (hældning er ikke ok, den stiger 37 cm over 3 meter og fabrikantens forskrift er min. 25 cm pr. meter). Der er ikke monteret fuglegitter ved nederste lægte samt at fodblikken er monteret under lægte. Samling op under skifertaget er ikke udført korrekt. Vindskedeafdækning ved gavle er udført uden drypkant. Ad 4: Den bygningssagkyndiges forklaring: Stålpladetag er oplagt i hele længder og med undertag hældning, skønnet ca. 8 gr. Der er ved eftersynet ikke konstateret skade eller tegn på skade. Taget er oplagt med undertag og fodblik og iflg. fabrikanten er der ikke krav til fuglegitter. Krav fra fabrikanten til hældning er 8 gr. Iflg. sælger er der anvendt aut. håndværkere til aut. fag. Ad 4. Der er oplagt et Lindab stålpladetag i fuld længde. Der er ikke monteret fuglegitter ved Side 6

7 nederste lægte, som fabrikanten anbefaler, foto 10. Fodblik er monteret under taglægte, foto 10. Taget er udført med en taghælning på 8 gr., samt der er udført undertag. Ved inddækning ved skifertaget ses ingen utætheder, foto 11. Afdækningen på vindskeder er afsluttet glat med forkant bræt, foto 12. Ad 4. Konklusion: Iht. fabrikantens oplægningsvejledning må taghældning ikke være under 14 gr., svarende til 1:4. Fodblik skal være monteret over lægter, samt at vindskede skal have vandnæse/drypkant, som leder vand mm ud fra sternbrættet. Taghældning er under den af fabrikanten foreslåede minimumshældning. Der er andre tilsvarende tagplader (uden tagstensprofil), hvor det er lovligt at gå ned på en taghældning på 8 gr., når der anvendes undertag. Ad 4. Fejl og forsømmelser: Såfremt den bygningssagkyndige havde bemærket, at det var Lindab topline tagstenprofil der var oplagt, skulle dette have været anført i rapporten. Fejlmontering af fodblik samt manglende fuglegitter burde have været omtalt i rapporten, ligesom manglende drypnæse ved sternafdækning. Ad. 4. Overslag over udbedringsudgifter incl. Ad 4. Forbedringer: Udskiftning af tagplader med krydsfinerplader samt tagpap incl. afdækning m.v., kr Det vurderes, at den udførte konstruktion har været ca. 50 % billigere at udføre end den foreslåede med pap. Forbedringen vurderes at udgøre kr Side 7

8 Klagepunkter: Klagepunkt 5: Ad. 5: Klagers påstand: Aktiv sætningsrevne i facade. Der er aktiv sætningsrevne i fundament mod syd samt revne i fuge over fundamentsrevne. Endvidere er der revne i fuge under vindue. Ad 5: Den bygningssagkyndiges forklaring: Revner i sokkel er nævnt i pkt. 1.2 samt i pkt. 3.1 skadet fuge ved nordvesthjørne og flækkede sten. Revne mod gade er specifikt ikke nævnt udover sokkelrevnen. Revne bedømmes at være uden væsentlig betydning for bygningsdelens funktion og holdbarhed. Jf. husets alder kan der over tid opstå revner. Ad 5. Der er en revne i soklen mod syd. Det ses, at revnen har været forsøgt udbedret, foto 13 og 14. I murværk er der enkelte revner/defekte fuger umiddelbart under vinduet, foto 15. Ad 5. Konklusion: Det vurderes, at den bygningssagkyndige har gjort opmærksom på revner i sokkel, selv om der mangler en præcisering. Defekte fuger er ikke anført i rapporten. Ad 5. Fejl og forsømmelser: Det vurderes, at den bygningssagkyndige burde have bemærket de defekte fuger i rapporten. Ad. 5. Overslag over udbedringsudgifter incl. Ad 5. Forbedringer: Fuger kradses ud og udfuges. Samlet udgift kr Det vurderes ikke, at reparationen giver anledning til en forbedring af huset. Side 8

9 Klagepunkter: Klagepunkt 6: Ad. 6: Klagers påstand: Ad 6: Den bygningssagkyndiges forklaring: Utæt garagetag samt manglende fodblik. Utæt tag i garage, til venstre, når man kommer ind af porten samt ved nedløbet ved bærende stolpe i bagvæg. Garage er ikke besigtiget indv. jf. under bemærkninger side 6 af 15, pkt. 2, idet garagen var fyldt op med 2 biler samt værktøj m.v.. Nævnte forhold vedr. fodblik har ingen indflydelse på bygningsdelens funktion og der er tale om sekundære bygninger. Ad 6. Papbrædder umiddelbart inden for porten er misfarvede efter fugt, foto 16. Der kunne ikke konstateres fugt i brædder. Ved nedløb er der lagt en klud under afløbet for at holde dette på plads, foto 17. Der kunne konstateres fugtskjolder, men der kunne ikke måles opfugtning. Mod syd ved tagrender er der ikke monteret fodblik, hvilket bevirker, at der kan trænge vand ind på lægter ved kraftig blæst, foto 18. Ad 6. Fejl og forsømmelser: Den bygningssagkyndige har gjort opmærksom på, at garagen ikke er medtaget, idet denne var fyldt op, men har alligevel medtaget garagen generelt i pkt Det vurderes, at utætheder ved tag ikke kan konstateres blot ved at åbne porten, idet en del af opfugtningen er over porten. Med hensyn til manglende fodblik burde dette have fremgået af rapporten, selv om det er en sekundær bygning. Side 9

10 Ad. 6. Overslag over udbedringsudgifter incl. Nederste skruer på taget løsnes, hvorefter der monteres fodblik. Samlet udgift kr Ad 6. Forbedringer: Montering af fodblik vurderes ikke at give ejendommen en forbedring. Klagepunkter: Klagepunkt 7: Ad. 7: Klagers påstand: Ad 7: Den bygningssagkyndiges forklaring: Ulovlig el i garage samt ulovlig spot i loft og udhæng. Ulovligt/livsfarlig strøm i garage samt ulovlig spot i loft. Såfremt der skal efterisoleres anbefales det at montere kasser over spots eller omvendte urtepotter. Spots er ikke medtaget, idet disse er skjult af isoleringen. El i garage er ikke medtaget, idet rummet ikke er efterset, jf. tilstandsrapporten side 6. Ad 7. I garage er ledninger/kabler ikke fastgjort. Dåser er ikke fastgjort, foto Ved kraftstik er der ført 2 kabler ned i dåsen, hvor den ene ende er med hunstik. I bryggers er der opsat 5 spots i loft, foto 23. I badeværelse er der opsat 3 spots samt der er opsat spots i udhæng over stuevindue. De opsatte spots i loft er ikke afskærmet og er ikke godkendt til at sidde i brandbart materiale, foto 24. Spots i udhæng er ikke til udendørs brug. Det ene spot i bryggers er skåret op i spærfod, foto 25. Side 10

11 Ad 7. Konklusion: De opsatte spots er ikke godkendt til formålet, idet disse skal afdækkes med en kapsel, idet der skal være 14 cm til brandbart materiale. I bryggers skal det ene spot, som er skåret op i spærfod, flyttes, hvilket resulterer i, at der er hul i loftet og derfor skal udskiftes. I garage skal installation gås efter, kabler og dåser fastgøres, ulovligt el fjernes. Forholdene er ikke anført i tilstandsrapporten. Ad 7. Fejl og forsømmelser: Ulovlig el i garage er undtaget, idet rummet ikke er besigtiget. Det burde have fremgået af rapporten, at der er indbygget spots. Ved at løfte isoleringen har den indklagede haft mulighed for at konstatere, at spots ikke er afskærmet. Udv. spots har den bygningssagkyndige ingen chance for at se, at disse ikke er lovlige. Ad. 7. Overslag over udbedringsudgifter incl. Afskærmning af spots, kr Evt. nyt loft i bryggers, kr Ad 7. Forbedringer: Klagepunkter: Klagepunkt 8: Ad. 8: Klagers påstand: Det vurderes ikke at tilføje ejendommen en forbedring ved lovliggørelse af installationer. Rosetter ved blandingsbatteri i bruseniche slutter ikke tæt til mur. Roset ved blandingsbatteri i bruseniche på badeværelse ikke ordentlig monteret til væg (rosetten kan ikke nå ind vil væggen). Side 11

12 Ad 8: Den bygningssagkyndiges forklaring: Ad 8. De nævnte forhold har ingen indflydelse på bygningsdelens funktion. I bruseniche kan den ene roset ikke skrues fast, så den slutter tæt med væg. Der er ikke tætnet med silikone eller andet, hvor rør er ført ud af væg. Ad 8. Konklusion: Rosetten sidder løst, men slutter tæt mod væg, foto 26. Den bygningssagkyndige skal have fat i rosetten for at konstatere, at denne er løs. Der bør tætnes med silikone bag begge rosetter. Ad 8. Fejl og forsømmelser: Ad. 8. Overslag over udbedringsudgifter incl. Ad 8. Forbedringer: Indklagede burde have anført i rapporten, at der ikke er tætnet, hvor rør føre igennem væg/flise. Der tætnes med silikone bag begge rosetter. Samlet udgift kr Det vurderes ikke at tilføje ejendommen nogen forbedring. Side 12