H A N D L I N G S P L A N LILLE STRANDSTRÆDE 12 KØBENHAVNS KOMMUNE
2 OPLYSNINGER OM DENNE HANDLINGSPLAN Handlingsplanens overordnede formål er at bringe de fredede bygninger i en god vedligeholdelsesmæssig stand og at sikre fredningsværdierne. Handlingsplanen fastlægger hvilke bygningsarbejder, der i en periode bør udføres på en bygning for at fastholde eller genoprette tabte eller svækkede fredningsværdier. Ejeren vælger selv den restaureringsfaglige rådgiver, som skal udarbejde handlingsplanen. Handlingsplanen er udført efter Slots- og Kulturstyrelsens skabelon og vejledning, og Slots- og Kulturstyrelsen finansierer handlingsplanen efter de fastsatte takster. Handlingsplanen omfatter den/de fredede bygningers klimaskærm med mindre andet er aftalt. Rådgiveren besigtiger bygningen/bygningerne fra terræn, stige eller tilgængelige lofts- og kælderrum. Der bliver ikke lavet tekniske målinger eller destruktive undersøgelser. Handlingsplanen tager udgangspunkt i ejendommens fredningsværdier, som er beskrevet af Slots- og Kulturstyrelsen. På Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside for fredede og bevaringsværdige bygninger FBB, findes oplysninger om de fredede ejendomme og deres fredningsværdier. FBB findes på www.kulturarv.dk/fbb. VURDERING OG ANBEFALEDE AKTIVITETER Handlingsplanen vurderer bygningens/bygningernes tilstand, hvor fredningsværdierne er svækket og i hvilken rækkefølge forholdet bør udbedres. Fra 1. prioritet, der er kritiske skader, til 3. prioritet, der er mindre alvorlige, samt den særlige kategori AKUT, hvor skaden er så stor, at den skal udbedres med det samme. Der kan forekomme særlige forhold, som kræver en nærmere undersøgelse, end denne handlingsplan har mulighed for. Det markeres med UN (undersøges nærmere) og bør undersøges snarest muligt. Du skal være opmærksom på at der kan være andre skader eller forhold i ejendommen, som ikke er medtaget i denne handlingsplan. De angivne beløb er prisoverslag skønnet af den sagkyndige rådgiver og kan variere både op og ned i forhold til egentlige håndværkerpriser. FØR ARBEJDERNE UDFØRES Når en ejendom er fredet betyder det, at både udvendige og indvendige ændringer, der går ud over almindelig vedligeholdelse, kræver tilladelse fra Slots- og Kulturstyrelsen. Anbefalingerne i denne handlingsplan er ikke forudgående godkendt, og der skal derfor indsendes ansøgning til Slots- og Kulturstyrelsen om tilladelse til eventuelle byggearbejder. Du kan se mere information om bygningsbevaring på Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside. SLOTS- OG KULTURSTYRELSEN
3 EJENDOMMENS DATA Kommune: Københavns Kommune Adresse: Lille Strandstræde 12-12A, 1254 København K Betegnelse: Lille Strandstræde 12 Fredningsår: 1950 Omfang: Forhus (beg. af 1700-tallet, omb. 1857), sidehus (1700-tallet) og mellembygning (1732) omkring den første gård. RÅDGIVERS DATA Navn: Center for Bygningsbevaring Adresse: Raadvad 40, 2800 Kgs. Lyngby Mailadresse: abni@bygningsbevaring.dk CVR.NR.: 21265543 Besigtigelsesdato: 02.05.2018 Besigtiget af: Anders Bæhr Nielsen Dato: 18.05.2018 Underskrift: KONKLUSION Samlet set er bygningerne i god stand, set i forhold til deres alder. På sidehuset bør man prioritere udskiftning af den rådskadede bindingsværksrem, samt reparation og maling af vandnæserne på kvistvinduerne. Den malermæssige vedligeholdelse af vinduer på gårdsiderne, er også en ting man bør prioritere højt. Kalkning og maling af facaderne er stilladskrævende og vil med fordel kunne udføres samtidigt med maling af vinduerne, men det kan nok udskydes til næste gang igen, om 8-10 år. Øvrige løbende vedligeholdelsesarbejder, som pudsreparationer i kælder, rensning af tagrenden mv. bør udføres efter behov.
4 HANDLINGSPLAN BÆRENDE FREDNINGSVÆRDIER De bærende fredningsværdier ved ejendommen Lille Strandstræde 12 knytter sig i det ydre til hele anlægget bestående af forhus, sidehus og mellemhus i bindingsværk og grundmur med alle bygningsdele, -detaljer og overflader, herunder facaden med alle vinduer, porten og døren, gesimser og det teglhængte mansardtag med vinduer og skorstene. Til gårdsiden kommer for- og sidehusets bindingsværk med alle detaljer samt mellemhuset med alle detaljer, alle ældre døre og vinduer samt tage og skorstene. Endelig kommer den traditionelle materialeholdning. I det indre knytter de bærende fredningsværdier sig til forhusets generelt velbevarede planløsninger på hovedetagerne, alle ældre døre, plankegulve, panelering og stukkatur. Dertil kommer ejendommens to bevarede trappeopgange og trapper med alle detaljer. Endelig kommer den traditionelle materialeholdning. SITUATIONSPLAN Kortet er en vejledende illustration af fredningens omfang. Omfanget er markeret med rødt.
5 FOR- OG SIDEHUS Forhuset indgår som et integreret led i gadens østlige husrække. Forhus er sammenbygget med sidehuset. Forhuset er i otte fag mod gaden. Det er i to fulde etager med kælder samt en udnyttet mansardetage og spidsloft. I gården er et med forhuset sammenbygget sidehus i bindingsværk på i alt ni vinduesfag. Sidehuset har kælder og er i to etager samt en udnyttet tagetage. Sidehusets 1. sal er udkraget med knægte i alle vinduesfag undtagen i de to østligste yderfag nærmest mellembygningen (opgangsfag). YDERVÆGGE Facaden er udført i bindingsværk, der er glatpudset og rødkalket med en høj, gråsort sokkel. Over stueetagen er en profileret, hvidmalet kordongesims i træ, og over 1. sal er en profileret, hvidmalet hovedgesims. Til gårdsiden står for- og sidehuset i rødt bindingsværk med filtsede og jernvitriol kalkede tavl, sokkelen pudset og gråmalet. I det yderste fag nærmest forhuset er en muret og pudset indgangsportal, der giver adgang til ejendommens hovedtrappe. Portalen har pilastre og en profileret fordakning. For- og sidehus - Vurdering af ydervægge Facaderne er sidst vedligeholdt i 2007-8 Gadefacaden. Malingen på soklen er intakt og fastsiddende. Kalkningen på overfacaden er intakt og dækkende men smitter af, hvilket tyder på at sidste kalkning ikke blev udført helt korrekt. I løbet af en 10 års periode, bør der regnes med almindelig vedligeholdelse, med maling af sokkel og kalkning af facaden. Inden kalkning bør løstsiddende kalklag afrenses, for at den nye kalkning kan få ordentlig vedhæftning. Kordongesimsen mellem stuen og første sal, er af træ. Her må regnes med hyppigere vedligehold. Gesimsen bør males med linoliemaling ca. hvert 5. år Inden hele facaden skal vedligeholdes kan der opstå behov for lokale småreparationer.
6 Gårdfacader Bindingsværket er rødmalet i en ukendt malingstype. Malingen er intakt og fastsiddende. Tavlenes kalkningen er intakt og dækkende men smitter af, hvilket tyder på at sidste kalkning ikke blev udført helt korrekt. I løbet af en 10 års periode, bør der regnes med almindelig vedligeholdelse, med maling af bindingsværk med linoliemaling og kalkning af tavlene. Inden kalkning bør løstsiddende kalklag afrenses, for at den nye kalkning kan få ordentlig vedhæftning. Bindingsværkstømmeret virkede generelt sundt der hvor det var tilgængeligt. Bundremmen, til højre for døren til nr. 12A, er angrebet af råd i bunden. Den rådskadede bundrem bør udskiftes i løbet af et år. Når der på et tidspunkt er stillads oppe, kan man med fordel gennemgå bindingsværket for evt. skader. Emne Tilstand Aktivitet Prioritet Gadefacade. Intakt, kalkning er afsmittende. Vedligeholdelse med maling af sokkel og kalkning af overfacade. 3 Kordongesimsen. God stand. Maling med linoliemaling. 2 Gårdfacade. God, kalkning er afsmittende. Vedligeholdelse med maling af 3 bindingsværk og kalkning af tavl. Bindingsværk Rådskade i bundrem. Udskiftning af rådskadet bundrem. 1 VINDUER OG DØRE Mod gaden er en traditionelt udført, tofløjet og mørkegrøn fyldningsport. Vinduerne mod gaden er traditionelt udførte, to- og firerammede korspostvinduer. Vinduerne i facaden er hvidmalede. Vinduerne til kælderetagen én-rammede og vinduerne i mansardkvistene er firerammede mørkegrønne korspostvinduer. Kælderdøren er en tofløjet mørkegrøn fyldningsdør. Til gårdsiden er vinduerne traditionelt udført, med 1 4 rammer med opsprossning. Vinduerne i hovedetagerne er hvidmalede. Vinduerne til kælder og i kviste er grønmalede.
7 Dørene til opgangene er ældre mørkegrønne traditionelle fyldningsdøre. I kælderetagen til gården er to kældernedgange med traditionelt udførte, mørkegrønne revledøre. Mansardkvistene har traditionelt udførte, tre-rammede, opsprossede og mørkegrønne vinduer, mens frontkvisten har tilsvarende to-rammet, rødt vindue. For- og sidehus - Vurdering af vinduer og døre Vinder og døre er sidst malet i 2007-8. De fleste vinduer er forsynet med indvendige forsatsvinduer. Vinduerne er generelt i god stand med trænger til malermæssig vedligeholdelse. På vinduerne mod gaden er let slidt men malingen overvejende intakt med lidt afskalninger, hist og her på kanterne. Vinduerne mod gaden bør vedligeholdes med linoliemaling i løbet af 4-5 år. På vinduerne mod gården er malingen mere slidt, med begyndende afskalninger og revnet kit der sidder løst enkelte steder. Vinduerne mod gården bør vedligeholdes med linoliemaling i løbet af 1-2 år. Arbejder kan med fordel udføres efter principperne i: http://www.bygnings- bevaring.dk/uploads/files/anvisninger/10-an- VISN_Alm_vedligeh_vinduer.pdf De bredde vandnæse / træsålbænk på kvistvinduerne, har revner, er opfugtede og malingen er afskalle. De bør istandsættes inden vinter, med afskrabning af løsmaling, grunding med linoliegrunder, udkitning af revner og maling med linoliemaling. Port og døre er i pæn stand. De bør males i samme takt som vinduerne. Emne Tilstand Aktivitet Prioritet Vinduer mod gade Slidt maling og revnet kit Maling med linoliemaling 2 Vinduer mod gård. Slidt maling med afskalninger og løs kit. Maling og rep. af kit. 1 Vandnæser på kvistvinduer Afskallet maling, revner og fugtigt Istandsættelse. Akut mod gård. træ. Port og døre. Pæn stand. Males samtidigt med vinduer. 2
8 TAG Forhuset har et mansardtag hængt med røde tegl, til gaden er fire mansardkviste, og i rygningen er en ældre skorsten. I taget er tre mansardkviste mod gård. I den øvre tagflade er et antal nyere, mindre og ovale tagvinduer. Sidehuset har over de fire vinduesfag nærmest forhuset et mansardtag med ensidig taghældning hængt med røde tegl. I taget er to brede mansardkviste. Sidehuset har over de øvrige fag et tag med ensidig taghældning hængt med røde tegl, og heri er en heltagskvist. Dertil kommer et par nyere, ovale tagvinduer. For- og sidehus - Vurdering af tag Taget var ikke tilgængeligt fra undersiden hvorfor undertagets tilstand er ukendt. Når der ved lejlighed er stillads eller lift på ejendommen, bør man løfte et par tagsten og se nærmere på undertaget. Tagstenene er i god stand og ligger pænt. Der vurderes ikke at være behov for større tagarbejder i løbet af de næste 10 år. Den første kvist på sidehuset, har løstsiddende zink øverst på højre side. Zink bør fastgøres inden vinter. Kvistforsider er af træ og de bør males i forbindelse med maling af vinduer, er medtaget under Vinduer Emne Tilstand Aktivitet Prioritet Kvist på sidehus. Løst siddende zink på siden. Zink fastgøres. 1
9 ANDET Kælder Kældervæggene er grundmurede og gulve er støbte, med overflade i teglsten eller beton. For- og sidehus - Vurdering af andet Kælder Flere steder på kældervæggene er puds eller mursten nedbrudt af fugt og salte. For at undgå nedbrydning af det bærende murværk, bør væggene vedligeholdes med, fjernelse af løs og nedbrudt puds og pudsreparation med mørtel uden cement, fx hydraulisk kalkmørtel Kkh 35/65/500. Hvis væggene ønskes overfladebehandlet, bør de kalkes. Fugtvandringen gennem væggene er en vedvarende proces, så man må regne med at væggene skal eftergås hvert 5. 10. år. Emne Tilstand Aktivitet Prioritet Kældervægge. Partielt nedbrudt puds og mursten. Pudsreparation hvert 5.-10. år 2
10 MELLEMHUS Mellembygningen er i grundmur og bindingsværk i fire fag til den første gård og fem fag til den anden gård. Mellembygningen er i to etager samt en udnyttet tagetage med en muret frontkvist til den første gård. I flugt med forhusets portgennemgang er en gennemgang i mellembygningen. YDERVÆGGE Til den første gård er mellembygningen pudset og kalket med jernvitriol. Øverst er en profileret, hvidmalet hovedgesims. Til den anden gård er facaden kalket hvid over stok og sten Mellemhus - Vurdering af ydervægge Mod den 1. gård er kalkningen er intakt og dækkende men smitter af. I løbet af en 10 års periode, bør der regnes med almindelig vedligeholdelse, med kalkning. Inden kalkning bør løstsiddende kalklag afrenses, for at den nye kalkning kan få ordentlig vedhæftning. Under det midterste vindue i stueetagen er en mindre revne. Revner bør repareres seneste når de bliver 1-2 mm. Revnen kradses ud og repareres med kalkmørtel. Mod den 2. gård er hvidtekalken let afsmittende på tavlene. På bindingsværket skaller kalkningen af en del steder. I løbet af en 5-10 års periode, bør der regnes med almindelig vedligeholdelse, med kalkning af hele facaden. Bindingsværket bør inden da, males med kalkkaseinmaling der holder bedre på træværk. http://www.bygningsbevaring.dk/uploads/files/anvisninger/14-anvisn_kaseinfarve.pdf Til højre for porten ses en fin lodret revne. Behandles som angivet ovenfor.
11 Emne Ydervæg mod 1. gård. Ydervæg mod 1. og 2. gård. Ydervæg mod 2. gård. Tilstand Intakt, kalkning er afsmittende. Prioritet 3 Revne under vindue og th. for port Aktivitet Vedligeholdelse med maling af sokkel og kalkning af overfacade. Reparation af revne. Kalkningen er afsmittende på murværket og afskallende på bindingsværket. Vedligeholdelse med kalkning af tavl og kalkkasein på bindingsværket. 3 VINDUER OG DØRE Til den anden gård er en nyere, tofløjet, hvidmalet dør med termoruder. I mellembygningen er på begge etager ældre og traditionelt udførte, firerammede, hvidmalede korspostvinduer med todelte underrammer. Hertil kommer et én-rammet vindue mod den første gård. I portrummet er en traditionelt udført, mørkegrøn fyldningsdør, der giver adgang til stueetagens lejlighed. Mellemhus - Vurdering af vinduer og døre Vinder og døre er sidst malet i 2007-8. Vinduerne er generelt i god stand med trænger til malermæssig vedligeholdelse. Malingen er slidt, med begyndende afskalninger og revnet kit der sidder løst enkelte steder. Vinduerne mod gården bør vedligeholdes med linoliemaling i løbet af 1-2 år. Arbejder kan med fordel udføres efter principperne i: http://www.bygningsbevaring.dk/uploads/files/anvisninger/10-anvisn_alm_vedligeh_vinduer.pdf Døre er i pæn stand. De bør males i samme takt som vinduerne. Terrassedøren med termoruder og de kraftige sprosser, passer ikke til bygningens arkitektur og byggeskik. Når døren på et tidspunkt skal fornys, bør der vælges en ny dør der understøtter fredningsværdien, fx en dør med koblet glas og smalle sprosser. 2
12 Emne Tilstand Aktivitet Prioritet Vinduer. Maling er slidt med begyndende Malerbehandling af vinduer. 1 afskalninger og kit er revnet Døre. Pæn stand. Malerbehandles samtidigt med vinduer 1 Vurdering af svækket fredningsværdi Emne Svækket fredningsværdi Aktivitet Prioritet Terrassedør Termoruder og brede sprosser Udskiftning til autentisk udseende 3 dør. TAG Mellembygningen har et let opskalket saddeltag belagt med røde tegl, og i rygningen er to ældre skorstene, den ene meget høj. Hertil kommer en heltagskvist mod 1. gård og en pultkvist mod 2. gård. Mellemhus - Vurdering af tag Taget var ikke tilgængeligt fra undersiden hvorfor undertagets tilstand er ukendt. Når der ved lejlighed er stillads eller lift på ejendommen, bør man løfte et par tagsten og se nærmere på undertaget. Tagstenene er i god stand og ligger generelt fint. Der vurderes ikke at være behov for større tagarbejder i løbet af de næste 10 år. I et mindre område nedenfor det underste tagvindue mod 2. gård, ligger tagstenene lidt skævt. Området bør efterses når der på et tidspunkt er lift eller stillads til stede, med henblik på om der er tagsten der ligger løst eller skal rettes lidt. Kvistforsider er af træ og de bør males i forbindelse med maling af vinduer, er medtaget under Vinduer Skorstenspiben mod nr. 10 har et par afskallede sten, øverst, som bør udskiftes sammen med evt. løse fuger. Det bør udføres næste gang der er stillads eller lift.
13 Emne Tilstand Aktivitet Prioritet Tagsten mod 2. gård Lille område ligger skævt. Efterses og rettes. 3 Skorstenspibe mod nr. 10. Nedbrudte sten i toppen. Reparation af dårlige sten og fuger 2 ANDET Gårdbelægninger Begge gårde er belagt med brosten. I belægningerne er afvandingsbrønde ved tagnedløb, de fleste af disse brønde / riste ligger højere end de omgivende belægninger, hvilket ikke er hensigtsmæssigt i forhold til en effektiv afvanding. Flere steder ses der tegn på at der samler sig vand i lunker i brolægningen. Hvis der på et tidspunkt skal udføres gravearbejder i gårdene, bør man overveje at sænke afløbene og etablere et mere effektivt fald på belægningerne. Mellemhus - Vurdering af andet Emne Tilstand Aktivitet Prioritet Gårdbelægninger. Lunker og højtsiddende afløb. Sænkning af afløb og etablering af fald, klimasikring. 3
14 ANBEFALEDE AKTIVITETER BYGNINGSDEL AKTIVITET PRIORITET PRISESTI- MAT For- og sidehus Gadefacade. Vedligeholdelse med maling af sokkel og kalkning 3 30.000 af overfacade. Kordongesimsen. Maling med linoliemaling. 2 5.000 Gårdfacade. Vedligeholdelse med maling af bindingsværk 3 125.000 og kalkning af tavl. Bindingsværk Udskiftning af rådskadet bundrem. 1 20.000 Vinduer mod gade Maling med linoliemaling 2 53.000 Vinduer mod gård. Maling og rep. af kit. 1 116.000 Vandnæser på kvistvinduer Istandsættelse. Akut 15.000 mod gård. Port og døre. Males samtidigt med vinduer. 2 18.000 Kvist på sidehus. Zink fastgøres. 1 4.000 Kældervægge. Pudsreparation hvert 5.-10. år 2 10.000 Mellemhus Ydervæg mod 1. gård. Ydervæg mod 1. og 2. gård. Ydervæg mod 2. gård. Vedligeholdelse med maling af sokkel og kalkning 3 20.000 af overfacade. Reparation af revne. 2 4.000 Vedligeholdelse med kalkning af tavl og kalkkasein på bindingsværket. 3 30.000 Vinduer. Malerbehandling af vinduer. 1 43.000 Døre. Malerbehandles samtidigt med vinduer 1 5.000 Terrassedør Udskiftning til autentisk udseende dør. 3 25.000 Tagsten mod 2. gård Efterses og rettes. 3 4.000 Skorstenspibe mod nr. Reparation af dårlige sten og fuger 2 8.000 10. Gårdbelægninger. Sænkning af afløb og etablering af fald, klimasikring. 3 Ej prissat I alt ekskl. moms, kr. 535.000
15 FORUDSÆTNINGER FOR PRISESTIMAT Beløbene i ovenstående er indsat ud fra erfaring og skøn, hvis muligt, understøttet af V&S s prisbog. Beløbene er isat for, at ejer kan få et overordnet skøn omkring økonomien for vedligeholdelsen i de kommende år, men beløbene vil kunne variere både op og ned, når projekteringen er færdig og de endelige priser indkommer fra håndværkerne. Ud over ovenstående håndværkerudgifter, skal regnes med udgifter til etablering af byggeplads og stillads eller lift til de stilladskrævende arbejder. Herudover vil der kunne være udgifter til teknisk rådgivning.