TEKNISK REVISION AF TILSTANDSRAPPORTEN DISCIPLINÆR- OG KLAGENÆVNET FOR Fors i de Rev is jo sove rs igt Kontroleftersvn Kriterium Afslutninasdato Afaørelse Gældende til Kontaktoplysninger Bygningssagkynd ig (BS) Navn Firma Adresse Telefon E-mail Tilstede ved kontrol Ja Syns- og skønsmand Ja Sagsbehandler i Modtagekontrolle Nej Nævnssekretariat n et Ejendommen Ejer Navn Adresse Telefon E-mail Tilstede ved kontrol Ejend om mens beliggenhed Billedtekst Litra A set fra indkørsel (vest) Oversiatsbilleder 18. september 2014 14:05 Sagen lukket 1
Litra A - sydfacade B (beboelse tilbygning) C (garage) set fra indkørsel -vest 18. september 2014 14:05 Sagen lukket 2
Utra C (garage) set fra syd [itra D (overdækket terrasse) Sagsforl Øb Dato Tid Sagsbehandling Bemærkninger 30-okt-13 08:10 Udtrukket til kontrol ScanJourjournalnr. 30-okt-i 3 08:10 Bygningssagkyndig er tildelt syn- og skønsmand til kontrol 06-maj-14 17:31 Syn- og skønsmand har erklæret sig habil Habilitetserklæring 06-maj-14 17:31 Syn- og skønsmand har udvalgt en tilstandsrapport til kontrol 21-maj-14 10:30 Kontrolbesøg udført af Syn- og skønsmand 25-jun-14 06:06 Kontrolrapport udarbejdet 26-jun-14 08:51 Høring iværksat 09-jul-14 12:03 Søgt ny deadline: 16. jul. 2014 09-jul-14 12:54 Ny deadline for BS kommentar: jul. 2014 16. 16-jul-14 10:26 Søgt ny deadline: 23. jul. 2014 16-jul-14 11:32 Ny deadline for BS kommentar: 25. jul. 2014 25-jul-14 10:22 Søgt ny deadline: 31. jul. 2014 25-jul-14 11:12 Ny deadline for BS kommentar: 31. jul. 2014 31 -jul-i 4 23:42 Bygningssagkyndig kommenteret høring 11-aug-14 20:26 Syn- og skønsmand kommenteret høringssvar 13-aug-14 14:47 Kontrolrapport godkendt 18. september2014 14:05 Sagen lukket 3
19-aug-14 14:37 Indstilling til nævn 04-sep-14 09:07 Indkaldelse til nævnsm øde 1 i -sep-i 4 13:50 Sagen lukket af Nævnssekretariatet Indledning Tilstandsrapport for ejendommen Indrapporteret 2014-04-09 Ejendommen besigtiget 2014-03-28 Følgende materiale forelå BBR 2014-04-08 Tidligere tilstandsrapport ingen tidligere rapport nr. Fejlangivelse Jvnf. HB 5.04.62, er den bygningssagkyndige forpligtiget til at undersøge, om der er 0 udarbejdet andre tilstandsrapporter for ejendommen inde for de seneste 6 år. Bemærkningen ingen tidligere rapport kan virke for upræcist til at give en køber en reel information om, hvorvidt en tilstandsrapport faktisk er forsøgt fremskaffet via de obligatoriske steder www.heweb.dkeller www.ois.dk Bygningssagkyndig Energimærke Andre bygningsoplysninger Ejer af ejendommen for bo, har oplyst at hans far har boet over 57 år i huset, og der ikke 0 er udført nogen tidligere tilstandsrapport, idet han har boet i huset siden det blev bygget, og sønnen oplyser, at huset aldrig har været til salg,og der ikke har været udført nogen tilstandsrapport,ellers ville han vide det, og jeg har søgt efter huset, på Ois. men ikke kunnet finde nogen tilst.rapport. Jeg søger altid på Heweb og Ois.Og her var jeg endnu mere sikker da sønnen er kommet i huset altid. Forholdet skal fortsat præciseres bedre. 0 Argumentation og vurdering fastholdes. Vejret var tørt ved syn. Der var plan,facader, og lille del snit. 1:100, der er anvendt stige, tommestok, fugtighedsmåler, kikkert m.v. ved syn. Der var plan tegning 1: 100 v. syn, samt del facade tg. Der er senere_sendt_husforsikring_i_almindelig_brand_forsikring. 18. september2014 14:05 Sagen lukket 4
Byg ningsbeskrivelse Boligtype Hustype Ejendommen Enfamilieshus Murermesterhus/Bedre Byggeskik Dødsbo Tagets restlevetid Ifølge huseftersynsordningens tabel for restlevetider, kan bygningens tag (bygning A) forventes at holde 10 år eller længere. Note Tabelopslag for tagets enkelte dele viser følgende forventede restlevetider Tagbelægning 10 år eller længere Undertag lnddæg taget er opført uden undertag 10 år eller længere Nr Bygn Anvendelse Ar Etager ud over Bebygget areal Bebygget areal Udnyttet lagetage Brutto etage areal Brutto etage areal kælder og m2 total m2 kælder m2 m2 bolig m2 erhverv tagetage i A Beboelse 1956 1 86 40 0 86 0 2 B Beboelse-tilbygning 1976 1 18 0 0 18 0 3 C Garage 1956 i 23 0 0 0 0 4 D Overdækket terrasse 1990 I 13 0 0 0 0 Bemærkninger 1. Bygningsdele der er Nej gjort utilgængelige? 18. september 2014 1405 Sagen lukket 5
Vedrør. Det Huset A 2. Bygningsdele, der ikke kunne besigtiges? Fejlangivelse Bygningssagkyndig Ja: AB - er fuldt møbleret ved syn, og der kan ikke synes bagved og under fast inventar.samt under og bagved møbler i hovedtræk afhængig af type og størrelse, møbler flyttes ikke v. syn.krybekælder kan ikke synes pga. manglende adgangsmulighed. Tagrum kan kun syns fra midte tagrum,da der ikke er gangbro. B: gulve under fast tæppe i B kan ikke synes Det kan være forståeligt, at BS ønsker at beskrive sin afgrænsning for den visuelle besigtigelse. MEN BS tekst forekommer for altomfavnende og for diffus til at give en forbruger et klart billede af hvor der præcist forekommer væg til væg tæpper - opstillet møber og inventar m.v som hindre besigtigelse af konkrete lokale områder i bygningen. Da der ikke er normal adgang til krybekælder, når der ikke forefindes en adgangslem, skal der ikke skrives forbehold for dette her. Når BS skiver forbehold her, vil der pr. automatik fremkomme et forsikringsmæssigt forbehold for alle forhold i krybekælderen. Forhold som ellers ville have været normalt dækket som skjulte skadeforhold.- Ligeledes risikeres at ejerskifteforsikringen tager et generelt forbehold for alt indvendigt, da BS har taget et for generelt forbehold. Ejerskifteforsikringen er hermed væsentligt forringet for en ny ejer. Oplysningen om at der ikke er adgangsmulighed til krybekælder er tilstrækkeligt oplyst i sælger oplysningskemaet punkt 5.2, samt under oplysninger til ejerskifteforsikringen Teksten i min angivelse er angivet for at begrænse nødvendigt ansvarsområde, og jeg tager normalt ikke større hensyn end nødvendigt. Men min tekst er ikke diffus og for bredt skrevet,der er angivet tæpper i stue litra B, og i kælderrum i litra A, ved materiale liste mv. - adgang til krybekælder: det er ikke normalt at der ikke er adgang til krybekælder, i de huse jeg har synet de sidste 18 år, er der adgang til krybekælder i over 90% af husene, og jeg har synet mange forskellige huse. Det er muligt at ejerskifteforsikring tager et forbehold her, men i dette hus er jo tillige også en større gulvskade i stuen på mindst ca 10-15 m2. Oplysninger fra sælger oplysning pkt 5.2 er ikke tilstrækkelige i dette tilfælde, og det erjo i hovedtræk også stuen og en del køkken der er krybekælder i, samt vi skal jo altid vurdere om sælgeroplysningerne er korrekte, og svarer til bygningens stand. Ejeroplysninger skal jo altid vurderes, om de er rigtige. I dette punkt er jeg uenig med skønsmand.og vurderera-0 ellera-1. vedrør. forbehold for møbler. tæooer. men skal ikke med i dette tilfælde. Argumentation og vurdering fastholdes. 3. Bemærkninger til Ja: B - er ikke altid muligt at konstatere punkterede termoruder/dugruder,idet det er afhængigt af termoruder? lys- og/eller temperaturforholdene, øvrige vejrforhold og rudernes renhed på besigtigelsestidspunktet. Der kan derfor forekomme punkterede termoruder, det ikke er muligt at registrere. Der er punkterede termoruder litra B mod syd og vest, 3stk mod syd og del mod vest Fejlangivelse Konkrete skadesregistreringer må kun forekomme i afsnittet for Registreringer af Al bygningens tilstand. (her er de 3 punkterede termoruder dog nævnt) Formel fejl Bygningssagkyndig I dette tilfælde det kun vejledende, Idet ingen vil være i tvivl om disse tågede helt 0 ødelagte,defekte termoruder, og de er kun skrevet som en oplysning.men fremover vil de kun blive skrevet i ttilstand. Argumentation og vurdering fastholdes. 4. Fravalg af sekundære Nej bygninger? 5. Afvigelser fra BBR? Ja: AB - og B er tilsammen pålo4m2. A er på 86 m2 og B pål8 m2. kælder er på 40 m2.tidligere oolvst 58 m2 A3 Al A3 Al 18 september 2014 14:05 Sagen lukket 6
. Bygning A (Beboelse - 86m2) 1. Tagkonstruktion/-belægning/skorsten i bygning A 1.5 Udvendigt træværk Ingen bemærkninger ved tag Fejlangivelse A3 Beskrivelse af skadelmangel: Der er begyndende trænedbrydning forneden på vindskedebrædt mod syd ved østgavl. Bygningssagkyndig Karakter: K2 Begrundelse_for fejl:_forholdet_er_ikke_beskrevet. Denne mindre begyndende trænedbrydning på nederste vindskedebrædt er med vilje ikke 0 skrevet,idet den kun omhandler ca 15-20 cm brædt, Det erjo gjordt klart atvi ikke skal skrive bagateller, og det øverste bræcit er udskiftet formentlig ved nyt decra tag. - Det koster max 200 kr at skifte. Punkt afvises, og selvfølgelig har jeg set det,det er jo på hushjørnet. det kan ikke være rigtigt at der skal uddeles 3 point for alle bagateller, der jo lidt nedbrydning ved del B, det er nævnt. Det er en bagatel på denne vindskede, idet det er den nederste og kun på ca 15 cm,se under liste med småting,som ikke påvirker bygningens brug eller værdi særlig meget. Generelt kan det siges, at den nedre grænse for forhold, som skal registreres, er, at en manglende registrering kan give anledning til usikkerhed i den almindelige forbrugeres bedømmelse af ejendommen. A3 Argumentation og vurdering fastholdes. Genereret HE-nr Kontroirapport status Side 18 september 2014 1405 Sagen lukket 7
1.6 Taqrender/taqnedløb K2: taqrende ser lidt bøiet ud mod syd Fejlangivelse A3 Beskrivelse af skadelmangel: Tagrende i sydfacade over den overdækkede terrasse har mindre deformationer mellem rendejern. Note: Deformationen er ubetydelig og anses ikke at kunne give anledning til overløb. Karakter: ingen Begrundelse for fejl: Forholdet er overvurderet og burde ikke have været registreret. Fejlens vægtning: En ubegrundet skadeangivelse, vægtes på niveau som et ikke anført begrundet skadeforhold. 18. september 2014 14:05 Sagen lukket 8
Bygningssagkyndig Tagrenden i sydfacaden er bøjet nedad og udad, og især tagrenden over overdækket 0 terrasse har større deformationer, hele længden og ikke kun mellem rendejern, den kan muligvis også være bøjet ekstra nedad ved pålægning af decra tag. Deformationen vil give revner og utæthed i tagrenden inden for en overskuelig tid. Forholdet er ikke overvurderet, og skal registreres som en skade, eller der kan blive skade. Her skal man så ikke vurdere skade på en tagrende, men 15 cm indvendig vindskede er en mulig skade? Argumentation_og_vurdering_fastholdes. A3 18. september2014 1405 Sagen lukket 9
1.9 Vindafstivnina Ilnaen inaer Fejlangivelse A3 Beskrivelse af skadelmangel: Fra loftlem kan det ses, at der ikke er udført vindafstivning af tagkonstruktionen. Note: Da byngingen dog består af to forskudte bygningskroppe, vil dette forhold dog kunne afhjælpe lidt på den manglende vindafstivning. Der kan ikke konstateres skader i tagkonstruktionen som følge af den manglende vindafstivning. Karakter: Kl Begrundelse for fejl: Forholdet er ikke beskrevet. Genereret HE-nr Kontrofrapport status Side 18. september2014 1405 Sagen lukket 10
Bygningssagkyndig Bygning A hovedhus: er udført med 2 typer gitterspær med ca 30 grader taghældning,jeg 0 har besigtiget tagrummet hele vejen igennem på ældre stilladsbrædder i ca 25 minutter og vurderet, at jeg ikke ville skrive om manglende vindafstivning, idet huset har forskydning både i bredden ca i meter og højdeforskydning af tagbjælker,og en mindre muret opbygning i tagrum sydvest på 2 x 3 meter. Normalt skriver jeg altid om vindaftivning, men da der ingen skadessymptoner var og et ekstra lag lægter og nyt decra tag ovenpå skifertag, og meget kraftige gitterspær med blandt andet tænger af 32 mm x 5, og fasthold og så at tagfod med 3 langsgående brædder, samt ingen hjørne revner i murværk, der kunne indikere bevægelse i tagkonstruktion. Der er faktisk 2 forskellige typer gitterspær på huset at pæn kraftig dimension, og ved den vestlige del med ca i meter lavere spærfod og op mod muren. endvidere er der her på denne ende bedre udluftning ved tagfod, her har skønsmanden ingenting set.idet han stod ved loftlem, hvor man ikke kunne se på denne halvdel af loftkonstruktion ved isoleringshøjde.h Idet jeg normalt altid skriver det mindste på manglende vindafstivning, men på det seneste, var jeg blevet mere forsigtig med ikke at skrive for meget unødvendigt, det får vi jo også fejl på. Skønsmanden Så alting fra loftlemmen stående på en stige på kun ca 5 minutter som det Sidste på hele gennemgangen. Normalt starter jeg som regel på loftet efter sælgeroplysninger, men det var ikke tilfældet her, idet tagkonstruktion ofte kan give tegn på andre ting ved huset, Og efter min mening er hovedhuset litra A boligen, som prisen på huset er sat efter, derfor børman også bruge mest tid på dette. Derfor vil jeg foretrække 0 point her og ingen fejlangielse. Jeg var hele tagrummet igennem på i brædt samt ved at gå fra spær til spær. Hvis der var en fejl ville karakteren k-1 være i orden, men da der Ingen fejl er men jeg har trods alt været hele tagrummet igennem og skønsmand har kun kunnet se ca 30 %,idet der er døde hjørner og forskellige højder og en skorste der rager op i rummet.mener jeg at fejl herfor tagrum er forkerte. Teknisk revisor har taget udgangspunkt i BS notat om hvad han har besigtiget. Jvnf. A3 Bemærkninger pos 2 har BS anført: Tagrum kan kun syns fra midte tagrum, da der ikke er gangbro Ud fra dette har Teknisk revisor ikke ville foretage en undersøgelse som gik ud over hvad BS har anført han har besigtiget. Argumentation og vurdering fastholdes. 18. september 2014 1405 Sagen lukket 11
1.10 KO: Der er ikke decideret undertag, men det gamle skifertag ligger under nyere Decra- ståltag. Note: Undertage/understrygnin med hældning skønnet på ca 30 grader, og det ser umiddelbart tæt ud. g 18. september2014 14:05 Sagen Lukket 12
Fejlangivelse A3 Beskrivelse af skadelmangel: Der er monteret nyt Decra stålpiadetag oven på eksisterende skiffertag. Note: Taget har ingen skader, eller fejl og er tilsyneladende oplagt i henhold til gældende monteringsanvisninger. Karakter: Ingen Begrundelse for fejl: Forholdet er ingen skade, men en forbrugeroplysning, som ikke skal anføres under skadesregistreringer, men under afsnittet Bygningskonstruktioner. 18. september 2014 14:05 Sagen lukket 13
Bygningssagkyndig Det er sikkert rigtigt at forholdet ikke er skade, og K-O angiver vel også kosmetiske forhold, endvidere må det vel være vigtigt at am angiver det i rapporten hvor det vil blive set. men hvis sådanne vigtige ting alle skal angives ved bygningskonstruktioner,så vil det blive her man aflæse en masse ting om sammensatte og ældre bygninger. Det kan ikke være rigtigt at notere A-3 her,det erjo en bagatelsag men en værdifuld oplysning til en køber. Hvis alle andre oplysninger skal stå under konstruktioner, bør man jo oplyse læsere af rapport at det er et meget vigtigt punkt. Jeg menere A-1, men det bør være 0 point, ikke være rigtigt at man kan give 3 point for meget små ting, som er med til at beskrive en bygning,der står jo også i vurderingsgrundlaget at man skal tage hensyn til det pågældende skade/ eller oddlvsnina, Teknisk revisors opgave er at gøre bemærknnger til de steder, hvor den bygningssagkyndige ikke har efterlevet retningslinjerne for udførelse af en tilstandsrapport, i henhold til Håndbogens regelsæt.hvilket derfor er årsag til bemærkningen. Argumentation og vurdering fastholdes. Al A3 18. september 2014 14:05 Sagen lukket 14
1.11 Ventilation Fejlangivelse A3 Beskrivelse af skadelmangel: Ventilationsforhold til tagrum er ikke optimale, da der kun er udført 3 stk drænrør i hver gavispids og loftisoleringen er ført helt ud til berøring af tagdækning langs begge facader. Note: Der kan dog kun konstateres mindre fugtspor i træværk. Under de nugældende konditioner, vurderes dog ikke nærliggende risiko for udvikling af fugtbetingede skader. Karakter: Kl Begrundelse for fejl: Forholdet er ikke beskrevet. 18. september 2014 14:05 Sagen lukket 15
Det men Bygningssagkyndig Ventilation af tagrum: er forsvarlige idet der er 2x3 stk drænrør med ø 6 cmhuli 0 gavle,samt der kommer en mindre del luft ind ved tagudhæng,ikke i fulde længder, men der er åbent listeudhæng, og ved syn i tagrum har der kunne ses åbninger ved mure og del ved gavle. De 6 stkl drænrør giver 28 cm2 x 6= 168 cm2 samt skønnet tilskud fra udhæng ca 7-900 cm2. er i hvertfald ikke korrekt af skønsmand at notere at der er fugtspor i træværk, træværket er tørt hele tagrummet. derfor vurderer han også at der ikke er risiko for skader. Man kan intet se af træværk tilstand på nogen billeder, og alt er tørt.og der er intet træværk i tagrum der har fugtspor eller lignende, det vil jeg gerne tage ekstra syn på. Det første bygningsreglement kommer i 1964, og før den tid er jo ikke krav om nogen bestemt arealdel, og det mener jeg heller ikke der er i dag.dergfor vil jeg afvise denne beskrivelse udført at hele tagrum på 5 minutter, og uden at jeg blev oplyst om hvad man ville skrive. Indtil for få år siden var det krav at man havde 1 /500 del af areal til jævn ventilation af tagrum,den regel er bortfaldet men anvendes dog stadig i et vist omfang. Jeg har i mit arbejde gennemgået alle typer af huse, også for forsikringsselskaber de sidste ca 30 år. oa hvis der havde været tean Då skader var det noteret Som det fremgår af fotos er der ikke bidrag til ventilation langs facader, hvilket gør at teknisk revisor bemærker, at ventillationsforhold ikke er optimale. Arstiden taget i betragtning, kan der ikke måles fugt i konstruktionen - der partielt aftegninger at fugtspor. BS skal ikke forholde sig til hvorvidt et forhold var lovligt eller gængs på opførelsestidspunktet, men alene forholde sig aktuelle risikoforhold. Argumentation og vurdering fastholdes. 1.13 Dampspærre Kl: Der er ikke set dampspærre på loftet. 1.14 Gangbro Kl: Der mangler ganbro på loftet, kun 1 brædt på del loft. Note: gangbro bør være minimum 60 cm bred. A3 18 september 2014 1405 Sagen lukket 16
1.15 Andet Fejlangivelse A3 Beskrivelse af skade!mangel: loftiem mangler tætningslister. Note: Varm og fugtig rumluft trænger uhindret op i tagrum og kan danne skadelig kondensopfugtning. Der forekommer dog kun mindre fugtspor på træværk pt.. Hvilket specielt ses på karm til loftlem. Der kan ikke måles unormal opfugtning, under kontrolbesigtigelsens forhold i sommertiden. Men da ventilstionsforhold ikke er optimale, kan der ikke udelukkes større fugtkoncentrationer i vinterhalvåret under stille vejrforhold. Karakter: K3 Begrundelse for fejl: Forholdet er ikke beskrevet. 18. september2014 14.05 Sagen lukket 17
Bygningssagkyndig Der er tale om en malet helt glat loftlem,der ligger tæt en helt glat fals, med høvlede sider på karm, og der er absolut ikke tale om nogen utæthed her, for varm rumluft,samt ingen form for skader på træ- eller tagkonstruktion,det man kan se er høvlet træ, der er delvis malet på sidekarm. Jeg har set loftlem og konstruktion i gang mere, efter kontrolsyn. Og alt træ tagkonstruktion og loftlem er knastørt. og var det ved syn og skønsrapport. Der er også 50-60 mm polysterol på klæbet loftlem. og den falder 100% ned i falsen. Hvis jeg havde vidst det var S. Heiner der kom som skønsmand, kunne jeg godt have skrevet punktet, idet jeg ved at dette punkt har høj prioritet for ham, men punktetog beskrivelsen her er helt ukorrekt, og jeg vil gerne tage omsyn på rapport om nødvendigt. Dette er et punkt, der er forkert. Selve punktet har også høj prioritet for mig, men det skal jo også være rigtigt. inaen feil her. o ooint. 0 Uanset hvor godt en lem lander, eller er tilpasset i karmfalsen, kan den aldrig blive A3 tilstrækkelig tæt til at udelukke at varm og fugtig rumluft kan trænge uhindret op tagrummet - med mindre der er udført en gummitætningsliste - Hvilket er almen byggeteknisk viden. Argumentation_og_vurdering_fastholdes. 1.16 Bemærkninger til KO: skorstenspiben er afbrudt i tagrummet under taget. skorsten Fejlangivelse Bygningssagkyndig Reelt ikke en skade, men en oplysning til en køber. Burde derfor være beskrevet under afsnittet om bygningskonstruktioner. Punktet kan skrives under bygn.konstruktioner, men er det for at forsikringsselskaber skal få flere oplysninger, idet jeg ikke har indtryk af at købere læser bygn.konstruktioner. Og k-o dækker vel også over kosmetiske ting,selv om jeg godt ved det ikke er en fejl. BS bør i højere grad følge retningslinjerne for udførelse af tilstandsrapporter i.h.t. Håndbogen. Argumentation og vurdering fastholdes. 2. Ydervægge bygning A 2.1 Facader/gavle Kl: Der er tynd revne i muren mod vest, ca 1 meter i højden ved samling mod B 2.1 Facader/gavle K2: Der mangler lidt fuge reparationer del steder på huset,set mod syd, vest og lidt øst. nord. Note: del fuger er lidt løse, men er ellers i pæn stand efter alder. 3. Vinduer og døre i bygning A 3.1 Døre Kl: Døre er lidt utætte mangler tætningslister. II Genereret HE-nr Kontroirapport status Side 18. september 2014 1405 Sagen lukket 18
3.1 Døre Fejlangivelse A3 r r Beskrivelse af skadelmangel: Der har ikke kunne kosntateres trænedbrydning i kælderdør trods ihærdig søgen Karakter: ingen Begrundelse for fejl: Forholdet er fejlregistreret. 18. september2014 14:05 Sagen lukket 19
Bygningssagkyndig Bemærk der er skrevet begyndende nedbrudt træ, og selv om der ikke var meget i karmen, er der nok begyndende nedbrydning under dørpladen på ydersiden,her er tidligere fastsømmet hård plade udenpå fyldninger, men ved syn var der svag eftergivenhed af træværk på dør,det var jo også tidligere på året Men igen et a-3 for et lille punkt,jeg har haft set grundigt på denne dør. men der var ikke større nedbrydning,dør af ret godt træ efter 58 år. men karakter med A-3 erjo alt for voldsomt. Hvor samtidig nederst del ca 90 cm af kælderen har løst og til tider fugtigt puds., vil der jo ofte overføres del fugt til karmen. A-1 var rigeligt, det gælder vel ikke om at gøre alle fejl så store, at det udløser, påtaler? Når der ikke er konstaterbar skade, skal der ikke skrives unødvendige bemærkninger i rapporten. Fejlen bedømmes på lige fod med en ikke konstateret skade. Argumentation_og_vurdering_fastholdes. 3.2 Vinduer K2: Nedbrudt træ i vindue i stuen 4-fags. 3.2 Vinduer K2: vinduer er utætte i samlinger, mangler tætningslister og tilhod. 3.2 Vinduer K2: Der mangler kitning på vindues og del dør false i huset, samt løs kitning. 3.3 Fuger K2: der er løse og del manglende mørtelfuger ved mange vinduer og døre. Al A3 18. september2014 14:05 Sagen lukket 20
3.4 Sålbænke K2: revner i del sålbænke, vestsyd. Note: bør eftergås,kan give risiko for vand /frost i mur. 18. september2014 1405 Sagen lukket 21
II I Ih 00 r D0,ç- 0. 0 Ifl 0 0 Ifl I..4 Ii 0
18 september2014 1405 Sagen lukket 23
- 2 Bygningssagkyndig Beskrivelse af skadelmangel: Der er åbne revnedannelser med revnevidde 1 mm i sålbænk i vestgavl mod vej, samt ved værelsesvindue i østgavl. Endvider er der mindre hårfine revner i sålbænk i soveværelsesvindue mod syd, samt i badeværelsesvindue mod nord Note: Der er risiko for fugtbetingede følgeskader i underliggende murværk under sålbænke i øst og vestgavl. Ved de hårfine revner mod nord og syd vurderes ikke umiddelbar risiko for skadeudvikling. Karakter: K3 Begrundelse for fejl: Skaden er for diffust og for generelt beskrevet til at skabe klarhed over det reelle skadeforhold, samt omfanget og placeringen at denne. Desuden bør karakteren K3 anvenddes. da der for de to af skadesforholdene er følgeskaderisiko. Der er skrevet en fejl med karakter K-2, idet disse revner på betonsålbænke efter min 0 mening kun er på 0,5-1 mm max, derfor k-2. og der r ingen skader på murværk her efter 58 år. Derimod er der skade på sålbænk litra B, se litra B. Jeg vurderer 0 point her. Argumentation og vurdering fastholdes. Al 4. Fundament/sokler i bygning A 4.2 Sokkel Kl: der er tynde revner del steder i sokkel, vest,syd,øst. Note: eftergås, ser dog ikke ud til at have stor konstruktiv betydning,hvis de efterfuges. 18. september 2014 14:05 Sagen lukket 24
- -. 4.3 Udvendige trapper Fejlangivelse K2: Der er løs puds på 2-3 trin på trappen samt foroven på trappevange., og lidt tynde revner. Note: trappe eftergås, til g. - -..,, Al. - --. Bygningssagkyndig Beskrivelse at skadelmangel: Som BS tekst + angivelse af at der er tale om Kældertrappen Note: Der er risiko for at fugt trænger ind via revner og medfører frostafskalninger i vinterhalvåret. Karakter: K2 Begrundelse for fejl: Der mangler en præciering af at der er tale trappen til kælder. - Desuden må BS ikke i sin note tekst, give direktiver til hvad der skal udføres ved kældertrappen. Men holde sig til at beskrive skadekonsekvensen, i.h.t. håndbogens reoelsæt. Der er ingen andre støbte trapper i huset, og enhver er vist ikke i tvivl om det er til 0 kælderen. At der skrives at trin bør være til glat flade, skal jo så udelades for fremtiden, det erjo ikke et godt råd men en art forklaring. karakter 0 point. Argumentation og vurdering fastholdes. Al 18. september 2014 14:05 Sagen lukket 25
90 5. Kældre/krybekældre/terrændæk i bygning A 5.2 Vægge K2: Der er løs puds på kælder vægge ca skønnet 60-90 cm i stor del at kælderen. Note: Der er ofte løs puds på kælder vægge, her er løs puds i store træk under omgivende terræn. Det er normalt for Fejlangivelse -.-.---., I_J Al Beskrivelse af skadelmangel: Som BS tekst + primært ved de nederste 60 - cm kælderen rundt. Note: Som BS tekst. Karakter: K2 Begrundelse for fejl: Når BS undlader er beskrive at der er tale om de nederste 60 90 cm, bliver teksten let meningsforstyrrerende for en bruger. Bygningssagkyndig I en kælder er der løs puds, og at det er på de nederste 60-90 cm, er jo en ganske normalt ting, hvem har set løs puds på de øverste 60 cm over jorden. løs puds hænger jo som regel sammen med grundvandstanden ved huset. Derfor er det en fejl at skrive dette punkt som en fejl at skønsmanden. Det er jo snart ved at man skal skrive alle punkter med total præsicion for hele huset,det vil give rapporter af hidtil uset størrelse, og mig bekendt er der jo mange rapporter der ikke beskriver ting så grundigt. Teknisk revisor vil medgive, at der er tale om et bagatelagtigt forhold og retter fejlen til 0 - MEN vil fastholde kritikken af at BS tekst er for ordknap og for diffus for at en bruger hurtigt kan sætte sig ind i forholdet. Teksten: 60-90 cm bør ikke stå alene, men suppleres_af_om_der_er_tale_om,_forneden_hele_vejen_rundt. 18. september 2014 14:05 Sagen lukket 26
. i I i i 5.7 Andet Kl:_der_er_ingen_adgangsmulighed_til_krybekælder. Fejlangivelse At der ikke er adgang til krybekælder er ikke et skadeforhold, men en konstatering, som Al skal beskrives i afsnittet under Bygningskonstruktioner. BS registrering medfører at ejerskifteforsikringen automatisk tager forbehold for alle skader krybekælderen. Bygningssagkyndig I dette tilfælde: hvor der er en større skade under gulvet i stuen, er det efter min mening 0 korrekt at fremhæve at der ingen adgangslem er til krybekælderen, og iflg. gammel tegning er der krybekælder i stuen og under køkken. Ingen adgangslem til krybekælder: er også beskrevet i Bygningskonstruktioner., men her er tillige andre forhold. stuen har jeg haft afskruet en senere monteret blikplade m., vent.huller hjørnet hvor gulvet har sat sig minimum 3 cm, og ved nedstik har jeg konstateret nedbrudt træ del af gulvliggere her. Hvis ikke der var skade på gulvkonstruktion var der ikke skrevet denne K 1, kun at man skal være helt opmærksom på skaden, iøvrigt også sagt til ejeren Finn J. Her er det korrekt at forsikring skal tage forbehold, det er også min mening. Iøvrigt er der jo masser af huse hvor der er en adgangslem til krybekælderen, Som anført af Teknisk revisor, hører bemærkningen alene hjemme under afsnittet Al Bygningskonstruktioner. Argumentation_og_vurdering_fastholdes. 6. Vådrum (badeværelse, toilet, bryggers) i bygning A 6.0 Vådrum IB: Ingen bemærkninger (badeværelse, toilet og bryggers) Genereret fie-nr Kontrolrapport status Side 18 september2014 14:05 Sagen lukket 27
7. Gulvkonstruktion og gulve i bygning A 7.1 Gulvkonstruktioner K3: Der er nedbrudt træ i gulvkonstruktionen i stuen set i hjørnet at stuen mod nord, hvor gulvet har sat sig ca 2-3 cm, der er nedbrydning sætning i gulvbjælkekonstruktion, Note: gulvkonstruktion må undersøges nærmere. 18. september2014 1405 Sagen lukket 28
Fejlangivelse 0 Beskrivelse af skade/mangel: Gulv i stue området mod nord ved indvendigt hjørne mod indgangsparti, er sunket 2-3 cm og virker eftergivende ved betrædning. Note: Der er indikationer på en igangværende svampeskade/træedbrydning, Karakter: K3 Begrundelse for fejl: BS notetekst om opfordring til at undersøge nærmere står i modsætningsforhold til den valgte karakter - selv om meningen er reel. 18. september2014 14:05 Sagen lukket 29
Bygningssagkyndig Det er en større sætning af gulvkonstruktionen, med nedbrudt træ del at konstruktion, se 0 mit tidligere punkt. Karakteren K-3 er også i orden, idet området dækker en del af gulvet på ca 12-15 m2 med kraftig sætning, så der kunne forekomme personskade i værste fald. Der er dog ingen lugt af evt. svampeskade ved sætningen, men det kan man jo ikke se uden opbrydning. vedrør. note: alting kan jo misforstås indtil man ser forholdet, men dette punkt er dog efter min_mening_en_at de_større_skader_på_dette_hus. Argumentation og vurdering fastholdes. 0 7.2 Belægninger Kl: se pkt. 7.1. Gulv i stuen. Fejlangivelse BS registrering/tekst giver ingen mening, da der ikke er tæppebelægning i stuen og der Al ikke bære præg af at have været det ved BS egen besigtigelse. Bygningssagkyndig På trægulvet har der dog tidligere ligget et tæppe på en del at det på midten at gulv, efter 0 konturer på gulvlak. Men der burde have stået lidt mere tekst. Argumentation og vurdering fastholdes. Al 8. Indervægge/skillevægge i bygning A 8.0 IB: Ingen bemærkninger I ndervægge/skillevægge 9. Lofter/etageadskillelser i bygning A 9.3 Efterisolering KO: Der er efterisoleret i sænket træloft i stue vest. Fejlangivelse Forholdet er ikke en skade, men en konstatering af faktiske forhold, som derfor kun skal Al beskrives i afsnittet Bygningskonstruktioner. Bygningssagkyndig K-O er skrevet ved dette eneste sænkede loft, idet det ikke ser helt håndværksmæssigt Al 10. Indvendige trapper i bygning A godt ud, men der er ikke set synlige skader,der er kontrolleret og loft var efterisoleret. mod pudset loft. Argumentation og vurdering fastholdes. Al 10.O Indvendige trapper IB: Ingen bemærkninger i 1. VVS-installationer i bygning A 1 1.1 Vandinstallationer KO: Vandinstallationer er repareret i kælder, med udskiftning af del dårlige vandrør. se sælgeroplysning. 18. september 2014 1405 Sagen lukket 30