Løft boligens salgs Med et sløvt boligmarked og 83.000 boliger tilsalgskalisomsælgerebenyttesamtlige kneb,såkøbernefalderfornetopjeresbolig. Tjek vores 12 råd, der kan sikre et hurtigere salg til en bedre pris. Tekst: Lasse Kandler Foto: Andreas Mikkel Hansen At sælge et hus er enkelt: I skal blot overbevise mulige købere om, at deres liv vil blive bedst muligt, der hvor I bor. Hvis først de begynder at forestille sig, hvor børnene kan lege, og hvordan solens stråler rammer en sen sommeraften, er den hjemme. Men desværre sker det ikke af sig selv, selv om huset sådan set er pænt og ordentligt.»de fleste sælgere har efterhånden forstået, at boligen skal være lys og opryddet, hvis man vil have den solgt. Men mange glemmer de vigtige detaljer, som viser, hvad 18 penge & privatøkonomi september 2011 penge.dk
se, hvordan familien Melgaard gør deres bolig mere attraktiv. Side 22 pris boligen kan,«forklarer Sussanna Hamann, der ejer rådgivningsfirmaet Salgsklarbolig.dk, og som kalder det en balancegang at få en bolig til at virke salgsklar.»køberne skal kunne se sig selv leve i huset, og det skal man hjælpe dem på vej til med en indretning, som både viser muligheder og charme, men samtidig er så minimalistisk, at køberne selv kan forestille sig yderligere oppe i hovedet.«tal til følelserne Ekspert i forbrugeradfærd, lektor Marcus Schmidt fra Handelshøjskolen i København (CBS), er enig.»det emotionelle udgør helt sikkert en stor del af købernes overvejelser. Det specielle ved huskøbere som forbrugere er, at de ved, en fejl kan få fatale konsekvenser. Den frygt har man ikke nede i Hennes & Mauritz. Så de har virkelig alle parader oppe. Dem skal man som sælger få sænket, hvis man vil have succes,«siger han. Køberne har en række parametre, som vægter forskelligt, når de kigger på boliger. Uanset om de er bevidste om det eller ej. Prisen, størrelsen og beliggenheden er med garanti tungtvejende, og dem kan du ikke umiddelbart gøre noget ved. Men er folk først kommet ud at kigge, er det som regel fordi, de har vurderet, at de ting er i orden. Nu mangler de blot at blive overbevist om, at huset ikke bare er i orden, men perfekt. Og til det formål kan mange sælgere med fordel investere lidt i boligforbedringer, selv om de ikke selv kommer til at nyde godt af dem i fremtiden. Gør man sit forarbejde ordentligt som sælger, kan man i bedste fald sikre sig både en kortere salgstid og et højere bud fra køberne. På de næste sider giver vi 12 gode råd til, hvordan jeres bolig bliver klar til salg. Familien satte huset i Lyngby til salg i slutningen af 2010, men ingen byder på det. Et mindre ansigtsløft kan formentlig øge interessen. penge.dk september 2011 Penge & privatøkonomi 19
De gratis eller billige trick 1Hold orden Det er helt banalt; et ordentligt hjem skaber en ro, som gør, at køberne får bedre overblik over mulighederne. Ligesom andres børn pr. definition larmer mere end egne, er andres skidt og rod altid værre end ens eget. Derfor skal det rengøringsmæssige altid være fuldstændig i orden, når der bliver fotograferet eller er interesserede ude at kigge. Hvis I efter otte åbne huse ikke gider at gøre rent den niende gang, risikerer I at miste, hvad der kunne være den helt rette køber. Ud over rengøring skaber I orden ved at have så få ting som muligt, men samtidig signalere, at her lever mennesker. I stedet for at have 50 blade liggende i en støvet bunke kan I have et par stykker liggende fremme på sofabordet og få gemt resten væk. Tænk sådan med alt nips og pynt det skal være der, men kun i små mængder. Væk med børnekunst 2Vi kan se os blinde på ting, som betyder noget for os. Men de store fotografier af børnene, de arvede møbler og alle de dimser, børnebørnene har lavet, falder næppe i de fleste køberes smag. Der er ingen grund til at skræmme nogen væk med en meget personlig stil. De skal kunne se sig selv leve i hjemmet, og det er sværere, hvis boligen emmer alt for kraftigt af jer. Luk lyset ind 3Luk så meget naturligt lys som overhovedet muligt ind. Store ting i vindueskarmen sluger lys, og det samme gør store møbler tæt på vinduet. Få dem flyttet væk, og lad der være luft til, at lyset kan komme uhindret ind i lokalerne. Fjern også gardiner og persienner. Selv om de er nødvendige i det daglige, gør de intet godt for salget. 4Vis mulighederne Ubrugte arealer får ikke meget opmærksomhed fra køberne. Udnyt jeres bolig optimalt, så hver kvadratmeter bliver opdaget. Kan der være en seng i det lille værelse, som I bruger til opbevaring, så ind med den og vis, at det er et børneværelse. Er der en masse plads under trappen, så ind med et skrivebord og vis, at det er en oplagt arbejdsplads. Vis alt, hvad huset potentielt kan rumme. Blomster og krydderurter skal leve 5Brugt i begrænset omfang er det en god idé med en flot og velduftende buket blomster på spisebordet og krydderurter i vindueskarmen i køkkenet. Men så skal de også være helt friske og flotte. Halvdøde planter skal ud. Køb nye, eller undvær. Her skal I bruge penge Mal hvidt 6Indretningsklassikeren over dem alle holder endnu. Nymalede hvide vægge giver ganske enkelt et bedre indtryk i langt, langt de fleste boliger. Og pengene er givet godt ud. Dels virker boligen større, dels giver det nymalede look også køberne indtryk af, at boligen generelt er bedre vedligeholdt, end hvis man ved første blik ser, at der i hvert fald ikke er blevet malet i mange år. Frisk badeværelset op 7Et nedslidt badeværelse kan virke direkte afskrækkende. Et nyt toilet, håndvask, spejl, bruseforhæng og måske skab kan alt sammen købes relativt billigt. Sammen med en omgang maling kan det give helt nyt liv til badeværelset. For 10.000-15.000 kroner får I ikke et toplækkert badeværelse, men I får det nuværende til at være i orden og det er det vigtigste. Virker det ikke indflytningsklart, tænker køberne straks i udgifter, som skal trækkes fra buddet. Og så er det ikke 10.000-15.000 kroner, de tænker, men det tidobbelte. 8 Make-over til køkkenet Hvis køberne går meget op i køkkenet, vil de som regel gerne selv sætte deres aftryk. Derfor er det farligt at gå ud og bruge over 100.000 kroner på et nyt køkken. Sørg i stedet for, at det nuværende er i orden for så billige penge som muligt. En ny bordplade, håndvask og nye låger på skabe og skuffer kan fås for 10.000-20.000 kroner. 9Fiks gulvene Har I kvalitetsgulve, som er slidte og trænger til en afhøvling, er det dumt at lade være. Prisen for et helt hus kan ligge i omegnen af 20.000-30.000 kroner, men ingen anden investering i den størrelsesorden kan gøre så stor en forskel. Skal der lægges helt nye gulve, betaler det sig kun, hvis adressen er i orden. Prisen for sådan et projekt vil i et hus ligge på 80.000-150.000 kroner og, afhængigt af en række faktorer, øge boligens værdi med 2-7 procent. Overvejer I den mulighed, så bør I først diskutere med jeres mægler, hvordan han tror, at det vil påvirke salgsprisen. 20 penge & privatøkonomi september 2011 penge.dk
Køberparret: Det kigger vi efter Sune Lindgaard og Mette Christiansen er ligesom tusindvis af andre boligsøgende kræsne men mulige at friste for den grundige sælger. Sune Lindgaard og hans kone Mette Christiansen har pengene og er klar til at lægge dem, når de ser det helt rigtige. Men efter et halvt års boligsøgen er det endnu ikke sket.»alt for ofte fortæller mæglerne ikke på forhånd om de mere negative ting. Så bliver vi skuffede, når vi er ude at kigge på huset i virkeligheden og mister interessen. Vi ville klart foretrække mere ærlige salgsopstillinger og billeder, så helhedsindtrykket ikke bliver ødelagt af de små overraskelser, der venter,«fortæller Sune Lindgaard. Parret har solgt deres hus i Malmø og leder nu efter et nyt hjem i Søborg. Deres økonomiske smertegrænse går ved 4,5 millioner kroner, men så må der heller ikke være noget, som sætter tanker om udgifter og byggeprojekter i gang. 10 Skab et køkken-alrum Det er fortsat meget populært med åbne køkkener i forbindelse med spisestuen. Så tillader rumfordelingen det på rimelig vis, er det i mange tilfælde en god forretning. Prisen for at forvandle køkken og spisestue til et køkken-alrum holder sig sjældent under 100.000 kroner. Så ligesom muligheden for at lægge helt nye gulve er det kun et projekt, som er rentabelt i dyrere boliger.»badeværelset og energiløsningerne er vigtige for os. Er de ikke i orden, går vi straks i gang med at tænke på, hvor dyrt det mon bliver at få ordnet, hvor lang tid det tager, og hvor besværligt det bliver. Så er det noget nemmere at forholde sig til et slidt køkken det skal vi nok få ordnet,«siger Sune Lindgaard. De små tricks virker Selv om Sune og Mette efterhånden er rutinerede og kritiske boligsøgende, kan de ikke sige sig fri for, at de små tricks også dur på dem.»ubevidst betyder det helt sikkert noget, om der er opryddet, pænt møbleret og rart at være, når vi er ude at kigge. Vi forsøger at være så rationelle som muligt, men dybest set handler det jo om at friste os.«11 Sæt nye ruder i gamle termovinduer Energiudgifterne er i dag noget af det første, mange boligkøbere kigger på. Hvis I har ældre almindelige termovinduer uden sprosser, kan I ofte bevare selve vinduet og så bare få indsat helt nye super-lavenergi termoruder og dertil nye tætningslister og maling Bestiller I ruderne på mål og skifter dem selv, koster det omkring 20.000 kroner. Med den investering kan man hurtigt reducere energiudgifterne i omegnen af 3.000 kroner hvert år og gør samtidig huset flottere og mere vedligeholdt at se på. Alt i alt en god investering, inden I sætter til salg. Flere købere ville lade sig lokke, hvis gulvene var friskafhøvlede og lyse og væggene malet helt hvide. 12 Byg en førstesal Her er det helt store spekulative projekt, hvis I vil forsøge at maksimere fortjenesten ved jeres boligsalg. Tillader husets fundament og byggereglerne, at der bygges en ny førstesal på jeres etplanshus, vil det i landets dyrere områder være en overskudsforretning at få gjort, inden I sælger. Værdien af de nye kvadratmeter, I får bygget, vil som regel mindst svare til husets eksisterende kvadratmeterpris. Afhængigt af en lang række faktorer ligger byggeprisen typisk på 14.000-19.000 kroner pr. kvadratmeter. Har I mod på det store projekt, skal I indhente tilbud på byggeprojektet og sammenligne med den forventede salgspris af jeres hus. Har I en kvadratmeterpris på 25.000 kroner og kan få bygget for 19.000 kroner alt inklusiv, vil 80 nye kvadratmeter på 1. sal altså kaste en gevinst på 480.000 kroner af sig. Vælger I at bygge en ny førstesal for at tjene mere på salget, er det vigtigt at få grundig rådgivning forinden, så I ikke bryder regler eller har urealistiske forventninger til byggepriser og værdiforøgelsen for netop jeres hus. 80 nye kvadratmeter på første sal kan kaste 480.000 kroner af sig. penge.dk september 2011 Penge & privatøkonomi 21
sælgerparret: Sådan får de solgt deres hus Lena og Michael Melgaards hus i Lyngby har været til salg siden november sidste år. Selv om prisen er blevet sat ned undervejs, er der ikke kommet et eneste bud på huset. En ekspert giver sit bud på, hvordan parret lokker køberne til. Når trappen er i stykker, tænker køberne straks på, om resten af huset er lige så dårligt vedligeholdt. Trods nye vinduer, nyt tag og en eftertragtet beliggenhed på en stille villavej i Kongens Lyngby går salget af Lena og Michael Melgaards gule bungalow ikke, som parret havde håbet. Penge & Privatøkonomi inviterede derfor Sussanna Hamann til at kaste et blik på huset. Hun er arkitekt, ejer af Salgsklarbolig.dk og vant til at kigge med kritiske øjne og give gode råd, når huse skal sælges.»hvor hårdt tror du, jeg kan gå til dem,«spørger Sussanna Hamann, da vi venter på trappen op til hoveddøren. Fliserne sidder løst på trappen, og der er intet rækværk. Og da husets ejere åbner, går der ikke mange øjeblikke med small talk, før Sussanna Hamann kommenterer trappen.»den skal I reparere. Trappen er det første, man ser, og når den er i stykker, tænker køberne straks på, om resten af huset er lige så dårligt vedligeholdt. Det er en dårlig start i et forsøg på at sælge.«masser af ideer Vi går fra rum til rum i huset. Hvert rum sine forslag. Flyt det, tag dem ned fra væggen, måske kunne I gøre sådan i stedet. Ideer er der nok af. Men også ting, som skal ordnes. Gulvene skal afhøvles, væggene skal males, mange møbler skal ud, ledninger, der hænger fra loftet, skal ordnes, og generelt mangler der lige den sidste finish, som folk forlanger, når de kigger på et hus til 4.750.000 kroner. Det lyder næsten, som om sælgerne begynder at få dårlig samvittighed.»ja, det har vi jo også selv talt om, at vi burde gøre noget ved,«lyder det flere gange fra Lena og Michael Melgaard. Den dårlige samvittighed bliver dog vekslet til visioner og optimisme, da parret begynder at se, hvad det kan blive til. Den store masterplan Sussanna Hamann fremviser nogle illustrationer af, hvordan terrassen ser ud, hvis man maler og ændrer beplantningen. Og hiver så masterplanen frem fra mappen.»her får I så et nyt køkken-alrum, et større badeværelse, og så bliver der i alt tre værelser hernede,«forklarer Sussanna Hamann. Hendes halvanden times rundtur har sat tanker i gang hos sælgerne.»det er rigtig spændende at få helt friske øjne på det hele. Det er jo lige før, vi slet ikke har lyst til at flytte nu. Vi går nok ikke ligefrem i gang med at rive vægge ned, men mange af tingene er helt sikkert noget, vi vil få ordnet. Så huset forhåbentlig snart kan blive solgt,«siger Lena Melgaard. De fem vigtigste forbedringer Hvis Lena og Michael Melgaard skal speede op for salget af deres hus på Blomstervænget 3 i Lyngby, bør de overveje følgende investeringer. Priserne er estimater. 1 Gulvene skal afhøvles og hvidpigmenteres 30.000 kr. 2 Alle vægge skal repareres og males. 40.000 kr. 3 Trappen op til hoveddøren skal repareres. 5.000 kr. 4 5 Terrassen skal males hvid, markisen udskiftes med parasol, og de gamle sten nede ved jorden skjules bag nyslået græs. Indretningen skal bringes up to date. Færre møbler, færre ting på væggene, bedre belysning og i det hele taget en mere moderne indretning, som forsøger at ramme husets målgruppe. Samlet investering i alt Hold væggene hvide og begræns rodet. 5.000 kr. 10.000 kr. 90.000 kr. 22 penge & privatøkonomi september 2011 penge.dk