K/S Karlstad Bymidte Årsrapport for 2013 CVR-nr. 28 70 42 91 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 26/5 2014 Peder Holm Dirigent
Indholdsfortegnelse Side Påtegninger Ledelsespåtegning 1 Den uafhængige revisors erklæringer 2 Ledelsesberetning Selskabsoplysninger 4 Beretning 5 Årsregnskab Resultatopgørelse 1. januar - 31. december 6 Balance 31. december 7 Noter til årsrapporten 9 Regnskabspraksis 14
Ledelsespåtegning Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013 for K/S Karlstad Bymidte. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2013. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Frederiksberg, den 26. maj 2014 Direktion Peder Holm Bestyrelse Peder Næsborg formand Carl Richard Christensen Peder Holm 1
Den uafhængige revisors erklæringer Til kommanditisterne i K/S Karlstad Bymidte Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for K/S Karlstad Bymidte for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013, der omfatter resultatopgørelse, balance, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. 2
Den uafhængige revisors erklæringer Supplerende oplysninger vedrørende forhold i regnskabet Uden at det har påvirket vores konklusion, gør vi opmærksom på oplysninger i note 1 om usikkerhederne om værdiansættelsen af selskabets investeringsejendomme. Vi er enige i ledelsens beskrivelse heraf. Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Esbjerg, den 26. maj 2014 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Alex Nyholm statsautoriseret revisor 3
Selskabsoplysninger Selskabet K/S Karlstad Bymidte c/o Peder Holm Solsortvej 57 2000 Frederiksberg CVR-nr.: 28 70 42 91 Regnskabsperiode: 1. januar - 31. december Hjemstedskommune: Frederiksberg Bestyrelse Peder Næsborg, formand Carl Richard Christensen Peder Holm Direktion Peder Holm Revision PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Stormgade 50 Postboks 80 6701 Esbjerg Koncernregnskab Selskabet indgår i koncernrapporten for moderselskabet Ejendomsinvesteringsselskabet Karlstad Bymidte A/S, CVR-nr. 28 66 50 08. Koncernrapporten for Ejendomsinvesteringsselskabet Karlstad Bymidte A/S kan rekvireres på følgende adresse: Ejendomsinvesteringsselskabet Karlstad Bymidte A/S c/o Peder Holm Solsortvej 57 2000 Frederiksberg 4
Beretning Årsrapporten for K/S Karlstad Bymidte for 2013 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte regler i klasse C. Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Hovedaktivitet Virksomhedens formål er at købe, eje og drive udlejningsvirksomhed samt administration af ejendomme. Udvikling i året Selskabets resultatopgørelse for 2013 udviser et overskud på 6.238.063, og selskabets balance pr. 31. december 2013 udviser en egenkapital på 44.214.311. Usikkerhed ved indregning og måling For en beskrivelse af usikkerhederne ved indregning og måling af selskabets investeringsejendomme henvises der til beskrivelsen i note 1. Begivenheder efter balancedagen Der er ikke efter balancedagen indtruffet forhold, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten. 5
Resultatopgørelse 1. januar - 31. december Note 2013 2012 Nettoomsætning 14.945.707 14.627.188 Omkostninger vedrørende investeringsejendomme -6.694.380-6.077.582 Andre eksterne omkostninger -1.510.551-1.119.207 Bruttoresultat før værdireguleringer 6.740.776 7.430.399 Værdiregulering af investeringsaktiver og hermed forbundne finansielle forpligtelser 2 7.577.310-625.070 Bruttoresultat efter værdireguleringer 14.318.086 6.805.329 Finansielle indtægter 3 21.616 4.573.980 Finansielle omkostninger 4-6.476.973-2.657.295 Resultat før skat 7.862.729 8.722.014 Skat af årets resultat 5-1.624.666-957.320 Årets resultat 6.238.063 7.764.694 Resultatdisponering Forslag til resultatdisponering Foreslået udbytte for regnskabsåret 0 0 Overført resultat 6.238.063 7.764.694 6.238.063 7.764.694 6
Balance 31. december Aktiver Note 2013 2012 Investeringsejendomme 159.821.532 157.984.820 Materielle anlægsaktiver 6 159.821.532 157.984.820 Anlægsaktiver 159.821.532 157.984.820 Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 133.036 637.154 Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 679.955 585.767 Periodeafgrænsningsposter 288.192 114.890 Tilgodehavender 1.101.183 1.337.811 Likvide beholdninger 2.902 4.678 Omsætningsaktiver 1.104.085 1.342.489 Aktiver 160.925.617 159.327.309 7
Balance 31. december Passiver Note 2013 2012 Selskabskapital 1.000 1.000 Overført resultat 44.213.311 39.804.253 Egenkapital 7 44.214.311 39.805.253 Hensættelse til udskudt skat 8 6.099.907 5.308.745 Hensatte forpligtelser 6.099.907 5.308.745 Gæld til realkreditinstitutter 103.028.552 102.905.470 Anden gæld 1.294.790 2.589.581 Langfristede gældsforpligtelser 9 104.323.342 105.495.051 Kreditinstitutter 923.234 3.897.658 Leverandører af varer og tjenesteydelser 478.805 731.171 Gæld til tilknyttede virksomheder 57.953 93.289 Selskabsskat 1.493.235 930.524 Anden gæld 1.912.647 1.942.475 Periodeafgrænsningsposter 1.422.183 1.123.143 Kortfristede gældsforpligtelser 6.288.057 8.718.260 Gældsforpligtelser 110.611.399 114.213.311 Passiver 160.925.617 159.327.309 Usikkerhed ved indregning og måling 1 Eventualposter og øvrige økonomiske forpligtelser 10 Ejerforhold 11 8
Noter til årsrapporten 1 Usikkerhed ved indregning og måling Investeringsejendomme Selskabets ledelse vurderer, at den valgte regnskabspraksis, hvor investeringsejendomme måles til dagsværdi giver det bedste udtryk for selskabets aktiver og passiver, den finansielle stilling samt resultat af selskabets aktiviteter. Den bedste dokumentation for dagsværdierne for selskabets investeringsejendomme er aktuelle priser i et aktivt marked for tilsvarende investeringsejendomme. I mangel af en sådan information bestemmes dagsværdien inden for et interval af sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien, der defineres som værdien mellem en kvalificeret villig køber og en kvalificeret villig sælger baseret på markedsforholdene på balancedagen. Ledelsens skøn over værdien af investeringsejendomme fastsættes ud fra markedskonforme standarder og bygger på en vurdering af investeringsejendommenes forventede løbende afkast, vedligeholdelsesstand og afkastkrav. Udgangspunktet er aktuelle priser i markedet for tilsvarende investeringsejendomme. Dagsværdien for investeringsejendomme i årsrapporten for indeværende år er vurderet af selskabets ledelse. Dagsværdien beregnes som kapitaliseret indtjeningsværdi for ejendomme, fastlagt ud fra forventede fremtidige leje, de nuværende lejeres evne til at opfylde deres kontraktlige forpligtelser, tomgangsperioder, driftsomkostninger, vedligeholdelsesbehov samt et skøn over afkastkravet. Vurderingen af afkastkravet bygger på informationer om den generelle regionale udvikling i afkastkrav samt relevante lokale forhold. Afkastkravet kan, som følge af den nuværende usikkerhed i ejendomsmarkedet, afvige fra det af ledelsen fastsatte og er ikke nødvendigvis et udtryk for den værdi, et salg af ejendommene kan indbringe. Værdien af investeringsejendommene påvirkes derudover af udviklingen i forholdet mellem den danske og svenske krone, da værdiansættelsen af selskabets tre ejendomme sker i SEK, mens den tilhørende gæld er optaget i. Dagsværdien af selskabets investeringsejendomme er pr. 31. december 2013 værdiansat til SEK 190,6 mio. ( 159,8 mio.) mod SEK 181,3 ( 158,0 mio.) pr. 31. december 2012. Dagsværdien svarer til et afkastkrav på 6,0% (2012: 6,0%) af driftsresultatet. 9
Noter til årsrapporten 2 Værdiregulering af investeringsaktiver og hermed forbundne finansielle forpligtelser 2013 2012 Øvrige værdireguleringer af investeringsejendomme 7.700.391-471.221 Værdireguleringer af finansielle forpligtelser -123.081-153.849 7.577.310-625.070 3 Finansielle indtægter Renteindtægter tilknyttede virksomheder 18.937 16.708 Andre finansielle indtægter 2.679 7.650 Vautakursgevinster 0 4.549.622 21.616 4.573.980 4 Finansielle omkostninger Renteomkostninger tilknyttede virksomheder 217.990 314.033 Andre finansielle omkostninger 1.739.993 2.343.262 Valutakurstab 4.518.990 0 6.476.973 2.657.295 5 Skat af årets resultat Årets aktuelle skat i Sverige 583.064 722.034 Årets udskudte skat 1.041.602 235.286 1.624.666 957.320 6 Aktiver der måles til dagsværdi Investeringsejendomme Kostpris 1. januar 144.485.021 Valutakursregulering -5.935.923 Tilgang i årets løb 865.934 Kostpris 31. december 139.415.032 10
Noter til årsrapporten 6 Aktiver der måles til dagsværdi (fortsat) Værdireguleringer 1. januar 13.499.799 Valutakursregulering -793.690 Årets værdireguleringer 7.700.391 Værdireguleringer 31. december 20.406.500 Regnskabsmæssig værdi 31. december 159.821.532 Værdiansættelse af investeringsejendomme finder sted ved anvendelse af en cash flow-model, hvor de fremtidige pengestrømme ved ejerskab af investeringsejendommene tilbagediskonteres. Ved værdiansættelsen pr. 31. december 2013 er anvendt et afkastkrav på 6% (6% i 2012) af de for 2014 budgetterede nettolejeindtægter med fradrag af budgetterede drifts- og administrationsomkostninger. 7 Egenkapital Overført Selskabskapital resultat I alt Egenkapital 1. januar 1.000 39.804.253 39.805.253 Valutakursregulering 0-1.829.005-1.829.005 Årets resultat 0 6.238.063 6.238.063 Egenkapital 31. december 1.000 44.213.311 44.214.311 8 Hensættelse til udskudt skat 2013 2012 Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelse -71.194-51.859 Afskrivninger på ejendomme 6.040.894 4.387.171 Periodiseringsfond 130.207 973.433 6.099.907 5.308.745 Udskudt skat er afsat med 26,3% svarende til den aktuelle skattesats i Sverige. 11
Noter til årsrapporten 9 Langfristede gældsforpligtelser Afdrag, der forfalder inden for 1 år, er opført under kortfristede gældsforpligtelser. Øvrige forpligtelser er indregnet under langfristede gældsforpligtelser. Gældsforpligtelserne forfalder efter nedenstående orden: Gæld til realkreditinstitutter 2013 2012 Efter 5 år 103.028.552 102.905.470 Langfristet del 103.028.552 102.905.470 Inden for 1 år 0 0 Anden gæld 103.028.552 102.905.470 Mellem 1 og 5 år 1.294.790 2.589.581 Langfristet del 1.294.790 2.589.581 Inden for 1 år 1.501.955 1.632.612 Øvrig kortfristet gæld 410.692 309.863 Kortfristet del 1.912.647 1.942.475 3.207.437 4.532.056 10 Eventualposter og øvrige økonomiske forpligtelser Sikkerhedsstillelser Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for realkreditinstitutter: Grunde og bygninger med en regnskabsmæssig værdi på 159.821.532 157.984.820 Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for investorlån: Grunde og bygninger med en regnskabsmæssig værdi på 159.821.532 157.984.820 12
Noter til årsrapporten 11 Ejerforhold Følgende kommanditister er noteret i selskabets ejerbog som ejende minimum 5% af stemmerne eller minimum 5% af selskabet: EV Karlstad Ejendom Holding AB, Sverige ejer 100% af K/S Karlstad Bymidte. 13
Regnskabspraksis Regnskabsgrundlag Årsrapporten for K/S Karlstad Bymidte for 2013 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte regler i klasse C. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Årsregnskab for 2013 er aflagt i. Generelt om indregning og måling Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Som målevaluta benyttes danske kroner. Alle andre valutaer anses som fremmed valuta. Omregning af fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, måles til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældens opståen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger. Anlægsaktiver, der er købt i fremmed valuta, måles til kursen på transaktionsdagen. 14
Regnskabspraksis Resultatopgørelsen Nettoomsætning Nettoomsætning består af huslejeindtægter som indregnes lineært i lejeperioden. Omkostninger vedrørende investeringsejendomme Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder primært årets driftsomkostninger. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger indeholder omkostninger til ledelse og administration af selskabet. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat af årets resultat Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Balancen Investeringsejendomme Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg. Investeringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger. Kostprisen for egne opførte investeringsejendomme omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen, herunder købsomkostninger og indirekte omkostninger til lønforbrug, materialer, komponenter og underleverandører indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Dagsværdien er udtryk for den pris ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på arms længde vilkår på balancedagen. Fastlæggelse af dagsværdi medfører væsentlige regnskabsmæssige skøn. 15
Regnskabspraksis Det er ledelsens vurdering, at det for indeværende år ikke har været muligt at finde dagsværdien ved hjælp af markedsinformationer, hvorfor værdiansættelsen er sket på baggrund af diskonteringsmodeller. Dagsværdien for investeringsejendomme er pr. 31. december 2013 fastsat ved anvendelse af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel. Beregningerne tager udgangspunkt i budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der karakteriseres ved at være enkeltstående begivenheder. Denne normalindtjening kapitaliseres med en individuelt fastsat afkastprocent. Den herved beregnede værdi korrigeres for eventuelle driftsfremmede aktiver, såsom likvider, deposita mv., såfremt disse ikke indgår særskilt andet sted i balancen, hvorved dagsværdien fremkommer. De anvendte skøn er baseret på oplysninger samt forudsætninger, som ledelsen vurderer forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. De faktiske begivenheder eller omstændigheder vil sandsynligvis afvige fra de i beregningerne forudsatte, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtræder som forventet. Disse afvigelser kan være væsentlige. Tilgodehavender Tilgodehavender indregnes i balancen til amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi. Der nedskrives til imødegåelse af forventede tab. Udskudte skatteaktiver og -forpligtelser Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser, opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændringer i skattesatser, indregnes i resultatopgørelsen. Aktuelle skattetilgodehavender og -forpligtelser Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. 16
Regnskabspraksis Finansielle gældsforpligtelser Gæld til finansieringsinstitutter måles ved første indregning til dagsværdien af det betalte eller modtagne vederlag. Efter første indregning måles gæld til finansieringsinstitutter til dagsværdi ligesom investeringsejendomme. Ændring af dagsværdien af de finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten Værdireguleringer af investeringsaktiver. Afholdte låneomkostninger ved optagelse af finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten Finansielle omkostninger. Øvrige gældsforpligtelser samt anden gæld måles til amortiseret kostpris. 17