Punkt 3. Godkendelse af Kommuneplantillæg 9.016 og Lokalplan 9-6-108 Boliger, Overby Bakke, Stae, Landområde Hals (2. forelæggelse) 2017-012310 By- og Landskabsudvalget indstiller, at byrådet godkender Kommuneplantillæg 9.016 endeligt uden ændringer. Lokalplan 9-6-108 endeligt uden ændringer. Magistraten anbefaler indstillingen. Beslutning: Godkendt. Anna Kirsten Olesen var fraværende. Møde den 19.03.2018 kl. 16.00 Side 1 af 9
Sagsbeskrivelse Fordebat By- og Landskabsudvalget godkendte igangsætning af fordebat i møde 9. marts 2017 (punkt 7) Fordebatten var i perioden 15. 29. marts 2017 By- og Landskabsudvalget behandlede opsamling på fordebatten i møde 8. juni 2017 (punkt 4) 1. forelæggelse By- og Landskabsudvalgets møde 23. november 2017 (punkt 6) Magistratens møde 4. december 2017 (punkt 9) s møde 11. december 2017 (punkt 17). Forslagene har været offentliggjort i perioden 15. december 2017 til og med 9. februar 2018. Link til digitale planer Lokalplan 9-6-108 Kommuneplantillæg 9.016 Oversigtskort Møde den 19.03.2018 kl. 16.00 Side 2 af 9
Formål og baggrund Formålet med planerne er at give mulighed for at etablere et nyt boligområde i Stae i tilknytning til de eksisterende boligområder i byen. Kommuneplantillæggets indhold Den eksisterende kommuneplanramme 9.6.8Bo1 ændrer betegnelse til 9.6.B1 og udvides til også at omfatte det område, som lokalplan 9-6-108 omfatter. Kommuneplanrammen giver mulighed for, at området kan anvendes til boligformål i form af åben-lav eller tæt-lav boligbebyggelse. Det maksimalt tilladte etageantal ændres fra 1½ til 2 etager, og bebyggelsesprocenten fastsættes til 30 for åben-lav bebyggelse og 40 for tætlav bebyggelse. Som en konsekvens af at boligområdet udvides, ændres retningslinje 2.1.1 Egentlig Byudvikling og byformål, så den udvides med det samme areal. Der udlægges to nye rammeområder 9.6.T1 og 9.6.T2 til tekniske anlæg. De udlægges til forsinkelsesbassiner for lokalplanens område. Lokalplanens indhold Lokalplanen giver mulighed for boligbebyggelse i form af åben-lav bebyggelse i hovedparten af området, dog kun tæt-lav bebyggelse i den sydøstlige del af området. Samlet set ca. 53 boliger. Fælles opholdsarealer til beboelserne koncentreres i området mellem åben-lav og tæt-lav, så det får en funktionel størrelse og sammenhæng. Der er terrænforskelle i området, hvorfor det i dele af området er oplagt at udnytte terrænet til at bygge i forskudte plan. Der er fokus på terrænet i forhold til de eksisterende boligområder i omgivelserne. Dels i form af byggelinjer, der trækker bebyggelsen væk fra disse områder og dels i forhold til byggemulighederne. Her er der i den laveste del af området kun mulighed for at bygge i én etage og i maksimalt 4 meters højde. For at få området til at hænge sammen med naboområderne har der været fokus på at sikre sammenhæng i stiforbindelserne. Dels ved adgang til den eksisterende sti Nøddestien, som ligger mellem det nye og det eksisterende boligområde, og dels ved at sikre interne stiforbindelser, der kan lede de bløde trafikanter rundt i området og videre til stiforbindelser mod eksempelvis skolen i Vester Hassing. For at sikre en grøn struktur i området sikres der beplantningsbælter både mod øst og centralt i området. Her er eksisterende beplantningsbælter med en del større træer, der skal bevares, suppleres eller erstattes af ny beplantning. I områdets nordlige afgrænsning etableres ligeledes et beplantningsbælte. Overfladevand fra den største del af området ledes til to nye forsinkelsesbassiner øst for området til parcelhuse. Her nedsives overfladevandet, som således ikke skal ledes til kloaksystemet. Navngivning af ny vej I forbindelse med 1. forelæggelse af planerne godkendte By- og Landskabsudvalget Overby Bakke som nyt vejnavn. Miljøvurdering af planer Kommunen har ikke modtaget bemærkninger til miljøscreeningen eller klager over afgørelsen om ikke at lave miljørapport. Økonomi Lokalplanområdet er privatejet og omfatter arealer, der benyttes til landbrug. Da området iflg. lokalplanen skal overføres fra landzone til byzone, kan ejeren forlange den overførte del overtaget af kommunen. Da ejeren imidlertid selv har ønsket lokalplanen udarbejdet har ejeren fraskrevet sig denne mulighed. Gennemførelsen af lokalplanen skønnes således ikke at medføre direkte udgifter for kommunen. Indsigelser og bemærkninger Der er modtaget følgende henvendelser: Møde den 19.03.2018 kl. 16.00 Side 3 af 9
1. Ole Nielsen, Nøddevej 16, 9310 Vodskov 2. Miljø- og Fødevareministeriet, Haraldsgade 53, 2100 København Ø 3. Jan S. Jensen, Ellevej 4, 9310 Vodskov 4. Ole og Marianne Stein, Agernvej 16, Stae, 9310 Vodskov 5. Susanne og Bjarne Thøgersen 6. Ole Nielsen, Nøddevej 16, 9310 Vodskov Henvendelserne er behandlet i rækkefølge nedenfor. 1. Indsigelse fra Ole Nielsen vedrørende ændrede kommuneplantillæggets etageantal og bygningshøjde i det eksisterende boligområde. I fordebatten var det beskrevet, at der forventes samme rammer for det nye område som for det eksisterende byggeri på bl.a. Nøddevej. Det vil sige maks. 1,5 plan og 8,5 meters højde. Den forventning holdt ikke. Med Kommuneplantillæg 9.016 er det ændret til maks. 2 etager og 8,5 meters højde, og dermed større byggeri end det eksisterende byggeri på Nøddevej. Der er således mulighed for at bygge i 2 plan med en maks. højde på 8,5 meter evt. med tagterrasse på øverste etage. Hvis der bygges sådan vil det skæmme den eksisterende bydel og det bør undgås. Store høje firkantede bygninger bør undgås. Derfor bør det fortsat kun være muligt at bygge maks. 1,5 plan og maks. 8,5 meter i højden, som den gamle kommuneplanramme beskriver. Svar: Ikke imødekommet. Kommuneplantillægget omfatter både det nye område samt den øvrige del af boligområdet i den nordvestlige del af Stae. Indholdet og rammerne i kommuneplantillægget er fastsat med udgangspunkt i de gældende bestemmelser og dermed byggeretten i bygningsreglementet. Derfor er det for hele rammeområdet fastsat, at der kan bygges i 2 etager i op til 8,5 meters højde. Endvidere er der for åben-lav byggeri en bebyggelsesprocent på 30 og tilsvarende 40 for tæt-lavt byggeri. Det er således rammerne i de eksisterende områder. Ønskes det at udnytte disse rammer kræver det dels at den pågældende grund kan rumme et sådant projekt, og dels at projektet kan lade sig gøre i forhold til omgivelser/naboer. 2. Indsigelse fra Miljø- og Fødevareministeriet vedrørende vurdering og redegørelse for bilag IV arter i kommuneplantillægget Der gøres opmærksom på, at der skal foretages en vurdering af, om planen kan beskadige eller ødelægge yngle- og rasteområder for bilag IV arter. Vurderingen skal fremgå af redegørelsen til kommuneplanforslaget. Der er ikke tale om en indsigelse mod kommuneplantillægget, men en orientering om reglerne vedr. bilag IV arter. Vurderingen i forhold til bilag IV arter er foretaget i forbindelse med udarbejdelse af planerne. Den fremgår således af miljøscreeningen og lokalplanens redegørelse. Men ikke i kommuneplantillæggets redegørelse. Fremadrettet gøres vurderingen til en fast del af kommuneplantillæggenes redegørelse. 3. Indsigelse fra Jan S. Jensen vedrørende vejadgang til det nye område fra Halsvej Det virker ikke gennemtænkt at lave indkørsel til det nye område fra Halsvej i gennem det gamle Stae. Der vil komme endnu mere trafik gennem byen via Halsvej. Både tung arbejdskørsel mens området bebygges og efterfølgende den ekstra daglige trafik fra området. Det vil give øgede støjgener, mere forurening og sikkert også sætningsskader på de bygninger, der vender ud mod Halsvej. Da omfartsvejen blev lavet var det for at lede trafikken uden om Stae og Vester Hassing. Så det vil være et tilbageskridt at lede trafikken igennem Stae. Opfordrer til at der i stedet laves indkørsel til Overby Bakke fra Møde den 19.03.2018 kl. 16.00 Side 4 af 9
omfartsvejen. For at få det nye område til at hænge sammen med Stae kan man etablere cykel- og gangstier. Svar: Ikke imødekommet. Udviklingen af Stae (og Vester Hassing) bygger på den eksisterende infrastruktur. Her er det Halsvej, der fungerer som fordelingsvej i Stae. Adgangsvejene til de forskellige boligområder vil således skulle ske herfra. Omfartsvejens funktion er at lede trafikken til henholdsvis Aalborg, Hals og byerne i området uden om byerne og dermed mindske den gennemkørende trafik i f.eks. Stae og Vester Hassing. Omfartsvejen skal ikke fungere som adgangsvej til byerne, og der etableres således ikke nogen direkte indkørsler til byerne herfra. 4a. Indsigelse fra Ole og Marianne Stein vedrørende vurdering om landbrugsjord Miljøscreeningens vurdering af at jorden er landbrugsjord er usand. Jorden har i mindst 10 år aldrig været dyrket, men ligget brak og kun haft heste gående. Det giver hjemsted for stor biodiversitet og oplysningen om opdyrket landbrugsjord giver en fejlagtig vurdering i forhold til dyrearter, som Miljøstyrelsen nævner, der skal tages hensyn til. Svar: Ikke imødekommet. Området er landbrugsjord som er anvendt til landbrugsdrift. Hvad den konkrete anvendelse har været over tid har ikke været væsentligt en anvendelse til afgrøder, til afgræsning af heste eller kreaturer eller ligget brak. Uanset anvendelsen er der foretaget en konkret vurdering af områdets værdi og egnethed som biotop for bilag IV arter. Lokalplanen medfører ikke forringelser for disse, da området ikke opfylder arternes biotopskrav. Det væsentligste er områdets nord-sydgående beplantningsbælter, da de fungerer som ledelinjer for flagermus. Det tages der hensyn til og beplantningsbælter bevares som en del af planen. 4b. Indsigelse fra Ole og Marianne Stein vedrørende vurdering om trafik afvikling og trafiksikkerhed Mener argumentationen i forhold til trafikafviklingen er usand. At der er modstridende tekster i afsnittene Befolkningens levevilkår fremkommelighed og Menneskers sundhed trafiksikkerhed. Mener det vil have samme betydning for beboerne på Nøddevej, hvis bilerne kørte ud her i stedet for på Mandelvej. De 300 biler skal uanset hvad forbi Mandelvej for at komme ud på Halsvejen. Med udsigt til 300 nye biler vil det få væsentlig negativ betydning for de eksisterende beboere, som vil kunne se frem til problemer med at komme ned på Mandelvej især om morgenen. Noget kommunen må sikre ikke kommer til at ske. De børn og unge, som i dag kommer kørende på løbehjul og cykel direkte ud på Mandelvej fra både Nøddevej og cykelstien mod Vester Hassing, skal fremover ud på en meget trafikeret Mandelvej. Det skal sikres at sådanne uheld ikke sker og der skal laves omfattende tiltag, der sikrer børnene og bilisterne. Men sådanne tiltag vil netop genere de eksisterende beboere i betydelig grad modsat hvad screeningen skriver. Svar: Ikke imødekommet. Det er i forbindelse med udarbejdelsen af planen vurderet, at den eksisterende infrastruktur kan afvikle den øgede trafik fra området. Den forventede øgede trafikmængde på ca. 300 biler er døgnmængden. Det vil sige fordelt over døgnet, og naturligvis med størst belastning i spidstimen morgen og eftermiddag. Men et samlet udbygget område med 53 boliger vil ikke medføre kødannelser for at komme ud fra eksempelvis Nøddevej. I forhold til fremkommelighed går vurderingen på, hvad det vil betyde for fremkommeligheden i eksisterende boligområder, at den nye udstykning kommer. Her er det vurderet, at eksisterende boligområder ikke generes af den øgede trafikmængde. I forhold til trafiksikkerhed er det vurderet, at en vejbetjening fra Mandelvej sikrer at så få eksisterende boliger som muligt generes af den øgede trafik. Disse to forhold er ikke i modstrid. Møde den 19.03.2018 kl. 16.00 Side 5 af 9
Tvært imod understøttes det af den sammenhæng der sikres for de bløde trafikanter mellem det nye område og de eksisterende boligområder og stiforbindelser. Det er vigtigt for en sikker afvikling af trafikken, at der er en entydig struktur og en sammenhæng mellem det nye og det gamle. Men uanset at der er en sammenhæng og let adgang er det væsentligt, at dem der skal navigere rundt i området kører efter forholdene. Som udgangspunkt kræver det ikke særlige foranstaltninger, men opstår der problemer og usikre situationer, må det tages op efterfølgende. 4c. Indsigelse fra Ole og Marianne Stein vedrørende proces omkring planlægningen Kommunen tager ikke klager alvorligt og forsøger at sikre at projektet kun fremstår positivt. Sagsakterne er mangelfulde, der er ændret holdning til projektet i forhold til overensstemmelse med Fysisk Vision 2025, der har været langsom behandling af forespørgsel på sagsakter med inddragelse af ombudsmanden. Endelig har der været nepotisme blandt involverede parter, og politisk indblanding er ej heller blevet taget til efterretning. Som følge af dette er sagens forløb blevet fremlagt for Statsforvaltningen. 4d. Indsigelse fra Ole og Marianne Stein vedrørende argumenter mod udstykningen - 46 nye grunde i en by med 140 grunde er på ingen måde tilpasning til byens identitet og størrelse. Hvad er realismen i projektet? - De lidt større byer i området mod Hals klarer sig generelt meget dårligt. Det vil også ske med Stae, da tiltrækningen til byen netop er dens lille størrelse - Byen er delt af Halsvej og limen mellem den større del af byen nord for Halsvejen og den mindre del syd for er borgerhuset og dets legeplads. Udstykningen giver større vægt nordpå og splitter byen i en aktiv nordlig del og en død sydlig del - Stae er bygget på sandjord med risiko for at de tunge biler vil give sætningsskader og efterfølgende erstatningskrav. - Stae er lillebror til Vester Hassing med ca. 1/10 af indbyggerne. Uden Vester Hassing vil Stae ende som fx Holtet eller Rærup. Derfor er det vigtigste for Stae at Vester Hassing forbliver en stærk by. Al vækst bør ske i Vester Hassing området, så byen kan få lov at brede sig gerne hele vejen til Stae. - 46 boliger i Vester Hassing vil betyde 100-200 nye potentielle kunder i butikkerne i byen. Samme antal boliger i Stae vil ikke have samme effekt, da man vil handle på vej til Stae fra Aalborg. - Endelig har os der har købt hus ud til marken netop købt huset for adgangen til markerne. Ændres denne udsigt til boliger, fjernes værdien for os som ejere. Aalborg Kommune ønsker at understøtte udviklingen også i de mindre bysamfund i kommunen, så der sikres en mangfoldighed i udbuddet af grunde og boligtyper. Stae og Vester Hassing hænger tæt sammen i forhold til de funktioner og tilbud, der findes i området. Nye boliger i Stae vil således også understøtte det, men det er sandsynligvis korrekt antaget, at ikke alle nye borgere i Stae vil lægge deres indkøb i butikkerne i Vester Hassing. Men det vil understøtte de funktioner og tilbud der er i byen og skabe et større grundlag for at kunne fastholde dette. I forhold til sætningsskader er det et anliggende mellem to private parter. Det er således ikke noget kommunen er indblandet i med mindre det var kommunen, der var bygherre. 4e. Indsigelse fra Ole og Marianne Stein vedrørende byggemuligheder og læbælte Hvis planerne gennemføres, kræves det, at de eksisterende beboere får selv samme ret til at bygge i 2 plan, da de ellers vil stilles ringere end de nye boliger. Det vil betyde endnu mindre sammenhæng med den nye bydel. Endvidere kræves det, at det brede læbælte mod det eksisterende byggeri, som blev beskrevet i de oprindelige planer, genindføres, så boligerne på Agernvej kan opretholde et privatliv. Møde den 19.03.2018 kl. 16.00 Side 6 af 9
Svar: Delvis imødekommet. Kommuneplantillæg 9.016 fastlægger den samme byggemulighed for både det nye og for det eksisterende område. Der kan således også bygges i to etager i 8,5 meters højde i det eksisterende boligområde. I forhold til læbælte/afskærmning mellem de eksisterende boliger og stier/grønne områder i det nye område er der ikke fastsat et konkret krav i lokalplanen. Men der er heller ikke noget der forhindrer, at der kan etableres f.eks. en hæk eller lignende. Der opfordres til dialog med bygherre for at finde en samlet løsning, der er tilfredsstillende for alle parter. 5. Indsigelse fra Susanne og Bjarne Thøgersen vedrørende bekymringer omkring projektet Bekymringen går ikke på at der bliver bygget eller at der forsvinder udsigt. Bekymringen går på beskyttelsen af de nærmeste naboer i forhold til gener som byggestøv og støj mens byggeriet står på. Og hvad med eventuelle sætningsskader. Bliver der afskærmet med hegn eller lignende, så der ikke er direkte adgang til de eksisterende grunde fra stier og grønne områder? Er der overhovedet efterspørgsel efter så mange grunde i Stae? Vil Halsvej og Mandelvej kunne holde til den øgede trafik og kan byens kloaknet bære de mange ekstra tilslutninger? Lokalplanen kan ikke fastsætte nogle krav i forhold til hvordan byggemodning og byggeri i området skal foregå. I forhold til eventuelle gener fra støv, støj mv. samt eventuelle sætningsskader eller frygten herfor opfordres til løbende dialog med bygherre, for at afklare dette fra begyndelsen. I forhold til afskærmning mellem de eksisterende boliger og stier/grønne områder i det nye område er der ikke fastsat et konkret krav i lokalplanen. Men der er heller ikke noget der forhindrer, at der kan etableres f.eks. en hæk eller lignende. Der opfordres til dialog med bygherre for at finde en samlet løsning, der er tilfredsstillende for alle parter. Det er i forbindelse med udarbejdelsen af planen vurderet, at den eksisterende infrastruktur kan afvikle den øgede trafik fra området. I forhold til kloaknettet vil det blive sikret, at der er den nødvendige kapacitet til at afvikle det nye område også. 6. Indsigelse fra Ole Nielsen vedrørende reparation af Nøddestien, adgang hertil samt fortov langs Mandelvej. Der står i lokalplanen at Nøddestien skal repareres. Men da den ligger uden for lokalplanområdet er det ikke juridisk gældende. Nøddestien tilhører ikke grundejeren der laver udstykningen. Det bør afklares, hvem der er forpligtet til at reparere Nøddestien og hvordan skal det gøres? I lokalplanforslaget ønsker man stier og fortov for at give sammenhængskraft med den øvrige by. Det bør sikres, at den nordlige sti i udstykningen får forbindelse til Nøddestien. Nøddestien går i dag ikke så langt mod nord, at den kan få forbindelse til den nordlige sti. Der bør sikres, at der ingen trin bliver fra Nøddestien og op til det nye stisystem i udstykningen, så der bliver let tilgængelighed for barnevogne mm. Der bør laves fortov på Mandelvej, der ligger uden for lokalplanområdet, for at give den ønskede sammenhængskraft. Et godt projekt, der kan gavne Stae og omegn. En reparation af Nøddestien og adgangen hertil er en opgave, der ligger hos bygherre i samarbejde og dialog med ejeren af arealet. Det er bygherre, der har fremlagt intentionerne i forhold til den eksisterende sti, Møde den 19.03.2018 kl. 16.00 Side 7 af 9
renovering af den og adgang hertil. Som det er beskrevet i lokalplanen, forventes det, at det vil ske i forbindelse med byggemodningen. Men det er ikke noget kommunen kan håndhæve, da det ligger uden for lokalplanområdet. I forhold til fortov langs Mandelvej fra Overby Bakke og til det eksisterende fortov på Mandelvej er bygherre indstillet på at etablere dette, så der opnås en sikker adgang her. Møde den 19.03.2018 kl. 16.00 Side 8 af 9
Bilag: Kommuneplantillæg 9.016 - til politisk behandling LP 9-6-108 - indsigelser samlet 1-6 Møde den 19.03.2018 kl. 16.00 Side 9 af 9