Nr. 2 oktober 2007 Husrum TEMA Husrum sætter i denne omgang fokus på beboerne i byggesager. Hvordan oplever de for løbet, og hvilken betydning har de for bygge sagens udvikling. 14 Vedligeholdelseskonto Hvad skal du som lejer vedligeholde? Ejendomsmester Lars Larsen forklarer. 21 Legepladser Sofie og Johanne anmelder en legeplads i Den Sønderjyske By. 22 Ny rygelov Der er kommet nye regler for rygning i det offentlige rum. Læs om hvad det betyder for din ejendom.
4 Indhold Grib ordet................................................ 3 Et sundt indeklima for dig og din familie.................... 4 16 TEMA Beboerne i byggesager.............................. 6 Når beboerne selv skubber på.............................. 6 Næsten som at komme på hotel............................ 8 Nutte ville blive........................................... 9 Hvor blev dialogen af?.................................... 10 4 skarpe til Martin Dahl....................................13 Spar penge laker dit gulv!................................ 14 De ulovlige fremlejere.................................... 16 21 Regler om fremleje....................................... 18 Giv plads til affaldet, når du indretter din bolig.............. 18 Det sjoveste er det hele.................................... 21 Vi ryger med på rygeloven................................. 22 Husrum er et lejerblad til Frederiksberg Boligfonds lejere. Frederiksberg Boligfond er en privat fond, der ejer 21 ejendomme på Frederiksberg. Fonden ønsker at tilbyde gode tidssvarende kvalitetslejeboliger på Frederiksberg. Alle 2400 lejligheder administreres af administrations selskabet PrivatBo A.M.B.A, som også varetager blandt andet byggesager og informations opgaver for Boligfonden. Frederiksberg Boligfond C/O PrivatBo Dahlerupsgade 5, 4 tv 1603 København V husrum@privatbo.dk www.privatbo.dk Redaktionen Ansvarshavende redaktør: Mikkel Toft-Olsen Redaktionen: Lis Mortensen, Hanne Nørgaard, Lars Larsen, Majbritt Søballe Fotograf Klaus Sletting Illustration Lars Andersen Grafisk design og produktion Boje & Mobeck as Skrifttype Fedra Serif Oplag 3000 stk.
GRIB ORDET Søges betænksomme rygere Det er skønt med en cigaret efter maden eller til kaffen i samtale med gode venner. Men cigaretrøgen kan også være generende, og det er formenligt årsagen til, at flere af vores lejere ikke længere ryger i hjemmet, men i stedet foretrækker at ryge på trapperne. Dette er dog mangel på hensyn over for de øvrige lejere i ejendommen. Rengjorte trapper afgiver en herlig frisk duft i modsætning til cigaretrøg og lugten af brændt vinyl på trapperne, når cigaretten slukkes, og gulvet bruges som askebæger. Ingen ønsker at opholde sig på køkkentrappen, hvor andre har tabt deres aske fra piber eller cigaretter, og hvor lugten hverken er af roser eller violer. Bare fordi man ikke ønsker at udsætte sig selv eller sine børn for passiv rygning, er det måske værd at overveje, om hele opgangen skal udsættes for indirekte rygning i stedet. Grib Ordet er Husrums lederplads. Pladsen er afsat til en ny skribent hver gang, bladet udkommer. Det kan være en beboer, en beboerrepræsentant, en politiker, en administrationsmedarbejder, en bestyrelsesformand, en leder eller noget helt tredje. Det eneste krav er, at personen har noget på hjerte og har grebet ordet. Og der er også penge med i billedet, for vi skal alle betale for rygernes efterladenskaber. Det kræver rengøring og vedligeholdelse af fællesarealerne, kælder, loft og trapper, og så er der jo også arbejdet med at fjerne cigaretpakker, skodder og cigaretfiltre omkring ejendommen. Rygning medfører risiko for brand. Den risiko er størst, når vi ikke kan overvåge cigarettens glød, fordi den bliver kastet bag den olieindsmurte motorcykel eller i den fyldte affaldscontainer, mens vi er på vej videre. Når skoddet kommer i affaldscontaineren, så bliver der jo også et dejligt bål i skralderummet, så vi ikke fryser i den kolde tid. Det eneste, jeg opfordrer til, er hensyn. Rygning i kælderrum og opgange kan genere omgivelserne. Husk på, at der er en grund til, at I har besluttet ikke at ryge i jeres egen lejlighed. Ryg hjemme, i gården eller på gaden, og husk at sørge for, at cigaretten eller piben er fuldstændig slukket, inden den ryger sammen med det brandfarlige affald. Venlig hilsen din skodsamler Leon Reingard, ejendomsmester Læs mere om rygepolitik på fællesområder på s. 22 3
Et sundt Gode råd Luft ud, luft ud, luft ud. Skab gennemtræk flere gange om dagen i cirka 5 minutter. Du bør skrue ned for radiatorerne, mens du lufter ud og stille termostaten tilbage, når du er færdig. Sørg især for udluftning i badeværelser og køkken efter brug. Det er ikke tilladt at tørre tøj indendørs, så brug i stedet din ejendoms faciliteter. Tørretumblerne i vaskeriet må godt bruges uden først at vaske. Brug emhætten (hvis du har en) under madlavning og sæt låg på gryderne. Luft også grundigt ud i soveværelset morgen og aften inkl. dynerne. Anskaf et termometer og hold den samme temperatur hele tiden. Anbefalet temperatur er 20-22 grader, og det er vigtigt, at den ikke bliver lavere end 14 grader heller ikke i soveværelset. Ventilationsåbninger, som riste i vinduerne eller aftrækskanalerne, må ikke lukkes til. 4
indeklima for dig og din familie En gennemsnitsfamilie producerer 15 liter vand i døgnet i deres lejlighed. Både fra den damp de udskiller, men også fra brugen af badeværelset, soveværelse og køkken. Af Ejendomsinspektør Erik Romme Når vejret er koldt og fugtigt, har det ekstra stor betydning for indeklimaet i boligen, at der bliver luftet ud tit og ofte. Når vi ikke lufter ud samtidig med, at vejret bliver fugtigere, kan det nemlig resultere i et dårligt indeklima, fordi luftfugtigheden bliver højere. Det er hverken sundt for dig eller for lejligheden. Et dårligt indeklima har betydning for lejlighedens tilstand, fordi der kan vokse mug og svamp frem på indervæggene. Når det sker, vil et af tegnene for dårligt indeklima være en muggen lugt i boligen. I værste fald kan situationen kræve en udskiftning af de ødelagte bygningsdele, og hvis det er lejeren, der ikke har luftet ordentligt ud, er det også lejeren, der kommer til at betale for udbedringen. Indeklimaet har også betydning for din sundhed. Den fugtige luft giver bedre levebetingelser for fx husstøvmider og mug, og det kan være årsag til øget sygdom og udvikling af allergi hos både børn og voksne. Det er altså sund fornuft at holde øje med sit indeklima, og det kræver kun almindelig opmærksomhed at være på vagt. En fugtig bolig kan tydeligt kendes på lugten, især når man kommer ind udefra. Kondensvand kan ses på indersiden af vinduer, nederst på vinduesrammer og bag gardiner. Oplever du kolde og klamme ydervægge, er det fordi, fugten i rummet er kondenseret og har sat sig på væggene. I de værste tilfælde bliver fugten til mug. Det koster ikke meget på varmeregningen at lufte ud et par gange om dagen. Så længe det kun er luften, der skiftes ud, og så længe lejlighedens vægge og møbler ikke bliver kølet ned, koster det stort set ingenting. Det er altså billigere end at have et vindue stående på klem hele dagen - og meget billigere end regningen for udskiftningen af ødelagte bygningsdele. 5
TEMA Beboerne i byggesager Når en ejendom skal renoveres, inddrages beboere og beboerrepræsentanter tidligt i forløbet. Deres mening har betydning for projektets udvikling, og de besidder både magten til at udsætte og fremskynde opgaven. Dette tema fokuserer på beboere og deres betydning for to store byggesager. Når beboerne selv presser på I mange år har dyre lappeløsninger været konsekvensen af nedslidte faldstammer og rør i Roskildegården. Ejendommen har 72 år på bagen, og det kunne ses. Af Mikkel Toft-Olsen Selvom Roskildegården uden tvivl var slidt, så havde alle lejemål toilet og bad. Det var mere, end man kunne sige om en del andre ejendomme på Frederiksberg, og det betød, at ejendommen blev skubbet bag i køen, når kommunen skulle tildele de tilskud, som de fleste andre byggesager indenfor Frederiksberg Boligfond har fået. Hvis Roskildegården skulle moderniseres, måtte Frederiksberg Boligfond og lejerne altså selv betale det hele. Mangel på tilskud resulterer sjældent i positive beboere, men i Roskildegårdens byggesag er det faktisk gået over al forventning. Stor beboerdeltagelse Beboerrepræsentationen henvendte sig på eget initiativ til Frederiksberg Boligfond og pressede over en længere periode på for at få lavet en løsning, som kunne afhjælpe problemerne med de nedslidte rør og faldstammer i Roskildegården én gang for alle. I samarbejde med den daværende formand for Frederiksberg Bolig- 6
Tema fond blev der indgået en aftale, hvor alle lejere samtidig fik tilbudt at få moderniseret deres køkken og bad for en mindre lejeforhøjelse. Under alle omstændigheder skulle håndværkerne ind og skifte rør i både køkken og bad, så hvorfor ikke udskifte de aldrende faciliteter med det samme? Tilbuddet om en udskiftning af køkken og bad var frivilligt for de eksisterende lejere, og alle havde derfor mulighed for at takke nej til arbejdet. I starten havde vi en rundspørge, hvor interessen var helt nede, forklarer Inge Lytzen fra beboerrepræsentationen. Hun er en af de to beboerrepræsentanter, som i hele forløbet har arbejdet hårdt for at få skabt et vellykket projekt. Hun fortæller: Arkitekten kom med en flot opstilling, og der blev lavet prøvelejligheder, så alle kunne se, hvor lækkert det ville blive. Og så holdt vi opgangsmøder, hvor alle hørte om mulighederne og det larm og byggearbejde, der under alle omstændigheder ville blive. Og lige så stille vendte stemningen. På baggrund af det store informationsarbejde og en del benarbejde fra både bygherre og beboerrepræsentation steg tilmeldingsgraden løbende. Til sidst havde 82 % af lejerne ønsket nyt køkken og bad, mens yderligere 7 % havde bedt om nyt bad. En markant tilmelding for et projekt baseret på frivillighed og egen økonomi. Majbritt Søballe fra PrivatBo fortæller om arbejdet med at overbevise beboerne om projektets kvaliteter: Vi har gjort en stor indsats for hele tiden at sende orienteringer ud, holde opgangsmøder og tale med mange beboere enkeltvis. Og så har de to beboerrepræsentanter gjort et stort stykke arbejde. De har agiteret for det og har virkelig arbejdet hårdt for projektet Ejendommen Roskildegården ligger på Roskildevej overfor højhuset Domus Vista. Ejendommen er bygget i 1935 og har 209 lejemål på to eller tre værelser. Næsten alle lejemål har to altaner. Som noget helt specielt var Roskildegården i sin tid en eksperimentel bebyggelse, hvor man har prøvet forskellige byggeteknikker af i forskellige dele af ejendommen. Det har skabt en spændende ejendom for sin tid og har givet enkelte grå hår i hovedet på den nuværende bygherre. og været en form for ambassadører hele ladet sig gøre samtidig med et job, fortæller Lis Mortensen, der er pensionist, vejen igennem. Tilmeldingsprocenten har altså været høj, fordi alle deltagere i og fortsætter smilende: Men jeg tror nu projektet har bakket op om det fra starten af og lagt et markant arbejde i at stå gesagen er slut, selvom vi så sikkert bare alligevel, at jeg vil savne det, når byg- til rådighed for beboerne. finder på noget nyt at kaste os over. Vellykket samarbejde Beboerrepræsentanterne har også deltaget i alle byggemøder, hvor stort og småt Et af de vigtigste succeskriterier i byggesagen har været åbenhed. Beboerrepræsentant Lis Mortensen fortæller om Mortensen og Inger Lützen har igennem fra arbejdet bliver gennemgået, og Lis forløbet: Byggeledelsen har været utrolig hele projektet repræsenteret alle beboere, dygtig til at informere og varsle hele når der var utilfredshed eller spørgsmål tiden, og på opgangsmøderne har beboerne fået udleveret en generel beskrivelse en form for filter og snakket beboere til til byggesagen. De har også fungeret som med svar på spørgsmål og telefonnumre rette, hvis det måske var beboerne, som til alle relevante kontaktpersoner. Skuret var lidt for urimelige og havde for specielle krav. Så samarbejdet har fra starten hos byggeledelsen har været åbent næsten hele tiden, og håndværkerne har af været velfungerende, hvilket dog ikke været venlige og dygtige. betyder, at der ikke kan opstå uenigheder. Lis Mortensen fortæller: Selvfølgelig har Samtidig har døren hos de to beboerrepræsentanter også været åben i løbet af gemøder, og jeg har da været hysterisk og der været ting, vi har diskuteret på byg- byggesagen. Vi har som sådan stået til råbt og skreget fra tid til anden, men vi rådighed 24 timer i døgnet i de to år, byggesagen har varet. Det har været meget ter. Nogle gange har vi fået vores vilje og har dog altid været gode venner bagef- arbejde, men lærerigt og rigtig sjovt. Vi andre gange ikke - sådan er det jo. er jo heldigvis så privilegerede, at vi går hjemme, for jeg tror ikke, det kunne have Mød 2 beboere fra Roskildegården 7
Tema Med hensyn til mad var det top forhold i forhold til, hvad jeg plejer at få Næsten som at komme på hotel Ole Jørgensen er beboer i Roskildegården, og i starten af året var det hans lejligheds tur til at blive renoveret. Men i stedet for at blive boende, mens byggesagen foregik, boede han på Diakonissestiftelsen til sin egen store tilfredshed. Nissen Diakonisse-stiftelsen er en selvejende institution med et folkekirkeligt grundlagt, som blandt andet driver Frederiksberg Sundhedscenter, tager sig af børn, ældre og døende og uddanner sygeplejersker og social- og sundhedshjælpere på Frederiksberg. I forbindelse med byggesagen i Roskildegården har stiftelsen huset et antal af især de ældre beboere deriblandt Ole Jørgensen. Normalt er det boligfonden, som hjælper lejerne til at finde en løsning i byggeperioden, men da de kontaktede Ole Jørgensen, var alt allerede på plads, og han havde selv fået Frederiksberg Kommune til at lave en aftale med Diakonisse-stiftelsen. Eller Nissen som han kalder det. Vægten steg En af de bedste ting ved at bo på Diakonisse-stiftelsen var maden, som Ole snakker om med begejstring: Vi fik serveret mad i spisestuen hver dag. Morgenmaden var fra kl. 8, men jeg var der allerede kl. 7. De havde sådan noget dejligt brød med sprøde skorper. Til frokosten kl. 12 var der gerne lidt lunt til madderne, og så var der varm aftensmad kl. 17.30 og en dejlig dessert. Og vi fik også eftermiddagskaffe og aftenkaffe. Med hensyn til mad var det top forhold i forhold til, hvad jeg plejer at få, fortæller Ole henført. Der var da også en noget rundere herre, beboerne i Roskildegården fik tilbage, selvom noget af vægten er røget af igen. Jeg flyttede fra min lejlighed midt i januar og var først tilbage 11. juli. Byggesagen trak ud, så jeg boede derovre i 5 1 2 måned. Nissen var et dejligt sted, og jeg var heldig at komme derover. Når man tænker på, hvordan det ville være at bo her under byggesagen, så var det næsten som at komme på hotel, fortæller Ole og smiler drømmende. Han er 81 år gammel og har været blind siden 1999. Blindheden har dog absolut ikke bremset ham, og det er en humoristisk og intelligent herre, som fortæller om oplevelsen fra hans hyggelige stue. Med al den lækre mad kan man undre sig over, at Ole er flyttet tilbage, men en lejlighed, du har boet i siden 1982, flytter du ikke bare fra: Jeg kan så godt lide min lejlighed, fordi jeg har sådan nogle dejlige ting. Selvom jeg er blind, har jeg oplevet meget fantastisk i mit liv, og den her lejlighed er fuld af de minder. Jeg er også glad for Roskildegården, hvor jeg har nogle søde naboer, fortæller Ole og viser sin stue frem. Han har blandt andet et stort ur i sort marmor og et billede af et sejlskib, hans far engang har fået af Prins Knud. Men personalet og beboerne på Nissen skal han besøge igen, og denne gang er det ham, som byder på mad han kommer nemlig med wienerbrød. 8
Tema Nutte ville blive Den sidste opgang i Roskildegården er ved at blive moderniseret. Snart har alle beboere derfor været igennem den markante oplevelse, det er at have håndværkere omkring deres lejlighed i otte uger. Trappens gelænder i opgangen er indpakket i skum, og støv og byggeredskaber ligger overalt. Hoveddøre står åbne, køkkener og badeværelser er taget ned og skal enten erstattes af nye eller genmonteres, når arbejdet er færdigt. Opgangen og lejlighederne er invaderet af byggesagen, og lejlighederne fremstår umiddelbart ubeboelige. Fru Karbæk og Nutte På fjerde sal bor fru Karbæk og katten Nutte, mens byggesagen foregår om ørerne på dem. Bag en tynd finerplade som udgør den midlertidige hoveddør ligger deres hyggelige lille stue, hvor de opholder sig det meste af dagen. Fru Karbæk er en af de få, som beholder sit nuværende køkken og bad, men hendes lejlighed er alligevel meget påvirket af det arbejde, som foregår i hele opgangen. Toilet og køkken er taget midlertidigt ned, og kun stue og soveværelse er i brug. Det naturlige valg ville derfor være at tage imod Frederiksberg Boligfonds tilbud om at bo på Diakonisse-stiftelsen eller selv finde et andet sted at bo, mens håndværkerne er i gang. Det har hun dog fravalgt blandt andet på grund af Nutte. I starten prøvede jeg at overbevise katten om at flytte, men hun ville ikke. Jeg syntes også selv, det var besværligt, og så måtte vi jo blive her, fortæller fru Karbæk smilende og fortsætter: I øjeblikket er der ikke meget støj, men da de rev ned, var det frygteligt. Katten rystede og var helt ude af den, og i en periode var det sådan, at når klokken var otte om morgenen, så gik den ind bagerst i klædeskabet og lagde sig, indtil de var færdige med at arbejde. Man skal lære at indrette sig I modsætning til Nutte skal der mere til at ryste fru Karbæk. Selvom hun nærmer sig de halvfems år, tager hun byggesagen i strakt arm og lader sig ikke påvirke meget af, at hun hverken har køkken eller bad. I min alder render man jo ikke til så meget, så min dagligdag er ikke blevet ændret det store. Jeg spiller bridge tre gange om ugen, og ellers går jeg hjem til min datter midt på dagen, tager et bad og spiser lidt mad. Jeg er opdraget til at være sammen med andre mennesker, og så ligger det nok i mig, at man skal lære at indrette sig og ikke tage sig af småting. Selvom fru Karbæk klarer perioden med byggesagen, så glæder hun sig meget til, der bliver lidt fred og ro igen. Jeg syntes jo, at jo færre mennesker, der render her, jo bedre. Jeg vil hellere rende selv og så nyde, når her igen er dejligt stille og roligt. Og mon ikke også Nutte ser frem til, at der igen bliver fred og ro i Roskildegården. 9
Tema Hvor blev dialogen af? Skuffet og bitter. Det er den følelse, beboerne i ejendommen Wilkenbo må sidde tilbage med efter, at den modernisering, de har glædet sig til i mange år, foreløbig ikke er blevet til noget. Af Mikkel Toft-Olsen Det er i hvert fald mit indtryk, når jeg snakker med beboerrepræsentanterne Randi Luthmann og Ulla Dan, som begge har været aktive gennem hele processen. Et nyt projektforslag Måske er godt gammeldags vred en bedre beskrivelse af Ulla og Randis humør. De føler begge, at Wilkenbos beboere i den grad er blevet negligeret i forhold til de omkringliggende ejendommes beboere. I grunden er vi bare enormt triste over, at det rigtig gode forslag, som vi og Frederiksberg Boligfond har forhandlet os frem til, og som havde stor opbakning blandt beboerne, ikke er blevet til noget. Vi føler, at dialogen lige pludselig har ændret sig drastisk, når Frederiksberg Boligfond siger, at de ikke er helt sikre på, at projektet skal være på den måde, vi var blevet enige om. De ønsker at slå 38 lejligheder sammen til 19, og samtidig er der ikke længere elevatorer i projektforslaget. Man- 10
Tema Tidslinje Wilkenbo er Frederiksberg Boligfonds største ejendom i Lindevangskvarteret. Ejendommen er taget i brug i 1923, har i alt 14.752 kvadratmeter og består af 156 lejemål, hvoraf de fleste er 4 og 5 værelses. I en længere periode har der været forhandlinger, diskussioner og opgangsmøder mellem Wilkenbos beboere og Frederiksberg Boligfond. 2004 Frederiksberg Boligfond beslutter at igangsætte projektet og indgår aftaler med PrivatBo om bygherrerådgivning og firmaet Karsten Pålsson om arkitektbistand og projektledelse. 2005-2007 Projektering, beboermøder og forhandlinger begynder. Intentionen er, at Wilkenbo følger i sporene efter projekterne i Lauritz Sørensens Gård, Barfoeds Gård, Malthe Bruuns Gård og Lindehuset, hvor køkken og bad bliver udskiftet, og der kommer elevatorer, altaner, affaldssug, ventilation, nye installationer og nye fællesarealer med vaskeri. De 70 lejemål, som mangler bad, får nyt badeværelse. Februar 2007 På grund af høje bygge- og materialepriser og dalende kommunale tilskud ønsker Frederiksberg Boligfond at udskyde Wilkenbo-projektet til 2008. Marts - April 2007 gel på elevatorer er ærgerligt nok i sig selv, men det skabte også en mindre vellykket ruminddeling, og samtidig er hele projektet blevet væsentligt dyrere for beboerne, fordi en stor del af udgifterne er blevet lagt over på lejersiden. Frederiksberg Boligfonds vision var at skabe en ejendom, som kunne holde fire generationer, og det mener vi ikke, at dette nye forslag kan imødekomme. Ifølge beboerrepræsentanterne blev beboerne nødt til at tage stilling til to ting i forbindelse med den vejledende afstemning for moderniseringsforslaget. Både det reviderede projekt til en højere husleje samt det faktum, at 38 lejemåls beboere ikke har mulighed for at flytte tilbage til deres lejemål på grund af Beboerrepræsentationen presser på for at starte projektet i 2007. Frederiksberg Boligfond fremlægger herefter et revideret forslag, hvor elevatorerne er fjernet og udvidelserne i tagarealerne er sparet væk. Som noget nyt planlægges de 38 mindste lejligheder på hver 76 kvadratmeter sammenlagt til 19 store lejligheder. Lejeforhøjelsen, som nu kan præsenteres for beboerne, er på trods af besparelserne, steget væsentligt i forhold til foreløbige beregninger tidligere. Juni 2007 Beboerne afviser forslaget ved den vejledende afstemning, hvor 126 stemmer imod, 14 for og 16 undlader at svare. Ansøgningen om tilskud fra Frederiksberg Kommune er nu trukket tilbage. 11
Tema Dialogen har i den grad været fraværende. Der er ikke blevet taget hensyn til forudgående diskussioner, og så er der bare lavet en ny løsning. Til sidst var det envejskommunikation, og den slags er ødelæggende for dialogen. sammenlægningerne. De 38 sammenlagte lejemål vil nemlig blive udlejet til så høj en husleje, at de nuværende beboere højst sandsynligt ikke har mulighed for at flytte tilbage. Forhøjet husleje Der er forståelse for, at der er eksterne forhold, som har haft betydning for den forhøjede huslejestigning, men beboerrepræsentanterne synes alligevel, at Frederiksberg Boligfond lader lejerne betale en for stor del. Vi kan godt se, at byggepriserne er steget markant samtidig med, at kommunens tilskud til moderniseringer er blevet mindre. Men at vi beboere skal betale så meget mere i husleje samtidig med, at vi kan læse i Frederiksberg Boligfonds årsrapport, at de har et stort overskud det kan vi ikke få til at harmonere. Det er rigtig svært for den enkelte beboer at forstå, at der kan være så stor forskel på, hvad de skal betale, og hvad beboere i andre ejendomme har betalt. Vi er jo mange forskellige beboere i ejendommen, og nogle af dem har været nødsaget til at kigge alvorligt på deres privatøkonomi. Dialogen der blev væk En af de største skuffelser for beboerrepræsentanterne ved det endelige projektforslag har været, at de føler, at de er blevet tilsidesat i forhold til det forslag, de har været med til at udarbejde. Dialogen har i den grad været fraværende. Der er ikke blevet taget hensyn til forudgående diskussioner, og så er der bare lavet en ny løsning. Til sidst var det envejskommunikation, og den slags er ødelæggende for dialogen. Vi har hele vejen igennem været åbne omkring det her projekt og gået med på mange forslag, og så kommer man bare med et helt nyt projekt. Vi vil gerne lytte, så længe der bliver lyttet den anden vej, og vi kunne godt have arbejdet videre ud fra det forslag, som Frederiksberg Boligfond fremlagde. Men vi kan ikke uden videre acceptere det nye projektforslags mange sammenlægninger og den højere leje. Fremtiden Holdningen er bitter, og beboerrepræsentationen føler sig forbigået i det arbejde, Frederiksberg Boligfond har lavet, men de er begge villige til også at se fremad. Egentlig har vi fra starten af været positive omkring, hvad der skal ske. Ejendommen fik et fælles løft, og det var positivt. Vi er heller ikke imod huslejestigninger, men det skal gøres på en ordentlig måde. Vi er også bare meget fokuserede på, at de 70 lejere, som overhovedet ikke har et bad, får et snarest. Men nu må vi afvente fondsbestyrelsen og se, hvad de beslutter. Vi er i hvert fald klar til at stille op igen. 12
Tema skarpe til Martin Dahl Hvorfor stoppede dialogen med beboerrepræsentationen? Jeg føler ikke, at vi stoppede dialogen, men det er rigtigt, at der til sidst var dårlig tid til dialog, fordi vi arbejdede under et stort tidspres for at nå at ansøge kommunen om støtte inden 1. maj 2007. Oprindeligt sendte vi den besked i februar 2007, at grundet opskruede byggepriser og begrænsede støttemuligheder, så ønskede fonden at udsætte projektet til 2008, men beboerrepræsentationen reagerede meget klart med ønsket om ikke at udsætte projektet. Prisstigninger gjorde, at tidligere planer var økonomisk urealistiske, og vi gjorde os herefter store anstrengelser for at finde frem til at realistisk projekt, hvilket betød besparelser fra 300 til 200 mio. kr. Jeg mødtes selv med beboerrepræsentationen i april, hvor jeg mødte forståelse for konsekvensen af prisstigningerne. Beboerne gjorde det klart, at man foretrak samme stigning for alle, uanset om man boede i en stor eller lille lejlighed. Dette ønske blev imødekommet. Jeg kan forstå, at man alligevel har følt sig overset i den hektiske periode op til ansøgningsfristen. Det var ikke vores hensigt. Hvorfor blev det nye projektforslag for Wilkenbo ændret og dyrere end tidligere aftalt? Byggepriserne og mindre tilskud fra kommunen har haft en markant betydning. Samtidig har boligfonden set sig nødsaget til at fastholde en strammere økonomisk styring i forbindelse med byggesager, så der også er penge til at modernisere andre ejendomme fremover. Dertil kom, at vi for at modvirke endnu højere lejestigninger foreslog sammenlægning af de mindste lejligheder, som relativt skulle stige mest. Dette ville samtidig give fonden 19 nye store familieboliger, som der er så få af i Lindevangskvarteret. Beboerne i de 38 lejligheder, som skulle nedlægges, ville få tilbudt andre og efter min mening bedre lejligheder i Lindevangskvarteret. Hvorfor tager Frederiksberg Boligfond ikke hensyn til økonomien hos Wilkenbos lejere? Jeg kan godt forstå, at en lejestigning det første år på 1.500 kr. og herefter 150 kr. hvert år de følgende 10 år er en stor stigning, og jeg havde hellere set, at vi kunne gøre det billigere og flottere med for eksempel elevatorer i alle opgange. Vi er selv blevet overraskede over, at det hele blev så dyrt, så beboerne kan med rette være skuffede over, at vi ikke har været bedre til at bedømme, hvad der var muligt på et tidligere tidspunkt. Det er dog vigtigt at huske på, at Wilkenbo er en meget billig, men også nedslidt ejendom i dag. Forbedringer med nyt køkken, bad og store altaner, ville bringe huslejen for de store 4- og 5-rumslejligheder, som Wilkenbo har flest af, op på 6.000-7.000 kr. pr. måned det første år, og det betragter jeg som acceptabelt. Tænk på, at Wilkenbo ligger direkte til en stor park og med 100 meter til Metrostationen. De beboere, som ønskede det, ville blive tilbudt genhusning i et af de omkringliggende lejemål, som blev moderniseret, da byggepriserne var mere gunstige. Hvad har Frederiksberg Boligfond tænkt sig at gøre nu? Jeg var overrasket over, at der var så negativ en stemning for projektforslaget. Uanset beboerrepræsentationens opfattelse så har vi arbejdet hårdt for at skabe et gennemførligt projekt ud fra de forudsætninger, som nu engang var til stede. På kort sigt vil det være billigere at lade være at gøre noget i Wilkenbo, men det holder ikke i længden. I en række af vores ejendomme istandsætter vi lejlighederne én ad gangen, når de fraflyttes, men det er desværre meget dyrt. Jeg ved, at eksempelvis de beboere i Svalegården og Peter Bangs Hus, som godt ville flytte til et større lejemål i ejendommen, er kede af, at de moderniserede lejemål for mange er ubetalelige. Så er en intern venteliste jo ikke meget værd. Martin Dahl er formand for Frederiksberg Boligfonds bestyrelse og er medlem af bestyrelsen for PrivatBo A.m.b.A. Jeg har svært ved at se det næste skridt. Vi havde virkelig lagt en stor og kostbar indsats i at finde en brugbar løsning indenfor de eksisterende rammer. Men hvis beboerrepræsentanterne kan præsentere et udgangspunkt for en ny forhandling, så er jeg da indforstået med at mødes igen. 13
Spar penge laker dit gulv! Af Lars Larsen, ejendomsmester På ejendomskontorerne oplever vi tit, at det fraflytningssyn vi foretager, når lejere flytter, resulterer i uenigheder og diskussioner om, hvad lejer skal og ikke skal betale for. Det er rigtig ærgerligt, fordi alle lejere med en smule omtanke kan spare sig selv for en stor regning samtidig med, at de hjælper med at vedligeholde ejendommen bedst muligt. Løbende vedligeholdelse Mange lejere er ikke opmærksomme på de forpligtelser, de har omkring vedligeholdelse af deres lejemål, og hvilke muligheder de har for at gøre brug af deres vedligeholdelseskonto. Rigtig mange ærgerlige udgifter kan imødegås ved løbende at vedligeholde lejemålet og sørge for, at lejligheden forbliver i den stand den var, da den blev udlejet. Hvis du er i tvivl En del af den husleje, du indbetaler hver måned, bliver overført til en vedligeholdelseskonto, og beløbet kan bruges til maling, hvidtning og tapetsering af vægge samt lakering af gulve. Ejendomskontoret kan være behjælpeligt, hvis du har spørgsmål til brugen af vedligeholdelseskontoen, ønsker en vurdering af din lejligheds behov for vedligeholdelse eller har brug for at få anbefalet en dygtig håndværker til at stå for det arbejde, der skal laves. Hvis du ønsker at få udbetalt et beløb fra vedligeholdelseskontoen, skal du kunne dokumentere dine udgifter overfor ejendomsmesteren. Han skal også have mulighed for at syne arbejdet, for at vurdere om arbejdet er lavet håndværksmæssig korrekt, og at de materialer, der er brugt penge på, er brugt på lejemålet. Når ejendomsmesteren godkender arbejdet, er det også din garanti for, at du ikke senere kan blive påtalt for mangelfuld vedligeholdelse. De specifikke regler er beskrevet i synsog vedligeholdelseskataloget. Hvis du har mistet dit eksemplar, kan du hente et nyt på ejendomskontoret. Husk at du ikke kan bruge penge fra vedligeholdelseskontoen, når du har opsagt dit lejemål. 14
Det drejer sig først og fremmest om trægulvene. Nogle lejere tror, at et gulv, hvor lakken er slidt af, betragtes som almindeligt slid og ælde, men faktisk skal lejemålets vedligeholdelseskonto bruges til løbende at lakere gulvet, så det aldrig bliver nedslidt. Hvis gulvet bliver så slidt, at det skal slibes, er det lejer, som har misligholdt det, og derfor lejer, der skal betale udgiften. Det er udlejers ansvar at vedligeholde I din lejekontrakt står der, at udlejer har ansvaret for den indvendige vedligeholdelse af lejemålet, og de penge, der står på dit lejemåls vedligeholdelseskonto, er penge, der tilhører boligfonden. Derfor er det forståeligt, hvis du bliver forundret over, at det er dig, som skal sørge for den løbende vedligeholdelse af din lejlighed. Det er der dog to grunde til. Ved at lakere gulvet, når det trænger, med penge fra vedligeholdelseskontoen, kan lejer altså undgå en regning på 5-10.000 kr. ved fraflytning. En tommelfingerregel for lakerede gulve er, at hvis gulvet suger vandet til sig ved gulvvask, så er det på tide at lakere det. Også vægge og lofter skal males løbende. Mangelfuld maling er heller ikke slid eller ælde, men betragtes som mangelfuld vedligeholdelse, og er derfor en udgift, som lejer skal betale ved en fraflytning. Hvis du selv maler, kan du få beløbet på vedligeholdelseskontoen til at strække sig længere og på den måde få mulighed for at male flere gange. Du er den eneste, der har adgang til lejligheden, og som derved kan vurdere, om lejemålet trænger til vedligeholdelse. Som beboer af lejemålet er det derfor din pligt at informere udlejer, når behovet for vedligeholdelse opstår. Derudover er du forpligtet til at aflevere lejemålet i samme stand, som du har modtaget det bortset fra det, der betragtes som almindeligt slid og ælde. Det er derfor også i din interesse at informere udlejer og enten give adgang til lejemålet eller selv stå for at foretage det nødvendige arbejde. Det kan betyde store besparelser, den dag du flytter fra lejemålet. 15
Tema De ulovlige fremlejere I de fleste udlejningsejendomme finder man udlejede boliger, hvor lejerne har valgt alligevel ikke at bo i ejendommen. Enten står lejlighederne derfor tomme, eller også er de fremlejede til andre. Ophævelser i Tvillingegården I forbindelse med opstarten af moderniseringen af Tvillingegården blev seks lejere ophævet og bedt om at flytte fra deres lejemål. Det skete, fordi de ikke boede i deres lejlighed, men fremlejede den ulovligt til andre. Af Jeanet Andersen, administrator Fra tid til anden bliver lejemål dog udlejet til lejere, som udelukkende bruger lejligheden som et sikkerhedsnet, fx ved afprøvning af et nyt job eller parforhold, eller for at tjene penge på at udleje den dyrere, end huslejen er. Og det må lejere ikke. Hvis lejere ikke bor i deres lejemål, eller fremlejer det på de forkerte forudsætninger, får det konsekvenser. Det kan seks lejere fra Tvillingegården bevidne. PrivatBo indhentede i slutningen af 2006 oplysninger om tilmeldte beboere i alle lejemål i Tvillingegården fra Frederiksberg Folkeregister, og sammenlignede oplysningerne med de informationer, som vi havde omkring lejerne i de forskellige lejemål. Hvem havde vi indgået kontrakten med, hvilke fremlejeaftaler eller samlever havde de og så videre. Resultatet var et broget billede, hvor der var uoverensstemmelser i næsten 20 % af lejemålene. De lejemål, hvor der var uoverensstemmelser omkring registreringen, blev kontaktet. Alle har lov til at lave fejl, og lejelovens 16
Et eksempel En lejer var ikke registreret på adressen, men i stedet var der to andre registrerede. Vi ophævede derfor lejer i henhold til lejelovens 93, stk. 1, litra d. Lejer svarede tilbage med en redegørelse, hvori hun forklarede, at hun på grund af studie andetsteds i landet havde flyttet sin folkeregisteradresse tættere på studiet for at modtage sin post der i hverdagen. Hun forklarede også, at hun hver weekend opholdt sig i lejemålet, hvor hendes kæreste også boede sammen med en pige, som de fremlejede til. Bortset fra at lejer reelt blot havde behøvet at flytte sin postadresse, var forklaringen sandsynlig. Vi undrede os dog over, at lejers kæreste var blevet registreret på adressen samme dag som fremlejeren. Et par breve senere viste det sig da også, at pigen faktisk aldrig boede i sin lejlighed, og at de personer, hun kaldte sin kæreste og en fremlejer, rent faktisk var gift! Hvad siger lejeloven? Udlejer kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde: (...) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejer. (...) Når lejer helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør. Lejeloven 93, stk. 1, litra d og f. retningslinjer er ikke kendt af alle, så tit er den slags uoverensstemmelser derfor hurtigt afklaret med en kort redegørelse fra lejeren. Såfremt det er en samlever, en ven eller en fremlejer, lejer har glemt at oplyse om, bliver sagen derfor afklaret uden problemer. For tre lejere var der dog så markante misforhold imellem deres redegørelse og de informationer, vi havde oparbejdet, at vores mistanke om ulovligt fremleje blev bekræftet. Derudover var der tre lejere, som slet ikke var registrerede på deres lejemål. I forhold til den form for sager er lejeloven klar, og de blev derfor alle seks ophævet. Ophævelsen betød, at lejerne blev informeret om, at de havde brudt den lejeaftale, de havde indgået med Frederiksberg Boligfond, og at de derfor skulle flytte fra deres lejemål indenfor 8 dage. Såfremt lejerne ikke flyttede, ville Fogedretten blive bedt om at bistå efter en eventuel sagsbehandling i Boligretten. Alle sager er afsluttet, og de seks lejere er nu fraflyttet. Hvorfor ophæve betalende lejere? Det kræver en stor arbejdsindsats fra administrationen at foretage en ophævelse. Lejelovens retningslinjer og procedurer skal følges til punkt og prikke, og meget korrespondance skal formuleres på den helt rigtige måde. Så hvorfor ophæve lejere, som betaler deres husleje, bare fordi de ikke bor i deres lejemål? For at svare på det spørgsmål bør vi kigge på Frederiksberg Boligfonds venteliste. På nuværende tidspunkt står der næsten 1.200 ansøgere og venter på en lejlighed i Tvillingegården. Ansøgere, som umiddelbart er interesserede i at bo i ejendommen. Så selvom det kræver en del arbejde at ophæve lejere, så får vi seks nye lejere ind i Tvillingegården, som rent faktisk vil bo der. Og lejere, der er glade for at bo i deres lejlighed, er de bedste lejere. Læs mere om reglerne for lovlig fremleje 17
Regler om fremleje At Jeanet Andersen, administrator Lejeloven giver lejere to forskellige muligheder for at udleje hele eller en del af deres lejemål. Delfremleje Når et eller flere af lejemålets værelser lejes ud, mens lejeren stadig bor der, betegnes det som delfremleje. En sådan aftale er ikke tidsbegrænset. De eneste begrænsninger for en delfremleje er, at lejer højst må fremleje halvdelen af lejemålets værelser. Dvs. ét enkelt værelse i en 3-værelses lejlighed og to værelser i en 4-værelses. Derudover må antallet af personer i lejligheden inkl. lejers husstand ikke overstige antallet af værelser. Du skal altid orientere PrivatBo om fremlejere, og vi skal se en kopi af fremlejekontrakten, inden fremlejere flytter ind. Fremleje Lejere har ret til at fremleje hele deres lejemål i op til 2 år, hvis fraværet fra lejligheden er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende. At afprøve et parforhold betragtes ikke som noget midlertidigt. For at fremleje hele dit lejemål skal du ansøge PrivatBo og vedlægge dokumentation for det midlertidige fravær. Vi skal også se en kopi af fremlejekontrakten, inden fremlejeren flytter ind. Du er stadig lejer Det er vigtigt at huske, at mens du fremlejer din lejlighed, har du de samme forpligtelser som normalt. Din fremlejer er din lejer og har ikke noget direkte forhold til PrivatBo. Hvis din fremlejer fx ikke Giv plads til affaldet, når du indretter din bolig Vi kan lige så godt vænne os til det affaldet skal sorteres. Og i stedet for af have affaldet liggende i poser eller bunker rundt omkring i lejligheden er det værd at bruge tid på at finde på smarte løsninger til opbevaring af affaldet. Af Anne Mette Thorup og Marie Ougaard, Frederiksberg Kommune Vejledning om sortering Frederiksberg Kommune har lavet et nyhedsbrev om affald og miljø, som er fordelt til alle indbyggere på Frederiksberg. Hvis du ikke har fået eller har mistet dit eksemplar, kan du bestille et nyt ved at skrive til affald@frederiksberg.dk Alle ved det. Mængden af affald stiger, og det belaster miljøet, når affaldet skal bortskaffes. I 2005 afleverede de danske husholdninger over 3 millioner tons affald, og 2/3 af det affald blev sendt til forbrænding. Jo mere affald, vi kan sende til genanvendelse, des mindre belaster vi miljøet. Ved at sortere dit affald og fordele det affald, som kan genbruges, i de forskellige containere, der er opsat i din ejendom, kan du hjælpe med at reducere miljøpåvirkningerne. Alle Frederiksberg Boligfonds ejendomme har nu eller er i gang med at etablere særlige beholdere til både papir, pap & karton, plast, metal, batterier og glas. En del ejendomme har derudover 18
betaler huslejen, misligholder lejemålet eller overtræder husordnen, kan PrivatBo ophæve dit lejemål eller gøre dig ansvarlig for udgifter forbundet med overtrædelserne. Det er også dig, din fremlejer kan indberette for Huslejenævnet. Vi har set mange eksempler på dyre regninger i forbindelse med fraflytninger fra fremlejede lejemål, og vi ser også lejere, som har været ved at miste deres lejemål, fordi fremlejer ikke betalte huslejen. Hvad siger lejeloven? 69. Lejer af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum... 70. En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el. lign... 71. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i 69 og 70 benytter det lejede... særlige rum til opbevaring af storskrald og elektronik, ligesom nogle ejendomme har et brandsikret skab til opbevaring af farligt affald. Der er således gode muligheder for at komme af med sit sorterede affald tæt på bopælen. Men hvor gør du af dine 11 forskellige typer affald, inden det skal ned i gården? Forsøg med indendørs sortering I Frederiksberg Kommune har vi i perioden fra juni til og med november 2006 gennemført et forsøg med information om sortering og udlevering af udstyr, som kunne hjælpe med at gøre den indendørs sortering lettere. Forsøget viste, at ekstra opmærksomhed på udfordringerne med sortering rent faktisk resulterer i en forbedring i sorteringen af affaldet, men at de enkelte beboere ikke ønsker at få udleveret udstyr til indendørs sortering. De fleste vil selv vælge, hvordan de indretter sig for at få plads til sortering inde i lejligheden. Hvad virker for jer? Indretningen af ens bolig er en individuel sag, og det er svært at finde en løsning på udfordringerne med affaldssortering i hjemmet, som fungerer for alle. Som kommune vil vi dog gerne støtte op om sorteringen ved at præsentere eksempler på vores hjemmeside af gode måder at indrette sig både pænt og funktionelt med affaldssortering på. Vi vil derfor gerne have gode ideer til, hvordan man kan opbevare brugt papir, pap & karton, plast, metal og glas inde i lejligheden. Fotos eller tegninger af indretningen kan sendes til affald@frederiksberg.dk. Forsøget viste desuden, at sorteringen af affald kan blive bedre, hvis beboerne husker at affaldssortere i det øjeblik, hvor et produkt bliver til affald. Selv om de løsninger, Frederiksberg Kommune havde stillet til rådighed, ikke passede ind i de enkelte husstande, så gav forsøget i sig selv altså en øget bevidsthed og opmærksomhed om sortering af affald. 19
Vælg dine egne TV kanaler Hver enkelt ejendom har en fællesaftale med TDC KabelTV, som alle lejere betaler til over huslejen. Hvis du har ønsker udover ejendommens programudbud, er der muligheder hos både TDC og Dansk Bredbånd. Du kan abonnere på yderligere program pakker via TDC s produkt Selector. Udover film-, sport- og dokumentarkanaler er der mulighed for at abonnere på forskellige sprogpakker med fx tyrkiske, arabiske, asiatiske, franske, italienske og spanske kanaler. Brugen af programpakkerne forudsætter køb af en Selector digitalmodtager og oprettelsen af et abonnement udover den antenneudgift, du allerede betaler over huslejen. Ligesom TDC kan bredbåndsudbyderen Dansk Bredbånd også tilbyde programpakker med fokus på specifikke sprog. Programpakkerne tilbydes via Dansk Bredbånds Bredbånds-TV og forudsætter, at du betaler kablingsafgiften til Frederiksberg Boligfond eller starter en afdragsordning over din husleje. Læs mere på www.tdc.dk eller www.dbnet.dk Publikationer på hjemmesiden PrivatBos hjemmeside har fået en ny afdeling, hvor du kan hente organisationens publikationer. Til at starte med kan Frederiksberg Boligfonds årsberetning for 2006 og alle numre af Husrum hentes. Find alle publikationerne på www.privatbo.dk/publikationer Den letteste måde at spare penge Du kan spare penge ved at tilmelde din husleje til betalingsservice. Det gør 67 % af Frederiksberg Boligfonds lejere allerede. Betalingsservice er en regningsservice, hvor du tilmelder din månedlige huslejeindbetaling, så den automatisk bliver trukket fra din konto. På den måde kommer du aldrig til at betale for sent eller for lidt, og du kan undgå ærgerlige rykkergebyrer og gebyret i forbindelse med giroindbetalingen. PrivatBo kan desværre ikke tilmelde dig betalingsservice. Hvis du ønsker at tilmelde din husleje, skal du tage dit girokort med til dit pengeinstitut. Læs mere på www.betalingsservice.dk 20