HAVREMARKSVEJ 7 ANNISSE N., 3200 Helsinge Tlf.: 70239568 INFO@WESTRING-ESTATE.DK - WWW.WESTRING-ESTATE.DK SALGSOPSTILLING Pedersminde Pedersminde Veksebovej 30, Veksebo, 3480 Fredensborg Lystejendom Kontantpris: 9.750.000 Udbetaling: 490.000 Mdl. brutto: 53.088 Mdl. netto: 43.272 Ejendomsmægler oplysning til parterne Er ejendomsmægleren tilknyttet eller har ejendomsmægleren samarbejdsaftaler med realkreditinstitut, pengeinstitut, forsikringsselskab eller andet: X Ja Nej jf. side 5 Modtager ejendomsmægleren eller dennes ansatte vederlag/provision/rabat for fremskaffelse af finansiering, forsikringer, annoncering eller andre: Ja X Nej jf. side 5 Har ejendomsmægleren, dennes ansatte eller nærtstående herudover en økonomisk eller personlig interesse i omsætningen af nærværende ejendom eller i parternes valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom: Ja X Nej Hvis ja, hvilke: Vigtig information Der gøres opmærksom på at en købsaftale, hvis denne alene er underskrevet af køber, er et tilbud til sælger, og at sælger ikke er forpligtet til at acceptere tilbuddet, heller ikke selv om det måtte være i overensstemmelse med udbudsvilkårene. Medvirkende ejendomsmægler repræsenterer sælger, og kan ikke være rådgiver for begge parter i samme handel. Køber opfordres derfor til at søge egen rådgiver.
Beskrivelse Pedersminde - 369 kvm fordelt på 3 selvstændige enheder. En ideél ejendom til den store familie, flere familier eller blandet bolig erhverv i skønt kuperet landskab med lille sø ved Fredensborg. Stuehuset fremstår som en dejlig, varm og indbydende bolig. Hyggeligt landkøkken med plads til alle i åbent plan med stor opholdsstue, hvorfra der er opgang til 1. salen. Derudover er der badeværelse samt et praktisk grovkøkken/vaskerum som via en glasmellemgang er bundet sammen med en bolig mere. 1. salen af stuehuset er indrettet med 3 værelser, stue og stort badeværelse. Stuehusets samlede boligareal udgør 159 kvm. Bolig 2 er etableret i år 2010 og har et boligareal på 98 kvm. Denne bolig er indrettet med stort, lækkert badeværelse med både brus og kar, køkken og soveværelse. På 1. salen er indrettet værelse med udgang til balkon, stor stue og med udgang til stor "tagterrasse" med den skønneste udsigt til det kuperede landskab som er egne marker. Erhvervsafdelingen er trukket lidt væk fra den øvrige bygningsmasse, således at denne kan holdes adskilt fra den private del med henblik på kunder m.m. Selve erhvervsafdelingen er indrettet i år 2003 som en selvstændig lille bolig på i alt 112 kvm. Stueetagen er indrettet med Forstue med opgang til 1. sal, badeværelse, køkken- alrum med udgang til dejlig terrasse. 1. salen er indrettet med værelse, badeværelse og stue med udgang til balkon. Driftsbygning på ca. 90 kvm som er indrettet med nogle hestebokse samt lager. Det tilhørende areal på ca. 9 ha er udlagt med græs samt 20 x 40 m ridebane. Ejendommen er beliggende til lille vej med kun ganske få biler og ingen trafikstøj. Derudover er der kort afstand til hhv. Fredensborg og Langerød Station samt til skovene Danstrup Hegn og Knurreborg Vang. Ejendommen er beliggende i Fredensborg Kommune, 3 min fra Fredensborg, 13 min fra Hillerød og 30 min fra Rådhuspladsen i København med kun 4 min fra motorvejs til- og frakørsel. Jordarealer Ejendommens samlede areal udgør 8,8834 ha Ejendommens jordarealer er udlagt med græs. Stuehus Bebygget areal 84 m 2 Boligareal 159 m 2 Udnyttet tagetage 75 m 2 Opført/ombygget år: 1889 / 1988 Etager inkl. kælder 1,5 Fulde etager 1 Antal værelser 5 Tilbehør i stuehus: Stuehus: Miele køleskab; Siemens Indbygningsovn; Elentrolux opvaskemaskine; Panasonic microbølgeovn; Point induktionskogeplade; Falmec emfang; Miele vaskemaskine. Bolig 2: Samsung selvafrimende køle/frys; Point indbygnings ovn Elektrolux opvaskemaskine; Sag 30001094 01.07.2014 Side 2 af 26
OBH Nordica microbølgeovn; Whirpool induktionskogeplade; Gorenje emfang. Kontor / Erhverv: Integreret køleskab (navn ukendt); Baumatic indbygningsovn; Brandt/Blomberg integreret opvaskemaskine; Baumatic glaskeramisk kogeplade; Emfang (navn ukendt); Bosch vaskemaskine; AEG tørretumbler. Opvarmning: Jordvarme Øvrige boliger Bebygget Boligareal Opført areal Beboelse 98 m 2 98 m 2 1889/201 0 Bolig 2 er etableret i år 2010 med et boligareal på 98 kvm og er indrettet med badeværelse med både brus og kar, køkken, 2 værelser samt stue. Bolig 2 er bygget sammen med stuehuset via en glasmellemgang, men kan også anvendes som selvstændig bolig. Driftsbygninger m.v. Areal Opført Kontor 112 m 2 1900/2003 Kontoret er indrettet med forstue, køkken/alrum, 2 værelser og 2 badeværelser. Ladebygning 90 m 2 1889 Carport 23 m 2 2004 Læskur til hest 42 m 2 2009 Handelsværdi af betalingsrettigheder Støtte pr. Pålydende Salgspris Handelsværdi enhed værdi pr. enhed 7,93 Alm. betalingsrettigheder 2.281 18.088 800 6.344 Forpagtning Ejendommens jorder er ikke bortforpagtet, men drives via en 1. årig mundtlig pasningsaftale. Kontantbehov ved køb Kontantbehov ved køb Kontant handel Finansieret handel Udbetaling 9.750.000 490.000 Tinglysningsafgift, skøde 60.160 60.160 I alt 9.810.160 550.160 Sag 30001094 01.07.2014 Side 3 af 26
Kontantbehovet er excl. udgifter til berigtigelse. Kontantbehovet er excl. udgifter til garantiprovision for ejerskiftelånets provenu samt udgifter til garantistillelse for købesummen. Beregning af brutto-/nettoudgift 1. år. Beregning af bruttoudgift/ejerudgift 1. år Kontant handel Finansieret handel Prioritetsydelser 600.211 Ejendomsskat, Land/skovbrugsværdi år 2014 4.036 4.036 Ejendomsskat, stuehusværdi år 2014 291 291 Renovation 3.979 3.979 Rottebekæmpelse 85 85 Skorstensfejning 1.051 1.051 Forsikringer baseret på sælgers forsikringsudgift 22.802 22.802 Serviceaftale jordvarmeanlæg 1.870 1.870 Spildevand 2.734 2.734 Bruttoudgift/ejerudgift 1. år 36.848 637.059 Beregning af nettoudgift 1. år Kontant handel Finansieret handel Fradrag (renter, bidrag) -414.317 Fradrag, i alt 414.317 Skat/skattebesparelse heraf 1. år v/30,96% -128.273 Evt. ejendomsværdiskat 10.477 10.477 Skat, overskud/underskud 1. år 10.477-117.796 + Bruttoudgift 1. år 36.848 637.059 Nettoudgift 1. år 47.324 519.263 Oplysning om brutto-/nettoudgift Bruttoudgiften er lig med ejerudgiften første år. Ydelsen omfatter aktuelle ejerudgifter, som køber er forpligtet til at afholde som ejer af ejendommen. Nettoudgiften er lig med bruttoudgiften efter fradrag af den aktuelle størrelse af skattemæssige fradrag og med tillæg af ejendomsværdiskat. Brutto- og nettoudgiften omfatter ikke udgifter til energi, vand og andre forbrugsafhængige forhold. Endvidere omfatter brutto- og nettoydelsen ikke udgifter til løbende vedligeholdelse. I brutto- og nettoydelsen indgår en standardfinansiering. Da der er tale om en standardfinansiering vil den i visse tilfælde ikke kunne opnås, hvorfor brutto- og nettoydelsen i så fald kan afvige. Standardfinansiering Standardfinansieringen er udarbejdet ud fra følgende forudsætninger: Kontant udbetaling på 5% af den kontante købesum oprundet til nærmeste kr. 5.000 dog minimum kr. 25.000. Der optages et realkreditlån op til den maksimale lånegrænse for den pågældende ejendomskategori efter lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. Løbetiden er 30 år. Lånet er et konverterbart obligationslån med fast rente, der afdrages over hele løbetiden efter annuitetsprincippet. Lånet er baseret på dertil hørende obligationer, hvis kurs er 100 eller nærmeste herunder. For restkøbesummen udstedes et pantebrev. Pantebrevet er med fast rente og har en løbetid på 30 år. Der afdrages på lånet over hele løbetiden efter annuitetsprincippet. Lånet fastsættes til kurs pari og renten fastlægges som den effektive rente på realkreditlånet tillagt 1,5 procent point og herefter oprundet til nærmeste kvarte procent point. Særlige oplysninger om standardfinansieringen: Spec. af eksisterende prioriteter, der kan overtages på visse betingelser Långiver/art Restgæld Obligationsrestgæld Kontantværdi 1. års ydelse Realkredit type Garantistillelse DLR Kredit A/S/4% Obligationslån 1.796.276 1.796.276 1.827.164 144.387 Obligationslån Nej Rente Kont./pålyd. ÅOP brutto Restløbetid Saldo fradragskonto Særlige overtagelsesvilkår Optaget i valuta Kontant regulering Sag 30001094 01.07.2014 Side 4 af 26
4 4,84 21,25 DKK Standardfinansiering Finansieringsforslag (Alternative forslag udarbejdes efter købers ønske) Prio. nr. Långiver/art Restgældsdato Restgæld Kontantværdi 1. års ydelse 1. års afdrag 1. års fradrag 1 RD d.d. 4.444.000 4.262.507 278.089 92.898 185.191 2 RD d.d. 2.469.000 2.366.268 154.501 51.612 102.889 3 d.d. 2.672.985 2.631.225 167.621 41.384 126.237 Udbetaling 490.000 490.000 I alt 10.075.985 9.750.000 600.211 185.894 414.317 Standardfinansiering - fortsat Prio. nr. Real- Hovedstol kredittype Garantistillelse Renter Kont./pålyd. Afdragsvilkår Optaget i valuta ÅOP, brutto Term. p.a. 1 4.444.000 Obligationslån Nej 3/3 Ann DKK 4,57 4 2 2.469.000 Obligationslån Nej 3/3 Ann DKK 4,57 4 3 2.672.985 Privat pantebrev 4,75/4,75 Ann DKK 4,89 4 Standardfinansiering - fortsat Prio. nr. Restløbetid Stiftelses-/overtagelsesomkostninger Saldo fradragskonto Kontantregulering 1 30,00 0 2 30,00 0 3 30,00 0 Prio. nr. Indfrielsesvilkår Fremtidige ejerskiftevilkår Bemærkninger 1 2 mdr. til kreditortermin Debitorgodkendelse 3% Obligationslån 2 2 mdr. til kreditortermin Debitorgodkendelse 3% Obligationslån 3 mdr. til kreditortermin Ingen Anvendelsesudgifter Brutto- og nettoudgiften omfatter ikke udgiften til energi, vand og andre forbrugsafhængige forhold samt løbende vedligeholdelse. Art Årsforbrug Enhed Udgift Varmeforbrug - el, beregnet i 10.478 kwh 20.956 Energimærke Vand 214 kbm 4.986 El-forbrug husholdning, anslået 13.000 kwh 23.500 Ejendommenhar supplerende varme fra brændeovn Ejendomsmæglerens oplysninger til parterne Er ejendomsmægleren tilknyttet eller har ejendomsmægleren samarbejdsaftaler med: Realkreditinstitut X Nej Ja Hvilke: Pengeinstitut X Nej Ja Hvilke: Forsikringsselskab X Nej Ja Hvilke: Andre Nej X Ja Hvilke: Medlem af DSEmæglerne Modtager ejendomsmægleren eller dennes ansatte vederlag/provision/rabat for fremskaffelse af: Finansiering X Nej Ja Hvis ja, hvorfra: Sag 30001094 01.07.2014 Side 5 af 26
Forsikring X Nej Ja Hvis ja, hvorfra: Annoncering X Nej Ja Hvis ja, hvorfra: Andre ydelser X Nej Ja Hvis ja, hvorfra: Parterne har ret til at få oplyst vederlagets/provisionens/rabattens størrelse. Sag 30001094 01.07.2014 Side 6 af 26
BILAG - Ejendommen Mart. nr.: Areal heraf vej 1 c Båstrup By, Asminderød 3,1600 ha 0 m 2 5 ai Veksebo By, Asminderød 1,3647 ha 0 m 2 5 d Veksebo By, Asminderød 0,7759 ha 0 m 2 9 Veksebo By, Asminderød 3,5828 ha 0 m 2 Areal i alt ifølge Tingbogsoplysning 8,8834 ha 0 m 2 Zonestatus Kommune Region Fredskovpligtig skov Strandbeskyttelsesareal Landzone Fredensborg Region Hovedstaden 0,0000 ha 0,0000 ha Offentlig ejendomsværdi pr. 2012 7.700.000 Heraf grundværdi 1.423.000 Stuehusets ejendomsværdi 2.743.100 Heraf grundværdi 11.800 Grundlag for ejendomsværdibeskatning 1.047.690 Oplysninger om ejendomsvurdering m.v. Ejendomsværdiskat er beregnet på basis af det laveste grundlag for ejendomsværdibeskatning, dvs. det laveste af beløbene for 2001-vurderingen + 5%, 2002-vurderingen og den aktuelle vurdering. BILAG - Miljøforhold, offentlige forhold og vandforsyning Miljøforhold Stuehusets afløb er Samletank Offentlige forhold og planer Der henvises til ejendomsdatarapport. Servitutter 10.02.2014 Vand, ledninger og tekniske anlæg 17.06.1971 Dok om forsynings-/afløbsledninger m.v. vedr. 1C Vandforsyning Ejendommens vandforsyning: Fælles vandværk BILAG - Forsikringer og energimærkninger Nuværende forsikringer: Bygningsbrandforsikring Topdanmark Landbrug Police nr. 9996 306 671 Præmien der indgår i ejerudgiften er baceret på Sælgers forsikringsudgift og dækker følgende Stuehus: Øvrige boliger: Beboelse Øvrige bygninger: Kontor Ladebygning Carport Fuld- og nyværdiforsikret, Svamp, Insekt, Rørskade. Fuld- og nyværdiforsikret, Svamp, Insekt, Rørskade. Fuld- og nyværdiforsikret. Fuld- og nyværdiforsikret. Sumforsikret, Brandforsikret, Stormskadeforsikret. Sag 30001094 01.07.2014 Side 7 af 26
Læskur til hest Sumforsikret, Brandforsikret, Stormskadeforsikret. Der er ikke udarbejdet forsikringstilbud. Energimærkning Stuehus Der foreligger energimærkning af 26.05.2014 med energiklassifikation: A2010. Øvrige bygninger: Kontor Energimærke foreligger med energiklassifikation A2010. Ladebygning Energimærke foreligger ikke. Carport Energimærke foreligger ikke. Læskur til hest Energimærke foreligger ikke. Driftsbygninger / øvrige bygninger: Beboelse Energimærke foreligger med energiklassifikation A2010. BILAG - Rettigheder og forpligtelser Veje og stier: Vandløb: Elværk: Olietank, fabrikat, størrelse, type: Jagt: Forpagtningskontrakter om bortforpagtning med: Udlejeaftaler, bygninger: Om flyvehavre: Borebiller: Dræn: Information fra Danmarks Miljøportal: Ejendommen er beliggende til off. vej. Der er ikke åbne vandløb på ejendommen. Ejendommen har elforsyning fra Dong Energy. Der foreligger ikke oplysning om olietanke på ejendommen, jf. Ejendomsdatarapport. Jagten er ikke udlejet og er således fri for køber. Ejendommens jorder er ikke bortforpagtet, men drives vha. pasningsaftale. Der er ingen lejeaftaler på ejendommen. Sælger oplyser, at der kan være spredte forekomster af flyvehavre, som er bekæmpet i hnehold til lovgivningen herom. Sælger indestår ikke for eventuelle borebilleangreb, hverken nuværende eller tidligere. Eventuelle dræn i marken overtages i den stand de er og forefindes. Sælger garanterer ikke herfor, Ejendommen eller dele heraf er jf. Danmarks Miljøportal opfattet af bl.a.: Beskyttede naturområder - sø; Drikkevandsområde; Landbrug; Kommuneplan. Køber erklærer at have sat sig ind i disse forhold / Køber opfordres til at sætte sig ind i disse forhold. Yderligere information kan hentes på Danmarks Miljøportal, http://kort.arealinfo.dk/ Sag 30001094 01.07.2014 Side 8 af 26
BILAG - Billedsider Sag 30001094 01.07.2014 Side 9 af 26
Sag 30001094 01.07.2014 Side 10 af 26
Sag 30001094 01.07.2014 Side 11 af 26
Sag 30001094 01.07.2014 Side 12 af 26
Sag 30001094 01.07.2014 Side 13 af 26
Sag 30001094 01.07.2014 Side 14 af 26
Sag 30001094 01.07.2014 Side 15 af 26
Sag 30001094 01.07.2014 Side 16 af 26
Sag 30001094 01.07.2014 Side 17 af 26
Sag 30001094 01.07.2014 Side 18 af 26
Sag 30001094 01.07.2014 Side 19 af 26
Sag 30001094 01.07.2014 Side 20 af 26
Sag 30001094 01.07.2014 Side 21 af 26
Sag 30001094 01.07.2014 Side 22 af 26
Sag 30001094 01.07.2014 Side 23 af 26
Sag 30001094 01.07.2014 Side 24 af 26
BILAG - Alternative finansieringsmuligheder Salgsopstillingen på ejendommen Veksebovej 30, Veksebo, 3480 Fredensborg er udarbejdet med standardfinansieringsforslag i h.t. Lov om omsætning af fast ejendom. Ejendommen kan alternativt erhverves på vilkår som nedenfor anført: Adresse: Veksebovej 30, Veksebo, 3480 Fredensborg Sag nr.: 30001094 Dato: 01.07.2014 Alternativt finansieringsforslag Brutto/md. 59.456 Netto/md. 48.081 v/ 30,96% Kontantbehov 551.706 Udbetaling 490.000 Finansieringsforslagets ÅOP, brutto: 5,48% Bemærkninger Finansieringsforslagets saml. afviklingsforløb og låneydelse Belåning 0-45%: Realkredit Danmark Obligationslån, Rente: 3% Løbetid: 30% år Belåning 45-80,01%%: Realkredit Danmark Obligationslån, Rente: 3% Løbetid: 30% år Privat pantebrev, Privat pantebrev, Rente: 7% Løbetid: 23,5% år, Annuitetslån til udløb. År Restgæld Brutto Netto v/ % 1 9.983.437 676.625 533.185 30,96 2 9.780.890 675.123 537.939 29,96 3 9.570.645 673.073 543.397 28,96 4 9.352.359 670.961 548.708 27,96 5 9.125.668 668.784 553.862 26,96 10 7.851.965 656.872 559.850 25,96 15 6.300.758 643.039 565.971 25,96 20 4.397.366 626.977 574.951 25,96 25 2.189.899 426.119 402.702 25,96 30 391.895 404.987 401.111 25,96 Alternativ 1 Brutto/md. 49.406 Netto/md. 43.189 v/ 30,96% Kontantbehov 551.705 Udbetaling 490.000 Finansieringsforslagets ÅOP, brutto: 3,36% Bemærkninger Finansieringsforslagets saml. afviklingsforløb og låneydelse Belåning 0-45%: Realkredit Danmark FlexLån, Rente: 0,4877% Løbetid: 30% år Belåning 45-80%%: Realkredit Danmark FlexLån, Rente: 0,4877% Løbetid: 30% år Privat pantebrev, Privat pantebrev, Rente: 7% Løbetid: 23,5% år, Annuitetslån til udløb. Bemærkninger til alt fin.: År Restgæld Brutto Netto v/ % 1 9.819.810 556.026 472.665 30,96 2 9.537.375 552.118 474.027 29,96 3 9.250.550 549.163 475.691 28,96 4 8.959.730 546.195 477.264 27,96 5 8.664.704 543.213 478.743 26,96 10 7.117.941 528.108 475.159 25,96 15 5.424.244 512.670 472.631 25,96 20 3.533.924 496.902 472.960 25,96 25 1.523.970 298.812 292.310 25,96 30 140.385 214.145 213.170 25,96 Alternativ 2 Brutto/md. 29.129 Netto/md. 22.881 v/ 30,96% Kontantbehov 551.705 Udbetaling 490.000 Finansieringsforslagets ÅOP, brutto: 3,05% Bemærkninger Finansieringsforslagets saml. afviklingsforløb og låneydelse Belåning 0-45%: Realkredit Danmark FlexLån, afdragsfrit, Rente: 0,4839% Løbetid: 30% år Belåning 45-80%%: Realkredit Danmark FlexLån, afdragsfrit, Rente: 0,4839% Løbetid: 30% år Privat pantebrev, Privat pantebrev, Rente: 7% Løbetid: 23,5% år, Annuitetslån til udløb. Bemærkninger til alt fin.: År Restgæld Brutto Netto v/ % 1 9.880.758 312.704 228.982 30,96 2 9.843.424 310.731 231.130 29,96 3 9.803.408 310.731 234.641 28,96 4 9.760.517 310.731 238.151 27,96 5 9.714.543 310.731 241.657 26,96 10 9.430.108 491.211 428.386 25,96 15 7.265.233 657.723 609.809 25,96 20 4.795.403 635.038 605.704 25,96 25 2.192.522 429.898 420.543 25,96 30 201.970 306.784 305.719 25,96 Bemærkninger til finansieringen: I beregningerne efter skat er anvendt følgende skatteprocent svarende til den aktuelle kommuneskatteprocent: 30,96 pct.. Fra og med 2012 nedsættes skatteprocenten i beregningerne årligt med 1 pct. point til 2019. For resten af lånets løbetid anvendes den samme skattesats som i 2019. Aftrapningen af rentefradraget sker kun for kapitaludgifter, der overstiger 50.000 kr. pr. person, hvilket der ikke er taget højde for. Aftrapningen af rentefradraget i ovenstående beregninger er således foretaget i den fulde samlede kapitaludgift. Kompensationsordningen for personer med stor gæld eller store ligningsmæssige fradrag er der heller ikke taget højde for i beregningen. Brutto og netto er under forudsætning af kendte skatteprocenter, bidragssatser og rentesatser og rentefradragsret samt gældende regler. De nævnte forslag er udarbejdet ud fra kursniveauet den dag salgsopstillingen er udarbejdet. Forslagene vil ændre sig ved kursændringer. Såfremt der ønskes beregning på andre finansieringsforslag, bedes De rette henvendelse til ejendomsmægleren. Sag 30001094 01.07.2014 Side 25 af 26
BILAG - Købesummens fordeling Med udgangspunkt i Alternativt finansieringsforslag i ovenstående Bilag - Alternative finansieringsmuligheder / kontantpris i kontanthandler, udgør den kontantomregnede anskaffelsessum kr. idet låneomkostninger ikke er indregnet i opgørelsen. Anskaffelsessummen fordeler sig således: Kontantomregnede købesum i alt kr. Der tages forbehold for eventuelle differencer i fordelingen af den kontantomregnede købesum som følge af kursændringer m.v. Sag 30001094 01.07.2014 Side 26 af 26
Veksebovej 30, 3480 Fredensborg Rentemestervej 8, 1. sal, 2400 København NV Support: miljoeportal@miljoeportal.dk Oversigtskort Målforhold: 1:3310 Dato: 21.02.2014 Ortofotos (DDO land): COWI har den fulde ophavsret til de ortofotos (DDO land), der vises som baggrundskort. Denne funktion, med ortofoto som baggundskort, må derfor kun anvendes af Miljøministeriet, regioner og kommuner med tilhørende institutioner, der er part i Danmarks Miljøportal, i forbindelse med de pågældende institutioners myndighedsbehand ling indenfor miljøområdet, samt af privatpersoner til eget personligt brug. Linket må ikke indgå i andre hjemmesider. Øvrig kommerciel anvendelse er ikke tilladt og vil kunne retsforfølges.