SKØNSERKLÆRING J.nr. 10070 Besigtigelse d. Ejendommen : Klager : (I det følgende betegnet som klager/k.k.) Beskikket bygningskyndig : (I det følgende betegnet som indklagede/b.b.) Ansvarsforsikringsselskab: (I det følgende betegnet som Forsikringsselskab/S.S.) Tilstede ved skønsmødet : (Hvis andre end sagens parter anføres i hvilken relation de deltager) (I det følgende betegnet som klagers murermester xx Indklagedes tømrer yy) 1. Bilag (herunder relevante tilbud) : Skønsmandens erklæring Oversigt over klagepunkter: 01. Fundamenter/Sokkel. a. Misfarvninger b. Ujævnheder. c. Løs sokkelpuds. 03. Facader.
a. Forkert mørtel, uens pudsning, farvedifferencer og afskalninger. b. Revne i murværk. c. Lunke ml. muret sålbænk og murværk 06. Gulve. a. Gulves vage og lunker er underdrevet, b. Huller i fuger mellem fliserne. 08. Tagkonstruktion. a. Manglende insektnet. b. Revner i udhængsbrædder. c. Deformeret nedløbsrør. d. Skæv loftlem 09. Bad, toilet og bryggers. a. Bagfald på gulv i brusenicher. b. Forkert hældning på gulve. c. Ujævne gulve. d. Vægge til bruserum er skæve. e. Vaskemøbler skævt monteret og ikke i vage. 10. VVS-installationer a. Amerikansk køleskab ikke tilsluttet vandforsyning. b. Utætte afløb under vaske. c. Ingen forbindelse fra vask til afløb i bryggers. d. Bordplade på kogeø buer. Skabe kan ikke åbnes. 11. El-installation. a. Synlig indmuret, halvt nedgravet samledåse. b. Genvex-anlæg og gulvvarme fungerer ikke. c. Manglende stikkontakt på loftet. d. Ledninger til belysning ved hoveddør hænger frit. e. Løs ledning ved carport. Klagers påstand: Udbedring af ovennævnte. Omkostning ca. kr. 165.000 Den bygningssagkyndiges forklaring: Kun ganske få af klagepunkterne er omfattet af det krav, som kan stilles til en tilstandsrapport. En tilstandsrapport kan ikke sidestilles med en afleveringsforretning. Vejret på besigtigelsestidspunktet: Solskin, tørt + 15 C Øvrige forhold: Ingen bemærkninger.
Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Ad. 01. Fundamenter/sokkel. Der kunne konstateres følgende: Soklen er skjoldet og der er misfarvninger. Soklen er ikke jævnt pudset. Der er små områder med revnet sokkelpuds. (Foto 2, 3, 4 & 5). Ved karnappen er målt høj fugt i soklen. Ad 01. Konklusion: Ad 1.01 Fejl og forsømmelser: Misfarvningerne i soklen er saltudtræk. Det skønnes, at sokkelpudsen er mere porøs end normalt. Der er ujævnheder i overfladen. Det udførte arbejde er ikke god håndværksmæssig skik, men der er ikke konstateret egentlige bygningsskader, hvorfor skavankerne mest er af kosmetisk betydning BB har med karakteren K1 angivet, at der er saltudblomstringer på facadesokler og har i en note henvist til BYG-ERFA 99 11 25. Tilstandsrapporten er fra april 2009. Der har i den mellemliggende periode været en hård vinter med megen sne. Det er derfor ikke muligt at vurdere den nuværende tilstand i forhold til tilstanden d. 24-04-2009. Der skønnes ingen fejl og forsømmelser forbundet med dette klagepunkt. Ad. 1. Overslag over : Ad1. Forbedringer: Ad. 03. a Facader. Uens pudsning. Ad. 03. a Konklusion Istandsættelse af soklen skønnes til kr. 15.000. Selve soklen forbedres ikke, men soklens udseende forbedres. Forbedringen skønnes til 20%. Facaderne er filtsede med tyndpudsmørtel. Der er ikke anvendt indfarvet mørtel. Filtsningen er noget ujævn og varierende i farven. Der er stedvis saltudblomstringer i de nederste fuger. KK oplyste, at en murermester havde oplyst, at der var anvendt en forkert mørtel samt at murstenene muligvis ikke var egnede til facademur. Ved det visuelle eftersyn er alene farvenuancerne bemærket. Den sædvanlige færdiggørelse af filtsede mure er, at facademuren males med en diffusionsåben maling, når muren efter et par år er udtørret.
Ad. 03 a Fejl og forsømmelser. BB har i tilstandsrapporten bemærket stedvist alkaliske udblomstringer i de nederste fuger og har i noten henvist til BYG-ERFA 99 11 26. Det ligger uden for Huseftersynsordningens område at foretage nærmere analyse af overfladebehandlingen. BB kan med rette formode, at muren skal males når den er udtørret. Der skønnes ingen fejl og forsømmelser forbundet med dette klagepunkt. Ad. 03 a. Overslag over Færdigmaling af hus: Kr. 50.000. Ad3 a. Forbedringer: Forbedringen udgør 100 %. Ad. 3 b Revne i mur. Ad. 3 b Konklusion. Ad. 3 b Fejl og forsømmelser. Ad. 3 B. Overslag over Ad1. Forbedringer: Ad. 3 c Lunke ved muret sålbænk. Ad. 3 c Konklusion Ved facade mod have er der en trappeformet revne i murværket under et vindue. Revnen går ned i soklen. Der er ikke konstateret eller påvist andre revnedannelser i murværk og sokler. (Foto 7). Det skønnes, at der er tale om en sætningsrevne, opstået kort efter byggeriets opførelse. Det skønnes endvidere, at der er tale om en sætning, der er opstået på grund af mangelfuld oprensning af udgravningen forud for udstøbningen. Der er ikke andre sætningsrevner i huset, som ville indikere et egentligt sætningsproblem. Sætningen det pågældende sted skønnes i hovedsagen standset. Som bilag i syns- og skønssagen er forelagt en faktura for en geoteknisk undersøgelse forud for byggeriets start. BB har ikke bemærket revnen i tilstandsrapporten, men har i en svarskrivelse i nærværende sag oplyst, at revnen under det pågældende vindue var nyligt udsat ved besigtigelsen. Revnen har således været til stede ved besigtigelsen. Den burde have været bemærket med en karakter K2, idet sådanne revner kræver forstærkning med indmurede armeringsjern på tværs af revnen. Indmuring af armeringsjern: Kr. 5.000. 0%. Der er tale om en reparation. Der er ingen forbedringer. Ved overgangen mellem murede sålbænke og murværket er der flere steder dårligt udfyldte fuger, hvilket kan samle regnvand, som trænger ned i muren. (Foto 8). Fugerne bør færdiggøres, så vandafledningen sikres.
Ad. 3 c Fejl og forsømmelser. Ad. 3 c. Overslag over Ad. 3 c. Forbedringer: Ad. 6 a Gulve ude af vage. Ad. 6 a Konklusion. Ad. 6 a Fejl og forsømmelser. De mangelfuldt udfyldte fuger er ikke omtalt i tilstandsrapporten. En påtale heraf hører normalt hjemme under en afleveringsforretning. Såfremt forholdet skulle medtages i en tilstandsrapport, skulle det være med karakteren K3, idet der er risiko for skader på det underliggende murværk. Der er imidlertid tale om en skade under bagatelgrænsen. Færdiggørelse af fuger: Kr. 1.500. 0%. Der er tale om en reparation. Der er ingen forbedringer. Ved almindelig gang på gulvene bemærkes skævheder, herunder foran kogeø (Foto 10), ved dør mellem alrum og stue (Foto 9), i alrum foran terrassedør, i stue foran højt vindue mv. Gulvene overholder ikke kravene til planhed og vage. Udførelsen afviger fra god håndværksmæssig skik. En opretning af gulvene vil kræve en total omlægning. BB har med karakteren K1 bemærket skævhederne og tilføjer i en note: Køber anbefales at forholde sig hertil, idet en udbedring af forholdet vil være ret kompliceret. På denne baggrund skønnes der ingen fejl og forsømmelser forbundet med dette klagepunkt. Ad. 6 a. Overslag over Omlægning af gulve i køkken-alrum, stue og bryggers: Kr. 200.000. Ad. 6 a. Forbedringer: Forbedringen ved omlægningen skønnes til 20%. Ad 06 b Huller i fuger. Ad. 06 b Konklusion. Fugningen af klinkegulvene er generelt uensartet. Der er endvidere fortanninger ved klinkeovergangene. (Foto 9,10 og 11). Der er tale om uprofessionelt klinke- og fugearbejde. Såfremt skævhederne under pkt. 6 a ikke oprettes, må fugearbejdet som minimum eftergås. Ad. 06 b Fejl og forsømmelser. Det dårlige fugearbejde er ikke omtalt i tilstandsrapporten. Der er imidlertid ikke tale om en skade, men en mangel af kosmetisk karakter. Manglen kunne være omtalt i tilstandsrapporten med karakter K0 Påtale af sådanne mangler hører imidlertid hjemme under en afleveringsforretning.
Ad. 06 b. Overslag over Omkostningen er indeholdt i pkt. 6 a. En separat omkostning til fugeudbedring skønnes til Kr. 10.000. Ad. 06 b. Forbedringer: Forbedringen ved fugningen skønnes til 20%. Ad. 08 a. Insektnet. Ad. 08 a Konklusion. Over udhængsbrædderne er udlagt et insektnet. Dette insektnet mangler ved en mindre del af udhænget. I Håndbog for Beskikkede Bygningssagkyndige, i bygningsreglementet eller i andre tilgængelige oplysninger på internettet, er der ikke set krav til indbygning af insektnet i tagkonstruktioner. Når det alligevel udføres i størstedelen af nybyggede huse, er årsagen, at omkostningen er beskeden i forhold til den senere ulempe med f.eks. hvepsebo i loftrummet. En etablering af manglende insektnet vil kræve, at udhængsbrædderne nedtages i det pågældende område, at insektnettet monteres, samt at udhængsbrædderne genopsættes. Ad. 08 a Fejl og forsømmelser Ad. 08 a. Overslag over Ad. 08 a. Forbedringer: Ad. 08 b. Revner i udhængsbrædder Ad. 08 b Konklusion. Der er i Håndbog for Beskikkede Bygningssagkyndige ikke stillet krav om, at tagkonstruktionen skal tjekkes for insektnet. Manglende insektnet kan ikke føre til bygningsskader. Det manglende insektnet kunne være omtalt med karakteren K0. Påtale af sådanne mangler hører imidlertid hjemme under en afleveringsforretning. Montering af manglende insektnet: Kr. 3.000. 0%. Der skønnes ingen forbedringer forbundet med montering af insektnettet. Der ses revner i enderne af udhængsbrædderne flere steder. (Foto 12) Revnerne i enderne skyldes dobbeltsømningen, hvor brædderne kan flække i enderne i forbindelse med almindelig udtørring. Ad. 08 b. Fejl og forsømmelser. Det kan ikke afgøres, om revnerne har været til stede ved bygningsgennemgangen den 15.04.2009. Revnerne er ikke udtryk for bygningsskader, men har alene kosmetisk betydning. Revnerne kunne være medtaget med karakteren K0, såfremt de var synlige ved bygningsgennemgangen. En påtale af revnerne hører normalt hjemme under en
1-års gennemgang. Ad. 08 b. Overslag over Ad. 08 b. Forbedringer Ad 08 c. Deformeret nedløbsrør Ad 08 c. Konklusion. Udskiftning af revnede brædder skønnes til kr. 3.000. 0%. Der skønnes ingen forbedringer forbundet med udskiftning af udhængsbrædderne. Ved det ene tagnedløb er der en trykskade i bøjningen under tagrenden. (Foto 14) Rørbøjningen skal skiftes. Ad. 08 c. Fejl og forsømmelser. Skaden på rørbøjningen er synlig for enhver. Skaden er ikke omtalt i tilstandsrapporten. Det kan ikke afgøres, om skaden har været til stede den 15.04.2009. Såfremt skaden var til stede ved bygningsgennemgangen skulle den have været bemærket med karakter K1. Rørbøjningen er ikke utæt. Ad. 08 c. Overslag over Ad. 08 c. Forbedringer Udskiftning af rørbøjning Kr. 500,- 0%. Der skønnes ingen forbedringer forbundet med udskiftning af rørbøjningen. Ad. 08 d. Skæv loftlem. Loftlemmen er skæv og ikke tætsluttende. (Foto 15) Ad. 08 d. Konklusion Det skønnes muligt at justere loftlemmen. Alternativt skal den skiftes. Ad. 08 d Fejl og forsømmelser. Såfremt skævheden har været til stede den 15.04.2009 skulle den have været medtaget i tilstandsrapporten med karakteren K3, idet opstrømmende varm luft giver risiko for kondensskader i loftrummet. Skaden er ikke omtalt,og det kan ikke afgøres, om den har været til stede ved besigtigelsen. Påtale af sådanne skader hører hjemme under en afleveringsforretning og/ eller en 1-års gennemgang. Ad. 08 d. Overslag over Ad. 08 d. Forbedringer Tilretning af loftlem Kr. 1.000. (Alternativt udskiftnning af loftlem: Kr. 3.000,-). 0%. Der skønnes ingen forbedringer forbundet med justering eller udskiftning af loftlemmen.
Ad. 09 a-c. Gulve i badeværelser. Ved vandprøve under syns- og skønsforretningen blev der konstateret, at der i begge brusenicher er lunker i gulvet og lokalt bagfald i forhold til gulvafløbet. Gulvene uden for brusenicherne er ujævne og der er ujævne fuger. (Foto 18 og 19) Ad. 09 a-c. Konklusion. Badeværelsesgulvene er ikke fagligt korrekt udførte. Som et minimum må der påregnes omlægning af gulve i brusenicher og fugeudbedringer uden for brusenicher. Såfremt gulve i køkken/alrum og stue omlægges, bør badeværelsesgulvene inddrages i omlægningen. Ad. 09 a-c Fejl og forsømmelser. BB har i tilstandsrapporten med Karakter K1 anført: Der er mindre lunke i begge brusenicher. Note: For at undgå kalkafsætninger, (der er gulvvarme som hurtigt vil optørre gulvet) anbefales det at aftørre gulvet efter anvendelse af bruser. Denne beskrivelse vurderes som fyldetsgørende. Gulvet uden for brusenicherne er ikke omtalt. Ujævne gulve er ikke en bygningsskade, men en mangel af kosmetisk karakter. Disse gulve kunne være medtaget med karakteren K0. Påtale af ovennævnte mangler hører hjemme under en afleveringsforretning og/ eller en 1-års gennemgang. Ad. 09 a-c. Overslag over Ad. 09 a-c. Forbedringer Ad. 09 d. Skæve vægge i bruserum Ad. 09 d. Konklusion.. Omlægning af gulve i brusenicher: Kr. 10.000. Gennemgang af fuger uden for brusenicehr: Kr. 5.000. Tillæg for omlægning af gulve uden for brusenicher: Kr. 15.000. Forbedringen i forbindelse med ovennævnte arbejder skønnes til 20%. Væggene i bruserummene er synligt ikke helt i lod. (Foto 17). Væggene er ikke fagligt korrekt udførte. Ad. 09 d. Fejl og forsømmelser. Skævhederne i væggene er ikke omtalt i tilstandsrapporten. Der er ikke tale om en bygningsskade, men om en mangel af kosmetisk karakter. Manglen kunne være medtaget i tilstandsrapporten med karakteren K0. Påtale af den nævnte mangel hører hjemme under en
afleveringsforretning. Ad. 09 d. Overslag over Ad. 09 d Forbedringer Ad. 09 e. Skævt monterede møbler Ad. 9 e. Konklusion Opretning af vægge i brusenicher: Kr. 15.000. Forbedringen i forbindelse med ovennævnte arbejder skønnes til 20%. I begge badeværelser er vaskemøblerne opsat synligt skæve. (Foto 20 og 21). Møblerne er ikke fagligt korrekt monterede. Ad. 09 e. Fejl og forsømmelser. De skævt opsatte møbler er ikke omtalt i tilstandsrapporten. Der er ikke tale om en bygningsskade, men om en mangel af kosmetisk karakter. Manglen er dog så kraftig, at den burde være medtaget i rapporten med karakteren K0. Påtale af den nævnte mangel hører først og fremmest hjemme under en afleveringsforretning. Ad. 09 e. Overslag over Nedtagning og genopsætning af 2 skabe Kr. 1.500. Ad. 09 e Forbedringer Forbedringen skønnes til 20%. Ad. 10 a-b Manglende tilslutning til køleskab og utætte samlinger i afløb. Ved eftersynet var vandinstallationen til køleskabet monteret og afløbssamlinger under vaske var tilspændte. Ad. 10 a-b Fejl og forsømmelser. Ad. 10 c Ingen forbindelse fra vask til afløb i bryggers. Der er i tilstandsrapporten intet bemærket om disse forhold. Funktionsafprøvning af vvs-installationer ligger uden for tilstandsrapportens område. Ved eftersynet var forbindelsen etableret, men BB har oplyst, at denne skadesrisiko var overset. Ad. 10 c. Fejl og forsømmelser. Den manglende forbindelse skulle være medtaget i rapporten med karakter K3. Fejlen blev opdaget før der skete følgeskader. Ad. 10 c. Overslag over Ad. 10 c Forbedringer Etablering af afløbsforbindelse fra bryggersvask: Kr. 500,- Der skønnes ingen forbedringer forbundet med afløbsforbindelsen.
Ad. 10 d. Bordplade, kogeø. Bordpladen på kogeøen er en limtræsbordplade. Ved syns- og skønsforretningen var denne skiftet. Bordpladen er udkraget for at give plads til et par spisepladser. KK har oplyst, at bordpladen krummede, så skabslåger under bordpladen ikke kunne åbnes. Ad. 10 d. Fejl og forsømmelser. BB har i et bilag i sagen oplyst, at bordpladen var ret ved besigtigelsen, hvorfor skaden må være sket efterfølgende. Såfremt skaden havde været synlig ved besigtigelsen skulle den være medtaget med karakteren K2. Ad. 10 d. Overslag over Ad. 10 d Forbedringer Ad. 11 a. Halvt nedgravet samledåse. Ad. 11 a. Konklusion. Ad 11 a Fejl og forsømmelser. Ad. 11 a. Overslag over Ad. 11 a Forbedringer Ad. 11 b Genvex og gulvvarme. Udskiftning af bordplade skønnes til kr. 6.000,. Der skønnes ingen forbedringer forbundet med udskiftning af bordpladen. Nær bryggersdør i carporten er der en halvt tildækket elektrisk samledåse. (Foto 22). Den nærmere funktion kendes ikke. Elektriske samledåser skal sidde fuldt tilgængelige. Samledåsen er fejlplaceret. Samledåsen burde være observeret som en åbenlys ulovlighed. Den skulle være medtaget med karakteren K2. Flytning af samledåse til lovlig placering skønnes til kr. 3.000. Der skønnes ingen forbedringer forbundet med lovliggørelsen af el-samledåsen. Ved syns- og skønsforretningen var anlæggene justerede og KK oplyste, at de fungerede. Ad. 11 b Fejl og forsømmelser. Det ligger uden for Huseftersynsordningens område at funktionsafprøve VVS-installationerne. Ad. 11 c Manglende stikkontakt i loftrum. Ad. 11 c Fejl og forsømmelse. KK oplyste, at det på en tegning er angivet, at der skulle være en stikkontakt i loftrummet. Det ligger uden for tilstandsrapportens område at tjekke tegninger i forhold til det udførte/ leverede arbejde. Kun åbenlyst ulovligheder skal medtages.
Ad 11 d-e Løse ledninger Ad. 11 d-e. Fejl og forsømmelser. Ved hoveddøren stikker der kabelender ud af væggen, øjensynligt forberedt til udendørs lys. Ved carporten ligger en kabelrulle med tilslutning ind i huset. Formålet med dette kabel kendes ikke. (Foto 23 og 24). Det forberedte udendørs lys og kablet i carporten er synligt for enhver. BB har med rette kunne antage, at installationsarbejdet blot ikke var tilendebragt. Såfremt der blev vurderet risiko for personskader ved kabelenderne, skulle de være medtaget med karakter K3 i tilstandsrapporten. En sikring med kabelsko er dog økonomisk bagatelagtigt. Ad1. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad1. Eventuelt Der blev ikke drøftet forlig Ingen bemærkninger.