Rammer for forbedring, vedligehold og ændringer i boligen Domea Boliger i hele Danmark Side 1 af 15
Indholdsfortegnelse Formål og anvendelse. Side 3 Om råderet.. side 3 Forbedring eller forandring. Side 3 Anmeldelse af arbejderne side 3 Vedligeholdelse af råderetsarbejder.. side 4 Godtgørelse. side 4 Alternative muligheder.. side 5 Ændring i : Badeværelse side 6-7 Køkken. side 8-9 Stue, værelse og entre side 10-11 Vindfang.. side 12-13 Udendørs råderet side 14 Side 2 af 15
Formål og anvendelse Formålet med herværende råderetskatalog er at give lejeren overblik over, hvordan man skal forholde sig, hvis man har lyst til at foretage ændringer i boligen, samt hvilke arbejder lejerne på et afdelingsmøde har besluttet som forbedringsarbejder (forøger det lejedes værdi) og giver ret til få økonomisk godtgørelse ved fraflytning, samt hvilke arbejder der betragtes som forandringer. Det fremgår også af herværende råderetskatalog om den givne ændring kan helt eller delvis finansieres ` forbedring For nærmere beskrivelse af regler råderet henvises der til nedenstående forkortede gennemgang eller pjecen `Råderetten og andre muligheder for forbedringer af boligen udgivet af Boligselskabernes landsforening, pjecen kan hentes på www.bl.dk under udgivelser / vedligeholdelse og forbedring af egen bolig Ejendomskontoret ligger også inde med eksemplarer af pjecen Om råderet Råderetsreglerne har overordnet til formål at give den enkelte lejer Større frihed til at bestemme over egen bolig Flere muligheder for at præge boligen efter egne ønsker og behov Forbedring eller forandring? Forbedringsarbejder forøger det lejedes værdi og giver ret til godtgørelse ved fraflytning. Der kan ikke kræves reetablering ved fraflytning. Forandringsarbejder forbedrer ikke det lejedes værdi og giver ikke ret til godtgørelse ved fraflytning. Forandringsarbejder kan være permanente eller arbejder, der kan kræves reetableret ved fraflytning. Det er boligorganisationen, der vurderer, om arbejdet kun har interesse for den enkelte lejer og dermed kan kræves reetableret. Boligorganisationen kan lade afdelingsmødet fastsætte retningslinier for aftaler om forandringer i den enkelte bolig. Anmeldelse af arbejderne Skriftlig anmeldelse Alle forbedrings- eller forandringsarbejder skal meddeles skriftligt til boligorganisationen via ejendomskontoret, før lejeren går i gang. Meddelelsen skal indeholde følgende: Navn, adresse, afdelingsnummer og bolignummer Beskrivelse af forbedringen eller forandringen Tidspunkt for udførelse Liste over de materialer og det inventar, som skal anvendes (type, modeller, fabrikat mv.) Eventuelt tegninger Prisoverslag (husk kun dokumenterede udgifter til momsregistrerede virksomheder) Behandling af Indkomne er behandles af afdelingsbestyrelsen én gang årligt, umiddelbart efter regnskabsskæring 30.09 Side 3 af 15
Byggetilladelse fra kommunen Nogle råderetsarbejder kræver byggetilladelse eller anmeldelse til kommunen. Disse arbejder må ikke sættes i gang, før kommunen har givet byggetilladelse eller på anden måde accepteret arbejdet. Boligorganisationen ved, hvilke arbejder der kræver tilladelse, lejer sørger for at indhente tilladelsen fra kommunen. Gebyret for kommunens behandling af en betales af lejeren. Vedligeholdelse af råderetsarbejder Hvis et råderetsarbejde giver særlige vedligeholdelsesudgifter, skal disse udgifter betales af lejeren. I praksis betyder det, at udgifterne vil blive vurderet og udregnet af boligorganisationen og lagt på den månedlige husleje for denne bolig, så andre lejere ikke bliver økonomisk belastet. Lejeren kan i visse tilfælde indgå en aftale om selv at vedligeholde visse råderetsarbejder uden for boligen som fx. maling af garage, cykelskur og udestue. Vedligeholdelsesreglementet : Inden lejeren går i gang med at forbedre eller forandre inde i eller uden for boligen, er det vigtigt at kigge i afdelingens vedligeholdelsesreglement. Bestemmelser i vedligeholdelsesreglementet kan have betydning for, hvilke råderetsarbejder lejeren har ret til at udføre, og der kan være særlige krav til materialer, udformning mv. Godtgørelse En lejer, der har udført forbedringer under råderetten har ret til økonomisk godtgørelse. Godtgørelsen udbetales af boligorganisationen ved lejerens fraflytning. Udbetaling af godtgørelsen afhænger af, om lejeren flytter, inden forbedringerne er afskrevet. Det er en god idé at beregne godtgørelsen umiddelbart efter, at arbejdet er udført, så der ikke er nogen tvivl om beregningen, hvis lejeren skal flytte, inden forbedringerne er afskrevet. Beregning og afskrivning Godtgørelsen beregnes på grundlag af afholdte og dokumenterede udgifter, når arbejdet er udført. Boligorganisationen skal besigtige arbejdet. Der er en grænse for, hvor meget lejeren kan få i godtgørelse. Maksimumbeløbet er i 2005 fastsat til 100.000 kr. Beløbet reguleres en gang om året (se de gældende satser i BL Informerer på www.bl.dk). Den beregnede godtgørelse afskrives over en periode, der svarer til forbedringens forventede holdbarhed. Perioden skal dog være på mindst 10 og højest 20 år, medmindre der aftales en hurtigere nedskrivning mellem lejer og boligorganisation under hensyn til arbejdets karakter. Efterhånden som godtgørelsen nedskrives, kan lejeren gennemføre nye forbedringer under råderetten med mulighed, men den samlede godtgørelse skal dog stadig holdes inden for de nævnte grænser. Reduktion og begrænsninger i godtgørelsen Boligorganisationen kan reducere i godtgørelsen: Med værdien af eksisterende installationer, bygningsdele mv. Hvis udgifterne til håndværker eller materialer skønnes at være for høje sammenlignet med de sædvanlige udgifter til den type arbejder Der kan ikke ydes godtgørelse for følgende udgifter: Arbejder uden moms Særligt energiforbrugende arbejder Lejeren kan godt selv udføre arbejderne, men der gives ikke godtgørelse for værdien af eget arbejde. Ny lejer betaler godtgørelsen I første omgang dækker afdelingen udgiften til den godtgørelse, som fraflytter får udbetalt. Men det er den nye lejer, som flytter ind i en bolig med råderetsforbedringer, der skal betale godtgørelsen. Den nye lejer kan vælge enten at betale udgiften kontant eller via en lejeforhøjelse. Lejeforhøjelsen Side 4 af 15
svarer til godtgørelsen inklusive renter, og tilbagebetalingen følger perioden for afskrivning af forbedringerne. Boligorganisationen skal sikre, at afdelingens udgift til godtgørelsen finansieres så billigt som muligt. Ved finansiering med boligorganisationens eller afdelingens midler beregnes en rente, der svarer til normal bankrente for tilsvarende lån. Forretningen skal indgå i lejeforhøjelsen. Renteudgifterne opkræves som en del af lejeforhøjelsen, og lejeren kan ikke fradrage renten i sin skatteopgørelse. Alternative muligheder Installationsretten Udover råderetten har lejeren ret til at lave sædvanlige installationer i boligen, som fx. installation af vaskemaskine, tørretumbler, opvaskemaskine, køleskab mv, medmindre boligorganisationen vurderer, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke kan klare installationen. Lejeren skal give boligorganisationen besked om installationen, inden arbejdet udføres. Den vaskemaskine, tørretumbler mv., som er installeret efter installationsretten, tilhører lejeren selv. Det betyder, at lejer skal dække alle udgifter til vedligeholdelse og til reparation af det installerede. Lejeren har erstatningspligt, hvis der sker skader, som er forårsaget af installationen. Kollektive forbedringer og råderet afdelingen finansierer Afdelingsmødet skal godkende de overordnede rammer for iværksættelse af arbejder og aktiviteter i afdelingen, som ligger uden for den enkelte lejers installationsret. Det betyder, at afdelingsmødet kan tage stilling til, om afdelingens boliger skal forbedres t eller individuelt. Afdelingsmødet kan beslutte, at gennemføre»bestemte forbedringer«under råderet, hvilke arbejder der er vedtaget omfattet af råderet i afdelingen, fremgår af herværende råderetskatalog. Afdelingsmødet har besluttet, at disse»bestemte forbedringer«max samlet kan andrage 20-60.000 kr./lejemål Afdelingsmødet kan desuden fastsætte rammer for den e råderet. Det kan ske ved at fastsætte et maksimumsbeløb for, hvad den enkelte forbedring må koste. Eller ved at regulere, om den enkelte lejer frit kan bestemme den præcise udformning af forbedringen eller i stedet må vælge mellem et antal modeller. Afdelingsmødet kan desuden beslutte, at arbejderne kun bliver udført et bestemt antal gange om året. og lejeforhøjelse Hvad enten afdelingsmødet beslutter sig for at udføre e forbedringer eller e råderetsarbejder, er der tale om forbedringer, som boligorganisationen gennemfører, og som afdelingen finansierer ved låneoptagelse. Hermed afviger denne type forbedringer fra den individuelle råderet, hvor lejeren selv sørger for, at arbejdet bliver udført og finansieret. Afdelingen kan optage lån til finansiering af de e forbedringer og til råderet. Lånet inklusive omkostninger forrentes og afdrages over huslejen i lånets løbetid. Løbetiden på lånet til råderet er fastsat til højest 20 år, men der optages lån med kortere løbetid i de tilfælde, hvor forbedringsarbejderne forældes efter en kortere årrække (fx. visse elektroniske løsninger). Ved e forbedringer vil alle lejere få en lejeforhøjelse, mens det ved den e råderet kun er lejerne i de boliger, som bliver forbedret, der får lejeforhøjelsen. Det er almindeligt, at lejeforhøjelsen bortfalder når lånets løbetid er udløbet, men det er også lovligt at fastsætte lejeforhøjelsen under sædvanlig hensyn til afdelingens økonomi og boligernes indbyrdes værdi. Side 5 af 15
Badeværelse ved fraflytning). via e- jendomsmesteren (kan retab-leret iflg. Råderets-regler LOFTER: Anden beklædning (f.eks. træ) Isolering VÆGGE: Vinyltapet Strukturmaling Fliser* Anden beklædning (f.eks. træ) Hel el. delvis nedrivning af vægge Opsætning af vægge * Standardfliser kan rekvireres gratis hos ejendomsmesteren. GULVE: Andre materialer Klinker og fliser FEJELISTE, INDFATNINGER OG KARME: Fjernelse af dørtrin Udskiftning til andet materiale DØRE: Udskiftning til nye Maling Udskiftning af håndtag RADIATORER: Side 6 af 15
Badeværelse via e- jendomsmesteren (kan retab-leret iflg. Råderetsregler KOLD- OG VARMTVANDSINSTALLATIONER (AUTORISEREDE): Udskiftning af blandingsbatteri FORBEDRING / MODERNISERING: Hel eller delvis modernisering Opsætning af brusekabine EL-INSTALLATIONER Udskiftning af el.- kontakter EL-INSTALLATIONER, DER SKAL UDFØRES AF AUT. EL-INSTALLATØR: Korrespondancelys og lysdæmpere Rosetter og lampetilslutninger 380 Volt udtag og kontakter Vaskemaskine Tørretumbler Side 7 af 15
Køkken via ejendomsmes -teren (kan iflg. Råderets-regler LOFTER: Tapetbeklædning Anden beklædning (f.eks. træ) Isolering VÆGGE: Hessian Malet rutex- el. strukturtapet Isolering Vinyltapet Alm. tapet (overlæg max 2 mm) Strukturmaling Anden beklædning (f.eks. træ) Fliser over køkkenbord* Opsætning af vægge ** * Standardfliser kan rekvireres gratis hos ejendomsmesteren. ** Skal retableres ved fraflytning, med mindre nye lejere overtager forpligtelserne. GULVE: Afslibning med lakering Ludbehandling Linoleum og vinylfliser Laminat Klinker og fliser VINDUER: er indvendig er udvendig Forsatsvinduer Vinduesplader / vindueskarme FEJELISTE, INDFATNINGER OG KARME: Side 8 af 15
Fjernelse af dørtrin Udskiftning til andet materiale Køkken via ejedomsmes -teren (kan iflg. Råderetsregler DØRE: Udskiftning Udskiftning af håndtag Maling Flytning af døre Blænding af døre RADIATORER: SKABE: Opsætning af faste skabe Flytning af faste skabe Nedtagning af faste skabe Maling af faste skabe og/eller døre KOLD- OG VARMTVANDSINSTALLATIONER (AUTORISEREDE): Udskiftning af blandingsbatteri EL-INSTALLATIONER: Udskiftning af el.- kontakter EL-INSTALLATIONER, DER SKAL UDFØRES AF AUT. EL-INSTALLATØR: korrespondancelys og lysdæmpere Rosetter og lampetilslutninger 380 Volt udtag og kontakter Vaskemaskine Opvaskemaskine Tørretumbler FORBEDRING / MODERNISERING: Side 9 af 15
Hel eller delvis modernisering Ændring af køkkenbordshøjde Stue, værelser, entré. via e- jendomsmesteren (kan iflg. Råderetsregler LOFTER: Tapetbeklædning Anden beklædning (f.eks. træ) Isolering VÆGGE: Hessian Malet rutex- el. strukturtapet Vinyltapet Alm. tapet (over- læg max 2 mm) Strukturmaling Anden beklædning (f.eks. træ) Hel el. delvis nedrivning x af vægge Indvendig efterisolering Opsætning af vægge x Skal retableres ved fraflytning, med mindre nye lejere overtager forpligtelserne. GULVE: Afslibning og lakering Ludbehandling Linoleum og vinylfliser Klinker og fliser Isolering Laminat VINDUER: Side 10 af 15
er, indvendig Forsatsvinduer Vinduesplader / vindueskarme Stue, værelser, entré. ved fraflytning). via e- jendomsmesteren (kan iflg. Råderets-regler FEJELISTE, INDFATNINGER OG KARME: Udskiftning til andet materiale Fjernelse af dørtrin DØRE (indvendige): Udskiftning Maling Udskiftning af håndtag Blænding af døre Flytning af døre RADIATORER: Montering af termostatventiler SKABE: Opsætning af faste skabe Nedtagning af faste skabe Maling af faste skabe/døre Flytning af faste skabe Fast garderobeskab EL-INSTALLATIONER: Udskiftning af el.- kontakter EL-INSTALLATIONER, DER SKAL UDFØRES AF AUT. EL-INSTALLATØR: Korrespondancelys og Side 11 af 15
lysdæmpere Rosetter og lampetilslutninger 380 Volt udtag og kontakter YDERDØRE: Maling, indvendig Maling, udvendig Vindfang ved fraflytning). via e- jendomsmesteren (kan iflg. Råderets-regler LOFTER: Tapetbeklædning Anden beklædning (f.eks. træ) Isolering VÆGGE: Malet hessian Malet rutex- el. strukturtapet Vinyltapet Alm. tapet (over- læg max 2 mm) Strukturmaling Anden beklædning (f.eks. træ) Hel el. delvis nedrivning af vægge Opsætning af vægge GULVE: Klinker og fliser Andre materialer Isolering FEJELISTE, INDFATNINGER OG KARME: Udskiftning til andet ma- Side 12 af 15
teriale Fjernelse af dørtrin YDERDØR: Maling, indvendig Maling, udvendig Udskiftning af håndtag Udskiftning til Råglas på hoveddør Udskift, energirude i yderdøre Side 13 af 15
Vindfang ved fraflytning). via e- jendomsmesteren (kan iflg. Råderets-regler EL-INSTALLATIONER: Udskiftning af elkontakter EL-INSTALLATIONER, DER SKAL UDFØRES AF AUT. EL-ISTALLATØR: Udskiftning af elkontakter Indgreb i inst.skab Korrespondancelys og lysdæmpere Rosetter og lampetilslutninger Side 14 af 15
Udendørs råderet (kan evt, kræves retab-leret ved fra-flytning). via e- jendomsmester en (kan evt. kræves ved fraflytning). iflg. Råderetsregler DØRE OG VINDUER * * Standardmaling udleveres gratis hos ejendomsmesteren TERRASSER Markiser Udestue Drivhus Paraboler ALTANER Markiser Inddækning Paraboler Altanlukning Side 15 af 15