Udbudsprospekt for. Konvertible Obligationer i DanaCapital serie II A/S 2013

Udbudsprospekt for Konvertible Obligationer i DanaCapital serie II A/S 2013 København, den 5. november 2013

Indledning 1.0 Indledning Dette prospekt ( Prospektet ) er udarbejdet af DanaCapital Serie II A/S ( Udsteder ) i forbindelse med udbud af nominelt DKK 12.000.000 konvertible obligationer (herefter benævnt Konvertible Obligationer ) med en fast rente på 3 % p.a. De Konvertible Obligationer udbydes i en stykstørrelse af nominelt DKK 5.000 (kurs 100) og tillægges et handelsgebyr på DKK 1.500 pr. Konvertibel Obligation. De Konvertible Obligationer udstedes som stående Ansvarligt Lån med en forventet løbetid indtil 31. december 2034. Obligationsejerne vil umiddelbart forud for de Konvertible Obligationers Ordinære Indfrielse have ret men ikke pligt til at konvertere de Konvertible Obligationer til nye aktier i Udsteder på de vilkår, der er beskrevet nærmere i Prospektet. Obligationerne udbydes 5 hverdage efter Prospektets offentliggørelse, og indtil samtlige Konvertible Obligationer er tegnet, dog senest 12 måneder efter godkendelse af prospektet. Såfremt samtlige Konvertible Obligationer ikke er tegnet ved udløbet af de 12 måneder efter godkendelse af Prospektet, er Udsteder berettiget til et nyt udbud mod behørig godkendelse og offentliggørelse af et nyt prospekt, ligesom den fortsatte tegning af de Konvertible Obligationer til enhver tid kan indstilles diskretionært fra Udsteders side. Udbuddet gennemføres i overensstemmelse med dansk ret. Prospektet er udarbejdet med henblik på at opfylde de standarder og betingelser, der gælder i henhold til dansk ret, herunder i overensstemmelse med Finanstilsynets bekendtgørelse nr. 644 af 19. juni 2012 om prospekter ved offentlige udbud mellem 1.000.000 euro til 5.000.000 euro af visse værdipapirer. Prospektet indeholder udtalelser om fremtiden, herunder om målsætning, strategi og markedsudvikling. Disse udtalelser er generelt baseret på Udsteders forventninger og er forbundet med en række risici og usikkerheder, hvoraf nogle ligger uden for Udsteders og Bestyrelsens kontrol. Ændringer i relevante økonomiske forhold samt andre faktorer kan medføre, at de faktiske resultater vil kunne afvige væsentligt fra de resultater, der er forudsat i de i Prospektet indeholdte udtalelser om fremtiden. Der kan derfor ikke gives sikkerhed for, at forventede begivenheder rent faktisk indtræder. Der henvises til afsnittet Risikofaktorer for en gennemgang af relevante risici ved investering i nærværende Konvertible Obligationer. Prospektet udgør ikke et tilbud eller en opfordring fra Udsteder til køb eller tegning af de Konvertible Obligationer. Udlevering af Prospektet og udbud og salg af de Konvertible Obligationer kan være begrænset ved lov i visse lande. Alle der kommer i besiddelse af Prospektet opfordres til selv at undersøge relevante skattemæssige forhold, rådføre sig med egne rådgivere, studere prospektet nøje samt til at handle i overensstemmelse med relevant lovgivning i forbindelse med køb eller tegning af de Konvertible Obligationer. Udsteder har ikke bemyndiget nogen personer til at afgive oplysninger, bortset fra de oplysninger, der er indeholdt i Prospektet. Udsteder er ikke ansvarlig for oplysninger, som er afgivet af andre end Udsteder. Såfremt der måtte indtræde væsentlige nye omstændigheder, materielle fejl eller ukorrektheder i forhold til oplysningerne i Prospektet, der kan påvirke vurderingen af de Konvertible Obligationer, og sådanne forhold indtræder eller konstateres mellem tidspunktet for godkendelsen af Prospektet og den endelige afslutning af udbuddet til offentligheden, vil sådanne forhold blive beskrevet i et tillæg til Prospektet, som vil blive offentliggjort i overensstemmelse med Finanstilsynets bekendtgørelse nr. 644 af 19. juni 2012. Prospektet må kun udleveres til kvalificerede investorer (som defineret i article 87 i UK Financial Services and Markets Act 2000) i Storbritannien og Nordirland, der er fysiske eller juridiske personer (i) omfattet af article 19(5) i UK Financial Services and Markets Act 2000 (Financial Promotion) Order 2005 med senere ændringer ( Bekendtgørelsen ) med erhvervsmæssig erfaring med investering, eller (ii) omfattet af article 2

3 49(2)(a)(d) i Bekendtgørelsen, eller (iii) der på anden måde lovligt kan få udleveret Prospektet (sådanne fysiske og juridiske personer benævnes samlet Relevante Personer ). Der må ikke handles på grundlag af eller i tiltro til Prospektet i Storbritannien og Nordirland af fysiske og juridiske personer, der ikke er Relevante Personer. Enhver investering eller investeringsaktivitet, der vedrører dette Prospekt, er alene tilgængelig i Storbritannien og Nordirland for Relevante Personer. Prospektet må ikke udleveres til tyske statsborgere eller personer bosiddende i Tyskland, ligesom de Konvertible Obligationer ikke udbydes eller sælges i Tyskland. De Konvertible Obligationer, der herved udbydes, er ikke og vil ikke (og de aktier, som de kan konverteres til, er ikke og vil ikke) blive registreret i henhold til U.S. Securities Act of 1933 med ændringer( Securities Act ) eller værdipapirlovgivningen i nogen delstat i U.S.A. og må ikke markedsføres, udbydes eller sælges i U.S.A. eller for regning, i favør af eller på anden måde til fordel for U.S. persons (som defineret i Regulation S udstedt i henhold til Securities Act). Som følge heraf udbydes og sælges de Konvertible Obligationer kun i henhold til udbud og salg uden for U.S.A. til personer, som ikke er U.S. persons, og Prospektet, den tilhørende tegningsblanket og andre tilbudsdokumenter må ikke sendes til, udleveres eller på anden måde distribueres i U.S.A. eller til U.S. persons. Personer som modtager dette Prospekt eller noget andet dokument i forbindelse med udbuddet af de Konvertible Obligationer, skal overholde disse restriktioner og Udsteder påtager sig intet ansvar for handlinger foretaget af fysiske eller juridiske personer eller enheder i strid med disse restriktioner.

4 Indholdsfortegnelse 1. Ansvar og erklæring s. 05 2. Oplysninger om Obligationsudstedelsen s. 09 3. Oplysninger om Udsteder s. 18 4. Investeringskarakteristika og forretningsoversigt s. 24 5. Budget og Prognoser s. 34 6. Risikofaktorer s. 44 7. Beskatning s. 49 8. Rådgivere og samarbejdspartnere s. 51 9. Definitioner s. 52 Bilagsfortegnelse Bilag 1: Vedtægter s. 55 Bilag 2: Allonge til vedtægternes afsnit 4.7, Obligationsvilkår. s. 60 Bilag 3: Stiftelsesdokument mv. s. 67 Bilag 4: Tegningsblanket s. 70

5 1.0 Ansvar og erklæringer 1.1 Ansvar for udarbejdelse af Prospekt Prospektet er udarbejdet af Selskabet i overensstemmelse med gældende danske love og regler, herunder Finanstilsynets bekendtgørelse nr. 644 af 19. juni 2012 om offentlige udbud mellem 1.000.000 euro og 5.000.000 euro af visse værdipapirer. Udbuddet gennemføres i henhold til dansk lovgivning. DanaCapital Serie II A/S s ledelse Vi erklærer herved, at oplysningerne i Prospektet, os bekendt, er rigtige og Prospektet efter vores overbevisning indeholder de oplysninger, som anses for fornødne, for at investorerne og deres investeringsrådgivere kan danne sig et velbegrundet skøn over Selskabets aktiver og passiver, finansielle stilling, fremtidsudsigter og rettigheder, som er knyttet til de udbudte Konvertible Obligationer. Prospektet indeholder forventninger til fremtidige begivenheder og beslutninger, som muligvis ikke gennemføres som forudsat. De forudsætninger som er angivet, skal alene betragtes som relevante for de udarbejdede prognoser, og for at danne et overblik over fremtidsudsigterne. Vi gør opmærksom på, at selvom de fremtidige begivenheder og beslutninger finder sted, kan de fremtidige resultater afvige fra de opstillede resultater. Afvigelserne kan være væsentlige, da forventningerne er forbundet med risici og usikkerheder, der ligger udenfor Selskabets kontrol. København, den 5. november 2013 Direktion: Lars Vendelbo Pedersen Direktør Søhøj 11 290 Karlslunde Bestyrelsen: Bent Munk Kristensen Direktør Søhøj 11 2690 Karlslunde Lars Vendelbo Pedersen Direktør Søhøj 11 290 Karlslunde Lennart Ramsing Direktør Søen 25 2690 Karlslunde

6 1.2 Revisors erklæring Til obligationstegnere i DanaCapital Serie II A/S. Åbningsbalance Vi har revideret åbningsbalancen for DanaCapital Serie II A/S pr. 4. oktober 2013, der omfatter anvendt regnskabspraksis, balance og noter. Ledelsens ansvar for åbningsbalancen Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af en åbningsbalance, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde en åbningsbalance, der er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om åbningsbalancen på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om åbningsbalancen er uden væsentlige fejlinformationer. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i åbningsbalancen. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i åbningsbalancen, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af en åbningsbalance, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af åbningsbalancen. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Konklusion Det er vores opfattelse, at åbningsbalancen giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 4. oktober 2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Tikøb, den 5. november 2013 Frank Poulsen, Revisor

7 1.3 Erklæring afgivet af revisor om fremskrivning Til obligationstegnere i DanaCapital Serie II A/S. Vi har undersøgt budgettet for DanaCapital Serie II A/S for årene 2013 til 2034, der omfatter drifts, status og likviditetsbudget, samt budgetforudsætningerne som fremgår af Prospektets afsnit 5.4 Budgetforudsætninger og anvendt regnskabspraksis som fremgår af Prospektets afsnit 5.5 Anvendt regnskabspraksis. Ledelsens ansvar Udsteders Bestyrelse har ansvaret for budgettet og for de forudsætninger, der fremgår af prospektets afsnit 5.4 Budgetforudsætninger og som budgettet er baseret på. Revisors ansvar og de udførte undersøgelser Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om budgettet på grundlag af vores undersøgelser. Vi har udført vores undersøgelser i overensstemmelse med den internationale standard om undersøgelse af fremadrettede finansielle oplysninger og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Denne standard kræver, at vi tilrettelægger og udfører undersøgelserne med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for, at de anvendte budgetforudsætninger er velbegrundede og ikke indeholder væsentlig fejlinformation og en høj grad af sikkerhed for, at budgettet er udarbejdet på grundlag af disse forudsætninger. Vore undersøgelser har omfattet en gennemgang af budgettet med henblik på at vurdere, om de af Ledelsen opstillede budgetforudsætninger er dokumenterede, velbegrundede og fuldstændige. Vi har endvidere efterprøvet, om budgettet er udarbejdet i overensstemmelse med de opstillede budgetforudsætninger, ligesom vi har efterprøvet den indre talmæssige sammenhæng i budgettet. Det er vores opfattelse, at de udførte undersøgelser giver et tilstrækkeligt grundlag for vores konklusion. Konklusion På grundlag af vores undersøgelse af det bevis, der underbygger forudsætningerne, er vi ikke blevet bekendt med forhold, der giver os anledning til at konkludere, at disse forudsætninger ikke giver et rimeligt grundlag for budgettet. Det er endvidere vores konklusion, at budgettet i alle væsentlige henseender er udarbejdet på grundlag af de opstillede forudsætninger og er præsenteret i overensstemmelse med årsregnskabsloven. De faktiske resultater vil sandsynligvis afvige fra de budgetterede, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtræder som forventet. Disse afgivelser kan være væsentlige. Tikøb, 5. november2013 Revisor: Frank Poulsen, Revisor

8 1.4 Skattenotat Til Obligationstegnere i DanaCapital Serie II A/S. Vi har efter aftale gennemgået afsnit 7 Beskatning i Prospektet vedrørende udstedelse af Konvertible Obligationer i selskabet DanaCapital Serie II A/S. Det er vor opfattelse, at den i Prospektet indeholdte beskrivelse af de skattemæssige forhold er en korrekt gengivelse af den skattemæssige behandling af de Konvertible Obligationer. Det er endvidere vor opfattelse, at de pågældende Konvertible Obligationer set fra erhververs side skal behandles efter reglerne i aktieavancebeskatningsloven og at beskatningen, på nær den til de Konvertible Obligationer knyttede rente, skal ske efter reglerne i aktieavancebeskatningsloven. Rente beskattes efter de almindelige regler om beskatning af renter. Vi skal dog for god ordens skyld fremhæve, at denne vurdering er foretaget med udgangspunkt i gældende skattelovgivning, og naturligvis ikke kan tage højde for eventuelle fremtidige ændringer i lovgivningen. Tikøb, 5. november 2013 Frank Poulsen, Revisor

9 2. Oplysninger om Obligationsudstedelsen 2.1 Formål med udstedelsen og anvendelse af provenu Nærværende Obligationsudstedelse har til formål delvist at finansiere købesummen for erhvervelsen af fast ejendom i henhold til Udsteders formål og investeringsstrategi, samt at finansiere omkostninger forbundet dels med købet af fast ejendom og dels med finansieringen heraf. Derudover skal Obligationsudstedelsen finansiere visse omkostninger forbundet med udbuddet. Udsteder benytter det fulde nettoprovenu til at opbygge en Ejendomsportefølje, der opfylder Vedtægternes pkt. 2.1. Udsteders egenkapital og lånekapital vil blive brugt til det vedtægtsbestemte formål, at kapitalen benyttes til direkte eller indirekte investering i fast ejendom. Eventuelt ledige likvider anbringes midlertidigt i pengeinstitut i EUlande eller i obligationer udstedt i EUvaluta. Med udgangspunkt i en forventet udstedelse på DKK 12.000.000, som budgetteres at give et nettoprovenu på DKK 12.000.000, vurderes det, at arbejdskapitalen er tilstrækkelig til at dække Udsteders nuværende behov. Det er ligeledes Bestyrelsens vurdering, at kapitalgrundlaget vil være tilstrækkeligt til at opretholde en tilfredsstillende forvaltning af Udsteders midler. 2.2 Investeringsmuligheden Ved denne Obligationsudstedelse tilbydes investorerne en mulighed for at investere i et ejendomsselskab via Konvertible Obligationer. Obligationsudstedelsen giver investorerne mulighed for At investere (indirekte) i fast ejendom som alternativ til traditionel investering i aktier, obligationer og andre værdipapirer At investere (indirekte) i fast ejendom uden solidarisk hæftelse af nogen art. At få en fast løbende forrentning af den investerede kapital på 3 % p.a. indtil de Konvertible Obligationers forventede udløb. At få del i en eventuel værditilvækst på Ejendomsporteføljen, ved enten at få indfriet de Konvertible Obligationer eller konverteret til nye aktier i Udsteder. Obligationsudstedelsen er struktureret med henblik på at give Obligationsejerne en løbende forrentning af den investerede kapital, og mulighed for at få andel i en eventuel værditilvækst på Ejendomsporteføljen. Obligationsejerne tilbydes et effektivt afkast før skat på 3 % p.a. i de Konvertible Obligationers løbetid kombineret med en ret for Obligationsejerne til at konvertere de Konvertible Obligationer til aktier i Udsteder umiddelbart inden de Konvertible Obligationers Ordinære Indfrielse. Navn Nominel obligationsudstedelse DKK Udstedelseskurs, franko kurtage Indfrielseskurs ved udløb Nominel rente Effektiv rente Mulighed for førtidig indfrielse Udløbsdato DanaCapitals Serie II 12.000.000 12.000.000 100 Variabel max 50% af optjent overskud i perioden fra udstedelse til udløb 3% Fast Ja 31.12.2034

2.3 Tegningsudbud Der udbydes i alt op til 2.400 Konvertible Obligationer af DKK 5.000, svarende til i alt DKK 12.000.000. Udsteder er berettiget til at indstille tegning forinden tegning af alle 2.400 Konvertible Obligationer, såfremt denne ikke finder det fordelagtigt at yderligere Konvertible Obligationer tegnes. Den fortsatte tegning af de Konvertible Obligationer kan til enhver tid indstilles diskretionært fra Udsteders side. Offentliggørelse af Prospektet: 5.11.2013 Tegningsperioden: 12.11.2013 til 4.11.2014 Udbuddet der påbegynder 5 dage efter offentliggørelse af prospekt hos erhvervsstyrrelsen er et unoteret offentligt udbud, og de Konvertible Obligationer udstedes successivt og enkeltvis. Skulle der opstå en overtegning af Konvertible Obligationer, hvorfor Udsteder vil mindske antallet af tegninger, vil tegningssummen inkl. gebyrer blive tilbageført til overtegners konto. Dette gør sig kun gældende for antallet af overtegnede Konvertible Obligationer. Overtegning af de Konvertible Obligationer vil blive konstateret senest 1 uge efter indbetalingen af den fulde tegningssum, og bliver tilbageført efterfølgende bankdag. Der bliver ikke beregnet rente i perioden fra indbetalingen indtil tilbageførslen af den fulde tegningssum. De Konvertible Obligationer udbydes ikke til særlige kategorier af investorer. 2.4 Tegning og koordination Tegning af de Konvertible Obligationer kan ske efter nærværende Prospekts offentliggørelse i henhold til 19 i prospektbekendtgørelse nr. 644 af 19. juni 2012, og indtil samtlige Konvertible Obligationer er tegnet, dog senest 12 måneder efter godkendelsen af Prospektet. Såfremt samtlige Konvertible Obligationer ikke er tegnet ved udløbet af de 12 måneder efter godkendelse af Prospektet, er Udsteder berettiget til et nyt udbud mod behørigt offentliggørelse af nyt prospekt, ligesom den fortsatte tegning af de Konvertible Obligationer til enhver tid kan indstilles diskretionært fra Udsteders side. Tegningen af de Konvertible Obligationer kan ske ved indsendelse eller indlevering af den til Prospektet hørende Tegningsaftale, jf. bilag 6 Tegningsaftale, til følgende tegningssted: DanaCapital Serie II A/S Søhøj 11 2690 Karlslunde Att.: Kundeservice Eller via email til info@danaejendomme.dk Alternativt, kan der rettes telefonisk henvendelse til Kundeservice på tlf. 72 11 21 00. Ved mundtligt tegningstilsagn vil Obligationstegner eller Obligationsejer efterfølgende modtage en skriftlig bekræftelse på tegning af det ønskede antal Konvertible Obligationer. Ved mundtligt tegningstilsagn til tegning af Konvertible Obligationer, vil indbetaling af den samlede tegningssum eller indbetaling af den første rateindbetaling jf. bekræftelsen anses som en endelig accept på tegning af det ønskede antal Konvertible Obligationer. Udsteder samordner selv den samlede emission og de enkelte dele heraf. De Konvertible Obligationer udstedes i overensstemmelse med selskabsloven kapitel 10. De Konvertible Obligationer tegnes til kurs 100 og har en nominel stykstørrelse af DKK 5.000, og der tillægges et handelsgebyr på DKK 1.500 pr. styk. Dette gebyr går til at dække af visse omkostninger forbundet med udbuddet, herunder markedsføring, m.v. Der gælder et minimumtegningsbeløb på nominelt DKK 5.000 pr. tegning, svarende til 1 stk. Konvertibel Obligation á nominelt DKK 5.000 eksklusiv gebyr. 2.5 Betalings og udstedelsesdato Tegningssummen inklusive gebyrer skal erlægges kontant til Udsteder jf. de på Tegningsaftalen anførte betalingsanvisning senest 5 dage efter Udsteders bekræftelse af modtagelse af Tegningsaftalen. Alternativt erlægges Tegningssummen successivt i 25 rater (herefter benævnt Betalingsaftalen jf. Tegningsaftalen 10

pkt. 4.1), og afvikles ved betaling den 1. bankdag i hver måned, der alene kan ske via NETS fra Obligationstegners bank eller giro konto. Benyttes Betalingsaftalen tillægges Tegningssummen et kontraktgebyr på DKK 500,, samt et opkrævningsgebyr på DKK 25, pr. opkrævning. Indbetalinger, der erlægges i henhold til Betalingsaftalen, vil først blive anvendt til betaling af Gebyrer, og derefter betales på selve de(n) Konvertible Obligation(er). Obligationstegner har til enhver tid ret til uden varsel at bringe Betalingsaftalen til ophør ved at indbetale Betalingsaftalens fulde restsum, som udgør de resterende rater samt gebyrer. Fra Selskabets side er Betalingsaftalen uopsigelig bortset fra ved Obligationstegners misligholdelse. Udstedelsesdatoen på de Konvertible Obligationer er den dato, hvor Udsteder har registeret betalingen af Tegningssummen eller registreret den første ratebetaling i henhold til Betalingsaftalen. 2.6 Løbetid og Ordinær Indfrielse Medmindre de Konvertible Obligationer forinden er blevet indfriet ved udnyttelse af Fortrydelsesretten, indfriet af Udsteder efter aftale, misligholdt, Førtidigt Indfriet eller konverteret i overensstemmelse med Obligationsvilkårerne, forfalder de Konvertible Obligationer til Ordinær Indfrielse den 31. december 2034. Såfremt de Konvertible Obligationer forfalder på en dag, hvor banker ikke er åbne for betalinger i Danmark, udskydes betalingen til næstfølgende bankdag. Ordinær Indfrielse af de Konvertible Obligationer sker til Kurs 100 med tillæg af den Akkumulerede Kuponrente indtil Udløbsdatoen den 31. december 2034 samt med tillæg af en overkurs svarende til 25 % af Udsteders egenkapital forholdsmæssigt fordelt mellem faktisk tegnede Konvertible Obligationer. Evt. skyldige beløb, gebyrer mv. modregnes før indfrielsen. Til brug for opgørelsen og fastlæggelse af Udsteders egenkapital anvendes samme principper som beskrevet i afsnit 2.15 Udsteders ret til Førtidig Indfrielse samt Udsteders reviderede årsrapport for indkomståret 2033. 2.7 Kuponrente og terminsdatoer De Konvertible Obligationer forrentes i perioden fra Udstedelsesdatoen til Udløbsdatoen med en fast nominel årlig Kuponrente på 3 %. Kuponrenten akkumuleres i den Konvertible Obligations løbetid, og udbetales ikke før Ordinær indfrielse, dvs. den 31. december 2034. Kuponrenten akkumuleres således i hele den Konvertible Obligations løbetid, og udbetales først ved Ordinær indfrielse. Den Akkumulerede Kuponrente udbetales uagtet af, hvorvidt Obligationsejer udnytter sin konverteringsret. Kuponrenten beregnes på baggrund af faktiske dage i terminen over et år med 365/366 dage (faktisk/ faktisk). Såfremt Kuponrenten for de Konvertible Obligationer efter Obligationsvilkårene skal beregnes for en ukomplet måned, beregnes Kuponrenten på basis af det faktiske antal dage, og et år med 12 måneder med de faktiske dage i hver måned. Måtte Tegningsummen erlægges ved successive indbetalinger, beregnes Kuponrente på den Konvertible Obligations pålydende fra modtagelse af sidste ratebetaling, jf. Betalingsaftalen. Der gælder særlige forhold ved beregning af Kuponrente ved Obligationstegners misligholdelse, jf. afsnit 2.10 Misligholdelse. Krav på renter og hovedstol i forhold til de Konvertible Obligationer forældes efter reglerne i den danske forældelseslov (Lov 20070606 nr. 522 om forældelse af fordringer). Begyndelsestidspunktet for beregning af forældelsesfristen er forfaldstidspunktet på de Konvertible Obligationer, dvs. den 31. december 2034. Idet Investorer i forbindelse med forfald af de Konvertible Obligationer skal vælge om man ønsker renter og hovedstol udbetalt, eller hvorvidt man ønsker at konvertere obligationerne til aktier, er der ingen risiko for forældelse af Investorernes krav på renter og hovedstol. 11

12 Alle betalinger til de i Obligationsejerfortegnelse registrerede ejere sker ved overførelse til ejernes registrerede Nemkonto på Terminsdagen. Udsteders betalingsforpligtelser er opfyldt, når betalingen er stillet uigenkaldeligt til rådighed for Obligationsejer. 2.8 Registrering De Konvertible Obligationer udstedes som ihændehaverpapirer (se dog nedenfor om omsættelighedsbegrænsninger i tilfælde af at Tegningssummen erlægges i henhold til Betalingsaftalen) og registreres i Udsteders fortegnelse over Obligationsejere. Der udstedes ingen fysiske obligationer eller certifikater for de Konvertible Obligationer. Obligationsejer er den til enhver tid registrerede i Udsteders fortegnelse over Obligationsejere. Den enkelte Obligationsejer vil efter tegning modtage skriftlig bekræftelse på notering i fortegnelsen. Registreret opbevares hos Udsteder: DanaCapital Serie II A/S, Søhøj 11, 2690 Karlslunde, Danmark. Konvertible Obligationer tegnet med anvendelse af Betalingsaftalen registreres i fortegnelsen over Obligationsejere med forbehold for fri omsættelighed af den Konvertible Obligation. Forbeholdet slettes automatisk når Tegningssummen, dvs. den Konvertible Obligations pålydende inklusive Gebyrer, er registreret betalt i enhver henseende. Udsteder opererer med en Obligationstegner og en Obligationsejer, således at f.eks. forældre kan tegne en Konvertibel Obligation hvor Obligationsejer er barnet. Obligationstegner vil blive registreret som betaler, og det er således obligationstegner som forpligter sig i henhold til betalingsbetingelserne i Tegningsaftalen. Måtte Obligationstegner misligholde aftalen om tegning af Konvertible Obligationer, jf. afsnit 2.10 nedenfor, slettes Obligationsejer uden varsel som Obligationsejer i fortegnelsen herover. 2.9 Fortrydelsesret Tegning af de Konvertible Obligationer kan fortrydes med 15 dages varsel fra tegningstidspunktet, og skal ske ved skriftlig henvendelse til Udsteder. Udnyttes fortrydelsesretten returnerer Udsteder til Obligationstegner samtlige faktisk erlagte betalinger inklusive Gebyrer, således at udnyttelse af fortrydelsesretten er uden omkostninger for Obligationstegner/obligationsejer. 2.10 Misligholdelse Obligationstegners misligholdelse: Ved væsentlig misligholdelse af Tegningsaftalen, dvs. såvel kontant erlagte samt aftaler om erlæggelse af Tegningssummen successivt i rater, er Udsteder berettiget til straks at reducere aftalen om tegning af Konvertible Obligationer svarende til det faktisk indbetalte beløb, dog fratrukket alle Gebyrer svarende til den oprindelige aftale om tegning. Reduktionen skal dog modsvare tegning af min. én Konvertibel Obligation. Modsvarer de faktiske indbetalinger ikke til tegning af min. én Konvertibel Obligation, har Udsteder ret men ikke pligt til at hæve aftalen om tegning af Konvertible Obligationer mod indenfor 30 dage at tilbagebetale det faktiske af Obligationstegner indbetalte uden tillæg af Kuponrente fratrukket alle Gebyrer, herunder omkostninger. Det understreges at Kuponrenten således ikke beregnes til fordel for Obligationstegner eller Obligationsejer i tilfælde af at aftalen hæves. Gebyrer, herunder omkostninger omfatter følgende: Evt. kontraktgebyr DKK 500. Handelsgebyr DKK 1.500. Opkrævningsgebyr(er) á DKK 25. Misligholdelsesgebyr DKK 1.000. (herefter samlet benævnt Gebyrer )

Følgende forhold anses ikkeudtømmende for væsentlig misligholdelse: 1. Betalinger betales ikke rettidigt efter afsendt rykkerskrivelse; 2. Obligationstegner framelder betalinger via Betalingsservice; 3. Obligationstegner undlader at meddele Udsteder adresseændringer eller ændringer vedrørende betalingskonto; samt 4. Obligationstegner udsættes for individualforfølgelse i form af udlæg eller arrest, standser sine betalinger eller kommer under bobehandling, eller indleder forhandlinger om akkordog/eller gældssanering, afgår ved døden, eller udvandrer fra Danmark. Måtte Obligationstegner have indgået Betalingsaftale dvs. erlæggelse ved successiv indbetaling af den Konvertible Obligation, og endnu ikke have erlagt aftalte Gebyrer, er Obligationstegner fortsat forpligtet til at erlægge sådanne Gebyrer. Gebyrer forfalder til betaling straks ved Obligationstegners misligholdelse. Udsteder vil retsforfølge manglende erlæggelse af Gebyrer uden varsel. Udsteders misligholdelse: I tilfælde af at Udsteder erklæres konkurs eller i andre væsentlige misligholdelsestilfælde forfalder de Konvertible Obligationer til øjeblikkelig indfrielse. Der foreligger væsentlig misligholdelse fra Udsteder såfremt: 1. Udsteder ikke rettidigt betaler skyldige beløb på de Konvertible Obligationer, og denne betalingsmisligholdelse vedvarer i mere end 14 dage efter at Udsteder har modtaget meddelelse fra Obligationsejer om den manglende betaling; 2. Udsteder i øvrigt ikke opfylder Obligationsvilkårene; eller 3. Udsteders drift ophører eller ophører i al væsentlighed. 2.11 Konverteringsret Til hver af de Konvertible Obligationer er der knyttet en ret, men ikke en pligt for Obligationsejer til i Konverteringsperioden at konvertere sine Konvertible Obligationer til nye aktier i Udsteder på de vilkår, der følger af afsnit 2.13 Konverteringsvilkår og 2.14 Regulering af konverteringsret. Konverteringsretten kan ikke adskilles fra de Konvertible Obligationer og kan således ikke overdrages separat. 2.12 Konverteringsretten samt Ordinær Indfrielse Forinden de Konvertible Obligationers Ordinære Indfrielse kan Obligationsejer vælge mellem af få de Konvertible Obligationer indfriet til kurs 100 med tillæg af påløbne, men ikke betalte renter, og en overkurs svarende til 25 % af Udsteders egenkapital fordelt forholdsmæssigt mellem de udstedte Konvertible Obligationer, eller konvertere de Konvertible Obligationer til nye aktier i Udsteder til Kurs 2.400 samt modtage det indbetalte handelsgebyr på DKK 1.500 pr. tegnede Konvertible Obligation retur. Dette svarer til, at Obligationsejer ved konvertering af én konvertibel Obligation på nominelt DKK 5.000 vil modtage 208,33 nye aktier i Udsteder. Udsteders aktiekapital vil ikke blive opdelt i aktieklasser i forbindelse med udnyttelse af konverteringsretten. De nye aktier, der udstedes ved konvertering af de Konvertible Obligationer, vil have én stemme pr. aktie á DKK 1. Udsteders eksisterende aktionærer har ligeledes én stemme pr. aktie á DKK 1, og vil derfor efter en udvanding som følge af konvertering af de Konvertible Obligationer have ca. 50 % af stemmerne på Udsteders generalforsamling. Såfremt der udstedes nominelt DKK 12.000.000 Konvertible Obligationer i forbindelse med Obligationsudbuddet, og retten til konvertering af de Konvertible Obligationer udnyttes fuldt ud, vil Obligationsejere modtage i alt 500.000 nye aktier af nominelt DKK 1 i Udsteder svarende til 50 % af Udsteders aktiekapital. Såfremt der udstedes færre end de forventede 2.400 Konvertible Obligationer vil Obligationsejernes krav blive forholdsmæssigt reduceret til de faktiske udstedte Konvertible Obligationer med en nominel styk størrelse på DKK 5.000. Udstedes der således alene 1.200 Konvertible Obligationer, 13

14 vil de Konvertible Obligationsejere alene have ret til at konvertere til nye aktier svarende til 25 % af Udsteders aktiekapital. Alle Konvertible Obligationer i Udsteder har samme rettigheder, og således bl.a. ingen forvaltningsmæssige beføjelser. Således kan Udsteders ejere råde over Udsteder indenfor grænserne af gældende ret, herunder selskabsloven. De Konvertible Obligationer udstedes uden sikkerheder af nogen art, og udstedes som ansvarlige lån (dvs. står tilbage for Udsteders anden gæld). 2.13 Konverteringsvilkår Konverteringsperioden løber i en periode på 30 dage fra dagen efter offentliggørelsen af Udsteders reviderede årsrapport for regnskabsåret 2033, eller fra offentliggørelsen af et eventuelt prospekt, såfremt det måtte være påkrævet at udarbejde og offentliggøre prospekt i forbindelse med konverteringen efter gældende regler på konverteringstidspunktet. Såfremt en Obligationsejer ønsker at udnytte sin konverteringsret, skal Obligationsejeren i Konverteringsperioden give Udsteder meddelelse om, at konverteringsretten ønskes udnyttet. Konverteringen vil blive gennemført senest 30 dage efter udløbet af Konverteringsperioden. Meddelelse om at konverteringsretten ønskes udnyttet, er bindende og uigenkaldelig. Såfremt der ikke gives meddelelse til Udsteder inden udløbet af Konverteringsperioden, bortfalder konverteringsretten automatisk ved Konverteringsperiodens udløb. Konverteringsretten tilknyttes hver enkelt Konvertibel Obligation med en stykstørrelse på nominelt DKK 5.000 og kan kun udnyttes helt og ikke delvist. I forbindelse med konverteringen har Udsteder til hensigt at søge aktierne i Udsteder optaget til handel på et reguleret marked. Udsteder vil, såfremt der måtte være krav om dette, i behørig tid forud for optagelse af sine aktier til handel eller optagelse til handel og officiel notering udarbejde et prospekt, der opfylder de til den tid gældende krav til prospekter udarbejdet i forbindelse med optagelse af aktier til handel på den relevante markedsplads. Udsteder skal bære omkostninger forbundet med konverteringen, som anslås til at udgøre maksimalt DKK 500.000, medmindre der skal udarbejdes prospekt, idet omkostningerne så kan være højere. De aktier, der konverteres til, vil have samme rettigheder, som de på tidspunktet for konverteringen eksisterende aktier. 2.14 Regulering af konverteringsret Ved ændringer i kapitalforholdene i Udsteder eller Udsteders Datterselskaber, som medfører, at værdien af Obligationsejeres konverteringsret reduceres, skal konverteringskursen justeres således, at Obligationsejere ved udnyttelse af konverteringsretten stilles som om, sådanne ændringer ikke var gennemført.

15 Konverteringskursen skal således justeres i følgende tilfælde, jf. dog nedenfor: 1. Hvis der i Udsteder træffes beslutning om kapitalforhøjelse til under markedskurs på tidspunktet for en sådan beslutning, 2. Hvis der i Udsteder træffes beslutning om udstedelse af konvertible gældsbreve/ obligationer med en konverteringskurs, der er under markedskurs på tidspunktet for en sådan beslutning, 3. Hvis der i Udsteder træffes beslutning om udstedelse af tegningsoptioner med en udnyttelseskurs, der er under markedskurs på tidspunktet for en sådan beslutning, 4. Hvis der i Udsteder træffes beslutning om udbetaling af udbytte eller kapitalnedsættelse ved udlodning til aktionærerne eller køb af egne aktier til over markedskurs på tidspunktet for en sådan disposition, eller 5. Hvis der i Udsteder træffes beslutning om udstedelse af fondsaktier. Der skal derimod ikke ske justering af konverteringskursen i følgende tilfælde: 1. Hvis der i Udsteder træffes beslutning om kapitalforhøjelse til markedskurs eller derover på tidspunktet for en sådan beslutning, 2. Hvis der i Udsteder træffes beslutning om udstedelse af tegningsoptioner eller konvertible gældsbreve med en udnyttelses/konverteringskurs svarende til markedskurs eller derover på tidspunktet for en sådan beslutning, 3. Hvis der i Udsteder træffes beslutning om kapitalnedsættelse til dækning af tab, eller 4. Hvis Udsteder fusioneres, spaltes eller opløses. I fastlæggelsen af markedskursen vil følgende forhold blive inddraget: (i) selskabernes aktuelle aktiver og passiver, (ii) dagsværdien af den af Udsteders ejede ejendomsportefølje, (iii) dagsværdien af selskabernes gæld, (iv) eventualaktiver og passiver, der ikke er optaget i balancen, samt (v) at der ikke indregnes goodwill ved fastsættelsen af markedskursen. Markedskursen vil blive fastsat af en af Foreningen af Statsautoriserede Revisorer udpeget vurderingsmand på grundlag af en anerkendt uafhængig ejendomsmæglers vurdering af ejendomsporteføljen. Udsteder vil bære omkostningerne forbundet med fastsættelsen af markedskursen. 2.15 Udsteders ret til førtidig indfrielse De Konvertible Obligationer er uopsigelige fra Obligationsejernes side indtil Udløbsdatoen, bortset fra de særlige forhold der gør sig gældende i forbindelse med en eventuel misligholdelse. Førtidig Indfrielse af de Konvertible Obligationer, helt eller delvist, fra Udsteders side kan ske på enhver bankdag på følgende vilkår; De Konvertible Obligationer indfries til kurs 100 med tillæg af påløbne men ikke betalte renter indtil tilbagebetalingstidspunktet, Der udbetales en overkurs svarende til 25 % af Udsteders egenkapital fordelt forholdsmæssigt på de vilkår som er anført, Evt. skyldige beløb, gebyrer mv. modregnes før indfrielse. Overkursen svarende til 25 % af Udsteders egenkapital skal fordeles forholdsmæssigt mellem de faktisk udstedte Konvertible Obligationer (25 % af egenkapitalen / faktiske udstedte Obligationer) med en nominel styk størrelse på DKK 5.000. Udstedes færre end de forventede 2.400 Konvertible Obligationer fordeles provenuet til Obligationsejerne i forhold til Obligationsejeres respektive krav i forhold til den nominelle procentdel af Udsteders egenkapital. Udstedes der således 1.200 Konvertible Obligationer, udgør overkursen 12,5 % af Udsteders egenkapital.

16 Til brug for opgørelse og fastlæggelse af Udsteders egenkapital på indfrielsestidspunktet vil følgende forhold blive inddraget: 1. Udsteders senest reviderede årsrapport forinden indfrielsestidspunktet 2. Udsteders aktuelle aktiver og passiver 3. Dagværdien af den af Udsteder ejede ejendomsportefølje 4. Dagsværdien af selskabernes gæld 5. Eventualaktiver og passiver, der ikke er optaget i balancen 6. Der indregnes ikke goodwill ved fastsættelsen af markedskursen 7. De konvertible obligationer indregnes ikke som egenkapital Udsteders egenkapital vil på baggrund af ovenstående blive fastlagt af Udsteders Revisor. Udsteder vil bære omkostningerne forbundet med fastsættelsen af egenkapitalen. 2.16 Indfrielsesvarsel ved Førtidig Indfrielse Førtidig Indfrielse kan finde sted med mindst 30 dages skriftligt varsel. Anmodning om Førtidig Indfrielse afgives direkte til Obligationsejere jf. Udsteders fortegnelse over Obligationsejere. 2.17 Udsteders køb af Obligationer Udsteder kan diskretionært og til enhver tid, og i overensstemmelse med Obligationsvilkårene, indfri en eller flere af de Konvertible Obligationer. Udsteder har ret til at genudbyde de Konvertible Obligationer i markedet under iagttagelse af gældende ret. Obligationsejere, der uanset årsag, måtte blive indfriet, afregistreres i fortegnelsen over Obligationsejere per datoen for indfrielsen. Afregistrering meddeles den enkelte Obligationsejer per almindelig post eller email. 2.18 Omsættelighed De Konvertible Obligationer er at betragte som omsætningspapirer lydende på ihændehaver. Såfremt Tegningssummen på de Konvertible Obligationer er erlagt fuldstændigt gælder ingen andre indskrænkninger i de Konvertible Obligationers omsættelighed end de, der følger af Udsteders ret til at indløse de Konvertible Obligationer jf. ovenfor. Såfremt de Konvertible Obligationer betales successivt i rater i henhold til Betalingsaftalen, er de Konvertible Obligationer først at betragte som frit omsættelige når den fuldstændige Tegningssum inklusive Gebyrer er erlagt. For eventuelle Obligationstegnere med tilhørsforhold i andre retsområder end Danmark tages dog forbehold for sådanne retsområders lovgivning. Obligationsejer kan råde over de Konvertible Obligationer når den fuldstændige tegningssum inklusive Gebyrer er erlagt. 2.19 Optagelse til handel eller optagelse til handel og officiel notering af aktier efter konvertering De udbudte værdipapirer optages ikke til handel eller officiel notering på noget reguleret marked. Såfremt en væsentlig del af de Konvertible Obligationer konverteres til aktier i Udsteder i forbindelse med de Konvertible Obligationers forventede udløb, er det Udsteders hensigt så vidt muligt at søge Udsteders aktier optaget til handel på en dansk markedsplads/børs eller et andet reguleret marked i Skandinavien. Formålet med at søge Udsteders aktier optaget til handel på et reguleret marked er, at give aktionærer og potentielle nye investorer mulighed for at handle Udsteders aktier på et åbent og gennemsigtigt marked. Der vil i forbindelse med en optagelse til handel eller optagelse til handel og officiel notering af Udsteders aktier blive udarbejdet et prospekt, såfremt dette er påkrævet efter de gældende regler på det relevante tidspunkt.

17 2.20 Hæftelse og tilbagetrædelse for anden gæld (Ansvarligt Lån) De Konvertible Obligationer udstedes i henhold til Obligationsvilkårene uden sikkerheder af nogen art. Obligationstegnere og ejere hæfter ikke for Udsteders gæld, hvormed risikoen er begrænset til Tegningssummen. 2.21 Udlodning Udsteder har i de Konvertible Obligationers Løbetid ikke budgetteret med at foretage udlodning men er berettiget hertil under iagttagelse af gældende dansk ret. 2.22 Udbytteskat Der vil ikke blive tilbageholdt dansk kildeskat på betaling af renterne på de Konvertible Obligationer. Der henvises i øvrigt til afsnit 7, Beskatning om skattemæssige forhold. Samtlige skattemæssige konsekvenser af tegning af Konvertible Obligationer for Obligationstegner og/ eller Obligationsejer er Udsteder i enhver henseende uvedkommende. 2.23 De Konvertible Obligationers rettigheder De Konvertible Obligationers rettigheder, herunder begrænsninger, og proceduren for at udøve disse fremgår af Udsteders vedtægter, jf. bilag 1 Vedtægterne pkt. 4.7 samt. De Konvertible Obligationer er i øvrigt underlagt reglerne i den danske selskabslov. Idet de udstedte værdipapirer er Konvertible Obligationer, oppebærer Obligationsejerne først ret til udbytte efter konvertering til aktier. De aktier, som de Konvertible Obligationer kan konverteres til, er identiske med de eksisterende aktier i Udsteder. Efter konvertering har Obligationsejerne (der således er blevet aktionærer i Udsteder) samme rettigheder til udbytte, stemmerettigheder, likvidationsprovenu, mv. som Udsteders øvrige aktionærer. Udbetaling af udbytte, likvidation, mv. skal følge reglerne herom i gældende lovgivning og Vedtægterne i øvrigt. Aktierne er eller vil blive underlagt reglerne i den til enhver tid gældende danske selskabslov. 2.24 Obligationsejermøder Udsteder er til enhver tid berettiget men ikke forpligtet til at indkalde til et Obligationsejermøde. Dagordenen for Obligationsejeremøder skal omfatte: 1. Valg af dirigent 2. Bestyrelsens beretning om Udsteders virksomhed i den forgangne periode 3. Eventuelt Eventuelle forslag til behandling på Obligationsejermøder skal være Udsteders bestyrelse i hænde senest 1 måned forinden afholdelse af mødet. 2.25 Lovvalg og værneting Tvist vedrørende Obligationsvilkår er undergivet dansk ret. Enhver tvist, som måtte opstå, skal afgøres efter Regler for behandling af voldgiftssager ved Voldgiftsinstitut. Voldgiftsretten skal bestå af tre dommere. Hver part udpeger en voldgiftmand, mens voldgiftsrettens formand udnævnes Voldgiftsinstituttet. Voldgiftsretten skal have sæde i København.

18 3. Oplysninger om Udsteder 3.1 Selskabsoplysninger 3.1.1 Domicil og juridisk form Udsteder er et dansk aktieselskab registreret i Danmark med nedenstående adresse DanaCapital Serie II A/S Søhøj 11 2690 Karlslunde Telefon +45 72 11 21 00 email: info@danaejendomme.dk 3.1.2 Registrerede hjemsted, registreringsnummer og lovgivning Udsteder er hjemhørende i Greve kommune, Danmark, og Udsteder er registreret i Erhvervs & Selskabsstyrelsen, og Udsteders registreringsnummer (CVRnr.) er 35514759. Selskabet hører under lovgivningen i Danmark og er underlagt selskabsloven. 3.1.3 Stifter DanaEjendomme A/S Søhøj 11 2690 Karlslunde CVRnr. 33256647 3.1.4 Stiftelsesdato Udsteder er stiftet den 4. oktober 2013 3.1.5 Formål og hovedvirksomhed Udsteders vedtægtsmæssige formål er at investere direkte eller indirekte i fast ejendom, herunder ved ejerskab af aktier og/eller anparter i andre selskaber og al virksomhed, som efter bestyrelsens skøn er beslægtet hermed, samt at udstede konvertible obligationer. Udsteder stiftedes den 4. oktober 2013. Der foreligger derfor ingen historiske regnskabsdata. 3.1.6 Vedtægter Udsteders vedtægter er vedlagt Prospektet jf. Bilag 1, Vedtægter og er en integreret del af Prospektet. Af vedtægternes pkt. 4 fremgår bl.a., at aktierne og de aktier, der kan konverteres til er navneaktier og ikkeomsætningspapirer, og der er ikke udstedt aktiebreve. Ejerbogen føres af Udsteder i overensstemmelse med reglerne herom i selskabsloven. 3.1.7 Åbningsbalance for Udsteder Udsteder er stiftet den 4. oktober 2013 med Åbningsbalance som angivet i figur 3,1. Der foreligger således ingen historiske regnskabsdata for Udsteder, idet Udsteder er et nystiftet selskab. Åbningsbalancen er revideret af revisor Frank Poulsen jf. erklæringen i afsnit 1.2. Den anvendte regnskabspraksis ved opstilling af balancen er beskrevet i afsnit 5.5, Anvendt regnskabspraksis.

Figur 3.1 Åbningsbalance Aktiver Omsætningsaktiver i alt Anlægsaktiver i alt AKTIVER I ALT PASSIVER Egenkapital Langfristet gæld Kortfristet gæld PASSIVER I ALT 500.000 500.000 500.000 500.000 3.1.8 Kapital, aktier og ejerforhold Udsteders selskabskapital udgør DKK 500.000 fordelt på aktier af nominelt DKK 1 eller multipla heraf. Selskabskapitalen er fuldt indbetalt kontant af DanaEjendomme A/S som ejer 100 % af Udsteders selskabskapital (er således storaktionær). DanaEjendomme A/S er ejet 100 % af Danabo Aps, Søhøj 11, 2690 Karlslunde, Danmark. Aktierne er navne aktier og ikkeomsætningspapirer. Alle aktier har samme rettigheder, og giver ret til udbytte fra tegningstidspunktet. Aktierne er ikke noteret på NASDAQ OMX Copenhagen A/S eller anden reguleret marked. Enhver aktieovergang kræver Bestyrelsens forudgående samtykke. Udsteders vedtægter indeholder ingen bestemmelser om niveauet for kapitalandele, der skal anmeldes, Niveauet for kapitalandele sker i overensstemmelse med selskabsloven 55. Udsteders selskabskapital er ikke opdelt i aktieklasser, og der gælder ikke særlige rettigheder for nogen af Udsteders aktier. Oversigt: a) Antallet af tilladte aktier er 1.000.000 stk. b) Der er udstedt 500.000 stk. aktier og den nominelle selskabskapital DKK 500.000 er indbetalt kontant. c) Aktierne har en pålydende værdi DKK 1 d) Udsteder er et nystiftet selskab hvor selskabskapitalen ved stiftelsen udgør DKK 500.000. Der er udstedt tegningsoptioner for 300.000 af den nominelle selskabskapital på 500.000, tegningsoptionerne skal være udnyttet inden den 31. december 2014. Der er ikke udstedt warrants, men der udstedes op til 2.400 Konvertible Obligationer af DKK 5.000. Udsteder vil ved gennemførelsen af Obligationsudstedelse udstede op til nominelt DKK 12.000.000 Konvertible Obligationer, og gennemføres i henhold til beslutning på Udsteders generalforsamling den 4. oktober 2013 om at bemyndige bestyrelsen til indtil den 21. september 2016 at udstede af op til DKK 12.000.000 konvertible obligationer med ret for obligationsejerne til at konvertere de konvertible obligationer til nye aktier i selskabet, jf. selskabsloven 155, stk. 2. Bestyrelsen er bemyndiget til at foretage den dertil hørende kapitalforhøjelse. Obligationsejere har i henhold til de Konvertible Obligationer ret til i Konverteringsperioden at konvertere de Konvertible Obligationer til nye aktier i Udsteder. De nye aktier, der udstedes ved konvertering af de Konvertible Obligationer vil have én stemme pr. aktie á DKK 1. Udsteders eksisterende aktionærer har ligeledes én stemme pr. aktie á DKK 1 og vil derfor efter en udvanding som følge af konvertering af de Konvertible Obligationer have ca. 50 % af stemmerettighederne i Udsteder. De Konvertible Obligationer giver ret til hel eller delvis konvertering til nye aktier i Udsteder. Ejerkredsen og fordelingen af aktierne i Udsteder vil derfor ændre sig, når og såfremt retten til konvertering måtte blive udnyttet helt eller delvist. Den nøjagtige fordeling af aktierne i Udsteder efter udløb af Konverteringsperioden vil afhænge af, om og i hvilket omfang retten til konvertering udnyttes. Der henvises til figur 3.2 for en illustration af fordelingen af aktierne i Udsteder, såfremt samtlige Konvertible Obligationer konverteres til nye aktier i Udsteder. 19

20 Figur 3.1.8 Konvertering DanaEjendomme A/S 500.000 50% 500.000 50% Obligationsejer 500.000 50% 500.000 50% I ALT 1.000.000 100% 1.000.000 100% 3.1.9 Rettigheder, præferencer og restriktioner for aktierne Aktierne er udstedt på grundlag af selskabsloven, bestyrelsesbeslutninger og generalforsamlingsbeslutninger. Aktierne er eller vil blive underlagt reglerne i den til enhver tid gældende danske selskabslov. Udsteders vedtægter indeholder nedenstående: Aktierne er ikkeomsætningspapirer, og enhver aktieovergang kræver bestyrelsens forudgående samtykke. Selskabets aktier skal lyde på navn og noteres i selskabets ejerbog. Selskabets aktier lyder på DKK. Aktier i Udsteder bærer fuldt udbytte fra og med udstedelsen, og alle aktier har ret til lige udbytte. Udbytte skal følge reglerne herom i gældende lovgivning og Vedtægterne i øvrigt. Der er ingen udbytterestriktioner og procedurer for bosiddende i en anden stat. Eventuel udbetaling af udbytte sker på baggrund af generalforsamlingsbeslutning. Efter konvertering af obligationer til aktier, vil aktierne være underlagt de til enhver tid gældende selskabsretlige regler for udbyttebetalinger (i dag selskabsloven). Der er således intet særskilt aftalt om udbyttets størrelse eller udregningsmetode, interval, kumulativt eller ikke kumulativt. Krav på udbytte forældes efter reglerne i den danske forældelseslov (Lov 20070606 nr. 522 om forældelse af fordringer). Udbytte, der ikke er hævet inden 3 år fra afholdelse af Selskabets ordinære generalforsamling, tilfalder Selskabet. Hvert aktiebeløb på DKK 1 giver én stemme. Stemmeret kan kun udøves, når den aktie, der danner grundlag for stemmeretten, er noteret på aktionærens navn i ejerbogen. En aktionær, der har erhvervet aktier ved overdragelse, kan kun udøve stemmeret for de pågældende aktier på en generalforsamling, hvis de erhvervede aktier er noterede på den erhvervende aktionærs navn i ejerbogen, på det tidspunkt hvor generalforsamlingen indkaldes, eller hvis den erhvervende aktionær inden dette tidspunkt har anmeldt og dokumenteret sin erhvervelse. Registret opbevares af DanaCapital Serie II A/S, Søhøj 11, 2690 Karlslunde. Hver aktionær er berettiget til at deltage i generalforsamlingen personligt, sammen med en rådgiver eller ved fuldmægtig, som kan udøve stemmeret på hans vegne mod forevisning af skriftlig og dateret fuldmagt, givet for ikke mere end et år. Ved kontant udvidelse af aktiekapitalen skal selskabets aktionærer have ret til forholdsmæssig tegning af de nye aktier, medmindre generalforsamlingen ved særlig beslutning træffer anden bestemmelse, jf. selskabslovens 162. Der foreligger ingen bestemmelser om likvidationsprovenu. Der foreligger ingen bestemmelser om ombytning. Der foreligger ingen indløsningsbestemmelser.

21 Ændring af aktionærernes rettigheder kræver indkaldelse til en generalforsamling og ændring af Vedtægterne i overensstemmelse med det i Vedtægterne og den til enhver tid gældende selskabslov anførte (vedtægtsændringer kræver ifølge selskabslovens 106 tilslutning fra mindst 2/3del af såvel den afgivne stemmer som af den på generalforsamlingen repræsenterede kapital). De i Vedtægterne anførte foranstaltninger er i vid udstrækning udtryk for almindelig selskabspraksis og i enhver henseende i overensstemmelse med selskabsloven. 3.2 Beskrivelse af ejerforhold Danabo Aps er holdingselskab for DanaEjendomme A/S samt indirekte ejer af DanaCapital Serie II Aps. En af de væsentlige virksomheder i koncernen er DanaEjendomme A/S, der fungerer som Selskabsog Ejendoms administrator for Udsteder. Derudover agerer DanaEjendomme A/S med formidling af investeringsejendomme, og assisterer således indirekte med at give investorer en investering med et godt og solidt afkast. DanaEjendomme A/S er baseret på et værdigrundlag, der omfatter engagement, innovation, købmandskab og ansvarlighed. Ud fra en opfattelse af, at investeringsejendomme er attraktive investeringsaktiver har DanaEjendomme A/S identificeret og formidlet ejendomsinvesteringer som alternativer til traditionelle investerings og opsparingsformer. På baggrund af DanaEjendomme A/S, der er et af hovedselskaberne i koncernen, og selskabets øvrige samarbejdspartnere, er over 40 års erfaring og kompetencer indenfor investering i fast ejendom konsolideret. Med dette indgående kendskab til investering i fast ejendom og på basis af de samlede kompetencer, er DanaCapital Serie II A/S lanceret med henblik på at tilbyde investeringsprodukter baseret på investering i fast ejendom som det underliggende aktiv. På baggrund af initiativet med etableringen af brandet DanaEjendomme A/S, forventer koncernen fremover at fortsætte udviklingen af andre investeringsprodukter, som udbydes under dette navn. Formålet med brandet DanaEjendomme A/S er at give investorer mulighed for at investere i forskellige former for fast ejendom med såvel frie midler som pensionsmidler. Ved at investere i DanaCapital Serie II s investeringstilbud har man mulighed for at placere selv mindre beløb i ejendomme, som udvælges på baggrund af solide rådgiverkompetencer inden for investering i fast ejendom. Figur 3.2 Koncernen Danabo ApS DanaEjendomme A/S Obligationsejerne DanaCapital Serie II A/S

3.3 Udsteders Bestyrelse og Direktion Udsteder er et aktieselskab, der først med erhvervelsen af Ejendomsporteføljen får reel erhvervsmæssig aktivitet. Bestyrelsen har til hensigt at efterleve anbefalingerne til god selskabsledelse. Udsteders øverste ledelse er generalforsamlingen, hvortil aktionærer har adgang og stemmeret. Den daglige ledelse af Udsteder varetages af Direktøren, og denne refererer til Bestyrelsen. I forbindelsen med udbuddet af dette Prospekt, har Direktionen ikke modtaget nogen form for vederlag. Bent Munk Kristensen bestyrelsesformand Stilling: Direktør, DanaEjendomme A/S, arkitekt, og medstifter af DanaBo Aps, Søhøj 11, 2690 Karlslunde. Faglig profil: Bent Munk er uddannet arkitekt, med mere end 25 års erfaring både med projektering, udvikling, optimering samt teknisk support i forbindelse med nyopførelse og ombygninger af bolig hotelog erhvervsejendomme i såvel ind og udland. Han har gennem tiden opsamlet stor viden omkring strategi i relation til ejendommes optimering, både i forhold til vedligeholdelse, salg og refinansiering, samt med erfaringer i de løbende muligheder for forhandling og genforhandling af lejekontrakter. Lennert Ramsing bestyrelsesmedlem Stilling: Direktør Create Office Solutions ApS, Søen 25, 2690 Karlslunde. Faglig profil: Har i perioden 1990 2002 arbejdet med investeringer i fast ejendom, med speciale i Danske ejendomme. Har de sidste 11 år haft egen virksomhed hvor han tilbyder rådgivning og løsninger omkring økonomiske løsninger ved investeringer af hardware til virksomheder. Han har hermed opbygget en væsentlig viden omkring økonomi og finansiering, med mere end 23 års samlede erfaring Lars Vendelbo Pedersen Direktør, bestyrelsesmedlem Stilling: Direktør DanaCapital Serie II A/S, Søhøj 11, 2690 Karlslunde. Faglig profil: Har arbejdet 25 år i ejendomsbranchen som developer samt formidling af ejendomme og projekter til både private og professionelle investorer, har herigennem oparbejdet et indgående kendskab til både den finansielle sektor med hovedvægt på investering, finansiering og ejendomsrelateret viden. Lars Vendelbo har i de sidste 11 år i Danabo koncernen, oparbejdet et indgående kendskab til det udenlandske såvel som til det danske ejendomsmarked, og et grundigt kendskab til kendetegnene for ejendomme og ejendomsinvesteringer generelt. I kraft af sine mere end 25 års erfaring, har han en særdeles stor kompetence og viden indenfor ejendomsbranchen. Samtlige bestyrelsesmedlemmer er på valg hvert år, men kan genvælges. Samtlige bestyrelsesmedlemmer er valgt første gang i 2013, og udløb af valgperioden er 2014. Udsteders Direktør blev i 2013 udnævnt til den nuværende stilling. 3.3.2 Bestyrelsens arbejdspraksis Bestyrelsen har ikke modtaget vederlag på tidspunktet for udarbejdelsen af dette Prospekt. Bestyrelseshonorar fastlægges af generalforsamlingen. Alle administrative opgaver er udlagt til Udsteders eneejer, DanaEjendomme A/S. Ansatte i DanaEjendomme A/S koncernen, herunder DanaEjendomme A/S, har uindskrænket ret til at erhverve Konvertible Obligationer under påagtelse af gældende ret. Alle medarbejdere i DanaEjendomme A/S koncernen samt disses nærtstående parter, der ejer Konvertible Obligationer, er pligtige til at lade den fulde beholdning navnenotere samt at lade beholdningen indgå i Udsteders bøger. Udsteder har ikke nedsat revisionsudvalg og aflønningsudvalg. 3.3.3 Oplysninger om ansættelsesforhold og pensionsforpligtelser mv. Udsteder har ansat en Direktør, valgt en Bestyrelse, og har derudover ingen ansatte. Direktionen har ikke modtaget vederlag på tidspunktet for udarbejdelsen af dette Prospekt, og der bliver ej heller ydet vederlag til direktionen i forbindelse med udbuddet. Udsteder har ingen aftaler om vederlag, løn og 22

23 pensionsforpligtelser samt fratrædelsesgodtgørelser. Udsteder har derfor ikke henlagt noget beløb til dækning af pensioner, fratrædelsesgodtgørelser eller lignende. 3.3.4 Potentielle interessekonflikter Udsteder finder ikke, at der består aktuelle eller potentielle interessekonflikter mellem Udsteder, medlemmer af Bestyrelsen, Direktion, Stifter og nogen af disses nærtstående eller andre fysiske eller juridiske personer. Der er ikke slægtskab mellem medlemmer af Udsteders bestyrelse, direktion og stifter. Det bemærkes for god ordens skyld, at der i forbindelse med Udsteders erhvervelse af Ejendomskomplekser i Danmark, kan forekomme at DanaEjendomme A/S vil formidle nogle af disse handler, og derfor vil modtage et mæglerhonorar fra Udsteder. Det understreges, at sådan eventuelt mæglerhonorar vil honoreres på almindelige markedsvilkår. Der er ingen aftaler eller forståelser med større aktionærer, kunder, leverandører eller øvrige, hvorefter en person er blevet medlem af bestyrelse, direktion eller tilsynsorgan eller er blevet leder. 3.4 Væsentlige aftaler og begivenheder Udsteder oplyser, at der ikke siden stiftelsen af Udsteder er indgået væsentlige aftaler udover selskabsadministrationsaftalen, som er beskrevet nedenfor. Der er ej heller indtruffet begivenheder, som ikke er beskrevet i Prospektet, og som i væsentlig grad påvirker Udsteders økonomiske stilling eller bedømmelse af Udsteders solvens udover nærværende Obligationsudstedelse. Der er endnu ingen igangværende investeringer. Den daglige drift og selskabsadministration, herunder også kontakten til revisionen varetages af DanaEjendomme A/S. Honoraret for den samlede ydelse, inklusiv omkostninger til revision, er i budgettet skønsmæssigt afsat med DKK 96.000 inklusive moms svarende til ca. 6,5 % af den samlede årlige leje. DanaEjendomme A/S har til opgave at tilsikre kontinuerlige lejebetalinger, optimering af potentielle lejestigninger, undgå Tomgang, en effektiv vedligeholdelse samt udvikling af Ejendomsporteføljen. Ovenstående sker med henblik på en langsigtet forøgelse af Ejendomsporteføljens værdi, jf. afsnit 5.4.2, afsnit Managementhonorar. DanaEjendomme A/S forestår desuden kommunikationen med Obligationsejerne. Der er pr. den 27. september 2013 indgået skriftlig kontrakt mellem Udsteder og DanaEjendomme A/S. 3.5 Væsentlige investeringer Udsteder har ikke foretaget væsentlige investeringer siden stiftelsen. Udsteders Bestyrelse har ikke på nuværende tidspunkt forpligtet sig til væsentlige fremtidige investeringer. 3.6 Stats, rets og voldgiftssager Udsteder er ikke part eller involveret i retstvister, herunder stats eller voldgiftsager og er ikke bekendt med, at sådanne sager skulle være på vej til at blive anlagt.

4.0 Investeringskarakteristika og forretningsoversigt 4.1 Beskrivelse af Udsteders virksomhed og væsentlige aktiviteter Udsteder stiftedes den 4. oktober 2013. Udsteders formål er at investere i en portefølje af ejendomme. Formålet er defineret i vedtægternes pkt. 2: Udsteders formål er, direkte eller indirekte, at investere i fast ejendom, herunder ved ejerskab af aktier og/eller anparter i andre selskaber og al virksomhed, som efter bestyrelsens skøn er beslægtet hermed, samt at udstede konvertible obligationer. 4.2 Udsteders investeringskarakteristika Udsteders overordnede formål og strategi er, direkte eller indirekte, via investering i fast ejendom, at generere et sikkert og langsigtet afkast for investor. Bestyrelsen bestemmer ultimativt hvilke typer af fast ejendom, der skal investeres i efter sit diskretionære professionelle skøn. Bestyrelsen har dermed ansvaret for en effektiv udvikling af Ejendomsporteføljen med henblik på en langsigtet forøgelse af Ejendomsporteføljens værdi. Bestyrelsen er således bekendt med, at investors erhvervelse af de Konvertible Obligationer blandt andet sker i tillid til og på basis af Udsteders samlede kompetencer. Udsteder påtænker at, målrette sine investeringer i det danske ejendomsmarked som værdiudvikles, og om det måtte vise sig fordelagtigt, videresælges. Værdiudviklingen består i den løbende værdistigning i ejendomsmarkedet og deraf følgende højere salgspris, samt en friværdi, der opnås i kraft af en eventuel løbende afvikling af prioritetsforpligtelserne. Erhvervelsen og driften af Ejendomsporteføljen sker med henblik på at sikre selskabets aktionærer og Obligationsejere formuetilvækst. Dette søges bl.a. opnået gennem finansiering på attraktive vilkår, gennem Ejendomsporteføljens almindelige drift og løbende optimering, samt gennem den forventede løbende formuetilvækst i Ejendomsporteføljens markedsværdi. Udsteder vil på længere sigt, via en gennemskuelig, klar og entydig investeringsprofil, konsolidere sig og dermed skabe en solid egenkapital. Ingen investering er uden risiko, hvilket også gælder for nærværende udbud. Udsteder vil imidlertid søge at begrænse investeringens risici, og det er målet, at afkastet på investeringen skal kunne anskues som et attraktivt alternativ til f.eks. investering i traditionelle obligationer, desuagtet, at risici forbundet med nærværende investering er større. I det langsigtede perspektiv har ejendomsmarkedet vist sig at være lukrativt for investorer, der har evnet at fastholde sin investering gennem en længere årrække. Mange investorer har opnået en endog betydelig forrentning af deres direkte eller indirekte ejendomsinvesteringer. Et vigtigt parameter i den generelt gunstige udvikling i ejendomsmarkedet er først og fremmest, at ejendommene erhverves og afvikles under rolige og kontrollerede forhold. Som langsigtet ejendomsinvestor kan man ikke undgå uforudsete udgifter, herunder udsving i markedspris på lejen, ejendommens værdi eller renteudvikling. I de fleste tilfælde kan sådanne uforudsete udgifter have påvirkning i både positiv og negativ retning, men ofte er det ikke væsentligt for det endelige økonomiske resultat, da ejendomme historisk giver et meget højt afkast over en længere årrække. 4.3 Overordnede kriterier for ejendomskøb Som nævnt ovenfor er det Bestyrelsen der ultimativt afgør hvilke typer af fast ejendom, der skal investeres i, hvor og hvornår samt hvordan efter sit diskretionære professionelle skøn. Formålet med disse beføjelser er at give Bestyrelsen handlefrihed til at agere aktivt i markedet, på samme 24

25 vilkår som andre professionelle ejendomsselskaber. Udsteders Bestyrelse har ikke på nuværende tidspunkt forpligtet sig til væsentlige fremtidige investeringer jf. det beskrevne i dette afsnit. For Bestyrelsen er det vigtigt, at potentielle investorer får det bedst mulige vidensgrundlag forud for en eventuel investering i de Konvertible Obligationer. Bestyrelsen har derfor bestræbt sig på at beskrive relevante kriterier for Udsteders Investerings strategi. Det er bestyrelsens vurdering, at investering i det danske ejendomsmarked igen er gunstigt. Det danske ejendomsmarked for boligudlejningsejendomme er kommet til at hænge sammen med den generelle konjunktursituation i Europa, og vil derfor fortsat være underdrejet i 2013, og priserne på danske boligudlejningsejendomme vil derfor fortsat være gunstig. Bestyrelsen vurderer, at priserne er attraktive sammenlignet med ejendomspriserne i resten af Europa. Danske boliger er p.t. billige målt i forhold til en gennemsnitlig dansk indkomst, og de kan nogle gange erhverves til priser, der kan ligge under nyopførelsespriserne. Endvidere er det aktuelle lejeniveau lavt vurderet i forhold til andre sammenlignelige vesteuropæiske lejemål, og der er mulighed for opnåelse af et attraktivt startafkast sammenlignet med et ordinært bankindestående. Det er endvidere Bestyrelsens opfattelse, at boliglejemål i en ejendomsportefølje henvender sig til den brede befolkning, hvorfor det vurderes, at driften ikke er særlig følsom overfor en eventuel forværring af dansk økonomi. Det er Bestyrelsens vurdering, at der vil være stor efterspørgsel efter lejeboliger, selv i tilfælde af fortsat beskeden økonomisk udvikling. Med udgangspunkt i dette tilsigtes det, at Ejendomsporteføljen primært skal bestå af lejeboliger, der henvender sig til den brede befolkning. Ejendomsporteføljen skal i øvrigt kendetegnes ved: Attraktive og likvide boligudlejningsejendomme med mindre til mellemstore lejligheder, der generelt skal fremstå i en god vedligeholdelsesmæssig stand, og uden væsentlige anmærkninger ved juridisk og teknisk gennemgang. Geografisk afgrænset til områder med forventet økonomisk vækst, central placering med god infrastruktur og en maksimal offentlig transporttid på 30 40 minutter til København, Århus, Odense, Roskilde, Hillerød eller Helsingør. Familie og børnevenligt med grønne områder, fritidsfaciliteter, uddannelsesmuligheder, gode indkøbsmuligheder og parkeringsforhold, samt et miljø der appellerer til den kræsne uden at være prangende. Lejemål med en høj kvalitetsmæssig standard, der danner rammerne for lejers livskvalitet og hvor nøgleordet ubetinget altid skal være lejers trivsel. Totaløkonomien, hvilket vil sige et attraktivt højt Startafkast, positivt drift og cashflow fra dag 1. Ejendomsporteføljens tilsigtede fremtidsperspektiver Et væsentligt værdistigningspotentiale Optimering af lejeindtægterne i forhold til markedslejen Konvertering af ikke lejegivende arealer til lejegivende Rationalisering af driften gennem stor drift og effektiv styring Mulighed for opdeling i og salg som ejerlejligheder Kvalitetsforbedrende renovering Forøgelse af udlejningsgraden / reducere Tomgang

4.4 Ejendomsporteføljens forventede størrelse Udsteder planlægger at foretage yderligere ejendomskøb ud fra en optimering af den eksterne belåningsprocent, således at denne i videst muligt omfang udgør max. 60 %. jf. afsnit 5, Budget og Prognoser det påregnes at ejendomsinvesteringen foretages af én gang, men det er i hvert enkelt tilfælde op til Bestyrelsen at vurdere, hvornår der skal erhverves, samt hvilken størrelse erhvervelsen skal have. Der kan således godt akkumuleres kapital indtil et givent ejendomskøb gennemføres. En sådan akkumulering vil normalt medføre en afvigelse af de realiserede resultater i forhold til de budgetterede. 4.5 Forventede geografiske placering Udenlandske investorer er begyndt at udvise interesse for det danske boligmarked, da der er fordele og potentialer ved investering i Udlejningsejendomme i Danmark. Koncentrationen af denne interesse fra udenlandske investorer har primært været specifikt på de større byer, så som København og Århus, som spås en stigende vækst på baggrund af deres status som henholdsvis hovedstad og den næststørste by i Danmark. Det er Bestyrelsens opfattelse at placeringer i nærheden af byer som København, Århus, Odense, Roskilde, Hillerød og Helsingør stadig er særdeles lukrativt placeringer for beboelsesejendomme, trods priserne er begyndt at blive presset op via den naturlige efterspørgsel fra indenlandske som udenlandske investorer, sammenlignet med øvrige dele af Danmark. Når Bestyrelsen vælger at fokusere på de nævnte områder skyldes det blandt andet at disse vurderes at indeholde et større værdistigningspotentiale end andre by områder at disse vurderes at indeholde et større lejestigningspotentiale end andre by områder at ejendommene kan erhverves til priser, der ligger væsentligt under nyopførelsespriserne for tilsvarende i det øvrige Europa. 4.6 Lånemarkedet i Danmark Hovedprincipperne i en finansiering er, at investorer generelt vil maksimere renteafkastet på ejendommen ved at kalkulerer med en minimal renterisiko. Grundprincippet er derfor at etablere en finansiering med en så lav rente i en så lang periode som muligt, om nødvendigt med en kort løbetid for at udnytte det nuværende billige lånemarked. Der er i dag tre hovedtyper af realkreditlån, som realkreditinstitutterne udbyder. Her er tale om fastforrentet lån, rentetilpasningslån og lån med variabel rente med eller uden renteloft. Disse 3 hovedtyper af realkreditlån kan optages som kontantlån eller obligationslån. Det typiske for privatpersoner er dog at optage et obligationslån, da en eventuel kursgevinst ved indfrielse af lånet førtidigt er skattepligtigt ved et kontantlån. De kan alle kombineres med afdragsfrihed i nogle perioder. Indførelsen af afdragsfrie lån skete i 2003 og var en af flere faktorer, der havde indflydelse på den store boligefterspørgsel og stigning i kontantprisen på boliger. Realkreditlån er ikke individuelt tilpasset og er meget standardiserede for at holde priserne nede. Der er dog stadig mange valgmuligheder, så låntager har god mulighed for at finde et lån der passer den enkeltes risikoprofil og investeringsønsker. Fastforrentet lån Et fastforrentet lån har typisk en løbetid på 30 år og er konverterbart. Den typiske låntager af fastforrentede lån har en lav risikoprofil. Låntager kender på forhånd den faste ydelse i hele lånets løbetid og kan til hver en tid indfri lånets restgæld til kurs pari. Hvis låntager kan opkøbe obligationerne på de finansielle markeder, som ligger til grund for lånet, til en kurs på under 100, er det selvfølgelig en billigere 26

metode. Det giver altså låntager en stor sikkerhed at kunne indfri til kurs pari, da man så ikke behøver at tænke på en kursstigning, når renterne falder. Rentetilpasningslån Denne form for lån blev introduceret i 1996 og blev hurtig populær pga. den generelle lavere rente. De kendes ofte som F1 og F3 lån, da renten tilpasses efter 1 eller 3 år, men løbetiden kan også være 5 og 10 år. Låntager kan typisk få en lavere rente i forhold til den lange rente, men skal til gengæld tage højde for fremtidige rentestigninger, hvilket vil give låntager en større ydelse. Disse rentetilpasningslån er inkonverterbare og kan kun indfries til kurs pari, når renten tilpasses efter 1, 3, 5 eller 10 år. EU har for nyligt lavet en høring om nye, skrappe likviditetskrav til den finansielle sektor, som kan medvirke til, at umuliggøre F1 lån i fremtiden. Hvis denne lov træder i kraft, vil realkreditinstitutterne og derved også låntagere af disse lån, stå overfor en alvorlig udfordring. Lån med variabel rente Denne lånetype er meget sammenlignelig med rentetilpasningslån. Den største forskel er, at renten ændrer sig efter 3 eller 6 måneder. Renten afhænger heller ikke af den korte rente som rentetilpasningslånet, men afhænger af CIBORrenten, hvis man optager et lån i danske kroner. CIBORrenten er en referencerente, der er bestemt på et andet marked. CIBORrenten offentliggøres dagligt fra Danmarks Nationalbank. Generelt når man vælger et lån med variabel rente, kan man sikre sig imod store rentestigninger ved at have et renteloft. Dvs. hvis låntager har et loft på 6 %, kan renten ikke stige til mere end dette niveau, men der betales også ekstra for denne sikkerhed. Lån med variabel rente kan indfries til markedspris, til en kurs der er aftalt på forhånd eller til kurs pari ligesom rentetilpasningslånet. Prioritetslån med SDO D. 1. juli 2007 blev loven for Særligt Dækkede Obligationer (SDO) vedtaget. Loven indebar nye regler for pengeinstitutternes udlån mod pant i fast ejendom. Med loven for SDO kunne bankerne nu udstede realkreditobligationer på samme måde som realkreditinstitutterne. Denne fordel for bankerne skulle øge konkurrencen mellem banker og realkreditinstitutter og give låntagerne et valg mellem bank og realkredit. Renten på SDO følger Nationalbankens indlånsbeviser og ligger normalt højere end renten på realkreditlån. Dvs. at det normalt er dyrere at tage et prioritetslån, men i modsætning til et realkreditlån kan lånet fungere som en kassekredit. Som låntager har man mulighed for at indbetale et større beløb i nogle måneder og hæve dem igen, når man mangler lidt ekstra penge nogle måneder senere. Lånet kan altid indfries til kurs 100. Det danske lånemarked er kendetegnet ved, at der i den danske lovgivning kan aftales fast rente i op til 30 år. Lånene ønskes generelt optaget med minimums afdrag, idet den årlige vedligeholdelsesprocent skønnes tilstrækkelig til at fastholde investeringsværdien. prioritetsfinansieringen kan oprettes som et enkelt lån hos en långiver, men kan også opdeles i en første og en anden prioritet. Det vurderes, at en første prioritet med en kort løbetid mest enkelt oprettes hos en kreditforening. Som hovedregel kan denne 1. prioritetsfinansiering i Danmark maksimalt udgøre optil 60 % af ejendommens samlede værdi. 4.7 Lejelovgivning For lejeaftaler om beboelseslejligheder gælder efter boliglejelovgivningen ikke aftalefrihed med hensyn til lejens størrelse ved aftalens indgåelse og dens regulering i lejeperioden bortset fra lejemål i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991, hvor lejen kan aftales frit og efter aftale kan reguleres med bestemte beløb til bestemte tidspunkter (trappeleje) eller efter nettoprisindeks. Lejen i ejendomme, der er taget i brug tidligere, er ved aftalens indgåelse i de såkaldte regulerede kommuner enten omkostningsbestemt eller, hvis der er tale om et lejemål, som er gennemgribende forbedret, underkastet begrebet det lejedes værdi som maksimum. I lejeperioden reguleres til omkostningsbestemt leje med det lejedes værdi som maksimum. I de såkaldte uregulerede kommuner er 27

såvel lejens størrelse ved aftalens indgåelse som lejens regulering i lejeperioden underkastet det lejedes værdi som maksimum. Ved fastlæggelsen af det lejedes værdi skal der foretages en sammenligning med den leje, der er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende lejligheder med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. 4.8 Juridiske forhold I Danmark har vi 4 overordnede lejelove: Privat lejelov, Boligreguleringsloven, Erhvervslejeloven og almenlejelov. Den private lejelov kaldes normalt bare for lejeloven og gælder for alle lejemål, der ikke er undtaget af anden lejelovgivning. Boligreguleringsloven finder supplerende anvendelse den vedrører primært regler om betaling og lejeregulering. De lejemål, hvor Boligreguleringslejelovens regler for lejefastsættelse gælder (omkostningsbestemt husleje) kaldes også regulerede lejemål, og findes i de kommuner der har truffet beslutning om at loven skal gælde. Her er der også nedsat huslejenævn, for hvem lejens størrelse kan indbringes til, og som skal påse at lejen ikke overstiger det lejedes værdi og om reglerne om omkostningsbestemt husleje overholdes i lejemål der er omfattet af disse regler, Erhvervslejeloven gælder for alle lejemål, hvis anvendelse er erhvervsmæssig. Almenlejelov gælder for de almennyttige lejemål. Private andelsboligforeninger reguleres ikke af lejelovgivningen, da ejerskabet af andelen hos medlemmerne medfører, at lejelovgivningen ikke finder anvendelse. Herudover er der en række afgrænsninger i de enkelte lejelove, der nærmere beskriver hvilke lejemål der er henholdsvis omfattet og ikke er omfattet af den enkelte lov. 4.9 Lejekontrakten Det er almindeligt at bruge standardkontrakter, der ikke behøver være specielt godkendt eller autoriserede. Der kan derfor findes afvigelser fra lovens bestemmelser i samtlige kontrakters paragraffer og ikke kun under særlige bestemmelser. 4.10 Lejers krav og udlejers pligter Lejers pligter: Lejelovens og de nyere kontraktblanketters udgangspunkt er, at lejeren kun skal vedligeholde og forny låse og nøgler. Udlejers generelle vedligeholdelsespligt Det er (med mindre andet udtrykkeligt er aftalt i lejekontrakten) udlejers pligt at holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. For udvendig vedligeholdelse gælder denne pligt generelt, det vil sige uanset om der er penge på vedligeholdelseskontoen eller ej. Altaner, skorstene eller andre bygningsdele må ikke udgøre nedstyrtningsfare. Tag, mure, fugninger, vinduer og døre skal være hele og tætte. Tagrender, faldstammer, kloaksystem, vand og varmeforsyning, belysning mv. skal være i orden og fungere forskriftsmæssigt. Fællesarealer skal holdes rene og ryddelige. Generelt skal ejendommen fremstå i normalt pæn vedligeholdelsesstand, bla. mht. maling af vinduer, døre opgange mv.; og ejendommen må ikke på nogen måde være sundhedsfarlig. Man skelner skarpt mellem udvendig og indvendig vedligeholdelse. Indvendig vedligeholdelse Efter lovens udgangspunkt har udlejer både pligten til udvendig og indvendig vedligeholdelse. Men det er meget udbredt, at lejer via lejekontrakten har overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse. Lejer har 28

kun pligten, hvis det står udtrykkeligt, og hvis kontrakten er autoriseret. Hvis du over huslejen betaler til indvendig vedligeholdelse (konto), så har udlejer under alle omstændigheder pligten. Betegnelsen Indvendig vedligeholdelse omfatter ikke alt, som er inden døre. Det omfatter principielt kun: Hvidtning/maling af lofter, tapetsering og maling af vægge, samt maling af træværk, døre o. lign. Andre indendørs vedligeholdelsesarbejder hører principielt under kategorien udvendig vedligeholdelse. På en radiator er malingen indvendig vedligeholdelse, mens reparation af radiatoren er udvendig vedligeholdelse/fornyelse. Lakering og anden vedligeholdelse af gulve påhviler kun lejer, hvis det fremgår af kontrakten. Udvendig vedligeholdelse Udvendig vedligeholdelse omfatter alt det vedligeholdelsesarbejde, som ikke hører under definitionen på indvendig vedligeholdelse. Betegnelsen er derfor, som nævnt, noget misvisende. Udvendig vedligeholdelse omfatter alt udenfor og udenpå ejendommen, selve bygningen, fællesinstallationer, fællesarealer inde i ejendommen, trappeopgang, kælderrum, loftsrum mv. Inde i de enkelte lejligheder omfatter det for eksempel udskiftning af nedslidte entredøre, faldstammer, cisterner og vandhaner. Udvendig vedligeholdelse omfatter i dag også vedligeholdelse/udskiftning af tekniske installationer, det vil sige ting som varmeanlægget, elevatorer, ringeanlæg/porttelefon, komfurer og køleskabe. Manglende vedligeholdelse Hvis udlejeren ikke frivilligt opfylder sin vedligeholdelsespligt er der flere forskellige muligheder for lejerne. Vi beskriver dem kort her, men som det ses, er nogle mere velegnede i det enkelte tilfælde end andre. Hvis manglerne er så alvorlige, at du slet ikke kan bo i lejligheden, har du krav på at få refunderet lejen for den tid lejemålet er ubeboeligt. Hvis manglerne i væsentligt omfang nedsætter det lejedes brugsværdi, har du krav på at få huslejen forholdsmæssigt refunderet indtil manglerne er udbedret. I begge tilfælde skal man dog passe gevaldigt på, for ikke at rende ind i risiko for ophævelse af lejemålet. Huslejenævn og tvangsvedligeholdelse Huslejenævnet behandler sager om alle typer manglende vedligeholdelse. Man skal anmode nævnet om at pålægge udlejer udførelse af arbejderne inden en given frist. Efterkommer udlejer ikke nævnets pålæg indenfor fristen, kan lejerne efterfølgende indbringe sagen for Grundejernes Investeringsfond (GI). GI vil så starte tvangsvedligeholdelse. Det vil sige lade de pålagte arbejder udføre for udlejers regning. Betaler udlejer ikke frivilligt tager GI et pantebrev i ejendommen. Dette er en ret sikker og effektiv fremgangsmåde, Kommunens byggemyndigheder Byggemyndighederne i den kommune ejendommen er beliggende skal føre tilsyn med bygningens tilstand, og myndighederne kan gribe ind med påbud overfor udlejer. Det gælder alt, som indebærer umiddelbar fare, for eksempel nedstyrtning af murværk, uafskærmede strømanlæg, sundhedsfare, svamp. Det omfatter også væsentlige mangler i øvrigt, for eksempel utætte tage, stoppede tagrender, rådne vinduer osv. Du kan altså bruge byggemyndighederne i stedet for huslejenævnet. Det kan være en hurtig og effektiv fremgangsmåde, men det afhænger af praksis i den enkelte kommune. 4.11 Lejeforhøjelser Der findes adskillige typer af lejeforhøjelser i udlejningsboliger. De forskellige typer har hver deres ofte meget forskellige regelsæt. Beskrivelsen tager udgangspunkt i private (ikkealmennyttige) udlejningsboliger i regulerede kommuner, samt i, at der er tale om boligejendomme med mere end seks boliglejligheder. Reglerne for lejefastsættelse i private udlejningsboliger er som nævnt opsplittet i mange kategorier og underkategorier, der har hver deres regelsæt og sæt af undtagelser. Afsnittet handler samlet om de forskellige hovedformer for lejeforhøjelser i privat udlejningsbyggeri. 29

30 Omkostningsbestemt lejeforhøjelse Reglerne om omkostningsbestemt lejefastsættelse gælder kun i regulerede kommuner. En omkostningsbestemt lejeforhøjelse består i varsling af den grundlæggende husleje, som beregnes ud fra et huslejebudget. Budgettet må indeholde ejendommens normale driftsudgifter og et nærmere bestemt afkast til udlejeren. Driftsudgifterne der må tages med i budgettet, er dem der er kendte, og kan dokumenteres, på det tidspunkt varslet skrives. En varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse skal opfylde alle punkterne i opslaget om varsling af lejeforhøjelse. Som hovedregel skal der desuden til sammenligning oplyses det gamle budget. Altså det huslejebudget, der kræves husleje efter på varslingstidspunktet. Hvis ikke alt dette er overholdt, er varslet ugyldigt. Hvilket betyder, at udlejeren ikke har ret til at opkræve nogen forhøjelse overhovedet. Det lejedes værdi princippet Det lejedes værdi er betegnelse for huslejefastsættelse ud fra et særligt sammenligningsprincip, som er defineret i Lejelovens 47 til 49. I praksis betyder det, at man finder frem til lejeniveauet pr m2 for tilsvarende lejemål i området, og fastsætter lejen til dette niveau. Tilsvarende lejemål skal tages temmelig bogstaveligt, og det er op til sagens parter at finde egnede sammenligningslejemål, der opfylder lovens betingelser. En sag om lejefastsættelse ud fra det lejedes værdi står og falder som regel med, hvem af parterne der kan præstere de bedste sammenligningslejemål. I private boliglejligheder, der ikke er omfattet af bestemmelserne i boligreguleringsloven, (og er ibrugtaget inden 1992), er udgangspunktet, at huslejen grundlæggende fastsættes ud fra dette princip det lejedes værdi. Markedsleje Markedsleje taler man typisk om, når en lejlighed lovligt hverken har lejefastsættelse efter lejelovens regler om det lejedes værdi eller efter boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje. Lejeniveauet er i så fald alene reguleret efter aftalelovens 36. Sådan Markedsleje kan lovligt alene aftales for boliglejemål, der er førstegangsibrugtaget efter 31.12.1991, og det skal netop udtrykkeligt aftales i lejekontrakten. Hvis dette ikke er tilfældet, bliver lejemålet automatisk omfattet af lejelovens og/eller boligreguleringslovens almindelige regler. Langt de fleste private boliglejligheder her i landet er imidlertid førstegangsibrugtaget før 1.1.1992, og de er automatisk omfattet af lejelovens og/eller boligreguleringslovens almindelige regler. Lejeforhøjelser begrundet i det lejedes værdi kan gennemføres med to års mellemrum. Huslejen kan også kræves nedsat med henvisning til det lejedes værdi. Lejligheder i uregulerede kommuner Udgangspunktet i disse kommuner er, at huslejen fastsættes ud fra et sammenligningsprincip, der kaldes det lejedes værdi. Kort beskrevet kan lejeforhøjelser begrundet i det lejedes værdi gennemføres med to års mellemrum. 4.12 Driftsomkostninger Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige. Driftsomkostninger afholdes derved alene af udlejer, men med mulighed for følgende regulering af huslejen i private udlejningsboliger.

Vedligeholdelse vs. forbedringer Ifølge lejeloven har udlejere pligt til at vedligeholde deres ejendomme for at opretholde den stand, som lejeren efter retsforholdet har krav på medmindre lejeren helt eller delvist har overtaget vedligeholdelsespligten. Der kan normalt ikke opkræves en lejeforhøjelse på baggrund af gennemført vedligeholdelse. Derimod giver lejelovens 58 mulighed for at opkræve en lejeforhøjelse, når der er foretaget forbedringer af en ejendom, hvorved lejemålet er tilført ekstra kvaliteter, i forhold til hvad lejeren efter retsforholdet og lovgivningen har krav på. Herunder kan energibesparelser medføre en forøget brugsværdi for lejeren, som kan medføre en forbedringsforhøjelse. Denne er varig og forudsætter, at udlejeren vedligeholder forbedringen. Det er muligt for udlejeren at opnå en forhåndsgodkendelse fra huslejenævnet af forbedringsforhøjelsens størrelse, før et egentligt projekt iværksættes, men dette er ofte forbundet med en lang sagsbehandlingstid og en vis usikkerhed, i forhold til om nævnets afgørelse ankes. Både i forhold til vedligeholdelse og forbedringer skal udlejer varsle adgang til det lejede før arbejdet og lejeforhøjelse, hvis det medfører en lejeforhøjelse af en vis størrelse. Hvis lejeren protesterer mod de varslede ændringer, skal udlejer indbringe sagen for huslejenævnet, hvis han ønsker at opretholde kravet om forhøjelse af lejen (SBi 2008). Huslejefastsættelse efter 5, stk. 2 Ifølge boligreguleringslovens 5, stk. 2 kan lejelejligheder med omkostningsbestemt leje, hvor udlejeren har foretaget en gennemgribende forbedring, blive omfattet af en særlig ordning, der giver mulighed for at fastsætte lejen efter det lejedes værdi. Ordningen kan kun anvendes i forbindelse med, at boligen genudlejes. Hvis udlejeren har udført forbedringer for mere end 1.904 kr. pr. m2 eller mere end 217.772 kr. i alt (2008niveau), og disse forbedringer har medført en væsentlig forøgelse af lejlighedens brugsværdi, kan lejen ved genudlejning fastsættes efter princippet om det lejedes værdi i stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Dette betragtes som et stort incitament hos den enkelte udlejer til at gennemføre modernisering og forbedring af lejemålet. Der stilles ikke krav om, at forbedringer skal omfatte energibesparende foranstaltninger (SBi 2008). 4.13 Lejerens brug af det lejede Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt, og er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af ham selv, hans husstand eller andre, som han har givet adgang til det lejede. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til udlejeren. Andre skader skal han anmelde uden ugrundet ophold. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til andet formål end aftalt. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand. 4.14 Opsigelse og varsler Er lejeaftalen tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen. Er lejeaftalen ikke indgået for et bestemt tidsrum, eller kan det ikke oplyses, hvilken lejetid parterne har aftalt, kan lejeren opsige lejeaftalen. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige lejemål om familiens bolig eller om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. Udlejeren kan opsige lejeforhold om a) enkelte værelser til beboelse, når værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller er en del af et 31

en eller tofamilieshus, som udlejeren bebor, b) beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet for aftalens indgåelse kun findes to beboelseslejligheder, hvoraf ejeren bebor den ene. Reglen gælder, selv om ejeren anvender et eller flere lokaler i huset til andet end beboelse, og selv om der i ejendommen er udlejet et eller flere enkeltværelser til beboelse, c) lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker o. lign., hvor forretningen må antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse, d) garager, stalde o. lign. Andre lejeforhold end de i ovennævnte kan udlejer kun opsige i følgende tilfælde: a) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede. b) Når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives. Det samme gælder, når udlejeren dokumenterer, at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, og ejendommen efter ombygningen er omfattet af lov om almene boliger m.v., eller ombygningen sker som følge af ekspropriation eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation. c) Når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren. d) Når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder eller funktionærbolig af den virksomhed, hvori lejeren er ansat, udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til virksomheden, og lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden. e) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. 79 a, stk. 1, nr. 18 eller 11, jf. 79 b, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet. f) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. 79 b, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet. g) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet. 4.15 Depositum Det er blevet almindeligt, at udlejer kræver sikkerhedsstillelse for op til 3 måneders husleje. Sikkerhedsstillelsen foregår normalt ved at beløbet indsættes på udlejers konto som udlejer kan disponere over. Udlejer forpligtes til at bogføre kautionen som en del af formuen, og skal senest 6 måneder efter lejekontraktens udløb tilbagebetale denne, med tillæg af rente. Ved et lejemåls indgåelse kan udlejer ud over den husleje, der skal betales ved lejemålets start, opkræve et depositum der svarer til 3 måneders husleje. Endvidere kan udlejeren opkræve et beløb på 3 måneders husleje, der henstår som forudbetalt husleje, og udlejer kan kræve, at lejeren betaler stempelafgift af lejekontrakten. Depositum skal henstå som sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning, fx en fraflytningsregning eller en eventuel kommende varmeregning. Det beløb, der er indbetalt som forudbetalt leje, kan lejeren bo op, når lejemålet opsiges. For lejemål der er indgået før 1. juli 1994 kan udlejeren opkræve et beløb, der henstår som depositum eller forudbetalt husleje, ligeledes svarende til 6 måneders leje. Hele beløbet kan stå som depositum eller forudbetalt husleje. 4.16 Forsikring Ejendomsporteføljen vil blive nyværdiforsikret i henhold til gældende praksis og på normale vilkår, hvilket vil sige blandt andet mod brand og storm. Herudover vil der, såfremt det er fordelagtigt blive tegnet supplerende forsikringer. 4.17 Forvaltning af Ejendomsporteføljen Det er Bestyrelsens ansvar at arbejde for kontinuerlige lejebetalinger, optimering af potentielle 32

lejestigninger, en lav Tomgang og en effektiv vedligeholdelse samt udvikling af Ejendomsporteføljen. Dette skal ske med henblik på en langsigtet forøgelse af Ejendomsporteføljens værdi. Ejendomsadministrationen varetages i det daglige af DanaEjendomme A/S med lokal nærhed til Ejendomsporteføljen. Bestyrelsen forventer at indgå en kontrakt med Ejendomsadministrator der stiller krav til ejendomsadministrationens forvaltning, Bestyrelsen vil løbende tilse, at ejendomsadministrationen bliver varetaget professionelt og tilfredsstillende. 33

5. Budget og Prognoser I dette afsnit beskrives de væsentligste forudsætninger for Udsteders erhvervelse af Ejendomsporteføljen og udstedelsen af de Konvertible Obligationer. Nærværende budget er udarbejdet i forbindelse med Udsteders tilsigtede køb af Ejendomskomplekser og den tilhørende låneoptagelse og Obligationsudstedelsen. Budgettet viser Udsteders forventede resultat i perioden 2013 2034, for henholdsvis likviditet, balancesum og egenkapital. Regnskabsåret løber fra den 1. januar til 31. december. Det skal bemærkes, at første regnskabsår løber fra stiftelsesdatoen til den 31. december 2013. Obligationslånet optages på Udstedelsesdatoen i DKK. Bestyrelsen er ikke bekendt med tendenser, usikkerhed, krav, forpligtelser eller begivenheder, der med rimelighed kan forventes at få en væsentlig indflydelse på Udsteders fremtidsudsigter for det igangværende regnskabsår, bortset fra de forhold, der er beskrevet jf. afsnit 6, Risikofaktorer. De i budgettet/prognosen indeholdte forudsætninger og fremadrettede forventninger, er efter Udsteders opfattelse rimelige på nuværende tidspunkt, men kan vise sig at være fejlagtige i fremtiden. Af forskellige årsager, herunder ændringer i relevante økonomiske forhold samt andre faktorer beskrevet i Prospektet jf. afsnit 6, Risikofaktorer, vil de faktiske resultater kunne afvige væsentligt fra de resultater, der er forudsat i disse fremadrettede forventninger. Som følge af disse risici og usikkerheder kan der ikke gives sikkerhed for, at forventede begivenheder rent faktisk vil finde sted. Inden der træffes en beslutning om køb af de Udbudte Konvertible Obligationer, opfordres Potentielle investorer til omhyggeligt at overveje alle oplysninger i dette Prospekt, herunder de selskabsspecifikke, markedsmæssige, juridiske og regnskabs og skattemæssige risici, der er relevante i forbindelse med tegning af de Konvertible Obligationer, og som kan påvirke nøjagtigheden af de fremadrettede udsagn, der er indeholdt i Prospektet. Baseret på de i Prospektet anførte forudsætninger er det Bestyrelsens vurdering, at Udsteder vil have tilstrækkelig likviditet til at servicere sine løbende forpligtelser, inklusiv rentebetalinger på de Konvertible Obligationer. Det skal dog fremhæves, at der er budgetteret med optagelse af nye lån eller med hel eller delvis afhændelse af Ejendomsporteføljen, hvor samtlige lån helt eller delvist indfries samtidig med indfrielse af Obligationslånet. 5.1 Budgetforudsætninger Erhvervelse af Ejendomskomplekser Ejendomsporteføljen forventes erhvervet med virkning fra 2014, og budgettet er udarbejdet på baggrund af Udsteders forventninger om at den fulde kapital på DKK 12.000.000 er tilvejebragt via udstedelsen af de konvertible Obligationer, jf. afsnit 2, Obligationsudstedelsen. Provenuet fra udbuddet og indtil investering bliver midlertidigt anbragt i et pengeinstitut i et EUland eller i obligationer udstedt i EUvaluta. Likvide midler kan ikke benyttes til at foretage investeringer, der ikke er forbundet med Udsteders formålsbestemmelse. Der er ikke konkret planlagte investeringer på udbudstidspunktet. Budgettet er udarbejdet under forudsætning af, at ejendommene købes direkte af Udsteder. Budgettet er udarbejdet under forudsætning af, at ejendommene indkøbes til et fuldt kalenderår. Såfremt samtlige 2.400 obligationer ikke er tegnet ved udløbet af de 12 måneder efter godkendelse af prospektet, er Udsteder berettiget til at et nyt udbud mod behørigt godkendelse og offentliggørelse af nyt prospekt, ligesom den fortsatte tegning af obligationer til enhver tid kan indstilles diskretionært fra selskabets side. Såfremt der tegnes færre obligationer end budgetteret vil de budgetterede resultater m.v. ændre sig og ændringen kan være væsentlig. 34

35 Udsteder er ikke underlagt begrænsninger i brugen af kapitalressourcer, der har eller kan få væsentlig direkte eller indirekte indflydelse på udsteders virksomhed. 5.2 Kapitalanvendelse og kapitalfremskaffelse Budgetterne forudsætter at der tilvejebringes kapital via den løbende udstedelse af op til 2.400 Konvertible Obligationer med en nominel stykstørrelse på DKK 5.000 svarende til en udstedelse på i alt nominelt DKK 12.000.000. De Konvertible Obligationer tillægges et handelsgebyr på DKK 1.500 pr. stk. til dækning af Udsteders omkostninger i forbindelse med udbuddet (Emissionen) af de Konvertible Obligationer. Da omkostninger i forbindelse med udbuddet (Emissionen) er dækket af handelsgebyret og dermed ikke belaster Udsteder er disse udeladt fra budgettet. De samlede kapitalressourcer fremgår af figur Figur 5.1. 5.1 Kapitalressourcer ved emissionen i DKK 2.400 stk Konvertible obligationer 2.400 stk handelsgebyr Kapitalfremskaffelse i alt Kapitalfremskaffelse ved emissionen 12.000.000 3.600.000 15.600.000 Estimat over omkostninger ved emission Samlet provosioner, honorarer mv. til revisor, advokat, udbyder o. lign. Tegningsprovisioner Omkostninger i alt 480.000 3.120.000 3.600.000 På baggrund af den løbende kapitalfremskaffelse, budgetteres der ikke med nogen reel erhvervsmæssig aktivitet i perioden fra Offentliggørelsen af Prospektet til erhvervelse af Ejendomsporteføljen. Udsteder planlægger at investere mest muligt af den tilvejebragte kapital i fast ejendom. I budgettet er der indregnet yderligere ejendomskøb ud fra en optimering af den eksterne låneprocent på max. 60 %. Det samlede køb er medtaget i budgettet som om det bliver handlet samtidigt, det er dog op til Bestyrelsen at vurdere, hvornår der skal erhverves, samt hvilken størrelse erhvervelsen skal have. Der kan således godt akkumuleres kapital indtil et givent ejendomskøb gennemføres. Såfremt Bestyrelsen vælger at akkumulere kapital før yderligere ejendomskøb vil de realiserede tal kunne afvige fra budgettet. Kapitalfremskaffelsen forventes at udgøre ca. DKK 26.240.000, hvoraf DKK 25.000.000 benyttes til erhvervelsen af Ejendomsporteføljen. Hertil kommer en række omkostninger, som specificeres yderligere i det følgende. Finansiering af Ejendomsporteføljen fremgår af figur 5.2 og specificeres yderligere i det efterfølgende. Figur 5.2 Kapitalfremskaffelse/kapitalanvendelse Kreditforeningslån Hovedstol 3% DanaCapital Serie II m. udløb 2034 Selskabskapital Forventet huslejedepositum Kapitalfremskaffelse i alt Kapitalfremskaffelse 13.371.000 12.000.000 500.000 369.600 26.240.600 Kapitalanvendelse Ejendommens pris Samlede købs og finansieringsomkostninger Kapitalanvendelse i alt 25.000.000 736.800 25.736.800

36 I forbindelse med erhvervelsen af Ejendomsporteføljen og den foranstående Obligationsudstedelse er der afsat købs og finansieringsomkostninger på DKK 736.800 Købsomkostningerne, der direkte vedrører købet af Ejendomsporteføljen, udgør DKK 736.800, som er aktiveret Figur 5.3 i budgettet, Købsse og Figur finansieringsomkostninger 5.3. i DKK Kapitalfremskaffelse Tinglysningsafgift (ved tinglysning af ejendomskøb for DKK 25.000.000) 375.000 Gebyr 1.660 Mægler (*1) Finansieringsomkostninger 360.140 I alt 736.800 * Der kalkuleres ikke med mægleromkostninger da der ikke betales mæglersalær ved erhvervelse af ejendommen, sælgers evt. fortjeneste indeholdes i salgsprisen. 5.3 Budgettal Nedenfor er resultat, likviditets samt balancebudget opstillet for perioden 2013 2034. Budgettet er opstillet på grundlag af de i Prospektet angivne forudsætninger og med anvendelse af den i afsnit 5.5, Anvendte regnskabspraksis beskrevne regnskabspraksis. De enkelte poster i figur 5.1 5.8 gennemgås i afsnit 5.4 En grafisk fremstilling af driftens likviditet findes nedenfor i figur 5.4, Likviditetsoversigten. Figur 5.4 Likviditetsoversigt Huslejeindtægter Afdrag på finansiering: Afdrag Kreditforening Dana Capital serie II A/S Finansielle omkostninger: Renter til kreditforeningslån Renter til obligationsejer Afdrag på lån Driftomkostninger: Vedligeholdelse Egendonms adm. Genudlejning Management honorar Øvrige driftposter Diverse

37 Figur 5.5 Resultatbudget År Lejeindtægter Driftomkostninger Resultat før renter 0 1.209.400 1.230.387 1.251.762 1.273.506 1.295.626 1.318.126 1.341.015 1.364.298 1.387.983 1.412.075 1.436.583 1.461.513 1.486.872 1.512.669 1.538.909 1.565.601 1.592.753 1.620.371 1.648.466 1.677.043 1.706.112 Rente indtægt 0 1.142 1.799 2.501 3.239 4.013 4.825 5.674 6.562 7.488 8.454 9.461 10.507 11.596 12.726 13.899 15.116 16.376 17.681 19.032 19.032 19.032 Renteudgift KO 0 (360.000) (370.800) (381.924) (393.382) (405.183) (417.339) (429.859) (442.755) (456.037) (469.718) (483.810) (498.324) (513.274) (528.672) (544.532) (560.868) (577.694) (595.025) (612.876) (631.262) (650.200) Renteudgift Kreditforening. 0 (463.895) (454.768) (445.317) (435.529) (425.393) (414.897) (404.028) (392.772) (381.116) (369.045) (356.545) (343.600) (330.194) (316.312) (301.937) (287.050) (271.633) (255.668) (239.136) (239.136) (239.136) Drifttresultat f. skat 0 386.647 406.618 427.022 447.835 469.063 490.716 512.802 535.334 558.317 581.766 605.689 630.096 655.001 680.410 706.339 732.799 759.801 787.359 815.486 825.677 835.808 Skat Resultat 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 0 1.478.400 1.505.011 1.532.101 1.559.679 1.587.753 1.616.333 1.645.427 1.675.045 1.705.196 1.735.889 1.767.135 1.798.943 1.831.324 1.864.288 1.897.845 1.932.007 1.966.783 2.002.185 2.038.224 2.074.912 2.112.261 0 (269.000) (274.625) (280.339) (286.173) (292.128) (298.207) (304.412) (310.747) (317.213) (323.814) (330.552) (337.430) (344.452) (351.620) (358.937) (366.406) (374.030) (381.813) (389.759) (397.869) (406.148) 0 (96.662) (101.654) (106.756) (111.959) (117.266) (122.679) (128.201) (133.833) (139.579) (145.441) (151.422) (157.524) (163.750) (170.103) (176.585) (183.200) (189.950) (196.840) (203.871) (206.419) (208.952) 0 289.985 304.963 320.267 335.876 351.797 368.037 384.602 401.500 418.738 436.324 454.267 472.572 491.250 510.308 529.754 549.599 569.851 590.520 611.614 619.258 626.856 * Stigning i lejeindtægterne baseret på baggrund af budgetteret ejendomsindkøb. Figur 5.6 Balance AKTIVER År Ejendom Akk. Likviditet Købs omkostninger Aktiver i alt 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 25.000.000 25.812.500 26.651.406 27.517.577 28.411.898 29.335.285 30.288.682 31.273.064 32.289.438 33.338.845 34.422.358 35.541.084 36.696.169 37.888.795 39.120.181 40.391.587 41.704.313 43.059.703 44.459.144 45.904.066 47.395.948 500.000 907.881 1.331.995 1.773.081 2.231.427 2.707.318 3.201.046 3.712.903 4.243.188 4.792.199 5.360.241 5.947.620 6.554.644 7.181.628 7.828.886 8.496.735 9.185.498 9.895.497 10.627.060 11.380.505 12.142.296 12.912.264 736.800 736.800 736.800 736.800 736.800 736.800 736.800 736.800 736.800 736.800 736.800 736.800 736.800 736.800 736.800 736.800 736.800 736.800 736.800 736.800 736.800 500.000 26.644.681 27.881.295 29.161.287 30.485.804 31.856.016 33.273.130 34.738.385 36.253.052 37.818.437 39.435.886 41.106.777 42.832.528 44.614.598 46.454.481 48.353.716 50.313.884 52.336.610 54.423.563 56.576.449 58.783.162 61.045.012 *Værdiregulering på Ejendomsporteføljen beregnet ud fra budgetteret stigning i lejeindtægten. ** Finansieringsomkostninger på baggrund af optagelse af prioritetsgæld i forbindelse med budgetteret ejendomsindkøb.

38 * Optagelse af Prioritetsgæld på baggrund af budgetteret ejendomsindkøb Figur 5.7 Balance PASSIVER År Indskud Aktie kap. 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Overført resultat Værdigstigning ejendom Egenkapital i alt Deposita Konvertibel obl. Ikke forfaldende kuponrente Kreditforening Gæld i alt Passiver i alt 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 500.000 289.985 594.949 915.215 1.251.091 1.602.888 1.970.925 2.355.527 2.757.027 3.175.765 3.612.089 4.066.356 4.538.928 5.030.178 5.540.486 6.070.240 6.619.839 7.189.690 7.780.210 8.391.824 9.011.082 9.637.938 812.500 1.651.406 2.517.577 3.411.898 4.335.285 5.288.682 6.273.064 7.289.438 8.338.845 9.422.358 10.541.084 11.696.169 12.888.795 14.120.181 15.391.587 16.704.313 18.059.703 19.459.144 20.904.066 22.395.948 500.000 789.985 1.907.449 3.066.621 4.268.668 5.514.786 6.806.210 8.144.208 9.530.091 10.965.203 12.450.934 13.988.714 15.580.012 17.226.348 18.929.281 20.690.421 22.511.426 24.394.004 26.339.913 28.350.968 30.415.148 32.533.886 369.600 369.600 369.600 369.600 369.600 369.600 369.600 369.600 369.600 369.600 369.600 369.600 369.600 369.600 369.600 369.600 369.600 369.600 369.600 369.600 369.600 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 360.000 730.800 1.112.724 1.506.106 1.911.289 2.328.628 2.758.486 3.201.241 3.657.278 4.126.997 4.610.806 5.109.131 5.622.405 6.151.077 6.695.609 7.256.477 7.834.172 8.429.197 9.042.073 9.673.335 10.323.535 13.125.096 12.873.446 12.612.342 12.341.430 12.060.341 11.768.693 11.466.090 11.152.120 10.826.356 10.488.355 10.137.657 9.773.785 9.396.245 9.004.523 8.598.086 8.176.381 7.738.835 7.284.853 6.813.808 6.325.079 5.817.991 25.854.696 25.973.846 26.094.666 26.217.136 26.341.230 26.466.921 26.594.176 26.722.961 26.853.234 26.984.952 27.118.063 27.252.516 27.388.250 27.525.200 27.663.295 27.802.458 27.942.607 28.083.650 28.225.481 28.368.014 28.511.126 500.000 26.644.681 27.881.295 29.161.287 30.485.804 31.856.016 33.273.130 34.738.385 36.253.052 37.818.437 39.435.886 41.106.777 42.832.528 44.614.598 46.454.481 48.353.716 50.313.884 52.336.610 54.423.563 56.576.449 58.783.162 61.045.012 Figur 5.8 Likviditetsbudget År Resultat efter skat 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Indskud fra aktionær Køb af ejendom Finansierings omkostninger Deposita KO Ikke forfaldende kuponrente Kreditforening Afdrag Kredit forening Årets likviditets forskydning Akk likviditet 0 289.985 304.963 320.267 335.876 351.797 368.037 384.602 401.500 418.738 436.324 454.267 472.572 491.250 510.308 529.754 549.599 569.851 590.520 611.614 619.258 626.856 500.000 (25.000.000) (736.800) 369.600 12.000.000 360.000 370.800 381.924 393.382 405.183 417.339 429.859 442.755 456.037 469.718 483.810 498.324 513.274 528.672 544.532 560.868 577.694 595.025 612.876 631.262 650.200 13.371.000 (245.904) (251.650) (261.104) (270.912) (281.089) (291.648) (302.603) (313.970) (325.764) (338.001) (350.698) (363.872) (377.540) (391.722) (406.437) (421.705) (437.546) (453.982) (471.045) (488.729) (507.088) 500.000 407.881 424.113 441.087 458.346 475.891 493.727 511.857 530.285 549.011 568.042 587.379 607.024 626.984 647.258 667.849 688.762 709.999 731.563 753.445 761.791 769.968 500.000 907.881 1.331.995 1.773.081 2.231.427 2.707.318 3.201.046 3.712.903 4.243.188 4.792.199 5.360.241 5.947.620 6.554.644 7.181.628 7.828.886 8.496.735 9.185.498 9.895.497 10.627.060 11.380.505 12.142.296 12.912.264

39 Figur 5.9 Provenue/opsparing i selskab, for aktionærer, ved salg i år 2034 før personlig beskatning Salgssum ejendom (Ejendomsværdi i år 2034) Deposita Skyldig kupon rente på KO Indfrielse af KO Indfrielse af Kreditforeningslån "Provenue" Ejendomsavancebeskatning Salgssum 47.395.948 Købesum 25.000.000 5 stk. 1 tillæg 2.520.000 27.520.000 Fortjeneste 19.875.948 Virksomhedsbeskatning 25% Opsparing efter ejendomsavancebeskatning i selskab Overkurs jf. Obligationsvilkår asnit 4.7 allonge Akk. Likviditetsoverskud Selskabets provenu i alt fordelt på den samlede aktiekapital 50% af provenu til Obligationsejer ved konvetering Skyldig kupon rente på KO Handelsgebyr Kontant provenue i selskab til udlodning Ved konvertering 47.395.948 (369.600) (10.323.535) (5.817.991) 30.884.822 (4.968.987) 25.915.835 12.912.264 38.828.099 19.414.050 10.323.535 3.600.000 33.337.584 Ordinær indfrielse 10.323.535 12.000.000 22.323.535 8.133.472 30.457.006 Da budgetterne ikke har taget højde for beskatning af aktieindkomst redegøres der herunder kort for reglerne: Aktieindkomsten indgår ikke i den skattepligtige indkomst og dermed heller ikke ved beregningen af sundhedsbidrag, kommuneskat, kirkeskat, bundskat og topskat. Aktieindkomst bliver beskattet med 27 % af de første 48.300 kr. og 42 % af resten. Ægtefæller har tilsammen mulighed for at tjene 2 x 48.300 kr. = 96.600 kr., før der betales 42 % i skat. Det er årets samlede netto aktieindkomst, der afgør, om der skal betales 27 % eller om en del af aktieindkomsten skal beskattes med 42 %. Værdierne på ejendommen på salgstidspunktet er beregnet ud fra en forudsætning om, at ejendommen kan sælges til et bruttoafkast på 3,5 %. 5.4 Budgetforudsætninger 5.4.1 Lejeindtægter Den samlede årlige lejeindtægt for 2015 er budgetteret til DKK 1.505.011 svarende til 5,8 % af ejendomsporteføljeværdien. Der er budgetteret med en årlig stigning på 1,8 2 %. Reguleringen vil ske løbende for individuelle lejemål i Ejendomsporteføljen, men er i budgettet indregnet via værdistigningen på ejendomsporteføljen. Foruden ovennævnte lejestigninger er der mulighed for, at lejen kan stige i takt med gennemførte forbedringer og moderniseringer af Ejendomsporteføljen. Eventuelle lejestigninger heraf er ikke indarbejdet i budgettet af forsigtighedsmæssige årsager. Bestyrelsen vil løbende og i samarbejde med Ejendomsadministrator vurdere mulighederne for en forbedring af indtjeningspotentialet via modernisering mv. Der forventes ingen Tomgang på Ejendomsporteføljen, hvilket budgettet ligeledes afspejler.

5.4.2 Driftsomkostninger De i budgettet anvendte driftsomkostninger fremgår af figur 5.11 og er efterfølgende uddybet. De indekseres årligt med en skønnet vækstrate på 2 2,1 % første regulering forventes at finde sted den 1. januar 2015 og foretages ligesom lejereguleringen via den budgetterede stigning i ejendomsporteføljens værdi. Figur 5.10 Driftomkostninger for 2014 Ejendomsskatter 77.000 Administrationshonorar 96.000 Vicevært/vedligeholdelse 46.000 Forsikring 27.000 Renovation 18.000 El & Vand 5.000 I alt 269.000 Vicevært & Vedligeholdelse I overensstemmelse med erfaringer har Bestyrelsen vurderet, at der bør afsættes et beløb til vicevært og vedligeholdelse. De samlede vicevært & vedligeholdelsesomkostninger forudsættes at udgøre DKK 46.000 første år. Ejendomsadministration I forbindelse med køb af Ejendomskomplekserne vil der blive indgået en aftale med DanaEjendomme A/S om både Selskabs og Ejendomsadministration af Ejendomskomplekserne. Omkostningerne forudsættes at udgøre DKK 96.000 det første år. Beløbet svarer til 6,5 % af indgået årlige leje og er indeholdt en forventet omkostning til advokatbistand på ca. DKK. 7.000 årligt i forbindelse med lejerådgivning m.m. Beløbet budgetteres årligt til at udgøre ca. 6,5 % af den til enhver tid indgåede årlige lejeindtægt. Foruden huslejeopkrævninger, udlejning, ejendomsregnskabs og budget dækker ejendomsadministrationshonoraret diverse rådgiverhonorarer, gebyrer samt omkostninger til ejendomsadministration mv. Ejendoms og Selskabsadministrator har ligeledes til opgave at tilsikre kontinuerlige lejebetalinger, optimering af potentielle lejestigninger, undgå Tomgang, en effektiv vedligeholdelse samt udvikling af Ejendomsporteføljen. Ovenstående sker med henblik på en langsigtet forøgelse af Ejendomsporteføljens værdi. Selskabsadministrator forestår desuden kommunikationen med Obligationsejerne samt dialogen med Ejendomsadministrator. Løbende refinansieringshonorar Ejendoms og Selskabsadministrator vil løbende søge at optimere finansieringen, så der sikres det bedste grundlag for rentabiliteten i Ejendomsporteføljen. Inddragelse af finansielle instrumenter til afdækning af risici og optimering vil således også kunne anvendes. Refinansiering er en del af selskabsadministrationen, men betales separat. Øvrige driftsomkostninger Vand, varme og el udgør driftsomkostninger der direkte kan pålignes lejerne, hvorimod forsikring, vicevært, renhold, renovation m.m. omfatter driftsomkostninger Udsteder må oppebære. 5.4.3 Finansiering Finansiering er et væsentligt omdrejningspunkt ved tilrettelæggelse af udsteders erhvervelse af ejendommen. Den tilsigtede finansieringsløsning afspejler bestyrelsens syn på en forsvarlig og konkurrencedygtig finansiering. Høj sikkerhed og lav rente omkring renteudgifterne på prioritetsgælden er essentiel. Finansieringen forventes at bestå af et fastforrentet Obligationslån, se figur 2.1, med indfrielse i 2034. Kreditforeningslånet forventes enten som et 30årigt rentetilpasningslån, med en variabel rente og 40

en årlig omkostning (ÅOP) på 1,5 2%, eller som et fastforrentet obligationslån på 3,5%, 30årigt, efter bestyrelsens valg. I budgettet er der kalkuleret med et 3,5% fastforrentet obligationslån. Den samlede kapitalfremskaffelse ved erhvervelsen af ejendommen er budgetteret til i alt DKK 25.371.000. Budgettet er opstillet på grundlag af de givne oplysninger om finansiering sammensætning, forrentning og evt. afdragsprofil, som angivet i figur 5.2. Indestående kassebeholdning forudsættes forrentet med 0,25 % p.a. Overskydende likviditet forventes anvendt på følgende måde, ved henstående på selskabets konto eller nedbringelse af prioritetsgæld eller tilbagekøb af obligationer. De Konvertible Obligationer optages successivt på udstedelsesdatoen til kurs 100 med en fast årlig kuponrente på 3 %. På indfrielsesdatoen indfries de konvertible obligationer til Kurs 100. De konvertible obligationer afvikles som stående lån, hvorfor der ikke afvikles i budgetperioden. Den samlede renteudgift til obligationsejerne er budgetteret til DKK 10.323.535, og forudsætter at samtlige 2.400 obligationer er udstedt i 2013/2014. Til indfrielse af obligationslånet på indfrielsesdatoen budgetteres der med optagelse af nye lån hos en långiver, kreditforening eller bank, eller med hel eller delvis afhændelse af ejendommen, hvor samtlige lån helt eller delvis indfries. 5.4.4 Værdiregulering af Ejendomsporteføljen Ejendomsporteføljen værdiansættes ved Budgetperiodens begyndelse til kostpris, svarende til skødeværdi ex. købsspecifikke omkostninger. Yderligere ejendomskøb over budgetperioden værdiansættes i købsåret på samme vis. Efterfølgende skønnes dagsværdien af Ejendomsporteføljen at stige med gennemsnitlig 3,25 %. Ejendomsporteføljen opskrives i hele perioden frem til 31. december 2034. 5.4.5 Skat Udsteders skattemæssige indtjening er budgetteret til at ligge i Danmark, hvorfor der er afsat dansk skat af årets skattemæssige resultat. Skattesatsen udgør 25 %, hvilket svarer til den danske selskabsskat for virksomheder. I Budgetperioden regnes der med en selskabsskat på 25 % i hele forløbet. Der fortages ikke skattemæssige afskrivninger på bygningen. Eventuelt skattemæssige underskud forudsættes fremført til senere positiv skattepligtig indkomst i henhold til gældende danske skatteregler for fremførelse af skattemæssige underskud. I Budgetperioden er der ikke budgetteret med regnskabsmæssigt underskud. En fortjeneste ved ejendomssalg opgøres som forskellen mellem kontantværdien af afståelsessummen og anskaffelsessummen. 1) Kontantværdien af anskaffelsessummen beregnes ved, at den kontante del af anskaffelsessummen lægges sammen med kursværdien af ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet. 2) Kontantværdien af afståelsessummen beregnes ved, at den kontante del af afståelsessummen lægges sammen med kursværdien af de overdragne gældsposter på afståelsestidspunktet. 3) Anskaffelsessummen forhøjes med 10.000 kr. for anskaffelsesåret og for hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen. Tillægget gives dog ikke for det kalenderår, hvori ejendommen afstås, medmindre afståelsen sker i samme kalenderår som anskaffelsen. 4) Anskaffelsessummen forhøjes endvidere med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår.5) Jf. ejendomsavancebeskatningslovens 4, stk. 1, 2 og 4. For ejendomme erhvervet før 1. januar 1999, som afstås i 2007, kan den skattepligtige avance efter omstændighederne reduceres med 3%, jf. ejendomsavancebeskatningslovens 6, stk. 3. De skattemæssige regler forudsættes uændret under hele budgetperioden. 5.5 Anvendte regnskabspraksis I dette afsnit beskrives Udsteders regnskabspraksis. Den nedenfor anførte regnskabspraksis relaterer sig til det udarbejdede budget for Udsteder, jf. afsnit 5 41

42 Budget og prognoser. Det forventes, at denne regnskabspraksis ligeledes vil blive anvendt i Udsteders første årsrapport. 5.5.1 Indregning i resultatopgørelsen Nettoomsætning omfatter lejeindtægter og anden indtægt, rabatter samt nedslag og er efter eliminering af koncerninterne transaktioner. Omsætningen indregnes i den regnskabsperiode, hvor ydelsen leveres. Drifts og administrationsomkostninger omfatter omkostninger vedrørende drift af ejendommene, reparations og vedligeholdelsesomkostninger, skatter, afgifter og andre omkostninger. Opkrævet bidrag hos lejerne til dækning af varme, el og vand på ejendommene samt afholdte udlæg vedrørende lejernes andel af udgifter til varme, el og vand indregnes i resultatopgørelsen. Nettomellemværendet indregnes i balancen. 5.5.2 Valuta De poster, der er indeholdt i budgettet for Udsteder, måles i den valuta, der benyttes i det primære økonomiske miljø, hvor Udsteder opererer (funktionel valuta). Udsteders funktionelle valuta er DKK. 5.5.3 Investeringsejendomme Ejendomsporteføljen måles ved anskaffelsen til anskaffelsessummen med tillæg af efterfølgende forbedringer. Værdien af Ejendomsporteføljen reguleres årligt til dagsværdi, som fastsættes ud fra individuel vurdering baseret på Ejendomsporteføljens løbende afkast og afkastkrav. Årligt foretages en individuel vurdering af det forventede løbende afkast for hvert enkelt Ejendomskompleks med udgangspunkt i Ejendomskompleksernes budget for det kommende driftsår, korrigeret for udsving, der karakteriseres som værende enkeltstående, herunder korrektion for forskel til markedsleje. Under hensyntagen til det enkelte Ejendomskompleks individuelle forhold fastsættes et forrentningskrav for Ejendomskomplekset udtrykt i procent. Det opgjorte, korrigerede årlige driftsafkast kapitaliseres med forrentningskravet, hvorved dagsværdien (før særlige reguleringer) opgøres. Opgørelsen af faktor til kapitalisering skønnes under hensyntagen til Ejendomsporteføljens beliggenhed, vedligeholdelsestand, klausuler om lejeregulering og opsigelse i indgåede lejekontakter samt eksisterende renteniveau ved regnskabsårets udløb. I særlige situationer foretages korrektioner til den beregnede dagsværdi. Sådanne korrektioner omfatter reservationer til forestående væsentlige renoverings og ombygningsopgaver. Værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. 5.5.4 Lån og obligationsgæld Lån og obligationsgæld måles til dagsværdi med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger, svarende til det modtagne provenu. Efterfølgende måles disse gældsposter til dagsværdi. Budgetmæssigt er dagsværdien fastsat til den amortiserede kostpris. 5.5.5 Andre gældsforpligtelser Andre gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, som i al væsentlighed svarer til nominel værdi. 5.5.6 Udskudt skat Der indregnes udskudt skat af alle midlertidige forskelle mellem den skattemæssige og regnskabsmæssige værdi af aktiver og forpligtelser ved anvendelse af den balanceorienterede gældsmetode. Udskudt skat måles ved anvendelse af de skattesatser (og regler), som med balancedagens lovgivning forventes at være gældende, når det udskudte skatteaktiv realiseres, eller den udskudte skatteforpligtelse afregnes. Udskudte skatteaktiver indregnes i den udstrækning, det er sandsynligt, at der vil opstå en fremtidig positiv skattepligtig indkomst, som de midlertidige forskelle kan modregnes i. 5.6 Moms Ejendomsporteføljen er budgetteret til at bestå primært af boliger og har således ikke momspligtige aktiviteter. Momssatsen er 25 %, ydelser, som er momspligtige i Danmark, er inklusive 25 % moms.

43 5.7 Salg af lejligheder, udvikling og renovering af Ejendomsporteføljen Der er i budgettet ikke indregnet provenu fra salg af lejligheder. Af forsigtighedsmæssige årsager budgetteres der ikke med en eventuel optimering af driften via udvikling og renovering af Ejendomsporteføljen med efterfølgende påligning af ekstraleje hos de enkelte lejere. 5.8 Statslige, økonomiske, skattemæssige, monetære eller politiske initiativer, der har eller kan få væsentlig direkte eller indirekte indflydelse på Udsteders virksomhed Såfremt de gældende skatteregler ændres, kan dette få indflydelse på Udsteders økonomiske stilling. Uden at være udtømmende kan følgende forhold nævnes, som kan få betydning for Obligationsejerne: Ændringer i selskabsskattesatsen samt ændringer i opgørelsen af beregningsgrundlaget for den skattepligtige indkomst, herunder opgørelsen og beregningen af skat ved afhændelse af fast ejendom. Ændrede regler for selskabers kapitalforhold og rentefradrag ( tynd kapitalisering ). Ændrede regler for beskatning ved ændring af ejerforholdene på fast ejendom.

6. Risikofaktorer Der er risiko forbundet med al investering, således også ved investering i de Konvertible Obligationer. Ved investering i de Konvertible Obligationer er det dels relevant at overveje risici, der er knyttet til Udsteders evne til at indfri Obligationsejernes krav på tilbagebetaling af hovedstol med tillæg af den akkumulerede rente(tilskrevne men ikke betalte), og dels risici, der er knyttet til Koncernens virksomhed, herunder driften af Ejendomsporteføljen. For Bestyrelsen er det vigtigt, at potentielle investorer får det bedst mulige beslutningsgrundlag forud for en eventuel investering i de Konvertible Obligationer. I dette afsnit redegøres for de væsentligste risici forbundet hermed. Bestyrelsen har søgt at identificere de risikofaktorer, som vurderes at have særlig betydning for Udsteder og dermed Obligationsejerne. Nedenstående risikofaktorer er ikke nødvendigvis udtømmende og ej heller prioriteret efter sandsynlighed for, at de indtræffer eller efter omfanget af de mulige konsekvenser for Obligationsejerne. Indtræffer én eller flere af de beskrevne risikofaktorer kan dette have negativ indflydelse på Udsteders evne til at indfrie Obligationsejernes krav på tilbagebetaling af hovedstol. Ligeledes kan de beskrevne risikofaktorer have negativ indflydelse på Udsteders evne til at betale den akkumulerede rente på tidspunktet for Ordinær indfrielse. Bestyrelsen har grupperet de risikofaktorer, der vurderes som de væsentligste i forbindelse med investering i de Konvertible Obligationer i 5 overordnede kategorier Makroøkonomiske risici Ejendomsspecifikke risici Selskabsrelaterede risici Finansielle risici Politiske juridiske risici 6.1. Makroøkonomiske risici Afkastet på Ejendomsporteføljen afhænger, udover udbud/efterspørgsel på boligejendomme i Danmark, af den generelle udvikling i overordnede samfundsøkonomiske faktorer, herunder primært rente og valutaforhold. Risici knyttet til disse faktorer beskrives i de følgende afsnit. 6.1.1 Renterisiko Der er renterisici forbundet med optagelsen af finansiering af Ejendommen, da udsving i renten vil kunne påvirke resultatet for Udsteder. Rentesatsen på 1. prioritetslånet forventes optaget som et obligationslån med en fastrenteperiode på op til 30 år, med en rentesats på 3,5 % incl. bidrags ydelse. Der kan ikke gives sikkerhed for, at dette renteniveau fortsætter i obligationens løbetid, hvorfor en eventuel rentestigning vil kunne påvirke Udsteders drift negativt. Såfremt der i hele budgetperioden på 1. prioritetslånet er en rente, der er væsentlig højder end 3,5 %, vurderer Udsteder, at der kan risikeres at bruge uhensigtsmæssigt meget af likviditetsreserverne, således at der ikke vil være tilstrækkelig likviditet til at kunne modstå uforudsete udgifter og således fortsætte driften uden at skulle tilføre ny kapital til Udsteder f.eks. i form af optagelse af en kassekredit. 6.1.2 Valutakursrisiko 44

Ved køb, drift og salg af ejendommen vil obligationsejerne ikke være eksponeret over for kursudviklingen i udenlandske valutaer, da obligationslånet er optaget i DKK, og 1. prioritets lånet ligeledes bliver optaget i DKK. Valutakurser har derved minimal indvirkning på budgettallene. 6.2 Ejendomsspecifikke risici Risici knyttet til faktorer som Ejendommens købspris, salgspris, tomgang, regulering af lejeindtægter og vedligeholdelsesomkostninger beskrives i de følgende underafsnit. 6.2.1 Tomgang I afsnit 5, Budget og Prognoser er der for den samlede ejendomsportefølje ikke budgetteret med tomgang for Budgetperioden. Der kan ikke gives sikkerhed for, at dette niveau fortsætter i Obligationens Løbetid, hvorfor en eventuel Tomgang vil kunne påvirke Udsteders drift negativt. 6.2.2 Ændringer i lejeregulering af lejeindtægter Boligreguleringslovens og lejelovens almindelige bestemmelser om lejeregulering kan fraviges i lejeaftaler om beboelseslejligheder i private ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991. Dette betyder, at man har mulighed for at aftale markedsleje. Det vil sige, at lejen kan fastsættes til det niveau, som ønskes, uafhængigt af nogen lovbestemt maksimalleje. Hvis der ikke er indgået en sådan aftale, gælder boligreguleringslovens almindelige regler om omkostningsbestemt leje eller lejelovens regler om det lejedes værdi. Markedsleje kan desuden aftales i beboelseslejemål, der den 31. december 1991 lovligt blev brugt udelukkende til erhvervsformål altså tidligere erhvervslejemål. Markedsleje er desuden mulig i nye tagboliger, og for lejligheder og værelser i nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004. Lejeregulering Det kan aftales mellem udlejer og lejer, at boliglejemål med markedsleje kan reguleres efter en trappelejeklausul eller efter nettoprisindeks, altså pristalsreguleret. Derimod kan det ikke aftales, at boligreguleringslovens og lejelovens almindelige bestemmelser om lejeregulering skal erstattes af nogen anden reguleringsmåde end de to nævnte. Regulering sker én gang om året. Reguleringssatsen afspejler Bestyrelsens vurdering af den mulige årlige lejeregulering på baggrund af den, for området aktuelle leje jf. afsnit 4.3, Overordnede kriterier for ejendomskøb, såvel som på baggrund af en vurdering af potentialet for lejestigninger. Der kan indtræffe omstændigheder, hvor det kan være relevant at regulere lejen opad med et lavere beløb, eller slet ikke regulere lejen, for at fastholde lejer, eller eventuelt reducere lejen for at sikre genudlejning. Falder den gennemsnitlige leje, beregnet i forhold til ejendommenes købspris, i hele budgetperioden, vil der være risiko for at driften vil kunne påvirke Udsteders drift negativt. 6.2.3 Vicevært & Vedligeholdelsesomkostninger Bestyrelsen vurderer ud fra eksterne vurderinger, at de i budgettet afsatte udgifter til vicevært og vedligeholdelse på i alt 3,2 % af den samlede leje om året er tilstrækkeligt. Omkostningen er estimeret således at beløbet bør efter bestyrelsens skøn kunne dække de ordinære vicevært og vedligeholdelse omkostninger, i et sådanne omfang at Ejendommen bibeholder en stand i overensstemmelse med gældende regler og markedsstandarder, og som er nødvendig for at bibeholde det budgetterede lejeniveau. Såfremt de budgetterede Vicevært & vedligeholdelsesomkostninger ikke er tilstrækkelige til at oppebære den budgetterede lejeindtægt, vil der være risiko for enten øgede udgifter til vedligeholdelse eller reducerede lejeindtægter. 6.2.4 Køb og salg af Ejendommen Obligationsejerne er eksponeret for, at værdien af Ejendommen sammenholdt med anskaffelsessummen potentielt kan falde over investeringsperioden, hvilket bl.a. kan påvirke lånevilkårene. Værdien af 45

Ejendommen fastsættes efter køb, som nævnt i afsnit 5.4.4, Værdiregulering af Ejendomsporteføljen på grundlag af ejendomskompleksernes skønnede løbende driftsoverskud. Risici knyttet til det løbende driftsoverskud er beskrevet under øvrige delafsnit i afsnit 6.2 Ejendomsspecifikke risici Værdifastsættelsen er især følsom overfor udviklingen i renteniveauet, inflationen samt de generelle markedsvilkår, herunder efterspørgsel. Hvis værdien af ejendommen falder, vil det have negativ indflydelse på obligationsejernes krav på tilbagebetaling af hovedstol med tillæg af renter. Hvis værdien af ejendommen falder, vil det endvidere have indflydelse på Udsteders mulighed for refinansiering. Dette beskrives i afsnit 6.4.1, Refinansieringsrisiko. Da de købsrelaterede omkostninger løbende aktiveres, vil salg af ejendommene til den i budgettet opskrevne værdi (oprindelig købsværdi tillagt opskrivning) medføre et samlet tab for selskabet, da købsomkostningerne ved salg til denne værdi ikke dækkes ind. 6.3 Selskabsrelaterede risici Risici knyttet til faktorer såsom misligholdelse og Ejendomsadministrator vil blive belyst i det følgende afsnit. 6.3.1 Realisationsværdier ved misligholdelse Såfremt en eller flere af Ejendomskomplekserne i Ejendomsporteføljen skal bortsælges på en tvangsauktion, vil værdien af de Konvertible Obligationer afhænge af Ejendomsporteføljens værdi sammenholdt med restgælden på prioritetslånene samt Udsteders økonomiske stilling. Obligationernes værdi er endvidere afhængig af, om det er muligt at finde en køber til Ejendomsporteføljen. Der kan være betydelige omkostninger forbundet med realisation af Ejendomsporteføljen. Endelig må det forventes, at et salg i forbindelse med tvangsfuldbyrdelse vil indbringe en lavere pris end i forbindelse med et almindeligt salg. Der er ingen garanti for, at en realisationsværdi af Ejendomsporteføljen kan dække Obligationsejernes hovedstol med tillæg af ikke betalte renter. 6.3.2 Ejendoms og Selskabsadministration Udsteder er afhængig af Ejendoms og Selskabsadministrators løbende opfyldelse af sine forpligtelser samt løbende opfyldelse af sine forpligtelser i henhold til Ejendoms og Selskabsadministrationsaftalen. Ejendoms og Selskabsadministrators misligholdelse af deres forpligtelser i henhold til de nævnte aftaler vil have negativ indflydelse på Udsteder. Såfremt der måtte være behov for at udpege en ny Ejendoms og Selskabsadministrator, kan dette medføre omkostninger og ulemper for Udsteder, ligesom der ikke er sikkerhed for, at en eventuel ny Ejendoms og Selskabsadministrator ikke vil kræve forhøjet vederlag. 6.4 Finansielle Risici Risikofaktorer af finansiel karakter såsom faktorer relateret til refinansiering af prioritetsgæld samt kursfastsættelse og handel af Obligationer/Aktier mv. beskrives i det følgende afsnit. 6.4.1 Refinansieringsrisiko De konvertible obligationer udløber den 31. december 2034, men kan indfries af Udsteder på et hvilket som helst tidligere tidspunkt. Se afsnit 2.15, Udsteders ret til Førtidig Indfrielse for yderligere information omkring førtidig indfrielse af de konvertible obligationer. Løbetiden for 1. prioritet lånet har en forventet løbetid på 5 30 år, og der kan således opstå behov for gennemførelse af refinansiering inden udløb af de konvertible obligationer og påbegyndelse af konverteringsperioden. Det er i budgettet jf. afsnit 5, Budget og Prognoser forudsat, at 1. prioritets lånet kan refinansieres løbende. En forudsætning for, at udsteder har likviditet til at indfri de konvertible obligationer fuldt ud på indfrielsesdatoen er, at Udsteder vil være i stand til at refinansiere såvel 1. prioritetslånet som obligationslånet senest på de i obligationsvilkårene anførte indfrielsestidspunkter. Udsteders mulighed herfor afhænger i høj grad af ejendommens værdi på tidspunktet for refinansiering 46

jf. afsnit 6.2.4 Køb og salg af Ejendommen. Såfremt denne refinansiering ikke kan finde sted, eller provenuet fra refinansiering bliver lavere end forventet, vil dette medføre, at Udsteder ikke har likviditet til at indfri obligationslånet eller kun har likviditet til at indfri dele af obligationslånet. 6.4.2 Misligholdelse af prioritetsgæld 1. prioritetslånet forventes optaget på sædvanlige vilkår for denne type lån. Långiver af prioritets lån, kan i den aftalte løbetid ikke opsige 1. prioritetsgælden til indfrielse. Opsigelse kan ske fra långiver, hvis Udsteder misligholder terminsbetalinger. Prioritetsgælden indeholder således en række vilkår, hvis manglende opfyldelse giver långiver mulighed for at opsige prioritetsgælden til indfrielse. Disse betingelser er efter bestyrelsens vurdering i overensstemmelse med almindelige markedsstandarder. 6.4.3. Risiko knyttet til kursfastsættelsen og handel med Obligationer/Aktier Udsteder er ikke forpligtet til at etablere en markedsplads for handel med de konvertible obligationer. Eventuel handel med de konvertible obligationer i perioden frem til udløbsdato kan derfor være vanskelige, hvilket kan have en ugunstig indflydelse på prisfastsættelsen. Der er ikke sikkerhed for, at de konvertible obligationers prisfastsættelse vil modsvare en teoretisk korrekt beregnet værdi, idet prisfastsættelsen vil være markedsbaseret. Denne prisfastsættelsesrisiko vil bestå efter en konvertering af de konvertible obligationer til aktier i Udsteder. Såfremt Udsteders aktier optages til handel på en dansk børs eller anden reguleret markedsplads i Skandinavien, vil dette formindske likviditetsrisikoen i forhold til en situation, hvor Udsteders aktier ikke er optaget til handel. Det er imidlertid ikke sikkert, at Udsteders aktier kan eller vil blive optaget til handel på et reguleret marked. 6.4.4 Anden finansiel risiko De Konvertible Obligationer udstedes i henhold til Obligationsvilkårene uden sikkerhed af nogen art, og står indtil Udløbsdatoen tilbage for Udsteders anden gæld (Ansvarligt Lån). 6.5 Politiske juridiske risici Risici knyttet til politiske juridiske forhold beskrives i det følgende. 6.5.1 Skattemæssige risici Såfremt de gældende danske skatteregler ændres, kan dette få indflydelse på Udsteders økonomiske stilling. Uden at være udtømmende kan følgende forhold nævnes, som kan få betydning for obligationsejerne Ændringer i selskabsskattesatsen samt ændringer i opgørelsen af beskatningsgrundlag for den skattepligtige indkomst i Danmark. Ændrede regler for selskabers kapitalforhold og rentefradrag. 6.5.2 Forurening Forurening af jordbunden er ikke usædvanligt, det er i Danmark regionerne, der kortlægger forurenede arealer. Desuden registreres kortlagte arealer i Kort og Matrikelstyrelsens matrikelregister der kan findes på Kort og Matrikelstyrelsens hjemmeside. Ligeledes kan der indhentes oplysninger om grunden/ ejendommen ved at kontakte kommunen, om der tidligere har været aktiviteter på grunden, der muligvis kan have forurenet. Såfremt ejendommen, mod forventning vil blive registreret i det offentlige register for forureningsmistænkte grunde, eller der måtte blive konstateret væsentlig forurening, vil det have væsentlig indflydelse på Udsteders økonomiske situation og likviditet samt evne til at opfylde sine forpligtelser overfor obligationsejerne i henhold til obligationsvilkårene. 6.5.3 Likvidation, konkurs eller lukning Indtræffer én eller flere af følgende begivenheder, Udsteders likvidation, konkurs eller lukning kan dette have negativ indflydelse på Udsteders evne til at indfrie Obligationsejernes krav på tilbagebetaling af hovedstol. Ligeledes kan de beskrevne begivenheder have negativ indflydelse på Udsteders evne til at 47

betale den akkumulerede rente (tilskrevne men ikke betalt) på tidspunktet for Ordinær indfrielse, eller i værste fald kan Obligationsejerne miste hele deres indskud, da de Konvertible Obligationer står tilbage for Selskabets anden gæld (Ansvarlig lån). 6.5.4 Tidshorisont Investering i Konvertible Obligationer involverer typisk en større risiko end investeringer i stats og realkreditobligationer, alene af den årsag at renten først udbetales ved Udløb af den Konvertible Obligation i 2034, og i hele perioden står tilbage for selskabets anden gæld, se punkt 6.5.3. 48

7. Beskatning 7.1 Generelt Det forudsættes, at investor enten er en fysisk person, der er fuldt skattepligtig til Danmark eller et selskab, som ligeledes er fuldt skattepligtigt til Danmark. 7.2 Personer, frie midler De Konvertible Obligationer behandles skattemæssigt som aktier. Renteindtægter af de Konvertible Obligationer skal, som andre renter, medregnes i kapitalindkomsten. Konvertering af de Konvertible Obligationer til aktier har ingen skattemæssige konsekvenser på konverteringstidspunktet. Ved en efterfølgende afståelse vil aktierne blive anset for anskaffet på samme tidspunkt og til samme anskaffelseskurs som de Konvertible Obligationer. Denne afståelse vil blive behandlet efter de almindelige regler for afståelse af aktier. Ved afståelse opgøres gevinst og tab som forskellen mellem afståelsessummen og anskaffelsessummen for de pågældende aktier og konvertible obligationer. Personer skal anvende gennemsnitsmetoden ved opgørelsen af fortjeneste og tab på aktier. Gennemsnitsmetoden skal anvendes samlet for aktier og Konvertible Obligationer udstedt af samme selskab uanset ejertid. Ved opgørelsen af anskaffelsessummen fordeles den samlede anskaffelsessum for aktier og Konvertible Obligationer i samme selskab forholdsmæssigt på grundlag af de pålydende værdier. Den nominelle værdi af en Konvertibel Obligation er den pålydende værdi af de aktier, som obligationen kan konverteres til. Ved indfrielse af den Konvertible Obligation behandles indfrielsesbeløbet som udgangspunkt som et skattepligtig udbytte, men der er mulighed for at opnå dispensation fra udbyttebeskatning således at beskatning i stedet sker som en afståelse, jf. ovenfor. Udlodning af likvidationsprovenu efter en konvertering af de Konvertible Obligationer til aktier behandles som en aktieafståelse, i det omfang udlodningen sker i det kalenderår, hvori Udsteder endeligt opløses. Gevinst ved salg af den Konvertible Obligation eller ved salg af de ved konverteringen erhvervede aktier beskattes som aktieindkomst uanset ejertid. Den samlede aktieindkomst beskattes med 27 % af den del, der udgør 48.300 kr. (2013), 42 % af den del, der ligger over 48.300 kr. (2013). For ægtepar udgør grænserne det dobbelte. (Regeringen påtænker at hæve procentsatsen til 43 %). Den skattemæssige behandling af tab ved salg af den Konvertible Obligation eller ved salg af de ved konverteringen erhvervede aktier afhænger af, om den konvertible obligation henholdsvis aktierne er børsnoteret eller ej. Da den Konvertible Obligation eller de ved konverteringen erhvervede aktier ikke er børsnoteret på afståelsestidspunktet, kan et tab fratrækkes i aktieindkomsten. I det omfang aktieindkomsten er negativ, vil den hertil svarende skat af aktieindkomsten modregnes i andre indkomstskatter. I tilfælde af at de ved konverteringen erhvervede aktier er børsnoterede kan tabet fradrages, i det omfang tabet kan rummes i årets udbytter og gevinster på børsnoterede aktier, som er skattepligtige som aktieindkomst, herunder i den del af udlodningerne fra udloddende aktiebaserede investeringsforeninger, der er aktieindkomst. Modregningsadgangen gælder også aktieindkomst i form af udbytter fra en skattefritaget beholdning under overgangsreglen. Yderligere tab kan fradrages i de følgende indkomstårs udbytter, gevinster og afståelsessummer m.v. på børsnoterede aktier uden tidsbegrænsning. 7.3 Personer, virksomhedsskatteordningen Midler i virksomhedsskatteordningen kan placeres i de Konvertible Obligationer. Renteindtægter og 49

50 avance ved afståelse indgår i virksomhedsindkomsten. I forbindelse med konvertering til aktier kan værdipapirerne efter gældende regler ikke forblive i virksomhedsordningen og anses for hævet til kursværdien i forbindelse med konverteringen. Herefter anses aktierne for ejet i frie midler og behandles efter reglerne beskrevet under afsnit 7.2. Investorer, som overvejer anvendelse af midler i virksomhedsskatteordningen, opfordres til at søge selvstændig rådgivning. 7.4 Selskaber m.v. omfattet af selskabsskatteloven De konvertible obligationer behandles skattemæssigt som aktier. Renteindtægter af de konvertible obligationer skal som andre renter medregnes i den skattepligtige indkomst. Konvertible Obligationer er ikke omfattet af de nye regler om skattefrihed på porteføljeaktier, der ikke er optaget til handel på et reguleret marked eller på en multilateral handelsfacilitet. Selskabers gevinster på Konvertible Obligationer medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst uanset ejertid. Det antages, at investeringen er på mindre end 10 %, hvorfor de Konvertible Obligationer falder ind under begrebet skattepligtige porteføljeaktier. Selskaber skal som udgangspunkt anvende lagerprincippet ved opgørelse af gevinst eller tab på Konvertible Obligationer. Selskaber kan dog anvende realisationsprincippet ved opgørelse af gevinst og tab på Konvertible Obligationer, der ikke er optaget til handel på et reguleret marked eller på en multilateral handelsfacilitet. Det er en betingelse, at selskabet anvender realisationsprincippet for alle skattepligtige porteføljeaktier, og at selskabet ikke er et livsforsikringsselskab. Dette betyder, at de Konvertible Obligationer kan opgøres efter realisationsprincippet. Selskabers tab på porteføljeaktier kan fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, såfremt selskabet anvender lagerprincippet. Tab kan fradrages i andre indkomster. Hvis selskabet anvender realisationsprincippet, kan tab derimod kun fradrages i gevinster på realisationsbeskattede porteføljeaktier. Kan tabet ikke udnyttes i salgsåret, kan det fremføres til senere år. Ved skifte til lagerprincippet kan fremførte tab fradrages i nettogevinster på porteføljeaktier. Konvertering af de Konvertible Obligationer til aktier anses som afståelse, da man går fra skattepligt til skattefrihed på konverteringstidspunktet. Afståelsessummen er værdien på konverteringstidspunktet. Porteføljeaktier, der ikke er optaget til handel på et reguleret marked eller på en multilateral handelsfacilitet, er fremover skattefri, mens udbytte fra aktierne stadig er skattepligtigt og medregnes i den almindelige indkomst. Da den Konvertible Obligation ikke er børsnoteret på tidspunktet for en eventuel indfrielse, behandles indfrielsesbeløbet som udgangspunkt som et skattepligtigt udbytte, men der er mulighed for at opnå dispensation fra udbyttebeskatning, således at beskatning i stedet sker som en afståelse, jf. ovenfor. Sker der udlodning af udbytte efter obligationerne er konverteret til aktier, hvor de som følge heraf bliver omfattet af skattefri porteføljeaktier, skal udbyttet beskattes som almindeligt indkomst. Efterfølgende salg af aktierne vil være skattefrit. Udlodning af likvidationsprovenu efter konvertering af de Konvertible Obligationer til aktier behandles som en aktieafståelse i det omfang udlodningen sker i det kalenderår, hvori udsteder endeligt opløses.

51 8. Rådgivere og samarbejdspartnere Juridisk rådgivning: Advokat Karsten Kallesø Udsteders revisor: Revisor Frank Poulsen, Kronerevision, Stengade 49, 1 sal, 3000 Helsingør. Erklæring på Prospekt samt gennemgang af åbningsbalance og budget: Revisor Frank Poulsen, Kronerevision Skattemæssig rådgivning: Rådgiver Revisor Frank Poulsen, Kronerevision Prospektudarbejdelse: DanaEjendomme A/S Søhøj 11 2690 Karlslunde

9. Definitioner Akkumulerede Kuponrente Den i de Konvertible Obligationers samlede Kuponrente indtil Udløbsdatoen jf. bilag 1, Vedtægterne. Ansvarligt Lån De Konvertible Obligationer står tilbage for Udsteders anden gæld, og er således et ansvarligt lån indtil Udløbsdatoen. Bestyrelsen Udsteder bestyrelse bestående af Bent Munk Kristensen, Lennart Ramsing, og Lars Vendelbo Pedersen. Betalingsaftalen Aftale om successiv erlæggelse af Tegningssummen inkl. kontraktgebyr i 25 rater, og afvikles ved betaling den 1. i hver måned jf. bilag 1, Vedtægterne. Budgetperioden Periode for budgettet præsenteret i afsnit 5, Budget og prognoser løbende fra indkomståret 2013 til ultimo 2034 Danabo Koncernen DanaEjendomme med tilhørende dattervirksomheder herunder Udsteder. Datterselskaber Udsteders direkte eller indirekte ejede Datterselskaber. Direktion Udsteders Direktion bestående af Lars Vendelbo. DKK Danske kroner Effektiv rente Intern rente på Obligationerne i Løbetiden. Ejendomskompleks Gruppe af ejendomme med bolig og erhvervslejemål som indgår i Ejendomsporteføljen. Ejendomsporteføljen Gruppe af Ejendomskomplekser udgør de underliggende aktiver i Obligationsudstedelsen. Ejer Ejer benyttes om DanaEjendomme A/S og DanaBo Aps i forening Finansieringsrenten Det vejede gennemsnit af rente, der påløber Udsteders finansiering af Ejendomsporteføljen i % p.a. Fortrydelsesretten Retten til at fortryde tegning af de Konvertible Obligationer med 15 dages varsel fra tegningstidspunktet. Førtidig Indfrielse Indfrielse af de Konvertible Obligationer før Udløbsdatoen. Huslejekontoen Konto hvor huslejen for lejemålene i Ejendomsporteføljen indbetales. Indfrielsesdatoen Dato for indfrielse af de Konvertible Obligationer jf. bilag 1, Vedtægterne, er den 31. december 2034. Koncernen Udsteder og Datterselskaber Konverteringsperioden Perioden på 30 dage fra dagen efter offentliggørelsen af Udsteders reviderede årsrapport for regnskabsåret 2033, eller fra offentliggørelsen af et eventuelt prospekt, såfremt det måtte være påkrævet at udarbejde og offentliggøre prospektet efter gældende regler på konverteringstidspunktet. Konvertible Obligationer 52

De konvertible obligationer udstedt på de vilkår, jf. bilag 1, Vedtægterne, og udbudt i henhold til Prospektet. Ved en konvertibel obligation forstås et gældsbrev udstedt af Udsteder, som giver Obligationsejer en reel ret til at konvertere sin fordring på selskabet til aktier i Udsteder. Obligationsejer af en konvertibel obligation kan vælge mellem at lade den konvertere til aktier eller kræve den indfriet ved kontant betaling. Konvertible obligationer indeholder dermed både en fordring imod Udsteder på obligationens pålydende og en ret for Obligationsejer til på Udløbsdatoen at forlange obligationerne ombyttet med aktier. Konverteringsretten er tilgængelig på et afgrænset tidsrum jf. Konverteringsperioden. Ledelsen Bestyrelsen og Direktionen. Løbetid Den periode Obligationerne er udstedt for. Nemkonto En NemKonto er en helt almindelig bankkonto, man har i forvejen og som både det offentlige og private virksomheder bruger til at udbetale penge til. Nettoareal Boligernes samlede areal ekskl. fællesarealer, trappeopgange mv. Nettoindkomst Bruttoindkomst fratrukket skatter. Nominel rente Rente p.a. som de Konvertible Obligationer forrentes med. Obligationsejere De til en hver tid værende ejere af de Konvertible Obligationer. Obligationslånet Udsteders gæld til Obligationsejer der er ydet i forbindelse udbuddet af de Konvertible Obligationer. Obligationsmøder Møder hvor alle Obligationsejere har ret til at deltage, der afholdes af Udsteder. Obligationstegner Den som forpligter sig til i henhold til Tegningsaftalens betalingsbetingelser at indbetale Tegningssummen. Obligationsudbuddet Udbuddet af Konvertible Obligationer i henhold til Prospektet Obligationsudstedelsen Udsteders udstedelse af Konvertible Obligationer Obligationsvilkår Vilkår for de Konvertible Obligationer beskrevet i Prospektets bilag 1, Vedtægterne. Offentliggørelsen Prospektets tilgængelighed for offentligheden jf. kapitel 5 i bekendtgørelse nr. 644 af 19. juni 2012 om prospekter ved offentlige udbud mellem 1.000.000 euro og 5.000.000 euro af visse værdipapirer. Ordinær Indfrielse Indfrielse af Konvertible Obligationer på Indfrielsesdatoen. Prioritetsgælden Lån opdelt i prioriteter med pant som anvendes til finansiering af Ejendomsporteføljen. Prognosen Den af ledelsen udarbejdede prognose (og budget) for Udsteder i budget perioden. Prospektet Nærværende Prospekt om Obligationsudstedelse. Rente De Konvertible Obligationer tillægges Kuponrente med 3 % p.a., jf. bilag 1 Vedtægterne. Selskabs & Ejendomsadministrator Selskabs & Ejendomsadministrator af DanaCapital Serie II A/S er DanaEjendomme A/S, der i henhold til Selskabs & Ejendomsadministrationsaftalen administrerer Ejendomsporteføljen og selskabet. Selskabs & Ejendomsadministrationsaftalen 53

54 Selskabs & Ejendomsadministrationsaftalen mellem Udsteder og Selskabs& Ejendomsadministrator vedrører vilkårene for Selskabs & Ejendomsadministrators administration af Ejendomsporteføljen samt selskabet. Selskabskapital Kapital på DKK 500.000 indskudt af Ejer jf. bilag 1 Vedtægterne. Selskabsretlige Dokumenter Vedtægter, stiftelsesdokument, konstituerende generalforsamlingsprotokollat, sammenskrevet resumé fra Erhvervs og Selskabsstyrelsen mv. De Selskabsretlige Dokumenter for DanaCapital Serie II A/S kan inspiceres ved henvendelse til Selskabsadministrator. Kreditforeningslån Lån med 1. prioritets pant som anvendes til finansiering af Ejendomsporteføljen. Startafkast Nettostartafkastet på en ejendomsinvestering beregnes med udgangspunkt i driftstallene for det 1. år efter følgende formel: (lejeindtægter ekskl. Tomgang driftsomkostninger) Ejendomsporteføljens købspris før købsomkostninger Tegningsaftalen Blanket til brug ved tegning af de Konvertible Obligationer som er indeholdt i Prospektet, bilag 5. Tegningssummen Den Konvertible Obligations pålydende tillagt Gebyrer. Tomgang Fortabelse af lejeindtægter fra tomme lejemål, lejerestancer og lejerabatter som andel af lejeindtægterne. Udlejningsejendomme Ejendomme som erhverves af investorer med henblik på at opnå afkast ved udlejning. Udløbsdatoen Dato for Obligationernes Udløbsdato jf. bilag 1, Vedtægterne, er den 31. december 2034. Udstedelsesdato Dato for de Konvertible Obligationers udstedelse, jf. bilag 1, Vedtægterne. Udsteder DanaCapital Serie II A/S Søhøj 11 2690 Karlslunde CVRnr. 35514759 Vedtægterne Udsteders vedtægter som vedtaget på den ekstraordinære generalforsamling den 4. oktober 2013 jf. bilag 1 Vedtægterne. Åbningsbalance Balance for Udsteder på tidspunktet for dennes stiftelse, jf. afsnit 3.1.7 Åbningsbalance for Udsteder.

55 BILAG 1 : VEDTÆGTER VEDTÆGTER FOR DanaCapital SERIE II A/S CVR 35514759

1.1 Selskabets navn er DanaCapital Serie II A/S. 1. Navn 2. Formål 2.1 Selskabets formål er, direkte eller indirekte, at investere i fast ejendom, herunder ved ejerskab af aktier og/ eller anparter i andre selskaber og al virksomhed, som efter bestyrelsens skøn er beslægtet hermed, samt at udstede konvertible obligationer. 3. Selskabskapital 3.1 Selskabet har en selskabskapital på nominelt 500.000 kr. 3.2 Selskabskapitalen er fordelt på aktier med en nominel værdi på 1 kr. pr. aktie. 3.3 Ved kontant udvidelse af selskabskapitalen skal selskabets aktionærer have ret til forholdsmæssig tegning af de nye aktier, medmindre generalforsamlingen ved særlig beslutning træffer anden bestemmelse, jf. selskabslovens 162. 4.1 Selskabets aktier har samme rettigheder. 4. Aktiernes rettigheder 4.2 Hver aktie med en nominel værdi på 1 kr. giver ret til én stemme på generalforsamlingen. 4.3 Aktierne er navneaktier. 4.4 Aktierne er ikkeomsætningspapirer. 4.5 Enhver overgang af aktier kræver bestyrelsens forudgående skriftlige samtykke. Beslutningen om hvorvidt der kan meddeles samtykke skal træffes snarest muligt, og senest 4 uger efter bestyrelsens modtagelse af anmodningen, idet samtykke ellers anses for givet. Nægtelse af samtykke kræver en i forhold til selskabets interesse saglig årsag, og skal ledsages af en skriftlig begrundelse. 4.6 Aktier, som er bortkommet, skal kunne mortificeres af bestyrelsen uden dom i henhold til de regler, der gælder vedrørende mortifikation af aktier, som ikke er omsætningspapirer. 4.7 Selskabets ekstraordinære generalforsamling har den 4. oktober 2013 truffet beslutning om at bemyndige 56

57 bestyrelsen til indtil den 21. september 2016 at udstede op til DKK 12.000.000 konvertible obligationer med ret for obligationsejerne til at konvertere de konvertible obligationer til nye aktier i selskabet, jf. selskabsloven 155, stk. 2. Bestyrelsen er bemyndiget til at foretage den dertil hørende kapitalforhøjelse. Vilkårene for de konvertible obligationer, herunder bestemmelser om obligationsejernes retsstilling i tilfælde af kapitalforhøjelse, kapitalnedsættelse, udstedelse af tegningsoptioner, udstedelse af nye konvertible lån eller opløsning ved fusion eller spaltning m.v., forinden konvertering finder sted fremgår af de som bilag 2, Allonge til vedtægternes afsnit 4.7 Obligationsvilkår til disse vedtægter vedlagte obligationsvilkår, som udgør en integreret del af vedtægterne. 5. Ledelsesorganer og tegningsret 5.1 Selskabets centrale og øverste ledelsesorgan er en bestyrelse på 37 medlemmer, der vælges af generalforsamlingen med simpelt stemmeflertal. For hvert bestyrelsesmedlem kan tillige vælges en suppleant. Bestyrelsesmedlemmer og suppleanter skal fratræde på den følgende ordinære generalforsamling, men genvalg kan finde sted. 5.2 Bestyrelsen vælger et af sine medlemmer som formand for bestyrelsen. En direktør må ikke vælges til formand. 5.3 Bestyrelsesmøder indkaldes skriftligt, almindeligvis med mindst 8 dages varsel. 5.4 Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når over halvdelen af samtlige bestyrelsesmedlemmer er til stede. De i bestyrelsen behandlede emner afgøres ved simpelt stemmeflertal. Formandens stemme er udslagsgivende ved stemmelighed. 5.5 Referater af bestyrelsesmøderne skal indføres i en protokol, som skal underskrives af de medlemmer af bestyrelsen, som er til stede på møderne. 5.6 Selskabets bestyrelse ansætter en direktion på 13 medlemmer til at varetage den daglige ledelse af selskabets virksomhed. I tilfælde af at der ansættes flere direktører, ansættes en af dem som administrerende direktør. 5.7 Selskabet tegnes af to bestyrelsesmedlemmer i forening eller af et bestyrelsesmedlem i forening med en direktør, eller af den samlede bestyrelse. 6. Generalforsamlingen 6.1 Generalforsamlingen har den højeste myndighed i alle selskabets anliggender inden for de i lovgivningen og nærværende vedtægter fastsatte grænser. 6.2 Enhver aktionær har møde og taleret på generalforsamlingen. 6.3 Generalforsamlinger afholdes på selskabets hjemsted eller i Storkøbenhavn.

6.4 Generalforsamling indkaldes af bestyrelsen tidligst 4 uger, og senest 2 uger, før datoen for generalforsamlingen. Indkaldelsen sker ved almindeligt brev, email eller telefax til hver enkelt aktionær. 6.5 Senest 2 uger før en generalforsamlings afholdelse, skal dagsordenen og de fuldstændige forslag, der skal behandles på generalforsamlingen, og for den ordinære generalforsamling tillige revideret årsrapport, fremlægges på selskabets kontor til eftersyn for aktionærerne og samtidig tilstilles enhver noteret aktionær, som har fremsat begæring herom. 6.6 Aktionærer kan møde personligt, sammen med en rådgiver eller ved fuldmægtig, som kan udøve stemmeret på aktionærens vegne mod forevisning af skriftlig og dateret fuldmagt, givet for ikke mere end et år. 6.7 Stemmeret kan kun udøves, når den aktie, der danner grundlag for stemmeretten, er noteret på aktionærens navn i ejerbogen. En aktionær, der har erhvervet aktier ved overdragelse, kan kun udøve stemmeret for de pågældende aktier på generalforsamlingen, hvis de erhvervede aktier er noterede på den erhvervende aktionærs navn i ejerbogen, på det tidspunkt hvor generalforsamlingen indkaldes, eller hvis den erhvervende aktionær inden dette tidspunkt har anmeldt og dokumenteret sin erhvervelse. Registret opbevares af DanaCapital Serie II A/S, Søhøj 11, 2690 Karlslunde. 6.8 Beslutninger træffes ved simpelt stemmeflertal, medmindre selskabets vedtægter eller selskabsloven fordrer en højere majoritet. 6.9 Generalforsamlingen vælger ved simpelt flertal en dirigent, der leder forhandlingerne og afgør alle spørgsmål vedrørende sagernes behandling og stemmeafgivelse. 6.10 Det på generalforsamlingen passerede refereres og underskrives af dirigenten, og indføres herefter i generalforsamlingens forhandlingsprotokol. 6.10.1 Umiddelbart efter afholdelse af generalforsamlingen rundsendes via email eller brev en kopi af referatet til aktionærerne. Ordinær generalforsamling 6.11 Den ordinære generalforsamling skal afholdes hvert år i så god tid, at den reviderede og godkendte årsrapport kan indsendes til Erhvervsstyrelsen, så den er modtaget i styrelsen inden 5 måneder efter regnskabsårets udløb. 6.12 På den ordinære generalforsamling skal dagsordenen som minimum indeholde følgende punkter: 1. Valg af dirigent. 2. Bestyrelsens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne år. 3. Godkendelse af årsrapport. 4. Beslutning om anvendelse af overskud eller dækning af tab. 58

59 5. Valg af bestyrelsemedlemmer. 6. Valg af revisor 7. Eventuelt. Ekstraordinær generalforsamling 6.13 Ekstraordinær generalforsamling afholdes efter anmodning herom fra en aktionær som ejer 5 % eller mere af selskabskapitalen, bestyrelsen eller selskabets revisor. 6.14 Anmodning om afholdelse af ekstraordinær generalforsamling skal afgives skriftligt til bestyrelsen via email eller brev, og skal angive den eller de emner, der ønskes behandlet på generalforsamlingen. 6.15 Den ekstraordinære generalforsamling skal indkaldes hertil senest 2 uger efter, at anmodning herom skriftligt er forelagt direktionen. 7. Regnskabsår 7.1 Regnskabsåret løber fra den 1. januar til den 31. december. 7.2 Det første regnskabsår løber fra stiftelsen til den 31. december 2014 Således vedtaget den 4. oktober 2013.

BILAG 2 : Allonge til vedtægternes afsnit 4.7, Obligationsvilkår. 4.7.1 Selskabet udsteder med virkning fra de Konvertible Obligationers faktiske udbetaling op til 2.400 Konvertible Obligationer af DKK 5.000 svarende til en udstedelse på i alt nominelt DKK 12.000.000 på de i Prospekt dateret den 5. november 2013 om offentligt udbud af de Konvertible Obligationer anførte vilkår og betingelser. 4.7.2 Enhver fysisk eller juridisk person, der tegner Konvertible Obligationer, skal minimum tegne én (1) Konvertibel Obligation svarende til nominelt DKK 5.000. De Konvertible Obligationer udbydes ikke til særlige kategorier af investorer. 4.7.3 Emissionskurs og gebyr De Konvertible Obligationer udstedes til kurs 100 og tillægges et handelsgebyr på DKK 1.500 pr. styk. 4.7.4 Udløbsdato De Konvertible Obligationer har Udløbsdato den 31. december 2034. 4.7.5 Tegningsperiode / salg Tegning af de Konvertible Obligationer kan ske fem (5) hverdage efter Udbudsprospektets offentliggørelse i henhold til 19 i prospektbekendtgørelse nr. 644 af 19. juni 2012, og indtil samtlige Konvertible Obligationer er tegnet, dog senest 12 måneder efter godkendelse af prospektet. Såfremt samtlige Konvertible Obligationer ikke er tegnet ved udløbet af de 12 måneder efter godkendelse af Prospektet, er Selskabet berettiget til et nyt udbud mod behørigt offentliggørelse af nyt prospekt, ligesom den fortsatte tegning af de Konvertible Obligationer til enhver tid kan indstilles diskretionært fra Selskabet side. Tegningen af de Konvertible Obligationer kan ske ved indsendelse eller indlevering af den til Prospektet hørende Tegningsaftale til følgende tegningssted: DanaCapital Serie II A/S Søhøj 11 2690 Karlslunde Att.: Kundeservice Eller via email til info@danaejendomme.dk Alternativt, kan der rettes telefonisk henvendelse til Kundeservice på tlf. 72 11 21 00. Ved mundtligt tegningstilsagn vil Obligationstegner eller Obligationsejer efterfølgende modtage en skriftlig bekræftelse på tegning af det ønskede antal Konvertible Obligationer. Ved mundtligt tegningstilsagn til tegning af Konvertible Obligationer, vil indbetaling af den samlede tegningssum eller indbetaling af den første rateindbetaling anses som en endelig accept på tegning af det ønskede antal Konvertible Obligationer. Selskabet samordner selv den samlede emission og de enkelte dele heraf. De Konvertible Obligationer udstedes i overensstemmelse med selskabsloven kapitel 10. De Konvertible Obligationer tegnes til kurs 100 og har en nominel stykstørrelse af DKK 5.000, og der tillægges et handelsgebyr på DKK 1.500 pr. styk. 4.7.6 Betaling og udstedelsesdato 60

Tegningssummen inklusive gebyrer skal erlægges kontant til Selskabet jf. de i vilkårene anførte betalingsanvisninger senest 5 dage efter Selskabets bekræftelse af modtagelse af tegning af Konvertible Obligatoiner. Alternativt erlægges Tegningssummen successivt i 25 rater (herefter benævnt Betalingsaftalen ), og afvikles ved betaling den 1. bankdag i hver måned, der alene kan ske via NETS fra Obligationstegners bank eller giro konto. Benyttes Betalingsaftalen tillægges Tegningssummen et kontraktgebyr på DKK 500,, samt et opkrævningsgebyr på DKK 25, pr. opkrævning. Obligationstegner har til enhver tid ret til uden varsel at bringe Betalingsaftalen til ophør ved at indbetale Betalingsaftalens fulde restsum, som udgør de resterende rater samt gebyrer. Fra Selskabets side er Betalingsaftalen uopsigelig bortset fra ved Obligationstegners misligholdelse. Udstedelsesdatoen på de Konvertible Obligationer er den dato, hvor Selskabet har registeret betalingen af Tegningssummen eller registreret den første ratebetaling i henhold til Betalingsaftalen. 4.7.7 Indbetalinger på Betalingsaftalen Indbetalinger, der erlægges i henhold til Betalingsaftalen, vil først blive anvendt til betaling af Gebyrer, jf. afsnit 4.7.12 Misligholdelse, og derefter betales på selve den Konvertible Obligation. Nævnte rækkefølge er prioriteret. 4.7.8 Løbetid og Ordinær Indfrielse Medmindre de Konvertible Obligationer forinden er blevet indfriet ved udnyttelse af Fortrydelsesretten, indfriet af Selskabet efter aftale, misligholdt, Førtidigt Indfriet eller konverteret i overensstemmelse med de Konvertible Obligationsvilkår, forfalder de Konvertible Obligationer til Ordinær Indfrielse den 31. december 2034. Såfremt de Konvertible Obligationer forfalder på en dag, hvor banker ikke er åbne for betalinger i Danmark, udskydes betalingen til næstfølgende bankdag. Ordinær Indfrielse af de Konvertible Obligationer sker til kurs 100 med tillæg den Akkumulerede Kuponrente indtil Udløbsdatoen den 31. december 2034 samt med tillæg af en overkurs svarende til 25 % af Selskabets egenkapital forholdsmæssigt fordelt mellem faktisk tegnede Konvertible Obligationer. Evt. skyldige beløb, gebyrer mv. modregnes før indfrielsen. Til brug for opgørelsen og fastlæggelse af Selskabets egenkapital anvendes samme principper som beskrevet i afsnit 4.7.18. (se 4.7.18 Førtidig Indfrielse) samt Selskabets reviderede årsrapport for indkomståret 2033. 4.7.9 Kuponrente og terminsdatoer De Konvertible Obligationer forrentes i perioden fra Udstedelsesdatoen til Udløbsdatoen med en fast nominel årlig Kuponrente på 3 %. Kuponrenten akkumuleres i den Konvertible Obligations løbetid, og udbetales ikke før Ordinær indfrielse, dvs. den 31. december 2034. Den Akkumulerede Kuponrente udbetales uagtet af, hvorvidt Obligationsejer udnytter sin konverteringsret. Kuponrenten beregnes på baggrund af faktiske dage i terminen over et år med 365/366 dage (faktisk/ faktisk). Såfremt Kuponrenten for de Konvertible Obligationer efter Obligationsvilkårene skal beregnes for en ukomplet måned, beregnes Kuponrenten på basis af det faktiske antal dage, og et år med 12 måneder med de faktiske dage i hver måned. Måtte Tegningsummen erlægges ved successive indbetalinger, beregnes Kuponrente desuagtet på den Konvertible Obligations pålydende fra modtagelse af første ratebetaling, jf. Betalingsaftalen. Der gælder særlige forhold ved beregning af Kuponrente ved Obligationstegners misligholdelse, jf. afsnit 4.7.12. Krav på renter og hovedstol i forhold til de Konvertible Obligationer forældes efter reglerne i den danske forældelseslov (Lov 20070606 nr. 522 om forældelse af fordringer). Begyndelsestidspunktet for beregning af forældelsesfristen er forfaldstidspunktet på de Konvertible Obligationer, dvs. den 31.12.2034. Idet Investorer i forbindelse med forfald af de Konvertible Obligationer skal vælge om man ønsker renter 61

og hovedstol udbetalt, eller hvorvidt man ønsker at konvertere obligationerne til aktier, er der ingen risiko for forældelse af Investorernes krav på renter og hovedstol. 4.7.10 Registrering De Konvertible Obligationer udstedes som ihændehaverpapirer (se dog nedenfor om omsættelighedsbegrænsninger i tilfælde af at Tegningssummen erlægges i henhold til Betalingsaftalen) og registreres i Selskabet fortegnelse over Obligationsejere. Der udstedes ingen fysiske obligationer eller certifikater for de Konvertible Obligationer. Obligationsejer er den til enhver tid registrerede i Selskabets fortegnelse over obligationsejere. Den enkelte Obligationsejer vil efter tegning modtage skriftlig bekræftelse på notering i fortegnelsen. Registreret opbevares hos Selskabet : DanaCapital Serie II A/S, Søhøj 11, 2690 Karlslunde, Danmark. Konvertible Obligationer tegnet med anvendelse af Betalingsaftalen registreres i fortegnelsen over Obligationsejere med forbehold for fri omsættelighed af den Konvertible Obligation. Forbeholdet slettes automatisk når Tegningssummen, dvs. den Konvertible Obligations pålydende inklusive Gebyrer, er registreret betalt i enhver henseende. Selskabet opererer med en Obligationstegner og en Obligationsejer, således at f.eks. forældre kan tegne en Konvertibel Obligation hvor Obligationsejer er barnet. Obligationstegner vil blive registreret som betaler, og det er således obligationstegner som forpligter sig i henhold til betalingsbetingelserne i tegningen af Konvertible Obligationer. Måtte Obligationstegner misligholde aftalen om tegning af Konvertible Obligationer, jf. afsnit 4.7.12 nedenfor, slettes Obligationsejer uden varsel som Obligationsejer i fortegnelsen herover. 4.7.11 Fortrydelsesret Tegning af de Konvertible Obligationer kan fortrydes med 15 dages varsel fra tegningstidspunktet, og skal ske ved skriftlig henvendelse til Selskabet. Udnyttes fortrydelsesretten returnerer Selskabet til Obligationstegner samtlige faktisk erlagte betalinger inklusive Gebyrer, således at udnyttelse af fortrydelsesretten er uden omkostninger for Obligationstegner/obligationsejer. Herefter benævnes dette Fortrydelsesret. 4.7.12 Misligholdelse Obligationstegners misligholdelse: Ved væsentlig misligholdelse af tegningen af Konvertible Obligationer, dvs. såvel kontant erlagte samt aftaler om erlæggelse af Tegningssummen successivt i rater, er Selskabet berettiget til straks at reducere aftalen om tegning af Konvertible Obligationer svarende til det faktisk indbetalte beløb, dog fratrukket alle Gebyrer svarende til den oprindelige aftale om tegning. Reduktionen skal dog modsvare tegning af min. én Konvertibel Obligation. Modsvarer de faktiske indbetalinger ikke til tegning af min. én Konvertibel Obligation, har Selskabet ret men ikke pligt til at hæve aftalen om tegning af Konvertible Obligationer mod indenfor 30 dage at tilbagebetale det faktiske af Obligationstegner indbetalte uden tillæg af Kuponrente fratrukket alle Gebyrer, herunder omkostninger. Det understreges at Kuponrenten således ikke beregnes til fordel for Obligationstegner eller Obligationsejer i tilfælde af at aftalen hæves. Gebyrer, herunder omkostninger omfatter følgende: Evt. kontraktgebyr DKK 500. Handelsgebyr DKK 1.500. Opkrævningsgebyr(er) á DKK 25. Misligholdelsesgebyr DKK 1.000. (herefter samlet benævnt Gebyrer ) Følgende forhold anses ikkeudtømmende for væsentlig misligholdelse: 1. Betalinger betales ikke rettidigt efter afsendt rykkerskrivelse; 2. Obligationstegner framelder betalinger via Betalingsservice; 62

3. Obligationstegner undlader at meddele Selskabet adresseændringer eller ændringer vedrørende betalingskonto; samt 4. Obligationstegner udsættes for individualforfølgelse i form af udlæg arrest, standser sine betalinger eller kommer under bobehandling, eller 5. indleder forhandlinger om akkord og/eller gældssanering, afgår ved døden, eller udvandrer fra Danmark. Måtte Obligationstegner have indgået Betalingsaftale dvs. erlæggelse ved successiv indbetaling af den Konvertible Obligation, og endnu ikke have erlagt aftalte Gebyrer, er Obligationstegner fortsat forpligtet til at erlægge sådanne Gebyrer. Gebyrer forfalder til betaling straks ved Obligationstegners misligholdelse. Selskabet vil retsforfølge manglende erlæggelse af Gebyrer uden varsel. Selskabets misligholdelse: I tilfælde af at Selskabet erklæres konkurs eller i andre væsentlige misligholdelsestilfælde forfalder de Konvertible Obligationer til øjeblikkelig indfrielse. Der foreligger væsentlig misligholdelse fra Selskabet såfremt: 1. Selskabet ikke rettidigt betaler skyldige beløb på de Konvertible Obligationer, og denne betalingsmisligholdelse vedvarer i mere end 10 dage efter at Selskabet har modtaget meddelelse fra Obligationsejer om den manglende betaling, 2. Selskabet i øvrigt ikke opfylder Obligationsvilkårene, eller 3. Selskabets drift ophører eller ophører i al væsentlighed. 4.7.13 Amortisering samt tilbagetrædelse for anden gæld (Ansvarligt lån) De Konvertible Obligationer amortiseres som et stående lån, og står tilbage for Selskabets anden gæld (Ansvarligt Lån). 4.7.14 Betalinger Alle betalinger til de i Obligationsejerfortegnelse registrerede ejere sker ved overførelse til ejernes registrerede Nemkonto på Terminsdagen. Selskabet betalingsforpligtelser er opfyldt, når betalingen er stillet uigenkaldeligt til rådighed for Obligationsejer. 4.7.15 Konverteringsret Til hver af de Konvertible Obligationer er der knyttet en ret, men ikke en pligt for Obligationsejer til i Konverteringsperioden at konvertere sine Konvertible Obligationer til nye aktier i Selskabet på de vilkår, der følger af afsnit Konverteringsvilkår og Regulering af konverteringsret. Konverteringsretten kan ikke adskilles fra de Konvertible Obligationer og kan således ikke overdrages separat. 4.7.16 Konverteringsvilkår Til hver af de Konvertible Obligationer er der knyttet en ret, men ikke en pligt til at konvertere Obligationen til nye aktier i Selskabet. Konverteringsperioden løber i en periode på 30 dage fra dagen efter offentliggørelsen af Udsteders reviderede årsrapport for regnskabsåret 2033, eller fra offentliggørelsen af et eventuelt prospekt, såfremt det måtte være påkrævet at udarbejde og offentliggøre prospekt i forbindelse med konverteringen efter gældende regler på konverteringstidspunktet. Såfremt en Obligationsejer ønsker at udnytte sin konverteringsret, skal Obligationsejeren i Konverteringsperioden give Selskabet meddelelse om, at konverteringsretten ønskes udnyttet. Konverteringen vil blive gennemført senest 30 dage efter udløbet af Konverteringsperioden. Meddelelse om at konverteringsretten ønskes udnyttet, er bindende og uigenkaldelig. Såfremt der ikke gives meddelelse til Selskabet inden udløbet af Konverteringsperioden, bortfalder konverteringsretten automatisk ved Konverteringsperiodens udløb. Konverteringen skal ske til kurs 2.400 svarende til DKK 24 per aktie af nom. DKK 1. Hver Konvertibel Obligation på nominelt DKK 5.000 kan således konverteres til ca. 208,33 nye aktier á nominelt DKK 1 i Selskabet. 63

Konverteringsretten tilknyttes hver enkelt Konvertibel Obligation med en stykstørrelse på nominelt DKK 5.000 og kan kun udnyttes helt og ikke delvist. Ved udnyttelse af Konverteringsretten returneres det indbetalte handelsgebyr på DKK 1.500 pr. tegnede Konvertible Obligation. I forbindelse med konverteringen har Selskabet til hensigt at søge aktierne i Selskabet optaget til handel på et reguleret marked. Selskabet vil, såfremt der måtte være krav om dette, i behørig tid forud for optagelse af sine aktier til handel eller optagelse til handel og officiel notering udarbejde et prospekt, der opfylder de til den tid gældende krav til prospekter udarbejdet i forbindelse med optagelse af aktier til handel på den relevante markedsplads. Selskabet skal bære omkostninger forbundet med konverteringen, som anslås til at udgøre maksimalt DKK 500.000, medmindre der skal udarbejdes prospekt, idet omkostningerne så kan være højere. De aktier, der konverteres til, vil have samme rettigheder, som de på tidspunktet for konverteringen eksisterende aktier. 4.7.17 Regulering af konverteringsret Ved ændringer i kapitalforholdene i Selskabet eller Selskabets Datterselskaber, som medfører, at værdien af Obligationsejeres konverteringsret reduceres, skal konverteringskursen justeres således, at Obligationsejere ved udnyttelse af konverteringsretten stilles som om, sådanne ændringer ikke var gennemført. Konverteringskursen skal således justeres i følgende tilfælde, jf. dog nedenfor: 1. Hvis der i Selskabet eller i Selskabets Datterselskaber træffes beslutning om kapitalforhøjelse til under markedskurs på tidspunktet for en sådan beslutning, 2. Hvis der i Selskabet eller Selskabets Datterselskaber træffes beslutning om udstedelse af konvertible gældsbreve/obligationer med en konverteringskurs, der er under markedskurs på tidspunktet for en sådan beslutning, 3. Hvis der i Selskabet eller Selskabets Datterselskaber træffes beslutning om udstedelse af tegningsoptioner med en udnyttelseskurs, der er under markedskurs på tidspunktet for en sådan beslutning, 4. Hvis der i Selskabet træffes beslutning om udbetaling af udbytte eller kapitalnedsættelse ved udlodning til aktionærerne eller køb af egne aktier til over markedskurs på tidspunktet for en sådan disposition, eller 5. Hvis der i Selskabet træffes beslutning om udstedelse af fondsaktier. Der skal derimod ikke ske justering af konverteringskursen i følgende tilfælde: 1. Hvis der i Selskabet eller Selskabets Datterselskaber træffes beslutning om kapitalforhøjelse til markedskurs eller derover på tidspunktet for en sådan beslutning, 2. Hvis der i Selskabet eller Selskabets Datterselskaber træffes beslutning om udstedelse af tegningsoptioner eller konvertible gældsbreve med en udnyttelses/konverteringskurs svarende til markedskurs eller derover på tidspunktet for en sådan beslutning, 3. Hvis der i Selskabet træffes beslutning om kapitalnedsættelse til dækning af tab, eller 4. Hvis Selskabet eller Selskabets Datterselskaber fusioneres, spaltes eller opløses. Uanset ovenstående skal der ikke ske regulering af konverteringsretten ved gennemførelse af kapitalforhøjelser i Datterselskaber, såfremt de nye ejerandele tegnes af den eksisterende aktionær. I fastlæggelsen af markedskursen vil følgende forhold blive inddraget: (i) selskabernes aktuelle aktiver og passiver, (ii) dagsværdien af den af Selskabet ejede ejendomsportefølje, (iii) dagsværdien af selskabernes gæld, (iv) eventualaktiver og passiver, der ikke er optaget i balancen, samt (v) at der ikke indregnes goodwill ved fastsættelsen af markedskursen. Markedskursen vil blive fastsat af en af Foreningen 64

af Statsautoriserede Revisorer udpeget vurderingsmand på grundlag af en anerkendt uafhængig ejendomsmæglers vurdering af ejendomsporteføljen. Selskabet vil bære omkostningerne forbundet med fastsættelsen af markedskursen. 4.7.18 Selskabets ret til Førtidig Indfrielse De Konvertible Obligationer er uopsigelige fra Obligationsejeres side indtil Udløbsdatoen, bortset fra de særlige forhold der gør sig gældende i forbindelse med en eventuel misligholdelse. Førtidig Indfrielse af de Konvertible Obligationer, helt eller delvist, fra Selskabets side kan ske på enhver bankdag på følgende vilkår; 1. De konvertible Obligationer indfries til kurs 100 med tillæg af påløbende men ikke betalte renter indtil tilbagebetalingstidspunktet. 2. Der udbetales en overkurs svarende til 25 % af Selskabets egenkapital fordelt forholdsmæssigt mellem de 2.400 udstedte Konvertible Obligationer og baseret på nedenstående forudsætninger. 3. Evt. skyldige beløb, gebyrer mv. modregnes før indfrielsen. Overkursen svarende til 25 % af Selskabets egenkapital skal fordeles forholdsmæssigt mellem de faktisk udstedte Konvertible Obligationer (25 % af egenkapitalen / faktiske udstedte Obligationer) med en nominel styk størrelse på DKK 5.000. Udstedes færre end de forventede 2.400 Konvertible Obligationer fordeles provenuet til Obligationsejerne i forhold til Obligationsejeres respektive krav i forhold til den nominelle procentdel af Selskabets egenkapital. Udstedes der således 1.200 Konvertible Obligationer, udgør overkursen 12,5 % af Selskabets egenkapital. Til brug for opgørelse og fastlæggelse af Selskabets egenkapital på indfrielsestidspunktet vil følgende forhold blive inddraget; 1. Selskabets seneste reviderede årsrapport forinden indfrielsestidspunktet, 2. Selskabets aktuelle aktiver og passiver, 3. Dagværdien af den af Selskabets ejede ejendomsportefølje, 4. Dagsværdien af selskabernes gæld, 5. Eventualaktiver og passiver, der ikke er optaget i balancen, 6. Der indregnes ikke goodwill ved fastsættelsen af markedskursen, 7. De konvertible obligationer indregnes ikke som egenkapital Selskabets egenkapital vil på baggrund af ovenstående blive fastlagt af Selskabets Revisor. Selskabet vil bære omkostningerne forbundet med fastsættelsen af egenkapitalen. 4.7.19 Indfrielsesvarsel ved Førtidig Indfrielse Førtidig Indfrielse kan finde sted med mindst 30 dages skriftligt varsel. Anmodning om Førtidig Indfrielse afgives direkte til Obligationsejere jf. Selskabets fortegnelse over Obligationsejere. 4.7.20 Udsteders køb af Obligationer Selskabet kan diskretionært og til enhver tid, og i overensstemmelse med Obligationsvilkårene, indfri en eller flere af de Konvertible Obligationer. Udsteder har ret til at genudbyde de Konvertible Obligationer i markedet under iagttagelse af gældende ret. 4.7.21 Afregistrering Obligationsejere, der uanset årsag, måtte blive indfriet, afregistreres i fortegnelsen over Obligationsejere per datoen for indfrielsen. Afregistrering meddeles den enkelte Obligationsejer per almindelig post eller email. 4.7.22 Omsættelighed De Konvertible Obligationer er at betragte som omsætningspapirer lydende på ihændehaver. Såfremt Tegningssummen på de Konvertible Obligationer er erlagtfuldstændigt gælder ingen andre 65

66 indskrænkninger i de Konvertible Obligationers omsættelighed end de, der følger af Selskabets ret til at indløse de Konvertible Obligationer jf. ovenfor. Såfremt de Konvertible Obligationer betales succesivt i rater i henhold til Betalingsaftalen, er de Konvertible Obligationer først at betragte som frit omsættelige når den fuldstændige Tegningssum inklusive Gebyrer er erlagt. For eventuelle Obligationstegnere med tilhørsforhold i andre retsområder end Danmark tages dog forbehold for sådanne retsområders lovgivning. 4.7.23 Hæftelse og tilbagetrædelse for anden gæld (Ansvarligt Lån) De Konvertible Obligationer udstedes i henhold til Obligationsvilkårene uden sikkerheder af nogen art. Obligationstegnere og ejere hæfter ikke for Selskabets gæld, hvormed risikoen er begrænset til Tegningssummen. 4.7.24 Udlodning Selskabet har i de Konvertible Obligationers Løbetid ikke budgetteret med at foretage udlodning men er berettiget hertil under iagttagelse af gældende dansk ret. 4.7.25 Obligationsejermøder Selskabet er til enhver tid berettiget men ikke forpligtet til at indkalde til et Obligationsejermøde. Dagordenen for Obligationsejermøder skal omfatte: 1. Valg af dirigent 2. Bestyrelsens beretning om Selskabets virksomhed i den forgangne periode 3. Eventuelt Eventuelle forslag til behandling på Obligationsejermøder skal være Selskabets bestyrelse i hænde senest 1 måned forinden afholdelse af mødet. 4.7.26 Meddelelser Rent orienterende meddelelser, herunder Selskabets årsrapporter mv. afgives på en måde Selskabet finder hensigtsmæssigt f.eks. ved offentliggørelse på hjemmesiden www.danaejendomme.dk 4.7.27 Lovvalg og værneting Tvist vedrørende Obligationsvilkår er undergivet dansk ret. Enhver tvist, som måtte opstå, skal afgøres efter Regler for behandling af voldgiftssager ved Voldgiftsinstituttet. Voldgiftsretten skal bestå af tre dommere. Hver part udpeger en voldgiftmand, mens voldgiftsrettens formand udnævnes af Voldgiftsinstituttet. Voldgiftsretten skal have sæde i København. 4.7.28 Anvendelse af provenu Nettoprovenuet fra Obligationsudstedelse vil i al væsentlighed blive anvendt til delvis finansiering af erhvervelsen af ejendomsporteføljen, herunder til at betale for de omkostninger, der er forbundet med erhvervelsen og tilvejebringelse af finansieringen, samt visse omkostninger forbundet med udbuddet. 4.7.29 Skat Samtlige skattemæssige konsekvenser af tegning af Konvertible Obligationer for Obligationstegner og/ eller Obligationsejer er Selskabet i enhver henseende uvedkommende.

67 BILAG 3 STIFTELSESDOKUMENT STIFTELSESDOKUMENT for DanaCapital Serie II A/S Undertegnede stifter DanaEjendomme A/S CVRnr. 33256647 Søhøj 11 2690 Karlslunde har dags dato besluttet at stifte et aktieselskab med navnet: DanaCapital Serie II A/S Stiftelsen af selskabet skal have retsvirkning fra dags dato. Selskabet stiftes med en nominel aktiekapital på kr. 500.000. Aktierne tegnes til kurs 100. Hele selskabskapitalen skal være indbetalt kontant senest 7 dage efter afgivelse af tegningstilsagn på nærværende stiftelsesdokument. Selskabet ledes af en bestyrelse bestående af: Bent Munk Kristensen (formand), Søhøj 11, 2690 Karlslunde Lennart Ramsing, Søen 25, 2690 Karlslunde Lars Vendelbo Pedersen, Søhøj 11, 2690 Karlslunde Samt en af bestyrelsen udpeget direktion, bestående af: Direktør Lars Vendelbo Pedersen Indtil selskabets første ordinære generalforsamling er som revisor udpeget: Revisor Frank Poulsen, Kronerevision, Tikøb. Undertegnede afgiver herved tilsagn om tegning af nominelt 500.000 kr. aktier til kurs 100 ved kontant indbetaling af 500.000 kr. Selskabet afholder omkostningerne ved stiftelsen, der anslås at udgøre 5.000 kr. eksklusiv moms. Selskabets vedtægter er vedhæftet nærværende stiftelsesdokument. Den 4. oktober 2013, som stifter DanaEjendomme A/S: Bent Munk Kristensen Direktør Søhøj 11 2690 Karlslunde Lars Vendelbo Pedersen Direktør Søhøj 11 290 Karlslunde Lennart Ramsing Direktør Søen 25 2690 Karlslunde

68 Beretning fra bestyrelsen ved udstedelse af konvertible obligationer på ekstraordinær generalforsamling Erklæring afgivet af revisor Vi har med henvisning til selskabsloven 156, stk.2, nr. 3, gennemgået medfølgende beretning fra bestyrelsen om begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling, som er indtruffet i tiden efter stiftelsen. Erklæringen afgives i forbindelse med behandling af forslag på selskabets ekstraordinære generalforsamling den 4. oktober 2013 om at udstede konvertible obligationer med op til DKK 12.000.000. Bestyrelsen har ansvaret for at udarbejde en beretning, der oplyser om alle begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling, som er indtruffet efter stiftelsen. Vores ansvar er på grundlag af vores arbejde at udtrykke en konklusion om beretningen. Det udførte arbejde Vi har udført vores arbejde i overensstemmelse med den internationale standard om andre erklæringsopgaver med sikkerhed og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion. Den opnåede sikkerhed er begrænset, idet vores arbejde i forhold til en opgave med høj grad af sikkerhed har været begrænset til først og fremmest at omfatte forespørgsler til virksomhedens ledelse og medarbejdere samt analytiske handlinger. Vi har gennemgået oplysninger af finansiel karakter i bestyrelsens beretning og vurderet disse i forhold til, at der ikke siden stiftelsen er indtruffet omstændigheder, der på væsentlig vis har ændret selskabets forhold, herunder selskabets egenkapital set i forhold til prospektoplysningerne og den planlagte udvikling samt omkostningerne herved. Det er vores opfattelse, at det udførte arbejde giver et tilstrækkeligt grundlag for vores konklusion. Konklusion Ved det udførte arbejde er vi ikke blevet bekendt med forhold, der giver os anledning til at konkludere, at bestyrelsens beretning ikke oplyser om begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling, som er indtruffet siden stiftelsen, jf. selskabslovens 156, stk. 2, nr. 2. Tikøb, den 5. november 2013 Kronerevision Frank Poulsen, Revisor

69 Beretning fra bestyrelsen i henhold til selskabsloven 156 I anledning af forslaget på den ekstraodrinære generalforsamling om at udstede konvertible obligationer med op til DKK 12.000.000 i DanaCapital Serie II A/S på de i bilag 4.7 til selskabets vedtægter anførte vilkår og betingelser, erklærer selskabets bestyrelse, at der ikke siden stiftelsen er indtruffet omstændigheder, der væsentlig vis har ændret selskabets forhold, herunder selskabets egenkapital set i forhold til prospektoplysningerne og den planlagte udvikling samt omkostningerne herved. København, den 5. november 2013 Bestyrelsen: Bent Munk Lars Vendelbo Lennart Ramsing

1. Obligationstegner BILAG 4 : TEGNINGSBLANKET Fornavn Fornavn Efternavn Efternavn CPR/CVR nr. Stilling CPR/CVR nr. Stilling Adresse Adresse Postnr./By Postnr./By Email Email 2. Obligationsejer (Udfyldes kun såfremt tegner & ejer ikke er identiske) Fornavn Efternavn Adresse Postnr./By CPR/CVR nr. Stilling Telefon Mobil Email Tilhørsforhold til Obligationstegner 3. Tegningsordre af udbudte Konvertible Obligationer Udbud: Udbudsperiode: 2.400 stk. Konvertible Obligationer 5 dage efter offentliggørelse af prospektet og til obligationer er solgt Nominel stykstørrelse: Udbudskurs: DDK 5.000,00 Kurs 100 svarende til DKK 5.000,00 Betaling af de konvertible obligationer: Gebyrer: Skal erlægges jf. pkt. 4, alternativ pkt. 4.1 nedenfor Alle obligationer tillægges et handelsgebyr på DKK 1.500, Selskabsoplysninger/Udsteder: Vilkår: DanaCapital serie II A/S På de vilkår som anført i prospektet DanaCapital Serie II A/S, 2013 CVR. Nr. 35514759 herunder obligationsvilkår afgiver jeg/vi hermed bindende tegning Søhøj 11 stilsagn om at tegne konvertible obligationer. Jeg/vi forpligter mig/os DK2690 Karlslunde til at betale modværdien af de tildelte konvertible obligationer i overens (herefter benævnt Selsbabet ) stemmelse med denne bindende tegningsordre. 1. Undertegnede tegner hermed følgende antal konvertible obligationer (min. 1 stk.) 2. Den nominelle tegningssum udgør i alt DKK (pr. stk. DKK 5.000,) 3. Det samlede handelsgebyr udgør i alt DKK (handelsgebyr pr. konvertible obligation DKK 1.500,) 4. Den samlede tegningssum incl. Handelsgebyr udgør i alt DKK 4. Betaling (sæt kryds i betalingsform) Undertegnede erlægger den samlede tegningssum inklusiv handelsgebyr jf. punkt 3.4 ovenfor, kontant og senest 5 dage efter underskrivelsen af nærværende tegningsaftale til udsteders konto i Handelsbanken Registrerings nummer 7646 Kontonummer 2009440 med angivelse af følgende tekst Tegning af konvertible obligationer i DanaCapital Serie II A/S, fulde navn, adresse samt CPR/CVR nr. 70

71 4.1 Betaling (sæt kryds i betalingsform) Undertegnede (herefter benævnt Obligationstegner ) erlægger den samlede Tegningssum inklusiv handelsgebyr jf. punkt 3.4 ovenfor, i månedlige successive rater på nedenstående vilkår og betingelser: Den samlede Tegningssum (jf. Pkt. 3.4 ovenfor) Antal rater i alt 25 rater Kontraktgebyr (Betalingsaftalen) Rateindbetalinger forfalder Hovedstol (Tegningssummen + kontraktgebyr) Dkk 500, Dkk 25, Første rateindbetaling forfalder Opkrævningsgebyr pr. rateindbetaling Rateindbetaling (inkl. opkrævningsgebyr) Hver den 1. i måneden / Dkk Jeg/vi giver hermed tilladelse til at trække de månedlige rater viabetalingsservice Reg. nr. Konto nr. på min/vores konto og er samtidig indforstået med PBS (NETS) regler. Indledning For Betalingsaftalen gælder følgende vilkår og betingelser, der udgør en integreret del af Obligationsvilkårene for DanaCapital Serie II A/s, hvormed jeg/vi har gjort os bekendt. Jeg/Vi forpligter mig/os herved til at indbetale Betalingsaftalens hovedstol inkl. Gebyr til: DanaCapital Serie II A/S (herefter benævnt Selskabet ) på de vilkår og betingelser beskrevet i nærværende Betalingsaftale. Indbetalinger Betalingsaftalens hovedstol inkl. Gebyr afvikles ved betaling af ovennævnte rateindbetalinger den 1. bankdag i hver måned der alene kan ske via NETS fra Obligationstegners bank eller girokonto. Indbetalinger vil først blive anvendt til betaling af gebyr i forbindelse med nærværende Betalingsaftale samt andre omkostninger, dernæst gebyr samt omkostninger i forbindelse med tegning af de Konvertible Obligationer og derefter selve Obligationen. (Nævnte rækkefølge er prioriteret) Indfrielse og opsigelser Obligationstegner har til enhver tid ret til uden varsel at bringe Betalingsaftalen til ophør ved at indbetale Betalingsaftalens fulde restsum, som udgør de resterende rater samt gebyrer. Fra Selsbabets side er Betalingsaftalen uopsigelig bortset fra ved Obligationstegners misligholdelse. Misligholdelse og omkostninger Ved væsentlig misligholdelse af Betalingsaftalen, er Udsteder berettiget til straks at reducere aftalen om tegning af Konvertible Obligationer svarende til et faktiske indbetalt beløb, dog fratrukket alle Gebyrer svarende til den oprindelige aftale om tegning. Reduktionen skal dog modsvare tegning af min.én Konvertibel obligation. Modsvarer de faktiske indbetalinger ikke til tegningen af min. én Konvertibel Obligation, har Udsteder ret men ikke pligt til at hæve aftalen om tegning af Konvertible Obligationer mod indenfor 30 dage at tilbagebetale det faktiske af Obligationstegner indbetalte uden tillæg af Kuponrente, fratrukket alle Gebyrer, herunder omkostninger. Det understreges at Kuponrenten således ikke beregnes til fordel for Obligationstegner eller Obligationsejer i tilfælde af at aftalen hæves. Gebyr, herunder omkostninger omfatter følgende: Handelsgebyr, kontraktgebyr, Opkrævningsgebyr(er), Misligholdelsesgebyr, (herefter samlet benævnt Gebyr ). (jf. Obligationsvilkår) Følgende forhold anses ikkeudtømmende for væsentlig misligholdelse: (1) Betalinger betales ikke rettidigt efter afsendt rykkerskrivelse, (2) Obligationstegner framelder betalinger via BetalingsService, (3) Obligationstegner undlader at meddele Udsteder adresseændringer eller ændringer vedrørende betalingskonto, (4) Obligationstegner udsættes for individualforfølgelse i form af udlæg eller arrest, standser sine betalinger eller kommer under bobehandling, eller indleder forhandlinger om akkord og/eller gældssanering, afgår ved døden, eller udvandrer fra Danmark. Måtte Obligationstegner endnu ikke have erlagt aftalte Gebyr, er Obligationstegner fortsat forpligtet til at erlægge sådanne Gebyrer. Gebyrer forfalder til betaling straks ved Obligationstegners misligholdelse. Udsteder vil retsforfølge manglende erlæggelse af Gebyr uden varsel. Registrering og udstedelsesdato Udstedelsesdatoen på de Konvertible Obligationer er den dato, hvor Udsteder har registreret betalingen af Tegningssummen eller registreret den første ratebetaling i henhold til Betalingsaftalen. Konvertible Obligationer tegnet med anvendelse af Betalingsaftalen registreres i fortegnelsen over Obligationsejere med forbehold for fri omsættelighed af den Konvertible Obligation. Forbeholdet slettes automatisk når Betalingsaftalens hovedstol inklusive Gebyr, er registreret betalt i enhver henseende. Fortrydelsesret Betalingsaftalen kan fortrydes med 15 dages varsel fra tegningstidspunktet, og skal ske ved skriftlig henvendelse til Udsteder. Udnyttes fortrydelsesretten returnerer Udsteder til Obligationstegner 5. Standardiseret samtlige faktiske information erlagte betalinger inklusive Gebyrer, således at udnyttelse af fortrydelsesretten er uden.omkostninger for Obligationstegner/obligationsejer. Undertegnede bekræfter med sin underskrift, at være indforstået med samtlige i denne aftale nævnte vilkår og betingelser, herunder gebyrer og omkostninger. 5. Standardiseret information For Bestyrelsen af DanaCapital Serie II A/S er det vigtigt, at potentielle obligationstegnere får det bedst mulige beslutningsgrundlag forud for en eventuel tegning af de konvertible obligationer, idet udbuddet tilbydes med standardiseret information, der ikke er forbundet med en individuel rådgivning. For at sikre os, at alle obligationstegnere har fået en grundig, retvisende og tilstrækkelig indsigt, beder vi dig/jer gennemgå nedenstående nøje. 5.1 Udbudsprospektet Udbuddet af de Konvertible Obligationer sker i overensstemmelse med dansk ret, herunder Finanstilsynets bekendtgørelse nr. 644 af 19. juni 2012 om prospekter ved offentlige udbud mellem 1.000.000 euro og 5.000.000 euro af visse værdipapir, der optages til handel på et reguleret marked, og ved offentlig udbud. Udbudsprospektet er tilgængeligt for offentligheden på selskabets hjemmeside www.danaejendomme.dk, og kan rekvireres vederlagsfrit i papirform ved at kontakte selskabet på email info@danaejendomme.dk eller telefonisk på +45 72 11 21 00. 5.2 Fortrydelsesret Obligationstegner har omkostningsfrit ret til at træde tilbage fra nærværende aftale der er tilsendt selskabet i underskrevet stand, inden 15 dage regnet fra underskrift. Hvis aftalen er underskrevet den 1. i en måned, vil fristen for fortrydelse således være den 15. i samme måned under forudsætning af, at den 15. er en hverdag. Hvis obligationstegner ønsker at gøre brug af fortrydelsesretten, skal obligationstegner blot, inden udløbet af fristen underrette selskabet herom skriftligt. Denne underretning kan gives skriftligt, f.eks. Pr. brev eller via email, blot skal underretningen være selskabet i hænde inden fristens udløb. Hvis obligationstegner vil sikre sig bevis for, at have fortrudt rettidigt kan fortrydelsen f.eks. sendes som anbefalet brev og postkvitteringen opbevares. Underretningen kan sendes til DanaCapital Serie II A/S, Søhøj 11, 2690 Karlslunde eller pr. email info@danaejendomme.dk.

72 6. Behandling af personoplysninger Selskabet noterer en række oplysninger om Obligationstegner og Obligationsejer, blandt andet navn, adresse, CPR nummer og øvrige oplysninger fra tegningsaftalen. Disse oplysninger er nødvendige, for at selskabet kan fortage en ordentlig administration, samt gennemføre lovpligtige indberetninger mv. Selskabet vil i det omfang det er nødvendigt videregive disse oplysninger til offentlige myndigheder samt selskaber i koncernen, herunder samarbejdspartnere til brug for varetagelse af administrative opgaver på vegne af Selskabet. Selskabet lægger stor vægt på, at alle oplysninger behandles fortroligt med respekt for gælden lovgivning. Hvis du/i ønsker information om behandlingen af dine/jeres personlige oplysninger, eller rette disse, skal henvendelsen ske til DanaCapital Serie II A/S, Søhøj 11, 2690 Karlslunde, eller pr. email info@danaejendomme.dk. 6.1 Markedsføring Lovens siger, vi skal have din/jeres samtykke/underskrift for løbende at kunne informere dig/jer om relevante produkter, serviceydelser samt markedsføre disse overfor dig/jer. Med afkrydsning i JA TAK og din/jeres underskrift på nærværende giver du/i selskaber i DanaCapital koncernen og vores samarbejdspartnere lov til at tilbyde før nævnte via kundeinformationer, elektronisk post, brev, telefonisk eller lignende. Denne samtykke erklæring kan når som helst og uden ophold tilbagekaldelse ved at kontakte selskabet på email info@danaejendomme.dk, telefonisk på +45 72 11 21 00 eller via selskabets hjemmeside www.danaejendomme.dk. 6.2 Vejledning forud for tegning 1. Du bør være tilstrækkeligt informeret om obligationsudbuddet 2. Du bør læse og forstå udbudsprospektet dateret 27. september 2013 3. Du er bekendt med, at samtlige Konvertible Obligationer tillægges et handelsgebyr på DKK 1.500, pr. stk. 4. De er bekendt med, at såfremt betalingsaftalen benyttes tillægges et kontraktgebyr på DKK 500, 5. Du er bekendt med, at de konvertible obligationer er unoterede og dermed ikke omsættelige på regulerede eller alternative markeder 6. Du er bekendt med, at de konvertible obligationer er en langsigtet kapital placering 7. Du er bekendt med, at Udbudsprospektets budgetter kan afvige i såvel positiv som negativ retning 8. Du skal på tegningstidspunktet modtage et kopi af samtlige underskrevne dokumenter 9. Din tegning bør stå i forhold til din økonomiske formåen 10. Det er ikke tilladt, at indgå nogen mundtlige eller andre aftaler end beskrevet i Udbudsprospektet 6.3 Bekræftelse Undertegnede obligationstegner bekræfter med sin underskrift, at have læst og forstået ovenstående, at være indforstået med samtlige i denne aftale nævnte vilkår og betingelser herunder gebyrer og omkostninger, at være indforstået med og accepterer, at tegningen er bindende og tiltræder aftalen i dens fulde ordlyd, at have modtaget genpart heraf, at have læst og forstået obligationsvilkårene, der er udleveret særskilt til Obligationstegner, at tegningen af de konvertible obligationer i øvrigt sker på de vilkår som fremgår af prospektet for DanaCapital Serie II A/S, 2013. Således bekræfter obligationstegner, at tegningen af de konvertible obligationer alene sker på baggrund af de informationer, der fremgår af prospektet, idet det ikke er nogen person tilladt, at give oplysninger i forbindelse med udbuddet, bortset fra hvad der er indeholdt i prospektet med bilag. Oplysninger der ikke er indeholdt i prospektet, kan ikke betragtes som godkendt af DanaCapital serie II A/S, selskabets respektive ledelse eller dettes ejer. Nærværende tegningsaftale sendes i original underskreven stand af obligationstegner til DanaCapital Serie II A/S, Søhøj 11, DK 2690 Karlslunde. Undertegnede giver hermed samtykke til, at selskaber i DanaEjendomme A/S koncernen samt samarbejdspartnere løbende kan informere mig/os om relevante produkter, serviceydelser samt markedsføre disse. Undertegnede obligationstegner bekræfter med sin underskrift, at være indforstået med samtlige i denne aftale nævnte vilkår og betingelser, at have læst og forstået ovenstående. Sted og dato Obligations tegner underskrift 6.4 Udfyldes af DanaEjendomme A/S Modtagelses dato: Sagsbehandler: