HAVREMARKSVEJ 7 ANNISSE N., 3200 Helsinge Tlf.: 70239568 INFO@WESTRING-ESTATE.DK - WWW.WESTRING-ESTATE.DK SALGSOPSTILLING Stenfredsgaard Udsholt Byvej 8, Udsholt, 3230 Græsted Lystejendom Kontantpris: 5.900.000 Udbetaling: 295.000 Mdl. brutto: 33.832 Mdl. netto: 27.595 Ejendomsmæglerens oplysning til parterne Er ejendomsmægleren tilknyttet eller har ejendomsmægleren samarbejdsaftaler med realkreditinstitut, pengeinstitut, forsikringsselskab eller andet: X Ja Nej jf. side 6 Modtager ejendomsmægleren eller dennes ansatte vederlag/provision/rabat for fremskaffelse af finansiering, forsikringer, annoncering eller andre: Ja X Nej jf. side 6 Har ejendomsmægleren, dennes ansatte eller nærtstående herudover en økonomisk eller personlig interesse i omsætningen af nærværende ejendom eller i parternes valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom: Ja X Nej Hvis ja, hvilke Vigtig information Der gøres opmærksom på at en købsaftale, hvis denne alene er underskrevet af køber, er et tilbud til sælger, og at sælger ikke er forpligtet til at acceptere tilbuddet, heller ikke selv om det måtte være i overensstemmelse med udbudsvilkårene. Medvirkende ejendomsmægler repræsenterer sælger, og kan ikke være rådgiver for begge parter i samme handel. Køber opfordres derfor til at søge egen rådgiver.
Beskrivelse Stenfredsgaard er en dejlig og velproportioneret 4-længet ejendom beliggende i lille landsby nær Kattegat i det skønne Nordsjælland uden trafikstøj og alligevel tæt på indkøb og skole. Stuehuset er moderniseret og har store lyse rum med højt til loftet og synlige bjælker og er bl.a. indrettet med åbent køkken / alrum med gennemgående lys og direkte udgang til terrasse/have. Spisestue, og skøn vestvendt stue ligeledes med udgang til terrasse/have - der er således 3 stuer en suite med franske døre. Stort soveværelse, 2 pæne værelser/kontor, pænt nyere badeværelse samt et ældre. Det samlede boligareal udgør 247 kvm i et plan. Haven er stor og meget velpasset med masser af blomstrende træer og buske som er nøje afstemt. Den nordlige side af stuehuset er bl.a. beklædt med klatrende stedsegrønne kaprifolier som bl.a. også ses på Louisiana og Rungstedlund, ligesom at staldbygningen er beklædt med klatrehortensier. Der er en flot præsentabel allé til ejendommen, ligesom at de 4-længer danner rammen om den solrige, skønne og hyggelige lukkede gårdsplads med toppede brosten og masser af roser. Udlængerne er samlet på 622 kvm og er bl.a. indrettet til stort værelse med egen indgang og badeværelse, gildesal / billiardrum, lager og garager m.m., men kan også byde på andre muligheder. Jordtilliggende udgør 12,7 ha og er udlagt med græs - der er et rigt dyreliv på ejendommens arealer. Ejendommen er beliggende i Gribskov Kommune 5 min fra badestrand, 10 min fra Gilleleje og 25 min fra Hillerød centrum. Energiklasse E Jordarealer Ejendommens samlede areal udgør 12,7011 ha Stuehus Bebygget areal 247 m 2 Opført/ombygget år 1777/1985 Boligareal 247 m 2 Etager inkl. kælder 1 Fulde etager 1 Antal værelser 5 Tilbehør i stuehus: Køleskab mrk. Gram, tørretumbler mrk. AEG, vaskemaskine mrk. Miele, mikroovn mrk. Miele, ovn mrk. Miele, bordkomfur mrk. Miele og opvaskemaskine mrk. Miele Opvarmning: Oliefyr Driftsbygninger m.v. Areal Opført 02 - Driftsbygning/Garage/Værksted 314 m² 1777 03 - Driftsbygning/Beboelse 112 m² 1777 Sag 30001052 07.10.2013 Side 2 af 21
05 - Driftsbygning/Stald/Lager 124 m² 1877 06 - Driftsbygning/Gildestue 72 m² 1877 Betalingsrettigheder 11,32 Alm. betalingsrettigheder 11,32 Kontantbehov ved køb Kontantbehov ved køb Kontant handel Finansieret handel Kontantpris/udbetaling 5.900.000 295.000 Tinglysningsafgift af skødet 36.800 36.800 I alt 5.936.800 331.800 Kontantbehovet er excl. udgifter til købers rådgiver(e), herunder berigtigelse samt kurssikring. Sag 30001052 07.10.2013 Side 3 af 21
Beregning af brutto-/nettoudgift 1. år. Beregning af bruttoudgift/ejerudgift 1. år Kontant handel Finansieret handel Prioritetsydelser 386.582 Ejendomsskat, land/skovbrugsværdi 2013 5.396 5.396 Ejendomsskat, stuehusværdi 2013 434 434 Renovation 2.616 2.616 Rottebekæmpelse 33 33 Skorstensfejning 479 479 Forsikringspræmie, baseret på Sælgers forsikringsudgift 9.800 9.800 Fast bidrag kloak 640 640 Bruttoudgift/ejerudgift 1. år 19.399 405.981 Beregning af nettoudgift 1. år. Kontant handel Finansieret handel Fradrag (renter, bidrag, fradragskonto) -282.277 +/- Skat/skattebesparelse heraf 1. år v/ 31,64% 0-89.313 + Evt. ejendomsværdiskat 14.473 14.473 Skat, overskud/underskud 1. år 14.473-74.839 + Bruttoudgift 1. år 19.399 405.981 Nettoudgift 1. år 33.872 331.142 Oplysning om brutto/netto udgift Bruttoudgiften er lig med ejerudgiften første år. Ydelsen omfatter aktuelle ejerudgifter, som køber er forpligtet til at afholde som ejer af ejendommen. Nettoudgiften er lig med bruttoudgiften efter fradrag af den aktuelle størrelse af skattemæssige fradrag og med tillæg af ejendomsværdiskat. Brutto- og nettoudgiften omfatter ikke udgifter til energi, vand og andre forbrugsafhængige forhold. Endvidere omfatter brutto- og nettoydelsen ikke udgifter til løbende vedligeholdelse. I brutto- og nettoydelsen indgår en standardfinansiering. Da der er tale om en standardfinansiering vil den i visse tilfælde ikke kunne opnås, hvorfor brutto- og nettoydelsen i så fald kan afvige. Standardfinansiering Standardfinansieringen er udarbejdet ud fra følgende forudsætninger: Kontant udbetaling på 5% af den kontante købesum oprundet til nærmeste kr. 5.000 dog minimum kr. 25.000. Der optages et realkreditlån op til den maksimale lånegrænse for den pågældende ejendomskategori efter lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. Løbetiden er 30 år. Lånet er et konverterbart obligationslån med fast rente, der afdrages over hele løbetiden efter annuitetsprincippet. Lånet er baseret på dertil hørende obligationer, hvis kurs er 100 eller nærmeste herunder. For restkøbesummen udstedes et pantebrev. Pantebrevet er med fast rente og har en løbetid på 30 år. Der afdrages på lånet over hele løbetiden efter annuitetsprincippet. Lånet fastsættes til kurs pari og renten fastlægges som den effektive rente på realkreditlånet tillagt 1,5 procent point og herefter oprundet til nærmeste kvarte procent point. Særlige oplysninger om standardfinansieringen: Sag 30001052 07.10.2013 Side 4 af 21
Spec. af eksisterende prioriteter, der kan overtages på visse betingelser Långiver/art Nordea kredit / F1 Rentetilpasningsl ån Nordea kredit / F1 Rentetilpasningsl ån Restgæld Obligationsrestgæld Kontantværdi 1. års ydelse Realkredit type Garantistillelse 1.645.000 1.619.844 1.635.173 18.506 Rentetilpasning Nej slån 822.822 810.579 817.808 50.915 Rentetilpasning Nej slån Rente Kont./pålyd. ÅOP brutto Restløbetid Saldo fradragskonto Særlige overtagelsesvilkår Optaget i valuta Kontant regulering 0,44 1,30 21,00 7.121 DKK 0 0,49 1,34 19,00 0 EUR 0 Standardfinansiering Finansieringsforslag (Alternative forslag udarbejdes efter købers ønske) Prio. nr. Långiver/art Restgældsdato Restgæld Kontantværdi 1. års ydelse 1. års afdrag 1. års fradrag 1. Realkredit Danmark 31.12.2013 2.716.000 2.574.992 178.952 52.215 126.737 2. Realkredit Danmark 31.12.2013 1.509.000 1.425.901 99.425 29.010 70.414 3. Privat pantebrev 11.12.2013 1.630.007 1.604.107 108.205 23.079 85.126 Udbetaling 295.000 295.000 Ialt 6.150.007 5.900.000 386.582 104.305 282.277 Standardfinansiering fortsat Prio. Realkredittypstillelse Garanti- Renter Afdrags- Optaget i Term. nr. Hovedstol Kont./pålyd. vilkår valuta ÅOP, brutto p.a. 1. 2.716.000,00 Obl. lån 3,50/3,50 Ann DKK 5,18 4 2. 1.509.000,00 Obl. lån 3,50/3,50 Ann DKK 5,22 4 3. 1.630.007,21 Privat 5,25/5,25 Ann DKK 5,39 4 Standardfinansiering fortsat Prio. nr. Restløbetid Stiftelses-/overtagelsesomkostninger Saldo fradragskonto 1. 30,00 0,00 0,00 2. 30,00 0,00 0,00 3. 30,00 0,00 0,00 Kontantregulering Prio. nr. Indfrielsesvilkår Fremtidige ejerskiftevilkår Bemærkninger 1. 2 mdr. til kreditortermin Debitorgodkendelse/gebyr Annuitetslån til udløb 2. 2 mdr. til kreditortermin Debitorgodkendelse/gebyr Annuitetslån til udløb 3. mdr. til termin Ingen Annuitetsl?n til udl>b. Sag 30001052 07.10.2013 Side 5 af 21
Anvendelsesudgifter Brutto- og nettoudgiften omfatter ikke udgiften til energi, vand og andre forbrugsafhængige forhold samt løbende vedligeholdelse. Art Årsforbrug Enhed Udgift Fra energimærket 0,00 40.700 Vand - Udsholt vandværk - a'conto 144,00 m3 3.513 2011 Vand - Grib vand - nedsivning - 144,00 m3 6.289 a'conto 2011 Elforbrug 6.218,00 kwh 17.821 Ejendommen har centralvarmeanlæg fra oliefyr - køb i 2011 var kr. 52.096,63. Supplerende varme fra brændeovn - der bruges ca. 2 "tårne" brænde á hver kr. 1.975,-, ialt kr. 3.950,-. Renovation, skorstensfejning, kloakbidrag samt rottebekæmpelse er ikke fra 2013 Ejendomsmæglerens oplysninger til parterne Er ejendomsmægleren tilknyttet eller har ejendomsmægleren samarbejdsaftaler med: æblekage Realkreditinstitut X Nej Ja Hvilke: Pengeinstitut X Nej Ja Hvilke: Forsikringsselskab X Nej Ja Hvilke: Andre Nej X Ja Hvilke: Medlem af DSEmæglerne Modtager ejendomsmægleren eller dennes ansatte vederlag/provision/rabat for fremskaffelse af: moral Finansiering X Nej Ja Hvis ja, hvorfra: Forsikring X Nej Ja Hvis ja, hvorfra: Annoncering X Nej Ja Hvis ja, hvorfra: Andre ydelser X Nej Ja Hvis ja, hvorfra: Parterne har ret til at få oplyst vederlagets/provisionens/rabattens størrelse. Sag 30001052 07.10.2013 Side 6 af 21
BILAG Ejendommen Matr. nr.: Areal heraf vej 4 a Udsholt By, Blistrup 12,4698 ha 2.219 m² 3 ar Udsholt By, Blistrup 0,0374 ha 170 m² 3 c Udsholt By, Blistrup 0,1939 ha 0 m² Areal i alt ifølge Tingbogsoplysning 12,7011 ha 2.389 m² Zonestatus Kommune Region Landzone Gribskov Region Hovedstaden Offentlig ejendomsværdi pr. 2012 4.350.000 Heraf grundværdi 737.800 Stuehusets ejendomsværdi 2.084.400 Heraf grundværdi 14.800 Grundlag for ejendomsværdibeskatning 1.447.320 Oplysninger om ejendomsvurdering m.v. Ejendomsværdiskat er beregnet på basis af det laveste grundlag for ejendomsværdibeskatning, dvs. det laveste af beløbene for 2001-vurderingen + 5%, 2002-vurderingen og den aktuelle vurdering. BILAG Miljøforhold, offentlige forhold og vandforsyning Miljøforhold Stuehusets afløb er Offentlig Offentlige forhold og planer Ejendommen er omfattet af følgende planer: - Lokalplan nr. 47.8 for Udsholt Landsby - Lokalplan nr. 347.02 Bevarende lokalplan for Udsholt Landsby Servitutter 08.01.1840 Dok om færdselsret m.v. 17.02.1937 Dok om færdselsret m.v. 17.12.1942 Dok om byggelinier m.v. 17.12.1942 Dok om byggelinier m.v. 08.02.1972 Dok om opstuvning af vand m.v. 17.12.1983 Dok om forsynings-/afløbsledninger m.v. 25.10.1985 Lokalplan nr. 47.8 07.05.1986 Dok om forsynings-/afløbsledninger m.v. 11.10.1991 Dok om forsynings-/afløbsledninger m.v. Vandforsyning Ejendommens vandforsyning: Offentligt vandværk BILAG Forsikringer og energimærkninger Nuværende forsikringer: Bygningsbrandforsikring Police nr. 1210688 Løsøre Lokalforsikring G/S Police nr. 1210688 Præmien der indgår i ejerudgiften er baseret på Sælgers forsikringsudgift og dækker følgende Sag 30001052 07.10.2013 Side 7 af 21
Stuehus: Svamp, Insekt, Rørskade Øvrige bygninger: 02 - Fuld- og nyværdiforsikret Driftsbygning/Garage/Værksted 03 - Driftsbygning/Beboelse Fuld- og nyværdiforsikret 05 - Driftsbygning/Stald/Lager Fuld- og nyværdiforsikret 06 - Driftsbygning/Gildestue Fuld- og nyværdiforsikret Der er ikke udarbejdet forsikringstilbud. Energimærkning Stuehus Der foreligger energimærkning af dato 06.06.2011 med energiklassifikation E. BILAG Rettigheder og forpligtelser Veje og stier: Vandløb: Elværk: Vindmøller: Olietank, fabrikat, størrelse, type: Olietankenes lovlighed: Jagt: Forpagtningskontrakter om bortforpagtning med: Om flyvehavre: Borebiller: Elstikledninger: Vejret til landbrugsarealer for 2 ejendomme Ingen Dong Energy Ingen Overflade tank 1200 liter af mrk. Brande. Tank nr. 16984/1993. Jf. tankattest og gældende regler om olietanke. Jagten er p.t. udlejet, men er fri for køber på overtagelsesdagen. Jorden er udlejet på 1 årig mundtlig aftale. Der forefindes flyvehavre, som er bekæmpet i henhold til lovgivningen herom. Sælger indestår ikke for eventuelle borebilleangreb, hverken nuværende eller tidligere. Elstikledningerne er overdraget til elselskabet Sag 30001052 07.10.2013 Side 8 af 21
BILAG Billedsider Sag 30001052 07.10.2013 Side 9 af 21
Sag 30001052 07.10.2013 Side 10 af 21
Sag 30001052 07.10.2013 Side 11 af 21
Sag 30001052 07.10.2013 Side 12 af 21
Sag 30001052 07.10.2013 Side 13 af 21
Sag 30001052 07.10.2013 Side 14 af 21
Sag 30001052 07.10.2013 Side 15 af 21
Sag 30001052 07.10.2013 Side 16 af 21
Sag 30001052 07.10.2013 Side 17 af 21
Sag 30001052 07.10.2013 Side 18 af 21
Sag 30001052 07.10.2013 Side 19 af 21
Sag 30001052 07.10.2013 Side 20 af 21
BILAG - Alternative finansieringsmuligheder Salgsopstillingen på nedennævnte ejendom er udarbejdet med standardfinansieringsforslag i h.t. Lov om omsætning af fast ejendom. Ejendommen kan alternativt erhverves på vilkår som nedenfor anført: Adresse: Udsholt Byvej 8, Udsholt, 3230 Græsted Sag nr. 30001052 Dato: 07.10.2013 Alternativt finansieringsforslag Brutto/md. 38.547,24 Netto/md. 31.404,78 v/ v/ 31,64% Kontantbehov: 333.289,23 Udbetaling: 295.000,00 Finansieringsforslagets ÅOP, brutto: 6,23 Bemærkninger Finansieringsforslagets saml. afviklingsforløb og låneydelse Belåning 0-70%: Nordea kredit Obligationslån, År Restgæld Brutto Netto v/ % Rente: 3,0000 1 6.372.659 443.168 346.219 31,64 Løbetid: 30 år. 2 6.245.267 442.406 349.771 30,64 3 6.112.542 441.365 353.732 29,64 Privat pantebrev, Privat pantebrev, Annuitet, Rente: 4 5.974.217 440.293 357.617 28,64 7,00 5 5.830.010 439.189 361.420 27,64 Løbetid: 23,50 år, Annuitetslån til udløb.. 10 5.009.599 433.143 369.373 25,64 15 3.988.662 426.123 375.992 25,64 20 2.706.554 417.971 385.428 25,64 25 1.220.368 236.182 223.621 25,64 30 218.392 225.190 223.184 25,64 Alternativ 1 Brutto/md. 31.260 Netto/md. 27.656 v/ v/ 31,64% Kontantbehov: 628.021 Udbetaling: 590.000,00 Finansieringsforslagets ÅOP, brutto: 3,48 Bemærkninger Finansieringsforslagets saml. afviklingsforløb og låneydelse Belåning 0-70%: Realkredit Danmark FlexLån, År Restgæld Brutto Netto v/ % Rente: 0,4375 1 5.530.349 355.724 299.737 31,64 Løbetid: 30 år. 2 5.356.117 354.866 302.003 30,64 3 5.177.940 353.297 303.944 29,64 Privat pantebrev, Privat pantebrev, Annuitet, Rente: 4 4.995.228 351.720 305.845 28,64 8,00 5 4.807.658 350.135 307.706 27,64 Løbetid: 17,00 år, Annuitetsl?n til udl>b.. 10 3.783.649 342.096 311.621 25,64 Bemærkninger til alt fin.: Rentetilpasning hvert år, 15 2.571.631 333.862 317.219 25,64 løbetid 30 år. 20 1.505.735 168.745 162.210 25,64 25 781.229 160.142 156.757 25,64 30 37.758 76.666 76.352 25,64 Alternativ 2 Brutto/md. 20.409 Netto/md. 16.787 v/ v/ 31,64% Kontantbehov: 628.021 Udbetaling: 590.000,00 Finansieringsforslagets ÅOP, brutto: 3,15 Bemærkninger Belåning 0-70%: Realkredit Danmark FlexLån, afdragsfrit, Rente: 0,4358 Løbetid: 30 år. Privat pantebrev, Privat pantebrev, Annuitet, Rente: 8,00 Løbetid: 17,00 år, Annuitetsl?n til udl>b.. Bemærkninger til alt fin.: Rentetilpasning hvert år, 10 års afdragsfrihed og løbetid 30 år. Finansieringsforslagets saml. afviklingsforløb og låneydelse År Restgæld Brutto Netto v/ % 1 5.561.038 225.514 169.320 31,64 2 5.517.547 226.699 173.010 30,64 3 5.470.472 226.699 175.905 29,64 4 5.419.516 226.699 178.810 28,64 5 5.364.359 226.699 181.724 27,64 10 5.012.401 370.114 334.396 25,64 15 3.509.935 409.009 388.292 25,64 20 2.144.386 240.317 231.011 25,64 25 1.112.585 228.066 223.244 25,64 30 53.773 108.759 108.421 25,64 Bemærkninger til finansieringen: I beregningerne efter skat er anvendt følgende skatteprocent svarende til den aktuelle kommuneskatteprocent: 31,64 pct. frem til og med 2011. Fra og med 2012 nedsættes skatteprocenten i beregningerne årligt med 1 pct. point til 2019. For resten af lånets løbetid anvendes den samme skattesats som i 2019. Brutto og netto er under forudsætning af kendte skatteprocenter, bidragssatser og rentesatser og rentefradragsret samt gældende regler. Sag 30001052 07.10.2013 Side 21 af 21
Målforhold 1:2850 Dato 27/5-2011 Baggrundskortet er ophavsretsbeskyttet. DDO, COWI Signaturforklaring