Kursus om vedligeholdelse og fraflytning Udlejer og lejers rettigheder og forpligtelser Århus Lejerforening Lille Torv 4, 2. sal, 8000 Aarhus Tlf.: 87 40 15 00 E-mail: lejerforening@lejerforening.dk www.lejerforening.dk
Aftenens forløb Kl. 1800 Kursus, del 1 Kl. 1900 Pause: kaffe, øl/vand og sandwich Kl. 1920 Kursus, del 2 Århus Lejerforening Lille Torv 4, 2. sal, 8000 Aarhus Tlf.: 87 40 15 00 E-mail: lejerforening@lejerforening.dk www.lejerforening.dk
Introduktion Del 1 Underviser: Niels Danstrup Fokusområde: Vedligeholdelse, herunder rullende vedligeholdelsesplaner Del 2 Underviser: Camilla Bayer Fokusområde: Fraflytning med fokus på konsekvenserne af reglerne i den nye lejelov, herunder virkningen af de nye regler om normal istandsættelse
Vedligeholdelse Hvad er vedligeholdelse? Indvendig vedligeholdelse Udvendig vedligeholdelse Vedligeholdelsesplaner i store ejendomme Regler Huslejenævnspraksis Hvad gør jeg, hvis udlejer ikke vil vedligeholde?
Hvad er vedligeholdelse Det er de arbejder, der sletter sporene efter slid og ælde samt skader, som følge af misligholdelse I modsætning hertil er forbedringer, som øger brugsværdien af det lejede. Væsentlig forskel på vedligeholdelse og forbedringer
Hvad er vedligeholdelse Udlejernes krav om udbedring af sporene efter almindelig slid og ælde forudsætter ikke, at lejeren ved uagtsomhed eller forsæt har forvoldt skade på det lejede. Lejeren hæfter også for hændelige skader på de dele af det lejede, som er omfattet af lejernes vedligeholdelsespligt.
Hvad er vedligeholdelse Vedligeholdelse omfatter ikke renholdelse af ejendommen, eks. Løbende trappevask, Fejning af adgangsarealer
Vedligeholdelsespligten - Lejelovens 19 Udlejer har pligt til at holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige indvendigt og udvendigt, medmindre andet er aftalt. Lejer skal dog foretage vedligeholde og fornøden fornyelse af låse og nøgler.
Indvendig vedligeholdelse omfatter: Hvidtning Maling Tapetsering Lakering af gulve incl. mellemslibning, men ikke egentlig gulvafslibning. Udvendig vedligeholdelse er resten (både i eller uden for lejligheden)
Indvendig vedligeholdelse Har udlejeren den indvendige vedligeholdelsespligt, skal udlejeren på en konto for lejligheden afsætte et fast årligt beløb til lejlighedens indvendige vedligeholde. Beløbet opkræves over huslejen.
Aftaler om vedligeholdelsespligt Efter nye lejelov 24, stk. 2: Fravigelse af lovens regler kan ikke ske til skade for lejere for så vidt angår lejerens overtagelse af dele af pligten til udvendig vedligeholdelse i ejendomme med omkostningsbestemt leje (mere end 6 ejendomme). (Dog vedligeholdelse af have kan aftales) I ejendomme med under 7 ejendomme: Huslejekontrakten gælder
Udvendig vedligeholdelse I ejendomme med under 7 lejemål: Udlejer har vedligeholdelsen. Der skal laves vedligeholdelsesplaner i store ejendomme (ny lejelov) Regler Kort repetition af gennemgangen på kursus den 18. maj 2016, så vi kan se på de 4 sager, der nu er afgjort i Huslejenævnet efter dette tidspunkt.
Hvor står der noget om vedligeholdelsesplaner? Boligreguleringslovens 18 og 18 b Bekendtgørelse og Vejledning om vedligeholdelsesplaner i private udlejningsejendomme
Vedligeholdelsesplaner Udlejere af private udlejningsejendomme.. skal udarbejde rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner. Formålet med ordningen er at sikre den mest hensigtsmæssige vedligeholdelse af store ejendomme i regulerede kommuner. De hidtidige 66-møder bortfalder.
Vedligeholdelsesplaner Lovens krav om udarbejdelse og revision af rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner omfatter private udlejningsejendomme, der er omfattet af boligreguleringslovens kapitel II IV, de såkaldte store ejendomme, det vil sige private udlejningsejendomme, der pr. 1. januar 1995 indeholdt mere end 6 beboelseslejligheder, og som er beliggende i kommuner, hvor reglerne i boligreguleringslovens kapitel II IV gælder.
Vedligeholdelsesplaner Loven kræver, at udlejere af private udlejningsejendomme senest den 1. juli 2016 skal have udarbejdet en vedligeholdelsesplan for de ejendomme, som er omfattet af ordningen. Udlejeren er forpligtet til at revidere og ajourføre planen hvert år inden den 1. juli
Vedligeholdelsesplaner Undlader udlejeren at udarbejde eller revidere vedligeholdelsesplanen inden for den fastsatte frist, vil udlejeren kunne miste retten til at opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse efter boligreguleringslovens 18 og 18 b, hvis lejerne indbringer sagen for huslejenævnet.
Vedligeholdelsesplaner Udlejeren har som et led i samarbejdet med beboerrepræsentanterne pligt til hvert år at indkalde repræsentanterne til en drøftelse af udarbejdelsen af vedligeholdelsesplanen og den efterfølgende årlige revision og ajourføring af planen
Vedligeholdelsesplaner Når vedligeholdelsesplanen er udarbejdet, skal udlejeren give beboerne adgang til at gøre sig bekendt med planen, hvis de anmoder om det Dvs. man skal selv bede om planen L
Vedligeholdelsesplaner En vedligeholdelsesplan er en skønnet oversigt over de større arbejder, udlejeren kan forvente skal udføres på ejendommens bygningsdele og materialer Hvad menes med ordet skønnet? I vedligeholdelsesplanen skal angives et overslag over udgifterne til gennemførelse af arbejderne
Vedligeholdelsesplaner Eksempel på vedligeholdelsesplan Fra Katrinebjergparken
Vedligeholdelsesplaner. nødvendige og rimelige udgifter til udarbejdelse og revision af planen kan medtages som en selvstændig post i driftsbudgettet Hvad er nødvendige og rimelige udgifter? Udgifterne til udarbejdelse og til revision af vedligeholdelsesplanen vil ikke være ens fra år til år, idet de årlige revisioner af planen vil være langt mindre omkostningstunge, end første gang planen udarbejdes Vi har ikke set sager om dette endnu, men det kommer.
Vedligeholdelsesplaner Huslejenævnsafgørelser indtil nu. -Vestervang 19-24 L -Katrinebjergvej L -Lundingsgade 31-33 J -Lars Krusesgade J
Vedligeholdelsesplaner Vestervang 19-24 Nævnets flertal lagde indledningsvis til grund, at udlejer ejer mere end 50 % af ejerlejlighederne, at Vestervang 19-24 er opført i 1986, og at der er sket genudlejning, jf. ejerlejlighedslovens 2, stk. 4. Nævnets flertal fandt på den baggrund, at udlejer ikke har pligt at udarbejde vedligeholdelsesplan efter boligreguleringslovens 18 a, stk. 1, idet flertallet lagde til grund, at udlejer ikke har bestemmende indflydelse i ejerforeningen, jf. bekendtgørelse om udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner 1, stk. 2, jf. ejerlejlighedslovens 2, stk. 4.
Vedligeholdelsesplaner Katrinebjergvej Nævnet fandt ikke grundlag for at frakende udlejer retten til at opkræve beløb efter boligreguleringslovens 18 og 18 b, jf. 18 a, stk. 2, idet udlejer har overholdt kravet om at indkalde beboerrepræsentationen til møde, jf. boligreguleringslovens 18 a, stk. 1. Nævnet bemærkede, at der ikke er mulighed for at pålægge andre sanktioner end dem, der utvivlsomt fremgår af loven eller hjemmel til at erklære en vedligeholdelsesplan ugyldig, såfremt udarbejdelse ikke faktisk sker i samarbejde med beboerrepræsentationen, idet boligreguleringslovens 18 a efter sin ordlyd ikke indeholder ugyldighedsvirkning, og idet ugyldighedsvirkning må kræve sikker lovhjemmel, jf. Østre Landsrets dom af 11. marts 2011, refereret i T:BB 2009.428.
Vedligeholdelsesplaner Katrinebjergvej Nævnet lagde til grund, at udlejer indkaldte beboerrepræsentationen til møde i brev af 29. april 2016 til afholdelse den 11. maj 2016, at beboerrepræsentationen i mail af 6. maj meddelte udlejer, at man var forhindret i at deltage, og at der ikke herefter blev aftalt eller foreslået et nyt mødetidspunkt.
Vedligeholdelsesplaner Lundingsgade 31-33 Nævnet fandt grundlag for at frakende udlejer retten til at opkræve beløb efter boligreguleringslovens 18 og 18 b, jf. 18 a, stk. 2, idet udlejer har ikke overholdt kravet om at indkalde beboerrepræsentationen til møde, jf. boligreguleringslovens 18 a, stk. 1.
Vedligeholdelsesplaner Lundingsgade 31-33 Nævnet lagde til grund, at udlejer ikke har indkaldt beboerrepræsentationen til møde vedr. udarbejdelse af ejendommens vedligeholdelsesplan, hvilket i øvrigt ikke er bestridt af udlejers advokat.
Vedligeholdelsesplaner Lars Krusesgade 3 Nævnet fandt grundlag for at frakende udlejer retten til at opkræve beløb efter boligreguleringslovens 18 og 18 b, jf. 18 a, stk. 2, idet udlejer ikke har udarbejdet en vedligeholdelsesplan for ejendommen, jf. boligreguleringslovens 18 a, stk. 1.
Vedligeholdelsesplaner Lars Krusesgade 3 Nævnet lagde til grund, at udlejer ikke har udarbejdet en vedligeholdelsesplan for ejendommen, hvilket i øvrigt ikke er bestridt af administrator.
Vedligeholdelsesplaner Foreløbig konklusion på Huslejenævnsafgørelser indtil nu. -Hvis udlejer ikke indkalder Beboerrepræsentationen til møde J -Hvis udlejer ikke udarbejder vedligeholdelsesplan J
Vedligeholdelsesplaner Foreløbig konklusion på Huslejenævnsafgørelser indtil nu. -Hvis udlejer indkalder Beboerrepræsentationen til møde på vilkårligt tidspunkt L -Ligner den situation vi i de gamle lejelov havde med indkaldelse til Budgetmøder. -Indkalde en fredag om at der er møde i København om mandagen?
Vedligeholdelsesplaner - hvis de ikke overholdes Er lejerne af den opfattelse, at ejendommen lider af væsentlige vedligeholdelsesmangler, som vedligeholdelsesplanen ikke tager højde for, finder lejelovens almindelige regler om vedligeholdelsespåbud.. anvendelse. Huslejenævnet kan herefter på lejerens begæring pålægge udlejeren at udføre vedligeholdelsesarbejder
Vedligeholdelsesplaner - hvis de ikke overholdes Eksempel fra Skovvejen 19
Del 1 Afslutning Spørgsmål?
Del 1 Afslutning PAUSE: kaffe, øl/vand og sandwich
Del 2 Fraflytning Aftenens berøringsområder: Lejeloven før den 1. juli 2015 Lejeloven efter den 1. juli 2015 Konsekvenserne af ændringerne, herunder Obligatorisk ind- og fraflytningssyn Normalistandsættelse Gode råd i forbindelse med fraflytning Istandsættelse ved fraflytning
Del 2 Fraflytning Før den 1. juli 2015 Reglerne kunne fraviges og dermed udvides Eks. Udvendig vedligeholdelse (Næsten) ingen sanktioner Ikke pligt til at gennemføre ind- og fraflytningssyn samt til at udarbejde og udlevere en tilknyttet rapport Lejer bærer bevisbyrden ved fraflytningen, for at eventuelle mangler var til stede ved indflytningen, jf. praksis
Del 2 Fraflytning Efter 1. juli 2015 konsekvenser 1. Indskrænkning af reglerne i lejelovens 19 2. Nyistandsættelse vs. normalistandsættelse Helhedsbetragtning af vedligeholdelsesstand 3. Obligatorisk ind- og fraflytningssyn 4. Øvrige konsekvenser
Del 2 Fraflytning 1. Indskrænkning af reglerne i lejelovens 19 Ikke længere muligt at fravige denne i ejendomme hvor reglerne i kapitel II-IV i Boligreguleringsloven finder anvendelse MAO: den tidligere regel om at den udvendige vedligeholdelsespligt kunne overvæltes på lejer er nu afskaffet i konkrete tilfælde Som sagt af Niels
Del 2 Fraflytning 2. Obligatorisk ind- og fraflytningssyn Formål: Hindre misforståelser om lejemålets fysiske stand ved indflytning - > nedbringe antallet af konflikter ved fraflytning Anvendelsesområde: Lejeraftaler indgået efter den 1. juli 2015 Mere end én beboelseslejlighed = private udlejningsboliger, hvor lejeren har selvstændig køkkenadgang Afgørende: antallet af beboelseslejligheder på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse
Del 2 Fraflytning 2. Obligatorisk ind- og fraflytningssyn Følgende ikke omfattet af pligten: Lejeaftaler indgået før den 1. juli 2015 Udlejere der alene udlejer én beboelseslejlighed Enkeltværelser Fremlejere
Del 2 Fraflytning 2. Obligatorisk ind- og fraflytningssyn Indflytningssyn (LL 9) Skal afholdes i forbindelse med indflytningen Indkaldelse: rimeligt varsel Ikke yderligere krav om hvornår eller hvordan, men tilpas lang frist Skal formentlig ske inden indflytning, da udlejer her selv kan skaffe sig adgang til det lejede Ikke noget skriftlighedskrav
Del 2 Fraflytning 2. Obligatorisk ind- og fraflytningssyn Indflytningssyn (LL 9) Indflytningsrapport Skal udarbejdes af udlejer i samarbejde med lejer Udleveres på synet Hvis lejer ikke er fremmødt eller ikke ønsker at kvittere for modtagelsen af rapporten, skal udlejer sende denne til lejer senest 14 dage efter Ingen formkrav
Del 2 Fraflytning 2. Obligatorisk ind- og fraflytningssyn Fraflytningssyn (LL 98, stk. 3) Skal afholdes 2 uger efter udlejer er blevet bekendt med lejers fraflytning Krav om skriftlig indkaldelse med mindst 1 uges varsel, dog kan varslet forkortes hvis lejemålet er opsagt eller ophævet
Del 2 Fraflytning 2. Obligatorisk ind- og fraflytningssyn Fraflytningssyn (LL 98, stk. 3 ) Krav om udarbejdelse af fraflytningsrapport, jf. LL 98, stk.4 Endelig og skal indeholde alle udlejers krav, inkl. Misligholdelseskrav Udleveres på synet Hvis lejer ikke er fremmødt eller ikke ønsker at kvittere for modtagelsen af rapporten, skal udlejer sende denne til lejer senest 14 dage efter Lejers kvittering er ikke accept af rapportens indhold MEN...
Del 2 Fraflytning 2. Obligatorisk ind- og fraflytningssyn Konsekvenserne Udlejer mister krav på istandsættelse Gælder ikke misligholdelse lejer kan således ikke vederlagsfrit forvolde skade på lejemålet og slippe for ansvar pga. udlejers manglende iagttagelse af kravene Rapporterne er udtryk for udlejers reklamation Ikke krav at parterne bliver enige om indholdet heraf Mener lejer der er mangler ved indflytningen: fejl- og mangellister eller indbringelse af sag for huslejenævnet
Del 2 Fraflytning 2. Obligatorisk ind- og fraflytningssyn Konsekvenserne Bevisbyrden for at der er udarbejdet ind- og fraflytningsrapport, samt at lejer har modtaget disse: udlejer MAO: Ikke længere lejer der har bevisbyrden for at eventuelle mangler var til stede ved indflytningen Gælder også vdr. retmæssig indkaldelse til syn
Del 2 Fraflytning 2. Obligatorisk ind- og fraflytningssyn Eksempler fra praksis Strandgade 4, 8500 Grenaa: Manglende skriftlig indkaldelse til fraflytningssyn (Aftalt mundtligt med udlejers vicevært) Huslejenævnet: "Eftersom lejer ikke er blevet indkaldt skriftligt til flyttesynet, har udlejer ikke været berettiget til at kræve istandsættelsesudgifterne betalt af den fraflyttede lejer, heller ikke selvom lejer skrev under på synsrapporten, idet overtrædelsen af bl.a. 98, stk. 3, efter stk. 5, medfører, at istandsættelseskrav bortfalder"
Del 2 Fraflytning 2. Obligatorisk ind- og fraflytningssyn Eksempler fra praksis Silkeborgvej 257B: Udlejers istandsættelse af lejemål før afholdelse af fraflytningssyn Huslejenævnet: "Ifølge forarbejderne til lejelovens 98, stk. 3 og 4, er formålet med bestemmelserne, at udlejer sikrer sig dokumentation for lejemålets stand ved fraflytning og i fællesskab med lejer fastlægger lejemålets stand ved fraflytning" " Idet udlejer allerede havde istandsat lejemålet inden flyttesynet, og idet den forudgående istandsættelse derved afskar parterne fra at fastlægge lejemålets stand på flyttesynet, fandt nævnet, at udlejer ikke har iagttaget reglerne i lejelovens 98, stk. 4." "Udlejer har derfor mistet sit krav på istandsættelse[ ]"
Del 2 Fraflytning 3. Nyistandsættelse vs. normalistandsættelse Ikke længere muligt at aftale ubetinget nyistandsættelse Skal foretages en helhedsvurdering under hensyntagen til ejendommens og det lejedes karakter MAO: trænger det eller trænger det ikke NB: gælder kun lejekontrakter indgået efter den 1. juli 2015
Del 2 Fraflytning 3. Nyistandsættelse vs. normalistandsættelse Begrebet i praksis Som vi kender det fra overtaget og afleveret "som beset" Dog krav at lejer har vedligeholdelsespligten "Almindelige slid og ælde" ikke omfattet heraf Hændelige begivenheder ved normal brug lejer ikke pligt til at sætte det lejede i bedre stand end den hvori han overtog det
Del 2 Fraflytning 3. Nyistandsættelse vs. normalistandsættelse Konsekvenserne af ændringen Lejemålet overtaget nyistandsat alene pålægges at aflevere nyistandsat, såfremt det trænger til vedligeholdelse Konkret vurdering Principielt skal der foretages en vurdering af hver enkelt del af lejemålet: hvert væg, værelse, loft, gulv, karme, rør mv.
Del 2 Fraflytning 3. Nyistandsættelse vs. normalistandsættelse Konsekvenserne af ændringen Lejer får mulighed for at påvirke sine forpligtelser ved fraflytningen i højere grad end før Lejer kan ikke tilpligtes at istandsætte mere end hvad der trænger = mindre istandsættelseskrav ved fraflytning Hvis ikke lejemålet trænger til istandsættelse: udlejer må istandsætte for egen regning, eller genudleje uden istandsættelse
Del 2 Fraflytning 3. Nyistandsættelse vs. normalistandsættelse Eksempel fra praksis: Nordlandsvej 60C Lejer alene beboet lejemålet 3 mdr. Udlejers påstande: 1. "Alle vægge i rum hvor der er boret huller skal males" 2. "Mellemslibning af gulv pga. ridser" 3. "Skal ske maling af fodlister da lejer har støvsuget" 4. "Maling af indfatninger for det gør vi altid"
Del 2 Fraflytning 3. Nyistandsættelse vs. normalistandsættelse Eksempel fra praksis: Nordlandsvej 60C Lejer/ Århus Lejerforenings påstande: 1. "Huller er almindelig slid og ælde som ikke skal istandsættes efter så kort en beboelsesperiode" 2. "Gulv havde ridser ved indflytning jf. fejl- og mangelliste" 3. "Absurd berettiger ikke istandsættelse" 4. "I strid med principperne i den nye lejelov"
Del 2 Fraflytning 3. Nyistandsættelse vs. normalistandsættelse Eksempel fra praksis: Nordlandsvej 60C Huslejenævnets afgørelse: 1. "Lejer hæfter for udbedring af huller i vægge samt vinduer og efterfølgende maling af de pågældende vægge/vinder" men ikke for "maling af væg, hvor der ved indflytning var mærker af et håndaftryk" trods der var boret huller i denne væg 2. "Lejer hæfter ikke for istandsættelse af gulve" 3. "Lejer hæfter alene for rengøring af fodlister" 4. "Lejer hæfter ikke for maling af indfatninger"
Del 2 Fraflytning 4. Øvrige konsekvenser Nettoprisindeksregulering af lejen Ikke længere muligt at indsætte trappelejeklausuler - medfører ugyldighed NB: lejekontrakter indeholdende trappelejeklausuler som er indgået før den 1. juli 2015 gyldige Udlejers opsigelsesadgang, hvis udlejer selv agter at benytte boligen er lempet Bortfald af rimelighedskravet
Del 2 Fraflytning 4. Øvrige konsekvenser Gebyrer for huslejenævnssager hvis lejer får fuld medhold Strafgebyr på 2.080,00 kr. Huslejenævnets kompetenceområde udvidet Kan nu tage stilling til størrelsen af istandsættelsesbeløbene Eks: Østergårdsvej 187 "Nævnet bemærkede, at udlejers ret til at kræve, at lejer betaler for istandsættelse, er betinget af, at udlejer har godtgjort et tab, jf. Højesteret dom af 26. august 2009, refereret i [.]"
Del 2 Fraflytning Gode råd ved fraflytning Krav: senest 8 dage før fraflytning opgives nye adresse til udlejer Medbring altid (hvis muligt): Indflytningsrapport Fejl- og mangelliste Som eksempel: Nordlandsvej 60C Håndaftryk på væg samt ridser i gulv angivet på fejl- og mangelliste Huslejenævnet tillagde dette afgørende vægt Rengøring - ekstra grundig rengøring ved: Komfur(indvendig såvel som udvendig) Afkalkning af bruseniche samt vask
Del 2 Fraflytning Gode råd ved fraflytning Billeder Ind- og fraflytningsrapport: underskrift? Kvitterer alene for modtagelsen heraf MEN huslejenævnet lægger (ofte) afgørende vægt på underskriften ved en eventuel afgørelse Rapporterne fungerer som dokumentation for udlejer Gavner kun lejer at skriver under på rapporterne, såfremt disse er udformet udelukkende til lejers fordel Fx ingen istandsættelseskrav ved fraflytning
Del 2 Fraflytning Istandsættelse ved fraflytning Udlejer stiller krav om anvendelse af sine håndværkere, trods lejer har den indvendige vedligeholdelse gyldigt? Nej - har lejer den indvendige vedligeholdelse, bestemmer lejer hvilke håndværkere denne ønsker at anvende MEN: krav om håndværksmæssig standard O.K. Forudsat dette også var tilfældet ved lejers indflytning Lejers egen istandsættelse Lovligt hvis lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt MEN pas på hermed Afhænger af lejemålets stand ved indflytningen
Del 2 Fraflytning Istandsættelse ved fraflytning Udlejer selv foretaget istandsættelse men opkræver som var han virksomhed Østboulevarden 29: Udlejer selv foretaget istandsættelse Huslejenævnet: "Huslejenævnet fastsætter skønsmæssigt timelønnen til 15,5 timer á 150 kr., i alt 2.325 kr., da der ikke er sket fakturering af tidsforbruget, og da arbejdet er udført i eget regi, hvorfor der ikke kan kræves dækningsbidrag eller moms, jf.u2007.88v."
Afslutning Spørgsmål? Tak for denne gang!