Ejendomsforeningen Danmark Den nye lejelov

Transkript

1 Ejendomsforeningen Danmark Den nye lejelov Hjørring udlejere 5. november 2015 Elsebeth Due Kjeldsen, Ejendomsforeningen Danmark

2 Ny lejelov 1. juli 2015 Lov nr. 310 af 30. marts 2015 Vigtigste elementer - Obligatoriske ind- og fraflytningssyn - Normal istandsættelse ved fraflytning - Vedligeholdelsesreglerne, herunder nye vedligeholdelsesplaner - Nettoprisindeksering af lejen, herunder forbud mod trappeleje - Gebyrer for huslejenævnssager

3 Ind- og fraflytningssyn Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Pligt for udlejer til at indkalde og afholde ind- og fraflytningssyn - Dokumentation for indkaldelse - Dokumentation af rapport Syn skal afholdes ved ind- og fraflytning efter lovens ikrafttræden Gælder alle udlejere, der ejer mere end en udlejningsenhed

4 Ind- og fraflytningssyn Frister for indkaldelse og afholdelse Frist for indkaldelse til syn - Indflytning, rimelig frist så lejer kan deltage - Fraflytning, mindst 1 uge, men mulighed for efter opsigelse/ophævelse at aftale kortere frist Frist for afholdelse af syn - Indflytning, i forbindelse med indflytning - Fraflytning, senest 14 dage efter udlejer er blevet bekendt med lejers fraflytning

5 Ind- og fraflytningssyn Rapporter Udlevering af rapport til lejer - Hvis lejer møder op, skal lejer have skriftlig kopi ved synet - Hvis lejer ikke møder op eller nægter at modtage rapporten, skal lejer have kopi senest 14 dage efter synet eks. elektronisk Frist for udlevering af fraflytningsrapport kædes sammen med fremsættelse af krav - Udlejer kan alene gøre krav gældende i rapporten, dog skjulte mangler og svig - Mulighed for at aftale forlængelse af frist fjernes

6 Ind- og fraflytningssyn Konsekvenser ved ikke at afholde syn og udlevere rapport Indflytningssyn - Udlejer kan kun gøre krav om skader som lejer er ansvarlig for gældende mod lejer ved fraflytning Fraflytningssyn - Udlejer kan ikke gøre nogen krav gældende mod lejer ved fraflytning formentlig heller ikke skader som lejer er ansvarlig for

7 Normal istandsættelse Lovændringens indhold Aftale om normal istandsættelse - Lejer kan kun tilpligtes at istandsætte, hvis lejemålet trænger til vedligeholdelse - Det er en betingelse, at lejer har vedligeholdelsespligten i lejeperioden Mulighed for aftale om ubetinget nyistandsættelse fjernes - Herunder muligheden for at aftale, at udlejer har den indvendige vedligeholdelse i lejeperioden, men lejer skal istandsætte ved fraflytning

8 Normal istandsættelse Begrebets indhold Begrebet normal istandsættelse beskrives ikke i loven - I bemærkningerne er det beskrevet som pligt til at istandsætte ved fraflytning i det omfang lejemålet trænger til vedligeholdelse jf. nye LL 19, stk. 2 - Ikke den samme ordlyd som ved almene boliger, hvor normalistandsættelse betyder aflevering nymalet eller fremstå nymalet

9 Normal istandsættelse Begrebets indhold I praksis vil det blive det samme, som vi i dag kender som overtaget og afleveret som beset - dog under hensyn til at lejer har vedligeholdelsespligten - og slid og ælde -begrebet

10 Normal istandsættelse Konsekvenserne Hvis lejer har overtaget lejemålet nyistandsat ved indflytningen, vil lejer kunne tilpligtes at aflevere nyistandsat, hvis lejemålet trænger til vedligeholdelse I princippet skal hver enkelt del af lejemålet vurderes, hver væg i hvert værelse, hvert loft, hvert gulv og alle karme, rør mv. Lejer har mulighed for at påvirke sine forpligtelser ved fraflytning ved at sørge for vedligeholdelse i lejeperioden

11 Normal istandsættelse Konsekvenserne Lejer kan fortsat ikke tilpligtes at sætte lejemålet i bedre stand end ved indflytningen Hvis lejemålet ikke trænger til vedligeholdelse eller kun delvist, vil lejer enten ikke skulle betale noget eller skulle betale svarende til det, der skal istandsættes Hvis lejer ikke skal betale for fuld istandsættelse må lejemålet enten lejes ud uden fuld istandsættelse eller også må udlejer selv betale for en fuld istandsættelse

12 Normal istandsættelse Eksisterende aftaler om istandsættelse Nyistandsættelse - De kan opretholdes også efter lovens ikrafttræden, hvis de er gyldigt indgået efter gældende lovgivning

13 Normal istandsættelse Ny vurdering af strategi Hvilke muligheder har udlejer med de nye regler? - Udlejer kan vælge selv at have den indvendige vedligeholdelsespligt og derved få lejeren til at spare op til den nødvendige vedligeholdelse via den indvendige vedligeholdelseskonto - Udlejer kan vælge at lade lejer have den indvendige vedligeholdelse og derved som udgangspunkt kun istandsætte i nødvendigt omfang herunder udbedre skader som lejer er ansvarlig for

14 Nettoprisindeksering af lejen Ny mulighed for lejeregulering Generel mulighed for at aftale nettoprisindeksering af lejen i følgende lejemål: - Lejemål fastsat efter LL 47 (uregulerede kommuner og 80/20) - Lejemål i småhuse, fastsat efter ML 29 c, jf. LL 47 - Lejemål fastsat efter ML 5, stk. 2 - Lejemål fastsat til markedsleje efter LL 53, stk. 3-6 Det vil være muligt at kombinere nettoprisindeksering med regulering efter LL om skatter og afgifter og forbedringer

15 Nettoprisindeksering af lejen Afskaffelse af trappeleje Samtidig afskaffes muligheden for at aftale trappeleje - Gælder alle trappelejeaftaler uanset lejefastsættelse i øvrigt Eksisterende aftaler om trappeleje opretholdes - Et af de få punkter, der er taget konkret stilling til i ikrafttrædelsesbestemmelsen

16 Huslejenævn Gebyrer Gebyret for indbringelse af sag for huslejenævnet hæves til 300 kr. pr. sag Gebyret for forhåndsgodkendelse for enkeltejere af huse, ejer- eller andelslejligheder nedsættes fra lidt over kr. pr. sag til 500 kr. pr. sag

17 Huslejenævn Gebyrer Strafgebyr for udlejere, der taber en sag ved huslejenævnet på kr. pr. sag - Huslejenævnet tager stilling til pålæggelse af strafgebyret - Finder anvendelse på sager indbragt efter lovens ikrafttræden

18 Huslejenævn Kompetencer Huslejenævnenes kompetencer præciseres og udvides - Afgive vedligeholdelsespåbud med frist, og GI kan gennemføre eventuelle påbud i alle kommuner og på alle ejendomme - Tage stilling til vedligeholdelsesplaner - Tage stilling til nettoprisindekseret omkostningsbestemt leje - Tage stilling til fraflytningssager herunder størrelsen af de krævede istandsættelsesbeløb - Tage stilling til mangler ved indflytning og give udlejer påbud om udbedring

19 Øvrige ændringer Sommerhusudlejning Sommerhusudlejning undtages lejelovgivningen - Indføres ved at undtage midlertidig udlejning til ferie- og fritidsformål - Omfatter derfor reelt mere end blot udlejning af sommerhuse, bl.a. Airbnb udlejning - Ændrer ikke ved lejers ret til fremleje jf. LL 69-70

20 Ny typeformular A A 8 bliver uautoriseret fra 1. oktober 2015 En del smårettelser i forhold til plads til beløb, afkrydsninger m.v. 5 og 6 om forbrug og signallevering er udvidet 7 omhandler nu kun indflytningssyn (der er ikke plads til at oplyse om lejemålets fraflytning) 10 giver nu mulighed for at skrive fritekst med oplysninger om ejendommen. Aftalevilkår skal stå i Ændring af overskriften -ingen bestemmelser som i sin helhed følger af lovgivningen eller husordenen