SALGSOPSTILLING Hesteejendom tæt på stort skovområde kun ca. 20 min fra København Svanegaarden Svanevej 7, 3540 Lynge Lystejendom Kontantpris: 6.950.000 Udbetaling: 350.000 Mdl. brutto: 46.026 Mdl. netto: 38.816 Ejendomsmægler oplysning til parterne Er ejendomsmægleren tilknyttet eller har ejendomsmægleren samarbejdsaftaler med realkreditinstitut, pengeinstitut, forsikringsselskab eller andet: X Ja Nej jf. side Modtager ejendomsmægleren eller dennes ansatte vederlag/provision/rabat for fremskaffelse af finansiering, forsikringer, annoncering eller andre: Ja X Nej jf. side Har ejendomsmægleren, dennes ansatte eller nærtstående herudover en økonomisk eller personlig interesse i omsætningen af nærværende ejendom eller i parternes valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom: Ja X Nej Hvis ja, hvilke: Vigtig information Der gøres opmærksom på at en købsaftale, hvis denne alene er underskrevet af køber, er et tilbud til sælger, og at sælger ikke er forpligtet til at acceptere tilbuddet, heller ikke selv om det måtte være i overensstemmelse med udbudsvilkårene. Medvirkende ejendomsmægler repræsenterer sælger, og kan ikke være rådgiver for begge parter i samme handel. Køber opfordres derfor til at søge egen rådgiver.
Beskrivelse Svanegaarden - Hesteejendom tæt på stort skovområde kun ca. 20 min fra København. Ved Allerød mellem Ravnsholt Skov og Vassingerød Old finder du Svanegaarden. En dejlig, velholdt og overskuelig 4-længet hesteejendom med kort afstand til Allerød, Farum, uddannelsesinstitutioner, stort skovområde og Danmarks nye golfmekka: The Scandinavian Golf Club. Stuehusets samlede boligareal udgør ca. 218 kvm. Grundplan er indrettet med: Stort og dejligt køkkenalrum med masser af lysindfald og udgang til terrasse og have, stor vinkelstue, 2 badeværelser og arbejdsværelse. 1. salen er indrettet med soveværelse, pænt lyst toilet, stue med udgang til overdækket møblerbar balkon og yderligere 3 værelser. Den dejlige og lyse hestestald er opført i 2007 med 6 store hestebokse, vandspiltov og saddelrum. Der er masser af plads i stalden og den opfylder alle de nye regler til hestehold. Derudover en mindre og ældre hestestald med 8 gode bokse, som er ideel til ponyer eller Islandske heste. De øvrige driftsbygninger anvendes til kontorfaciliteter, værksted m.m. Jordtilliggende udgør 6,5 ha, som er beliggende lige omkring ejendommen og ned til skønt moseområde med stort vandspejl. Jorden er udlagt med græs, ligesom at der er en 20 x 40 ridebane. Der er knap 2 km til nærmeste skov som er Vassingerød Old. Energimærke C. Alle henvendelser vedrørende ejendommen i øvrigt, herunder fremvisning, bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til: Westring Estate, statsaut. ejendomsmægler Anni Westring, M: +45 2383 9568. Jordarealer Ejendommens samlede areal udgør 6,5648 ha Ejendommens jordtilliggende er udlagt med græs. Stuehus Bebygget areal 130 m 2 Boligareal 216 m 2 Udnyttet tagetage 86 m 2 Opført/ombygget 1900 / Etager inkl. kælder 2 Fulde etager 1 Antal værelser 7 Tilbehør i stuehus: Køleskab, Ovn, Kogeplade og Emhætte Opvarmning: Centralvarme Driftsbygninger m.v. Areal Opført Hestestald 111 m 2 1900 Lade og værksted 128 m 2 1920 Kontor / Fyrrum 63 m 2 1900 Sag 30001104 25.05.2014 Side 2 af 20
Hestestald 288 m 2 2007 Maskiner Der medfølger ingen maskiner. Handelsværdi af betalingsrettigheder Støtte pr. Pålydende Salgspris Handelsværdi enhed værdi pr. enhed 5,60 Alm. betalingsrettigheder 2.200 12.320 800 4.480 Forpagtning Ejendommens jorder er ikke bortforpagtet. Kontantbehov ved køb Kontantbehov ved køb Kontant handel Finansieret handel Udbetaling 6.950.000 350.000 Tinglysningsafgift, skøde 43.360 43.360 I alt 6.993.360 393.360 Kontantbehovet er excl. udgifter til garantiprovision for ejerskiftelånets provenu samt udgifter til garantistillelse for købesummen. Beregning af brutto-/nettoudgift 1. år. Beregning af bruttoudgift/ejerudgift 1. år Kontant handel Finansieret handel Prioritetsydelser 427.298 Ejendomsskat Land/skovbrugsværdi 2.578 2.578 Ejendomsskat, stuehusværdi år 2014 269 269 Renovation 2.855 2.855 Rottebekæmpelse 30 30 Skorstensfejning 800 800 Forsikringer baseret på sælgers forsikringsudgift 17.402 17.402 Bruttoudgift/ejerudgift 1. år 23.934 451.232 Beregning af nettoudgift 1. år Kontant handel Finansieret handel Fradrag (renter, bidrag) -294.997 Fradrag, i alt 294.997 Skat/skattebesparelse heraf 1. år v/29,88% -88.145 Evt. ejendomsværdiskat 19.863 19.863 Skat, overskud/underskud 1. år 19.863-68.282 + Bruttoudgift 1. år 23.934 451.232 Nettoudgift 1. år 43.797 382.950 Oplysning om brutto-/nettoudgift Bruttoudgiften er lig med ejerudgiften første år. Ydelsen omfatter aktuelle ejerudgifter, som køber er forpligtet til at afholde som ejer af ejendommen. Nettoudgiften er lig med bruttoudgiften efter fradrag af den aktuelle størrelse af skattemæssige fradrag og med tillæg af ejendomsværdiskat. Brutto- og nettoudgiften omfatter ikke udgifter til energi, vand og andre forbrugsafhængige forhold. Endvidere omfatter brutto- og nettoydelsen ikke udgifter til løbende vedligeholdelse. I brutto- og nettoydelsen indgår en standardfinansiering. Da der er tale om en standardfinansiering vil den i visse Sag 30001104 25.05.2014 Side 3 af 20
tilfælde ikke kunne opnås, hvorfor brutto- og nettoydelsen i så fald kan afvige. Standardfinansiering Standardfinansieringen er udarbejdet ud fra følgende forudsætninger: Kontant udbetaling på 5% af den kontante købesum oprundet til nærmeste kr. 5.000 dog minimum kr. 25.000. Der optages et realkreditlån op til den maksimale lånegrænse for den pågældende ejendomskategori efter lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. Løbetiden er 30 år. Lånet er et konverterbart obligationslån med fast rente, der afdrages over hele løbetiden efter annuitetsprincippet. Lånet er baseret på dertil hørende obligationer, hvis kurs er 100 eller nærmeste herunder. For restkøbesummen udstedes et pantebrev. Pantebrevet er med fast rente og har en løbetid på 30 år. Der afdrages på lånet over hele løbetiden efter annuitetsprincippet. Lånet fastsættes til kurs pari og renten fastlægges som den effektive rente på realkreditlånet tillagt 1,5 procent point og herefter oprundet til nærmeste kvarte procent point. Særlige oplysninger om standardfinansieringen: Spec. af eksisterende prioriteter, der kan overtages på visse betingelser Långiver/art Restgæld Obligationsrestgæld Kontantværdi 1. års ydelse Realkredit type Garantistillelse DLR Kredit A/S/11% 77.482 77.482 97.200 57.896 Obligationslån Nej Obligationslån DLR Kredit A/S/4% Obligationslån 2.350.000 2.350.000 2.390.117 114.149 Obligationslån Nej Rente Kont./pålyd. ÅOP brutto Restløbetid Saldo fradragskonto Særlige overtagelsesvilkår Optaget i valuta 11-1,00 1,00 DKK 4 4,68 21,25 DKK Kontant regulering Standardfinansiering Finansieringsforslag (Alternative forslag udarbejdes efter købers ønske) Prio. nr. Långiver/art Restgældsdato Restgæld Kontantværdi 1. års ydelse 1. års afdrag 1. års fradrag 1 RD d.d. 3.159.000 3.035.727 197.680 66.037 131.643 2 RD d.d. 1.755.000 1.684.286 109.822 36.687 73.135 3 Privat pantebrev d.d. 1.910.346 1.879.986 119.796 29.577 90.220 Udbetaling 350.000 350.000 I alt 7.174.346 6.950.000 427.298 132.301 294.997 I finansieringen indgår lån, hvis afvikling afhænger af fremtidigt rente- og/eller kursniveau. Den anførte ydelse for rentetilpasningslån er opgjort på basis af lånets aktuelle rente-/ydelse indtil næste rentetilpasning. Ydelser efter dette tidspunkt er opgjort efter et på beregningstidspunktet forventet fremtidigt renteniveau. Standardfinansiering - fortsat Prio. nr. Real- Hovedstol kredittype Garantistillelse Renter Kont./pålyd. Afdragsvilkår Optaget i valuta ÅOP, brutto Term. p.a. 1 3.159.000 Obligationslån Nej 3/3 Ann DKK 4,55 4 2 1.755.000 Obligationslån Nej 3/3 Ann DKK 4,56 4 3 1.910.346 Privat pantebrev 4,75/4,75 Ann DKK 4,89 4 Standardfinansiering - fortsat Prio. nr. Restløbetid Stiftelses-/overtagelsesomkostninger Saldo fradragskonto Kontantregulering 1 30,00 0 2 30,00 0 3 30,00 0 Sag 30001104 25.05.2014 Side 4 af 20
Prio. nr. Indfrielsesvilkår Fremtidige ejerskiftevilkår Bemærkninger 1 2 mdr. til kreditortermin Debitorgodkendelse 3% Obligationslån 2 2 mdr. til kreditortermin Debitorgodkendelse 3% Obligationslån 3 mdr. til kreditortermin Ingen Annuitetsl?n til udl>b. Anvendelsesudgifter Brutto- og nettoudgiften omfatter ikke udgiften til energi, vand og andre forbrugsafhængige forhold samt løbende vedligeholdelse. Art Årsforbrug Enhed Udgift Spildevandsafgift 388 kbm 1.474 Fyringsolie 2.352 l 21.600 Vandforbrug 350 kbm 4.490 El 14.570 kwh 28.408 Ejendommen opvarmes med centralvarme fra oliefyr. Sælger har ikke et præcist kendskab til eget forbruget af fyringsolie, hvorfor der henvises til energimærket. Det angivne vandforbrug er for 11 mdr. Både vand og elforbrug dækker det samlede forbrug på ejendommen, dvs. både privat og drift. Renovation, skorstensfejning samt rottebekæmpelse er ikke fra 2014, hvorfor der tages forbehold herfor. Købesummens fordeling Der henvises til særskilt udarbejdet bilag med alternative finansieringsforslag, hvor det alternative finansieringsforslag, respektiv kontantpris i kontanthandler, er fordelt. Ejendomsmæglerens oplysninger til parterne Er ejendomsmægleren tilknyttet eller har ejendomsmægleren samarbejdsaftaler med: Realkreditinstitut X Nej Ja Hvilke: Pengeinstitut X Nej Ja Hvilke: Forsikringsselskab X Nej Ja Hvilke: Andre Nej X Ja Hvilke: Modtager ejendomsmægleren eller dennes ansatte vederlag/provision/rabat for fremskaffelse af: Finansiering X Nej Ja Hvis ja, hvorfra: Forsikring X Nej Ja Hvis ja, hvorfra: Annoncering X Nej Ja Hvis ja, hvorfra: Andre ydelser X Nej Ja Hvis ja, hvorfra: Parterne har ret til at få oplyst vederlagets/provisionens/rabattens størrelse. Sag 30001104 25.05.2014 Side 5 af 20
BILAG - Ejendommen Mart. nr.: Areal heraf vej 1 b Lynge By, Lynge 6,5648 ha 2.000 m 2 Areal i alt ifølge Tingbogsoplysning 6,5648 ha 2.000 m 2 Zonestatus Kommune Region Fredskovpligtig skov Strandbeskyttelsesareal Landzone Allerød Region Hovedstaden 0,0000 ha 0,0000 ha Offentlig ejendomsværdi pr. 2012 4.550.000 Heraf grundværdi 369.800 Stuehusets ejendomsværdi 2.493.300 Heraf grundværdi 11.800 Grundlag for ejendomsværdibeskatning 1.986.285 Oplysninger om ejendomsvurdering m.v. Ejendomsværdiskat er beregnet på basis af det laveste grundlag for ejendomsværdibeskatning, dvs. det laveste af beløbene for 2001-vurderingen + 5%, 2002-vurderingen og den aktuelle vurdering. BILAG - Miljøforhold, offentlige forhold og vandforsyning Miljøforhold Stuehusets afløb er Septictank/Trixtank Offentlige forhold og planer Ingen kendte. Servitutter 06.06.1878 - Dok om færdselsret m.v., samt frafald af krav på tørveudvisning m.v. 23.05.1918 - Dok om færdselsret m.v. 29.04.1938 - Dok om gangsti m.v. 18.01.1989 - Dok om forsynings-/ afløbsledninger m.v. Vandforsyning Ejendommens vandforsyning: Privat vandværk BILAG - Forsikringer og energimærkninger Nuværende forsikringer: Bygningsbrandforsikring Gjensidige Forsikring Police nr. 1990584 Stormskadeforsikring Gjensidige Forsikring Police nr. 1990584 Præmien der indgår i ejerudgiften er baceret på Sælgers forsikringsudgift og dækker følgende Stuehus: Øvrige bygninger: Hestestald Lade og værksted Kontor / Fyrrum Hestestald Fuld- og nyværdiforsikret, Svamp, Insekt, Rørskade. Fuld- og nyværdiforsikret. Fuld- og nyværdiforsikret. Fuld- og nyværdiforsikret. Fuld- og nyværdiforsikret. Der er ikke udarbejdet forsikringstilbud. Sag 30001104 25.05.2014 Side 6 af 20
Energimærkning - Stuehus Der foreligger energimærkning af 24.08.2011 med energiklassifikation: C. BILAG - Rettigheder og forpligtelser Veje og stier: Elværk: Vindmøller: Olietank, fabrikat, størrelse, type: Jagt: Forpagtningskontrakter om bortforpagtning med: Udlejeaftaler, bygninger: Om flyvehavre: Svanevej er privat vej med fælles privat vedligeholdelse.endvidere kirkesti. Ejendommen har elforsyning fra Dong Energy Der er ingen vindmøller Overjordisk ståltank, 1200 liter, tank nr. 52293, etableret år 2011. Jagten er ikke udlejet. Jorden er ikke bortforpagtet. Der er ingen udleje aftaler. Der forefindes flyvehavre som er bekæmpet i henhold til lovgivningen herom. Sag 30001104 25.05.2014 Side 7 af 20
BILAG - Billedsider Sag 30001104 25.05.2014 Side 8 af 20
Sag 30001104 25.05.2014 Side 9 af 20
Sag 30001104 25.05.2014 Side 10 af 20
Sag 30001104 25.05.2014 Side 11 af 20
Sag 30001104 25.05.2014 Side 12 af 20
Sag 30001104 25.05.2014 Side 13 af 20
Sag 30001104 25.05.2014 Side 14 af 20
Sag 30001104 25.05.2014 Side 15 af 20
Sag 30001104 25.05.2014 Side 16 af 20
Sag 30001104 25.05.2014 Side 17 af 20
Sag 30001104 25.05.2014 Side 18 af 20
BILAG - Alternative finansieringsmuligheder Salgsopstillingen på ejendommen Svanevej 7, 3540 Lynge er udarbejdet med standardfinansieringsforslag i h.t. Lov om omsætning af fast ejendom. Ejendommen kan alternativt erhverves på vilkår som nedenfor anført: Adresse: Svanevej 7, 3540 Lynge Sag nr.: 30001104 Dato: 25.05.2014 Alternativt finansieringsforslag Brutto/md. 46.026 Netto/md. 38.816 v/ 29,88% Kontantbehov 393.360 Udbetaling 350.000 Finansieringsforslagets ÅOP, brutto: 5,69% Bemærkninger Finansieringsforslagets saml. afviklingsforløb og låneydelse År Restgæld Brutto Netto v/ % 1 7.154.434 528.376 423.751 29,88 2 6.980.854 527.526 428.312 28,88 3 6.799.059 526.367 433.302 27,88 4 6.608.588 525.173 438.199 26,88 5 6.408.951 523.942 442.996 25,88 10 5.253.802 517.205 454.097 24,88 15 3.775.251 509.383 467.014 24,88 20 2.321.246 273.711 250.303 24,88 25 1.359.777 263.163 249.583 24,88 30 243.334 250.916 248.747 24,88 Alrernativ 1 Brutto/md. 38.180 Netto/md. 33.828 v/ 29,88% Kontantbehov 393.360 Udbetaling 350.000 Finansieringsforslagets ÅOP, brutto: 4,18% Bemærkninger Finansieringsforslagets saml. afviklingsforløb og låneydelse Belåning 0-45%: Realkredit Danmark FlexLån, Rente: 0,4485% Løbetid: 30% år Belåning 45-70%%: Realkredit Danmark FlexLån, Rente: 0,4485% Løbetid: 30% år Privat pantebrev, Privat pantebrev, Rente: 7% Løbetid: 23,5% år, Annuitetslån til udløb. Bemærkninger til alt fin.: År Restgæld Brutto Netto v/ % 1 7.169.580 434.227 363.257 29,88 2 6.975.806 433.227 366.045 28,88 3 6.777.668 431.389 368.124 27,88 4 6.575.646 429.543 370.145 26,88 5 6.369.505 427.689 372.105 25,88 10 5.267.616 418.297 372.758 24,88 15 4.016.635 408.704 374.321 24,88 20 2.561.554 398.910 379.026 24,88 25 988.678 185.976 181.962 24,88 30 130.591 178.733 177.548 24,88 Alrernativ 1 Brutto/md. 25.570 Netto/md. 21.199 v/ 29,88% Kontantbehov 393.360 Udbetaling 350.000 Finansieringsforslagets ÅOP, brutto: 3,77% Belåning 0-45%: Realkredit Danmark FlexLån, afdragsfrit, Rente: 0,4442% Løbetid: 30% år Belåning 45-70%%: Realkredit Danmark FlexLån, afdragsfrit, Rente: 0,4442% Løbetid: 30% år Privat pantebrev, Privat pantebrev, Rente: 7% Løbetid: 23,5% år, Annuitetslån til udløb. Bemærkninger til alt fin.: År Restgæld Brutto Netto v/ % 1 7.185.071 282.907 211.717 29,88 2 7.143.444 282.687 214.703 28,88 3 7.098.826 282.687 217.953 27,88 4 7.051.001 282.687 221.201 26,88 5 6.999.740 282.687 224.443 25,88 10 6.682.591 338.008 286.683 24,88 15 5.192.223 500.056 460.886 24,88 20 3.372.941 485.914 462.729 24,88 25 1.427.648 268.549 262.753 24,88 30 188.573 256.314 255.044 24,88 Bemærkninger til finansieringen: I beregningerne efter skat er anvendt følgende skatteprocent svarende til den aktuelle kommuneskatteprocent: 29,88 pct.. Fra og med 2012 nedsættes skatteprocenten i beregningerne årligt med 1 pct. point til 2019. For resten af lånets løbetid anvendes den samme skattesats som i 2019. Aftrapningen af rentefradraget sker kun for kapitaludgifter, der overstiger 50.000 kr. pr. person, hvilket der ikke er taget højde for. Aftrapningen af rentefradraget i ovenstående beregninger er således foretaget i den fulde samlede kapitaludgift. Kompensationsordningen for personer med stor gæld eller store ligningsmæssige fradrag er der heller ikke taget højde for i beregningen. Brutto og netto er under forudsætning af kendte skatteprocenter, bidragssatser og rentesatser og rentefradragsret samt gældende regler. De nævnte forslag er udarbejdet ud fra kursniveauet den dag salgsopstillingen er udarbejdet. Forslagene vil ændre sig ved kursændringer. Såfremt der ønskes beregning på andre finansieringsforslag, bedes De rette henvendelse til ejendomsmægleren. Sag 30001104 25.05.2014 Side 19 af 20
BILAG - Købesummens fordeling Med udgangspunkt i Alternativt finansieringsforslag i ovenstående Bilag - Alternative finansieringsmuligheder / kontantpris i kontanthandler, udgør den kontantomregnede anskaffelsessum kr. 6.950.000 idet låneomkostninger ikke er indregnet i opgørelsen. Anskaffelsessummen fordeler sig således: Jorden kr. 1.200.000 Stuehus, incl. grundværdi kr. 4.300.000 Driftsbygninger incl. installationer kr. 1.450.000 Kontantomregnede købesum i alt kr. 6.950.000 Der tages forbehold for eventuelle differencer i fordelingen af den kontantomregnede købesum som følge af kursændringer m.v. Sag 30001104 25.05.2014 Side 20 af 20
Målforhold 1:2000 Dato 2/8-2011 Baggrundskortet er ophavsretsbeskyttet. DDO, COWI Signaturforklaring