Fondsbørsmeddelelse nr. 17-2007. Indberettet den 20. december 2007. ASGAARD Group A/S - Årsrapport 2006/2007 Bestyrelsen og direktionen har d.d. behandlet og godkendt årsrapporten for ASGAARD Group A/S for perioden 1. oktober 2006-30. september 2007 og indstillet årsrapporten til generalforsamlingens godkendelse. ASGAARD Group koncernen opnåede i regnskabsåret et resultat på DKK 50,5 mio., hvilket er i niveau med den seneste resultatforventning for regnskabsåret, hvor der forventedes et resultat på DKK 50-55 mio. Koncernen har haft en omsætningsfremgang på 130 % i forhold til 2005/05. Resultatet efter skat, men før minoritetsinteresser udgør DKK 40,7 mio., mens årets resultat efter skat og minoritetsinteresser udgør DKK 41,2 mio. Resultatet hidrører fra koncernens udviklingsaktiviteter indenfor såvel bolig- som erhvervssegmentet og er desuden positivt påvirket af salget af en del af koncernens aktiepost i Intervare A/S. For det kommende regnskabsår forventer koncernen at realisere et resultat før skat på DKK 55-60 mio. Resultatet anses således for at være tilfredsstillende. Årsrapporten udgør en integreret del af denne meddelelse og kan endvidere downloades fra www.asgaardgroup.com. Eventuelle henvendelser vedrørende denne meddelelse: - Søren Stensdal, adm. direktør ss@asgaardgroup.com eller (+45) 33110024 - Lene Graakjær Lund, Kommunikationsansvarlig ll@asgaardgroup.com eller (+45) 33110024
Årsrapport 2006/2007
SELSKABSINFORMATION Navn ASGAARD Group A/S Adresse Valhøjs Allé 174-176, DK-2610 Rødovre Generalforsamling Den ordinære generalforsamling afholdes den 29. januar 2008 kl. 10:00 på selskabets adresse. Afdelingskontor Lokesvej 4, DK-8230 Åbyhøj Telefon m.v. Telefon (+45) 33 11 00 24 Telefax (+45) 33 11 00 36 E-mail info@asgaardgroup.com Web-site www.asgaardgroup.com CVR nr. 44 31 84 15 Direktion Søren Stensdal (adm. direktør) Bestyrelse Michael Vinther (bestyrelsesformand) Allan Karlsen Søren Stensdal Revision Mortensen og Beierholm Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Forside Fotografisk reflektion af fotograf Brita Wielopolska 2 af 72
INDHOLDSFORTEGNELSE FORORD...................... 4 HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN.... 5 PÅTEGNINGER................. 23 Ledelsespåtegning.............. 23 Revisorpåtegning............... 24 KONCERNOVERSIGT............... 6 LEDELSESBERETNING Hovedaktivitet og strategi.......... 7 Udvikling i aktiviteter.............. 7 Udvikling i økonomiske forhold...... 12 Fortsættende aktiviteter.......... 13 Ophørte aktiviteter.............. 13 Usædvanlige forhold............. 13 Forventet udvikling.............. 13 Særlige risici.................. 13 Likviditet..................... 14 Videnressourcer............... 14 Begivenheder efter regnskabsårets afslutning......... 15 Corporate Governance........... 16 Aktionærforhold............... 18 Finanskalender................ 18 Fondsbørsmeddelelser........... 19 Bestyrelsens og direktionens øvrige ledelseshverv............. 20 ÅRSREGNSKABET................ 27 Resultatopgørelse.............. 27 Balance..................... 28 Pengestrømsopgørelse........... 30 Egenkapitalopgørelse............ 31 Noter....................... 32 3 af 72
FORORD ET SPÆNDENDE ÅR FOR ASGAARD GROUP A/S Kære aktionærer og øvrige interessenter Året 2006/2007 har været et spændende år for ASGAARD Group A/S, hvor vi både har opnået en markant mere synlig position på markedet, vi har tilført organisationen yderligere betydende kompetencer og vi har styrket koncernens projektpipeline væsentligt. Vi har anvendt mange kræfter på at styrke organisationen, i klar erkendelse af, at en fortsættelse af koncernens positive udvikling, baserer sig i høj grad på vores evne til at tiltrække og fastholde branchens mest kompetente medarbejdere. I en projektorienteret virksomhed som ASGAARD Group A/S, med en relativt lille organisation, der skal håndtere og skabe store værdier, er den enkelte medarbejders indsats af endog meget stor betydning, hvorfor årets udvidelse af medarbejderstaben er én af flere væsentlige positive udviklinger. I løbet af året har ASGAARD Group A/S etableret sig på det svenske marked for retail-ejendomme og vi har ved årets udgang allerede 3 interessante projekter under udlejning på dette marked. Umiddelbart efter regnskabsårets udløb har vi desuden etableret kontor i Århus, med henblik på at understøtte og videreudvikle den del af selskabets virksomhed, der allerede forud herfor har ført til igangværende projekter i Jylland og på Fyn. Formation A/S, der opfører smukke, arkitekttegnede typehuse er etableret i løbet af regnskabsåret og havde ved udgangen af året opbygget den nødvendige basisorganisation. Selskabets markedsintroduktion fandt sted på messen Boligdrømme for alle i Herning, hvor publikums ekstraordinært positive modtagelse af konceptet, lover godt for den fortsatte udvikling, selvom de generelle markedsvilkår for typehussegmentet i Danmark vurderes at være mindre positive på kort sigt. Denne udvikling er opnået samtidig med, at koncernen realiserer et resultat på godt DKK 50 mio. før skat og minoritetsinteresser, hvilket resultat primært kommer fra koncernens ejendomsaktiviteter og er koncernens bedste resultat nogensinde i dette segment. Vi har i året fortsat og udbygget bestræbelserne på, at informere aktiemarkedet om udviklingen i virksomheden og denne indsats har bl.a. ført til, at primært institutionelle investorer i april 2007 erhvervede i alt ca. 13 % af aktiekapitalen i selskabet. Udviklingen i selskabets aktiekurs, har på baggrund heraf udviklet sig særdeles positivt i løbet af året, samtidig med at omsætningen i aktien er markant forøget. Dette betragter jeg som en anerkendelse af de gode resultater der er opnået. Alle i ASGAARD Group A/S vil også i det kommende år arbejde hårdt og engageret for en fortsat positiv udvikling i virksomheden på alle niveauer og vi ser med stor fortrøstning på de kommende år. Søren Stensdal Adm. direktør 4 af 72
HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN Koncernens hoved- og nøgletal 2006/2007 (1) 2005/06 (1) 2004/05 (1) 2003/04 (2) 2002/03 (2) Hovedtal (tdkk) Nettoomsætning 61.772 26.772 63.360 71.626 38.462 Bruttoresultat 21.005 9.352 32.156 37.651 18.478 Resultat af primær drift (EBIT) 39.126 27.029-13 14.124 1.235 Resultat af primær drift eksklusive af- og nedskrivninger på goodwill (EBITA) 39.217 27.029-13 13.603 781 Resultat af finansielle poster 11.366 4.171 1.244 828 412 Årets resultat 40.733 67.191 17.222 12.609-671 Årets resultat fordelt til moderselskabets aktionærer 41.167 64.848 13.580 9.049-639 Investeret kapital inklusive goodwill 178.406 124.214 35.242 29.638 18.780 Investeret kapital eksklusive goodwill 178.170 122.529 32.910 31.521 23.505 Investering i anlægsaktiver -6.128 78.374 4.569 1.700 2.741 Nettoarbejdskapital (NWC) 90.797 29.580 26.570 25.316 12.968 Egenkapital 151.457 111.567 49.253 28.764 19.779 Balancesum 249.649 266.294 72.714 59.018 41.490 Investering i materielle aktiver 1.625 2.123 4.135 1.700 2.866 Nettorentebærende gæld 60.536 35.115-14.957-19.464-7.946 Gennemsnitligt antal fuldtidsansatte 12 8 68 47 37 Antal aktier, aktuelt 1.320.000 1.320.000 1.320.000 1.320.000 1.320.000 Nøgletal Bruttomargin (%) 34,00 34,93 50,75 52,57 48,04 Overskudsgrad (%) 63,34 100,96-0,02 19,70 3,20 Resultat pr. aktie 31,19 49,13 10,29 6,90-0,50 Afkast af investeret kapital inklusive goodwill (%) 25,86 33,90-0,04 58,34 8,32 Afkast af investeret kapital eksklusive goodwill (%) 26,08 65,18-0,41 612,61 49,31 Egenkapitalforrentning (%) 30,97 83,56 44,15 51,95-3,34 Aktiver/Egenkapital 1,65 2,39 1,48 2,05 2,10 Finansiel gearing 0,40 0,31-0,30-0,68-0,40 Gearing af driftsaktiver 1,18 1,10 0,67 1,10 1,19 Nettoomsætning/investeret kapital, eksklusive goodwill 0,41 0,34 1,97 2,60 1,67 Nettoarbejdskapital/Nettoomsætning 1,47 1,10 0,42 0,35 0,34 Indre værdi pr. aktie 114,74 84,52 37,31 21,80 15,00 Soliditet % 60,67 41,90 67,74 48,70 47,70 (1) Tallene for 2006/07 og sammenligningstallene 2005/06, 2004/05 er tilpasset den ændrede regnskabspraksis, herunder IFRS. (2) Ej tilrettet i overensstemmelse med IFRS. 5 af 72
KONCERNOVERSIGT K/S ASGAARD Holbæk 66,6% Formation A/S 65% ASGAARD Properties A/S 100% K/S Realia Rødovre 100% K/S ASGAARD Annebergparken 66,6% K/S ASGAARD Lejre 100% Annebergparken ApS 66,6% K/S ASGAARD Osted 100% ASGAARD Ejendomsudvikling A/S 100% Lejre Komplementar ApS 100% ASA Holbæk I/S 45% K/S Højmosehus 50% Intervare A/S 25% Komplementar Højmosehus ApS 50% K/S Ankeret, Snekkersten 50% AG 1 ApS 100% 6 af 72
LEDELSESBERETNING HOVEDAKTIVITET OG STRATEGI ASGAARD Group koncernen beskæftiger sig med udvikling af projekter indenfor fast ejendom. Koncernen har en diversificeret forretningsplatform, der baserer sig på 3 hovedsegmenter, detailhandels- og hotelprojekter, kontor- og logistikprojekter og boligprojekter. I Danmark arbejdes i alle 3 segmenter, mens der i Sverige alene arbejdes med detailhandelsprojekter. Det er en forudsætning for påbegyndelse af et projekt i koncernen, at vi kan tilføre en merværdi i projektet, i form af myndighedsgodkendelser, udlejning, opførelse/renovering og salg. Modsat traditionelle ejendomsselskaber, der normalt vil være meget påvirkelige af faktorer som man ikke har indflydelse på, såsom udviklingen i konjunkturer, renteniveau m.v., bestemmes vore resultater i langt højere grad af vores egen evne til at opnå reel værdiskabelse. Vores virksomhed er derfor relativt uafhængig af konjunkturudviklingen, selvom vi naturligvis har lettere ved at opnå gode resultater i et positivt marked, end i et negativt marked. Vor succes udspringer af evnen til at identificere og erhverve de gode projekter og gennemføre den optimale udvikling heraf, over det kortest mulige tidsforløb. Vi tilstræber en lav risiko, hvor antallet af ubekendte faktorer er så lille som muligt og vi har høje krav til rentabiliteten i det enkelte projekt. Kort sagt; hellere færre gode end flere jævne projekter. Hele udviklingsfasen er præget af en stram styring af processerne, herunder en grundig kalkulation med rullende projektbudgetter, gennemtænkt ressourceallokering m.v. Vi har en relativt smal, men meget kompetent organisation og benytter os således af en høj grad af outsourcing af ikkekerneområder. Væsentligt for virksomheden er også vort stærke netværk, dette gælder ejendomsbesiddere, rådgivere, finansieringsinstitutter, brugere og investorer m.v. Dette netværk vedligeholdes og udvides løbende i en bevidst proces. Det er virksomhedens strategiske mål, at vi inden år 2010 er etableret som en anerkendt ejendomsudviklingsvirksomhed i Danmark, Sverige og Norge. UDVIKLING I AKTIVITETER ASGAARD Group koncernen har i året fortsat den meget positive udvikling af virksomheden, hvor fokus er fuldt ud på udvikling af projekter indenfor fast ejendom. Det stærke fundament for virksomhedens fremtidige udvikling, som blev etableret i det foregående regnskabsår i forbindelse med fokusering af aktiviteterne, er der med stor succes bygget videre på, idet aktiviteterne i året har styrket koncernens projektpipeline markant, ligesom organisationen er styrket på alle niveauer. Som forventet ved indgangen til året, har markedsudviklingen indenfor både detailhandelssegmentet og kontor/logistiksegmentet været positiv, med en særdeles god underliggende brugerefterspørgsel, om end kravene til startforrentningen har haft en stigende tendens, primært som følge af et stigende renteniveau. Ligeledes som forventet, har markedsudviklingen indenfor boligsegmentet været negativ, med beherskede fald i priserne, men med stærkt forøgede salgsperioder, der naturligvis er negativt for udviklingen af projekter indenfor dette segment. 7 af 72
LEDELSESBERETNING Idet disse generelle markedstendenser har været som forventet, har koncernens strategi vist sig rigtig, i og med at fokus har været på at forøge aktivitetsniveauet indenfor detailhandelssegmentet og kontor/logistiksegmentet og reducere den relative eksponering i forhold til boligsegmentet. Dette er i høj grad lykkedes, idet koncernens projektportefølje ultimo regnskabsåret fordelte sig med ca. 35 % detailhandel, ca. 40 % kontor/logistik og kun ca. 25 % bolig. Boligandelen vil reduceres yderligere i det kommende år. Ultimo året har selskabet en projektportefølje, der målt på forventede salgsværdier overstiger DKK 1 mia. og herudover arbejdes løbende med en betydelig mængde potentielle projekter, som ikke er medtaget i projektporteføljen, idet de endnu ikke er så langt fremskredne, at de opfylder kriterierne herfor. Detail 35% Kontor/Logistik 40% Bolig 25% 8 af 72
LEDELSESBERETNING Opsøgning/ Myndigheder Opførelse/ Renovering Udlejning/ Salg Forventet afslutning Projektudvikling Projektværdi DKK Mio Detail Lejre Butikstorv, 1.200 m² 2008 14 Helsingborg, Sverige, 1.000 m² 2008 15 Nässjö, Sverige, 4.100 m² 2008 40 Kinna, Sverige, 4.500 m² 2009 45 Vejlevej, Fredericia, 15.000 m² 2008/2009 180 Anelystparken, Tilst, 1.000 m² 2007 15 Anelystparken, Tilst, 500 m² 2008 9 Kontor/Logistik Valhøjs Allé, Rødovre, 12.000 m² 2008 100 Formervangen, Glostrup, 4.000 m² 2008 20 Solvang, Allerød, 4.000 m² 2008 50 Lyskær, Herlev, 4.000 m² 2008 50 Telefonvej, Søborg, 2.200 m² 2008 20 Kærvej, Hørsholm, 1.800 m² 2008 22 Hvidkærvej, Odense, 3.000 m² 2009 15 Boligprojekter SagaPark, Lejre, 29 boliger 2008 85 Annebergparken, Nykøbing Sj., 14 boliger 2008 29 Kastaniehaven, Holbæk, 40 boliger 2008/2009 100 Højmosehus, Emdrup, 4 boliger 2008 15 Nordsjælland. Op til 130 boliger 2009/2010 Op til 250 Gennemført Igangværende 9 af 72
LEDELSESBERETNING Året har overordnet været præget af en god udvikling i selskabets projekter og af de mere betydende forhold kan nævnes: Etablering af aktiviteter i Sverige Etablering af Formation A/S, der udbyder arkitekttegnede typehuse Etablering af kontor i Århus, umiddelbart efter regnskabsårets udløb Indenfor detailhandelssegmentet, har selskabets udvikling været positiv og der kan nævnes følgende tiltag: Etablering af aktiviteter i Sverige, hvilket foreløbig har ført til at selskabet ultimo regnskabsåret har køberet til og udbyder 3 detailhandelsprojekter på tilsammen mere end 10.000 m². Opnåelse af køberet til og principiel godkendelse af, et særdeles spændende detailhandelsprojekt på op til ca. 15.000 m² i Fredericia, hvor projektudvikling pågår. Projektet er et butikscenter med storbutikker og forventes i kraft af sin gode beliggenhed, at møde positiv lejerefterspørgsel. Der er opnået en principiel tilladelse til detailhandel og lokalplan er under udarbejdelse. Det er forventningen, at udlejningsarbejdet påbegyndes primo 2008. Det planlagte center for pladskrævende udvalgsvarer på Midtsjælland har måttet opgives på grund af en grundsælgers vanhjemmel. Der er udtaget stævning mod sælger for selskabets tab ved ikke at kunne gennemføre projektet. Et tilstødende grundstykke, der allerede var erhvervet, er sat til salg og 8.000 m² ud af ca. 20.000 m² er solgt i regnskabsåret, med et positivt resultat. Erhvervelse af 2 udviklingsejendomme indenfor detailhandelssegmentet, hvorpå projektudvikling pågår. Tilsvarende har selskabets aktiviteter indenfor kontor/logistiksegmentet udviklet sig positivt, herunder kan nævnes: Erhvervelse af yderligere 5 udviklingsejendomme indenfor kontor/logistiksegmentet, geografisk placeret i hele landet, hvorpå projektudvikling pågår, herunder er der foretaget nedrivning af uhensigtsmæssige bygninger, facaderenoveret og lavet prøveindretninger m.v. Der er sket væsentlige udlejninger i koncernens projekter, herunder er et kontor/logistikprojekt i Rødovre på 12.000 m² fuldt udlejet ultimo regnskabsåret og forventes solgt i det kommende regnskabsår. Selskabets aktiviteter indenfor boligudvikling, har været negativt påvirket af den dårlige udvikling på dette marked, men har på trods heraf udviklet sig rimeligt. Herunder kan nævnes: Etablering af Formation A/S, der udbyder arkitekttegnede typehuse i høj kvalitet, baseret på råhuselementer, som selskabet producerer i Polen. Selskabet er introduceret på markedet i forbindelse med messen Boligdrømme for alle i Herning ultimo regnskabsåret, samtidig med at det første prøvehus er opført ved Århus. Selskabets huse er blevet meget positivt modtaget og de første kontrakter er indgået ultimo regnskabsåret. På trods af de aktuelle negative udsigter på det danske boligmarked, er det absolut vores opfattelse, at der er basis for en sund forretning, med udgangspunkt i den høje arkitektoniske kvalitet og funktionalitet, samt den rationelle og økonomiske produktion af råhuselementerne. Boligprojektet Annebergparken, Nykøbing Sjælland er udsolgt og afleveret, mens endelig afslutning af sagen afventer afgørelse af kom- 10 af 72
LEDELSESBERETNING munens erstatningsansvar i forbindelse med fejl i lokalplanen. Boligprojektet Sagapark, Lejre er 1. etape afleveret, mens sidste etape først er færdiggjort og afleveret i starten af det nye regnskabsår. I alt er solgt 22 ud af 29 boliger og det forventes at de resterende boliger sælges i det kommende regnskabsår. Boligprojektet Højmosehus, Emdrup er under opførelse og vil være klar til aflevering i foråret 2008. Endnu er ingen af de 4 rækkehuse solgt, men det forventes at ske i løbet af det kommende regnskabsår. Boligprojektet Kastaniehaven, Holbæk, der i alt omfatter 40 boliger, er stort set færdigudviklet og første etape på 12 boliger forventes påbegyndt til foråret 2008. Salgsarbejdet er endnu ikke påbegyndt. Projektet forventes gennemført som andelsboliger, hvor efterspørgselssituationen vurderes at være bedre end for ejerboliger p.t. Selskabet har evalueret mulighederne for at udvikle ferieboligprojekter i Italien, hvor undersøgelser og initial projektudvikling påbegyndtes i regnskabsåret 2005/2006. På trods af, at det fortsat er vor opfattelse, at det udviklede koncept er absolut bæredygtigt, har vi på baggrund af vore forventninger til negativ afsmitning fra det forringede danske boligmarked, i forhold til efterspørgslen efter udenlandske ferie- og retræteboliger, besluttet ikke at gå videre med udviklingen heraf. Yderligere 25 % af Intervare A/S er frasolgt i året, således at koncernen besidder 25 % af selskabet som en finansiel investering, der i øvrigt forventes frasolgt i det kommende år. Valhøjs Allé, Rødovre 11 af 72
LEDELSESBERETNING Hvidkærvej, Odense UDVIKLING I ØKONOMISKE FORHOLD ASGAARD Group koncernen opnåede i regnskabsåret et resultat på DKK 50,5 mio., hvilket er i niveau med den seneste resultatforventning for regnskabsåret, hvor der forventedes et resultat på DKK 50-55 mio. Resultatet efter skat, men før minoritetsinteresser udgør DKK 40,7 mio., mens årets resultat efter skat og minoritetsinteresser udgør DKK 41,2 mio. Resultatet efter skat og minoritetsinteresser udviser et fald på 36 % i forhold til året før og forrenter den gennemsnitlige egenkapital med 31,0 %. Resultatet hidrører fra koncernens udviklingsaktiviteter indenfor såvel bolig- som erhvervssegmentet og er desuden positivt påvirket af salget af en del af koncernens aktiepost i Intervare A/S. For det kommende regnskabsår forventer koncernen at realisere et resultat før skat på DKK 55-60 mio. Koncernens overskud før skat og minoritetsinteresser blev på DKK 50,5 mio., hvilket er i overensstemmelse med de forventninger, som ledelsen tilkendegav i forbindelse med årsrapporten for 2005/06. Resultatet er lavere end sidste år, hvor resultatet var stærkt positivt påvirket af engangsindtægter fra salg af porteføljevirksomheder og de dermed konstaterede avancer. Resultatet anses således for at være tilfredsstillende. Årets pengestrømme fra driften udgør DKK 34,3 mio. mod DKK (50,0 mio.) i 2005/06. Pengestrømmene fra investeringsaktiviteterne udgør DKK (2,0 mio.) i 2006/07 mod DKK (80,1 mio.) i 2005/06. Udviklingen skyldes primært igangsætning af flere nye udviklingsprojekter. 12 af 72
LEDELSESBERETNING FORTSÆTTENDE AKTIVITETER Koncernen har haft en omsætningsfremgang på 130 % i forhold til 2005/06. Udviklingen er udtryk for en forøget omsætning i koncernens ejendomsaktiviteter. resultater, men formentlig først i de kommende regnskabsår. Investeringen i Intervare A/S forventes at bidrage positivt i det kommende regnskabsår. Under andre driftsindtægter indgår værdiregulering af en investeringsejendom. OPHØRENDE AKTIVITETER Omsætningen frem til afhændelsen af bestemmende indflydelse i Intervare A/S indgår ikke i omsætningen, ej heller i sammenligningstallene for 2005/2006. USÆDVANLIGE FORHOLD Årets resultat har ikke været påvirket af usædvanlige forhold. FORVENTET UDVIKLING Koncernens gode og voksende projektportefølje forventes at udmønte sig i gode resultater både i det kommende og de følgende år. Udviklingen vil i høj grad være båret af projekter indenfor detailhandel/hotel og kontor/logistiksegmenterne, der forventes at udvikle sig positivt for koncernen og vi forventer en uændret efterspørgselssituation, med god brugerinteresse og en fornuftig investorinteresse. Boligsegmentet forventes ikke at udvikle sig positivt og fokus vil være på færdiggørelse af de igangværende projekter, ligesom det forventes, at vi i fremtiden vil være endnu mere selektive i udvælgelsen af, hvilke projekter koncernen påbegynder. Omvendt forventes det, at den aktuelle afmatning eksempelvis kan skabe mulighed for erhvervelse af interessante projekter fra de mindre kapitalstærke aktører indenfor boligudvikling. Formation A/S forventes at bidrage positivt til koncernens Ledelsen forventer en væsentlig fremgang i omsætningen for 2007/08 og det forventes at koncernen opnår et lidt højere resultat end i 2006/07. Der forventes således et resultat før skat på DKK 55-60 mio. Koncernen forventer at have en fortsat positiv likviditet i 2007/08, og investeringerne forventes at være på et fortsat højt niveau, antagelig højere end i 2006/07. SÆRLIGE RISICI FORRETNINGSM Æ SSIGE RISICI Koncernens væsentligste forretningsmæssige risiko er knyttet til udviklingen i primært det danske ejendomsmarked, samt i mindre grad udviklingen i de globale ejendomsmarkeder, samt koncernens evne til at kapitalisere på den aktuelle positive udvikling i disse, samtidig med at balancen aktivt styres, med henblik på begrænsning og afgrænsning af den afsmittende effekt, når markedsforholdene ændres i negativ retning. Finansielle risici Koncernen er som følge af sin drift, sine investeringer og sin finansiering eksponeret over for ændringer i renteniveau. Moderselskabet styrer de finansielle risici i koncernen centralt og koordinerer koncernens likviditetsstyring, herunder kapitalfrembringelse og placering af overskudslikviditet. Koncernen følger en bestyrelsesgodkendt finanspolitik, der opererer med en lav risikoprofil, således at valuta-, rente- og kreditrisici kun opstår med udgangspunkt i kommercielle forhold. 13 af 72
LEDELSESBERETNING Koncernens anvendelse af afledte finansielle instrumenter er reguleret gennem en skriftlig politik vedtaget af bestyrelsen samt af interne forretningsgange, der bl.a. fastlægger beløbsgrænser og hvilke afledte finansielle instrumenter, der kan anvendes. Valutarisici Idet koncernens aktuelle aktiviteter har fokus på det danske marked og i mindre grad det svenske marked, er koncernen ikke i noget væsentligt omfang påvirket at udsving i valutakurser. Renterisici Koncernens rentebærende nettogæld, opgjort som prioritetsgæld og bankgæld fratrukket beholdning af omsættelige værdipapirer og likvide midler, er i årets løb steget fra en netto rentebærende gæld på DKK 35,1 mio. til en netto rentebærende gæld på 60,5 mio. Den rentebærende gæld er hovedsageligt i danske kroner (DKK). Med udgangspunkt i nettogælden ved udgangen af regnskabsåret 2006/07 vil en stigning på ét procentpoint i det generelle renteniveau medføre en stigning i koncernens årlige renteomkostninger før skat på ca. DKK 0,6 mio. Koncernen afdækker ikke renterisikoen, bortset fra ved optagelse af eksempelvis længere løbende realkreditlån, idet dette ikke vurderes at være økonomisk rentabelt. Kreditrisici Kreditrisici knyttet til finansielle aktiver svarer til de i balancen indregnede værdier. Koncernen har ikke væsentlige risici vedrørende enkeltkunder eller samar bejdspartnere. Koncernens politik for påtagelse af kreditrisici medfører, at alle større kunder og andre samarbejdspartnere løbende kreditvurderes. LIKVIDITET Det er koncernens politik, at kapitalfrembringelse samt placering af overskudslikviditet styres centralt af moderselskabet i det omfang, dette er hensigtsmæssigt. VIDENRESSOURCER Koncernens videnressourcer kan opdeles i to kategorier: Kunder og medarbejdere. Kunder Det er koncernens mål at skabe værdi for kunderne, forstået som slutkøberne, henholdsvis slutbrugerne af de udviklede ejendomme, uanset om der er tale om købere af de boliger vi udvikler, lejerne i de erhvervsejendomme, som vi udvikler eller slutinvestorer til vore projekter. Oplevet værdi i form af høj kvalitet og god service afspejler sig primært i tilfredsheden hos brugere, samt på længere sigt i evnen til at opnå den optimale værdiansættelse af vore færdigudviklede projekter. Det er vort absolutte billede, at vi er i stand til at skabe denne tilfredshed. Medarbejdere Ambitionen om at være synlig i markedet med en god markedsposition betyder, at ASGAARD-koncernen er præget af et dynamisk videnmiljø i hastig forandring. Det stiller især store krav til koncernen, når det gælder opsamling og udbredelse af ny viden i organisationen. Derudover spiller den enkelte medarbejders personlige viden en afgørende rolle og særligt enkelte nøglemedarbejderes viden og kontaktnet kan have endog meget stor betydning. Der har i årets løb været en tilgang af kompetente og erfarne medarbejdere, som har styrket koncernens viden- og kompetencemæssige udgangspunkt. 14 af 72
LEDELSESBERETNING For til stadighed at kunne levere og udvikle konkurrencedygtige projekter er det afgørende, at koncernen kan rekruttere og fastholde medarbejdere med et højt uddannelsesniveau, hvilket igen forventes at blive positivt påvirket af arbejdet med at skabe en stærkere profil, også på forbrugerniveau. BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSÅRETS AFSLUTNING Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som væsentligt påvirker vurderingen af årsrapporten. Visualisering Butikscenter Vejlevej, Fredericia 15 af 72
LEDELSESBERETNING CORPORATE GOVERNANCE ASGAARD Group A/S bestyrelse følger fortsat den i 2002/03 påbegyndte behandling af Nørby-udvalgets rapport om Corporate Governance i Danmark. I denne forbindelse har bestyrelsen løbende forholdt sig til, i hvilket omfang ASGAARD Group A/S lever op til anbefalingerne i Nørby-udvalgets rapport. Det er bestyrelsens opfattelse at ASGAARD Group A/S med få undtagelser lever op til rapportens anbefalinger. Redegørelsen om selskabsledelse i ASGAARD Group A/S er med få undtagelser udarbejdet i overensstemmelse med anbefalingernes opdeling i nedenstående 8 hovedafsnit. 1. Aktionærernes rolle og samspil med ledelsen Bestyrelsen vurderer med jævne mellemrum, hvorvidt selskabets kapital- og aktiestruktur fortsat er hensigtsmæssig. Selskabet har en dominerende hovedaktionær med en ejerandel på 80 %. Bestyrelsen har anbefalet, at denne ejerandel nedbringes til under 2/3 så hovedaktionæren ikke kan gennemtvinge vedtægtsændringer. ASGAARD Group A/S har én aktieklasse. Selskabets aktiekapital udgør nominelt tdkk 13.200 og består af 1.320.000 aktier á DKK 10. Aktierne er ikke opdelt i klasser. Selskabet råder ikke over egne aktier. 2. Interessenternes rolle og betydning for selskabet ASGAARD Group A/S ledelse ønsker og arbejder fortsat aktivt for, at opretholde en god kommunikation og dialog med aktionærerne og øvrige interessenter. Selskabet tilstræber en høj grad af åbenhed og effektiv formidling af information. Selskabet har således udbygget sin kommunikationsindsats, med henblik på at øge synligheden af selskabet og dets aktiviteter. Grundet den relativt langsigtede karakter af ASGAARD Group A/S virksomhed, er det ledelsens opfattelse, at offentliggørelse af kvartalsrapporter ikke tilfører nogen væsentlig merværdi for aktionærerne og selskabet fastholder således at man udover årsrapporten alene aflægger halvårsrapport. For at opfylde behovet for en samlet præsentation af udviklingen på kvartalsniveau, offentliggør selskabet periodemeddelelser, uden regnskabstal, om aktiviteterne i 1. og 3. kvartal af regnskabsåret. Disse periodemeddelelser offentliggøres hhv. medio februar og medio august. 3. Åbenhed og gennemsigtighed Gennem et aktivt og struktureret investor relationsog informationsarbejde føres en afbalanceret dialog med investorer, analytikere og andre interessenter. Al kommunikation foregår under hensyntagen til gældende lovgivning. 4. Bestyrelsens opgaver og ansvar Bestyrelsen gennemgår og fastlægger hvert år de overordnede strategiske opgaver i koncernen og tilrettelægger et niveau for den interne rapportering, som sikrer en tilfredsstillende finansiel og ledelsesmæssig kontrol af selskabet. Bestyrelsens forretningsorden gennemgås tillige én gang årligt med henblik på tilpasning til aktuelle behov. 5. Bestyrelsens sammensætning Bestyrelsen har en bred sammensætning af kompencer, og udvælgelse af nye bestyrelseskandidater tager udgangspunkt i, hvilken grad af faglig kompetence, eventuelt kombineret med generel forretningsmæssig erfaring, som bestyrelsen mener, der er behov for at supplere bestyrelsen med. ASGAARD Group A/S bestyrelse er uafhængig og benytter sig ikke af faste udvalg eller komiteer. Der blev i 2006/2007 afholdt 4 bestyrelsesmøder, og der er planlagt 6 for 2007/2008. 16 af 72
LEDELSESBERETNING I overensstemmelse med anbefalingerne, er medlemmerne af bestyrelsen på valg hvert år. ASGAARD Group A/S har ikke defineret, hvor mange tillidshverv et bestyrelsesmedlem må have, idet der i højere grad fokuseres på det enkelte medlems indput, kompetencer og kapacitet. Hvert år foretages en systematisk evaluering af bestyrelsens arbejdsform. Ligeledes i overensstemmelse med anbefalingerne, vil der på generalforsamlingen i januar 2008 blive stillet forslag om at adm. direktør Søren Stensdal udtræder af selskabets bestyrelse. 6. Bestyrelsens og direktionens vederlag ASGAARD Group A/S søger at sikre, at vederlaget til bestyrelse og direktion ligger på et konkurrencedygtigt og rimeligt niveau og er tilstrækkeligt til at sikre, at selskabet kan tiltrække og fastholde kompetente personer. Medlemmerne af bestyrelsen modtager et fast årligt vederlag, og det samlede vederlag til bestyrelsen godkendes af generalforsamlingen i forbindelse med godkendelsen af årsrapporten. Vederlaget til bestyrelsen udgjorde i 2006/2007 DKK 90.000 heraf DKK 50.000 til formanden. Bestyrelsen er p.t. ikke omfattet af incitamentsprogrammer eller bonusordninger. 7. Risikostyring Det er bestyrelsens opgave at kontrollere, at selskabet har en effektiv risikostyring, herunder at væsentlige risici knyttet til de forretningsmæssige aktiviteter og den fastlagte strategi identificeres, at der fastlægges en politik og rammer for selskabets risici, samt at der er opbygges systemer til styring af risici. Politikkerne og rammerne for den operationelle og finansielle risikostyring vedtages af bestyrelsen, og rapportering vedrørende risici indgår i den løbende rapportering til bestyrelsen. For en nærmere beskrivelse af ASGAARD Group A/S risikoforhold henvises til afsnittet herom i nærværende årsrapport. 8. Revision Bestyrelsen gennemgår de interne kontrolsystemer mindst én gang årligt, og indtil videre vurderes der ikke at være behov for etablering af en egentlig intern revision. Interne regler I overensstemmelse med de seneste ændringer i Lov om Værdipapirhandel har direktionen i ASGAARD Group A/S tilpasset de tidligere gældende interne regler for bestyrelsesmedlemmers og ledende medarbejderes handel med aktier og behandling af intern viden. Aflønningen af direktionen, der p.t. består af den administrerende direktør, fastlægges af bestyrelsen. I 2006/2007 bestod aflønningen af den administrerende direktør af en fast løn inklusive visse goder. Direktionens ansættelsesforhold, herunder aflønning og fratrædelsesvilkår, vurderes at være i overensstemmelse med sædvanlig standard for en stilling af denne karakter og medfører ikke særlige forpligtelser for selskabet. Den administrerende direktør er ikke omfattet af incitamentsordning. Bestyrelsen, direktionen og ledende medarbejdere ejer på tidspunktet for årsrapportens godkendelse tilsammen 1.240.793 aktier svarende til 80 % af aktiekapitalen. 17 af 72
LEDELSESBERETNING AKTIONÆRFORHOLD Selskabets aktiekapital udgør nominelt tdkk 13.200 og består af 1.320.000 aktier á DKK 10. Aktierne er ikke opdelt i klasser. Stensdal Group A/S besidder flertallet af stemmerettighederne og kan udøve bestemmende indflydelse over koncernen. Pr. 30. september 2007 råder selskabet ikke over egne aktier. FINANSKALENDER 20.12.2007 Årsrapport for 1/10-2006 - 30/9-2007 29.01.2008 Ordinær generalforsamling 19.02.2008 Periodemeddelelse 1. kvartal 28.05.2008 Halvårsrapport for 1/10-2007 - 31/3-2008 19.08.2008 Periodemeddelelse 3. kvartal 16.12.2008 Årsrapporten for 1/10-2007 - 30/9-2008 Solvang, Allerød 18 af 72
LEDELSESBERETNING FONDSBØRSMEDDELELSER 20.12.2007 Meddelelse nr. 17 Årsrapport 04.12.2007 Meddelelse nr. 16 Finanskalender 20.08.2007 Meddelelse nr. 15 Periodemeddelelse 3. kvartal 08.08.2007 Meddelelse nr. 14 Referat af ekstraordinær generalforsamling 13.07.2007 Meddelelse nr. 13 Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling 01.06.2007 Meddelelse nr. 12 Samlet kapital og stemmerettigheder i ASGAARD Group A/S 31.05.2007 Meddelelse nr. 11 Insiders handler 30.05.2007 Meddelelse nr. 10 Halvårsrapport 2006/07 30.04.2007 Meddelelse nr. 09 Insiders handler 12.04.2007 Meddelelse nr. 08 Insiders handler 01.03.2007 Meddelelse nr. 07 Frasalg af aktiepost på 25% i Intervare A/S 29.01.2007 Meddelelse nr. 06 Generalforsamlingsreferat ASGAARD Group A/S 19.01.2007 Meddelelse nr. 05 Årsrapport 2005/2006 17.01.2007 Meddelelse nr. 04 Indkaldelse til generalforsamling 05.01.2007 Meddelelse nr. 03 Insiders handler 04.01.2007 Meddelelse nr. 02 Insiders handler 02.01.2007 Meddelelse nr. 01 Insiders handler Telefonvej, Søborg 19 af 72
LEDELSESBERETNING BESTYRELSENS OG DIREKTIONENS ØVRIGE LEDELSESHVERV Bestyrelsesformand Michael Vinther Formand for bestyrelsen for: BIG Fonden BIG 1 Holding A/S BIG 2 Holding A/S BIG 2 A/S BIG 3 A/S BIG 4 A/S BIG 5 A/S BIG 6 A/S Traen A/S Traen af 5. december 2006 A/S Bottomline Holding A/S Company Concept A/S Medicsport A/S Guidex A/S JFR Invest A/S Klassisk-Moderne Møbelkunst A/S Aktieselskabet Daells Varehus A/S Company Products A/S Company Products International A/S JMI Gruppen A/S Holdingselskabet Sorø af 1/1-2006 A/S Stensdal Group A/S Scanaviation A/S IFO Instituttet for Opinionsanalyse A/S ASC 2001 A/S Don Plast 2003 A/S MJJM A/S Smartclip Products ApS Holdingselskabet Sorø af 1/1-2006 A/S Næstformand i bestyrelsen for: FC Nordsjælland Holding A/S FC Nordsjælland A/S Medlem af bestyrelsen for: Kapitalformidlingsselskabet af 5. december 1995 A/S International Brands af 5.8.1996 A/S Becap A/S Egons Cakes Denmark A/S K3 Holding A/S HNC Group A/S Asgaard Ejendomsudvikling A/S Ejendomsselskabet Reskavej 1 A/S Vestsjællands Invest A/S Freudendahl Invest A/S Anton Dam Møbler A/S HNC-Holding A/S Bottomline Communications A/S Vertex Venture Denmark A/S Dansk Udviklingsfinansiering A/S Traen Informationssystemer A/S JMI Development A/S Fitness Holding af 2005 A/S Newco af 11. februar 2004 A/S Jonsson-Rise A/S Scandi Sales A/S AKP-Holding A/S Hotel Ebeltoft Strand A/S Inox Stål Handelsselskab A/S Agnitio A/S Career Search A/S Intercool Food Technology ApS J.F. - Fabriken, J. Freudendahl A/S Farum Park Sports- og Konferencecenter ApS Kameraudlejningen ApS JMI Mægler ApS Company Products Nordic A/S Vestsjællands Invest A/S Documentor A/S Nybolig Jan Milvertz A/S 20 af 72
LEDELSESBERETNING Direktør for: Kapitalformidlingsselskabet af 5. december 1995 A/S International Brands af 5.8.1996 A/S Vertex Venture Denmark A/S Dansk Udviklingsfinansiering A/S Largo af 5. august 1996 ApS Carora Holding ApS Medlem af bestyrelsen Allan Karlsen Medlem af bestyrelsen for: Acceptfinans ApS Direktør for: GE Money Bank, filial af GE Money Bank AB Sverige Direktør Søren Stensdal Formand for bestyrelsen for: Agnitio A/S Agnitio Holding A/S Albertsen & Holm Installation A/S ASGAARD Ejendomsudvikling A/S CAD-Kompagniet A/S Carl Christensen & Co. Installation A/S Danbolig Jim Riel Havdrup ApS Danbolig Jim Riel Holding ApS Danbolig Jim Riel Projektsalg A/S Danbolig Jim Riel Solrød A/S Danbolig Jim Riel Greve ApS Formation A/S JMX Holding A/S Lightyears A/S Parkzone A/S Protelevision Technologies Corp. A/S Medlem af bestyrelsen for: ASA Holbæk I/S ASGAARD Properties A/S Realia Ballerup A/S Elephant A/S Farum Industriejendomme A/S Hotel Ebeltoft Strand A/S Intervare A/S K/S Ankeret, Snekkersten K/S ASGAARD Annebergparken K/S ASGAARD Holbæk K/S ASGAARD Lejre K/S ASGAARD Osted K/S Højmosehus K/S Realia Rødovre Rødkildebanken Invest ApS Selskabet af 1. april 2006 A/S Stensdal Group A/S VestamagerCentret A/S Direktør for: AG 1 ApS Annebergparken ApS ASGAARD Properties A/S Realia Aalestrup ApS Realia Ballerup A/S Elephant A/S Farum Industriejendomme A/S Komplementar Højmosehus ApS Lejre Komplementar ApS Selskabet af 1. april 2006 A/S SG 1 ApS Stensdal Group A/S 21 af 72
LEDELSESBERETNING Formation, visualisering, Det Otte Kantede Hus Formation, visualisering, Atrium Huset 22 af 72 Formation, visualisering, Det Balancerende Hus
PÅTEGNINGER LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. oktober 2006 30. september 2007 for ASGAARD Group A/S. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporten for børsnoterede selskaber. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2007 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets pengestrømme for regnskabsåret 1. oktober 2006 30. september 2007. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Rødovre, den 20. december 2007 Direktion Søren Stensdal (adm.dir) Bestyrelse Allan Karlsen Michael Vinther Søren Stensdal (formand) 23 af 72
PÅTEGNINGER DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING Til aktionærerne i ASGAARD Group A/S Vi har revideret årsrapporten for regnskabsåret 1. oktober 2006-30. september 2007 omfattende ledelsespåtegning, ledelsesberetning, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Ledelsens ansvar for årsrapporten Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske og internationale revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for selskabets udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. 24 af 72
PÅTEGNINGER Konklusion Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2007 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. oktober 2006 30. september 2007 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Ålborg, den 20. december 2007 Mortensen og Beierholm Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Jens Rytter Andersen Statsautoriseret revisor 25 af 72
LEDELSESBERETNING Formervangen, Glostrup 26 af 72
ÅRSREGNSKABET RESULTATOPGØRELSE FOR 01. OKTOBER 2006 TIL 30. SEPTEMBER 2007 Koncern Moderselskab 2006/07 2005/06 2006/07 2005/06 Note DKK DKK DKK DKK Nettoomsætning 5 61.772.495 26.771.501 773.700 678.777 Forbrug af vare- og projektbeholdning 6-40.767.185-17.419.584-31.201-17.211 Bruttoresultat 21.005.310 9.351.917 742.499 661.566 Andre eksterne udgifter -3.518.411-1.177.842-2.977.594-2.115.936 Andre driftsindtægter 9 28.520.676 21.132.349 22.070.568 0 Personaleudgifter 7-6.245.821-2.080.487-3.863.603-1.552.914 Nedskrivning af omsætningsaktiver 0 0 0 0 Afskrivninger 8-635.033-197.170-382.599-78.801 Resultat af primær drift (EBIT) 39.126.721 27.028.767 15.589.271-3.086.085 Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder 10 0 0 0 0 Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder 11-24.235 3.406.498 0 8.295.020 Finansielle indtægter 12 12.837.400 7.362.486 14.060.581 7.813.077 Finansielle omkostninger 13-1.471.899-3.190.623-1.432.325-558.437 Resultat før skat 50.467.987 34.607.128 28.217.527 12.463.575 Skat af årets resultat 14-9.516.967-797.054 2.097.258-838.000 Årets resultat af fortsættende aktiviteter 40.951.020 33.810.074 30.314.785 11.625.575 Årets resultat af ophørte aktiviteter 4-218.500 33.380.550 44.995.809 ÅRETS RESULTAT 40.732.520 67.190.624 30.314.785 56.621.384 Fordeling af årets resultat Moderselskabets aktionærer 41.167.331 64.847.598 Minoritetsinteresser -434.811 2.343.026 40.732.520 67.190.624 Aktuelt og udvandet resultat pr aktie (EPS) Fortsættende og ophørte aktiviteter (kr.) 15 30,86 50,90 Fortsættende aktiviteter (kr.) 15 31,02 25,61 Forslag til resultatdisponering Overført til næste år 30.314.785 56.621.384 30.314.785 56.621.384 27 af 72
ÅRSREGNSKABET BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2007 AKTIVER Koncern Moderselskab 2006/07 2005/06 2006/07 2005/06 Note DKK DKK DKK DKK Udviklingsomkostninger 16 526.065 105.952 0 0 Koncerngoodwill 16 236.250 1.017.628 0 0 Goodwill 16 0 1.750.000 0 0 Immaterielle aktiver 762.315 2.873.580 0 0 Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 17 946.952 3.576.032 222.500 180.414 Materielle anlægsaktiver 946.952 3.576.032 222.500 180.414 Investeringsejendomme 18 85.900.000 88.184.353 0 0 Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 19 0 0 5.277.043 15.364.860 Kapitalandele i associerede virksomheder 20 1.343.601 437.151 2.074.817 472.960 Andre værdipapirer og kapitalandele 8.130 13.477 8.130 6.780 Deposita 200 5.100 200 200 Udskudt skatteaktiv 27 0 3.507.103 2.425.000 650.000 Finansielle anlægsaktiver 1.351.931 3.962.831 9.785.190 16.494.800 Langfristede aktiver 88.961.198 98.596.796 10.007.690 16.675.214 Projektbeholdning, ejendomme 21 130.712.451 30.866.371 0 0 Lagerbeholdning 21 0 1.904.459 0 0 Varebeholdninger 130.712.451 32.770.830 0 0 Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 22 889.747 13.819.345 524.090 254.610 Tilgodehavender fra salg af ejendomme 0 49.685.700 0 0 Tilgodehavender, tilknyttede virksomheder 996.163 64.649.433 98.181.286 77.153.986 Tilgodehavender, associerede virksomheder 1.918.956 0 1.918.956 0 Andre tilgodehavender 8.416.286 2.029.202 1.037.547 267.198 Periodeafgrænsningsposter 1.376.873 1.723.725 98.937 17.600 Tilgodehavender 13.598.025 131.907.405 101.760.816 77.693.394 Likvide beholdninger 23 16.377.462 3.018.572 6.566.489 11.833 Kortfristede aktiver 160.687.938 167.696.807 108.327.305 77.705.227 AKTIVER 249.649.136 266.293.603 118.334.995 94.380.441 28 af 72
ÅRSREGNSKABET BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2007 PASSIVER Koncern Moderselskab 2006/07 2005/06 2006/07 2005/06 Note DKK DKK DKK DKK Aktiekapital 24 13.200.000 13.200.000 13.200.000 13.200.000 Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode 0 0 0 Bundne reserver 25 21.968.687 578.180 0 Overført resultat 26 113.281.007 93.589.183 101.432.780 71.117.995 Egenkapital tilhørende moderselskabets aktionærer 148.449.694 107.367.363 114.632.780 84.317.995 Egenkapital tilhørende minoritetsinteresser 3.008.000 4.199.236 0 0 Egenkapital 151.457.693 111.566.599 114.632.780 84.317.995 Hensat vedrørende kapitalandele i associerede virksomheder 184.814 166.688 0 0 Udskudt skat 27 4.309.175 0 0 0 Kreditinstitutter 28 45.775.399 17.643.706 55.699 81.055 Langfristede forpligtelser 50.269.388 17.810.394 55.699 81.055 Kort del af langfristede gældsforpligtelser 28 1.372.357 1.058.190 25.357 32.190 Kreditinstitutter, kortfristet 29 30.663.052 83.764.389 0 0 Forpligtelser tilknyttet solgte ejendomme 0 28.831.727 0 0 Forpligtelser tilknyttet erhvervede ejendomme 0 11.312.500 0 0 Leverandørgæld 31 2.987.157 5.567.340 1.412.938 387.768 Gæld til tilknyttede virksomheder 98.993 316.657 1.581.618 8.944.688 Selskabsskat 3.033.675 4.432 0 0 Anden gæld 32 9.766.821 6.061.375 626.603 616.745 Kortfristede forpligtelser 47.922.055 136.916.610 3.646.516 9.981.391 Forpligtelser 98.191.443 154.727.004 3.702.215 10.062.446 PASSIVER 249.649.136 266.293.603 118.334.995 94.380.441 Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser og kontraktlige forpligtelser 33 Nærtstående parter 37 Noter udenfor henvisning 35-36, 38-42 29 af 72
ÅRSREGNSKABET PENGESTRØMSOPGØRELSE Koncern Moderselskab 2006/07 2005/06 2006/07 2005/06 Note tdkk tdkk tdkk tdkk Resultat af primær drift (EBIT) 39.127 27.029 15.589-3.086 Værdireguleringer investeringsejendomme -28.521-792 0 0 Af- og nedskrivninger 635 197 383 79 Huslejegaranti 0 0 0 0 Hensatte forpligtelser i øvrigt 0-149 0 0 Regulering af kapitalandele 0 0 0 Ændring i driftskapital 34 10.757-80.714-30.397-51.071 Pengestrømme fra primær drift 21.999-54.429 (14.425) -54.078 Indtægter vedrørende kapitalandele i associerede virksomheder 360 3.605 360 8.295 Finansielle poster, netto 11.366 4.172 12.628 7.254 Modtaget selskabsskat 525-3.313 322 0 Pengestrømme fra drift 34.250-49.965 (1.115) -38.529 Køb af goodwill -236 0 0 0 Køb af immaterielle anlægsaktiver -635 0 0 0 Salg af immaterielle anlægsaktiver 0 28 0 0 Køb af materielle anlægsaktiver -3.025-891 -1.275-443 Salg af materielle anlægsaktiver 1.100 629 850 455 Køb af investeringsejendomme -559-87.392 0 0 Salg af tilknyttede virksomheder 1.635 0 12.488 1.339 Køb af tilknyttede virksomheder 0 0-2.400-10.589 Salg af associerede virksomheder 0 7.530 0 2.669 Køb af associerede virksomheder -140-50 -1.962 0 Pengestrømme fra investeringer -1.964-80.147 7.701-6.569 Afgang af minoritetsinteresser 0-3.148 0 0 Tilgang af minoritetsinteresser 1.161 0 0 0 Optagelse af gæld m.m. 29.857 18.759-32 113 Pengestrømme fra finansiering 31.018 15.611 (32) 113 Pengestrømme vedrørende ophørte aktiviteter 4 3.155 32.852 0 44.996 Ændring i likvider 66.459-81.649 6.554 11 Likvide midler, primo -80.745 904 12 1 Likvide midler, ultimo -14.286-80.745 6.566 12 Likvide midler omfatter Likvide midler 23 16.377 3.019 6.566 12 Kortfristet bankgæld 29-30.663-83.764 0 0 30 af 72 Likvide midler, ultimo -14.286-80.745 6.566 12
ÅRSREGNSKABET EGENKAPITALOPGØRELSE Reserve for nettoop- Egenkapital skrivning efter tilhørende Koncern Aktie- Bundne indre værdis Overført moderselskabets minoritets- Egenkapital kapital reserver metode resultat aktionærer interesser i alt tdkk tdkk tdkk tdkk tdkk tdkk tdkk Egenkapital pr. 30. september 2005 13.200 0 3.775 25.369 42.344 6.909 49.253 Årets resultat 0 0 0 64.848 64.848 2.343 67.191 Overført fra opskrivningsfond 0 0-3.775 3.775 0 0 0 Afgang af minoritetsinteresser 0 0 0 0 0-4.877-4.877 Ændring i regnskabspraksis 0 0 0 175 175-175 0 Overført til bundne reserver 0 578 0-578 0 0 0 Egenkapital pr. 30. september 2006 13.200 578 0 93.589 107.367 4.200 111.567 Årets resultat 0 0 0 41.167 41.167-435 40.733 Årets egenkapitalbevægelser i associerede virksomheder 0 0 0-85 -85 0-85 Årets tilgang, minoritetsinteresser 0 0 0 0 0 1.161 1.161 Afgang af minoritetsinteresser 0 0 0 0 0-1.918-1.918 Overført til bundne reserver 0 21.390 0-21.390 0 0 0 Egenkapital pr. 30. september 2007 13.200 21.968 0 113.281 148.449 3.008 151.457 Reserve for nettoopskrivning efter Moderselskab Aktie- Bundne indre værdis Overført Egenkapital kapital reserver metode resultat i alt tdkk tdkk tdkk tdkk tdkk tdkk tdkk Egenkapital pr. 30. september 2005 13.200 0 0 14.497 27.697 Årets resultat 0 0 0 43.511 43.511 Ændring i regnskabspraksis 0 0 0 13.110 13.110 Egenkapital pr. 30. september 2006 13.200 0 0 71.118 84.318 Årets resultat 0 0 0 30.315 30.315 Egenkapital pr. 30. september 2007 13.200 0 0 101.433 114.633 31 af 72