Høringsperiode. måned 2015 til. måned 2015 Lokalplan nr. 170 Område til bolig- og erhvervsformål på Maglebyvej ved Strøby
Hvad er en lokalplan? En lokalplan kan siges at være en lokal lov. En lokalplan fastsætter, hvordan der skal bygges i et område, og hvad området må anvendes til. Lokalplanen kan også fastsætte hvordan arealerne skal anlægges og vedligeholdes, hvordan arealerne skal disponeres, hvad der kan rives ned og hvad der ikke må. Når man lokalplanlægger et område er der muligheder for at skrive lokale interesser og ønsker ind i planen. Det betyder at borgerne i lokalområdet får indflydelse på den endelig plan. Den normale lokalplan proces kan vises sådan: Lokalplan anmodning Forslag til lokalplan Høring 8 uger Lokalplan vedtages Indkomne forslag behandles Forslag til lokalplaner med tilhørende miljøscreening og eventuelt kommuneplantillæg sendes i 8 ugers offentlig høring. Høringsperioden fremgår af forsiden. I denne høringsperiode kan der fremsendes ændringsforslag og kommentarer til planforslaget. Frist for indsendelse af ændringsforslag og kommentarer er sidste dato i høringsperioden. Ændringsforslag og kommentarer kan sendes til: Postadressen: Stevns Kommune Postboks 83 4660 Store Heddinge eller e-mail adressen: plan@stevns.dk Yderligere oplysninger kontakt plankonsulent Lone Wind på telefon 56 57 51 42 eller på e-mail loneniel@stevns.dk 2 Stevns Kommune - Lokalplan 170
Indholdsfortegnelse Indledning 4 Redegørelse Forhold til anden planlægning 6 Miljøforhold 10 Forsyningsforhold 10 Bygningsforhold 10 Arkæologi 11 Eksisterende forhold 12 Lokalplanens indhold 14 Miljøvurdering 18 Lokalplanens bestemmelser Lokalplanens formål 20 Om området 20 Om veje og parkering 21 Om bebyggelsen 22 Om ubebyggede arealer 24 Før bebyggelsen tages i brug 25 Retsvirkninger 26 Vedtagelsespåtegning 27 Kortbilag Lokalplanområde 28 Arealanvendelse 29 Areal til bebyggelse 30 Illustration 31 Øvrige bilag Miljøscreening 32 SMV-screening 35 Lokalplan nr. 170 - Stevns Kommune 3
Indledning Baggrund for udarbejdelse af lokalplan Plan- og Teknikudvalget besluttede på deres møde den 5. maj 2015 at udarbejde en lokalplan for udvidelse af Ridecenter Strålen. Ejeren af ridecentret ønsker at etablere en ny ridehal, en ny ridesti og forbedrede parkerings- og frakørselsforhold på ejendommen. Stevns Kommune ønsker at støtte erhvervsvirksomheder og deres mulighed for udvikling af lokale arbejdspladser. Foto fra ridecenteret Strålen Luftfoto - Lokalplanafgrænsningen er vist med hvid streg. Kortet er ikke målfast. 4 Stevns Kommune - Lokalplan 170
Beliggenhed Ejendommen er beliggende på Maglebyvej 11, Strøby i det åbne land i nærhed til kirkelandsbyen Magleby ca. 1 km mod øst og landsbyen Strøby ca. 3 km mod nordvest. Areal Lokalplanområdet har et areal på ialt ca. 90.000 m 2. Zoneforhold Området ligger i landzone, og vil også efter vedtagelse af denne lokalplan ligge i landzone. Oversigtskort 1:30.000 - områdets placering i Stevns Kommune. Lokalplanområdet er markeret med rødt. Lokalplan nr. 170 - Stevns Kommune 5
Lokalplanens redegørelse Forhold til anden planlægning Stevns Kommuneplan 13 Retningslinjer-Landskabelige interesser Retningslinje 5.6.2 Inden for de udpegede beskyttelsesområder må tilstanden eller arealanvendelsen af særligt værdifulde sammenhængende helheder eller enkeltelementer ikke ændres, hvis det forringer deres værdi eller muligheden for at styrke eller genoprette deres værdi. Der henvises til Kommuneplan 2013 afsnit 5.6. De landskabelige interesser er nærmere beskrevet senere under afsnittet Landskabsanalyse 2011. 6 Stevns Kommune - Lokalplan 170
Retningslinjer-Kulturmiljø Retningslinje 5.9.2 Inden for de udpegede kulturmiljøer må tilstanden eller arealanvendelsen af særligt værdifulde sammenhængende helheder eller enkeltelementer ikke ændres, hvis det forringer deres værdi eller muligheden for at styrke eller genoprette oplevelsen eller kvaliteten af deres værdi. Tilstanden og arealanvendelsen i beskyttelsesområderne må kun ændres som led i forbedring af områdernes landskabs-, natur- og kulturværdier, eller såfremt det kan begrundes ud fra væsentlige samfundsmæssige hensyn, og i dette tilfælde kun såfremt det ud fra en konkret kulturmiljøvurdering foretaget i samarbejde mellem kommunen og statsanerkendte museer, kan ske uden at tilsidesætte de særligt værdifulde sammenhængende helheder eller enkelte elementer. Der henvises til Kommuneplan 2013 afsnit 5.9. Udpegningen af kulturmiljøer i Stevns Kommuneplan 2013 er blandt andet baseret på udpegninger i Landskabsanalysen 2011, som er nærmere beskrevet under afsnittet Landskabsanalysen 2011. Landbrugsområder I det åbne land - i landzonen har kommunen ansvaret for at sikre arealer til jordbrugsmæssig anvendelse dvs. planteavl og husdyrproduktion samt skovbrug og gartneri. Samtidig skal kommunen varetage bl.a. landskabs-, natur-, kultur- og miljøinteresserne i det åbne land. Interesserne skal afvejes mod hinanden og alle interesser skal varetages, når der behandles sager om bolig- og erhvervsbyggeri eller byggeri til turisme, friluftsliv m.m. Lokalplan nr. 170 - Stevns Kommune 7
Rammebestemmelser Gældende for rammeområde 9 L1 Lokalplanområdet ligger i rammeområdet 9 L1. Ramme 9 L1 er en landzoneramme, der dækker alle landområder og de ikke afgrænsede landsbyer i Stevns kommune. Anvendelse: Områdets hovedanvendelse fastlægges til landbrugsformål. I de særlige naturområder fastlægges hovedanvendelsen til land- og skovbrug under hensyntagen til naturinteresserne, som det fremgår af kort over hovedstrukturen. Anvendelsen af de ikke-afgrænsede landsbyer, der på rammekortet er angivet med en blå cirkel, fastlægges til landbrugsformål og boligformål og nærmere angivne erhvervstyper, som kan indpasses i området uden væsentlige genevirkninger. Bebyggelsesprocent: 30 % for den enkelte ejendom. Beboelsesbygninger over 250 m 2 vurderes individuelt. Bebyggelseshøjde: Højst 8,5m og 1½ etage. Udstykning: Der må ikke ske yderligere udstykning. Zoneforhold: Landzone. Andet: Anlæg af gang- og cykelstier skal være i overensstemmelse med de generelle rammer og retnings Overflødiggjorte og tomme bygninger kan på vilkår af, at landsbykarakteren ikke brydes, og såfremt det ikke medfører væsentlige gener for omgivelserne genanvendes til boliger, erhverv, institutioner eller fritidsaktiviteter. Bebyggelseskarakter: Bebyggelse i overensstemmelse med den stedlige byggetradition eller ved at byggeriet ved sin arkitektoniske udformning og indpasning kan medvirke til at bevare karakteren af det eksisterende miljø. Restaurering, ombygning og vedligeholdelse af bevaringsværdige bygninger og kridtstensbygnninger skal udføres i samme form, udtryk og materialer svarende til bebyggelsens oprindelige stil og arkitektur. 8 Stevns Kommune - Lokalplan 170
Rammeområde 9 L1. Kortet er ikke målfast. Lokalplan nr. 170 - Stevns Kommune 9
Foto fra Landskabsanalysen 2011, Stevns Kommune Landskabsanalyse 2011 Karakterområde 5, Strøby Småskala Landskab Beskrivelse der vedrører lokalplanområdet Nøglekarakter: Landbrugsfladen deles op i rektangulære små marker af levende hegn. Vejene flankeres af vejtræer, som ses i landskabet, som lange lige rækker af ensartede fritvoksende træer. Bebyggelsen er relativ tæt og samler sig i landsbyerne Magleby og Strøby. Langs de lige, parallelle veje ligger husmandsteder og inde på midten af markerne ligger gårdene. Blokudskiftningen af Magleby og Strøby træder tydeligt frem. Kulturhistoriske helheder og enkeltelementer: Strøby og Magleby er to landsbyer, hvor mange karaktertræk er bevaret. Særligt Strøbys ejerlav med blokudskiftningsmønsteret udgør en kulturhistorisk helhed. Der henvises til Landskabskarakteranalysen 2011. Vurdering der vedrører lokalplanområdet Lokalplanområdets karakterstyrke er udpeget til særlig karakteristisk og karakteristisk. Den del af lokalplanområdet der ligger i Strøby ejerlav er udpeget som særligt karakteristisk, da Strøbys blokudskiftningsmønster opleves særligt tydeligt i området. Den del af lokalplanområdet er ligger i Magleby ejerlav er udpeget som karakteristisk, da området er tæt bebygget og landskabselementerne er ordnet efter det gennemgående blokudskiftningsmønster. Sårbarhed: Den del af lokalplanområdet der ligger i Strøby ejerlav, er en del af området udpeget som særligt sårbart. Området er sårbart overfor ændringer i mark- og bebyggelsesstrukturen, da det er de tætliggende ejendomme og små dyrkningsflader der er nøglekarakteren. Nedrivning af ejendomme og fjernelse af levende hegn vil kunne sløre og udvande karakteren. Anbefalinger til områdets planlægning og forvaltning Den del af lokalplanområdet der ligger i Strøby ejerlav: Anbefalinger: Området bør beskyttes mod skovrejsning og store dominerende anlæg. En udvikling i dette område bør underordnes landskabets rektangulære struktur og skala. Det vil sige, at vindmøller og andre tekniske anlæg, som fx master bør være små og begrænses i antal. Den del af lokalplanområdet er ligger i Magleby ejerlav: Anbefalinger: Området bør beskyttes som et småskala landskab. Der kan derfor opføres mindre vindmøller og små master i begrænset omfang. Der kan også planlægges for et større husdyrbrug under hensyntagen til udsigt og hvis det indpasses i landskabets struktur. Skovrejsning bør begrænses og ny bebyggelse bør indpasses i landsbyens struktur. Tilstand: Lokalplanområdet er en del af et stort område der er vurderet til at have en god tilstand, fordi det er nogenlunde intakt fra udskiftningstiden, dog er der flere bevoksede diger, som er nedlagt, hvor marker er blevet lagt sammen. Området er generelt godt vedligeholdt, dog med enkelte forfaldne ejendomme. 10 Stevns Kommune - Lokalplan 170
Miljøforhold Grundvand, sø og vandløb Lokalplanområdet ligger i et område med særlige drikkevandsinteresser(osd). Bekendtgørelse nr. 1255 af 26. november 2014 om udpegning af drikkevandsressourcer trådte i kraft pr. 3. december 2014. Bekendtgørelsen udpeger lokalplanområdet til område med særlige drikkevandsressourcer. Kommunerne skal administrere planlægning indenfor områder med særlige drikkevandsinteresser ud fra Statslig udmelding til vandplanernes retningslinje 40 og 41 i forhold til byudvikling og anden ændret anvendelse i Områder med Særlige Drikkevandsinteresser (OSD) og indvindingsoplande (oktober 2012), der stadig er gældende. Sten- og jorddiger Der findes beskyttede jord- og stendiger inden for lokalplanområdet, se kortbilag 3. Jf. Museumslovens 29a må der ikke foretages ændringer i tilstanden af sten- og jorddiger. Udnyttelse af nærværende lokalplan respekterer sten - og jorddigerne i lokalplanområdet. I områder med særlige drikkevandsinteresser kan den planlagte arealanvendelse ikke ændres, hvis ændringen vil føre til en ringere grundvandsbeskyttelse. Ændringer af arealanvendelsen, der sikrer godt grundvand skal fremmes. I den statslige udmelding til vandplanernes retningslinjer, er husdyrbrug op til 500 dyreenheder på tilladelseslisten over mindre grundvandstruende virksomheder og anlæg, der i særlige tilfælde kan placeres i områder med særlige drikkevandsinteresser. Ridecenter Strålen har tilladelse til et dyrehold der svarer til knap 11 dyreenheder. Realisering af lokalplanens formål medfører ikke et øget antal dyreenheder i området. Der er tale om en mindre ændring af et eksisterende anlæg, en ændring der ikke har indflydelse på områdets drikkevandsinteresser. Lokalplan nr. 170 - Stevns Kommune 11
Forsyningsforhold Spildevand Lokalplanområdet ligger ikke i et eksisterende eller planlagt kloakopland. Eksisterende bebyggelse i lokalplanområdet håndterer spildevand via mekanisk rensning med privat udledning direkte til vandløb, sø eller hav. Vandforsyning Bygningsforhold Fredning Der er ikke fredede bygninger inden for lokalplanområdet. Bevaringsværdige bygninger Der er ikke bevaringsværdige bygninger inden for lokalplanområdet. Lokalplanområdet forsynes fra Strøby Vandværk. Varmeforsyning Lokalplanområdet er ikke omfattet af et godkendt naturgasprojekt. Affald Lokalplanområdet er omfattet af Stevns Kommunes Affaldsplan og Stevns Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Forurening Der er ikke kortlagt forurening i området. Hvis bygherre i forbindelse med bygge- eller jordarbejde støder på en forurening, skal arbejdet standses ifølge 71 i lov om forurenet jord. Forureningen skal anmeldes til Stevns Kommune, og arbejdet må først genoptages efter fire uger, eller når kommunen har taget stilling til, om der skal fastsættes vilkår for arbejdet. 12 Stevns Kommune - Lokalplan 170
Arkæologi Udtalelse fra det arkæologiske museum indsættes her når den kommer. Henvendelser angående spørgsmål eller fund skal rettestil Museum Sydøstdanmark på e-mail adressen stevns@museerne.dk. Fortidsminder, som for eksempel bopladser og grave fra oldtiden, er beskyttet af Museumsloven forstået på den måde, at de ikke må ødelægges uden en forudgående arkæologisk vurdering og/eller undersøgelse har fundet sted. Måske er der allerede kendskab til nogle fortidsminder i et bestemt område; men ofte er fortidsminderne skjulte under muldlaget, og de er derfor ikke tidligere blevet registreret. For at sikre at eventuelle fortidsminder ikke berøres af anlægsarbejde, anbefales det bygherren at kontakte Museerne i Vordingborg, for at få foretaget en arkæologisk forundersøgelse af det pågældende område. Museet udarbejder derefter en udtalelse inden for 4 uger. Det er absolut en fordel at kontakte museet så tidligt som muligt, for at undgå, at skjulte fortidsminder først dukker op, når anlægsarbejdet er gået i gang og så må indstilles, medens en arkæologisk undersøgelse foretages. Et muligt statsligt tilskud til bygherrens omkostninger ved det arkæologiske undersøgelse mistes, hvis der ikke er foretaget en arkæologisk forundersøgelse. Findes der ikke ved forundersøgelsen fortidsminder på området, kan bygherren hvad angår Museumsloven uden videre gå i gang med anlægsarbejdet. Findes der ved forundersøgelsen fortidsminder, som bør undersøges, kan anlægsarbejdet muligvis flyttes, så fortidsminderne ikke berøres. Er dette ikke muligt, skal der foretages en arkæologisk undersøgelse. Henvendelser angående spørgsmål eller fund skal rettes til Museum Sydøstdanmark på e-mail adressen stevns@museerne.dk. Lokalplan nr. 170 - Stevns Kommune 13
Matrikelkort med ejerlavsgrænsen samt lokalplanområdet vist med rød streg. Eksisterende forhold Lokalplanens område Lokalplanområdet udgøres af en ejendom, som består af tre matrikler. Nord for Maglebyvej to sammenhængende matrikler med matr. nr. 45b, Strøby By, Strøby og matr. nr. 25g Magleby By, Magleby-Stevns, dermed er ejendommen nord for Maglebyvej delt af et internt matrikelskel. Syd for Maglebyvej består ejendommen af matr. nr. 45h Strøby By, Strøby, arealet er beliggende syd for ejendommen Maglebyvej 8, med adgang via en markvej. Ejendommen er delt vertikalt mellem to ejerlav, ejerlavet Strøby By, Strøby mod øst og Magleby By, Magleby-Stevns mod vest, skellet mellem de to ejerlav er markeret karakteristisk i landskabet med et beplantet ejerlavsdige (sten- og jorddige). Anvendelse Ejendommen er en landbrugsejendom der gennem en årrække har fungeret som ridecenter. Det tilladte dyrehold på ejendommen er ialt 26 heste i forskellige størrelser, svarende til knap 11 dyreenheder. Området funktion som ridecenter indbefatter rideundervisning, ridestævner og andre aktiviteter der er relateret til et ridecenter. Ridecenter Strålen er en rideklub med ca. 230 medlemmer. Ridecenteret er en velfungerende klub, som er medlem af Dansk Handicap Idræts-Forbund og Dansk Ride Forbund. Ridecenteret har faciliteter til både raskryttere og handicapryttere. Ejendommens areal udgør ca. 90.000 m 2, fordelt med ca. 61.000 m 2 nord for Maglebyvej og ca. 29.000 m 2 syd for Maglebyvej. 14 Stevns Kommune - Lokalplan 170
Eksisterende bebyggelse Eksisterende bebyggelse er placeret på matr. nr. 45b, Strøby By, Strøby. Stuehuset på ejendommen er beboet af ridecenterets ejere. Stuehuset er opført i 1913 og senere renoveret i 1999. Der blev indrette til kontor og erhvervslokaler til ridecenteret i 2001. Den eksisterende erhvervsbygning der nu anvendes til ridehal har et areal på 1.470 m 2 og er opført i 1985. Trafikale forhold Lokalplanområdet vejbetjenes via Maglebyvej. Der er kombineret til og frakørsel til boligen, mens der til ridecentret er etableret særskilt indkørsel og frakørsel. Se kortbilag 3. Kollektiv trafik Lokalplanområdet er betjent af buslinjen 253 der kører på ruten mellem Køge og Rødvig. Stoppestedet Tjørnehøjvej er placeret på Maglebyvej ud for ridecenteret. Der er endnu et stoppested på Maglebyvej ca. 1,2 kilometer mod øst, herfra kører buslinjerne 108 og 109 som begge kører ruter i området til og fra Køge st. Lokalplan nr. 170 - Stevns Kommune 15
Lokalplanens indhold Lokalplanens indhold Formål Formålet med lokalplanen er at give mulighed for at etablere en ridehal, ridesti/ridebane samt parkering i forbindelse med Ridecenter Strålen. Lokalplanen sikrer, at rideskolens arealer disponeres med hensyn til naboerne og de landskabelige og kulturhistoriske interesser i området. Zonestatus og bonusvirkning Ejendommen er beliggende i landzone, og vil også efter vedtagelse af denne lokalplan ligge i landzone. Nærværende lokalplan træder i stedet for en landzonetilladelse, og erstatter dermed Planlovens bestemmelser efter 35 stk. 1 om landzonetilladelser. Lokalplanen har dermed bonusvirkning. Der skal således ikke søges om landzonetilladelse til opførelse af byggeri og anlæg, ændring af anvendelse samt udstykning, der er i overensstemmelse med og detaljeret beskrevet i lokalplanen. Byggeri, anlæg og ændret anvendelse som er tilladt iht. lokalplanen, men som ikke har en detaljeringsgrad, der opfylder kravene til en normal landzonetilladelse, tillægges ikke bonusvirkning. Lokalplanen har bonusvirkning til etablering af en ridehal, en ridesti og udvidelse af parkeringsareal. Områdets anvendelse Lokalplanområdet må anvendes til bolig- og erhvervsformål. Erhvervet i området er ridecenter, og der må opføres bygninger og anlæg der understøtter denne anvendelse - det gælder ridebaner, ridehaller, staldbygninger, kontorbygninger, velfærdsbygninger og lignende. Der må maks. være én helårsbolig i området. 16 Stevns Kommune - Lokalplan 170
Arealet hvor den nye ridehal kan placeres Lokalplanen giver mulighed for at udvide ridecenteret med en ridehal. Et ridecenter er et erhverv, der hører naturligt hjemme i det åbne land. Ligestillet med landbrug har ridecenteret tilladelse til erhvervsmæssigt dyrehold og behov for større arealer til græsning og folde. Lokalplanområdet er placeret i et område, hvor der jf. kommuneplanen er et ønske om kun undtagelsesvist at placere bygninger, der ikke er tilknyttet landbrug. Det vurderes, at ridecenteret som erhervs virksomhed i det åbne land kan ligestilles med et landbrug, og dermed er det i overensstemmelse med kommuneplanen at etablere en ny ridehal i tilknytning til ridecenteret. Området kan anvendes til afholdelse af ridestævner, rideundervisning, opstaldning af heste og lignende aktiviteter der er en naturlig del af et ridecenters virke. Derudover kan der i lokalplanen opsættes hegn, udlægges græsningsarealer og lignende aktiviter, der hører til et traditionelt landbrug i det åbne land. Området anvendes med respekt for det særlige kulturmiljø, de landskabelige interesser og jord- og stendiget der er i området. De arealer der er udpeget som særlig karakteristiske og som idag fremstår ubebyggede, friholdes for byggeri i lokalplanen, og den eksisterende rektangulære struktur og skala i området fastholdes. Der kan placeres en ridesti i området, der i kommuneplanen er udpeget som kulturmiljø og med særlige landskabelige interesser. Miljøstyrelsens vejledende grænsekriterier for støj i forhold til boligområder og enkeltboliger skal overholdes. Lokalplan nr. 170 - Stevns Kommune 17
Udstykning Der gives med lokalplanen ikke mulighed for etablering af nye ejendomme indenfor lokalplanområdet. Dog kan der ske mindre sammenlægninger, arealoverførsler og lignende. Infrastruktur Lokalplanområdets vejbetjenes via Maglebyvej. Der er kombineret til og frakørsel til boligen, mens der til ridecentret er etableret særskilt indkørsel og frakørsel. Se kortbilag 3. Oversigtsforholdene skal forbedres ved den eksisterende frakørsel, da brugernes erfaring er at de er mangelfulde. Der fastlægges et areal til oversigtsareal, arealet skal friholdes for beplantning, skiltning og lignende. Arealet ses på kortbilag 3. Parkeringsarealet skal udvides i forlængelse af den eksisterende parkeringsplads, men til- og frakørselsforholdene fastholdes. Parkeringsarealet anlægges i området angivet på kortbilag 2. Parkeringsarealet kan etableres uden fast belægning som armeret græs eller grusarealer. Skiltning Eventuel skiltning skal etableres i henhold til naturbeskyttelseslovens retningslinjer for skiltning i det åbne land. Der tillades skiltning, som anbringes i umiddelbar tilknytning til virksomheden, når de ikke virker dominerende i landskabet og ikke er synlige over store afstande. 18 Stevns Kommune - Lokalplan 170
Belysning Hvis der etableres belysning på større udendørs arealer, skal lamperne placeres så belysningen ikke er til gene for omkringboende eller trafikanter i området. Opsætning af lys kræver landzonetilladelse. Teknisk forsyning Ledninger skal graves ned. Der må ikke etableres luftledninger inden for lokalplanområdet. Om bebyggelsen Størrelse Bebyggelsesprocenten for arealet der er udlagt til bebyggelse på kortbilag 2 må ikke overstige 30 procent. Arealet udlagt til bebyggelse udgør ca. 18.000 m 2, hvilket giver mulighed for at opføre ca. 5.400 m 2 bebyggelse. Den eksisterende bebyggelse udør ca. 2000 m 2 og den nye ridehal udgør ca. 1400 m 2, dermed vil der fremover være mulighed for at opføre yderligere 2000 m 2 bebyggelse i forbindelse med ridecenteret. Ridehallens areal må maksimalt være 30x70 meter, og højden må maksimalt have en højde på 8,5 meter. Et eksempel på hvordan ridehallen kan se ud, fremgår af bilag 4 - Illustrationplan. Lokalplan nr. 170 - Stevns Kommune 19
Placering Placering af en ny ridehal i lokalplanområdet skal ske under hensyn til områdets landskabs-, natur-, kultur- og miljøinteresser. Opførelse af den nye ridehal kan ske i byggefelt 1. Byggefeltet er placeret 8 meter fra Maglebyvej, og 50 meter fra ejendommen beliggende Maglebyvej 13. Øvrige anlæg Ridestien anlægges i området angivet på kortbilag 2. Arealet skal fremstå i naturligt og fladt terræn. Der må ikke plantes træer, der bryder den karakteristiske rektangulære struktur og skala i området. Der kan etableres almindelige faste hegn, som en del af ejendommens drift som landbrugsejendom. Byggelinjen der friholder et areal på 8 meter langs Maglebyvej skal sikre et åbent vejareal med gode oversigtsforhold og samtidig bevare områdets udtryk som åbent land. På kortbilag 3 fremgår byggelinjen på 50 meter rundt om ejendommen Maglebyvej 13. Byggelinjen svarer til afstandskravet fra nabobeboelse ved etablering af anlæg, samt udvidelser og ændringer af eksisterende husdyrbrug for mere end 3 dyreenheder, der medfører forøget forurening - jf. Lov om miljøgodkendelse m.v. af husdyrbrug. Ridehallen skal så vidt muligt placeres i nærhed til den eksisterende bebyggelse på ejendommen, så ridehallen sammen med den eksisterende bebyggelse fremstår som en samlet helhed. Øvrig bebyggelse samt udvidelse og ændring af eksisterende byggeri forudsætter landzonetilladelse. Den del af lokalplanområdet der er udpeget til opførelse af en ny ridehal jf. kortbilag 3, er udpeget som karakteristisk i landskabsanalysen 2011, mens de øvrige arealer er udpeget til særlig karakterisktisk. 20 Stevns Kommune - Lokalplan 170
Servitutter Der er tinglyst følgende servitutter, der skal respekteres eller aflyses i forbindelse med udnyttelse af nærværende lokalplan. Deklaration lyst 6. april 1897 Dok. om ret til at borttage grus, sten mv. fra Gjorslev strand. Deklaration lyst 14. december 1920 Titel: Stevns Klint er ejendommen uvedkommende Deklaration lyst 22. juli 1948 Dok. om navnet Nørrelund Deklaration lyst 24. juli 1952 Dok. om forsynings/afløbsledninger Deklaration lyst 3. september 1985 (Vedrører Matr. nr. 45b, Strøby By, Strøby og Matr. nr. 25g Magleby By, Magleby-Stevns) Al fremtidig bebyggelse på ejendommen skal respektere et byggeretligt skel beliggende 15 m fra den etablerede hal på matr.nr. 45b Strøby By, Strøby. Bemærkning: Denne deklaration er sendt til aflysning. Deklaration lyst 19. november 1991 (Vedrører matr. nr. 45b, Strøby By, Strøby) Dok. om forsynings/afløb (Vandforsyningsledning, Strøby By Vandværk) Bemærkning: Ledningen er placeret i det vestlige skel af matriklen ud mod Tjørnehøjvej og skal respekteres. Den vurderes ikke at være i stid med udnyttelse af nærværende lokalplan. Arealerne i en afstand af 1,5 meter fra vandforsyningsledningen friholdes for grundmur og større træbeplantning. Adgang til vandværkets anlæg må ikke hindres. Lokalplan nr. 170 - Stevns Kommune 21
Miljøvurdering Miljøvurdering I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer, nr. 484 af 11. maj 2010, skal der udarbejdes en miljøscreening, når en myndighed tilvejebringer planer og programmer eller foretager ændringer i planer og programmer. Der skal gennemføres en miljøvurdering, hvis planerne kan få væsentlig indvirkning på det eksisterende miljø. Denne lokalplan vurderes ikke at få en væsentlig indvirkning på det eksisterende miljø. Den samlede miljøscreening er vedhæftet som bilag til lokalplanen. 22 Stevns Kommune - Lokalplan 170
Lokalplanens bestemmelser I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 1027 af 20. oktober 2008) fastsættes følgende bestemmelser for det område, som er beskrevet i lokalplanens 2. 1 Lokalplanens formål Lokalplanens formål er, at at at at at fastlægge områdets anvendelse til bolig og erhvervsområde, fastlægge områdets anvendelse til ridecenter med de dertilhørende faciliteter, sikre vejadgang til området fra Maglebyvej, fastlægge placering af byggefelt til etablering af ridehal, fastlægge areal til etablering af ridesti, hegn og parkeringsareal. Om området 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet ligger i landzone og forbliver i landzone ved planens endelige ved tagelse. 2.2 Lokalplanområdet består af følgende matrikler: Matr. nr. 45h og 45b begge Strøby By, Strøby samt matr. nr. 25g Magleby By, Magleby- Stevns. Lokalplan nr. 170 - Stevns Kommune 23
2.3 Bonusvirkning Lokalplanen erstatter de landzonetilladelser til bebyggelse, anlæg og udstykning i landzone i henhold til Planlovens 35, stk. 1 (landzonetilladelse), der er nødvendig for lokalplanens virkeliggørelse. Der skal derfor ikke meddeles landzonetilladelse til følgende: Anvendelse af området til ridecenter i henhold til nærværende lokalplans 3.1. Opførelse af ridehal med maksimal mål på 30 x 70 meter i henhold til nærværende lokalplans 8.3. Etablering af ridesti i henhold til nærværende lokalplans 11.2. Etablering af parkeringsarealer i henhold til nærværende lokalplans 5.2. 3 Lokalplanområdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet skal anvendes til bolig og erhvervsformål i form af ridecenter med tilhørende faciliteter til brug for ridecenteret samt bolig for ejeren af virksomheden/ridecenteret. 3.2 Miljøstyrelsens vejledende grænsekriterier for støj i forhold til boligområder og enkeltboliger skal overholdes. 4 Lokalplanområdets udstykning 4.1 Lokalplanområdet må ikke udstykkes yderligere. 24 Stevns Kommune - Lokalplan 170
Figur 1. Illustration fra gældende vejregler Om veje og parkering 5 Vej og parkering 5.1 Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Maglebyvej via overkørsel som vist i princip pet på kortbilag 3. 5.2 Al parkering med ærinde i lokalplanområdet skal holdes inden for området. Parkeringspladser skal etableres indenfor det på kortbilag 3 markerede område til par kering. Parkeringarealet befæstes med grus eller armeret græs. Ved spidsbelastning i forbindelse med stævner og større arrangementer kan græsarealer, inden for lokalplanområdet, anvendes til parkeringsareal. 5.5 Oversigtsarealet ved udkørslen fra den eksisterende parkeringsplads etableres efter princippet på figur 1. Mindstemålene er for: l p = 5 meter og for l s = 195 meter. Oversigtsarealet skal friholdes for beplant ning, skiltning og lignende der forhindrer frit udsyn. Oversigtsarealet er illustreret på kortbilag 3. 7 Teknisk forsyning 7.1 Ledninger skal føres som jordledninger. Der må ikke etableres luftledninger. Lokalplan nr. 170 - Stevns Kommune 25
Om bebyggelsen 8 Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Ny bebyggelse skal placeres indenfor byggefelt 1 på kortbilag 3. Der gives med lokalplanen mulighed for mindre udvidelser og ændring af eksisterende byggeri indenfor byggefelt 2 jf. kortbilag 3. Dette kræver landzonetilladelse og dermed en vurdering i forhold til retningslinjerne vedrørende Kulturmiljøet i området. 8.2 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30 beregnet af det samlede areal til bebyggelse. Max. bebygget areal: 5400 m 2 max. højde 8,5 meter max. 1 1/2 etage Bebyggelseshøjde måles som højde over naturligt terræn målt efter reglerne i bygningsreglementet. Skorstene, antenner, luftafkast o.lign. er ikke omfattet af højdebegrænsningen. De eksisterende koter i henhold til Stevns Kommmunes kotesystem betragtes som naturligt terræn. 8.3 Byggefelt 1: Ridehallen skal placeres indenfor dette byggefelt. Dimensioner: maks. 30 x 70 meter. 8.4 Byggefelterne er placeret 8 meter fra matrikelskel til Maglebyvej, og 50 meter fra matrikelskel op mod ejendommen med matr. nr. 25d Strøby By, Strøby. 26 Stevns Kommune - Lokalplan 170
9 Bebyggelsens ydre fremtræden 9.1 Ny bebyggelse skal fremstå som en helhed og et samlet gårdanlæg/ridecenter, hvor formsprog, materialevalg, farve m.v. er til passet hinanden og områdets funktioner og aktiviteter. 9.2 Tage skal udføres med maks. 50 graders taghældning. Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende materialer over glans 15, dog må der opsættes solfangere/solceller jf. 9.4. 9.3 Udvendige bygningssider skal fremtræde i materialernes naturfarver, i hvidt eller sort, i farver indenfor jordfarveskalaen eller disse farvers blanding med hvidt eller sort. 9.4 Solfangere/solceller må ikke medføre blændingsgener for naboer, genboer eller forbipasserende. Glansværdien må max. være 30 og reflektionsværdien max. 2,5%. Solfangere/solceller skal etableres parallelt med tagfladen. 9.5 På bygninger må belysningshøjden ikke overstige bygningens facadehøjde. Belysning skal etableres med nedadrettet lyskegle. 10 Skiltning 10.1 Skiltning skal etableres i henhold til Naturbeskyttelseslovens retningslinjer for skiltning i det åbne land. Lokalplan nr. 170 - Stevns Kommune 27
Om ubebyggede arealer 11 Ubebyggede arealer 11.1 De ubebyggede områder skal benyttes til ridebaner, hestefolde, aktivitetsområder, haveanlæg, parkering og lignende der relateres til ridecenterets aktiviteter. 11.2 Areal til ridesti/ridebane jf. kortbilag 2: 6 Belysning 6.1 Fritstående belysning på større udendørsarealer og ridebaneanlæg skal placeres så belysningen ikke er til gene for omkringboende eller trafikanter i området. Lamper og standere kræver landzonetilladelse. Området kan anvendes til etablering af ridesti, ridebane og øvrige riderelaterede aktiviteter. Der må ikke plantes træer, der bryder den karakteristiske rektangulære struktur og skala i området. 11.3 Areal til hestefold jf. kortbilag 2: Området kan anvendes til hestefolde. 11.4 Der skal etableres et beplantningsbælte på 10 meter op mod naboejendommen beliggende Maglebyvej 13 jf. kortbilag 3. Beplantning skal ske med egnskarakteristiske træer og buske. 11.5 Sten- og jorddiget der er illustreret på kort bilag 3 er beskyttet i henhold til Museumsloven 29a og skal respektekteres. 11.6 Der kan etableres faste hegn omkring ridebaner, folde mv. som en del af ejendommens drift som landbrugsejendom. 11.7 Der må ikke foretages terrænregulering ud over +/- 0,5 meter. 28 Stevns Kommune - Lokalplan 170
Før bebyggelse tages i brug 12 Forudsætninger 12.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før beplantningsbæltet jf. 11.4 er etableret. Servitutter 13 Servitutter 13.1 I forbindelse med nyt byggeri på den enkelte ejendom bør servitutterne gennemgåes. De servitutter, der er i modstrid med nyt byggeri skal aflyses af tingbogen før nyt byggeri er muligt. 13.2 Der er ingen servitutter der aflyses med lokalplanen. Med udgangspunkt i afsnittet vedr. servitutter, bør følgende servitut aflyses: Deklaration lyst 3. september 1985 (Vedrører Matr. nr. 45b, Strøby By, Strøby og Matr. nr. 25g Magleby By, Magleby-Stevns) Servitutten fastlægger et byggeretligt skel beliggende 15 m fra den etablerede hal på matr. nr. 45b Strøby By, Strøby. Den er ikke længere aktuel da bygningen ikke længere har funktion som minkhal og de to matrikler hører nu under samme ejendom. Lokalplan nr. 170 - Stevns Kommune 29
Lokalplanens retsvirkninger Retsvirkninger Når Kommunalbestyrelsen har udsendt et lokalplanforeslag i høring, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge lov om planlægning 18 kun udnyttes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan dog fortsætte som hidtil. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må de ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan dog fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Der stilles heller ikke krav om at ændre eksisterende lovlige forhold. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre afvigelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med planens principper. Større afvigelser fra lokalplanens bestemmelser kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bygningsregulerende bestemmelser i byggeloven og lov om planlægning, I henhold til 47 i planloven kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af lokalplanen. Private byggeservitutter og andre tilstandservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, såfremt de er specifikt nævnt under lokalplanens bestemmelser. Midlertidige retsvirkninger Et offentliggjort lokalplanforslag har den foreløbige retsvirkning, at ejendommen inden for området ikke må bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for en foregribelse af den endelige plans indhold. Da forslaget kan blive ændret under processen, omfatter forbudet også udstykning, bebyggelse og anvendelse, der er i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil lokalplanen er vedtaget og offentliggjort som endelig. De midlertidig retsvirkninger gælder højst 1 år fra forslagets offentliggørelse. 30 Stevns Kommune - Lokalplan 170
Lokalplanens vedtagelse Vedtagelsespåtegning Forslaget til Lokalplan nr. 170 blev udsendt i 8 ugers høring af Stevns Kommunalbestyrelse den. måned 2015. På Kommunalbestyrelsens vegne Mogens Haugaard-Nielsen Borgmester Per Røner Kommunaldirektør Lokalplan nr. 170 blev godkendt af Stevns Kommunalbestyrelse den. måned 2015. På Kommunalbestyrelsens vegne Mogens Haugaard-Nielsen Borgmester Per Røner Kommunaldirektør Lokalplan nr. 170 - Stevns Kommune 31
Kortbilag nr. 1 Lokalplanområdet 32 Stevns Kommune - Lokalplan 170
Kortbilag nr. 2 Arealanvendelse Lokalplan nr. 170 - Stevns Kommune 33
Kortbilag nr. 3 Arealanvendelse - areal til bebyggelse 34 Stevns Kommune - Lokalplan 170
Kortbilag nr. 4 Illustration Facade mod Vest Facade mod Øst Facade mod Syd TOTALBYG A/S Facade mod Nord Lokalplan nr. 170 - Stevns Kommune 35
Strategisk Miljø Vurdering (SMV). SMV er betegnelsen for miljømæssige vurderinger af planer, programmer og politiske mål. Det vil sige en vurdering af deres virkninger på miljøet. Generelle oplysninger Navn på plan Lokalplan 166 Område til dagligvarebutik i Store Heddinge Dato for screeningen 18. maj 2015 Screenet af Lone Wind Materiale der er screenet på Projektet, der ligger til grund for udarbejdelse af forslag til lokalplan 166. Indledende screening Ja Nej Bemærkninger Planen omfattet af lovens bilag 3 og 4 Planen kan påvirke internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt Planen kan påvirke miljøet i almindelighed Løbe nr. Planens påvirkning på miljøet Ikke relevant Negativ påvirkning Neutral påvirkning Positiv påvirkning Undersøges nærmere 1 Biologisk mangfoldighed a Dyreliv: b Planteliv: c Sjældne, udryddelsestruede eller fredede dyr, planter eller naturtyper: d Habitat områder: e Spredningskorridor: f Naturbeskyttelse jvf. 3: g Grønne områder: h Skovrejsning/ skovnedlæggelse: i Fredning: 2 Befolkningen og sundhed a Har projektet betydning for sundhedstilstanden: b Indendørs støj- og vibrationspåvirkning: c Påvirkninger fra specifikke risikofaktorer ift. fx sundhed, belastningsfaktorer som støj, luftforurening og stresspåvirkninger: d Friluftsliv/rekreative interesser fx skaber planen mulighed for udendørsophold herunder leg og sport mv. Mulighed/ adgang til rekreative oplevelser: e Boligmiljø fx skabes der oplevelsesrige og trygge boligmiljøer med Bemærkninger Side 1 af 3
Strategisk Miljø Vurdering (SMV). SMV er betegnelsen for miljømæssige vurderinger af planer, programmer og politiske mål. Det vil sige en vurdering af deres virkninger på miljøet. Løbe nr. f Planens påvirkning på miljøet overskuelige byrum, serviceydelser og mødesteder/ legepladser af god kvalitet: Er der grundlag for et godt nærmiljø med klare tilhørsforhold: Påvirkes eksisterende boligmiljøer af planen: Ikke relevant Negativ påvirkning Neutral påvirkning Positiv påvirkning Undersøges nærmere Bemærkninger g Planens konsekvenser for nærområdets beboere: h Lighed i sundhed - Hvordan påvirkes socialt udsatte eller sårbare grupper: i Har projektet betydning for sociale kontakter/ frivillighed/ tryghed: 3 Landskab og jordbund a Landskabelig værdi: b Geologiske særpræg: c Risiko for jordforurening. d Jordhåndtering/ flytning: 4 Vand a Overfladevand, herunder vandløb og vådområder: Stevns Kommunes Spildevandsplan b Udledning af spildevand: Som ovenfor. c Grundvandsforhold: d Risiko for forurening af grundvandsressourcen: 5 Luft a Luftforurening (støv og andre emissioner): b Emissioner fra trafik til og fra området: 6 Støj a Støj: b Vibrationer: 7 Trafik a Færdselsarealer: fx sikres der velafgrænsede vej- og stiforløb med udsyn og overblik: b Sikres overskuelige parkeringsforhold: c Belysning: fx sikres der tilstrækkelig belysning, særligt på stier, tilpasset områdets karakter: d Vil området opleves som et trygt og sikkert sted at færdes: Side 2 af 3
Strategisk Miljø Vurdering (SMV). SMV er betegnelsen for miljømæssige vurderinger af planer, programmer og politiske mål. Det vil sige en vurdering af deres virkninger på miljøet. Løbe nr. Planens påvirkning på miljøet Ikke relevant Negativ påvirkning Neutral påvirkning Positiv påvirkning Undersøges nærmere e Trafikafvikling/ -kapacitet: fx tilgængeligheden til området med bil, offentlig transport og for cyklende og gående. Skaber det en øget trafikmængde: f Energiforbrug: g Risiko for ulykker: 8 Klimatiske faktorer a Eventuel påvirkning af klimaet: b Påvirker planen retningslinjerne ift. klimatilpasning i Stevns Kommuneplan: 9 Kulturarv a Kulturhistoriske værdier: b Kirker: c Fredede eller bevaringsværdige bygninger: 10 Ressourcer og affald a Arealforbrug: b Energiforbrug: c Vandforbrug: d Produkter, materialer og råstoffer: e Kemikalier, miljøfremmede stoffer: f Affald, genanvendelse: 11 Visuel effekt a Arkitektonisk udtryk: b Lys og/eller refleksioner: c Æstetisk udtryk: 12 Sikkerhed a Har projektet betydning ift. kriminalitet: b Brand, eksplosion, giftpåvirkning: 13 Socioøkonomiske effekter a Påvirkning af sociale forhold: b Påvirkning af erhvervsliv: Bemærkninger Side 3 af 3
Bilag til SMV-screening Navn på plan Dato for screeningen 22.05.15 Screenet af Steen Roed Bilag IV Arter Arter Påvirkning Ingen påvirkning Pattedyr Bredøret Flagermus (Barbastella barbastellus) x Projektets betydning for Bilag 4 arter Det ansøgte projektområde vurderes ikke at have betydning for arten. Damflagermus (Myotis dasycneme) Becsteins flagermus (Myotis bechsteinii) Brandts flagermus (Myotis brandtii) Vandflagermus (Myotis daubentonii) Kendes ikke fra området. Er ikke kendt fra kommunen. Det ansøgte projektområde vurderes ikke at have betydning for arten. Det ansøgte projektområde vurderes ikke at have betydning for arten. Skægflagermus (Myotis mystacinus) Frynseflagermus (Myotis nattereri) Brunflagermus (Nyctalus noctula) Det ansøgte projektområde vurderes ikke at have betydning for arten. Det ansøgte projektområde vurderes ikke at have betydning for arten. Der er registeret enkelte forekomster i kommunen.
Arter Påvirkning Ingen påvirkning Langøret flagermus (Plecotus auritus) Projektets betydning for Bilag 4 arter Det ansøgte projektområde vurderes ikke at have betydning for arten. Sydflagermus (Eptesicus serotinus) Det ansøgte projektområde vurderes ikke at have betydning for arten. Skimmelflagermus (Vespertilio murinus) Det ansøgte projektområde vurderes ikke at have betydning for arten. Troldflagermus (Pipistrellus nathusii) Pipistrelflagermus (Pipistrellus pipistrellus) Dværgflagermus (Pipistrellus pygmaeus) Det ansøgte projektområde vurderes ikke at have betydning for arten. Det ansøgte projektområde vurderes ikke at have betydning for arten. Det ansøgte projektområde vurderes ikke at have betydning for arten. Hasselmus (Muscardinus avellanarius) Birkemus (Sicista betulina) Odder (Lutra lutra) Marsvin (Phocoena phocoena) Arten er ikke kendt fra området. Arten er ikke kendt fra området. Ej relevant. Ej relevant. Krybdyr Markfirben (lacerta agilis) Arten er ikke kendt fra området. Padder
Arter Påvirkning Ingen påvirkning Klokkefrø (Bombina bombina) Stor vandsalamander (Triturus cristatus) Projektets betydning for Bilag 4 arter Findes ikke i Stevns Kommune Det ansøgte projektområde vurderes ikke at have betydning for arten. Løgfrø (Pelobates fuscus) Løvfrø (Hyla arborea) Spidssnudet frø (Rana arvalis) Findes ikke i Stevns Kommune Findes ikke i Stevns Kommune Det ansøgte projekt vurderes ikke at have betydning for arten. Springfrø (Rana dalmatina) Findes ikke i Stevns Kommune Strandtudse (Bufo calamita) Grønbroget tudse (Bufo viridis) Det ansøgte projekt vurderes ikke at have betydning for arten. Det ansøgte projekt vurderes ikke at have betydning for arten. Fisk Snæbel (Coregonus oxyrhyncus) Findes ikke i området. Insekter Bred vandkalv Der er ingen søer tæt på ejendommen. (Dytiscus latissimus) Lys skivevandkalv Der er ingen søer tæt på ejendommen. (Graphoderus bilineatus) Eremit (Osmoderma eremita) Eremit findes i Vallø Dyrehave, som den nærmeste lokalitet. Arten er ikke kendt uden for denne lokalitet. Sortplettet blåfugl Arten findes ikke i Stevns Kommune.
Arter Påvirkning Ingen påvirkning (Maculinea arion) Grøn mosaikguldsmed (Aeshna viridis) Stor Kærguldsmed (Leucorrhinia pectoralis) Grøn Kølleguldsmed (Ophiogomphus cecilia) Projektets betydning for Bilag 4 arter Arten findes ikke i Stevns Kommune. Arten findes ikke i Stevns Kommune. Arten findes ikke i Stevns Kommune. Muslinger Tykskallet malermusling (Unio Crassus) Ej relevant. Planter Enkelt månerude (Botrychium simplex) Vandranke (Luronium natans) Liden Najade (Najas flexilis) Fruesko (Cypripedium calceolus) Mygblomst (Liparis loeselii) Ej relevant. Ej relevant. Ej relevant. Ej relevant. Arten er udpegnings grundlag for Natura 2000 tryggevælde å. Ej relevant på den pågældende lokalitet. Gul stenbræk (Saxifraga hirculus) Krybende sumpskærm (Helosciadium repens) (= Apium repens) Ej relevant. Ej relevant.