Kildehaven 134-172, 8520 Lystrup Årsrapport for 2009/2010 (2. regnskabsår) Vedtaget på andelsboligforeningens ordinære generalforsamling, den / 2010 dirigent
INDHOLDSFORTEGNELSE Ledelsespåtegning... 3 Den uafhængige revisors påtegning... 4 Foreningsoplysninger... 6 Ledelsesberetning... 7 Anvendt regnskabspraksis... 8 Resultatopgørelse... 10 Balance, aktiver... 11 Balance, passiver... 12 Noter... 13 Side 2
LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt årsregnskabet for 2009/2010 inkl. ledelsesberetningen for ABF Kildehaven II. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig. Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver, finansielle stilling samt resultatet. Ledelsesberetningen giver efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, som den omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Lystrup, den 16 / 9 2010 Bestyrelse: Hanne Nippin formand Anders Petterson Jette Kjærgaard Anni Sørensen Pernille Ryge Koch Side 3
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING Til andelshaverne i ABF Kildehaven II Påtegning på årsregnskab Vi har revideret årsregnskabet for ABF Kildehaven II for regnskabsåret 1. juli 2009-30. juni 2010 omfattende anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Vi har endvidere revideret ledelsesberetningen. Årsregnskabet aflægges efter årsregnskabsloven og lov om andelsboligforeninger, ledelsesberetningen aflægges efter årsregnskabsloven. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet og ledelsesberetningen Bestyrelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven og lov om andelsboligforeninger, samt for at udarbejde en ledelsesberetning, der indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge et årsregnskab og en ledelsesberetning uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vort ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet og ledelsesberetningen på grundlag af vor revision. Vi har udført vor revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsregnskabet og ledelsesberetningen ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsregnskabet og ledelsesberetningen. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet og ledelsesberetningen, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for andelsboligforeningens udarbejdelse og aflæggelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede og en ledelsesberetning, der giver en retvisende redegørelse, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af bestyrelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af bestyrelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet og ledelsesberetningen. Det er vor opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Side 4
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING Konklusion Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling 30. juni 2010 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. juli 2009-30. juni 2010 i overensstemmelse med årsregnskabsloven og lov om andelsboligforeninger. Det er endvidere vor opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Viby J den 16 / 9 2010 Revision 2 A/S registrerede revisorer Peter Kajhøj registreret revisor HD Side 5
FORENINGSOPLYSNINGER Foreningen: ABF Kildehaven II Kildehaven 134-172 8520 Lystrup Cvr.nr.: 31116104 Regnskabsår: 1. juli - 30. juni Bestyrelse: Revision: Hanne Nippin Anders Petterson Jette Kjærgaard Anni Sørensen Pernille Ryge Koch Revision 2 A/S registrerede revisorer Vestre Kongevej 4-6 8260 Viby J Kontaktpersoner: Peter Kajhøj Pengeinstitutter: Nordea Administratorer: Abel & Skovgård Larsen c/o Torben Winnerskjold Sønder Allé 9 8000 Århus C Kontaktperson: Ole Johansen Side 6
LEDELSESBERETNING Hovedaktivitet Foreningens hovedaktivitet er udlejning af lejligheder til andelshaverne. Usædvanlige forhold vedrørende årsrapporten for 2009/2010 Der er ingen usædvanlige forhold vedrørende årsrapporten for 2009/2010. Usikkerhed ved indregning eller måling Der er ingen usikkerhed vedrørende indregning og måling. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Regnskabsårets resultat kr. (232.939) foreslåes overført til egenkapitalen, primært på grund af de i indeværende regnskabsår afholdte udgifter til vedligeholdelse kr. 521.123. For det kommende år forventes et tilfredsstillende resultat. Egenkapitalen andrager pr. 30. juni 2010 kr. 12.524.449 mod kr. 21.357.388 i forrige regnskabsår, primært fordi den kontante ejendomsværdi pr. 1/10 2009 er nedskrevet med kr. 8.600.000. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for årsrapporten. Side 7
ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for ABF Kildehaven II for 2009/2010 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse A-virksomheder med de tilpasninger der følger af foreningens særlige karakter, samt lov om andelsboligforeninger. Andelsboligforeningen har valgt fra regnskabsklasse C at vise ledelsesberetning samt anlægsnote for materielle anlægsaktiver. Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Opmærksomheden henledes dog på, at indeværende regnskabsår omfatter en periode på 12 måneder i modsætning til forrige regnskabsår, hvor perioden var 30. januar 2008-30. juni 2009. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde foreningen, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå foreningen, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af eventuelle afdrag samt tillæg/fradrag af den akkumulerede amortisering af forskellen mellem kostpris og nominelt beløb. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Resultatopgørelsen Indtægtskriterium I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med at de indtjenes. Indtægter og omkostninger er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Terminsydelser De samlede terminsydelser udgiftsføres. I terminsydelserne reguleres der for omkostninger til/refusion af rentesikring. Side 8
ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger. Ekstraordinære indtægter og omkostninger Ekstraordinære indtægter og omkostninger indeholder indtægter og omkostninger, der hidrører fra begivenheder eller transaktioner, der klart afviger fra den ordinære drift, er uden for virksomhedens kontrol, og som ikke forventes at være af tilbagevendende karakter. Skat af årets resultat Årets aktuelle skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen. Balance Materielle anlægsaktiver Ejendommen medtages til den kontante ejendomsværdi pr. 1/10 2009 med tillæg af afholdte forbedringsudgifter herefter. Der foretages ikke afskrivninger på ejendommen, da den ved normal vedligeholdelse ikke forventes at være underkastet værdiforringelse. Aktiver med en kostpris på under kr. 12.300 pr. enhed indregnes som omkostninger i resultatopgørelsen i anskaffelsesåret. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter, indregnet under aktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Gældsforpligtelser Prioritetsgæld er medtaget til prioritetsrestgælden. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter, indregnet under passiver, omfatter lejeindtægter m.v. vedrørende det efterfølgende regnskabsår. Side 9
RESULTATOPGØRELSE 1. JULI 2009 til 30. JUNI 2010 2009/10 *2008/09 INDTÆGTER Boligafgift... 743.244 974.679 Lejeindtægter ikke-andelshavere... 383.111 526.778 Indtægter i alt... 1.126.355 1.501.457 OMKOSTNINGER 1 Terminsydelser... (739.000) (1.041.698) 2 Omkostninger vedrørende ejendommen... (484.461) (263.472) 3 Administrationsomkostninger... (82.937) (295.537) Omkostninger i alt... (1.306.398) (1.600.707) Resultat før finansielle poster... (180.043) (99.250) FINANSIERING 4 Finansieringsindtægter... 1.318 24.754 5 Finansieringsomkostninger... (54.214) (310.151) Finansiering i alt... (52.896) (285.397) Resultat før hensættelser... (232.939) (384.647) 6 Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen... 0 (200.000) Skat af årets resultat... 0 0 Årets resultat... (232.939) (584.647) *Perioden 30/1 2008-30/6 2009 Side 10
BALANCE PR. 30. JUNI 2010 AKTIVER 2009/10 2008/09 ANLÆGSAKTIVER 7 Grunde og bygninger... 30.500.000 39.100.000 ANLÆGSAKTIVER I ALT... 30.500.000 39.100.000 OMSÆTNINGSAKTIVER Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser... 12.296 9.967 8 Andre tilgodehavender... 31.280 0 9 Likvide beholdninger... 2.870 666.627 OMSÆTNINGSAKTIVER I ALT... 46.446 676.594 AKTIVER I ALT... 30.546.446 39.776.594 Side 11
BALANCE PR. 30. JUNI 2010 PASSIVER 2009/10 2008/09 EGENKAPITAL 10 Egenkapital... 12.524.449 21.357.388 HENSATTE FORPLIGTELSER 11 Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen... 0 200.000 Hensatte forpligtelser i alt... 0 200.000 GÆLDSFORPLIGTELSER LANGFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER 12 Prioritetsgæld... 16.687.000 16.687.000 13 Deposita og forudbetalt leje... 154.670 129.081 Langfristede gældsforpligtelser i alt... 16.841.670 16.816.081 KORTFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER 14 Kreditinstitutter... 1.159.827 1.390.000 15 Leverandører af varer og tjenesteydelser... 14.000 13.125 16 Øvrig anden gæld... 6.500 0 Hensat til skat... 0 0 Kortfristede gældsforpligtelser i alt... 1.180.327 1.403.125 Gældsforpligtelser i alt... 18.021.997 18.219.206 PASSIVER I ALT... 30.546.446 39.776.594 17 Eventualposter mv. 18 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 19 Andelshaverindskud Side 12
NOTER 2009/10 2008/09 1 Terminsydelser Prioritetsrenter... 395.482 1.267.671 Refusion rentesikring... 343.518 (225.973) Terminsydelser i alt... 739.000 1.041.698 2 Omkostninger vedrørende ejendommen Ejendomsskat... 105.298 124.479 Forsikring... 17.089 22.827 Renovation... 38.752 63.209 Vedligeholdelse... 521.123 52.957 Indtægtsføring af hensættelse... (200.000) 0 Mindre nyanskaffelser... 2.199 0 Omkostninger vedrørende ejendommen i alt... 484.461 263.472 3 Administrationsomkostninger Kontortikler, porto, gebyrer m.v.... 1.838 2.761 Møder... 2.838 1.800 Revisorhonorar inkl. rest tidligere år ( kr. 625)... 14.625 19.375 Advokathonorar... 0 160.000 Honorar valuarvurdering... 0 26.875 Administrator... 50.000 68.750 Kontingenter ABF... 1.283 0 Kontingent Grundejerforening... 12.353 15.976 Administrationsomkostninger i alt... 82.937 295.537 4 Finansieringsindtægter Renter, pengeinstitutter... 1.318 24.754 Finansieringsindtægter i alt... 1.318 24.754 5 Finansieringsomkostninger Renter, pengeinstitutter... 54.214 81.340 Låneomkostninger... 0 228.811 Finansieringsomkostninger i alt... 54.214 310.151 Side 13
NOTER 2009/10 2008/09 6 Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen Ordinær hensættelse... 0 200.000 Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen i alt... 0 200.000 7 Grunde og bygninger Kontant ejendomsværdi 1/10 2009... 39.100.000 *20.286.000 Tilgang i årets løb... 0 340.029 Værdi herefter 39.100.000 20.626.029 Årets opskrivninger... 0 18.473.971 Årets af-/nedskrivninger... (8.600.000) 0 Af-/nedskrivninger i alt (8.600.000) 0 Grunde og bygninger i alt... 30.500.000 39.100.000 *Anskaffelsessum jf. skøde 8 Andre tilgodehavender Øvrige tilgodehavender... 31.280 0 Andre tilgodehavender i alt... 31.280 0 9 Likvide beholdninger Nordea 7560 358 223... 0 662.905 Nordea 7560 358 525... 166 166 Nordea 6881 478 232... 2.704 3.556 Likvide beholdninger i alt... 2.870 666.627 Side 14
NOTER 2009/10 2008/09 10 Egenkapital Andelshaverindskud... 3.449.314 3.449.314 Opskrivningsfond ejendom... 9.892.721 18.492.721 Overført overskud eller tab, primo... (584.647) 0 Årets resultat... (232.939) (584.647) Egenkapital i alt... 12.524.449 21.357.388 11 Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen Hensættelser, primo... 200.000 0 Hensættelser indeværende år... 0 200.000 Anvendt hensættelser indeværende år... (200.000) 0 Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen i alt... 0 200.000 12 Prioritetsgæld Nordea Kredit opr. 16.687.000, Obligationslån variabel rente, p.t. 1,48% (afdragsfrit)... 16.687.000 16.687.000 Prioritetsgæld i alt... 16.687.000 16.687.000 Restløbetid 27½ år. Kursværdien andrager kr. 16.762.091 Lånet i Nordea Kredit er rentesikret til 4,08% p.a. excl. bidrag frem til 28/12 2012. Den samlede markedsværdi andrager pr. 30/6 2010 iflg. meddelt markedsværdirapport fra Nordea Kredit kr. -968.495 13 Deposita og forudbetalt leje Deposita og forudbetalt leje... 123.222 104.030 Forudbetalt leje... 31.448 25.051 Deposita og forudbetalt leje i alt... 154.670 129.081 14 Kreditinstitutter Nordea 4378 126 997... 1.159.827 1.390.000 Kreditinstitutter i alt... 1.159.827 1.390.000 Side 15
NOTER 2009/10 2008/09 15 Leverandører af varer og tjenesteydelser Revisorhonorar, anslået... 14.000 13.125 Leverandører af varer og tjenesteydelser i alt... 14.000 13.125 16 Øvrig anden gæld Andre skyldige omkostninger... 6.500 0 Øvrig anden gæld i alt... 6.500 0 17 Eventualposter mv. Der er ingen eventualforpligtelser m.v. 18 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Der er ingen pantsætninger eller sikkerhedsstillelser. 19 Andelshaverindskud Andelshaverindskuddet hidrører fra 15 andelshavere, som i alt har indskudt kr. 3.449.314 Værdien af andelskronen andrager pr. 30/6 2010 kr. 3,32, hvilket beløb fremkommer ud fra de efterfølgende beregninger. Andelshaverindskud... 3.449.314 Egenkapital jfr. foran... 12.524.449 Korrektion vedrørende: Kursregulering prioritetsgæld... -75.091 Negativ markedsværdi, rentesikret lån (note 12)... -968.495 Hensættelse til ikke regnskabsmæssigt udgiftsført ekstra reservefond... 0-1.043.586 Korrigeret egenkapital herefter... 11.480.863 Side 16
NOTER 2009/10 2008/09 Værdi pr. oprindeligt indskudt andelskrone 11.480.863 : 3.449.314 = 3,32 (s.å. 6,06) Værdiansættelsen er baseret på, at ejendommen medtages til den kontante ejendomsværdi pr. 1/10 2009 med tillæg af afholdte forbedringsudgifter herefter. Andelsværdien for de enkelte andelsboliger vil således efter dette princip maksimalt andrage: Oprindeligt Andelsværdi Vedtaget andelshaver- årsrapport andelsværdi indskud 2009/2010 2008/2009 Boligtype 107 m2... 233.297 774.546 1.413.779 Boligtype 105 m2... 228.937 760.071 1.387.358 Boligtype 104 m2... 226.756 752.830 1.374.141 ----------- ------------ ------------ Opmærksomheden henledes på, at der ved overdragelse ikke må kræves en højere pris for andelen end den, der følger af formueberegningen skitseret i vedtægterne. Der er altså tale om et maksimalprissystem. Endvidere henledes opmærksomheden på, at de enkelte andelshavere herudover ved salg kan opnå et beløb svarende til de af vedkommende dokumenterede afholdte forbedringsomkostninger opgjort efter de af andelsboligforeningen sædvanligt benyttede retningslinier. Som følge heraf skal det meget anbefales de enkelte andelshavere at føre regnskab med de afholdte omkostninger hertil. Side 17