K/S Karlstad Bymidte Arsrapport for 2012 CVR-nr. 28 70 42 91 Arsrapporten er fremlagt og godkendt pa selskabets ordinaire generalforsamling den 2/5 2013 Peder Holm Dirigent pwc
Indholdsfortegnelse Pategninger Ledelsespategning Den uafhaengige revisors erklaeringer Ledelsesberetning Selskabsoplysninger Beretning Arsregnskab Resultatopg0relse 1. januar - 31. december Balance 31. december Noter til arsrapporten Regnskabspraksis
Ledelsespategning Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt arsrapporten for regnskabsaret 1. januar - 31. december 2012 for K/S Karlstad Bymidte. Arsrapporten er aflagt i overensstemmelse med arsregnskabsloven. Arsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2012. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegorelse for de forhold, beretningen omhandler. Arsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Frederiksberg, den 2. maj 2013 Direktion Peder Holm Bestyrelse Peder Naesborg Carl Richard Christensen Peder Holm pwc
Den uafhaengige revisors erklaeringer Til kommanditisterne i K/S Karlstad Bymidte Pategning pa arsregnskabet Vi har revideret arsregnskabet for K/S Karlstad Bymidte for regnskabsaret 1. januar - 31. december 2012, der omfatter resultatopgorelse, balance, noter og anvendt regnskabspraksis. Arsregnskabet udarbejdes efter arsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for arsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et arsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med arsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nodvendig for at udarbejde et arsregnskab uden vaesentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om arsregnskabet pa grundlag af vores revision. Vi har udf0rt revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifolge dansk revisorlovgivning. Dette krsever, at vi overholder etiske krav samt planlaegger og udforer revisionen for at opna hoj grad af sikkerhed for, om arsregnskabet er uden vaesentlig fejlinformation. En revision omfatter udforelse af revisionshandlinger for at opna revisionsbevis for belob og oplysninger i arsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhaenger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for vaesentlig fejlinformation i arsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et arsregnskab, der giver et retvisende billede. Formalet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstaendighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmaessige skon er rimelige, samt en vurdering af den samlede praesentation af arsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnaede revisionsbevis er tilstraekkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at arsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsaret 1. januar - 31. december 2012 i overensstemmelse med arsregnskabsloven. Supplerende oplysninger vedrorende forhold i regnskabet Uden at det har pavirket vores konklusion, gor vi opmserksom pa oplysninger i note 1 om usikkerhederne om vaerdiansaettelsen af selskabets investeringsejendomme. Vi er enige i ledelsens beskrivelse heraf. pwc 2
Den uafhaengige revisors erklaeringer Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til arsregnskabsloven gennemlaest ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillaeg til den gennemforte revision af arsregnskabet. Det er pa denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med arsregnskabet. Esbjerg, den 2. maj 2013 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Relfrsimispartnerselskab Sx Nyholm statsautoriseret revisor
Selskabsoplysninger Selskabet K/S Karlstad Bymidte c/o Peder Holm Solsortvej 57 2000 Frederiksberg CVR-nr.: 28 70 42 91 Regnskabsperiode: 1. januar - 31. december Hjemstedskommune: Frederiksberg Bestyrelse Peder Naesborg Carl Richard Christensen Peder Holm Direktion Peder Holm Revision PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Stormgade 50 Postboks 80 6701 Esbjerg Koncernregnskab Selskabet indgar i koncernrapporten for moderselskabet Ejendomsinvesteringsselskabet Karlstad Bymidte A/S, CVR-nr. 28 66 50 08, 2000 Frederiksberg.
Beretning Arsrapporten for K/S Karlstad Bymidte for 2012 er aflagt i overensstemmelse med arsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte regler i klasse C. Arsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste ar. Hovedaktivitet Virksomhedens formal er at kobe, eje og drive udlejningsvirksomhed samt administration af ejendomme. Udvikling i aret Selskabets resultatopgorelse for 2012 udviser et overskud pa 7.764.694, og selskabets balance pr. 31. december 2012 udviser en egenkapital pa 39.805.253. Usikkerhed ved indregning og maling For en beskrivelse af usikkerhederne ved indregning og maling af selskabets investeringsejendomme henvises der til beskrivelsen i note 1. Begivenheder efter balancedagen Der er ikke efter balancedagen indtruffet forhold, som har vaesentlig indflydelse pa bed0mmelsen af arsrapporten. pwc 5
Resultatopgorelse 1. januar - 31. december Note 2012 2011 Nettoomsaetning 14.627.188 12.925.255 Omkostninger vedr0rende investeringsejendomme Andre eksterne omkostninger -6.077.582-1.119.207-5.329.944-2.536.737 Bruttoresultat for vaerdireguleringer 7.430.399 5.058.574 Vaardiregulering af investeringsaktiver og hermed forbundne finansielle for pligtelser 2-625.070-3.147.801 Bruttoresultat efter vaerdireguleringer 6.805.329 1.910.773 Finansielle indtaegter Finansielle omkostninger 3 4 4.573.980-2.657.295 939.613-3.509.552 Resultat for skat 8.722.014-659.166 Skat af arets resultat 5-957.320-515.464 Arets resultat 7.764.694-1.174.630 Resultatdisponering Forslag til resultatdisponering Foreslaet udbytte for regnskabsaret Overf0rt resultat 0 7.764.694 7.764.694 0-1.174.630-1.174.630
Balance 31. december Aktiver Note 2012 2011 Investeringsejendomme 157.984.820 152.324.920 Materielle anlaegsaktiver 6 157.984.820 152.324.920 Anlaegsaktiver 157.984.820 152.324.920 Tilgodehavenderfra salg og tjenesteydelser Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder Andre tilgodehavender Periodeafgraensningsposter 637.154 585.767 0 114.890 65.844 540.754 19.864 303.626 Tilgodehavender 1.337.811 930.088 Likvide beholdninger 0 10.425 Omsaetningsaktiver 1.337.811 940.513 Aktiver 159.322.631 153.265.433 _Jfe pwc 7
Balance 31. december Passiver Note 2012 2011 Selskabskapital Overf0rt resultat 1.000 39.804.253 1.000 30.540.044 Egenkapital 7 39.805.253 30.541.044 Hensaattelse til udskudt skat 8 5.308.745 4.852.883 Hensatte forpligtelser 5.308.745 4.852.883 Gaeld til realkreditinstitutter Anden gaald 102.905.470 2.589.581 102.751.621 4.195.120 Langfristede gaeldsforpligtelser 9 105.495.051 106.946.741 Kreditinstitutter Leverand0rer af varer og tjenesteydelser Gaeld til tilknyttede virksomheder Selskabsskat Anden gasld Periodeafgraansningsposter 9 3.892.980 731.171 93.289 930.524 1.942.475 1.123.143 6.159.254 833.906 127.088 1.868.131 339.327 1.597.059 Kortfristede gaeldsforpligtelser 8.713.582 10.924.765 Gaeldsforpligtelser 114.208.633 117.871.506 Passiver 159.322.631 153.265.433 Usikkerhed ved indregning og maling 1 Eventualposter og 0vrige 0konomiske forpligtelser 10 Ejerforhold 11 pwc
Noter til arsrapporten 1 Usikkerhed ved indregning og maling Investeringsejendomme Selskabets ledelse vurderer, at den valgte regnskabspraksis, hvor investeringsejendomme males til dagsvasrdi giver det bedste udtryk for selskabets aktiver og passiver, den finansielle stilling samt resultat af selskabets aktiviteter. Den bedste dokumentation for dagsvaerdierne for selskabets investeringsejendomme er aktuelle priser i et aktivt marked for tilsvarende investeringsejendomme. I mangel af en sadan information bestemmes dagsvaerdien inden for et interval af sandsynlige beregnede sk0n pa dagsvaerdien, der defineres som vaerdien mellem en kvalificeret villig k0ber og en kvalificeret villig saelger baseret pa markedsforholdene pa balancedagen. Ledelsens sk0n over vaerdien af investeringsejendomme fastsaettes ud fra markedskonforme standarder og bygger pa en vurdering af investeringsejendommenes forventede tebende afkast, vedligeholdelsesstand og afkastkrav. Udgangspunktet er aktuelle priser i markedet for tilsvarende investeringsejendomme. Dagsvaerdien for investeringsejendomme i arsrapporten for 2012 er vurderet af selskabets ledelse. Dagsvaerdien beregnes som kapitaliseret indtjeningsvaerdi for ejendomme, fastlagt ud fra forventede fremtidige leje, de nuvaerende lejeres evne til at opfylde deres kontraktlige forpligtelser, tomgangsperioder, driftsomkostninger, vedligeholdelsesbehov samt et sk0n over afkastkravet. Vurderingen af afkastkravet bygger pa informationer om den generelle regionale udvikling i afkastkrav samt relevante lokale forhold. Afkastkravet kan, som Mge af den nuvaerende usikkerhed i ejendomsmarkedet, afvige fra det af ledelsen fastsatte og er ikke n0dvendigvis et udtryk for den vserdi, et salg af ejendommene kan indbringe. Dette gaelder specielt ved et eventuelt hurtigt salg. Dagsvaerdien af selskabets investeringsejendomme er pr. 31. december 2012 vaerdiansat til SEK 181,3 mio. ( 158,0 mio.) mod SEK 182,6 ( 152,3 mio.) pr. 31. december2011. Dagsvaerdien svarertil etafkastkrav pa 6,0% (2011: 6,0%) af driftsresultatet. 2012 2011 2 Vaerdiregulering af investeringsaktiver og hermed forbundne finansielle forpligtelser 0vrige vaerdireguleringer af investeringsejendomme Vaerdireguleringer af finansielle forpligtelser -471.221-3.270.881-153.849 123.080-625.070-3.147.801
Noter til arsrapporten 3 Finansielle indtaegter Renteindtaegter tilknyttede virksomheder 16.708 20.812 Andre finansielle indtaegter 7.650 3.618 Vautakursgevinster 4.549.622 915.183 4.573.980 939.613 4 Finansielle omkostninger Renteomkostninger tilknyttede virksomheder 314.033 310.750 Andre finansielle omkostninger 2.343.262 3.198.802 2.657.295 3.509.552 5 Skat af arets resultat Arets aktuelle skat i Sverige 722.034-245.940 Arets udskudte skat 235.286 761.404 957.320 515.464 6 Aktiver der males til dagsvaerdi Investeringsejendomme Kostpris 1. januar 138.942.329 Valutakursregulering 6.488.732 Afgang i arets lab -946.040 144.485.021 Vaerdireguleringer 1. januar 13.382.591 Valutakursregulering 596.779 Arets vaerdireguleringer -479.571 13.499.799 Regnskabsmaessig vaerdi 31. december 157.984.820 pwc 10
Noter til arsrapporten 6 Aktiver der males til dagsvaerdi (fortsat) Vaerdiansaettelse af investeringsejendomme finder sted ved anvendelse af en cash flow-model, hvor de fremtidige pengestnamme ved ejerskab af investeringejendommene tilbagediskonteres. Ved vaerdiansaettelsen pr. 31. december 2012 er anvendt et afkastkrav pa 6,0% (6,0% i 2011) af de for 2013 budgetterede nettolejeindtsegter med fradrag af budgetterede drifts- og administrationsomkostninger. Egenkapital Selskabskapital Overf0rt resultat I alt Egenkapital 1. januar 1.000 Valutakursregulering 0 Arets resultat 0 30.540.044 1.499.515 7.764.694 30.541.044 1.499.515 7.764.694 Egenkapital 31. december 1.000 39.804.253 39.805.253 Hensaettelse til udskudt skat 2012 2011 Tilgodehavenderfra salg og tjenesteydelse Afskrivninger pa ejendomme Periodiseringsfond -51.859 4.387.171 973.433-33.047 4.303.437 582.493 5.308.745 4.852.883 Udskudt skat er afsat med 26,3% svarende til den aktuelle skattesats i Sverige. pwc 11
Noter til arsrapporten 9 Langfristede gaeldsforpligtelser Afdrag, derforfalder inden for 1 ar, er opf0rt under kortfristede gaeldsforpligtelser. 0vrige forpligtelser er indregnet under langfristede gaeldsforpligtelser. Gaeldsforpligtelserne forfalder efter nedenstaende orden: Gaeld til realkreditinstitutter 2012 2011 Efter 5 ar 102.905.470 102.751.621 Langfristet del 102.905.470 102.751.621 Inden for 1 ar 0 0 Anden gaeld 102.905.470 102.751.621 Mellem 1 og 5 ar 2.589.581 4.195.120 Langfristet del 2.589.581 4.195.120 Inden for 1 ar 1.632.612 0 0vrig kortfristet gaeld 309.863 339.327 Kortfristet del 1.942.475 339.327 4.532.056 4.534.447 Laneomkostninger vedrarende langfristet gaeld er reguleret i regnskabsposten "vaerdireguleringer af investeringsejendomme netto". I anden gaeld er indregnet Ian fra investorerne samt fra associeret virksomhed. Derudover er der indregnet renteomkostninger for 2012 pa i alt T 338. to Eventualposter og ovrige okonomiske forpligtelser Sikkerhedsstillelser F0lgende aktiver er stillet til sikkerhed for realkreditinstitutter: Grunde og bygninger med en regnskabsmaessig vaerdi pa 157.984.820 152.324.920 F0lgende aktiver er stillet til sikkerhed for investorlan: Grunde og bygninger med en regnskabsmaessig vaerdi pa 157.984.820 152.324.920 _ pwc 12
Noter til arsrapporten 11 Ejerforhold F0lgende kommanditister er noteret i selskabets ejerbog som ejende minimum 5% af stemmerne eller minimum 5% af selskabet: EV Karlstad Ejendom Holding AB, Sverige ejer 100% af K/S Karlstad Bymidte. 13
Regnskabspraksis Regnskabsgrundlag Arsrapporten for K/S Karlstad Bymidte for 2012 er udarbejdet i overensstemmelse med arsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte regler i klasse C. Den anvendte regnskabspraksis er uaendret i forhold til sidste ar. Arsregnskab for 2012 er aflagt i. Generelt om indregning og maling Indtaegter indregnes i resultatopgorelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes vaerdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der males til dagsvasrdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgorelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opna arets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageforsler som Mge af aendrede regnskabsmaessige skon af belob, der tidligere har vaeret indregnet i resultatopgorelsen. Aktiver indregnes i balancen, nar det er sandsynligt, at fremtidige okonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets vaerdi kan males palideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, nar det er sandsynligt, at fremtidige okonomiske fordele vil fraga selskabet, og forpligtelsens vaerdi kan males palideligt. Ved forste indregning males aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfolgende males aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Som malevaluta benyttes danske kroner. Alle andre valutaer anses som fremmed valuta. Omregning af fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstar mellem transaktionsdagens kurs og kursen pa betalingsdagen, indregnes i resultatopgorelsen som en finansiel post. Tilgodehavender, gaeld og andre monetaere poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet pa balancedagen, males til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen pa tidspunktet for tilgodehavendets eller gaeldens opstaen indregnes i resultatopgorelsen under finansielle indtaegter og omkostninger. Anlaegsaktiver, der er kobt i fremmed valuta, males til kursen pa transaktionsdagen. _. 14
Regnskabspraksis Resultatopgorelsen Nettoomsastning Nettoomsaetning bestar af huslejeindtaegter som indregnes lineaert i lejeperioden. Omkostninger vedrorende investeringsejendomme Omkostninger vedrorende investeringsejendomme indeholder primaert arets driftsomkostninger. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger indeholder omkostninger til ledelse og administration af selskabet. Finansielle poster Finansielle indtaegter og omkostninger indregnes i resultatopgorelsen med de belob, der vedrorer regnskabsaret. Skat af arets resultat Skat af arets resultat, som bestar af arets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgorelsen med den del, der kan henfores til arets resultat, og direkte pa egenkapitalen med den del, der kan henfores til posteringer direkte pa egenkapitalen. Balancen Investeringsej endomme Investeringsejendomme udgor investeringer i grunde og bygninger med det formal at opna afkast af den investerede kapital i form af lobende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg. Investeringsejendomme males ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. kobsomkostninger. Kostprisen for egne opforte investeringsejendomme omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen, herunder kobsomkostninger og indirekte omkostninger til lonforbrug, materialer, komponenter og underleverandorer indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Efter forste indregning males investeringsejendomme til dagsvaerdi. Vaerdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgorelsen. Dagsvaerdien er udtryk for den pris ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter pa arms laengde vilkar pa balancedagen. Fastlaeggelse af dagsvaerdi medforer vaesentlige regnskabsmaessige skon. pwc 15
Regnskabspraksis Det er ledelsens vurdering, at det for indevaerende ar ikke har vaeret muligt at finde dagsvaerdien ved hjaelp af markedsinformationer, hvorfor vaerdiansaettelsen er sket pa baggrund af diskonteringsmodeller. Dagsvaerdien for investeringsejendomme er pr. 31. december 2012 fastsat ved anvendelse af en afkastbaseret vaerdiansasttelsesmodel. Beregningerne tager udgangspunkt i budget for det kommende ar, korrigeret for udsving, der karakteriseres ved at vaere enkeltstaende begivenheder. Denne normalindtjening kapitaliseres med en individuelt fastsat afkastprocent. Den herved beregnede vaerdi korrigeres for eventuelle driftsfremmede aktiver, sasom likvider, deposita mv, safremt disse ikke indgar saerskilt andet sted i balancen, hvorved dagsvaerdien fremkommer. De anvendte skon er baseret pa oplysninger samt forudsaetninger, som ledelsen vurderer forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. De faktiske begivenheder eller omstaendigheder vil sandsynligvis afvige fra de i beregningerne forudsatte, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtraeder som forventet. Disse afvigelser kan vaere vaesentlige. Nedskrivning af anlaegsaktiver Tilgodehavender Tilgodehavender indregnes i balancen til amortiseret kostpris, hvilket i al vaesentlighed svarer til palydende vaerdi. Der nedskrives til imodegaelse af forventede tab. Udskudte skatteaktiver og -forpligtelser Udskudt skat males efter den balanceorienterede gaeldsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmaessig og skattemaessig vaerdi af aktiver og forpligtelser, opgjort pa grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skattevaerdien af fremforselsberettiget skattemaessigt underskud, males til den vaerdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat males pa grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil vaere gaeldende, nar den udskudte skat forventes udlost som aktuel skat. ^Endring i udskudt skat, som folge af aendringer i skattesatser, indregnes i resultatopgorelsen. Finansielle gaeldsforpligtelser Gaeld til finansieringsinstitutter males ved forste indregning til dagsvaerdien af det betalte eller modtagne vederlag. Efter forste indregning males gaeld til finansieringsinstitutter til dagsvaerdi ligesom investeringsejendomme. /Endring af dagsvaerdien af de finansielle gaeldsforpligtelser indregnes i resultatopgorelsen under posten "Vaerdireguleringer af investeringsaktiver". pwc 16
Regnskabspraksis Afholdte laneomkostninger ved optagelse af finansielle gaeldsforpligtelser indregnes i resultatopgorelsen under posten "Finansielle omkostninger". 0vrige gaeldsforpligtelser samt anden gaeld males til amortiseret kostpris. pwc 17