Investea German High Street II A/S Årsrapport 2009

Investea German High Street II A/S Årsrapport 2009 GERMAN HIGH STREET II A/S

Kort om Investea German High Street II A/S Investea German High Street II A/S investerer i strøgejendomme med fokus på større byer med økonomisk og demografisk vækst i det vestlige Tyskland Koncernens ejendomsportefølje omfatter 15 ejendomme i 13 byer Koncernen blev etableret af Investea A/S i 2007 Investea German High Street II A/S blev noteret på Nasdaq OMX København i oktober 2007 Koncernen administreres af Investea Ejendomme A/S og ejendomsforvaltningen varetages af Colliers Propertypartners Management GmbH i München Indhold Beretning og påtegninger Side 2009 i hovedpunkter 2 Hoved- og nøgletal 3 Koncernstruktur 4 Ledelsens beretning 5 Strategi 8 Information til aktionærer 11 Ledelse 15 Regnskabsberetning 18 Ledelsens påtegning 20 Den uafhængige revisors påtegning 21 Regnskab Resultatopgørelse 1. januar 31. december 2009 24 Totalindkomstopgørelse 1. januar 31. december 2009 24 Balance pr. 31. december 2009 25 Egenkapitalopgørelse 27 Pengestrømsopgørelse 29 Noter 30

2009 i hovedpunkter Koncernens resultat før skat og værdiregulering af investeringsejendomme for 2009 udgjorde DKK 6,3 mio. mod DKK 5,4 mio. i 2008. Resultatet er påvirket af positive engangseffekter på DKK 1,1 mio. og er i overensstemmelse med ledelsens forventninger. Koncernens omsætning i 2009 udgjorde DKK 47,1 mio. svarende til en forbedring på 1,3% i forhold til 2008. Selvom enkelte lejere har været mærket af den økonomiske krise, har lejeindtægterne udviklet sig stabilt i 2009. Koncernen er finansielt robust, præget af god soliditet og en sund likviditet. Årets resultat før skat udgør et minus på DKK 52,4 mio., hvilket forklares af en negativ værdiregulering af koncernens ejendomsportefølje med DKK 58,7 mio., netto, svarende til 7,5%. Værdireguleringen skal ses i sammenhæng med generelt stigende afkastkrav og fravær af porteføljetillæg ved ejendomshandler i det aktuelle marked. Porteføljetillæggene udgjorde tidligere typisk 5-10%. Ledelsen anser resultatet for tilfredsstillende, de øjeblikkelige konjunkturer og markedsforhold i Tyskland taget i betragtning. Tysk økonomi forlod recessionen i sidste del af 2009. Alligevel forventes for 2010 et svagere resultatet før skat og værdiregulering af investeringsejendomme på mellem DKK 4,0 mio. og DKK 4,5 mio. Under indtryk af den mere positive udvikling i verdensøkonomien og i den tyske og internationale banksektor skønnes der ikke at blive behov for negative værdireguleringer af koncernens ejendomme i 2010. 2

Hoved- og nøgletal Koncernen DKK mio. 2007 2008 2009 Resultatopgørelse Omsætning 4,1 46,5 47,1 Resultat før værdireguleringer 2,4 31,4 32,8 Værdiregulering af investeringsejendomme 1,2-15,7-58,7 Finansielle poster netto -3,6-26,0-26,5 Resultat før skat 0,0-10,3-52,4 Årets resultat 0,0-8,6-42,9 Balance Investeringsejendomme til markedsværdi 798,7 786,0 725,5 Årets investering i investeringsejendomme til anskaffelsessum 796,8 3,7-0,9 Langfristede aktiver 812,8 805,5 750,2 Balancesum 874,2 835,4 781,1 Egenkapital 349,2 340,9 298,2 Langfristede forpligtelser 479,2 477,9 469,4 Pengestrømme Pengestrømme fra drift -1,6-2,2 5,0 Pengestrømme fra investeringsaktivitet -577,9-2,0 0,0 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 600,4 7,1-4,6 Pengestrømme i alt 20,8 2,9 0,3 Nøgletal Soliditet, % 39,9 40,8 38,2 Egenkapital i forhold til investeringsejendomme, % 43,7 43,4 41,1 Forrentning af egenkapital p.a., % 0,0-3,3-17,8 Indre værdi pr. aktie, DKK 95,7 93,4 81,7 Indtjening pr. aktie, EPS, DKK -0,1-2,4-11,7 Aktiekurs, DKK 99,0 60,0 41,5 Antal medarbejdere 0 0 1 Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger & Nøgletal 2005". 3

Koncernstruktur 4

Ledelsens beretning 2009 var et udfordrende år for tysk økonomi. De seneste opgørelser viser en negativ økonomisk vækst på næsten 5% for 2009. Kraftige indskrænkninger i de private investeringer og i eksporten er blandt de primære årsager til den negative vækst. Det tyske privatforbrug udviklede sig behersket positivt i 2009, og koncernens ejendomsdrift udviklede sig stabilt. Lejeindtægten i koncernens ejendomme udviklede sig konstant gennem 2009, og omsætningen steg med 1,3% i forhold til 2008. Koncernens resultat før skat og værdiregulering af investeringsejendomme udgjorde DKK 6,3 mio. i 2009 mod DKK 5,4 mio. i 2008. Resultatet er påvirket af positive engangseffekter på DKK 1,1 mio. og er i overensstemmelse med ledelsens forventninger. Det tyske marked for udlejningsejendomme var i 2009 præget af generelle prisfald. Nedsmeltningen af de finansielle markeder i efteråret 2008 har forringet finansieringsmulighederne ved ejendomshandler. Det betyder, at der ved ejendomshandler ikke længere kan opnås højere salgspriser ved at handle ejendomsporteføljer samlet end ved at handle ejendomme enkeltvist. Afkastkravet har desuden været generelt stigende over året. På den baggrund er der i regnskabet for 2009 foretaget en negativ værdiregulering af ejendomsporteføljen med DKK 58,7 mio. Koncernens resultat før skat er et underskud på DKK 52,4 mio., hvilket forklares af den negative værdiregulering af koncernens ejendomsportefølje. Den økonomiske udvikling i Tyskland er lysnet i sidste del af 2009, og ledighedsudviklingen er stabiliseret. På kort sigt vil mange lejere fortsat være mærket af den økonomiske krise, og det forventes, at 2010 fortsat vil være kendetegnet ved en forhøjet konkurs- og tabsrisiko blandt lejerne. Under indtryk af den mere positive udvikling i verdensøkonomien og i den tyske og internationale banksektor skønnes der derimod ikke at blive behov for negative værdireguleringer af koncernens ejendomme i 2010. Udviklingen i lejeindtægterne i 2009 Udlejningsaktiviteten i koncernens ejendomme er forløbet tilfredsstillende i betragtning af forholdene i den tyske økonomi og blandt lejerne. Lejeindtægterne har udviklet sig næsten konstant gennem 2009. I 2009 er der sket positive lejereguleringer i 6 af koncernens 15 ejendomme, lejeindtægten er faldet i 4 ejendomme, mens lejeindtægten er uændret for de resterende 5 ejendomme. Som følge af lejereguleringerne er lejeniveauet før omkostningsbidrag faldet moderat fra EUR 5,72 mio. p.a. primo 2009 til EUR 5,71 mio. p.a. ultimo 2009. Nettoårsleje By, adresse Delstat Areal primo 2009 ultimo 2009 Ændring i % Aachen, Grosskölnstrasse 20-28 Nordhrein-Westfalen 1.721 447.690 447.690 0,0% Braunschweig, Bohlweg 17-18 Niedersachsen 1.356 207.505 207.625 0,1% Braunschweig - Münzstrasse 12 Niedersachsen 1.238 261.394 256.608-1,8% Essen, Limbeckerstrasse 47-49 Nordhrein-Westfalen 1.272 347.349 347.349 0,0% Essen, Limbeckerstrasse 42 Nordhrein-Westfalen 755 181.857 181.857 0,0% Frankfurt am Main, Schillerstrasse 4 Hessen 1.943 639.073 669.488 4,8% Gütersloh, Berlinerstrasse 36-38 Nordhrein-Westfalen 1.613 263.874 260.874-1,1% Hamborg, Wandsbeker Königstrasse 2 Hamborg 1.779 507.446 509.724 0,4% Kassel, Obere Königstrasse 37 a Hessen 2.808 532.256 536.907 0,9% Koblenz - Löhrstrasse 73 Rheinland-Pfalz 1.999 415.841 407.267-2,1% Landshut, Altstadt 75 Bayern 1.851 357.163 362.520 1,5% Leverkusen, Wiesdorfer Platz 39 Nordhrein-Westfalen 340 150.000 150.000 0,0% Passau, Bahnhofstrasse 2 Bayern 2.951 493.873 461.005-6,7% Pforzheim, Westliche Karl-Friedrich-Strasse 32+34 Baden-Württemberg 998 329.125 329.703 0,2% Rosenheim - Münchenerstrasse 20 Bayern 1.341 585.216 585.216 0,0% Total 23.965 5.719.662 5.713.835-0,1% *) Der er foretaget en negativ regulering af lejeindtægten primo 2009 vedr. ejendommen Essen Limbecker Strasse 47-49 5

Af væsentlige lejebegivenheder kan nævnes udlejningen af et ledigt kontor på 168 m 2 i ejendommen beliggende Schillerstrasse 4 i Frankfurt am Main. Ejendommen beliggende Bahnhofstrasse 2 i Passau har omvendt været negativt påvirket af opsigelsen af et stort kontorlejemål på 950 m 2. Tomgangen i ejendommene er steget i løbet af 2009 fra en økonomisk tomgangsprocent på 1,8% ved indgangen til 2009 til 2,8% ved udgangen af 2009. Tomgangen i ejendommene er således fortsat relativt beskeden. Udviklingen i ejendomsporteføljens værdi Som led i regnskabsaflæggelsen har ledelsen indhentet en markedsvurdering fra en førende tysk ejendomsmægler med speciale i strøgejendomme. Markedsvurderingen er indgået i ledelsens vurdering af udviklingen i markedsprisen for koncernens ejendomme. Det tyske marked for udlejningsejendomme har i 2009 fortsat været præget af prisfald, også for strøgejendomme, hvor udviklingen dog har været mindre udtalt end på det tyske ejendomsmarked generelt. Årsagen til de stigende afkastkrav er primært de forringede finansieringsmuligheder. Desuden betyder de forringede finansieringsmuligheder, at der ved ejendomshandler ikke længere kan opnås højere salgspriser ved at handle ejendomsporteføljer end ved at handle ejendommene som enkeltaktiver. På grundlag af materiale fra den tyske ejendomsmægler har ledelsen nedskrevet porteføljens værdi med EUR 8,0 mio. fra EUR 105,5 mio. til EUR 97,5 mio. Aktiekursen Investea German High Street II A/S er noteret på Nasdaq OMX København. B-aktien blev udbudt til kurs 100 den 20. september 2007. Lukkekursen udgjorde DKK 60,0 den 31/12-2008 og 41,5 den 31/12-2009. Efter et aktiekursfald på 39% i 2008, er aktien således faldet med yderligere 31% i 2009. Ledelsen vurderer, at kursfaldet kun i ringe grad retfærdiggøres af udviklingen i selskabet, hvor værdierne efter ledelsens skøn har udviklet sig langt bedre end antydet af aktiekursudviklingen. Ejendomsaktierne på OMX har udvist en generelt vigende udvikling i 2009, om end knap så udtalt. Baseret på den nye markedsvurdering af selskabets ejendomsportefølje kan ledelsen konstatere, at værdien af selskabets nettoaktiver, det vil sige værdien af selskabets ejendomme og andre aktiver med fradrag for gæld, i øjeblikket langt overstiger markedsværdien af selskabets aktier på børsen. Ledelsen tilskriver dette misforhold en generel mistro til ejendomsselskaber, hvoraf selskabet hører til de mindre. 01-01-2009 = 100 140 IGHSII sammenlignet med C20 og OMX indeks for ejendomsaktier 130 120 110 100 90 80 70 60 j f m a m j j a s o n d IGHS2 Indeks C20 6

For at illustrere misforholdet mellem aktiekursen og koncernens værdier er nedenfor vist en graf over udviklingen i forskellen mellem aktiekursen og koncernens egenkapital ultimo 2009. Ved udgangen af 2009 var den indre værdi af selskabets aktiekapital med andre ord omkring dobbelt så stor som værdien af aktierne målt på børsmarkedet. Procentvis merværdi ved køb til børskurs 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% j f m a m j j a s o n d Investeringer og udbytte Det indgår i koncernens strategi at vokse og tilkøbe nye ejendomme finansieret med ca. 30% egenkapital og 70% gæld. Henset til den øjeblikkelige lave kurs på selskabets aktier, forventer ledelsen ikke i 2010 at tage initiativ til nye ejendomskøb, hvilket ville forudsætte tilførsel af ny egenkapital. Selskabet har oplevet en moderat stigning i tomgangen i 2009. Genudlejning af de lediggjorte lokaler kræver i visse tilfælde, at der gennemføres renoveringsarbejder i mindre målestok, og der ventes stigende udgifter til vedligeholdelse i 2010 sammenlignet med 2009. Ledelsen har desuden identificeret et par udviklingsprojekter i mindre skala (DKK 2 3 mio.), der skal øge ejendommenes lejeindtægter og det lejebærende areal. I lyset af de fortsatte usikkerhedsmomenter i tysk økonomi og behovet for renovering og genudlejning af en række af koncernens lejemål har bestyrelsen vedtaget, at selskabet ikke udbetaler udbytte for regnskabsåret 2009. De fortsat vanskelige betingelser på de finansielle markeder gør det nødvendigt for koncernen at egenfinansiere udgifter til investeringsprojekter og vedligeholdelse. Forventninger til 2010 Tysk økonomi forlod recessionen i sidste del af 2009, og ledighedsudviklingen er stabiliseret. Ledelsen forventer, at den gunstigere økonomiske udvikling efterhånden vil give sig udslag i en bedre efterspørgsel efter kontorer og butikslokaler i gågadeområder. På kort sigt vil mange lejere fortsat være mærket af den økonomiske krise, og det forventes, at 2010 fortsat vil være kendetegnet ved en forhøjet konkurs- og tabsrisiko hos lejerne. På udlejningsmarkedet har krisen haft den effekt, at genudlejninger i en række tilfælde må foregå til lavere lejeniveauer. På grundlag af de seneste lejeprognoser forventes en samlet omsætning for 2010 i størrelsesordnen DKK 46,0 46,5 mio., hvilket er lidt lavere end i 2009. De engangseffekter, der prægede 2009, forventes ikke gentaget i 2010. Vedligeholdelsesbudgettet på ejendommene er større i 2010 end i 2009, nødvendiggjort af behovet for at genudleje ledige lokaler i koncernens ejendomme. På denne baggrund forventes et resultat før skat og værdireguleringer i størrelsesordnen DKK 4,0 4,5 mio. i 2010. Under indtryk af den mere positive udvikling i verdensøkonomien og i den tyske og internationale banksektor skønnes der derimod ikke at blive behov for negative værdireguleringer af koncernens ejendomme i 2010. 7

Strategi Driftsstrategi Investea German High Street II A/S vil udvikle og vedligeholde ejendomsporteføljen i det omfang, der er økonomisk formålstjenligt. Større vedligeholdelsesarbejder vil kun blive igangsat i det omfang, det er nødvendig for enten at øge lejeniveauet, for eksempel hvor investering i nyindretning forekommer hensigtsmæssig, eller hvis det er et krav, for at en væsentlig lejer forbliver i ejendommen. Endvidere kan det i visse tilfælde være hensigtsmæssigt at investere i at omdanne kontorlejemål til butikslejemål, hvor kvadratmeterlejen normalt er væsentlig højere. Investeringsstrategi I henhold til investeringsstrategien skal Investea German High Street II A/S erhverve ejendomme beliggende på attraktive placeringer på hovedindkøbsgader eller i det centrale gågademiljø i store og mellemstore byer i det vestlige Tyskland. De indkøbte ejendomme skal ydermere opfylde en række kriterier for at være kvalificerede til at indgå i porteføljen, og porteføljen skal som helhed, når den er fuldt udviklet, opfylde en række sprednings- og kvalitetskriterier. Ejendomme, som opfylder investeringskriterierne, ligger på hovedstrøget eller i det centrale handelsområde i tyske byer med mindst 50.000 indbyggere. De 15 ejendomme i ejendomsporteføljen opfylder de opstillede kriterier. Risikostyring Koncernen er eksponeret for en række risici, hvoraf nogle ligger uden for koncernens kontrol, mens andre kan påvirkes eller styres som led i den daglige drift og ved iagttagelse af forholdsregler. Af væsentlige risici, der ligger uden for koncernens kontrol kan nævnes den generelle udvikling i samfundsøkonomien og efterspørgslen efter butikker og kontorer i de byer, hvor koncernens ejendomme er beliggende. Ændringer i de generelle økonomiske konjunkturer kan medføre fald eller stigninger i ejendomsværdier samt øget tomgang, faldende lejeindtægter og langsommere betalinger fra lejere. Koncernen kan ikke ændre disse grundlæggende betingelser, men søger at tilrettelægge udlejnings- og investeringsaktiviteterne på en sådan måde, at lavkonjunkturens negative effekter minimeres. Dette gøres blandt andet ved at prioritere hurtig udlejning af ledige lokaler højere end målsætningen om stigende kvadratmeterleje, samtidig med at nye kontrakter søges indgået med relativ kort løbetid, der muliggør genudlejning til stigende lejeniveauer efter få år. 8

Information til aktionærer Aktieinformation Investea German High Street II A/S har en aktiekapital på nominelt DKK 36.500.830 fordelt på 3.650.083 aktier. Aktierne er opdelt i to klasser 365.008 A-aktier á nominelt DKK 10 og 3.285.075 B-aktier á nominelt DKK 10. B-aktierne er fordelt på ca. 341 aktionærer, mens Investea Ejendomme A/S ejer alle A-aktierne. Selskabets B-aktier er noteret på Nasdaq OMX København under kortnavnet Investea German High St. II B og fondskode DK0060093524. A-aktierne er ikke optaget til notering eller handel på en fondsbørs eller en autoriseret markedsplads. På selskabets generalforsamlinger giver A-aktier 10 stemmer pr. aktie og B-aktier giver 1 stemme pr. aktie. A-aktiernes stemmemajoritet er begrundet i hensynet til investorbeskyttelse af både A- og B-aktionærerne, idet den skal sikre en vedvarende professionel ledelse af selskabet, en kontinuerlig gennemførelse af den i børsprospektet beskrevne investeringsstrategi og en forsvarlig forvaltning af ejendomsporteføljen. A- og B-aktierne har samme økonomiske rettigheder i selskabet svarende til de respektive kapitalandele. Udbyttepolitik Det er selskabets politik at udbetale udbytter i overensstemmelse med aktieselskabslovens regler og under hensyntagen til fastholdelse af en likviditetsreserve på ca. DKK 21 mio. samt en maksimal soliditetsgrad på ca. 40%. Udbyttebetalinger skal desuden kunne foregå forsvarligt under hensyntagen til koncernens økonomiske stilling. Selskabets likvide beholdninger udgør pr. 31/12-2009 DKK 24,3 mio., og soliditetsgraden er 38,2%. I lyset af de fortsatte usikkerhedsmomenter i tysk økonomi og behovet for renovering og genudlejning af en række af koncernens lejemål har bestyrelsen vedtaget, at selskabet ikke udbetaler udbytte for regnskabsåret 2009. De fortsat vanskelige betingelser på de finansielle markeder gør det nødvendigt for koncernen at egenfinansiere udgifter til for eksempel investeringsprojekter og vedligeholdelse. Delårsregnskaber Investea German High Street II A/S offentliggør halvårsrapport og delårsrapporter for 1. og 3. kvartal. Generalforsamling Der afholdes ordinær generalforsamling den 20. april 2010. Ejerforhold og nærtstående parter I henhold til Aktieselskabslovens 28, a og b har følgende aktionærer oplyst at have mere end 5% af aktiekapitalen: Aktiekapital Ejerandel % Stemmeandel % Investea Development ApS 5.147.500 14,1% 7,4% Investea Ejendomme A/S * 4.651.080 12,7% 54,1% Investea A/S ** 3.456.200 9,5% 5,0% C&L Group 2.000.000 5,5% 2,9% * 365.008 A-aktier, 100.100 B-aktier ** Inklusive helejede datterselskaber 11

Koncernen er kontrolleret af Hans Thygesen gennem Investea Ejendomme A/S (365.008 A-aktier og 100.100 B-aktier svarende til 12,7% af aktiekapitalen og 54,1% af stemmerne), Investea Development ApS (514.750 B-aktier svarende til 14,1% af aktiekapitalen og 7,4% af stemmerne) samt Investea A/S inkl. helejede datterselskaber (345.620 B-aktier svarende til 9,5% af aktiekapitalen og 5,0% af stemmerne). Den samlede aktiebesiddelse kontrolleret af Hans Thygesen udgør i alt 365.008 A-aktier og 960.470 B-aktier. Koncernens nærtstående parter omfatter endvidere moderselskabets bestyrelse og direktion samt disse personers nære familie. Nærtstående parter omfatter endvidere selskaber, hvori førnævnte personkreds har kontrol eller væsentlig indflydelse. Aflønning af bestyrelse, direktion og investeringskomité har udgjort i alt DKK 0,3 mio. i året. Udover ovennævnte aktiebesiddelser kontrolleret af Hans Thygesen besidder bestyrelse, investeringskomité og direktion, samt selskaber, hvor denne personkreds har bestemmende indflydelse, i alt 273.250 stk. B-aktier. Investor relations På selskabets website ghs2.investea.dk offentliggøres fondsbørsmeddelelser, årsrapporter mv. Meddelelser 2009 13. marts 2009: Ændring af finanskalender 27. marts 2009: Årsregnskabsmeddelelse 14. april 2009: Indkaldelse til ordinær generalforsamling 15. april 2009: Årsrapport 2008 23. april 2009: Orientering om afholdt generalforsamling 23. april 2009: Ny direktør i Investea German High Street II A/S 29. april 2009: Storaktionærmeddelelse 28. maj 2009: Delårsrapport 1. kvartal 2009 26. juni 2009: Storaktionærmeddelelse 10. august 2009: Storaktionærmeddelelse 20. august 2009: Halvårsrapport 2009 21. september 2009: Storaktionærmeddelelse 19. november 2009: Delårsrapport 1-3. kvartal 2009 4. december 2009: Storaktionærmeddelelse 22. december 2009: Storaktionærmeddelelse Finanskalender 2010 29. marts 2010 Årsregnskabsmeddelelse 2009 12. april 2010 Årsrapport for 1. januar - 31. december 2009 20. april 2010 Ordinær generalforsamling 2010 25. maj 2010 Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar til 31. marts 2010 23. august 2010 Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar til 30. juni 2010 21. november 2010 Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar til 30. september 2010 Bestyrelse og ledelse Bestyrelse og direktion Investea German High Street II A/S ledelse består af en bestyrelse på fem medlemmer og en direktion med et medlem, som varetager den daglige drift. Bestyrelsen blev valgt på en ekstraordinær generalforsamling den 4. oktober 2007 og genvalgt på den ordinære generalforsamling d. 23. april 2009. Som administrator for Selskabet stiller Investea Ejendomme 12

A/S vederlagsfrit en direktør til rådighed for selskabet. Bestyrelsen fastsætter regler for direktørens beføjelser. Investeringskomité Selskabet har nedsat en investeringskomité, som har til opgave at tage stilling til forslag om køb af ejendomme/ejendomsselskaber, som selskabets administrator måtte indstille. For investeringer på op til DKK 100 mio. kan investeringskomiteen endegyldigt godkende investeringen, således at administrator efter godkendelse fra investeringskomiteen kan gennemføre ejendomskøb med forpligtende virkning for selskabet. For investeringer på over DKK 100 mio. skal ejendomskøb, der godkendes af investeringskomiteen, desuden godkendes af bestyrelsen. Investeringskomiteen består af fire medlemmer, hvoraf to udpeges af bestyrelsen og to vælges ved simpelt flertal af B-aktionærerne på en generalforsamling. Administrator Selskabets tidligere administrator, Investea A/S, overdrog administrationsaftalen til Investea Ejendomme A/S pr. 19. august 2009 på uændrede vilkår. Administrator stiller en direktør til rådighed og udfører selskabets administrative opgaver blandt andet i relation til investor relations, generalforsamlinger, kontakt til långivere, fondsbørsen, offentlige myndigheder, rådgivere, registre m.v. Investea Ejendomme står endvidere for selskabets likviditetsdisponering, bogføring, regnskabsaflæggelse, budgettering, omkostningskontrol og driftsrapportering. Som betaling for Investea Ejendommes ydelser under administrationsaftalen betaler selskabet et kvartårligt honorar på 0,1% af ejendommenes værdi. I forbindelse med køb af nye ejendomme modtager administrator endvidere et honorar på 5% af handelsprisen på ejendommene. Administrationsaftalen er uopsigelig indtil 31. december 2012, hvorefter aftalen kan opsiges med 12 måneders varsel. God selskabsledelse (Corporate Governance) Bestyrelsen i Investea German High Street II A/S anser det for sin væsentligste opgave at varetage selskabets og dermed også aktionærernes langsigtede interesser. Retningslinjerne for den overordnede ledelse af selskabet er beskrevet i selskabets vedtægter, mål og strategi og bygger på et værdigrundlag, der tager udgangspunkt i almindeligt anerkendte principper for god selskabsledelse. Nasdaq OMX København har fastlagt anbefalinger vedrørende god selskabsledelse. Bestyrelsen i Investea German High Street II A/S vurderer årligt selskabets regler, politikker og praksis i relation til anbefalingerne om god regnskabsledelse fra Nasdaq OMX København, og det er bestyrelsens opfattelse, at selskabet i al væsentlighed følger anbefalingerne, idet bestyrelsen dog vurderer, at selskabsspecifikke forhold gør det uhensigtsmæssigt eller irrelevant fuldt ud at følge visse anbefalinger. I de følgende afsnit redegøres for selskabets stillingtagen til de specifikke anbefalinger, der ikke i al væsentlighed følges. Den fulde redegørelse for selskabets stillingtagen til anbefalingerne findes på selskabets hjemmeside www.ghs2.investea.dk. Offentliggørelse af meddelelser på engelsk Det anbefales, at offentliggørelse sker både på dansk og engelsk og eventuelt andre relevante sprog og omfatter brug af selskabets hjemmeside med identisk indhold på disse sprog. Selskabet følger ikke denne anbefaling, idet meddelelser alene udsendes på dansk. Henset til selskabets størrelse, aktionærkreds og ressourcer vurderes det på nuværende tidspunkt ikke hensigtsmæssigt eller nødvendigt at kommunikere på engelsk. Bestyrelsen overvejer løbende, hvorvidt selskabet også skal offentliggøre meddelelser på engelsk. 13

Bestyrelsesmedlemmers uafhængighed Det anbefales, at mindst halvdelen af de generalforsamlingsvalgte bestyrelsesmedlemmer er uafhængige i henhold til et nærmere specificeret sæt af betingelser, herunder bestyrelsesmedlemmets økonomiske involvering i selskabet som andet end aktionær. Selskabet er stiftet af Investea A/S i 2007 og administreres af Investea Ejendomme A/S, der ligeledes besidder hele A-aktiekapitalen. Investea Ejendomme A/S har således en kontrollerende indflydelse og en væsentlig økonomisk interesse i selskabet, både som aktionær og som samarbejdspartner. Investea A/S besidder 9,5% af aktiekapitalen. I henhold til de af Nasdaq OMX København opstillede kriterier er personer ansat i Investea Ejendomme A/S og Investea A/S ikke uafhængige. På tidspunktet på denne årsrapports aflæggelse er to ud af bestyrelsens fem medlemmer, herunder formanden, ikke uafhængige. Bestyrelsen vurderer, at det i lyset af selskabets kapitalstruktur, dets strategi og hensynet til stabiliteten i selskabets relationer til banker og andre samarbejdspartnere er hensigtsmæssigt, at administrator samtidig er repræsenteret i bestyrelsen. Vederlag til bestyrelsen og direktionen Det anbefales, at det samlede vederlag (grundløn, bonus, kursrelaterede incitamentsordninger, pension, fratrædelsesordninger og andre fordele) ligger på et konkurrencedygtigt og rimeligt niveau og afspejler direktionens og bestyrelsens selvstændige indsats og værdiskabelse for selskabet. Selskabets direktion oppebærer ikke vederlag direkte fra selskabet, idet ledelseshvervet i Investea German High Street II A/S varetages i henhold til en administrationsaftale med Investea Ejendomme A/S. Bestyrelsen har til hensigt at søge at tilpasse det årlige honorar til bestyrelsesmedlemmer til et niveau, der anses for rimeligt og konkurrencedygtigt. Åbenhed om vederlag Det anbefales, at der i årsrapporten gives oplysning om størrelsen af henholdsvis de enkelte bestyrelsesmedlemmers og de enkelte direktionsmedlemmers samlede specificerede vederlag og andre fordele af væsentlig art, som ledelsesmedlemmet modtager fra selskabet og andre selskaber i samme koncern. Selskabet følger ikke anbefalingen for så vidt angår vederlag fra andre selskaber i koncernen, hvilket skyldes selskabets særlige ledelsesmæssige forhold, herunder at den fulde administration foretages af Investea Ejendomme A/S, der også er kontrollerende aktionær og derfor indgår i samme koncern som selskabet. Investea Ejendomme A/S varetager administration for en række andre selskaber og driver anden virksomhed, der ikke er relateret til selskabet. Som følge heraf vurderes det ikke at være relevant at oplyse om bestyrelsesmedlemmers og direktørens samlede vederlag og andre fordele fra selskaber i samme koncern. I selskabets børsprospekt og regnskab redegøres i detaljer for principperne for og størrelsen af de honorarer, som Investea Ejendomme A/S i dets egenskab af administrator, oppebærer fra selskabet. 14

Ledelse Bestyrelse Hans Thygesen, bestyrelsesformand, født 1950 Uddannelse: Advokat og cand.polit. Stilling: Group CEO i Investea A/S Bestyrelsesformand i følgende selskaber udover Investea German High Street II A/S: Investea Property A/S, Investea Katrineholm City A/S, Investea Stockholm Retail A/S, German High Street Portfolio I-V A/S (fem selskaber), Ejendomsinvesteringsselskabet Karlstad Bymidte A/S. Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber: Investea Mezzanin A/S, Ejendomsinvesteringsselskabet Nynäshamn A/S, ILVA Ejendomme A/S, Investea Ejendomme A/S, Investea Holding A/S, Investea A/S og Investea Development ApS. Direktør i følgende selskaber: Investea Mezzanin A/S, ILVA Ejendomme A/S, Investea Ejendomme A/S, Investea Holding A/S, Scandinavian Properties A/S, Investea A/S og Investea Development ApS. Steen Puch Holm-Larsen, født 1969 Uddannelse: Advokat, LL.M Stilling: Partner, DAHL Advokatfirma Bestyrelsesformand i følgende selskaber: Scandinavian Properties A/S Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber udover Investea German High Street II A/S: Ingen Direktør i følgende selskaber: Ingen Mikkel Kragh Kjeldsen, født 1977 Uddannelse: Advokat Stilling: Advokat, Godsejer og direktør Bestyrelsesformand i følgende selskaber: Ingen Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber udover Investea German High Street II A/S: Investea Århus Retail A/S, Investea Ejendomsadministration A/S, Amanah A/S og Romania Real Estate Trust A/S. Direktør i følgende selskaber: Romania Real Estate Trust A/S og Investea Århus Retail A/S 15

Michael Hansen, bestyrelsesmedlem, født 1962 Uddannelse: HD R og statsautoriseret ejendomsmægler Stilling: Administrationschef i Investea Ejendomme A/S. Bestyrelsesformand i følgende selskaber: Ingen Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber udover Investea German High Street II A/S: German High Street Portfolio I V A/S (fem selskaber), Investea Property A/S, ILVA Ejendomme A/S, Investea Ejendomme A/S, Investea Holding A/S, Scandinavian Properties A/S og Investea A/S. Direktør i følgende selskaber: Investea Property A/S. Torben Schøn, født 1961 Uddannelse: Advokat Stilling: Advokat og partner i Bech-Bruun Bestyrelsesformand i følgende selskaber: Nordicom Sverige A/S, Nordicom boligejendomme A/S, Nordicom butiksejendomme A/S, Nordicom byejendomme A/S, Nordicom domicilejendomme A/S, Logistik- og produktionsejendomme A/S, Nordicom Ejendom A/S, Nordicom Finans A/S, Nordicom Tyskland A/S, Nordicom Udvikling A/S, Nordicom A/S, Aberdeen Property Investors Denmark P/S og Aschengreens Legat. Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber udover Investea German High Street II A/S: Essex GM A/S (næstformand), Essex A/S (næstformand), Essex Invest A/S (næstformand), Kino.dk A/S, Saremo Hotels Germany A/S, Cinemaxx A/S, Executive Hotels A/S. Direktør i følgende selskaber: Ingen Direktion Johannes Rovsing, Adm. direktør, født 1978 Uddannelse: cand.merc.(jur.) Stilling: Vicedirektør i Investea A/S Bestyrelsesformand i følgende selskaber: Ingen Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber: Investea Katrineholm City A/S, Investea Århus Retail A/S (næstformand), Investea Stockholm Retail A/S, Investea Mezzanin A/S, Christian Rovsing A/S, Estate Investment A/S. Direktør i følgende selskaber udover Investea German High Street II A/S: Christian Rovsing A/S, Rovsing Green Energy A/S, Investea Ejendomsadministration A/S og Estate Investment A/S. Investeringskomité Hans Thygesen, Group CEO i Investea A/S (udpeget af bestyrelsen) Steen Puch Holm-Larsen, Partner i DAHL Advokatfirma (udpeget af bestyrelsen) Erik Bresling, Direktør (valgt af B-aktionærerne) Carl Christensen, Adm. direktør (valgt af B-aktionærerne) 16

Regnskabsberetning Selskabets tredje regnskabsår omfatter perioden 1. januar 31. december 2009. RESULTATOPGØRELSE Omsætning Omsætningen udgjorde i 2009 DKK 47,1 mio. mod DKK 46,5 mio. i 2008. Resultat før værdireguleringer Bruttoresultatet udgjorde DKK 39,0 mio. efter driftsomkostninger på DKK 8,2 mio. mod et bruttoresultat på DKK 36,9 mio. og driftsomkostninger på DKK 9,6 mio. sidste år. Resultat før værdireguleringer udgjorde DKK 32,8 mio. mod DKK 31,4 mio. i 2008. Resultat før finansielle poster Resultatet før finansielle poster udgjorde DKK -25,9 mio. efter en værdiregulering på ejendomsporteføljen på DKK -58,7 mio. I 2008 udgjorde værdireguleringer DKK -15,7 mio. og resultat før finansielle poster DKK 15,6 mio. Resultat før skat Resultatet før skat udgjorde i DKK -52,4 mio. efter finansielle poster, netto, på DKK -26,5 mio. mod DKK -10,3 mio. (finansielle poster, netto: DKK -26,0 mio.) sidste år. Resultat efter skat Årets resultat efter skat i 2009 er et underskud på DKK 42,9 mio. mod et underskud på DKK 8,6 mio. i 2008. Minoritetsinteressers andel af resultatet er DKK -0,1 mio. og DKK 0,0 mio. sidste år. Ledelsen anser resultatet for tilfredsstillende, de øjeblikkelige konjunkturer og markedsforhold i Tyskland taget i betragtning. BALANCE Aktiver Den bogførte værdi af koncernens investeringsejendomme udgjorde DKK 725,5 mio. mod DKK 786,0 mio. pr. 1. januar 2009. Udover valutakursreguleringer på DKK -0,9 mio. er værdien reduceret med værdireguleringer på DKK -58,7 mio. og med DKK 0,9 mio. vedrørende korrektion til tidligere års købsomkostninger. Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme er pr. 31. december 2009 værdiansat til EUR 97,5 mio. eller DKK 725,5 mio. Værdien af investeringsejendomme er fastsat ejendom for ejendom ud fra afkastkrav på mellem 4,74% og 5,68%, hvilket svarer til 5,33% i gennemsnit. Denne værdiansættelse svarer til lejefaktorer på mellem 15,85 og 18,97 eller 17,26 i gennemsnit. 31. december 2008 var ejendommene værdiansat til EUR 105,5 mio. eller DKK 786,0 mio. svarende til et gennemsnitligt afkastkrav på 5,04% og en gennemsnitlig lejefaktor på 17,98. Koncernen har et udskudt skatteaktiv på DKK 10,5 mio. Aktivet vedrører investeringsejendomme optaget til under skattemæssig værdi samt værdien af fremførbare skattemæssige tab. Årets ændring af det udskudte skatteaktiv udgør DKK 5,2 mio. Herudover omfatter langfristede aktiver koncerngoodwill på uændret DKK 14,2 mio. De samlede aktiver andrager herefter i alt DKK 781,1 mio. mod DKK 835,4 mio. ved årets begyndelse. 18

Egenkapital og forpligtelser Egenkapitalen udgjorde DKK 298,2 mio. svarende til en soliditet på 38,2%. Ved regnskabsårets start udgjorde egenkapitalen DKK 340,9 mio. og soliditeten 40,8% Egenkapitalen er i blevet reduceret med årets underskud, DKK 44,6 mio., og forøget med DKK 0,2 mio. i anden totalindkomst. Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der ikke udloddes udbytte. Finansielle gældsforpligtelser udgør DKK 459,5 mio. mod DKK 465,1 mio. ved årets begyndelse. Heraf har DKK 5,0 mio. forfald i 2010. Den udskudte skatteforpligtelse udgjorde ved årets begyndelse DKK 17,3 mio. Ved årets udløb udgør den udskudte skat DKK 14,4 mio. efter årets ændring af udskudt skatteforpligtelse på DKK - 2,8 mio. PENGESTRØMME Årets pengestrømme fra driftsaktivitet udgjorde DKK 5,0 mio. mod DKK -2,2 mio. året før. Pengestrømme fra investeringsaktivitet udgør DKK 0,0 mio. Sidste år påvirkede tilgange til investeringsejendomme og regulering af købesum af ejendomsportefølje posten med DKK -2,0 mio. Pengestrømme fra finansieringsaktivitet, DKK -4,6 mio., vedrører primært afdrag på koncernens finansielle gældsforpligtelser. Pengestrømme fra finansieringsaktivitet i 2008, DKK 7,1 mio., vedrørte indfrielse af kortfristede banklån, DKK -262,2 mio., der er erstattet med langfristet fremmedfinansiering, DKK 245,3 mio., samt DKK 23,7 mio. vedrørende ændring i sikkerhedsstillelser for långivere. EFTERFØLGENDE BEGIVENHEDER Der er ikke indtruffet væsentlige hændelser efter 31. december 2009. 19

Ledelsens påtegning Bestyrelsen og direktionen har i dag godkendt årsrapporten for 2009 for Investea German High Street II A/S. Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet udarbejdes efter de internationale regnskabsstandarder (IFRS) udstedt af International Accounting Standards Board (IASB) og de internationale regnskabsstandarder, som er godkendt af EU. Endvidere er koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet aflagt i overensstemmelse med de yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsesberetningen udarbejdes ligeledes efter danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Koncernregnskabet og årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2009 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og koncernens og moderselskabets pengestrømme for regnskabsåret 2009. Endvidere indeholder ledelsesberetningen efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og af koncernens og selskabets finansielle stilling samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og selskabet står over for. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Hellerup, den 29. marts 2010 Bestyrelse Hans Thygesen, Bestyrelsesformand Steen Puch Holm-Larsen, næstformand Torben Schøn Mikkel Kragh Kjeldsen Michael Hansen Direktion Johannes Rovsing 20

Den uafhængige revisors påtegning Til aktionærerne i Investea German High Street II A/S Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Investea German High Street II A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2009. Koncernregnskabet og årsregnskabet omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, aktiver, egenkapital og forpligtigelser, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter for såvel koncernen som selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards, som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsesberetningen, der ikke er omfattet af revisionen, udarbejdes ligeledes efter danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsens ansvar Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU, og yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ansvaret omfatter endvidere valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Ledelsen har endvidere ansvaret for at udarbejde en ledelsesberetning, der indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Revisors ansvar og den udførte revision Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at koncernregnskabet og årsregnskabet ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i koncernregnskabet og årsregnskabet. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af koncernregnskabet og årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. 21

Konklusion Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, egenkapital og forpligtigelser og finansielle stilling pr. 31. december 2009 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2009 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU, og yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af koncernregnskabet og årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet. Esbjerg, den 29. marts 2010 PriceWaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Tonny Løbner Statsautoriseret revisor Kim Rune Brarup Statsautoriseret revisor 22

23

Resultatopgørelse Koncernen Moderselskabet DKK 1.000 Note 2009 2008 2009 2008 Omsætning 47.123 46.509 0 0 Ejendommenes driftsomkostninger -8.169-9.642 0 0 Bruttoresultat 38.954 36.868 0 0 Personaleomkostninger 5-571 -290-571 -290 Administrationsomkostninger 6-5.544-5.213-1.241-1.985 Resultat før værdireguleringer 32.840 31.365-1.811-2.275 Nedskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder 0 0-44.286-8.012 Værdiregulering af investeringsejendomme 7-58.700-15.722 0 0 Resultat før finansielle poster -25.861 15.643-46.098-10.287 Finansielle indtægter 8 766 1.773 944 1.592 Finansielle omkostninger 9-27.299-27.727-43 -35 Resultat før skat -52.394-10.311-45.197-8.730 Skat af årets resultat 10 9.529 1.700 228 179 Årets resultat 11-42.865-8.611-44.969-8.550 Aktionærerne i Investea German High Street II A/S -42.721-8.617-44.969-8.550 Minoritetsinteresser -144 5 0 0 Årets resultat -42.865-8.611-44.969-8.550 Indtjening pr. aktie, EPS i DKK (svarer til udvandet indtjening pr. aktie) 12-11,70-2,36 Totalindkomstopgørelse Valutakursregulering omregning til præsentationsvaluta -392-281 0 0 Amortisering af rentesikringsaftaler 718 714 0 0 Skat af anden totalindkomst -113-113 0 0 Anden totalindkomst for året efter skat 212 321 0 0 Årets resultat -42.865-8.611-44.969-8.550 Totalindkomst for året -42.653-8.291-44.969-8.550 Aktionærerne i Investea German High Street II A/S -42.512-8.296-44.969-8.550 Minoritetsinteresser -141 5 0 0 Totalindkomst for året -42.653-8.291-44.969-8.550 24

Balance Aktiver Koncernen Moderselskabet DKK 1.000 Note 2009 2008 2009 2008 Investeringsejendomme 13 725.546 786.038 0 0 Kapitalandele i dattervirksomheder 14 0 0 267.894 312.180 Udskudt skatteaktiv 15 10.493 5.254 27 0 Koncerngoodwill 16 14.152 14.170 0 0 Langfristede aktiver i alt 750.192 805.461 267.921 312.180 Tilgodehavender fra udlejning 17 800 1.600 0 0 Tilgodehavender hos tilknyttede virksomhed 18 775 140 31.279 31.884 Selskabsskat 19 1.373 179 228 179 Andre tilgodehavender 3.691 3.939 0 274 Periodeafgrænsningsposter 0 56 0 0 Likvide beholdninger 20 24.293 24.066 302 111 Kortfristede aktiver i alt 30.933 29.981 31.808 32.448 Aktiver i alt 781.125 835.442 299.729 344.628 25

Balance Egenkapital og forpligtelser Koncernen Moderselskabet DKK 1.000 Note 2009 2008 2009 2008 Aktiekapital 21 36.501 36.501 36.501 36.501 Reserve for valutakursregulering -387 5 0 0 Reserve for rentesikring -2.049-2.650 0 0 Overkursfond 315.701 315.701 0 0 Overført resultat -51.535-8.673 262.563 307.531 Aktionærerne i Investea German High Street II A/S 298.231 340.884 299.063 344.032 Minoritetsinteresser 0 0 0 0 Egenkapital i alt 298.231 340.884 299.063 344.032 Langfristede finansielle gældsforpligtelser 22 454.499 460.100 0 0 Udskudt skatteforpligtelse 23 14.444 17.281 0 0 Modtagne deposita 453 503 0 0 Langfristede forpligtelser 469.395 477.884 0 0 Kortfristede finansielle gældsforpligtelser 22 4.992 4.986 0 0 Leverandører af varer og tjenesteydelser 167 1.437 0 0 Gæld til tilknyttede virksomheder 24 0 0 25 0 Selskabsskat 25 0 2.170 0 0 Anden gæld 7.787 8.081 640 596 Periodeafgrænsningsposter 553 0 0 0 Kortfristede forpligtelser 13.499 16.675 666 596 Egenkapital og forpligtelser i alt 781.125 835.442 299.729 344.628 26

Egenkapitalopgørelse, koncernen DKK 1.000 Aktiekapital Reserve for rentesikring Overkursfond Overført resultat Aktionærerne i Investea German High Street II A/S Reserve for valutakursregulering Minoritetsinteresser Egenkapital i alt Egenkapital 1. januar 2008 36.501 286-3.252 315.701-56 349.180-5 349.175 Totalindkomst for året 0-281 602 0-8.617-8.296 5-8.291 Egenkapital 31. december 2008 36.501 5-2.650 315.701-8.673 340.884 0 340.884 Totalindkomst for året 0-392 602 0-42.721-42.512-141 -42.653 Allokering af negativ minoritetsinteresse 0 0 0 0-141 -141 141 0 Egenkapital 31. december 2009 36.501-387 -2.049 315.701-51.535 298.230 0 298.231 27

Egenkapitalopgørelse, moderselskabet DKK 1.000 Aktiekapital Overført resultat I alt Egenkapital 1. januar 2008 36.501 316.082 352.583 Totalindkomst for året 0-8.550-8.550 Egenkapital 31. december 2008 36.501 307.531 344.032 Totalindkomst for året 0-44.969-44.969 Egenkapital 31. december 2009 36.501 262.563 299.063 28

Pengestrømsopgørelse Koncernen Moderselskabet DKK 1.000 Note 2009 2008 2009 2008 Årets resultat -42.865-8.611-44.969-8.550 Nedskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder 0 0 44.286 8.012 Værdiregulering af investeringsejendomme 58.700 15.722 0 0 Finansielle indtægter -766-1.773-944 -1.592 Finansielle omkostninger 27.299 27.727 43 35 Skat af årets resultat -9.529-1.700-228 -179 Pengestrømme fra drift før ændring i driftskapital 32.840 31.365-1.811-2.275 Ændring i kortfristede tilgodehavender 461 7.140 1.784 2.155 Ændring i kortfristede forpligtelser 2.923-20.006 69-210 Pengestrømme fra drift før finansielle poster 36.224 18.499 42-331 Renteindbetalinger 761 1.773 0 3 Renteudbetalinger -29.995-22.531-4 -10 Betalt selskabsskat -2.015 41 153 41 Pengestrømme fra driftsaktivitet 4.974-2.217 191-296 Investeringsejendomme 0-1.032 0 0 Køb af ejendomsportefølje 26 0-1.007 0 0 Pengestrømme fra investeringsaktivitet 0-2.039 0 0 Optagelse af lån 0 245.316 0 0 Indfrielse af lån -4.669-262.185 0 0 Modtagne deposita -50 245 0 0 Sikkerhedsstillelser for långivere 90 23.737 0 0 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet -4.629 7.113 0 0 Årets frie pengestrømme 346 2.857 191-296 Likvide beholdninger til fri disposition primo 23.669 20.829 111 407 Valutakursregulering -29-17 0 0 Likvide beholdninger til fri disposition ultimo 23.986 23.669 302 111 Pengestrømsopgørelsen kan ikke direkte udledes af koncernsregnskabets øvrige bestanddele. Likvide beholdninger til fri disposition 23.986 23.669 302 111 Likvide beholdninger stillet til sikkerhed for lejedeposita m.v. 307 397 0 0 Likvide beholdninger i alt 24.293 24.066 302 111 29

Noteoversigt Note Anvendt regnskabspraksis 1 Risici 2 Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger 3 Segmentoplysninger 4 Personaleomkostninger 5 Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor 6 Værdiregulering af investeringsejendomme 7 Finansielle indtægter 8 Finansielle omkostninger 9 Skat 10 Resultatdisponering 11 Indtjening pr. aktie 12 Investeringsejendomme 13 Kapitalandele i dattervirksomheder 14 Udskudt skatteaktiv 15 Koncerngoodwill 16 Tilgodehavender fra udlejning 17 Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 18 Selskabsskat 19 Likvide beholdninger 20 Aktiekapital 21 Finansielle gældsforpligtelser 22 Udskudt skatteforpligtelse 23 Gæld til tilknyttede virksomheder 24 Selskabsskat 25 Køb af investeringsejendomme ved virksomhedsovertagelser 26 Finansielle instrumenter 27 Valutaeksponering 28 Kapitalstyring 29 Kontraktlige forpligtelser 30 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 31 Eventualforpligtelser 32 Nærtstående parter 33 Efterfølgende begivender 34 30

Noter Note 1 Anvendt regnskabspraksis Generelt Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet udarbejdes efter de internationale regnskabsstandarder (IFRS) udstedt af International Accounting Standards Board (IASB) og de internationale regnskabsstandarder, som er godkendt af EU og IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven, samt Nasdaq OMX Københavns øvrige bestemmelser for selskaber, der har aktier til notering. Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet opfylder tillige IFRS udstedt af IASB. Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet for 2009 aflægges i DKK 1.000. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Nye standarder og fortolkningsbidrag Følgende standarder og fortolkningsbidrag er implementeret i regnskabsåret 2009. Implementeringen har ikke påvirket årsrapporten væsentligt: IFRS 8, som kræver en fastlæggelse af segmenter og segmentoplysninger baseret på den interne ledelsesrapportering. Ændringen har ingen betydning for koncernen, da koncernen kun har et forretningsmæssigt segment og et geografisk segment. Ændringer til IAS 1 vedrørende præsentation af årsrapporten. Anvendelsen har alene medført ændring til årsrapportens præsentation, der nu også omfatter præsentation af totalindkomstopgørelse. Ændringer til IAS 23, som kræver, at låneomkostninger indgår i kostprisen for aktiver med en længere produktionstid. Anvendelsen af standarden har ikke haft betydning for koncernen, idet koncernen ikke selv opfører investeringsejendomme. Ændringer til IAS 40, der udvider begrebet af investeringsejendomme til at omfatte investeringsejendomme under opførelse. Koncernen opfører ikke selv investeringsejendomme. Ændringen har derfor ikke betydning. Følgende standarder og fortolkningsbidrag, som pr. balancedagen er godkendt af EU og endnu ikke trådt i kraft, er ikke taget i anvendelse før ikrafttrædelsesdatoen: IFRS 3 om virksomhedssammenslutninger. Ændringen kan få betydning for koncernen, i det omfang, der fremover gennemføres køb eller salg af investeringsejendomme som køb eller salg af ejendomsselskaber. Der er udsendt andre ændringer/fortolkninger, som ikke er relevante for koncernen. 31

Noter Konsolideringspraksis Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Investea German High Street II A/S samt virksomheder, hvori moderselskabet direkte eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne, eller hvori moderselskabet gennem aktiebesiddelse eller på anden måde har en bestemmende indflydelse. Ved konsolideringen sammendrages poster af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis. Moderselskabets kapitalandele i de konsoliderede dattervirksomheder udlignes med moderselskabets andel af dattervirksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort på det tidspunkt, hvor koncernforholdet blev etableret. Virksomhedssammenslutninger Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra anskaffelsestidspunktet, som er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden overtages. Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede resultatopgørelse frem til afståelsestidspunktet, som er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden overgår til tredjemand. Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede, solgte eller afviklede virksomheder. Ved køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte virksomheders identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på erhvervelsestidspunktet. Identificerbare immaterielle aktiver indregnes, såfremt de kan udskilles eller udspringer fra en kontraktlig ret, og dagsværdien kan opgøres pålideligt. Der indregnes udskudt skat af de foretagne revurderinger. Kostprisen for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag tillagt de omkostninger, der direkte kan henføres til virksomhedsovertagelsen. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller flere fremtidige begivenheder, indregnes disse reguleringer kun i kostprisen, såfremt den pågældende begivenhed er sandsynlig og effekten på kostprisen kan opgøres pålideligt. Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem kostprisen for den erhvervede virksomhed og dagsværdien af overtagne identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes under immaterielle anlægsaktiver. Goodwill testes årligt for værdiforringelse. Første nedskrivningstest udføres inden udgangen af overtagelsesåret. Ved overtagelsen henføres goodwill til de pengestrømsfrembringende enheder, der efterfølgende danner grundlag for nedskrivningstest. Ved negative forskelsbeløb (negativ goodwill) mellem kostprisen for den erhvervede virksomhed og dagsværdien af overtagne identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser foretages en revurdering af de opgjorte dagsværdier og den opgjorte kostpris for virksomheden. Hvis dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser efter revurdering fortsat overstiger kostprisen, indregnes forskelsbeløbet som en indtægt i resultatopgørelsen. Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksomheder opgøres som forskellen mellem salgssummen eller afviklingssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiverne på af- 32