Sønderborg Lystbådehavn A.m.b.a. Ordinær generalforsamling 27. marts 2014. Bestyrelsens bemærkninger til vedtægtsforslagene. og Spørgsmål fra andelshavere med bestyrelsens svar.
Baggrund for bestyrelsens forslag til vedtægtsændringer. Få vedtægternes ordlyd til at passe med, at hos os indgår bådpladsindskuddet ikke i andelen, men er fastlagt i kontrakten. Vi er lejere med brugsret til en plads. Erfaringer fra den daglige bådpladsadministration hen over året. Det 1. som havneejer. Sikre knapper til økonomisk styring og til sikring mod røde tal på bundlinien. Vedr. pladsbytteriet : Skabe klare og ens regler for alle. Sikre at virkeligheden stemmer overens med havnekontorets registrering af, hvem ligger hvor. Vedr. Fritagelse for havneafgift for pladser med disponeringsaftale. Når vores økonomi og markedssituation tillader det, skabe en mulighed for at vi kan udtræde af andelselskabet og den tilhørende bådpladskontrakt. Yderligere bemærkninger til den enkelte kommer under det pkt. på dagsordenen.
6.1 De ved selskabets stiftelse værende brugere i havnen har ret til uanset 6.3. og 6.4. - at forblive i havnen som andelshavere eller lejere på aktuelle bådpladser. Nye bådpladslejere med tidsubegrænset bådpladskontrakt har pligt til at være andelshaver i selskabet. Spørgsmål. 6.1. De ved selskabets stiftelse værende brugere i havnen har ret til af forblive i havnen. Hvad med alle dem der ikke er med i AMBAET kan de blive ved med ikke at være andelshavere og være udenfor? Svar. Ja, indehavere af en tidsubestemt kontrakt indgået før den 17-12-2012 er ikke pligtige til at melde sig ind i A.m.b.a et.
6.2 ( ny ) En bådpladslejekontrakt giver brugsret til een bådplads der anvises af selskabet For eksisterende bådpladskontrakter er anvisning sket. Det er selskabet, der anviser bådpladser hvis der er venteliste. Ingen venteliste = frit valg på hylderne for de enkelte pladskategorierne
6.4 Er der købere til andele hvor brugsretten er udlejet på tidsbegrænset lejeaftale, går disse forud for genudlejning, når den tidsbegrænsede lejeaftale ophører. Undtaget herfra er selskabets egne andele og bådpladser. Det nye er, at man ikke kan kræve at få anvist en af selskabets pladser. For så vidt muligt undgå at flytte sæsonlejere. ( begrænse det) Ambaets bør som udgangspunkt beholde sine pladser. Antal af ambaets egne pladser bør så vidt muligt matche efterspørgslen fra sæsonlejere i antal og pladsstørrelse. Spørgsmål. Man har fritstillet sin plads, og den er lejet ud fritstillingsperiode. Man vil så alligevel sælge den og finder en køber. Kan køber så først overtage pladsen efter udløb af den tidsbegrænsede lejeaftale? Hvad henviser disse til? Svar Udgangspunktet er: Er der købere til at overtage andel/plads, går disse(køberne) forud for genudlejning, sådan er det i nuværende vedtægter og i 6.17 i ændringsforslaget. Er pladsen udlejet på sæsonaftale er der to muligheder. 1. Den nye anvises en anden plads. 2. Sæsonlejeren flyttes til anden plads, det er der taget højde for i sæsonlejeaftalen. I praksis vil havnemesteren selvfølgelig tale med begge parter og finde en løsning.
Udtræden/venteliste for leje af bådplads /overdragelse af brugsret til bådplads/ tegning af andel i selskabet 6.6 Såfremt en andelshaver ønsker at overdage sin andel med tilhørende brugsret, kan andelshaveren skriftligt anmode bestyrelsen om, at andelsbeviset med tilhørende brugsret overdrages til anden eller ny andelshaver, efter reglerne i nærværende vedtægter. Såfremt selskabet ikke ønsker at udnytte sin forkøbsret til at overtage på samme vilkår som kan opnås hos tredjemand, har andelshaveren som alternativ, mulighed for at vælge at søge om udtrædelse af selskabet (overdragelse af bådpladskontrakten og andelsbevis) efter reglerne i 6.19 6.23. Et resultat af de to INFO møder og efterfølgende snak sidste sommer vedr. betaling af havneafgift eller driftsbidrag. Det gav anledning for bestyrelsen til at se på muligheder for at bløde op på bindingen i den gamle bådpladskontrakt.
6.7 Når bestyrelsen modtager anmodning om at overdrage et andelsbevis med tilhørende brugsret, skal bestyrelsen under iagttagelse af ovennævnte tidsfrister straks søge andelsbeviset og brugsretten overdraget til den, som står øverst på ventelisten. Hvis denne ikke er interesseret, tilbydes videre til den næste på listen og så fremdeles. Overdragelse af andelsbeviset har først gyldighed når den nye andelshavers navn er registreret i selskabets andelshaverregister. Først når pengesagerne er bragt i orden gælder overdragelsen, det fremgår meget klart af selve bådpladskontrakten. Når betaling er sket registreres den nye andelshaver i andelshaverregisteret. Spørgsmål(forslag) anmodning om at overdrage erstattes af tilbud om formidling af overdragelse af.. Svar. Formidling vedrører en andens ejendom. Alle bådpladser tilhører selskabet dvs.alle andelshavere. Ingen af os har individuelt ejerskab til en bestemt plads, men vi har erhvervet en brugsret til en bestemt plads. ( bådpladskontrakten)
6.8 Når bestyrelsen skriftligt har modtaget en andelshavers anmodning om at overdrage sit andelsbevis med tilhørende brugsret til anden eller ny andelshaver, skal bestyrelsen inden 1 måned skriftligt give den udtrædende andelshaver meddelelse, såfremt det pågældende andelsbevis med tilhørende brugsret er overdraget til anden eller ny andelshaver. Det er en præcisering af hvem der kan overdrages til. Sikring af, at det er en, der er eller kan blive registreret i andelshaverregisteret. Stråmandsspærring om man vil. Spørgsmål(forslag) overdraget til anden eller ny andelshaver. ændres til overdraget. Svar. Det er en præcisering. Anden andelshaver = pladsskifte/-bytte mellem andelshavere. Ny andelshaver= ny udefra eller indefra. Der kunne evt. blot stå er overdraget jf. 4.4.
6.9 Bestyrelsen udsteder andelsbevis og udlejer brugsretten tidsubegrænset til ny andelshaver til det for pladsen i bådpladskontrakten fastlagte indskud. Værdien af andelsbevis og bådpladsindskud afregnes kontant af selskabet inden 30 dage efter overdragelsen af bådpladsen. Indskuddet og hvordan det kan fastlægges ved en overdragelse er klart bestemt i bådpladskontrakten. Ambaet kan bare ikke ændre de kontrakter det er indtrådt i ved overtagelsen. Ingen af os kan sælge den bådplads som vi kun har lejet( brugsretten). Spørgsmål(forslag) til det for pladsen i bådpladskontrakten fastlagte indskud foreslås ændret til : Jf. den mellem sælger og køber aftalte plads og pris. Svar: Ang. plads se bemærkning og ang. pris se nedenstående kopi af 2 i bådpladskontrakten. Lejeren har ret til at overdrage rettighederne ifølge nærværende lejekontrakt til en af kommunen godkendt person, idet vederlaget ikke må overstige det i i nævnte, reguleret til dagspris fastsat af kommunen efter forhandling med bådklubberne. Såfremt lejeren ønsker at overdrage lejeretten, skal pladsen først tilbydes Sønderborg Kommune til et vederlag, der fastsættes som det i i nævnte reguleret som ovenfor med et fradrag af maximalt 3 % til dækning af omkostninger m.v.
6.12 Såfremt der ikke forefindes interesserede til hvem andelsbevis med tilhørende brugsret kan overdrages, kan andelshaveren i stedet vælge at udtræde efter reglerne i 6.19 6.23. Selskabet har forkøbsret til at overtage andelsbevis med tilhørende brugsret på samme vilkår som kan opnås hos tredjemand. Selskabet er dog i disse situationer ikke forpligtet til at overtage andelsbeviset med tilhørende brugsret. Bemærkninger I sommerens debat blev det uforholdsmæssigt store antal B pladser i forhold til antallet af C og D pladser nævnt som en ulempe salgsmæssigt for B pladserne. Bestyrelsen er enig i det kan være et problem både mht. overdragelse og i forhold til at bådene generelt er blevet større også sæsonlejerbådene. Det betyder at en omlægning af fordelingen af pladskategorier er nødvendig. Det vil sige at selskabet må overtage de B-pladser der i praksis er relevante af hensyn til omlægning til flere C og D- pladser.
6.13 Såfremt andelsbevis med brugsret til bådplads ikke kan overdrages til anden andelshaver og selskabet ikke ønsker at overtage andelen, skal selskabet søge bådpladsen udlejet på tidsbegrænset lejemål, til den der står først på den af bestyrelsen oprettede venteliste for interesserede lejere. Lejen skal af lejeren indbetales til selskabet og lejen tilfalder selskabet Selskabet er udlejer ligesom kommunen var det og alle lejeindtægter tilfalder selskabet, der igen tilhører alle andelshavere. Hvis økonomien efter drift, vedligeholdelse, investering, henlæggelser osv. tillader det, bør den generelle havneafgift nedsættes/ holdes så lav som muligt. Det vil gavne havnens konkurrencedygtighed og dermed gøre det mere attraktivt at blive aktiv sejler og søge til vor havn som fastligger. Det er præcis det vi stræber efter, så ledige bådpladser kan blive omsat Det med betaling af havneafgift hvis man har indgået disponeringsaftale kommer vi til under forslag 16.1 og 16.2.
Pladsskifte (anden båd- og pladsstørrelse) 6.14 Skifter andelshaver båd til anden størrelse har andelshaveren ret og pligt til at skifte til anden bådpladsstørrelse i op eller nedadgående retning, passende til den nye båd og efter anvisning af selskabet. I tilfælde af mangel på passende bådpladsstørrelse anviser selskabet anden bådplads midlertidigt. Havneafgift betales efter den aktuelle takst for den anviste bådplads. Når den hidtidige andel med tilhørende brugsret er overdraget, udstedes nyt andelsbevis og den nye andelshaveren indgår tidsubegrænset bådpladslejekontrakt for bådpladsen, der er skiftet til. Dette gælder ikke, såfremt der er anvist en midlertidig bådplads. Andelshaver anmoder skriftligt selskabet om, at overdrage sin hidtidige andel med tilhørende brugsret til bådplads til anden eller ny andelshaver jf. 6.7. Der skal ikke betales indskud på ny plads før den gamle plads er overdraget. Kun hvis der ønskes en bestemt plads, som en anden andelshaver ønsker overdraget. I det tilfælde er det en normal overdragelse. For midlertidig plads indgås tidsbegrænset lejeaftale til ens gl. plads er overdraget. Er skiftet til en plads hvor andelshaver/lejer udtræder gælder normal procedure.
Salg af båd: 6.17 Såfremt en andelshaver sælger sin båd, er han berettiget til at give køber ret til - uanset ventelisten - at benytte bådpladsen for det kalenderår, hvori overdragelsen finder sted. Det er dog en betingelse, at køber benytter bådpladsen til den købte båd og i øvrigt accepterer de for brugsretten til bådpladsen og havnen gældende vilkår. Efter udløbet af denne periode har køber ingen fortrinsret til bådpladsen, medmindre han står først på ventelisten. Her er bestemmelsen der blev refereret til under bemærkninger til 6.4. den købte båd er tænkt som stråmandsspærre.
Udtrædelse af andelsselskabet/ indskudskontrakt/bådpladskontrakt. 6.18 6.23. Se det udsendte materiale. Disse nye udspringer af processen i juli/august vedr. det med disponeringsaftaler m.m. På møderne og efterfølgende blev der fremført en del argumenter og problemstillinger herunder især to ting: 1. Bindingen i bådpladskontrakterne, stavnsbåndet 2. Overvægten af B-pladser i forhold til C og D pladser. B-pladser menes vanskeligere at omsætte. Bestyrelsen var enig i at de 2 nævnte er væsentlige problemstillinger og som tilmed ligesom forstærker hinanden. Bestyrelsen nedsatte et ad hoc udvalg til at bidrage med forslag til løsninger på de to punkter. I udvalget deltog undertegnede plus 4 personer, der repræsenterede førstehåndskendskab fra havnens etablering, økonomi, virksomhedsdrift, jura, finansiering m.v. Udvalget studerede vedtægterne for en række sammenlignelige havne dvs. havne drevet i selskabsregi amba eller A/S. Udvalgets forslag har bestyrelsen fulgt i hovedtræk som grundlag for forslag til 6.18-6.23.
Hensigten med forslagene i 6.18-6.23 er: at fremme omsætningen af pladser, at skabe mulighed for omlægning af pladsstørrelser at sætte gang i omsætningen af pladser at få nedbragt gennemsnitsalderen. Disse giver en MULIGHED for at komme ud af stavnsbåndet, det er der ikke i dag. Dybest set er det vigtigste for havnen, at skabe mulighed for omlægning/omfordeling mellem pladsstørrelserne. Giver havnen bedre mulighed for at matche efterspørgslen. For den enkelte er det nok vigtigst, at kunne komme ud af kontrakten. I modtagne spørgsmål synes hensynet til helheden at stå i skyggen af egeninteressen. Bestyrelsen har ansvar for helheden. Det vil sige vores fælles interesse i hele havnen.
Bemærkninger til 6.18 6.23, fortsat. Vedrørende det med at få hele sit indskud igen, må vi huske, at hos os, er indskuddet fastligt og forankret i bådpladskontrakten, ikke i andelsindskuddet. Derudover er indskuddet oprindeligt indbetalt til kommunen. Det ligger i havneanlægget og ikke som rede penge i ambaets kasse. Derfor må det hele foregå over tid og i det tempo økonomien og likviditet tillader det. Alt andet ville være at spille hasard med havnen og dens økonomi. Derfor de foreslåede håndbremser i disse udtrædelsesparagraffer. Alternativet er ingen mulighed for at udtræde, præcis som det er nu. Vi skal udvise rettidig omhu. Gør vi ikke det og går det galt, får vi alle problemer af en helt anden størrelsesorden. F.eks. tilbagefaldsklausulen med hvad det kan indebære af en helt anden type for ejerskab. Det var den risiko vi ville undgå ved selv at overtage havnen.
Spørgsmål og svar til 6.18 6.23 Spørgsmål. AMBA har ikke pligt til at købe pladser men har muligheden. Hvordan skal tilbagekøb foregå? Svar Ved forhandling i hvert enkelt tilfælde. Papirgangen fremgår direkte af teksten. Spørgsmål. Hvordan bliver det nye regnskabsår? Svar. Hvis der menes regnskabsår ligger svaret i forslaget til vedtægtsændringer. Hvis der menes årsresultat for 2014 er svaret : Det ved vi ikke, før det er afsluttet, men i budgetforslaget regner bestyrelsen med nogenlunde som i 2013. Med forbehold vejrliget, markedet uventede udgifter osv. Spørgsmål. Hvis man slet ikke kan sælge sin plads til 3. mand, og AMBAET ikke vil købe pladsen, hvordan kan man så blive løst fra sin forpligtelse? Svar Det kan man ikke som det er nu ( = stavnsbåndet). Det er netop derfor, at bestyrelsen foreslår 6.18-6.23. De åbner en mulighed for udtræden, hvis de økonomiske forudsætninger er til det.
Spørgsmål og svar til 6.18 6.23 fortsat. Spørgsmål. Kan man overdrage pladsen til AMBAET for kr. 0,00. Svar. Ja efter reglerne som foreslået i 6.22. Spørgsmål. Efter hvilke kriterier vælger man de pladser, der kan tilbagekøbes eventuelt? Svar. Det vil være de pladser der passer ind i havnens aktuelle behov dels til genudlejning eller sammenlægning til større pladser. Spørgsmål. Hvis man slet ikke kan sælge sin plads til 3. mand, og AMBAET ikke vil købe pladsen, hvordan kan man så blive løst fra sin forpligtelse? Svar Det kan man ikke som det er nu ( = stavnsbåndet). Det er netop derfor, at bestyrelsen foreslår 6.18-6.23. De åbner en mulighed for udtræden
6.24 Med særlig begrundelse i hvert enkelt tilfælde samt med tidsbegrænsning på max.1 år og under hensyntagen til selskabets økonomi, markedssituationen og selskabets driftsforhold, kan bestyrelsen i særlige tilfælde dispensere fra bestemmelserne i 6.14 6.23 Her er muligheden for bestyrelsen til at tage højde for uforudsigelige og særlige situationer. Kattelem om man vil. Denne paragraf kan eksempelvis bruges i forbindelse med pladsbytteriet fra før 12. dec. 2012.
7.2 Som grov overtrædelse anses blandt andet, men ikke udelukkende. 3. Påviselig chikanøs adfærd overfor havnens ledelse og personale, øvrige andelshavere, pladslejere og gæster eller andre som færdes lovligt på havnens område og forudsat en direkte forhandling parterne imellem ikke har bragt den chikanøse adfærd til ophør. 4. Miskreditering af selskabet og havnen og handlinger, der kan skade selskabets og havnens omdømme. 5. Manglende iagttagelse af havnemyndighedens bådpladsanvisning. 6. Manglende lovpligtig forsikring. Chikane er en handling: ondsindet vedvarende forfølgelse. særligt forsæt og handling med direkte skadehensigt. Chikane har intet med ytringsfrihed at gøre. Det væsentlige er at adfærden skal være påviselig. At bringe havnen i miskredit og skade dens omdømme, der kan medføre at havnen fravælges. ( Udbredelse at usande påstande i eks. offentlige medier) Det lovpligtige kommer ind via lokalregel i ordensreglementet der godkendt af kystdirektoratet.
16.1 Bestyrelsen fastsætter i forbindelse med udarbejdelse drifts- og kapitalbudgetter jvf. 9.1, havneafgifterne, inkl. fast driftsbidrag samt øvrige afgifter for kommende budgetår. Havneafgiften forfalder hvert år 1. marts og gælder for perioden 1. marts til 15. november. Bestyrelsens fastsættelse af havneafgifterne, herunder driftsbidrag, udmøntes i det af bestyrelsen fastsatte årlige takstblad. Det faste driftsbidrag er en del af havneafgiften ikke en forøgelse. Driftsbidraget er den ene af to økonomiske knapper, der fremgår af forslag til 16 Sæsonperiode 1. marts 15. november. Havnen har ansvaret for at fortøjningsanordninger, pæle etc. kan holde. Hvorfor udsætte ambaet for øget risiko erstatningskrav som følge af skade på både, der ligger i vandet om vinteren. Tænk på Bodil og Gilleleje havn. Broanlæg der ikke kan forsikres. Åbner for en særlig vinterhavneafgift som skal modsvare den øgede risiko og omkostninger.
16.2 Under hensyntagen til selskabets økonomi har bestyrelsen mulighed for at indgå dispositionsaftaler for bådpladser, hvor andelshaveren ikke længere har egen båd og derfor ikke selv benytter brugsretten til bådpladsen. Som led i indgåelsen af disponeringsaftale har bestyrelsen bemyndigelse til at gøre dette mod en eventuel nedsættelse af havneafgiften for bådpladsen. NB! Den økonomiske bombe under ambaet. p.gr.a. det store antal disponeringsaftaler. 2013=161, 2014=134. Selskabet har mulighed for at indgå disponeringsaftaler, men ikke pligt. Fritagelse for havneafgift ved disponeringsaftale har aldrig været en del af bådpladskontrakten. Nedsættelse af havneafgiften for disse pladser, er en mulighed, hvis økonomien tillader det 5 fra bådkontrakten. Såfremt lejeren ikke benytter sin liggeplads i kortere eller længere tid, er kommunen berettiget til uden vederlag at disponere over pladsen. Det forudsættes, at kommunen så vidt muligt kontakter lejeren med henblik på at konstatere, for hvilket tidsrum pladsen ikke vil blive benyttet af lejeren...har bestyrelsen bemyndigelse det vil sige at som udgangspunkt betales der havneafgift som kontrakten siger, men er der økonomi til det kan/er bestyrelsen bemyndiget til at nedsætte havneafgiften for pladser med disponeringsaftaler. Evt. nedsættelse vedr. havneafgiften fratrukket det faste bidrag, der således vil være den nederste grænse for nedsættelsen. Dvs. alle betaler det faste driftsbidrag. For 2014 er oplægget at der kun et faste bidrag opkræves for pladser med disp. aftale/ ubenyttede pladser. Driftsbidraget fremgår af takstbladet.