Den 25. januar 1999 JSP/ah Københavns Fondsbørs Nikolaj Plads 6 1067 København K Fax nr. 33 12 86 13 EjendomsSelskabet Norden A/S Årsregnskabsmeddelelse 1998 for perioden 1. januar 31. december 1998 Resultatet før skat 1998 er i forhold til 1997 øget med 47% og udgjorde 154.408 t.kr., hvilket anses som tilfredsstillende. Resultatet efter skat udgjorde 112.201 t.kr., hvilket er en fremgang på 62% i forhold til 1997. Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen udbyttet for 1998 på 7 kr. pr. aktie mod 6,50 kr. i 1997. Der er i 1998 erhvervet ejendomme for 220 mio. kr. omfattende 28.277 m 2 på centrale beliggenheder i København. Egenkapitalen udgør pr. 31. december 1998 1.651.233 t.kr., hvilket resulterer i en soliditetsgrad på 40,4%. For 1999 ventes en fremgang i resultatet før kurs- og værdireguleringer på knapt 10%.
Hoved- og nøgletal *) 1998 1997 1996 1995 1994 Resultatopgørelse - koncern mio. kr. mio. kr. mio. kr. mio. kr. mio. kr. Huslejeindtægter 334,5 304,6 246,5 202,1 200,6 Driftsomkostninger -135,2-131,9-99,2-84,8-93,6 Overskud ved udlejning af ejendomme 199,3 172,7 147,3 117,3 107,0 Avance ved salg af ejerlejligheder og ejendomme 48,8 31,8 25,7 15,1 2,8 Ejendommenes resultat 248,1 204,5 173,0 132,4 109,8 Adm. omkostninger incl. afskrivninger -23,9-20,9-19,3-17,8-21,9 Resultat før finansiering 224,2 183,6 153,7 114,6 87,9 Finansieringsomkostninger -120,5-115,2-112,0-88,1-76,9 Resultat før kurs- og værdireguleringer 103,7 68,4 41,7 26,5 11,0 Kursregulering af værdipapirer 0,6 1,4 1,8 8,3-9,7 Værdiregulering af ejendomme 50,1 35,4 10,1 6,9 - Resultat før skat og ekstraordinære poster 154,4 105,2 53,6 41,7 1,3 Skat af ordinært resultat -42,2-35,9-18,4-14,3-0,6 Ordinært resultat efter skat 112,2 69,3 35,2 27,4 0,7 Ekstraordinært resultat efter skat 0,0 0,0 0,0 2,2 0,0 Årets resultat 112,2 69,3 35,2 29,6 0,7 Balance - koncern Aktiver Ejendomme: Erhvervsejendomme 2.557,8 2.250,5 1.920,1 1.681,4 1.246,9 Boligejendomme 562,4 514,4 376,2 289,8 261,0 Ejerlejligheder 563,5 571,1 476,8 502,1 441,9 Ejendomme i alt 3.683,7 3.336,0 2.773,1 2.473,3 1.949,8 Andre aktiver 133,0 159,9 101,1 82,1 137,1 Likvider og fonds 267,8 202,4 82,6 132,2 144,5 Aktiver i alt 4.084,5 3.698,3 2.956,8 2.687,6 2.231,4 Passiver Egenkapital 1.651,2 1.576,7 1.113,2 1.101,3 966,8 Gæld og hensættelser 2.433,3 2.121,6 1.843,6 1.586,3 1.264,6 Passiver i alt 4.084,5 3.698,3 2.956,8 2.687,6 2.231,4 *) Den anvendte regnskabspraksis er i forhold til foregående år ændret således, at der afsættes fuld udskudt skat. Hoved- og nøgletal er tilpasset praksisændringen Side 2 af 24
Koncern 1998 1997 1996 1995 1994 Ejendomme, stk. Erhvervsejendomme 86 80 67 59 50 Boligejendomme 29 28 16 10 9 Ejerlejligheder 2.233 2.407 2.101 2.261 1.823 Antal m2 Erhvervsejendomme 337.299 311.596 273.151 245.635 194.768 Boligejendomme 214.133 211.559 168.622 136.460 133.849 Ejerlejligheder 167.623 179.411 154.328 164.730 134.070 I alt 719.055 702.566 596.101 546.825 462.687 Bogført værdi pr. m2, kr. Erhvervsejendomme 7.583 7.222 7.029 6.845 6.402 Boligejendomme 2.626 2.431 2.231 2.123 1.950 Ejerlejligheder 3.362 3.183 3.090 3.048 3.296 I alt 5.123 4.748 4.652 4.522 4.215 Nøgletal *) Selskabskapital, (t.kr.) 536.541 536.541 359.320 359.320 313.120 Forrentning af egenkapital (%) 7,0 5,9 3,2 2,6 0,1 Soliditetsgrad (%) 40,4 42,6 37,7 41,0 43,3 Resultat pr. aktie (kr.) 20,9 16,6 9,8 8,6 0,2 Indre værdi pr. aktie, ultimo (kr.) 308 294 310 306 309 Børskurs, ultimo 351 314 278 210 257 Kurs / indre værdi 1,14 1,07 0,9 0,69 0,83 Udbytte pr. aktie (kr.) 7,0 6,5 6,5 6,3 6,0 Cash flow pr. aktie (kr.) 33,1 33,4 29,8 22,9 15,5 Antal medarbejdere 60 66 49 52 61 Udlejningsprocent, ultimo 95 96 96 95 95 *) Nøgletal er beregnet i henhold til Dansk Finans Analytikerforenings Vejledning Side 3 af 24
Ledelsens årsberetning EjendomsSelskabet Nordens regnskabsmæssige resultat fortsatte i 1998 den positive udvikling med en fremgang i forhold til 1997 på 47% i resultatet før skat til 154.408 t.kr. Resultatfremgangen anses som tilfredsstillende og afspejler et generelt forbedret ejendomsmarked med stor efterspørgsel efter kontor- og boliglejemål i København, stigende priser på ejerlejligheder og et gunstigt renteniveau. Årets nyinvesteringer i ejendomme udgjorde i 1998 ca. 220 mio. kr., hvilket var væsentligt mindre end omfanget de foregående år. Ligeledes var det kendetegnende for investeringerne i 1998, at der stort set var tale om fuldt udlejede ejendomme i modsætning til de foregående år. I alt er der i 1998 erhvervet 7 ejendomme omfattende 28.277 m 2 svarende til en pris pr. m 2 på 7.770 kr. Ejendomsinvesteringerne omfatter følgende ejendomme. Investeringer i 1998 Adresse: By m 2 Anvendelse Strandvejen 349 Klampenborg 2.574 Bolig Store Kongensgade 122 m.fl. København 5.987 Erhverv / bolig Bredgade 14 København 627 Erhverv / bolig Herluf Trollesgade 23 København 1.490 Erhverv / bolig H.C. Andersens Boulevard 49 København 4.104 Erhverv / bolig Toldbodgade 57 61 København 5.504 Erhverv / bolig Dr. Tværgade 4 København 7.991 P-hus I alt 28.277 A/S Kalkværksgrundene EjendomsSelskabet Norden A/S iværksatte tvangsindløsning af de resterende 3,67% af aktierne i A/S Kalkværksgrundene i december 1997 til kurs 470. Medio 1998 var Norden herefter i besiddelse af 100% af aktierne i A/S Kalkværksgrundene. En aktionær har begæret syn og skøn i henhold til Aktieselskabetslovens 19, stk. 2. Syn og skøn begæringen ændrer ikke på Nordens ejerskab af A/S Kalkværksgrundene men vedrører alene prisfastsættelsen af de tvangsindløste aktier. Det er selskabets vurdering, at syn og skønsvurderingen ikke indebærer en væsentlig risiko for selskabet. Administrationen af A/S Kalkværksgrundenes ejendomme, der omfatter ca. 90.000 m 2, er overdraget til Norden i løbet af første halvår 1998, og A/S Kalkværksgrundene er nu fuldt integreret i Norden. Side 4 af 24
Holmen Som meddelt Københavns Fondsbørs den 1. juli 1998 udnyttede Norden sin ret til at træde tilbage fra købet af 2 parceller på Dokøen på Holmen. Den tilbageværende del af Nordens investering på Holmen udgør 3 parceller på Frederiksholm. Parcellerne omfatter 9 bygninger med et samlet etageareal på ca. 22.500 m 2 og en mindre byggemulighed på 2.500 m 2. Det forventes, at en endelig anvendelse af parcellerne på Frederiksholm vil blive fastlagt i løbet af 1999 i forbindelse med ændring af lokalplanen, og at erhvervsandelen på Nordens 3 parceller vil blive fastsat til 13.000 m 2 og boligandelen til 12.000 m 2. Udover købssummen på 63 mio. kr. for de 3 parceller påregnes det i løbet af 1999 og år 2000, at der skal investeres 100 150 mio. kr. i forbindelse med udlejningen til erhverv og etablering af ca. halvdelen af boligerne. De resterende ca. 6.000 m 2 boliger indgår ikke i dette beløb, idet de først ventes at blive etableret efter år 2000. Der er stor efterspørgsel efter lejemål på Holmen, og det ventes, at lejeniveauet for området vil modsvare lejen for de bedste områder i København både for bolig og erhverv. Strategi og målsætning EjendomsSelskabet Nordens forretningsgrundlag er investering i og efterfølgende drift og administration af egne ejendomme. De opgaver Norden selv varetager omfatter investering, udlejning, byggestyring af mindre opgaver og administration. Underliggende opgaver udliciteres i videst muligt omfang udfra ønsket om at bevare et smalt organisatorisk fokus. Udlicitering vurderes til at være omkostningseffektivt og giver adgang til know how, som er ressourcekrævende at udvikle og vedligeholde. Siden 1991 har aktiviteterne afspejlet en strategi, der indebærer opbygning af et betydende ejendomsselskab med fokus på København inden for erhvervs- og boligejendomme. I perioden er investeret op imod 3 mia. kr. i ejendomme inden for strategiområdet, og ejendommenes resultat er i perioden øget fra 68,7 mio. kr. i 1991 til 248,1 mio. kr. i 1998 eller tæt på en firdobling. Hovedelementerne i selskabets strategi er vækst på kontrollerede vilkår, geografisk fokus kombineret med en betydelig finansiel styrke. Vækst er afgørende for at opnå en størrelse, hvor de betydelige finansielle salgs- og driftsbaserede stordriftsfordele, der knytter sig til fast ejendom, kan realiseres. Geografisk fokus er afgørende for operationelt at kunne udnytte de gældende stordriftsfordele. Betydelig finansiel styrke er afgørende for at sikre den nødvendige manøvredygtighed inden for rammerne af den investeringspolitik, selskabet i videst muligt omfang efterlever. Side 5 af 24
Målsætning Det er selskabets overordnede målsætning at skabe et langsigtet afkast, der overstiger afkastet på investering i enkeltstående ejendomme. Afkastmålet er ikke baseret på, at selskabet skal realisere kapitalgevinster gennem afhændelse af ejendomme men derimod skabe en høj løbende indtjening fra driften gennem udnyttelse af de naturlige stordriftsfordele og professionel servicering af selskabets lejere. Afgørende for at realisere selskabets målsætningen er bl.a.: Evne til at identificere attraktive investeringsmuligheder. Evne til gennem en fokuseret ejendomsportefølje at tilrettelægge den løbende administration, drift og vedligeholdelse effektivt ved at etablere samdrift ejendommene imellem. Evne til at tiltrække nye lejere. Evne til at fastholde eksisterende lejere (lav omsætningshastighed). Den formulerede strategi skal endvidere resultere i, at selskabet for potentielle investorer er et reelt alternativ til direkte investering i fast ejendom. Hermed sikres, at selskabet løbende kan rejse den nødvendige egenfinansiering, der er en forudsætning for vækst på kontrollerede vilkår. Attraktive investeringsmuligheder, der typisk viser sig gennem lave m 2 -priser og bygningsmassens anvendelighed, er afgørende for den fremtidige succes, idet de giver mulighed for at tilbyde lejemål til konkurrencedygtige priser samtidigt med, at et højt afkast realiseres. For erhvervsejendomme opnås de laveste priser oftest bedst gennem opkøb af tomme ejendomme med et renoveringsbehov en investeringspolitik selskabet har fulgt igennem de senere år. Med en effektiv udlejningsfunktion og en sikker kalkulation på den nødvendige istandsættelse kan risikoen ved denne type investeringer begrænses og i princippet være mindre end ved investering i fuldt udlejede ejendomme, hvor lejerne givet den danske lejekontraktsstruktur har nem adgang til at opsige deres lejemål med tomgang og behov for renovering ved genudlejning som resultat. Disse risici er sjældent afspejlet i priserne på fuldt udlejede ejendomme i modsætning til tomme ejendomme, hvor disse risici i sagens natur er uomtvistelige. For at sikre den bedst mulige indtjening i ejendommene er evnen til at tiltrække nye lejere samt bevare de eksisterende afgørende. For at kunne tiltrække nye lejere skal selskabet gennem den fokuserede vækst opnå en synlighed i markedet og en størrelse, som indebærer, at Norden er det selskab, man naturligt henvender sig til, når lejemål i København inden for bolig og erhverv efterspørges. Side 6 af 24
Evnen til at fastholde eksisterende lejere er ligeledes en afgørende succesparameter, idet opsigelser af lejemål betyder både manglende lejeindtægter i genudlejningsperioden og ofte udgifter til istandsættelse af lejemålene. Elementer til at fastholde eksisterende lejere inden for Nordens portefølje er dels den geografisk fokuserede portefølje, der muliggør, at lejernes skiftende behov kan dækkes inden for samme geografiske område, og dels en høj bygningsmæssig standard og fleksibilitet samt et højt serviceniveau, der relaterer sig både til den løbende drift af ejendommene og den løbende kommunikation med lejerne. Udviklingen inden for erhvervsudlejning går i retning af efterspørgsel efter ydelser, der ligger udover den rene lokaleleje, det vil sige ydelser, der relaterer sig til driften af lejernes lokaler og ydelser i forbindelse med indflytning m.v. Dette er baggrund for, at Norden igennem det seneste år har arbejdet med formuleringen af servicekoncepter, dels relaterende til den løbende drift men også til udviklingen af value adding services over for lejerne. Købet af P-huset i Dr. Tværgade skal ligeledes ses ud fra ønsket om at kunne tilbyde supplerende ydelser for at tiltrække nye og fastholde eksisterende lejere. Nordens ejendomme i dette område omfatter 109.104 m 2, og med en antagelse om, at en arbejdsplads gennemsnitligt beslaglægger 40 m 2 svarer dette til, at 2.727 personer har deres daglige gang i Nordens ejendomme i dette område. Med P-huset er det samlede antal P-pladser, Norden her disponerer over, ca. 700, således at hver 4. medarbejder hos Nordens lejere har mulig adgang til en P-plads, hvilket anses som en væsentlig konkurrencemæssig styrke i dette område. Investeringer i erhvervsejendomme ventes fortsat at ske udfra ønsket om at udbygge selskabets position på centrale beliggenheder i København. Investering i boligejendomme ventes fortsat at ske på centrale beliggenheder i København og i periferien af København. Typerne af de ejendomme, der erhverves, vil fortsat være ejendomme med et behov for modernisering for at bringe ejendommen op til en tidssvarende standard med en forøgelse af lejeindtægterne, hvor der opnås en rimelig sammenhæng mellem pris og kvalitet. Den svenske del af Øresundsregionen betragtes som en naturlig del af det geografiske fokusområde, og såfremt gunstige investeringsmuligheder viser sig, vil de blive udnyttet. Afgørende vil det dog være, at det kan sandsynliggøres, at der inden for en kortere årrække kan opbygges en portefølje, der har en størrelse, der kan bære egen administration. Side 7 af 24
Fremtidsudsigter For 1999 forventes resultatet før kurs- og værdireguleringer at være højere sammenlignet med 1998. Baseret på ejendomsporteføljen ultimo 1998 og med et salg af ejerlejligheder, der resulterer i en avance på ca. 45 mio. kr., ventes et resultat på ca. 110 mio. kr. sammenlignet med 104 mio. kr. i 1998. Fremgangen kan henføres til en vækst i ejendommenes resultat, som følge af bedre drift. Administrationsomkostningerne ventes at ligge på samme niveau i 1999, idet en mindre organisatorisk styrkelse gradvist vil erstatte eksterne administrationshonorarer, der bortfaldt i 1998. Resultatforventningerne er baseret på en gennemsnitlig tomgang i selskabets erhvervsejendomme på ca. 5% og et moderniseringsforløb i selskabets boligejendomme på niveau med udviklingen de forløbne år. Endelig er forventningerne baseret på en uændret finansieringsstruktur, herunder uændrede kapitalforhold. Efterspørgslen efter kontor- og boliglejemål af den type ejendomme, Norden er i besiddelse af, er fortsat betydelig. Dette indebærer på den ene side, at det forventes at kunne fastholde en tomgang i selskabets erhvervsejendomme på 5%, men på den anden side indebærer de gode markedsforhold ikke mindst i lyset af renteudviklingen at mulighederne for at erhverve ejendomme i det centrale København på gunstige vilkår anses for begrænsede. Det er således kun i begrænset omfang, der kan ventes tilvækst i ejendomsporteføljen i 1999 ved køb af enkeltstående ejendomme. Selskabet er i indledende forhandlinger om køb af et mindre antal ejendomme i København. Ligeledes undersøges mulighederne fortsat for etablering i Malmø. Det gælder dog, at med de planlagte udgifter til forbedring af ejendomme i 1999, herunder renovering af bygningerne på Frederiksholm, vil selskabets soliditetsgrad uden salg af ejendomme være tæt på 40% også ved udgangen af 1999. For at imødekomme ønsket om fortsat rentabel vækst og samtidigt fastholde en soliditet på mindst 40% vil en kapitaludvidelse med fortegningsret for de hidtidige aktionærer blive overvejet. Side 8 af 24
Overskudsdisponering og udbyttepolitik Bestyrelsen vil foreslå selskabets aktionærer, at årets resultat 112.201 t.kr. disponeres som neden for angivet. Overskudsdisponering (t.kr.) 1998 1997 Udbytte 37.558 34.875 Opskrivningshenlæggelse ejendomme 32.491 11.788 Nettoopskrivning efter indre værdis metode 22.047 2.364 Overført resultat 20.105 20.308 Regnskabsmæssigt resultat 112.201 69.335 Selskabets udbytte pr. aktie foreslås til 7,00 kr. i forhold til 6,50 kr. i 1997. Det er selskabets udbyttepolitik under forudsætning af en konsolideringsgrad på minimum 40% at udbetale et udbytte på mindst 50% af resultatet før kurs- og værdireguleringer men efter skat heraf. Ejerforhold A/S Forsikringsselskabet Codan, Juristernes og Økonomernes Pensionskasse, Lønmodtagernes Dyrtidsfond og ATP sammen med Dmp har anmeldt at eje mere end 5% af selskabets aktiekapital. Det er oplyst over for selskabet, at Codan koncernen har indgået aftale om salg af sine aktier i EjendomsSelskabet Norden A/S til CVI Holding A/S med afvikling senest 1. april 1999. Generalforsamling Generalforsamlingen for 1998 afholdes torsdag den 15. april 1999, kl. 16.00 Side 9 af 24
Regnskabsberetning Resultatopgørelse Det regnskabsmæssige resultat for 1998 udgjorde 112.201 t.kr. efter skat sammenlignet med 69.335 t.kr. i 1997 opgjort efter samme principper. Resultatet er bedre end forventet i begyndelsen af året, hvilket primært kan henføres til højere avance ved salg af ejerlejligheder end budgetteret. Specifikation af huslejeindtægter 1998 1997 1996 1995 1994 Erhvervsejendomme 191.456 179.722 132.828 86.730 86.099 Boligejendomme 82.545 62.016 57.658 64.217 63.749 Ejerlejligheder 60.455 62.876 56.088 51.186 50.814 I alt 334.456 304.614 246.574 202.133 200.662 Selskabets huslejeindtægter 334.456 t.kr. ligger 9,8% over 1997. Ca. 2/3 af fremgangen kan henføres til købet af A/S Kalkværksgrundene, der indgår fuldt ud i 1998 regnskabet. Den resterende del af fremgangen kan henføres til en bedre udlejningssituation for den øvrige portefølje. Driftsomkostninger 135.172 t.kr. er kun øget med 2,5%, og den mindre stigning i forhold til stigningen i huslejeindtægterne kan primært henføres til lave udgifter til vedligeholdelse sammenlignet med 1997. Avancen ved salg af ejerlejligheder er øget med 17.019 t.kr. eller 53,6%. Fremgangen kan henføres til højere salgspriser, idet antallet af solgte m 2 ligger på niveau med de foregående år. Avance ved salg af ejerlejligheder målt pr. m 2 1998 1997 1996 1995 1994 Avance (t.kr.) 48.802 30.738 25.027 15.137 8.397 Solgte m 2 11.788 10.708 10.402 10.990 8.671 Avance i kr. pr. m 2 4.140 2.871 2.406 1.377 553 Side 10 af 24
Den højere avance afspejler en betydelig efterspørgsel efter boliger i København, kombineret med et fortsat gunstigt renteniveau, der påvirker den månedlige nettoydelse i nedadgående retning. Avancen ved salg af ejerlejligheder fordeler sig med henholdsvis 20.178 t.kr. i første halvår 1998 og 28.624 t.kr. i andet halvår. Ejendommenes resultat udgør 248.086 t.kr. sammenlignet med 204.479 t.kr. i 1997. Resultatet svarer til et afkast af den gennemsnitlige ejendomsportefølje på 7,2% mod 6,8% i 1997, hvilket anses som tilfredsstillende. Udviklingen i ejendommenes direkte afkast (mio. kr.) 1998 1997 1996 1995 1994 Ejendommenes resultat 248,1 204,5 173,0 132,4 109,8 Gennemsnit investering i ejendomme *) 3.440,3 3.007,0 2.521,2 2.206,7 1.960,7 Ejendommenes direkte afkast, % 7,2 6,8 6,6 6,0 5,6 *) Ejendomme, der først indgår på statusdagen, er ikke medtaget. Omkostninger til administration og afskrivninger af driftsmateriel udgjorde i 1998 23.935 t.kr., hvilket er en stigning på 14,5% i forhold til 1997, hvor omkostningerne androg 20.901 t.kr. Forøgelsen kan hovedsageligt henføres til administrationshonorar vedrørende A/S Kalkværksgrundene, hvis ejendomme administreres eksternt til udgangen af 1998. Udviklingen i administrationsomkostningerne (mio. kr.) 1998 1997 1996 1995 1994 Ejendommenes resultat 248,1 204,5 173,0 132,4 109,8 Adm.omkostninger incl. afskrivning (brutto) 23,9 20,9 19,3 19,2 26,5 Omkostningsprocent, % 9,6 10,2 11,2 14,5 24,1 Omkostningsprocenten udviser fortsat en faldende tendens som indikation på de stordriftsfordele, der knytter sig til drift af en geografisk fokuseret ejendomsportefølje. Faldet i omkostningsprocenten kan dog ligeledes henføres til højere avance ved salg af ejerlejligheder. Ved uændret ejerlejlighedsavance i 1998 sammenlignet med 1997 vil omkostningsprocenten i 1998 være på niveau med 1997. Side 11 af 24
Finansieringsomkostningerne netto udgjorde i 1998 120.505 t.kr. mod 115.158 t.kr. i 1997. Stigningen er et resultat af på den ene side en øget låneoptagelse til finansiering af ejendomsinvesteringer med stigende renteudgifter til følge og på den anden side omlægning af lån til lavere rente. Forrentning af rentebærende gæld incl. bidrag og afskrivning af kurstab (mio. kr.) 1998 1997 1996 1995 1994 Gennemsnitlig gæld, netto 1.699 1.563 1.404 1.099 928 Finansieringsudgift, netto 120,5 115,2 112,0 88,1 76,9 Forrentning af gæld (%) 7,1 7,4 8,0 8,0 8,3 Den gennemsnitlige forrentning af selskabets gæld netto udgjorde i 1998 7,1%, hvilket er på niveau med 1997. I realiteten er den gennemsnitlige rente på selskabets gæld dog reduceret i forhold til 1997, men løbende overskudslikviditet i 1998, der er placeret kort på pengemarkedet til en lavere rente end lånerenten, medvirker til at holde forrentningen af nettogælden oppe. Den gennemsnitlige fastrenteperiode på selskabets rentebærende gæld udgør ca. 13 år. Værdiansættelsen af selskabets ejendomme ultimo 1998 resulterede i en opskrivning på 50.079 t.kr. For bolig- og erhvervsejendomme er anvendt uændrede afkastkrav i forhold til 1997, og selskabets portefølje af ejerlejligheder er værdiansat til markedsværdi i udlejet stand efter et princip svarende til 50% af de sidste to års gennemsnitlige salgspriser fratrukket salgsomkostninger. Skat kr. 42.207 t.kr. er udgiftsført med 34% af den aktuelle skat af det skattepligtige resultat og 32% af den udskudte skat i henhold til den nye praksis indført pr. 1. januar 1998. Som hidtil er selskabets aktuelle skat begrænset som følge af skattemæssige afskrivninger og fremførbare underskud og udgør i 1998 4.935 t.kr. Balance Ultimo 1998 udgjorde de samlede aktiver 4.084.517 t.kr. sammenlignet med 3.698.337 t.kr. ultimo 1997. Væksten kan henføres til de i 1998 gennemførte ejendomsinvesteringer, værdireguleringer ultimo 1998 samt en forøgelse af selskabets likviditetsbeholdning, der er opbygget for dels at udnytte det lave renteniveau gennem langfristet låneoptagelse, og dels for at imødekomme selskabets forventede likviditetsbehov inden for de kommende 12 24 måneder. Side 12 af 24
Omsætningsaktiverne udgjorde pr. 31. december 1998 399.570 t.kr. sammenlignet med 360.678 t.kr. ultimo 1997. Omsætningsaktiverne er sammensat af likvide beholdninger 192.110 t.kr og værdipapirer 75.732 t.kr., hvoraf pantebreve udstedt i forbindelse med salg af ejerlejligheder udgør 64.432 t.kr. Herudover består omsætningsaktiverne af periodeafgrænsningsposter, der hovedsageligt er aktiverede kurstab i forbindelse med låneoptagelse, som afskrives over gældens restløbetid samt af selskabets beholding af lejligheder til salg. Endelig indgår tilgodehavender med 92.991 t.kr., der er fordelt på tilgodehavender i forbindelse med salg af ejerlejligheder, indeståender i Grundejernes Investeringsfond og lejedebitorer. Udviklingen i selskabets passivposter kan henføres til låneoptagelser i forbindelse med ejendomsinvesteringer og likviditetsplanlægning og ændring af regnskabspraksis med hensyn til udskudt skat. Den kortfristede gæld pr. 31. december 1998 udgør 137.902 t.kr. sammenlignet med 247.265 t.kr. ultimo 1997. Egenkapitaludviklingen (mio.kr.) 1998 1997 1996 1995 1994 Egenkapital primo 1.576,7 1.113,2 1.101,3 966,8 986,3 Årets resultat 112,2 69,3 35,2 29,6 0,7 Udbytte -37,7-34,9-23,3-22,6-18,8 Kapitalforhøjelse, netto 0 433,6 0,0 128,3 0,0 Good will afskrivning 0-13,6 0,0 0,0 0,0 Anden regulering *) 0 9,1 0,0-0,8-1,4 Egenkapital ultimo 1.651,2 1.576,7 1.113,2 1.101,3 966,8 *) Anden regulering udgør primært indtægtsførte opskrivninger på værdipapirer samt reguleringer i forbindelse med tilretning af tilkøbte virksomheders regnskabsprincipper. Den kortfristede gæld 137.902 t.kr. er sammensat af langfristet gæld, der er forfalden inden for 12 måneder, gæld vedrørende køb af ejendomme, skyldig skat og andre kreditorer. Faldet i den kortfristede gæld er påvirket af konvertering af kortfristet bankgæld til langfristet samt hjemtagelse af langfristet gæld, jf. ovenstående, der således delvist også er anvendt til nedbringelse af den kortfristede gæld. Værdiansættelse af selskabets ejendomme I henhold til den gældende regnskabspraksis er selskabets ejendomme værdiansat til en forsigtig anslået markedsværdi pr. 31. december 1998. Den foretagne vurdering har resulteret i en positiv værdiregulering på 50.079 t.kr. Side 13 af 24
Sammensætningen af værdireguleringen for 1998 fremgår af nedenstående tabel: Værdiregulering af selskabets ejendomme pr. 31. december 1998 Bogført Bogført Værdi pr. Antal værdi før Opskriv- Nedskriv- værdi efter m2 efter (t.kr.) m2 regulering ning ning regulering regulering Erhvervsejendomme 337.299 2.545.649 13.692 1.500 2.557.841 7.583 Boligejendomme 214.133 548.763 10.904-2.716 562.383 2.626 Ejerlejligheder 167.623 539.237 24.267 0 563.504 3.362 Total 719.055 3.633.649 48.863-1.216 3.683.728 5.123 Principper for den foretagne vurdering Værdiansættelsen af selskabets ejendomme følger de samme principper som for de foregående år. Markedsværdien af ejendommene opgøres periodisk og reguleringer føres over resultatopgørelsen. For så vidt angår erhvervs- og boligejendomme fremkommer markedsværdien på baggrund af ejendommenes normaliserede nettoresultater (husleje fratrukket driftsomkostninger) og et til ejendommene individuelt fastsat afkastkrav. Den af afkastkravet afledte markedsværdi tillægges herefter deposita og forudbetalt leje og fratrækkes eventuel tomgangsleje i den forventede tomgangsperiode (0-3 år) samt udgifter til forbedringer ved genudlejning eller planlagte forbedringer som følge af, at ejendommen er nyerhvervet. Kun værdireguleringer, der overstiger kr. 2 mio., resultatføres, hvilket begrundes med den store følsomhed, der kendetegner vurderingsprincippet. Værdiansættelsen pr. ejendom er opbygget som en integreret del af budgettet for 1999 korrigeret til en normaliseret drift. Hvad angår omkostninger til vedligeholdelse og administration er der indlagt et fast beløb pr. m 2, hvor selskabet har forpligtigelsen. De hensatte vedligeholdelsesbeløb ligger på niveau med de erfaringsmæssigt faktisk anvendte vedligeholdelsesudgifter på selskabets ejendomme. Positive værdireguleringer af erhvervsejendomme begrundes typisk med stigende leje, reduceret tomgang og gennemførte driftsbesparelser samt faldende afkastkrav. Negative reguleringer begrundes med genudlejning til lavere leje, statusændringer og køb af porteføljer, tomgang samt stigende afkastkrav. Positive værdireguleringer af boligejendomme begrundes typisk med stigende leje i forbindelse med afholdte forbedringsinvesteringer og faldende afkastkrav. Negative reguleringer begrundes med stigende afkastkrav og kan i Nordens tilfælde i hovedreglen henføres til købstidspunktet. Værdiregulering af ejerlejligheder, der værdiansættes til markedsværdi i udlejet stand, begrundes med ændringer i de forventede salgspriser. Side 14 af 24
Erhvervsejendomme. Afkastkravet til erhvervsejendomme i 1998 er fastsat ud fra den aktuelle markedsmæssige situation inden for et interval på 6,5% - 10,0%. Som udgangspunkt er cityejendommene værdiansat ud fra et afkastkrav på 7,0%. Erhvervsejendomme i København K med en boligandel større end 50% er værdiansat ud fra et afkastkrav på 6,5%. Tre erhvervsejendomme, der kan karakteriseres som liebhaverejendomme, er værdiansat ud fra et afkastkrav på 6,5%. De mest velbeliggende ejendomme uden for København er værdiansat med udgangspunkt i et afkastkrav på 7,0%. Værdiansættelsen af de øvrige erhvervsejendomme er baseret på højere afkast afhængigt af beliggenhed og bonitet. Provinsejendomme er i gennemsnit værdiansat til et afkast på knapt 8%. Værdiregulering af selskabets erhvervsejendomme udgjorde i 1998 12.192 t.kr. Der er i forhold til 1997 anvendt uændrede afkastkrav, og det normaliserede driftsresultat resulterer i et gennemsnitligt afkast på 7,10% sammenlignet med 7,23% i 1997. Det lidt lave afkast i forhold til 1997 skyldes, at der i 1998 alene er erhvervet ejendomme, der værdiansættes til 7% s afkast. Grundet den lave inflation og dermed begrænsede indeksregulering af lejekontrakterne ligger værdireguleringerne på et lavt niveau. Den foretagne opskrivning kan derfor primært henføres til genudlejning til højere leje samt varslede lejeforhøjelser i henhold til lejelovens bestemmelser herom. Boligejendomme. Værdiregulering af selskabets boligejendomme udgjorde i 1998 13.620 t.kr. Opskrivningen kan alene henføres til forbedret drift som følge af modernisering af lejligheder ved genudlejning, idet der er anvendt samme afkastkrav som ved værdiansættelsen for 1997. Det normaliserede driftsresultat, der ligger til grund for værdiansættelsen af boligejendomme, resulterer i et afkast på 6,95% sammenlignet med 6,55% i 1997. Selskabets boligejendomme er ultimo 1998 værdiansat ud fra et afkastkrav inden for et interval på 6%- 8%. Værdien af selskabets ejendomme på Østerbro er baseret på et afkast på 6%, mens værdien af ejendommene på Islands Brygge og Frederiksberg er opgjort efter 7% s afkast, og ejendommen i Hvidovre er baseret på 8% s afkast. Ejerlejligheder: Selskabets ejerlejligheder værdiansættes til markedsværdi i udlejet stand. Ejerlejlighederne realiseres løbende, og avancen føres under ejendommenes resultat. Som mål for markedsværdien for ejerlejligheder i udlejet stand opgøres værdien som 50% af den forventede salgspris i frigjort stand. Side 15 af 24
Salget af ejerlejligheder er markant forbedret gennem højere salgspriser, hvor prisen som helhed ligger ca. 18% over niveauet i 1997, mens frigørelse af ejerlejligheder følger det forventede med godt 10.000 m 2 pr. år, hvilket indebærer en stigende procentuel frigørelsesfrekvens. Såfremt værdien af ejerlejlighederne opgøres på grundlag af en cash flow analyse med et afløb over 12 år, udgør merværdien ved en diskonteringsfaktor på 6% knapt 500 mio. kr. med udgangspunkt i de aktuelle salgspriser. De betydelige prisstigninger resulterer i, at nutidsværdien af det forventede cash flow, som ejerlejlighederne genererer inden for det seneste år, er øget med 150 mio. kr. sammenlignet med en tilsvarende analyse baseret på de gennemsnitlige priser i 1997. Som udtryk for forventet salgspris, der ligger til grund for værdiansættelsen, anvendes gennemsnittet af de sidste 2 års priser for derved at eliminere tilfældige udsving som følge af salg af ekstraordinært gode eller dårlige lejligheder. Fra de anvendte bruttosalgspriser fratrækkes de forventede salgsomkostninger, således at det er nettosalgsprisen, der ligger til grund for værdiansættelsen. Som resultat heraf er porteføljen af udlejede ejerlejligheder opskrevet med 24.267 t.kr. Med venlig hilsen EjendomsSelskabet Norden A/S P.b.v. Peter Zobel Formand Jens Steglich- Petersen Adm. direktør Bilag I. Anvendt regnskabspraksis Bilag II. Resultatopgørelse og balance for 1998 Bilag III. Pengestrømsopgørelse Bilag IV. Egenkapitalens udvikling i 1998 Eventuelle spørgsmål bedes rettet til adm. direktør Jens Steglich-Petersen på telefon nr. 33 69 41 41. Side 16 af 24
Bilag I. Anvendt regnskabspraksis Generelt Koncernregnskabet og årsregnskabet er udarbejdet i overensstemmelse med Årsregnskabsloven og de af Københavns Fondsbørs fastlagte retningslinier, herunder i overensstemmelse med danske regnskabsvejledninger. Den anvendte regnskabspraksis er i forhold til foregående år ændret således, at der afsættes fuld udskudt skat. Selskabet har hidtil fulgt et princip, der indebar, at eventualskat blev afsat, såfremt den forventedes at blive aktuel inden for en nærmere fremtid, mens eventualskat, der kunne henføres til selskabets anlægsejendomme, ikke blev ansat. Praksisændringen er et led i selskabets løbende tilpasning til udviklingen i international regnskabspraksis. Praksisændringen medfører, at årets resultat i 1998 er reduceret med 37 mio. kr., og at egenkapitalen ved årets begyndelse er reduceret med 86 mio. kr. Sammenligningstallene i regnskabet og i hoved- og nøgletalsoversigten er tilpasset praksisændringen. For at give et mere retvisende billede af EjendomsSelskabet Nordens aktiver og passiver, økonomiske stilling og resultat, jf. Årsregnskabslovens 4, stk. 4, værdiansættes selskabets ejendomme i lighed med tidligere år til markedsværdi. Værdireguleringer foretages over resultatopgørelsen. Opskrivninger af ejendomsporteføljen henlægges til opskrivningshenlæggelser under egenkapitalen via overskudsdisponeringen. Konsolidering Koncernregnskabet omfatter moderselskabet og dattervirksomheder, hvori moderselskabet besidder kapitalandele og har bestemmende indflydelse. Koncernregnskabet er udarbejdet på grundlag af de enkelte virksomheders årsregnskaber ved sammenlægning af regnskabsposter af ensartet karakter og med efterfølgende eliminering af interne resultat- og balanceposter. Ved køb af virksomheder fordeles forskellen mellem anskaffelsesværdi og indre værdi så vidt muligt på de overtagne ejendomme. Resterende forskelle reguleres direkte over egenkapitalen. Nyerhvervede virksomheder medtages i koncernregnskabet og i moderselskabets regnskab fra anskaffelsestidspunktet. Side 17 af 24
Resultatopgørelsen Periodeafgrænsning Fortjeneste og tab ved salg af ejendomme og ejerlejligheder medtages i resultatopgørelsen i den periode, hvor salgsaftalen er endeligt indgået. Indtægter og udgifter periodeafgrænses, så de omfatter regnskabsåret. Resultat af kapitalandele i tilknyttede virksomheder I moderselskabets resultatopgørelse medtages den til ejerinteressens størrelse forholdsmæssige andel af de tilknyttede virksomheders overskud eller underskud i optjeningsåret, korrigeret for koncerninterne avancer. Ekstraordinære poster Ekstraordinære poster indeholder indtægter og udgifter, som hidrører fra andet end den ordinære drift. Skat Den forventede skat af årets skattepligtige indkomst udgiftsføres i resultatopgørelsen tillige med resultatføring af årets forskydning i hensættelse til udskudt skat. Skat vedrørende ekstraordinære poster vises særskilt. Moderselskabet sambeskattes som udgangspunkt med alle 100% ejede virksomheder. Den aktuelle selskabsskat fordeles på de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomst (fuld fordeling). Balancen Materielle anlægsaktiver Ejendomme værdiansættes til markedsværdi, og værdireguleringer foretages over resultatopgørelsen. Markedsværdien for erhvervsejendomme og boliger fastlægges ved periodiske vurderinger. Markedsværdien for ejerlejligheder i udlejet stand opgøres typisk som 50% af den forventede salgspris i frigjort stand. De ejerlejligheder, der er opsagte og ledige pr. 31. december 1998, er optaget under omsætningsaktiver, da de er sat til salg, medens den resterende beholdning er optaget under anlægsaktiver. Andre anlæg, driftsmidler og inventar værdiansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af akkumulerede afskrivninger. Afskrivninger sker lineært over aktivernes forventede brugstid, der er vurderet til 3-5 år. Finansielle anlægsaktiver Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder optages til regnskabsmæssig indre værdi. Side 18 af 24
Omsætningsaktiver Ejerlejligheder under omsætningsaktiver er ledige lejligheder, som forventes solgt i det kommende år. Lejlighederne er værdiansat til markedsværdi i udlejet stand. Tilgodehavender optages til nominel værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab efter individuel vurdering. Periodeafgrænsningsposter omfatter kurstab ved konvertering af lån. Kurstab udgiftsføres over lånets løbetid under finansielle udgifter. Egne aktier optages til anskaffelsespris. Under egenkapitalen er der optaget en reserve på det tilsvarende beløb. Pantebreve optages til skønnet kursværdi på udstedelsestidspunktet med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Beholdningen nedskrives, såfremt kursen på statustidspunktet er lavere end på udstedelsestidspunktet. Aktier optages til børskurs. Unoterede aktier optages til anskaffelsesværdi eller en eventuel lavere værdi. En eventuel opskrivning er overført til opskrivningshenlæggelser. Obligationer optages til børskurs. Gæld og hensættelser Udskudt skat Udskudt skat beregnes med 32% af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier. Forpligtelser Vedligeholdelse i henhold til Boligreguleringslovens 18b er hensat i balancen. Øvrige forpligtelser i henhold til lejelovgivningen hensættes kun for boligejendomme. Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrøm for året samt den likviditetsmæssige stilling ved årets udgang. Pengestrømmen relaterer sig til 3 hovedområder: Drift, investering og finansiering. Pengestrømsopgørelsen opstilles således, at pengestrøm fra drift præsenteres indirekte med udgangspunkt i resultatopgørelsens driftsindtægter og driftsudgifter. Side 19 af 24
Bilag II 1998 1997 Resultatopgørelse - koncern (t..kr.) (t.kr.) Huslejeindtægter 334.456 304.614 Driftsomkostninger -135.172-131.918 Overskud ved udlejning af ejendomme 199.284 172.696 Salgssummer ejerlejligheder og ejendomme 99.981 107.650 Omkostninger ved salg -51.179-75.867 Avance ved salg af ejerlejligheder og ejendomme 48.802 31.783 Ejendommenes resultat 248.086 204.479 Afskrivninger -1.794-1.245 Administrationsomkostninger -22.141-19.656 Resultat før finansiering 224.151 183.578 Finansieringsomkostninger -120.505-115.158 Resultat før kurs- og værdireguleringer 103.646 68.420 Kursregulering af værdipapirer 683 1.365 Værdiregulering af ejendomme 50.079 35.446 Resultat før skat og ekstraordinære poster 154.408 105.231 Skat af ordinært resultat -42.207-35.896 Ordinært resultat før skat 112.201 69.335 Ekstraordinært resultat efter skat 0 0 Årets resultat 112.201 69.335 Side 20 af 24
1998 1997 Balance pr. 31. december - koncern (t.kr.) (t.kr.) Aktiver Materielle anlægsaktiver: Erhvervsejendomme 2.557.841 2.250.542 Boligejendomme 562.383 514.368 Ejerlejligheder 555.339 564.226 Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 5.454 4.593 Materielle anlægsaktiver 3.681.017 3.333.729 Finansielle anlægsaktiver: Kapitalinteresser i associeret virksomhed 3.930 3.930 Finansielle anlægsaktiver 3.930 3.930 Anlægsaktiver i alt 3.684.947 3.337.659 Omsætningsejendomme: Ejerlejligheder til salg 8.165 6.866 Omsætningsejendomme 8.165 6.866 Tilgodehavender m.v.: Tilgodehavender 92.991 123.295 Periodeafgrænsningsposter 30.572 28.094 Tilgodehavender m.v. 123.563 151.389 Værdipapirer: Pantebreve 64.432 70.940 Obligationer 11.300 18.565 Værdipapirer 75.732 89.505 Likvide beholdninger 192.110 112.918 Omsætningsaktiver i alt 399.570 360.678 Aktiver i alt 4.084.517 3.698.337 Side 21 af 24
1998 1997 Balance pr. 31. december - koncern (t.kr.) (t.kr.) Passiver Egenkapital: Selskabskapital 536.541 536.541 Overkurs ved emission 359.086 359.086 Opskrivningshenlæggelser 236.725 190.987 Overført resultat 518.881 490.096 Egenkapital i alt 1.651.233 1.576.710 Hensættelser: Udskudt skat 131.109 93.837 Hensættelser i alt 131.109 93.837 Langfristet gæld: Prioritetsgæld 1.106.228 1.062.312 Hensættelse til vedligeholdelse 75.764 60.150 Forudbetalt leje og deposita 68.652 64.452 Kreditinstitutter 913.629 593.611 Langfristet gæld 2.164.273 1.780.525 Kortfristet gæld: Prioritetsgæld 26.901 33.373 Prioritetsgæld (ejerlejligheder, omsætning) 1.317 1.001 Kreditinstitutter 0 95.690 Gæld vedrørende køb af ejendomme 12.230 0 Selskabsskat 0 4.415 Andre kreditorer 59.896 77.911 Udbytte 37.558 34.875 Kortfristet gæld 137.902 247.265 Gæld i alt 2.302.175 2.027.790 Passiver i alt 4.084.517 3.698.337 Side 22 af 24
Bilag III. Pengestrømsopgørelse - koncern 1998 1997 (t.kr.) (t.kr.) Resultat før skat og ekstraordinære poster 154.408 105.231 Afskrivnigner og hensættelser 1.794 1.245 Kostpriser på solgte ejerlejligheder og ejendomme 38.983 63.727 Værdiregulering af ejendomme -50.079-35.446 Driftsresultat korrigeret for ikke likviditetskrævende poster 145.106 134.757 Forskydninger i: Tilgodehavender *) 30.304-7.734 Gæld til leverandører m.v. *) -12.985 12.492 Lejerdeposita m.v. *) 19.814 9.382 Betalt á conto skat -4.628-4.630 Afholdte fusionsomkostninger -120 0 Pengestrømme fra driften 177.491 144.267 Investering i ejendomme *) -336.630-288.845 Købspris for virksomheder Kontant købesum 0-154.975 Overtaget nettolikviditet 0 15.811 Salg af virksomheder Salgsprovenu 0 2.700 Afgivet nettolikviditet 0-2.700 Investering i anlægsaktiver, netto *) -2.655-1.476 Pengestrømme fra investering -339.285-429.485 Kontant nettoprovenu ved kapitaludvidelser 0 263.224 Optagelse af prioritetsgæld, netto 37.760 55.041 Optagelse af langfristet gæld hos kreditinstitutter 320.018 Stigning i fremmedfinansiering i øvrigt -95.690 105.594 Investering i værdipapirer *) 13.773-11.897 Betalt udbytte -34.875-23.356 Pengestrømme fra finansiering 240.986 388.606 Årets nettopengestrøm fra drift, investering og finansiering 79.192 103.388 Likviditetspåvirkning fra årets pengestrømme Likvider primo 112.918 9.530 Likvider ultimo 192.110 112.918 79.192 103.388 *) Excl. køb og salg af virksomheder Side 23 af 24
Bilag IV. Udvikling i egenkapitalen 1998 1997 (t.kr.) (t.kr.) Selskabskapitalen består af 5.365.412 aktier á kr. 100 Udviklingen i egenkapitalen kan specificeres således: Egenkapital 1. januar 1998 1.655.395 1.170.809 Regulering som følge af ændret regnskabspraksis vedrørende udskudt skat i moderselskab -87.828-57.698 Regulering som følge af ændret regnskabspraksis vedrørende udskudt skat i tilknyttede selskaber 1.943 0 Regulering til tidligere år vedrørende tilknyttede virksomheder 7.200 0 Korrigeret egenkapital 1. januar 1.576.710 1.113.111 Provenu ved emission, netto 0 433.616 Afholdte fusionsomkostninger i tilknyttede virksomheder -120 0 Årets resultat 112.201 69.335 Udbytte -37.558-34.875 Afskrivning af goodwill 0-4.477 Egenkapital 31. december 1.651.233 1.576.710 Side 24 af 24