Revurdering 2015 af ejendommen tilhørende A/B Borup. Billeder taget d. 28-09-2015

1 Revurdering 2015 af ejendommen tilhørende A/B Borup Billeder taget d. 28-09-2015 Beliggende Borups Plads 26-30. Humlebækgade 39-51, Lundtoftegade 2-10, Stefansgade 48-62, 2200 København N 5040 Udenbys Klædebo Kvarter Den kontante handelsværdi jf. pkt. 26: kr. 390.000.000

2 1. Rekvirent A/B Borups Plads Kenneth S. Madsen 2200 København N salg@borupsplads.dk 2. Vurderingsmand: Lars Wismann, projektchef og direktør cand. merc., ejendomsmægler & valuar Wismann Property Consult A/S Åboulevard 1, st. 1635 København V. Mobil.: 4088 1998 CVR.: 28 31 27 17 3. Vurderingsobjekt: Borups Plads 26-30. Humlebækgade 39-51, Lundtoftegade 2-10, Stefansgade 48-62, 2200 København N 5040 Udenbys Klædebo Kvarter, København 4. Vurderingsformål: Nærværende vurdering skal af rekvirenten bruges til ansættelse af ejendomsværdien på en andelsboligforenings ejendom jf. Andelsboliglovens 5 stk. 2 litra b) jf. nedenstående, hvor lovteksten er anført: ABL 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. Stk. 2. Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af følgende værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue: a) Anskaffelsesprisen. b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar. Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel. c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter 2 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme. Stk. 3. Til de i stk. 2 anførte værdier kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efteranskaffelsen eller vurderingen.

3 5. Vurderingstema: Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom ud fra den værdi som ejendommen efter valuarvurdering skønnes at have pr. 30.09.2015 med en ledig bolig. Den kontante handelsværdi kan bruges til beregning af andelskronen jf. ABL. 5 stk. 2 litra b. 6. Dokumenter og bilag: Vi har bl.a. modtaget kopi af følgende bilag: 1. Offentlig ejendomsvurdering pr. 01. oktober 2014 2. Årsregnskab 2013-2014 med GF referat 3. Oplysning om omlægning af realkreditlån 4. Forsikring 5. Energimærkerapport 6. Handel med andelsbeviser 16 handler forelagt 7. Vedtægter 7. Tingbogen Vi har trukket tingbogsoplysninger d. 28-09-2015 og ikke fundet byrder eller rettigheder, som væsentligt påvirker ejendommens prissætning eller omsættelighed. Ifølge oplysninger fra foreningen er ejendommen tegnet af arkitekt Alf Cock-Clausen og ejendommen er klassificeret som bevaringsværdig. Arkitekt Alf Cock Hansen er stilmæssigt imellem klassicismen og art deco og er blandt andre bygningsværker kendt fra Richshuset og Gutenberghus. Ubetinget en af sin tids store arkitekter. 8. Forudsætninger: at der ikke påhviler ejendommen uoplyste rettigheder og byrder at de vurderede arealers anvendelse er lovlig, herunder at bygninger og installationer er lovligt opført og/eller indrettet at ejendommen ifølge foreningen ikke er vidensniveau 1 eller 2 registreret på et niveau, hvor det har værdimæssig betydning for ejendommen at vurderingen er foretaget under iagttagelse af Dansk Ejendomsmæglerforenings vurderingsnorm af 23-03-2009 Vi har den 28. september 2015 besigtiget ejendommen udefra samt drøftet den på mail med Kenneth S. Madsen. Vi har den 25. marts 2015 besigtiget ejendommen gennemgribende herunder lofter, fyrrum, beboerrum og 5 for ejendommen karakteristiske lejligheder. Vi blev vist rundt af Kenneth Madsen og varmemesteren, der forklarede.

4 9. Forsikring Ejendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring på almindelige vilkår. Der henvises til policen. 10. Lokalplaner: Området er ikke omfattet af København Kommunes lokalplaner. 11. Beskrivelse: Ejendommen har et grundareal på 7.695 m 2 og et bebygget areal på 3.215 m 2. Bygningsarealet udgør 16.011 m 2. Det samlede boligareal udgør 15.153 m 2, samt kælder 3.151m 2, 889 m 2 erhverv og beboerlokale på ca. 140 m 2.

5 Bygningen er opført i 1924 af mursten. Bygningen indeholder 199 lejligheder på mellem 37 m 2 og 146 m 2 med 164 altaner og 60 franske altaner. de fleste på nær 71 ifølge BBR med bad, toilet og køkken. Dem uden bad har typisk brusekabine. Ejendommen består af stue, 1.-4. etage. Der er fjernvarme. Taget er nyere tegl med fast undertag. Ejendommen har siden 2009 fået en række gennemgribende moderniseringer herunder tag, altaner, nye vinduer, facader og trapperum. Ejendommen fremstår i en over middel vedligeholdelsesmæssig stand. Der er en del af istandsættelserne der fremstår med efterfølgende karakter af byggesjusk ligesom alle de indvendige facader ved de opsatte altaner ikke er blevet afsluttet med at male facaderne. Det forventes at de indvendige facader vil blive malet indenfor de næste 5 år i forbindelse med at vinduespartierne skal males. Ejendommens lejligheder fremstår i en størrelse karakter og indretning i en meget varieret stand. Her er alt fra små 2-værelses lejligheder næsten originale fra 1924 til top moderne fuldkommen istandsætte lejligheder i en karakter man ellers kun ser afbildet i magasiner som smagfuld indretning. Vi se et sådan eksempel som er den ubetinget flotteste Nørrebrolejlighed vi har kendskab til. Der er både beboer kontor samt et stort fælles beboerlokale indrettet med moderne køkken service til 40, toiletter og velegnet f.eks. til afholdelse af konfirmationer m.m.

6

7 12. Beliggenhed: Ejendommen er beliggende på Ydre Nørrebro ca. 3 km. fra Rådhuspladsen. Vi er her få hundrede meter fra den grønne oase Nørrebroparken der med cykelsti er blevet vejen til København og stedet for en rigt udeliv. Fra 2018 er der metroring ved Landsarkivet ca. 300 meter fra ejendommen. Der er gode indkøbsmuligheder på Borups Allé, Falkoner Allé, Jagtvej og Nørrebrogade. 13. Udlejningsforhold: I flg. BBR er der 199 beboelseslejligheder i ejendommen, hvoraf de 23 forsat er boliglejelejligheder. Ejendommen vil som boligudlejningsejendom være omfattet af Lov om Omkostningsbestemt husleje. Nedenfor er beskrevet lejeindtægt ved beregnet omkostningsbestemt husleje for boliger på 577 kr./m 2. Normaltallet for OMK boligleje er mellem kr. 475-575/m 2. Afkastprocenterne yielden er beregnet udfra den omkostningsbestemte leje samt den leje der ville kunne opnås såfremt at alle boligarealer var lejeoptimeret efter BRL 5 stk. 2. og havde frie markedsmæssig leje.

8 Erhvervsmæssige arealer herunder kontorer, liberalt erhverv, butikker ansættes værdimæssigt udfra nettolejen divideret med en afkastprocent (yield). Blandt revisorer og administratorer er det en udbredt misforståelse, at værdien på en boligejendom/blandet bolig erhvervsejendom alene gøres ved en yield beregning udfra det driftsmæssige afkast f.eks. 2-4% yield uden hensyntagen til referenceejendomme eller forventet værdistigning. Da ydelsen på 30 års realkredit er typisk 6,5%, er det meningsløst alene at fokusere på driftsafkast på ca. 2%. erhvervsarealer areal leje Kælder 0 0 0 stuen 889 734 652.407 1. 0 0 0 2. 0 0 0 drifg 889-100 -88.900 Summa 563.507 Yield 5,50% 10.245.582 Læs vores Hvidbog til A/B foreninger som nu ligger på www.wismann-as.dk

9 A/B Borups Plads Antal m2 16.042 Antal lejligheder 199 Ejendomsværdi ansat pr. m2 600 Vurdering 390.000.000 7% NPI reg-2014 Afkast 15. alm. Vurdering 1973 7% 0,4924 9.625.200 1.005.525 Anslået værdi= 7% af offentlig vurdering 2006 kr. 281.149 0,4924 419.587 Afkast 1.425.113 Driftsudgifter: 2013-2014 Ejendomsskatter mm. 1.071.052 El 19.779 Fjernvarme 0 Vand 50.034 Renovation 463.776 Forsikringer 372.593 Ejendomsservice 712.082 Vaskeri 0 Bredbånd/Kabeltv 313.498 Diverse 134.231 196 3.137.045 Afkast plus drift 4.562.158 Fordeles imellem bolig og erhverv efter m2 Husleje bolig 15.153 4.309.336 Husleje erhverv 889 252.821 Husleje bolig 15.153 4.562.158 prgf. 18 måles pr. m2 i ejeren lomme 75 1.136.475 prgf. 18 B måles pr. m2-, i GI 69 1.045.557 Summa 2.182.032 Fordeles pr. m2 omkostningsbestemt husleje 144 Administration pr. lejlighed 3.313 659.287 Omkostningsbestemte leje ex. Forbedringsforhøjelser pr. m2. 472 7.150.655 Erhvervsleje - markedsmæssig 889 634 563.507 Anslåede individuelle forbedringer, der tilhører grundejer pr. lejl. 100.000 8% 19.900.000 1.592.000 Tillæg for prgf. 18, (idet Grundejer ikke skal bruge likviditet til udlæg til GI) 1.136.475 Omkostningsbestemt leje 577 8.742.655 Omkostninger 395 5.978.364 Nettoleje 4.464.273 Ny nettoleje Henlæggelser til fornyelser fra 1994 (skøn): 18 18B Fjernvarme 625 419.097 4,18% Køleskabe 4.000 63.680 8% gaskomfur 4.800 76.416 8% Porttelefon 1.300 15.522 6% Antenneanlæg 1.600 19.104 6% Vaskeri 50.000 4.500 9% 598.319 1/3 af dette beløb 199.440 Beløb til henlæggelse pr. m2 12,43 Plus indeksering fra 1994 29,07% 49,24% 6,12 Summa beløb afkast pr. m2. 18,55 18,55 18,55 Paragraf 18 ansat pr. m2. 56,79 Paragraf 18B ansat pr. m2. 50,80 75,34 69,35 Fra 1. januar 1995 blev satserne for hensættelser forøget med en andel af de tekniske installationer. Denne andel er ikke medregnet. A/B Borups Plads areal antal årlig leje leje pr. m2 Omkostningsbestemt boligleje 15.153 199 8.742.655 577 Omkostninger-2006 excl. GI 18 16.042-4.841.889-302 Markedsmæssig erhvervsleje 889 563.507 0 Nettoleje 4.464.273 278 Kontant depositum som boligudlejningsejendom areal depositum Boliglejer, anslået depositum svarende til 3 mdr. husleje 8.742.655 2.185.664 Erhvervslejer, anslået depositum svarende til 6 mdr. husleje 889 281.754 I alt 2.467.417 Markedsmæssig erhvervsleje leje pr. m2. yield Forrentning af nettoleje: 577 1,15% * Forrentning efter potentiel forhøjelse af boliglejer til: 1.400 4,41% * Potentiel leje efter BRL 5 stk. 2 modernisering

10 14. Driftsbudget, aktuel Indtægter i flg. årsregnskab 2013-2014 Boligafgift -andele 7.143.340 Boligafgift- erhverv 0 Lejeindtægt - boliger 988.190 Lejeindtægt - erhverv 0 Leje erhverv 652.407 Kældre + loft 6.000 Altaner 360.600 Forbedringer 0 Kabling 183.520 Diverse 0 Summa 9.334.057 Omkostninger i flg. årsregnskab 2013-2014 Ejendomsskatter 1.071.052 El-forbrug-varme 19.779 Vandafgift 50.034 varmeanlæg 0 Gade og vejbidrag 0 Renovation 463.776 Rottebekæmpelse 0 Vedligehold 1.669.908 Forsikring mm 372.593 Vicevært mm. 712.082 Generalforsamling mm. 33.116 Energikonsulent 0 Bestyrelsesudgifter 50.878 Mødeudgifter mm. 0 Valuar 12.500 Varmeregnskab 50.108 Gårdlaug 0 Revisor 33.750 Kontorhold mm. 36.885 Administration 354.758 Abonnementer og kontingenter 12.863 Advokat 30.690 Bredbånd/Kabeltv 313.498 Diverse 134.231 Summa 5.422.501 Renteomkostninger i flg. Årsregnskab 2013-2014 Renteudgifter -3.683.094 Renteudgifter 2. prio 0 Renteindtægter 25.255 Ydelsesstøtte 0 Prioriteringsomkostninger -2.283.616 Nettorenter -5.941.455

11 15. Offentlig vurdering: Ejendommen har en offentlig vurdering pr. 01.10.2014 på kr. 245.000.000 heraf grundværdien på kr. 36.962.900. Vurderingen er i forhold til vurderingen pr. 1.10.2011 hævet 10% for ejendommen og hævet 1% for grundværdien. Resten af dette afsnit er overflyttet til bilag A. 16. Uudnyttet udviklingspotentiale: Der skønnes ikke at være uudnyttede udviklingspotentialer på ejendommen. 17. Værdien af en ledig lejlighed: Lejlighederne i ejendommen har en gennemsnitlig størrelse på 76 m2 med en vurderet markedsværdi på ca. kr. 38.000/ m2, såfremt lejligheden var en ejerlejlighed. Boligarealerne i AB Borups Plads er i den kontante handelsværdi værdiansat til kr. 23.600/m2 svarende til 62 % af m2-prisen på tilsvarende lejlighedsstørrelser i sammenlignelige ejerlejlighedsforeninger. Værdien af en ledig lejlighed udgør herefter kr. 1.064.000. Referenceværdierne er dokumenteret i værdiberegning ud fra 4 tilsvarende ejerlejligheder udbudt af anerkendte ejendomsmæglere, medlemmer af DE. 18. Afkastprocenterne og m 2 -priser for boligejendomme: Dette afsnit er overflyttet til bilag A. 19. Hvad er den kontante handelsværdi jf. Andelsboliglovens ABL 5 stk. 2 litra i et marked, hvor der kun er få eller ingen handler: Dette afsnit er overflyttet til bilag A. 20. Andelsforeningens gældsætning, fast renteperiode og afdragsfri lån angivet ved et modeleksempel: Dette afsnit er overflyttet til bilag A. 21. Andelsboliger eller ejerboliger: I Københavnsområdet findes der ca. 110.000 andelsboliger. Især andelsboligforeninger med ejendomme påbegyndt opført før 01. juli 1966, ejendomme, der ikke er fredet og ejendomme med en meget høj liebhaverværdi f.eks. boligblokke lige ud til Øresund, er 20-80 % billigere at bo i for andelshaverne målt på den samlede månedlige boligydelse end hvad der gør sig gældende for tilsvarende ejerboliger. I bro kvartererne findes eksempler på fuldstændig identiske ejendomme, hvor den ene er en ejerlejlighedsforening og den anden en andelsboligforening. Den eneste væsentlige forskel er, at medlemmerne i andelsboligforeningen ejer et værdipapir; an-

12 delsbeviset, der giver ret til at leje en særlig lejlighed, og i ejerforeningen er hver enkelt lejlighed særskilt matrikuleret. Bofællesskabet i de to boligformer er næsten identiske. Alle sædvanlige driftsmæssige omkostninger såsom, forsikring, udvendig vedligeholdelse, renholdelse, administration, udarbejdelse af regnskab og økonomisk rådgivning er den samme for andelsboligformen som for ejerboligformen. I reglen ligger de driftsmæssige omkostninger ved at drive en vel vedligeholdt ejendom i størrelsesordenen: ca. kr. 230-280/m 2.. Der er dog en klar tendens til, at andelsboligforeningernes ejendomme ud fra en byggeteknisk standard ofte fremstår i bedre stand end ejerforeningernes ejendomme. Private grundejeres ejendomme fremstår ofte i langt ringere stand end de to førnævnte ejer kategorier. Det er typisk de private grundejeres ejendomme der handles, da det i dag yderst sjældent ses, at en andelsboligforening opløser sig selv for at sælge ejendommen. Når andelsbeviserne stadig er så billige, som de er, og det er billigere at bo i en andelsboligforening end i en ejerlejlighedsforening, så skyldes det, at prisen på andelsbeviserne har en lovmæssig styret regulering med maksimalpriser. Det er således, at en tilsvarende bolig i en ejerlejlighedsforening vil være 57% dyrere pr. måned frem for den tilsvarende bolig i andelsboligforeningen. Det kan illustreres ved efterfølgende regneeksempel, hvor alle indlagte værdier er de faktiske værdier ud fra vores valuarvurdering og de aktuelle rentesatser. A/B Borups Plads Hvad koster det at bo i en lejlighed andelsboliger ejerboliger Areal 76 76 Kontant handelspris pr. m2. 22.086 38.032 Gæld i A/B Foreningen pr. m2 6.692 Driftsomkostninger pr. m2. 250 250 Kontant købesum 1.681.745 2.895.978 Finansieret købesum 509.579 Rente før skat i % 4,0% 4,0% Skat 30% 30% Netto rente 2,80% 2,80% Ejerboligskat 0 14.480 Aktuel boligydelse 40.137 Boligydelse - minimum 25.959 19.036 Renteydelse A/B lån 47.089 Samlet boligydelse ved minimum 73.048 114.604 Aktuel Boligydelse pr. m2. inkl. finansieringrente 1.146 1.505 Min. Boligydelse pr. m2 inkl. finansieringsrente 959 1.505 Aktuel Boligydelse pr. måned inkl. 100% finansiering 6.087 9.550 Ekstra boligydelse udfra min. ydelsen -36% 57% Ekstra boligydelse pr. måned i kr. -3.463 3.463

13 I regneeksemplet er opstillet en sammenlignelig model, hvor der for de to boligformer er taget udgangspunkt i samme driftsmæssige omkostninger og i gældfri ejendomme, uden anvendelse af den p.t. aktuelle gældsbrevsmulighed. 22. Den generelle prisudvikling for boligudlejningsejendomme. Markedet for handel med boligudlejningsejendomme var stort set ikke eksisterende i perioden 2008-2012 (finanskrisen). Bankerne lukkede ganske enkelt kassen i grundet et stort indlånsunderskud og sagde i reglen nej til de fleste låneansøgninger. Sælgerne lod være med at sælge. Hvor man før 2008 kunne finansiere boligejendomme 100% og lejerne med denne finansiering kunne stifte en ny andelsboligforening, så var dette på nær et par enkelte handler ikke muligt under finanskrisen. Handlerne med boligejendomme i denne periode har derfor ofte været tvangshandler, eller skæve handler, hvor realkreditten har solgt overtagne ejendomme formentligt på meget gunstige finansieringsvilkår. Ejendomme Gammel Kongevej 51 er et sådan eksempel. Ejendommen blev købt af Arbejdernes Landsbank efter en nystiftet A/B forening var havnet i bundløs gæld. Efter overtagelsen kr. 20.600/m 2 d. 18-01-2012 blev den istandsat efter alle kunstens regler for yderligere kr. 5.000-7.000/m 2. Det var Arbejdernes Landsbank der havde været A/B foreningens kreditor. For andelsboligmarkedet er det jo således, at når man køber et andelsbevis så køber man sig ind i en forening der ejer en boligejendom. Foreningens ejendom er i forvejen finansieret og kontantprisen er det man betaler for andelsbeviset. Det er i reglen en mulig opgave at 100% finansiere andelsbeviset kontante betaling. Når der handles et andelsbevis kan man derfor i nogen udstrækning hævde at der handles til den markedsmæssige pris for en del af en boligudlejningsejendom der tilhører en andelsboligforening. Den pris som andelsboligforeningernes andelsbeviser handles til er efter vores dokumentation fra ca. 100 andelsboligforeninger mellem 55-75% af kvadratmeterprisen for kvadratmeterprisen i tilsvarende ejerboligforeninger. Tvangshandler er ikke almindelige handler og kan dermed ikke bruges til at dokumentere den kontante handelsværdi. Ifølge Dansk Ejendomsmæglerforening er en handel den stærkeste ledetråd for hvilke priser der handles til. Dansk Ejendomsmæglerforening har dog ikke udtalt sig om hvad betydning det har for den kontante handelsværdi om en ejendom sælges med 100% finansiering, og en bidragssats på 0% og afdragsfrihed i 20 år blot fordi et realkreditinstitut skal have en ejendom ud af bøgerne uden at der fremgår at man reelt har haft et tab. På www.wismann-as.dk ligger en analyse, der dokumenterer, at kun ca. 15% af alle valuarvurderinger udarbejdet af medlemmer af denne forening opfylder dette krav. Det er et normkrav at anføre referencehandler.

14 Østre Landsret i de to sager der findes om valuarvurderinger d. 07-11-2011 og d. 26-06-2015 afvist valuarvurderinger uden solid dokumentation i referenceejendomme. Den kontante handelsværdi jf. ABL 5 stk. 2 litra b, giver alene mening, om der er faktuelle og retningsvisende handler. De mest oplagte købere til boligudlejningsejendomme er lejerne til stiftelse af AB- Forening. Under normale finansielle forhold vil deres markedspris typisk ligge på 55-75% af m2-prisen for tilsvarende ejerboligejendomme i samme område. Ejendomme hvor en væsentlig del af lejlighederne er uden eget toilet og bad bør ligge på en lavere priskvartil. I skrivende stund 2. halvår 2015 er pengeinstitutterne atter særdeles velvillige til at finansiere handler med boligejendomme og stiftelser af nye andelsboligforeninger. Det er sådan at ca. 3 udaf 4 boligejendomme der handles købes af lejerne der stifter en A/B foreningen. Bankernes udlånsvillighed langt mere end rentens størrelse er afgørende for priserne på de handlede ejendomme. Ved at gå på www.oline.dk der er hjemmeside for boligejendomme udbudt af medlemmer af Danske Ejendomsmæglerforening, ser det ud som om at de priser der forventes og forlanges i dag er stort set uforandrede. Ingen må jo antage, at medlemmerne af Dansk Ejendomsmæglerforening udbyder ejendomme til andre priser end, hvad der er realistiske priser som vurderet af en anerkendt statsautoriseret ejendomsmægler & valuar MDE. Ejendomme til salg på København N (postnummer 2200) www.oline.dk d. 26-01-2015 Adresse Opført Vurdering Udbudspris Areal bolig Areal erhverv m2-pris bolig m2-pris erhverv Afkastprocent Fredensgade 21 1882 29.000.000 kr. 26.000.000 1.545 78 16.425 8.000 3,50% Baldersgade 65 1905 13.100.000 kr. 12.100.000 675 57 17.250 8.000 2,70% Vævergade 3 1881 11.800.000 kr. 19.000.000 850 0 22.353 14.000 3,26% Kapelvej 5 1893 10.700.000 kr. 17.500.000 850 72 19.911 8.000 3,40% Vedbækgade 4 1884 8.400.000 kr. 9.000.000 500 75 16.800 8.000 3,74% Gennemsnit 18.548 * kælder erhvervsarealer er medregnet til 33% af kvadratmetrene Ejendomme til salg i København Ø (postnummer 2100) kilde: www.oline.dk, d. 25-09-2015 Adresse Opført Vurdering Udbudspris Areal bolig Areal erhverv m2-pris bolig m2-pris erhverv Afkastprocent Marstalsgade 26 1903 16.900.000 23.500.000 985 0 23.858 0 3,24% Århusgade 12 1901 19.600.000 35.000.000 1.080 208 29.519 15.000 3,35% Landskronagade 56 1902 14.400.000 9.500.000 456 0 20.833 0 4,27% Haraldsgade 44 1926 6.100.000 7.500.000 323 73 19.830 15.000 3,94% Gennemsnit 23.510 De ejendomme der udbydes er ofte i en teknisk væsentligt ringere stand end de ejendomme, der i 10 år eller mere har været ejet af andelsboligforeningerne. Især de ældre A/B foreninger ejer oftest meget vel vedligeholdte ejendomme. De ejendomme der handles sælges typisk med et vedligeholdelsesefterslæb på kr. 2.000-5.000/m 2. Det er min klare holdning, at en vel vedligeholdt ejendom er mere værd end en, hvor der i årtier er akkumuleret udestående istandsættelsesarbejder.

15 23. Valuarvurdering Dette afsnit er overflyttet til bilag A. 24. Referencepriser Tabellerne nedenfor viser et udsnit af vores registrerede handler med boligudlejningsejendomme beliggende i København. De valuarer der ikke anfører referencehandler kan opfylder ikke vurderingsnormen og har ofte vurderet uden at sikre sig kendskab til hvad der rent faktisk handles til. Ejendomme handlet Vi er os bekendt eneste valuar der i vore rapporter anfører, at valuarvurderingen bør ligge indenfor +/- 15-30 %. Vi har kendskab til juridiske artikler, der på tilsvarende vis har behandlet, hvor meget et skøn må afvige. Disse artikler opererer med et skøn indenfor +/- 30 %. I forhold til vores vurdering kan man derfor anlægge følgende følsomhed: Postnummer Købesum areal bolig areal erhverv m2-prisbolig m2-pris erhverv 25. Hvor stor en nøjagtighed bør der være på en valuarvurdering: Handelsdato 1 Fredericiagade 15 1310 kr. 57.800.000 2.079 1.335 kr. 18.170 kr. 15.000 12-06-2013 2 Gammel Kongevej 51 1850 kr. 55.000.000 2.527 883 kr. 17.222 kr. 13.000 18-01-2012 3 Østerbrogade 114 2100 kr. 58.000.000 2.585 902 kr. 18.250 kr. 12.000 10-01-2013 4 Gormsgade 25 2200 kr. 18.000.000 1.010 202 kr. 17.022 kr. 4.000 14-09-2012 5 Onsgården *incl. 65 mill. Vedl. Eft.slæb 2900 kr. 295.000.000 12.524 2.617 kr. 18.331 kr. 25.000 13-10-2011 6 *Værnedamsvej 5, 5 A-B 1819 kr. 29.500.000 1564 215 kr. 17.756 kr. 22.000 19-12-2013 7 Fredericiagade 15 1310 kr. 57.800.000 2.079 1.335 kr. 18.170 kr. 15.000 12-06-2013 8 Dronningens Tværgade 9 1302 kr. 74.000.000 334 2.384 kr. 35.976 kr. 26.000 09-07-2013 9 Skindergade 28 1159 kr. 41.800.000 636 1.283 kr. 25.377 kr. 20.000 09-07-2013 10 Løvstræde 8 1152 kr. 67.900.000 978 2.196 kr. 24.519 kr. 20.000 09-07-2013 11 Søtorvet 1-3, Vendersgade 28 1371 kr. 90.000.000 2.519 2.820 kr. 20.056 kr. 14.000 13-02-2014 12 Grønningen 15 m. fl. 1270 kr. 245.000.000 9.172 2.747 kr. 21.920 kr. 16.000 12-02-2014 13 Amagerbrogade 102 2300 kr. 24.750.000 1.501 288 kr. 14.570 kr. 10.000 21-01-2014 14 Strandvejen 82 2900 kr. 41.900.000 1.079 981 kr. 20.649 kr. 20.000 03-01-2014 15 Strandvejen 84-86 2900 kr. 41.600.000 1.280 681 kr. 21.859 kr. 20.000 03-01-2014 16 Frederikkevej 1 2900 kr. 28.000.000 993 440 kr. 19.335 kr. 20.000 03-01-2014 17 Strandvejen 153 2900 kr. 36.500.000 941 742 kr. 19.075 kr. 25.000 03-01-2014 18 Jernbane Allé 31 2720 kr. 45.000.000 1.746 452 kr. 21.113 kr. 18.000 31-05-2013 19 Østerbrogade 21-23 2100 kr. 75.000.000 2.336 1.245 kr. 22.513 kr. 18.000 28-05-2014 20 Trepkasgade 3 2100 kr. 19.575.000 1.180 248 kr. 15.538 kr. 5.000 01-05-2014 21 Øster Farimagsgade 25 2100 kr. 4.275.000 121 65 kr. 25.661 kr. 18.000 02-03-2015 22 Vævergade 3 2200 kr. 17.000.000 850 0 kr. 20.000 kr. 10.000 13-03-2015 23 Kapelvej 5 2200 kr. 16.000.000 850 72 kr. 17.976 kr. 10.000 02-03-2015 24 Baldersgade 65 2200 kr. 11.600.000 675 57 kr. 17.185 0 08-04-2015 25 Grundvigsvej 27 1875 kr. 36.400.000 1.807 656 kr. 17.448 kr. 12.000 29-01-2015 26 Langelandsvej 17 2000 kr. 18.625.000 798 0 kr. 27.099 kr. - 22-05-2015 27 Amagerbrogade 163-165 2300 kr. 33.400.000 1.802 353 kr. 16.184 kr. 12.000 08-07-2015 28 Nørre Gade 18 1165 kr. 39.900.000 748 689 kr. 30.314 kr. 25.000 22-07-2015 Summa 56.714 25.888 Gennemnsit kr. 20.689 kr. 15.179 Vægtet gennemsnit kr. 19.587 kr. 18.375 Maksimum kr. 35.976 Minimum kr. 14.570 kr. Valuarværdi -30% -15% 15% 30% Kontant handelsværdi 390.000.000 273.000.000 331.500.000 448.500.000 507.000.000 Boliger, værdi pr. m2 23.533 16.473 20.003 27.062 30.592

16 26. Besvarelse Aktuelle Østre Landsrets Domme om den kontante handelsværdi er overflyttet til bilag A. A/B Borups Plads Markedsværdi areal i m2 m2-pris i kr. markedsværdi Grundareal 7.696 kr. 4.803 kr. 36.962.900 Samlet boligareal 15.153 kr. 20.500 kr. 310.636.500 Antal boliglejligheder 199 kr. 23.533 kr. - Uudnyttet tagareal 0 kr. - kr. - Udnyttet tagareal 1.608 kr. 2.000 kr. 3.215.000 Kælder 1.842 kr. 2.000 kr. 6.302.000 Altaner 164 kr. 100.000 kr. 16.400.000 Bygning til institution 27 kr. 5.000 kr. 135.000 Værdi af en ledig lejlighed 76 kr. 14.000 kr. 1.064.000 Erhvervsareal 889 kr. 12.000 kr. 10.668.000 Andelshaverfællesrum 140 kr. 12.000 kr. 1.680.000 Franske altaner 60 kr. 60.000 kr. 3.600.000 Vedligeholdelsesefterslæb 0 kr. - kr. - bebyggelsesprocent 0 kr. - kr. 390.663.400 Markedsmæssig erhvervsleje leje pr. m2. yield Forrentning af nettoleje: kr. 577 1,15% * Forrentning efter potentiel forhøjelse af boliglejer til: kr. 1.400 4,41% * Potentiel leje efter BRL 5 stk. 2 modernisering 0 Ejendomsværdiens fordeling: Grundstykket: kr. 36.962.900 Bygningen kr. 317.733.390 Installationer kr. 35.303.710 Kontant handelsværdi kr. 390.000.000 Ejendommens aktuelle markedsværdi er derfor afrundet til: kr. 390.000.000 skriver kroner trehundredenitimillioner 00/100. 27. Habilitetserklæring: Nærværende vurdering er afgivet efter bedste evne og overbevisning, og vi kan erklære, at vi ikke har nogen interesse i denne sag udover nærværende vurderingsforretning. 28. Bilag A., gode råd, møde og hot line service: Bilag A er vedlagt og fremsendt på e-mail. Der er ikke udarbejdet en skrivelse benævnt Gode råd! Her gives normalt en række anvisninger på driftsmæssig optimering af ejendommen. På anmodning fra A/B foreningen udarbejdes og tilsendes gode råd uden ekstra beregning.

17 Wismann Property Consult A/S tilbyder tillige som en del af vores ydelse at møde op på en generalforsamling et beboermøde, et bestyrelsesmøde eller lignende. Vi betragter Andelsboligforeningens medlemmer som vores klienter og de er tilsvarende velkomne til at kontakte os for alt hvad der har med denne rapport at gøre. Gode råd sendes normalt sammen med valuarvurderingen i 1 eksemplar i hard copy samt sendt i pdf med e-mail til rekvirenten. De gode råd er tænkt som inspiration til A/B foreningens medlemmer og bestyrelse. Ingen er forpligtede til at følge vores gode råd ligesom administrator, bank, revisor eller andre økonomiske rådgivere kan have andre gode råd end dem, som vi anfører. Når det handler om økonomisk rådgivning er det ikke sådan, at der kun findes rigtige og forkerte råd. Det gode råd kommer helt an på forudsætningerne. Derfor er det f.eks. ikke altid at godt råd f.eks. at låse renten fast i 30 år og vælge lån med afdrag. 29. Copyright: Denne vurderingsforretning må ikke uden vores skriftlige samtykke anvendes af andre end rekvirenten, til andre formål end angivet i vurderingsformålet og må ikke gengives helt eller delvist uden, at der henvises til Wismann Property Consult A/S. Vurderingsrapporten kan umiddelbart udleveres til samtlige medlemmer af andelsboligforeningen samt potentielle købere af andelsbeviser. 30. Professionel ansvarsforsikring police nr. 59.0.01.426-00 Cand. merc., statsaut. ejd.mgl. & valuar Lars Wismann har en professionel ansvarsforsikring tegnet hos Chartis Europe SA, der dækker ejendomsmæglervirksomhed. 31. Indsigelser eller forespørgsler til indholdet i valuarrapporten: Såfremt medlemmer af andelsboligforeningen, ejendomsadministrator, revisor eller andre måtte have indsigelser til eller forespørgsler til indholdet i vores valuarrapport, bedes disse rettet direkte til den ansvarlige valuar hos Wismann Property Consult A/S. 32. Dato og underskrift: København den 02. oktober 2015 Som vurderingsmand: Wismann Property Consult A/S ---------------------------------- Lars Wismann, projektchef & direktør, cand. merc., ejendomsmægler & valuar Se i øvrigt vores hjemmeside: www.wismann-as.dk