Vurdering 2014 af ejendommen tilhørende. AB Klampenborghus. Billed taget d

Transkript

1 1 Vurdering 2014 af ejendommen tilhørende AB Klampenborghus Billed taget d Beliggende på Dyrehavevej 7-17, 2930 Klampenborg, Matr.nr. 16 Kristiansholm Den kontante handelsværdi jf. pkt. 26: kr

2 2 1. Rekvirent A/B Klampenborghus c/o Bente Naver Ejd. administration Ryegaard Enkesæde, Munkholmvej 370, 4060 Kirke Såby Tlf.: Vurderingsmand: Lars Wismann, projektchef og direktør cand. merc., ejendomsmægler & valuar Wismann Property Consult A/S Åboulevard 1, st København V. Mobil.: CVR.: Vurderingsobjekt: Beliggende på Dyrehavevej 7-17, 2930 Klampenborg, Matr.nr. 16 Kristiansholm 4. Vurderingsformål: Nærværende vurdering skal af rekvirenten bruges til ansættelse af ejendomsværdien på en andelsboligforenings ejendom jf. Andelsboliglovens 5 stk. 2 litra b) jf. nedenstående, hvor lovteksten er anført: ABL 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. Stk. 2. Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af følgende værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue: a) Anskaffelsesprisen. b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar. Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel. c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter 2 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme. Stk. 3. Til de i stk. 2 anførte værdier kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efteranskaffelsen eller vurderingen.

3 3 5. Vurderingstema: Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom ud fra den værdi som ejendommen efter valuarvurdering skønnes at have pr med en ledig bolig. Ejendommen vurderes til samme værdi på dateringen af denne valuarrapport. Den kontante handelsværdi kan bruges til beregning af andelskronen jf. ABL. 5 stk. 2 litra b. 6. Dokumenter og bilag: Vi har bl.a. modtaget kopi af følgende bilag: 1. Offentlig ejendomsvurdering pr. 01. oktober Årsregnskab med GF referat fra Forsikring 4. Handel med andelsbeviser ingen forelagt 5. Vedtægter 7. Tingbogen Vi har trukket tingbogsoplysninger d og ikke fundet byrder eller rettigheder, som væsentligt påvirker ejendommens prissætning eller omsættelighed. 8. Forudsætninger: at der ikke påhviler ejendommen uoplyste rettigheder og byrder at de vurderede ers anvendelse er lovlig, herunder at bygninger og installationer er lovligt opført og/eller indrettet at ejendommen ifølge foreningen ikke er vidensniveau 1 eller 2 registreret på et niveau, hvor det har værdimæssig betydning for ejendommen at vurderingen er foretaget under iagttagelse af Dansk Ejendomsmæglerforenings vurderingsnorm af Vi har den 23. juni 2014 besigtiget ejendommen udenfra. Vi har tidligere besigtiget ejendommen gennemgribende herunder 3 for ejendommen karakteristiske lejligheder, kælder, fyrrum, kvist samt gårdhave. Vi har vurderet ejendommen årligt siden Forsikring Foreningen er forsikret i Almindelig Brand Forsikring policenr / Forsikringen omfatter bl.a. bygningsbrand, byggeskader, glas og sanitet, svamp og insektskader og husejeransvar mm. Ejendommen er forsikret på almindelige vilkår. Der henvises til i øvrigt til forsikringspolicen på Lokalplaner: Området er ikke omfattet af Gentofte Kommunes lokalplaner.

4 4 11. Beskrivelse: Ejendommen har et grund på m 2 og et bebygget på 832m 2. Bygningset udgør m 2. Bygningen er opført i 1935 af mursten med tagdækning af tagpap. Bygningen består af kælder, stue, 1-2. sal. Der er 6 hovedtrapper og ingen bagtrapper. Fra hovedtrapperne er der nedgang til kælderen. Under gårdanlægget, der omkranses af karrébebyggelsen, findes en cykelkælder med ovenlys. Det samlede bolig udgør m 2 ifølge BBR. Der er et på 832 m 2 i kælderen, hvoraf ca. 160 m 2 anvendes til cykelkælder. Resten af kælderen bruges til fyrrum, vaskerum, pulterkamre. Bygningen indeholder 33 beboelseslejligheder på mellem 46 m 2 og 135 m 2. Ejendommen opvarmes med centralvarme fra eget naturgasanlæg. Ejendommen fremstår i en god vedligeholdelsesmæssig stand. Billeder er fra oktober Et forslag om at male trapperumme blev nedstemt i efteråret Beliggenhed: Ejendommen ligger attraktivt i Klampenborg, tæt på Dyrehaven og Bellevue strand. Ejendommen ligger endvidere tæt på indkøb, daginstitutioner og Klampenborg station med gode forbindelser til city og lufthavnen.

5 5 13. Udlejningsforhold: Ejendommen vil som boligudlejningsejendom være omfattet af Lov om Omkostningsbestemt husleje. Nedenfor er beskrevet lejeindtægt ved beregnet omkostningsbestemt husleje for boliger på 467 kr./ mp2. Den meget lave leje skyldes ejendommens meget lave driftsmæssige udgiftsniveau. Ejendommen har meget lave driftsomkostninger. Normaltallet er mellem kr /m 2. Afkastprocenterne yielden er beregnet udfra den omkostningsbestemte leje samt den leje der ville kunne opnås såfremt at alle boliger var lejeoptimeret efter BRL 5 stk. 2. og havde frie markedsmæssig leje. Erhvervsmæssige er herunder kontorer, liberalt, butikker ansættes værdimæssigt udfra nettolejen divideret med en afkastprocent (yield). Der skal derfor advares imod den ofte blandt revisorer og administratorer udbredte misforståelse, at en boligejendom/blandet bolig sejendom skal give 2-4% i driftsmæssigt afkast uanset hvad lejen er pr. m 2 og hermed hvad den kontante handelsværdi bliver pr. m 2.

6 6 A/B Klampenborghus Antal m Antal lejligheder 33 Ejendomsværdi ansat pr. m2 600 Vurdering % NPI reg-2014 Afkast 15. alm. Vurdering % 49% Anslået værdi= 7% af offentlig vurdering 2006 kr % Afkast Driftsudgifter: Ejendomsskatter mm El Fjernvarme 0 Vand 0 Renovation Forsikringer Ejendomsservice Salg af loftsrum 0 Bredbånd/Kabeltv 0 Diverse Afkast plus drift Fordeles imellem bolig og efter m2 Husleje bolig Husleje 0 0 Husleje bolig prgf. 18 måles pr. m2 i ejeren lomme prgf. 18 B måles pr. m2-, i GI Summa Fordeles pr. m2 omkostningsbestemt husleje 144 Administration pr. lejlighed Omkostningsbestemte leje ex. Forbedringsforhøjelser pr. m Erhvervsleje - markedsmæssig 0 #DIV/0! 0 Anslåede individuelle forbedringer, der tilhører grundejer pr. lejl % Tillæg for prgf. 18, (idet Grundejer ikke skal bruge likviditet til udlæg til GI) Omkostningsbestemt leje Omkostninger Nettoleje Ny nettoleje Henlæggelser til fornyelser fra 1994 (skøn): 18 18B Fjernvarme ,18% Køleskabe % gaskomfur % Porttelefon % Antenneanlæg % Vaskeri % /3 af dette beløb Beløb til henlæggelse pr. m2 13,18 Plus indeksering fra ,07% 49,24% 6,49 Summa beløb afkast pr. m2. 19,67 19,67 19,67 Paragraf 18 ansat pr. m2. 56,79 Paragraf 18B ansat pr. m2. 50,80 76,46 70,47 Fra 1. januar 1995 blev satserne for hensættelser forøget med en andel af de tekniske installationer. Denne andel er ikke medregnet. A/B Klampenborghus antal årlig leje leje pr. m2 Omkostningsbestemt boligleje Omkostninger-2006 excl. GI Markedsmæssig sleje Nettoleje Kontant depositum som boligudlejningsejendom depositum Boliglejer, anslået depositum svarende til 3 mdr. husleje Erhvervslejer, anslået depositum svarende til 6 mdr. husleje 0 0 I alt Markedsmæssig sleje leje pr. m2. yield Forrentning af nettoleje: 467 0,86% * Forrentning efter potentiel forhøjelse af boliglejer til: ,56% * Potentiel leje efter BRL 5 stk. 2 modernisering

7 7 14. Driftsbudget, aktuel Indtægter i flg. årsregnskab Boligafgift -andele Boligafgift- 0 Lejeindtægt - boliger 0 Lejeindtægt - 0 Leje 0 Altanbidrag 0 Modernisering 0 Salg af lejlighed 0 Vaskeri Diverse 0 Summa Omkostninger i flg. årsregnskab Ejendomsskatter El-forbrug Vandafgift 0 El, vand, varme 0 Skorstensfejning mm. 0 Renovation Rottebekæmpelse 0 Vedligehold Forsikring mm Vicevært mm Generalforsamling mm. 0 Inspektør 0 Bestyrelsesudgifter 0 Mødeudgifter mm. 0 Valuar Varmeregnskab Rådgivning 0 Revisor Kontorhold mm Administration Advokat 0 Abonnementer og kontingenter 0 Bredbånd/Kabeltv 0 Diverse Summa Renteomkostninger i flg. Årsregnskab Renteudgifter Renteudgifter 2. prio 0 Renteindtægter Ydelsesstøtte 0 Prioriteringsomkostninger 0 Nettorenter

8 8 15. Offentlig vurdering: Ejendommen har en offentlig vurdering pr på kr heraf grund-værdien på kr Vurderingen er i pr hævet 0% for ejendommen og sænket 0% for grundværdien. Resten af dette afsnit er overflyttet til bilag A. 16. Uudnyttet udviklingspotentiale: Der skønnes ikke at være uudnyttede udviklingspotentialer på ejendommen. 17. Værdien af en ledig lejlighed: En lejlighed i ejendommen har en gennemsnitsstørrelse på 72 m2 med en vurderet markedsværdi på ca. kr / m2, såfremt lejligheden var en ejerlejlighed. Boligerne i AB Klampenborghus er i den kontante handelsværdi værdiansat til kr /m2 svarende til 64% af en på tilsvarende lejlighedsstørrelser i sammenlignelige ejerlejlighedsforeninger. Værdien af en ledig lejlighed udgør herefter kr Referenceværdierne er dokumenteret i værdiberegning ud fra 4 tilsvarende ejerlejligheder udbudt af anerkendte ejendomsmæglere. Vores værdiansættelse til den kontante han-delsværdi er sat udfra ejendommens meget høje vedligeholdelsesstandard. 18. Afkastprocenterne og m 2 -priser for boligejendomme: Dette afsnit er overflyttet til bilag A. 19. Hvad er den kontante handelsværdi jf. Andelsboliglovens ABL 5 stk. 2 litra i et marked, hvor der kun er få eller ingen handler: Dette afsnit er overflyttet til bilag A. 20. Andelsforeningens gældsætning, fast renteperiode og afdragsfri lån angivet ved et modeleksempel: Dette afsnit er overflyttet til bilag A. 21. Andelsboliger eller ejerboliger: I Københavnsområdet findes der ca andelsboliger. Især andelsboligforeninger med ejendomme påbegyndt opført før 01. juli 1966, ejendomme, der ikke er fredet og ejendomme med en meget høj liebhaverværdi f.eks. boligblokke lige ud til Øresund, er % billigere at bo i for andelshaverne målt på den samlede månedlige boligydelse end hvad der gør sig gældende for tilsvarende ejerboliger. I bro kvartererne findes eksempler på fuldstændig identiske ejendomme, hvor den ene er en ejerlejlighedsforening og den anden en andelsboligforening. Den eneste væ-

9 9 sentlige forskel er, at medlemmerne i andelsboligforeningen ejer et værdipapir; andelsbeviset, der giver ret til at leje en særlig lejlighed, og i ejerforeningen er hver enkelt lejlighed særskilt matrikuleret. Bofællesskabet i de to boligformer er næsten identiske. Alle sædvanlige driftsmæssige omkostninger såsom, forsikring, udvendig vedligeholdelse, renholdelse, administration, udarbejdelse af regnskab og økonomisk rådgivning er den samme for andelsboligformen som for ejerboligformen. I reglen ligger de driftsmæssige omkostninger ved at drive en vel vedligeholdt ejendom i størrelsesordenen: ca. kr /m 2.. Der er dog en klar tendens til, at andelsboligforeningernes ejendomme ud fra en byggeteknisk standard ofte fremstår i bedre stand end ejerforeningernes ejendomme. Private grundejeres ejendomme fremstår ofte i langt ringere stand end de to førnævnte ejer kategorier. Det er typisk de private grundejeres ejendomme der handles, da det i dag yderst sjældent ses, at en andelsboligforening opløser sig selv for at sælge ejendommen. Når andelsbeviserne stadig er så billige, som de er, og det er billigere at bo i en andelsboligforening end i en ejerlejlighedsforening, så skyldes det, at prisen på andelsbeviserne har en lovmæssig styret regulering med maksimalpriser. Det er således, at en tilsvarende bolig i en ejerlejlighedsforening vil være 40% dyrere pr. måned frem for den tilsvarende bolig i andelsboligforeningen. Det kan illustreres ved efterfølgende regneeksempel, hvor alle indlagte værdier er de faktiske værdier ud fra vores valuarvurdering og de aktuelle rentesatser. A/B Klampenborghus Hvad koster det at bo i en lejlighed andelsboliger ejerboliger Areal Kontant handelspris pr. m Gæld i A/B Foreningen pr. m Driftsomkostninger pr. m Kontant købesum Finansieret købesum Rente før skat i % 5,0% 4,5% Skat 30% 30% Netto rente 3,50% 3,15% Ejerboligskat Aktuel boligydelse Boligydelse - minimum Renteydelse A/B lån Samlet boligydelse ved minimum Aktuel Boligydelse pr. m2. inkl. finansieringrente Min. Boligydelse pr. m2 inkl. finansieringsrente Aktuel Boligydelse pr. måned inkl. 100% finansiering Ekstra boligydelse udfra min. ydelsen -28% 40% Ekstra boligydelse pr. måned i kr

10 10 I regneeksemplet er opstillet en sammenlignelig model, hvor der for de to boligformer er taget udgangspunkt i samme driftsmæssige omkostninger og i gældfri ejendomme, uden anvendelse af den p.t. aktuelle gældsbrevsmulighed. 22. Den generelle prisudvikling for boligudlejningsejendomme. Markedet for handel med boligudlejningsejendomme har været stort set ikke eksisterende siden august Dette skyldes, at hvor man tidligere kunne finansiere boligejendomme 100% og lejerne med denne finansiering kunne stifte en ny andelsboligforening, så har dette på nær et par enkelte handler ikke længere været muligt. Handlerne med boligejendomme har derfor været tvangshandler, eller skæve handler hvor realkreditten har solgt overtagne ejendomme formentligt på meget gunstige finansieringsvilkår. For andelsboligmarkedet er det jo således, at når man køber et andelsbevis så køber man sig ind i en forening der ejer en boligejendom. Foreningens ejendom er i forvejen finansieret og kontantprisen er det man betaler for andelsbeviset. Det er i reglen en mulig opgave at 100% finansiere andelsbeviset kontante betaling. Når der handles et andelsbevis kan man derfor i nogen udstrækning hævde at der handles til den markedsmæssige pris for en del af en boligudlejningsejendom der tilhører en andelsboligforening. Den pris som andelsboligforeningernes andelsbeviser handles til er efter vores dokumentation fra ca. 100 andelsboligforeninger mellem 55-75% af kvadratmeterprisen for kvadratmeterprisen i tilsvarende ejerboligforeninger. Tvangshandler er ikke almindelige handler og kan dermed ikke bruges til at dokumentere den kontante handelsværdi. I 3. kvartal 2010 har vi set en handel med en boligejendom, men det var et salg fra et realkreditinstitut til en eksklusiv VIP kunde. Der var tale om BRFkredit der solgte Onsgården i Hellerup til en på ca. kr inkl. et betydeligt vedligeholdelsesefterslæb. I 4 Q 2011 købte en svensk ejendomsinvestor Østerfælledejendommen til en pris på kr mio. svarende til kr. ca. kr /m2. Salget blev gennemtvunget af hovedkreditor som var Nykredit og der er grund til at antage at køberen har fået markant lav bidragssats måske endda 0% og måske eller 20 års afdragsfrihed. I 2012 er der set enkelte handler med boligejendomme men primært har der været tale om tvangssalg. Gammel Kongevej 51, 1610 København V blev handlet i 1Q 2012 til en pris på ca. kr /m 2, men med et betydeligt vedligeholdelsesefterslæb. Ifølge Dansk Ejendomsmæglerforening er en handel den stærkeste ledetråd for hvilke priser der handles til. Dansk Ejendomsmæglerforening har dog ikke udtalt sig om hvad betydning det har for den kontante handelsværdi om en ejendom sælges med 100% finansiering, og en bidragssats på 0% og afdragsfrihed i 20 år blot fordi et real-

11 11 kreditinstitut skal have en ejendom ud af bøgerne uden at der fremgår at man reelt har haft et tab. Siden 4Q 2008 hvor den finansielle sektor lukkede for normal finansiering af boligejendomme, har der ikke været et normalt marked for den type ejendomme. I 2008 og 2009, 2010, 2011, 2012 har der været meget få transaktioner med boligudlejningsejendomme og næsten ingen med et reelt normalt og åbent udbud. Mange pengeinstitutter har helt lukket for udlån til investeringsejendomme, ovenpå finanskrisen, bankpakke I og finanspakke II. Det er derfor vanskeligt at tale og den kontante handelsværdi jf. ABL 5 stk. 2 litra b, da begrebet alene giver mening, om der er faktuelle og retningsvisende handler. De mest oplagte købere til boligudlejningsejendomme er lejerne til stiftelse af AB- Forening. Under normale finansielle forhold vil deres markedspris typisk ligge på 55-75% af en for tilsvarende ejerboligejendomme i samme område. Ejendomme hvor en væsentlig del af lejlighederne er uden eget toilet og bad bør ligge på en lavere priskvartil. Ved at gå på der er hjemmeside for boligejendomme udbudt af medlemmer af Danske Ejendomsmæglerforening, ser det ud som om at de priser der forventes og forlanges i dag er stort set uforandrede. Ingen må jo antage, at medlemmerne af Dansk Ejendomsmæglerforening udbyder ejendomme til andre priser end, hvad der er realistiske priser som vurderet af en anerkendt statsautoriseret ejendomsmægler & valuar MDE. Ejendomme til salg i postnummer kilde: d Adresse Opført Vurdering Udbudspris Areal bolig Areal bolig Afkastprocent Rebekkavej ,60% Alrunevej ,00% Tranegårdsvej ,51% Esthersvej ,42% Carolinevej ,00% Hellerupvej ,50% Bernstoffsvej ,87% Duntzfeldts Allé ,24% Gennemsnit Det er interessant, at de ovenstående boligejendomme er udbudt til m 2 -priser samt at afkastprocenter virker fuldkommen vilkårlige samt at ejendomme, hvor stort set ingen af lejlighederne har bad ofte udbydes til samme priser som lejligheder med bad. I skrivende stund 2014 er pengeinstitutterne mest indstillede på at nedbringe deres udlån til ejendomme. Det har betydet, at der stort set ikke er nogle handler med boligejendomme og stiftelser af nye andelsboligforeninger. I stedet placerer bankerne deres penge i korte obligationer, der giver typisk 1% i rente eller mindre.

12 12 På et tidspunkt kommer bankerne atter til at bruge deres penge til udlån frem for til passiv placering. Først når det sker, kommer vi atter til at se handler med ejendomme og stagnerende eller stigende priser. 23. Valuarvurdering Dette afsnit er overflyttet til bilag A. 24. Referencepriser Aktuelle handler i København K opdateret d Ejendomme Købesum bolig bolig Fredericiagade Dronningens Tværgade Skindergade Løvstræde Borgergade Søtorvet 1-3, Vendersgade Grønningen 15 m. fl xx-xx-2014 Sankt Annæ Plads Gennemsnit Aktuelle handler i København V Ejendomme Købesum bolig Istedgade Saxogade Vesterbrogade Gasværksvej Arkonagade Gennemsnit Aktuelle handler på indre Frederiksberg bolig Ejendomme Købesum bolig bolig J.M.Thieles Vej Thorvaldsensvej Gammel Kongevej Værnedamsvej 5, 5 A-B Gennemsnit Aktuelle handler på ydre Frederiksberg Ejendomme Købesum bolig bolig Nyelandsvej Nyelandsvej Nyelandsvej Godthåbsvej Frederiksberg Alle * 1)Gammel Kongevej N.J. Fjords Alle Bag Søndermarken Gennemsnit *1) Samt et skønnet vedligeholdelsesefterslæb på kr

13 13 Aktuelle handler i København Ø opdateret d Willemoesgade Østerbrogade Koldinggade Østerbrogade Malmøgade Østerbrogade Strandvejen 87A Østerfælled Torv Østerbrogade Østerbrogade xx-xx-2014 Venøgade 24 Trepkasgade 35 Gennemsnit * 1) Inkl. et vedligeholdelsesefterslæb på kr Aktuelle handler i København N Ejendomme Købesum bolig Rådmandsgade Gormsgade Gennemsnit Aktuelle handler i København S opdateret bolig Ejendomme Købesum bolig bolig Wolthersgade Korfuvej Amager Boulevard Amagagerbrogade Gennemsnit Aktuelle handler i Gentofte, Lyngby, Holte opdateret Aktuelle handler i Gentofte, Lyngby, Holte Købesum bolig Lyngby Hovedgade 106 m.fl Agnetevej Onsgården *incl. 65 mill. Vedl. Eft.slæb Strandvejen Strandvejen Frederikkevej Strandvejen Gennemsnit * Vedligeholdelsesefterslæb ved handelen Aktuelle handler i Søborg Ejendomme Købesum bolig Patrizia xx Gennemsnit Aktuelle handler i Vanløse Ejendomme Købesum bolig bolig bolig bolig Jernbane Allé Gennemsnit

14 14 Tabellerne viser et udsnit af vores registrerede handler med boligudlejningsejendomme beliggende i København. Tabellerne indeholder kun få handler indgået i Disse lister ovenfor er under konstant observation, men mange handler efter 2008 har ikke været almindelige handler med almindelig finansiering. 25. Hvor stor en nøjagtighed bør der være på en valuarvurdering: Vi er os bekendt eneste valuar der i vore rapporter anfører, at valuarvurderingen bør ligge indenfor +/ %. Vi har kendskab til juridiske artikler, der på tilsvarende vis har behandlet, hvor meget et skøn må afvige. Disse artikler opererer med et skøn indenfor +/- 30 %. I forhold til vores vurdering kan man derfor anlægge følgende følsomhed: kr. Valuarværdi -30% -15% 15% 30% Kontant handelsværdi Boliger, værdi pr. m Besvarelse Der er indhentet referencepriser på tilsvarende ejerlejligheder og her ligger markedsværdierne på fire udvalgte ejerlejligheder på i gennemsnit kr /m 2. Ejendommen vurderes ud fra vurderingstemaet til markedsværdien for en boligudlejningsejendom med 1 ledig lejlighed, der ikke tidligere har været ejet af en andelsboligforening: En nyere Østre Landsrets dom, stadfæstede en den kontante handelsværdi på en i 1937 opført boligejendom beliggende på Hyltebjerg Allé 17-29, 2920 Vanløse til kr /m 2, pr , efter at domstolen havde forkastet en anden og lavere vurdering på en m 2 pris på kr /m 2. Den valuar der fik forkastet sin valuarvurdering hedder Jørn Søby og var ansat hos EDC Poul Erik Bech og var medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening. Valuaren fik primært forkastet sin værdiansættelse, da den ikke havde anført tilstrækkeligt med referenceejendomme og hermed havde en værdiansættelse, der ikke var vel dokumenteret. Denne Landsretsdom giver en ledetråd til hvilken værdi som Domstolene sætter den kontante handelsværdi på boligejendomme i Københavns regionen.

15 15 A/B Klampenborghus Markedsværdi i m2 i kr. markedsværdi Grund kr kr Samlet bolig kr kr Antal boliglejligheder 33 kr kr. - Uudnyttet tag 0 kr kr. - Udnyttet tag 0 kr. - kr. - Kælder 832 kr kr Udvikling af loftetage 0 kr kr. - Garager 0 kr kr. - Værdi af en ledig lejlighed 72 kr kr Erhvervs 0 kr kr. - Gårdanlæg 1 kr kr Fælles 1 kr. - kr. - Vedligeholdelsesefterslæb 0 kr. - kr. - Samlet valuarvurdering 0 kr. - kr Markedsmæssig sleje leje pr. m2. yield Forrentning af nettoleje: kr ,86% * Forrentning efter potentiel forhøjelse af boliglejer til: kr ,56% * Potentiel leje efter BRL 5 stk. 2 modernisering 0 Ejendomsværdiens fordeling: Grundstykket: kr Bygningen kr Installationer kr Kontant handelsværdi kr Ejendommens aktuelle markedsværdi er derfor afrundet til: kr skriver kroner sekstifiremillioner 00/ Habilitetserklæring: Nærværende vurdering er afgivet efter bedste evne og overbevisning, og vi kan erklære, at vi ikke har nogen interesse i denne sag udover nærværende vurderingsforretning. 28. Bilag A., gode råd, møde og hot line service: Bilag A er alene fremsendt på . Der ikke udarbejdet en skrivelse benævnt Gode råd! Her gives normalt en række anvisninger på driftsmæssig optimering af ejendommen. På anmodning fra A/B foreningen udarbejdes og tilsendes gode råd uden ekstra beregning. Wismann Property Consult A/S tilbyder tillige som en del af vores ydelse at møde op på en generalforsamling et beboermøde, et bestyrelsesmøde eller lignende. Vi betragter Andelsboligforeningens medlemmer som vores klienter og de er tilsvarende velkomne til at kontakte os for alt hvad der har med denne rapport at gøre.

16 16 Gode råd sendes normalt sammen med valuarvurderingen i 1 eksemplar i hard copy samt sendt i pdf med til rekvirenten. De gode råd er tænkt som inspiration til A/B foreningens medlemmer og bestyrelse. Ingen er forpligtede til at følge vores gode råd ligesom administrator, bank, revisor eller andre økonomiske rådgivere kan have andre gode råd end dem, som vi anfører. Når det handler om økonomisk rådgivning er det ikke sådan, at der kun findes rigtige og forkerte råd. Det gode råd kommer helt an på forudsætningerne. Derfor er det f.eks. ikke altid at godt råd f.eks. at låse renten fast i 30 år og vælge lån med afdrag. 29. Copyright: Denne vurderingsforretning må ikke uden vores skriftlige samtykke anvendes af andre end rekvirenten, til andre formål end angivet i vurderingsformålet og må ikke gengives helt eller delvist uden, at der henvises til Wismann Property Consult A/S. Vurderingsrapporten kan umiddelbart udleveres til samtlige medlemmer af andelsboligforeningen samt potentielle købere af andelsbeviser. 30. Professionel ansvarsforsikring police nr Cand. merc., statsaut. ejd.mgl. & valuar Lars Wismann har en professionel ansvarsforsikring tegnet hos Chartis Europe SA, der dækker ejendomsmæglervirksomhed. 31. Indsigelser eller forespørgsler til indholdet i valuarrapporten: Såfremt medlemmer af andelsboligforeningen, ejendomsadministrator, revisor eller andre måtte have indsigelser til eller forespørgsler til indholdet i vores valuarrapport, bedes disse rettet direkte til den ansvarlige valuar hos Wismann Property Consult A/S. 32. Dato og underskrift: København den 24. juni 2014 Som vurderingsmand: Wismann Property Consult A/S Lars Wismann, projektchef & direktør, cand. merc., ejendomsmægler & valuar Se i øvrigt vores hjemmeside: