Flere ældre og individualisering i samfundet øger boligbehovet

Flere ældre og individualisering i samfundet øger boligbehovet En analyse foretaget af Dansk Byggeri viser, at der i fremtiden vil være et stort behov for at bygge flere boliger i de store uddannelsesbyer. Analysens resultater 6. december 2012 Frem mod 2040 vil der være behov for godt 375.000 flere boliger i Danmark. Med det stigende antal ældre og forsat indvandring vil befolkningen vokse, og dermed vil efterspørgselen efter boliger stige. Befolkningen vil til stadighed flytte fra landområder og mindre byer til de store uddannelsesbyer, og det vil øge efterspøgselen efter boliger i disse byer. I tilflytterkommunerne er tendensen, at man bor færre sammen i hver bolig end i landzonerne. Når befolkningen samtidig flytter til storbyerne, vil denne boligtendens medføre en yderligere efterspørgsel på boligmarkedet i de store uddannelses byer. Kontakt Finn Bo Frandsen Seniorøkonom, cand.polit. Tlf. 72 16 01 43 Mobil 21 43 19 65 fbf@danskbyggeri.dk Michelle Hansen Journalist Tlf. 72 16 02 74 Mobil 40 12 98 75 mha@danskbyggeri.dk Maria Schougaard Berntsen Tlf. 72 16 01 25 msb@danskbyggeri.dk Dansk Byggeri Nørre Voldgade 106, 1358 Kbh. K Postbox 2125, 1015 Kbh. K Telefon 72 16 00 00 info@danskbyggeri.dk

Danskerne samler sig i vækstcentre I løbet af de kommende 30 år vil Danmark opleve en stor befolkningstilvækst, og i 2040 vil der være cirka 485.000 flere danskere. Der kommer flere ældre borgere i kraft af den stigende levealder og store årgange, samtidig med at der bliver færre i alderen 20-69 år. Derudover forventes der fortsat indvandring til Danmark. I 2040 vil der være cirka 530.000 flere ældre over 70 år i Danmark, og allerede i 2020 vil aldersgruppen have vokset med mere end 200.000. Samtidig vil der være godt 90.000 færre i aldersgruppen 20-69 år i 2040. Denne udvikling vil samlet set øge efterspørgslen efter boliger, da de ældre typisk bor færre i hver bolig. Figur 1: Udviklingen i befolkningstilvæksten fordelt på aldersgrupper frem mod 2040 Antal personer 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0-19 år 20-69 år 70+ år - -100.000 2020 2030 2040 I nedenstående graf ses stigningen i boligbehovet i henholdsvis 2020, 2030 og 2040. Der er gennem hele forløbet en støt stigende efterspørgsel på flere boliger, grundet den stigende befolkning og andelen af ældre i samfundet 1. I 2040 vil der være behov for godt 375.000 flere boliger i forhold til det nuværende niveau, men allerede i 2020 vil behovet for boliger været steget med cirka 150.000 boliger det svarer til 11.500 boliger om året fra 2020 til 2040. Der skal gøres opmærksom på, at der i analysen ikke er taget højde for, at behovet for at bygge nyt kan blive større, end der her er antaget. Årsagen er, at analysen ikke tager højde for, at nogle boliger enten ikke er tidssvarende eller nedslidte, og derfor bliver revet ned. Samtidig bliver en del boliger sammenlagt, da de er for små, hvilket også er med til at reducere antallet af boliger, og dermed øge behovet for nybyggeri. På den anden side tæller, at der ikke bliver taget højde for antallet af tomme boliger, selvom en del af disse vil være utidssvarende og derfor bør rives ned. I analysen skal resultaterne med hensyn til fordelingen af boligtyper tolkes med varsomhed og hovedvægten lægges på antallet af boliger, der efterspørges i de respektive kommuner, og ikke den præcise fordeling af boligtyperne imellem i kommunerne. Det er den nuværende fordeling af boliger, der danner grundlaget for, hvordan den ønskede fremtidige boligtype beregnes, og hermed tages der ikke højde for, hvorvidt kommunen rent pladsmæssigt har mulighed for at bygge det efterspurgte, eller om præferencerne ændrer sig hos borgerne. Særligt i de større byer, må det for- 1 I analysen er der taget udgangspunkt i Danmarks Statistiks befolkningsfremskrivning fra maj 2012 og den nuværende fordeling af boligerne. Side 2 af 13

ventes, at mængden af eksempelvis parcelhuse overestimeres, mens mængden af etagebyggeri underestimeres, grundet pladsmangel. Ligeledes antages det, at befolkningen har råd til at flytte derhen, hvor de ønsker, og deres præferencer for at bo i en given kommune fastholdes, til trods for en stor tilstrømning til storbyerne vil lægge et pres på prisniveauet for boliger. For hvert alderstrin fastholdes præferencerne fra 2012, og der tages dermed ikke hensyn til, at eksempelvis udvikling i den helbredsmæssige tilstand for ældre kan påvirke borgernes valg af boligtype og kommune. Figur 2: Udviklingen af boligbehovet i Danmark fra 2012 til 2040 Udviklingen af boligbehovet i Danmark Antal boliger 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 - Ændring 2020 Ændring 2030 Ændring 2040 Øvrige Etageboliger Rækkehuse Parcelhuse Isoleret set vil flere indbyggere fremkalde et behov for flere boliger, men netop fordi det er den ældre befolkningsgruppe, som stiger, har det særlig betydning for boligmarkedet. De ældre bor ofte alene i boligen, mens eksempelvis børnefamilier bor flere i samme bolig. Dermed vil et stigende antal ældre i Danmark medføre en stigende efterspørgsel efter boliger på samme måde som en stigende befolkning. Østjylland og hovedstadsområdet tiltrækker I tillæg til at befolkningen øges, vil den nuværende tendens, hvor der flyttes fra land til by og fra by til universitetsby, fortsætte. Danskerne centrerer sig omkring de større danske byer, mens der vil blive endnu længere mellem husstandene i det øvrige land. I de nedenstående landkort ses migrationen internt i landet for henholdsvis 2030 og 2040 set i forhold til det nuværende boligbehov i kommunerne. På Sjælland vil Hovedstadsområdet drage mange tilflyttere til sig, mens Østjylland med trekantsområdet og Aarhus tiltrækker i det jyske. Den østjyske millionby vil være i massiv fremdrift, og særligt området fra Randers til Vejle vil i 2040 repræsentere det største vækstområde i Danmark. For både Hovedstadsområdet og den østjyske millionby vil tilvæksten af indbyggere være nævneværdig over hele perioden frem mod 2040. Side 3 af 13

Figur 3: Udviklingen i det kommunale boligbehov i 2030 og i 2040 i forhold til 2012- niveauet 2030 2040 Udkantsdanmark står derimod overfor store udfordringer, og særligt øsamfundene vil blive presset af et stort antal fraflyttere. De mørkegrønne områder repræsenterer reel tilbagegang i boligbehovet, mens de lysegrønne kommuner er kommuner med stilstand. Samlet set vil Danmark som helhed opleve en befolkningstilvækst frem mod 2040 og dermed et øget boligbehov på 15 procent. Det er dog kun de røde områder, der får del i denne vækst, mens gule, orange og grønne kommuner oplever lavere vækst end landsgennemsnittet. Mens Østjylland oplever en befolkningstilvækst over landsgennemsnittet, ligger de øvrige jyske områder samt Fyn langt bagefter. I Sydjylland vil Esbjerg og den østjyske millionby fungere som lokale vækstcentre i landsdelen, og dermed afholde regionen fra stor tilbagegang. Det samme gør sig gældende for Aalborg i Nordjylland. Ligeledes vil nogle af kommunerne i Midt- og Vestjylland få gavn af de større byer i regionen, samt den gunstige placering tæt den østjyske millionby. Side 4 af 13

Figur 4: Procentvis udvikling i boligbehovet i det vestlige Danmark i forhold til 2012-niveau 25% 20% 15% 10% 5% 1 Nordjylland 2 Midt- og Vestjylland 3 Østjylland 4 Sydjylland 7 Fyn Landsgennemsnit 0% 2012 2015 2020 2030 2040 Et nærbillede af de østlige landsdele viser, hvordan Lolland-Falster og Bornholm står overfor massive fraflytninger og dermed et faldende boligbehov, mens kun Hovedstadsområdet ligger over landsgennemsnittet. Nordsjælland fastholder sin position som et attraktivt område, mens væksten i Midtsjælland primært drives frem af Ringsted Kommune. Figur 5: Procentvis udvikling i boligbehovet i det østlige Danmark i forhold til 2012-niveau 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 2012 2015 2020 2030 2040 8 Lolland-Falster 9 Sydsjælland 10 Vestsjælland 11 Midtsjælland 12 Nordsjælland 13 Hovedstadsområdet 14 Bornholm Landsgennemsnit -10% De store byer er befolkningsmagneter De fem kommuner med størst fremgang i boligbehovet, bliver de allerede nu etablerede storbyer. Her vil Københavns Kommune være klar favorit og dermed være den kommune med det største behov for nybyggeri. Allerede i 2020 vil der være behov for mere end 40.000 ekstra boliger i kommunen svarende til 5.000 boliger om året. Og i 2040 forventes dette tal at være steget til 100.000 boliger i forhold til i 2012. Side 5 af 13

Figur 6: Top 5 over kommuner med størst efterspørgsel efter boliger Boliger 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 København Århus Aalborg Odense Frederiksberg - Under forudsætning af at danskernes foretrukne boligform ikke ændres nævneværdigt frem mod 2040, vil knap 90.000 af de efterspurgte boliger i København være boliger i etagebyggeri, mens godt 5.000 vil blive efterspurgt som parcelhuse, som det ses af figuren nedenfor. Ønsket om 5.000 parcelhuse vil Københavns Kommune dog få svært ved at imødekomme grundet få ledige byggegrunde, og det må antages, at en del af denne efterspørgsel vil blive kanaliseret over til etagebyggeri, eller at borgeren vil tage andre kommuner i betragtning som alternativ. Figur 7: Ændringer i boligtyper i Københavns kommune frem mod 2040 Husstande 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 Øvrige Etagebyggeri Rækkehuse Parcelhuse 0 2012 2015 2020 2030 2040 Amn. Kategorien "øvrige" indeholder døgninstitutioner, fritidshuse, kollegier samt andre boligtyper Trods massiv befolkningstilvækst og en procentvis stigning i boligbehovet på mere end en tredjedel i Københavns Kommune, må kommunen dog se sig slået af Vallensbæk, der i 2040 kan opleve en stigning svarende til knap 50 procent af deres nuværende boligbestand. Dette gør Vallensbæk til den kommune med absolut størst procentvis vækst i boligbehovet. Side 6 af 13

Tabel 1: Kommuner med størst procentvis vækst i boligbehovet i 2040 Kommuner 2012 2020 2030 2040 Boligmængde 2012 Vækst ift. 2012 1 Vallensbæk 6.116 20% 38% 49% 2 København 284.225 15% 28% 35% 3 Horsens 38.799 11% 22% 29% 4 Århus 150.149 12% 21% 27% 5 Fanø 1.599 9% 20% 24% Udover at de nuværende storbyer vokser, står Horsens og Fanø også til at opleve en øget boligefterspørgsel ifølge fremskrivningen. Horsnes er placeret i hjertet af den østjyske millionby, hvilket medfører, at der efterspørges cirka 11.500 boliger mere i 2040. Modsat de øvrige øsamfund bliver Fanø en kommune i fremgang, og kommunen vil opleve en vækst på 24 procent fremgang i 2040 i forhold til i dag, svarende til knap 400 boliger. Da Fanø er en antalsmæssig lille kommune, er den procentvise udvikling meget følsom overfor usikkerhed, og mindre ændringer i de fremskrevne værdier vil slå hårdt igennem. De danske øer får et boligoverskud De små øsamfund præger listen over kommuner med størst fraflytning - dog med Fanø som undtagelse. De fem kommuner, der vil opleve størst procentvis fald i boligbehovet, er alle ø- kommuner. Heriblandt er særligt Lolland hårdt ramt. Allerede i 2020 forventes boligbehovet på Lolland at være skrumpet med knap 1.300 husstande, og denne udvikling forsætter støt henover hele perioden. I 2040 vil der dermed være brug for 3.400 færre boliger på Lolland. Tabel 2: Kommuner med lavest procentvis vækst i boligbehovet i 2040 Kommuner 2012 2020 2030 2040 Boligmængde 2012 Vækst ift. 2012 1 Lolland 22.979-5,6% -10,3% -14,8% 2 Læsø 1.021-4,7% -6,7% -10,4% 3 Bornholm 20.459-2,6% -4,7% -8,3% 4 Langeland 6.784-2,6% -3,4% -4,9% 5 Guldborgsund 30.549-0,9% -1,6% -3,3% Frederikshavn vil opleve et fald i boligbehovet frem mod 2040, hvor de, ifølge fremskrivningen, vil få brug for godt 600 færre boliger. Dette sker til trods for, at byer af lignende nuværende størrelse generelt vil opleve fremgang. Side 7 af 13

Figur 8: Top 5 over kommuner med lavest efterspørgsel efter boliger Boliger 0-500 -1.000-1.500-2.000-2.500-3.000 Lolland Bornholm Guldborgsund Frederikshavn Langeland -3.500 Storfamiliens dage er forbi Da den store migration fra land til by skaber et øget boligbehov i byerne, er der i tilflytterkommunerne et anderledes boligmønster end på landet. Baseret på den nuværende boligstruktur i kommunerne, bor man i gennemsnit færre personer i hver bolig i storbyerne end i landområderne. Hvis individualiseringen fortsat er dominerende i det danske samfund, vil denne tendens presse boligbehovet i vækstcentrene yderligere opad. Hertil kommer, at befolkningssammensætningen i Danmark vil ændre sig markant over de næste tredive år. Mens de nuværende små årgange bliver midaldrende (40-60 år) og får brug for familieboliger og har børn i husstanden, går de store årgange på pension og trækker massivt op i antallet af personer over 70 år. I den ældre befolkningsgruppe bor ofte kun én eller to personer i hver bolig, da der ikke er hjemmeboende børn, og risikoen for at blive alene er stor. Det betyder således, at boligefterspørgslen stiger markant. Figur 9: Antallet af personer i boligen sammenholdt med befolkningstilvæksten fordelt på aldersklasser 90+ år 80-89 år 70-79 år 60-69 år 50-59 år 40-49 år 30-39 år 20-29 år 10-19 år 0-9 år Antal personer i boligen i 2012 0 1 2 3 4 Antal personer pr bolig 90+ år 80-89 år 70-79 år 60-69 år 50-59 år 40-49 år 30-39 år 20-29 år 10-19 år 0-9 år Befolkningstilvæksten i 2040-100.000-100.000 200.000 300.000 Befolkningstilvækst Side 8 af 13

I 2040 er gruppen af midaldrende (40-60 år) faldet med cirka 150.000, men med en samlet befolkningsstigning på godt 500.000 personer i aldersgruppen 70+ år i 2040 øges behovet for boliger markant. Kombineret med migration fra land til by og individualiseringen i samfundet, medfører det samlet set et øget boligbehov på ca. 150.000 allerede i 2020 og godt 375.000 ekstra boliger i 2040. Side 9 af 13

Kommunal oversigt over udvikling i boligefterspørgslen set i forhold til 2012 Kommuner Antal boliger 2012 Procentvis ændring set i forhold til 2012 2020 2030 2040 1 Nordjylland 272.771 4% 7% 8% Brønderslev 16.133 3% 8% 10% Frederikshavn 29.645 0% 0% -2% Hjørring 30.565 1% 2% 2% Jammerbugt 17.156 2% 5% 5% Læsø 1.021-5% -7% -10% Mariagerfjord 19.252 3% 7% 9% Morsø 10.119-1% -1% -2% Rebild 12.195 4% 9% 13% Thisted 20.549 1% 3% 3% Vesthimmerland 17.183 1% 3% 4% Aalborg 98.954 8% 13% 16% 2 Midt- og Vestjylland 192.423 4% 8% 10% Herning 38.749 6% 12% 15% Holstebro 26.104 4% 7% 9% Ikast-Brande 17.723 5% 11% 15% Lemvig 9.711 0% 0% -1% Ringkøbing-Skjern 25.339 2% 6% 7% Skive 22.176 1% 3% 3% Struer 10.164 1% 3% 2% Viborg 42.456 5% 11% 15% 3 Østjylland 384.296 9% 18% 23% Favrskov 19.460 7% 16% 22% Norddjurs 17.819 1% 5% 7% Odder 9.546 5% 12% 17% Randers 45.660 7% 15% 20% Samsø 2.015-2% -1% 0% Silkeborg 39.137 7% 15% 21% Skanderborg 23.821 8% 17% 24% Syddjurs 18.502 6% 14% 19% Århus 150.149 12% 21% 27% Hedensted 19.387 5% 13% 19% Horsens 38.799 11% 22% 29% 4 Sydjylland 329.024 4% 8% 10% Fredericia 23.879 5% 10% 13% Kolding 40.691 6% 11% 14% Vejle 48.803 6% 13% 17% Billund 11.702 3% 7% 9% Esbjerg 54.350 5% 9% 11% Fanø 1.599 9% 20% 24% Varde 22.185 3% 7% 9% Vejen 18.566 3% 8% 10% Haderslev 26.003 2% 5% 5% Sønderborg 35.730 2% 3% 2% Tønder 18.062 0% 1% 1% Side 10 af 13

Aabenraa 27.454 2% 5% 6% 7 Fyn 228.998 4% 8% 9% Assens 18.569 1% 4% 5% Faaborg-Midtfyn 23.321 1% 4% 6% Kerteminde 10.816 5% 10% 13% Langeland 6.784-3% -3% -5% Middelfart 16.923 4% 10% 13% Nordfyn 12.935 4% 8% 11% Nyborg 14.568 2% 5% 6% Odense 93.734 7% 11% 13% Svendborg 27.766 2% 4% 4% Ærø 3.581-1% 0% 0% 8 Lolland-Falster 53.528-3% -5% -8% Guldborgsund 30.549-1% -2% -3% Lolland 22.979-6% -10% -15% 9 Sydsjælland 85.078 2% 4% 5% Faxe 15.597 2% 5% 6% Næstved 37.709 3% 6% 6% Stevns 9.616 2% 5% 6% Vordingborg 22.157 1% 2% 1% 10 Vestsjælland 134.151 3% 6% 6% Holbæk 31.024 3% 7% 9% Kalundborg 22.665 0% 1% 0% Odsherred 15.764 2% 4% 4% Ringsted 14.792 6% 13% 17% Slagelse 36.793 2% 4% 4% Sorø 13.112 3% 7% 10% 11 Midtsjælland 102.859 4% 9% 10% Greve 20.319 3% 6% 6% Køge 24.870 4% 8% 10% Lejre 10.859 4% 9% 11% Roskilde 37.986 6% 11% 13% Solrød 8.825 4% 8% 10% 12 Nordsjælland 194.032 5% 10% 12% Allerød 9.689 4% 8% 11% Egedal 16.385 6% 11% 13% Fredensborg 17.205 5% 11% 13% Frederikssund 19.103 6% 11% 13% Furesø 16.123 3% 6% 9% Gribskov 17.341 6% 12% 15% Halsnæs 13.785 6% 11% 13% Helsingør 28.481 5% 10% 12% Hillerød 20.637 7% 13% 17% Hørsholm 11.153 2% 6% 8% Rudersdal 24.130 3% 7% 10% 13 Hovedstadsområdet 602.886 10% 20% 26% Albertslund 12.507 4% 8% 9% Ballerup 22.108 5% 8% 11% Side 11 af 13

Brøndby 15.771 3% 7% 10% Dragør 5.841 4% 10% 16% Frederiksberg 52.559 9% 18% 23% Gentofte 32.828 7% 16% 22% Gladsaxe 30.678 7% 15% 20% Glostrup 10.763 8% 16% 22% Herlev 12.680 4% 9% 13% Hvidovre 23.686 5% 11% 15% Høje-Taastrup 21.140 6% 13% 17% Ishøj 9.034 8% 16% 20% København 284.225 15% 28% 35% Lyngby-Taarbæk 26.160 4% 10% 15% Rødovre 17.857 4% 10% 15% Tårnby 18.934 5% 13% 19% Vallensbæk 6.116 20% 38% 49% 14 Bornholm 20.459-3% -5% -8% Bornholm 20.459-3% -5% -8% Metode Boligbehovet fremskrives med udgangspunkt i, hvorledes den nuværende befolkning bor og på baggrund af Danmarks Statistiks befolkningsfremskrivning for 2012. Det beregnes, hvor stor en andel af en bolig hvert individ kræver på baggrund af den nuværende boligfordeling i Danmark, hvilket dernæst sammenholdes med befolkningsudviklingen. Dette gøres på kommunalt niveau Den nuværende boligfordeling beregnes på kommuneniveau ved at beregne andelen af individer i syv boligtyper (parcelhuse/stuehuse, række- kæde- og dobbelthuse, etageboligbyggeri, kollegier, døgninstitutioner, fritidshuse og andet). Den beregnede andel tager højde for alder og antallet af individer, der bor i husstanden. De beregnede andele summeres på kommuneniveau i de syv boligtyper og sammenholdes dernæst med befolkningsudviklingen i kommunen for at beregne boligbehovet. Indenfor den givne kommune, antages det, at præferencerne vedrørende boligform er konstante over tid. Danmarks Statistiks befolkningsfremskrivning Nogle af de centrale forudsætninger i Danmarks Statistiks befolkningsfremskrivning er følgende. Fertiliteten tager udgangspunkt i aldersbetingede fertilitetskvotienter beregnet separat for alle 98 kommuner for fireårs perioden 2008-2011 For dødeligheden tages der udgangspunkt i de landsdelsvise dødelighedshyppigheder. De er beregnet på grundlag af dødeligheden 2010-2011 svarende til perioden for seneste offentliggørelse af tal vedr. middellevetid. For hver kommune regnes med køns- og aldersbetingede fraflytningshyppigheder beregnet på grundlag af fraflytninger i 2008-2011. Tilflytninger til en kommune beregnes ud fra den pågældende kommunes andel af samtlige tilflytninger til landsdelen i perioden 2008-2011. Side 12 af 13

I de kommunale fremskrivninger skelnes ikke mellem fraflytninger som følge af flytninger internt i Danmark og fraflytninger som følge af udvandring. Side 13 af 13