Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR nr. 33963556 Egtved Allé 4 6000 Kolding Telefon 75 53 00 00 Telefax 75 53 00 38 www.deloitte.dk K/S Sorgenfri Torv CVR-nr. 24254704 Årsrapport 2013 Godkendt på selskabets generalforsamling, den 25.03.2014 Dirigent Navn: Henrik Hamre Medlem af Deloitte Touche Tohmatsu Limited
K/S Sorgenfri Torv Indholdsfortegnelse Side Virksomhedsoplysninger 1 Ledelsespåtegning 2 Den uafhængige revisors erklæringer 3 Ledelsesberetning 5 Anvendt regnskabspraksis 6 Resultatopgørelse for 2013 9 Balance pr. 31.12.2013 10 Egenkapitalopgørelse for 2013 12 Noter 13 morlund/5.03.2014-09:55/w.2.0.5/mstc_e Excel BC 2014 09/E.2.0.2
Vir ksomhedsoplysninger K/S Sorgenfri Torv 1 Virksomhedsoplysninger Virksomhed K/S Sorgenfri Torv Valkendorfsgade 17 1151 København K CVR-nr.: 24254704 Hjemsted: København Regnskabsår: 01.01.2013-31.12.2013 Bestyrelse Peder Christian Engelbrecht Pedersen, formand Ole Hoffmann Hansen Henrik Hamre Ivan Sørensen Revisor Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Egtved Allé 4 6000 Kolding
Ledelsespåtegning K/S Sorgenfri Torv 2 Ledelsespåtegning Bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2013-31.12.2013 for K/S Sorgenfri Torv. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2013 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2013-31.12.2013. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 28.02.2014 Bestyrelse Peder Christian Engelbrecht Pedersen Ole Hoffmann Hansen Henrik Hamre formand Ivan Sørensen
K/S Sorgenfri Torv 3 Den uafhængige revisors erklæringer Den uaf hængige revisors er klæringer Til kapitalejerne i K/S Sorgenfri Torv Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for K/S Sorgenfri Torv for regnskabsåret 01.01.2013-31.12.2013, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2013-31.12.2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Supplerende oplysninger vedrørende forhold i regnskabet Uden at tage forbehold henviser vi til oplysninger i note 1 om usikkerhed ved indregning og måling af investeringsejendom på i alt 105.000 t. Ledelsen har ved regnskabsårets afslutning vurderet, at den indregnede værdi af ejendommen svarer til dagsværdien. Vi har ikke fundet grundlag for at anlægge en anden vurdering. Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet.
K/S Sorgenfri Torv 4 Den uafhængige revisors erklæringer Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Kolding, den 28.02.2014 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Leo Gilling statsautoriseret revisor
K/S Sorgenfri Torv 5 Ledelsesberetning Ledelsesberetning Hovedaktivitet Kommanditselskabets aktivitet består i udlejning af ejendommen beliggende Sorgenfri Torv, Virum. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Selskabets resultat for 2013 udgør 761 t. mod 1.305 t. i 2012. Årets resultat er væsentlig påvirket af afholdte vedligeholdelsesomkostninger på 13.497 t. samt værdiregulering af selskabets investeringsejendom og gæld på 12.210 t. Korrigeres der herfor anses årets resultat og selskabets økonomiske stilling for tilfredsstillende og i overensstemmelse med den forventede udvikling. Usikkerhed vedrørende indregning og måling Ejendommens markedsværdi er i årsrapporten værdiansat til 105.000 t. pr. 31.12.2013. Markedsværdien er vurderet på baggrund af en forventet nettolejeindtægt på 6.890 t. og en afkastfaktor på 6,25% fratrukket vurderet vedligeholdelsesefterslæb. Nettolejeindtægten svarer til huslejeindtægt - leje og tomgangsleje - fratrukket afholdte omkostninger til vedligeholdelse og forsikring af ejendommen. For ejendomme, der værdiansættes efter en afkastberegning, vil en ændring i renten påvirke forrentningskravet, som markedet måtte have til ejendomme og dermed have en afsmittende effekt på ejendommenes værdi. Afkastsatsen er efter ledelsens vurdering behæftet med en vis usikkerhed, da der for tiden ikke er noget velfungerende marked. Forventet udvikling Selskabet forventer for 2014 et resultat før værdireguleringer, der ligger markant over resultatet for 2013. Begivenheder efter balancedagen Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten.
K/S Sorgenfri Torv 6 Anvendt regnskabspraksis Anvendt regnskabspraksis Regnskabsklasse Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser for regnskabsklasse C. Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Generelt om indregning og måling Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Resultatopgørelsen Nettoomsætning Nettoomsætning indregnes i resultatopgørelsen, når levering og risikoovergang til køber har fundet sted. Nettoomsætning indregnes eksklusive moms, afgifter og rabatter i forbindelse med salget og måles til dagsværdien af det fastsatte vederlag. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme og dermed forbundne finansielle forpligtelser Dagsværdiregulering af investeringsejendomme og dermed forbundne finansielle forpligtelser omfatter regnskabsårets reguleringer af virksomhedens investeringsejendomme og forbundne finansielle forpligtelser til dagsværdi. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder lokaleomkostninger, kontorholdsomkostninger, salgsfremmende omkostninger mv. I posten indgår endvidere nedskrivninger af tilgodehavender indregnet under omsætningsaktiver.
K/S Sorgenfri Torv 7 Anvendt regnskabspraksis Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger, der er medgået til drift af virksomhedens ejendomsportefølje i regnskabsåret, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter og el, vand og varme, der ikke er opkrævet direkte hos lejerne. Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af renteindtægter. Andre finansielle omkostninger Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger. Balancen Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris tillagt eventuelle direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger. Efter første indregning måles ejendommene til dagsværdi. Dagsværdien opgøres af ledelsen med baggrund i kutyme indenfor ejendomsbranchen. Ejendommen værdiansættes på baggrund af en afkastbaseret markedsværdi svarende til nettolejeindtægter fratrukket driftsomkostninger kapitaliseret med en fastsat markedsbaseret afkastprocent. Hertil tillægges huslejedepositum, hvorved der opnås en værdi, der er udtryk for afkastet af den investerede kapital opgjort til markedsværdi. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter kontante beholdninger og bankindeståender. Gæld til realkreditinstitutter Prioritetsgæld måles ved første indregning til kostpris og efterfølgende til dagsværdi. Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.
K/S Sorgenfri Torv 8 Anvendt regnskabspraksis Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter til resultatføring i efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
Resultatopgørelse for 2013 K/S Sorgenfri Torv 9 Resultatopgørelse for 2013 Note 2013 2012 Nettoomsætning 6.139.828 5.973.139 Andre eksterne omkostninger (765.942) (688.271) Ejendomsomkostninger (15.908.038) (1.867.421) Driftsresultat (10.534.152) 3.417.447 Andre finansielle indtægter 1.646 24.536 Andre finansielle omkostninger 2 (916.762) (1.210.172) Resultat af ordinære aktiviteter før dagsværdireguleringer og skat (11.449.268) 2.231.811 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 12.162.000 0 Dagsværdiregulering af finansielle forpligtelser 48.036 (927.279) Resultat af ordinære aktiviteter før skat 760.768 1.304.532 Årets resultat 760.768 1.304.532 Forslag til resultatdisponering Overført resultat 760.768 1.304.532 760.768 1.304.532
Balance pr. 31.12.2013 K/S Sorgenfri Torv 10 Balance pr. 31.12.2013 Note 2013 2012 Investeringsejendomme 105.000.000 90.000.000 Materielle anlægsaktiver 3 105.000.000 90.000.000 Anlægsaktiver 105.000.000 90.000.000 Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 15.273 14.935 Andre tilgodehavender 1.012.495 0 Periodeafgrænsningsposter 49.057 45.863 Tilgodehavender 1.076.825 60.798 Likvide beholdninger 3.230.770 3.805.176 Omsætningsaktiver 4.307.595 3.865.974 Aktiver 109.307.595 93.865.974
K/S Sorgenfri Torv 11 Balance pr. 31.12.2013 Note 2013 2012 Virksomhedskapital 4 28.000.000 28.000.000 Reserve for ikke-indbetalt virksomhedskapital (28.000.000) (28.000.000) Overført overskud eller underskud 46.191.244 45.430.476 Egenkapital 46.191.244 45.430.476 Gæld til realkreditinstitutter 55.893.608 43.748.891 Anden gæld 160.121 160.714 Langfristede gældsforpligtelser 5 56.053.729 43.909.605 Kortfristet del af langfristede gældsforpligtelser 5 3.023.754 1.662.036 Bankgæld 3.364 0 Deposita 1.206.672 1.478.589 Anden gæld 2.805.891 1.372.327 Periodeafgrænsningsposter 22.941 12.941 Kortfristede gældsforpligtelser 7.062.622 4.525.893 Gældsforpligtelser 63.116.351 48.435.498 Passiver 109.307.595 93.865.974 Usikkerhed ved indregning og måling 1 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 6
Egenkapitalopgørelse for 2013 K/S Sorgenfri Torv 12 Egenkapitalopgørelse for 2013 Virksomhedskapital Reserve for ikkeindbetalt virksomhedskapital Overført overskud eller underskud I alt Egenkapital primo 28.000.000 (28.000.000) 45.430.476 45.430.476 Årets resultat 0 0 760.768 760.768 Egenkapital ultimo 28.000.000 (28.000.000) 46.191.244 46.191.244
Noter K/S Sorgenfri Torv 13 Noter 1. Usikkerhed ved indregning og måling ### Investeringsejendommen værdiansættes på baggrund af en afkastbaseret markedsværdi svarende til nettolejeindtægten kapitaliseret med en fastsat markedsbaseret afkastprocent. Hertil tillægges huslejedepositum, hvorved der opnås en værdi, der er udtryk for afkastet af den investerede kapital opgjort til markedsværdi. For ejendomme, der værdiansættes efter en afkastberegning vil en ændring i renten påvirke forrentningskravet, som markedet måtte have til ejendommene og dermed have en afsmittende effekt på ejendommenes værdi. Afkastsatsen er efter ledelsens vurdering behæftet med en vis usikkerhed, da der for tiden ikke er noget velfungerende marked. 2. Andre finansielle omkostninger Renteomkostninger i øvrigt 835.708 1.201.418 Øvrige finansielle omkostninger 81.054 8.754 2013 2012 916.762 1.210.172 3. Materielle anlægsaktiver Kostpris primo 45.025.505 Tilgange 2.838.000 Kostpris ultimo 47.863.505 Investeringsejendomme Dagsværdireguleringer primo 44.974.495 Årets dagsværdireguleringer 12.162.000 Dagsværdireguleringer ultimo 57.136.495 Regnskabsmæssig værdi ultimo 105.000.000 Investeringsejendommen værdiansættes til en afkastbaseret markedsværdi. Der er anvendt en kapitaliseringsfaktor svarende til et afkastkrav på 6,25%. Pålydende værdi Nominel værdi Antal 4. Virksomhedskapital Kommanditanparter 280 100.000,00 28.000.000 280 28.000.000
K/S Sorgenfri Torv 14 Noter Forfald inden 12 måneder 2012 Forfald inden 12 måneder 2013 Forfald efter 12 måneder 2013 Restgæld efter 5 år 2013 5. Langfristede gældsforpligtelser Gæld til realkreditinstitutter 1.662.036 3.023.754 55.893.608 43.427.309 Anden gæld 0 0 160.121 0 1.662.036 3.023.754 56.053.729 43.427.309 Anden gæld indregnet under langfristede gældsforpligtelser består af mellemregning med selskabets komplementar Sorgenfri Torv, 1998 ApS. 6. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser ### Prioritetsgæld er sikret ved pant i ejendomme. Den regnskabsmæssige værdi af pantsatte ejendomme udgør 105.000 t.