2. september 2013 NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGER U D K A S T Oplysningerne i skemaet er opgjort pr. x. xxxx 201x Forbehold: Der kan være nyere vigtige oplysninger. Oplysninger i dette skema er opgjort pr. ovennævnte dato. Der tages derfor forbehold for eventuelle ændringer, der er sket siden denne dato. Foreningens bestyrelse skal oplyse alle væsentlige ændringer i foreningen (f.eks. ændringer i finansieringen, vedtagne/igangsatte vedligeholdelsesarbejder, ny ejendomsvurdering mv.), som bestyrelsen er bekendt med efter udarbejdelsen af dette nøgleoplysningsskema 1. GRUNDLÆGGENDE OPLYSNINGER OM ANDELSBOLIGFORENINGEN Navn Adresse Matr.nr. Andelsboligforeningen Standard A Vej nr. y xxxxxxxxxx Andelsboliger 295 22.505 Erhvervsandele 0 0 Boliglejemål 15 960 Erhvervslejemål 1 110 I alt 311 23.575 Antal Areal, m² Det samlede areal af alle andelshavernes boliger og den enkelte andelshavers boligareal benyttes til beregning af en lang række nøgletal. Blandt andet ved fordelingen af foreningens omkostninger. Foreningens stiftelsesår Ejendommens opførelsesår 19xx 19xx Hæfter den enkelte andelshaver for mere end sit indskud? Hvis ja, beskriv hvilken hæftelse der er i foreningen? Ja Nej Hvis foreningen skulle få meget alvorlige økonomiske problemer og f.eks. gå konkurs, kan andelshaverne tabe det beløb, de hver for sig hæfter for. Hæfter du som andelshaver kun med dit indskud, eller hæfter du for mere end det? Hvis du hæfter for mere end dit indskud, er det vigtigt at kende omfanget af denne yderligere hæftelse. Den enkelte andelshavers indskud fremgår af andelsboligbeviset og af købstilbuddet. Anvendt vurderingsprincip til beregning af andelsværdien Valuarvurdering Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip 328.000.000 kr. Ejendommens værdi der indgår i beregning af andelsværdien 315.000.000 kr. Forskel i procent 4 % I nogle tilfælde opgør foreningen andelsværdien til en værdi, der ligger under den maksimalt mulige, for at have en "stødpude" til at imødegå tab. Jo større procenttal jo relativt større stødpude 1
Ja Nej Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser mv. (lov nr. 196 af 4. juni 1964)? Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul på foreningens ejendom? Et ja i øverste række betyder, at andelsboligforeningen tidligere har modtaget tilskud fra f.eks. byfornyelsesmidlerne, som skal betales tilbage, hvis foreningen opløses. Et ja i nederste række betyder, at foreningen har en tidsbegrænset ejendomsret til den grund foreningens bygninger ligger på. Hvis der er knyttet særlige tilskudsbestemmelser og/eller tilbagekøbsklausuler til foreningens ejendom, er det en god idé at søge rådgivning, så du bliver helt klar over, hvilken betydning det har for foreningen og for den enkelte andelshaver. 2. ANDELSBOLIGFORENINGENS DRIFT, HERUNDER UDLEJNINGSVIRKSOMHED Kr. pr. andels-m² pr. år Boligafgift 436 Dette er andelshavernes gennemsnitlige årlige betaling pr. m² boligareal til foreningens fælles udgifter. En andel på 100 m2 betaler i gennemsnit 100*436 kr. om året i boligafgift. Erhvervslejeindtægter Boliglejeindtægter 21 3 Hvis andelsboligforeningen driver udlejningsvirksomhed er det vigtigt at vide, hvor stor den del af foreningens indtægter, der kommer herfra. Især udlejning til erhverv kan være en usikker indtægt. Beløbet angiver alt andet lige stigningen i andelshaverens boligafgift pr. m2, hvis alle indtægter fra udlejning til enten erhverv eller bolig forsvinder. Jo mindre beløbet er, jo mindre udgør udlejningsvirksomheden en risiko for foreningens og dermed for andelshavernes økonomi. En andel på 100 m2 modtager i gennemsnit 100*(3+21) kr. om året i lejeindtægt. Hvis indtægten fra f.eks. erhvervslejen forsvinder i en kortere eller længere periode vil andelens boligafgift alt andet lige skulle stige med 100*3 kr. i denne periode. Ja Er der erhvervslejemål, der står tomme (ikke er indgået kontrakt mht.)? Lejemål, der ikke kan udlejes, kan være et økonomisk problem for foreningen, jf. ovenfor. Nej I år 2011 Sidste år 2010 Forrige år 2009 Årets resultat (efter afdrag) kr. pr. andels-m² 32 30 31 (sidste 3 år) Et overskud kan fungere som en stødpude i tilfælde af, at foreningen lider et tab. Hvis tallet er positivt spares der op, og hvis tallet er negativt, har foreningen haft underskud. Der vises tal for de sidste 3 år. Et underskud et enkelt år kan være begrundet i ekstraordinær vedligeholdelse. En andel på 100 m2 opsparede i 2011 100*32 kr. af andelens boligafgift. En andel på 100 m2 brugte i 20yy 100*xx kr. mere end andelens boligafgift. 2
Kr. pr. andels-m² Andelsværdi 11.595 Andelsværdien er den gennemsnitlige værdi pr. andelsbolig-m². Det svarer i princippet til den friværdi i foreningen, som du køber dig ind i. Gæld omsætningsaktiver 2.010 Gæld fratrukket omsætningsaktiver er den gæld i foreningen, du køber dig ind i, og du som andelshaver skal være med til at afdrage og betale renter på. Sammenlignelig pris 13.605 Den sammenlignelige m²-pris kan med en række forbehold bruges til at sammenligne med andre andelsboliger i lokalområdet: Man skal fx være opmærksom på, at der i prisen kan indgå en større eller mindre udlejningsvirksomhed. Hvis man ud over sin andelsbolig også køber en andel af en udlejningsvirksomhed, vil den sammenlignelige pris som regel være højere. (Den højere pris modsvares af lejeindtægterne, jf. ovenfor). Gælden kan være af mere eller mindre risikabel karakter. Hvordan belåningen påvirker opgørelsen af gælden fremgår af dette skemas afsnit 4. Er prisen forholdsvis høj sammenlignet med andre andelsboliger i lokalområdet, skal man sikre sig, at denne høje pris kan forsvares. 3. BYGGETEKNIK OG VEDLIGEHOLDELSE Er der udarbejdet en plan for vedligeholdelse/renovering? Er der udarbejdet en rapport, der beskriver ejendommens tilstand? Er der på generalforsamling besluttet større vedligeholdelsesarbejder?... hvis ja, er der en plan for det, herunder for finansieringen?... og er der hensat midler til disse arbejder Mange andelsboligforeninger udarbejder løbende en detaljeret plan for ejendommens vedligeholdelse og renovering. En teknisk rapport, der beskriver ejendommens stand, belyser hvilke vedligeholdelsesmæssige og byggetekniske risici, der kan være forbundet med at købe sig ind i andelsforeningen. Hvis foreningen har fået udarbejdet et eller flere af disse dokumenter, skal de udleveres til køber. NB: Hvis der er svaret ja til ovenstående, skal den seneste version af de pågældende dokumenter udleveres til køber Ja Nej Kr. pr. andels-m² Vedligeholdelse, løbende 22 Vedligeholdelse, genopretning og renovering 40 Vedligehold, i alt 62 En andelsboligforeningens omkostninger til vedligeholdelse består dels af løbende vedligehold og dels af større planlagte vedligeholdelses- og renoveringsarbejder. Afhængig af ejendommens stand og de planlagte og besluttede arbejder skal der afsættes flere eller færre penge til vedligehold. Sammenlign evt. med andre foreninger. 3
Ejendommens energimærke, A (højest), B, C, D, E, F eller G (lavest) C Ejendommens energimæssige stand har betydning for dine varmeudgifter. Alt andet lige vil en højere energimæssig stand betyde lavere varmeudgifter for den enkelte andelshaver. 4. FINANSIELLE FORHOLD Lån og finansielle aftaler Restgæld (værdi ved indfrielse) Afdrages pt. på gælden Risikoklassificering a) Obligationslån, variabel rente, CIBOR6 17.960.749 Nej Gul b) Byfornyelseslån, indekslån, inkonverterbart 3.909.405 Ja c) Kontantlån, fast rente, konverterbart 29.028.644 Ja Grøn d) 7-årig renteswap 573.380 Nej Rød I alt 51.472.178 Finanstilsynets har siden 2013 risikomærket de forskellige typer af lån Et grønt lån er et lån, hvor gælden afdrages i hele lånets løbetid og har enten en fast rente eller en variabel rente med renteloft. Et "gult lån" er et lån, hvor renten er variabel og/eller hvor lånet er afdragsfrit i hele eller dele af lånets løbetid. Et "rødt lån" fx et lån, der er kombineret med et finansielt instrument såsom en renteswap. Denne type konstruktioner kan være vanskelige at gennemskue konsekvenserne af (fx kan der være risiko for en betydelig stigning i foreningens restgæld). Et rødt lån kan også være lån optaget i fremmed valuta (dvs. anden valuta end danske kroner eller euro). Kommentar [MIH1]: Restgælden opgjort som værdi til indfrielse Dvs. -Inkonverterbare lån/aftaler (inkl. fx renteswap) opgøres til kursværdi. -Konverterbare lån opgøres til kursværdi hvis kursen er under 100. Ellers opgøres til kursværdi = 100 Et afdragsfrit lån vil bevare risikomarkeringen gul i hele lånets løbetid også efter at afdragene påbegyndes. Baggrunden for dette er, at afdragene på afdragsfrie lån betale over f.eks. 20 år i stedet for 30 og dermed er højfere. 4.1 Afdrag Andel af foreningens gæld der pt. afdrages på: 36 % Et afdragsfrit lån er et lån, hvor der i en del af lånets løbetid (f.eks.10 år) ikke betales afdrag. Til gengæld er afdraget i lånets resterende løbetid (f.eks. 20 år) højere end et tilsvarende lån med afdrag over hele perioden (30 år). Hvis procenten er 100, afdrages på alle foreningens lån. Hvis procenten er 0, er alle foreningens lån afdragsfrie, og lånene er stadig så nye, at afdragsperioden ikke er påbegyndt. Procenter derimellem angiver, at der pt. kun afdrages på en del af gælden. Procenter lavere end 100 betyder, at der i de kommende år vil ske stigninger i afdragsbetalingen. Hvilken betydning de fremtidige stigninger i afdragene kan have for boligafgiften fremgår af figur 1. Hvis foreningen har mulighed for det, kan den eventuelt omlægge lånene, sådan at afdragsfriheden forlænges yderligere/afdragsbetalingen udskydes endnu mere.. I år 2011 Sidste år 2010 Forrige år 2009 Årets afdrag pr. andels-m² (sidste 3 år) 51 50 50 Afdrag på gælden er en opsparing, som forøger andelenes værdi tilsvarende. I nogle tilfælde afdrager foreningen ekstraordinært på deres realkreditgæld. Det vil i så fald fremgå af nøgletallet. Tallene angiver, hvor meget der pt. afdrages. Fremtidige ændringer i afdragene fremgår af figur 1. En andel på 100 m2 brugte i 2011 100*51 kr. af andelens boligafgift til afdrag på gælden (opsparing).. 4
Figuren viser betydningen for ydelsen pr. m², når den eller de afdragsfrie perioder for foreningens lån (dem alle) ophører. Ved at gange med din boligs m² kan du se den umiddelbare betydning for din boligafgift pr. år. Figur 1. Ydelsesprofil En andel på 100 m2 vil med de nuværende lån stige 100*25 kr. i boligafgift om året i 2015 som følge af stigende afdragsbetalinger. 4.2 Renteusikkerhed Figuren viser betydningen for ydelsen pr. m², hvis renten stiger med 1 pct.point. Ved at gange op med din boligs m² kan du se den umiddelbare betydning for din årlige boligafgift. Figur 2. Ydelsesprofil Hvis foreningen har afdragsfrie lån vil de fremtidige afdrag også fremgå af figuren. 5
4.3 Formueusikkerhed Figuren viser udviklingen i foreningens gæld pr. m². Figur 3. Afdragsprofil Gælden reduceres år for år, hvis der afdrages på gælden. Men i nogle tilfælde kan udviklingen i foreningens gæld også afhængige af renteændringer. Der er i figuren vist to eksempler: et eksempel hvor renten falder 1 pct.point et eksempel hvor renten stiger 1 pct.point Ved at gange op med din boligs m² kan du se den umiddelbare betydning for din del af gælden. Stiger gælden eksempelvis med 100 kr. pr. m², vil din andelsboligs værdi tilsvarende reduceres med 100 kr. pr. m² 6
NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGER U D K A S T A. Oplysninger om den enkelte bolig, som påtænkes solgt Kr. Boligens andelsværdi 881.220 Maksimalprisen (andelsværdi + forbedringer) 901.220 m² Andelsboligens størrelse 76 Fordelingsbrøk for andelsværdien 76 / 22.505 = 0,34 % Fordelingsbrøk for boligafgiften 76 / 22.505 = 0,34 % 7