nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

Transkript

1 (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 1 plus forklaringer Information Ændring siden sidste regnskab Grafer over udvikling Status Stabil Dato Stiftelsesår 1977 Byggeår 1936 Antal enheder Antal andele Samlet KVM Boligafgift/KVM Vedligehold/KVM Andelskrone/KVM ,47% Gæld/KVM ,07% Sammenlignelig kvm. pris ,60% Grafen viser den relative udvikling i gæld og offentlig vurdering i perioden. Læs mere om indekserede grafer på side 2 i forklaringen. Grafen viser fordelingen mellem gæld og andelskrone ved køb til maksimalpris uden tillæg for forbedringer. Afdrages lån Renteswaps Trappelån Variabel rente Fast rente T-lån Rentemax lån Andre lånetyper Regnskabsmæssige hensættelser Reservationer Vurd. metode Valuarvurdering * Informationer skrevet med GRÅT oplyses ved køb af større rapport. Diagrammet viser udviklingen i andelskronen i perioden. Diagrammet giver overblik over udgifter fordelt på drift, vedligeholdelse og finansielle omkostninger.

2 I/T Står for "Ikke Tilgængelig" hvilket betyder at Andelsbasen.dk ikke har kunnet fremskaffe oplysningerne for den pågældende andelsboligforening. Har du oplysningerne kan du sende dem til Andelsbasen.dk og du vil modtage en opdateret rapport når oplysningerne er indlæst. Stiftelsesår Året hvor andelsboligforeningen blev stiftet. Byggeår Året hvor andelsboligforeningens ejendomme er bygget. Er der tale om flere ejendomme opført på forskellige tidspunkter gælder byggeåret den ældste ejendom. Antal enheder Det samlede antal andelsboliger, lejeboliger og erhverv i Antal andele Angiver hvor mange andelshavere, der er i Samlet KVM Antal kvadratmeter der anvendes til andelsboliger, lejeboliger og erhverv. Boligafgift/KVM Angiver boligafgiften pr. kvadratmeter andelsbolig. Boligafgiften er den 'husleje' andelshavere betaler til Vedligehold/KVM Angiver hvor meget foreningen bruger på vedligeholdelse pr. kvadratmeter andelsbolig, lejebolig og erhverv. Vedligeholdelsen er den sum foreningen har angivet som brugt på at vedligeholde foreningens ejendomme. Andelskrone/KVM Angiver andelskronen som opgjort af foreningen pr. kvadratmeter andelsbolig. Andelskrone/KVM (fortsat) Andelskronen kan opgøres efter flere forskellige metoder. Ligeledes kan foreningerne vælge forskellige grader af hensættelser til kursudsving på gæld eller vurdering af ejendomme og foretage reservationer til fremtidige byggeprojekter eller vedliehold. Dette gør det som udgangspunkt svært at sammenligne andelsværdien på tværs af foreninger. Andelsbasen.dk har valgt at vise foreningens egen fastsættelse af andelskronen da det er denne fastsættelse man som køber vil blive stillet overfor. På side 2 af nøgletalsrapporten har Andelsbasen.dk beregnet en sammenlignelig andelskrone for foreningen. Gæld/KVM Angiver foreningens gæld pr. kvadratmeter andelsbolig og erhvervsandele. Sammenlignelig pris Angiver en kvadratmeterpris for andelsboliger i foreningen. Prisen kan sammenlignes med kvadratmeterpriser på ejerboliger i samme område. Kvadratmeterrpisen er beregnet som summen af andelskrone pr. kvadratmeter og gæld pr. kvadratmeter. Sagt på en anden måde er den sammenlignelige pris beregnet som andelens pris plus den gæld der følger med andelen pr. kvadratmeter. Det skal bemærkes at prisen for en andel kan afvige fra andelskronen, hvis der er forbedringer eller andre forhold gør sig gældende. En andelsbolig må ikke handles over den fastsatte maksimalpris, som fremgår af vurderingsrapporten. Køber og sælger er dog frit stillede til at aftale en pris under maksimalprisen. Afdrages lån Angiver om der afdrages på alle lån, om der afdrages delvist på nogle lån eller der ikke afdrages på gæld. Renteswap Angiver om foreningen har indgået en aftale om renteswap. Aftale om renteswap sikre foreningen en fast rente i en periode. Renteudsving vil påvirke andelsværdien løbende i både op- og nedadgående retning. Trappelån Angiver om et eller flere af foreningens lån er trappelån Trappelån er låneaftaler hvor renten stiger med faste intervaller over en årrække. Dette betyder at foreningens rentebyrde vil stige i perioden, hvis gælden ikke afdrages. Variabel rente Angiver om der er variabel rente på enkelte eller alle foreningens lån. Fast rente Angiver om der er fast rente på enkelte eller alle foreningens lån. T-lån Angiver om foreningen bruger T-lån. T-lån er lån med fast ydelse, men variabel rente og løbetid. I visse tilfælde kan ydelsen også stige. Rentemax lån Angiver om foreningen har lån med rentemax. Lån med rentemax er varaibelt forrentede lån, hvor renten ikke kan overstige et aftalt maksimum. Andre lånetyper Angiver om foreningen har lån udover de nævnte typer. Dette kunne f.eks. dække lån optaget i udenlandsk valuta eller usædvanlige lånekonstruktioner. Lån i denne kategori vil altid være fuldt op af udførlige kommentarer i den fulde rapport om foreningen.

3 Regnskabsmæssige hensættelser Hensættelser til kursregulering, fald i offentlig vurdering eller valuarvurdering eller til fremtidig vedligeholdelse og byggeprojekter. I modsætning til reservationer er hensættelserne ikke til stede i foreningen, men er blot en reduktion i foreningens værdiansættelse. Skal pengene senere bruges til vedligeholdelse eller byggeprojekter skal foreningen optage lån. Se punktet "ufinansierede hensættelser". Reservationer Penge sat til side til vedligeholdelse eller byggeprojekter. I modsætning til de regnskabsmæssige hensættelser er midlerne til stede i foreningen. Hensættelser eller Reservationer? I mange salgsopstillinger fremgår det at foreningen har hensat et givet beløb til et projekt eller til vedligeholdelse. Ofte drejer det sig om de regnskabsmæssige hensættelser som ikke er til stede i foreningen. Dette betyder at køber må forvente at foreningen på et tidspunkt må optage lån for at gennemføre projektet eller vedligeholdelsen. Dækker størrelsen af hensættelserne lånet vil det ikke påvirke andelskronen, men boligafgiften må forventes at stige pga. udgifterne til lånet. Er lånet større end hensættelserne kan det have betydning for andelskronen og dermed værdien af boligen. Reservationerne er midler foreningen har sat til side til et projekt eller vedligeholdelse. Til forskel fra de regnskabsmæssige hensættelser vil projekter finansieret af reservationer ikke påvirke boligafgift eller andelskrone. Det er derfor vigtigt at gøre sig klart før køb af bolig om nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser eller reservationer - og om de angivne hensættelse eller reservationer kan dække udgifterne til projektet eller vedligeholdelsen. Ufinansieret vedligeholdelse Flere typer hensættelser bruges af foreningerne: Hensættelser til kursreguleringer på lån Hensættelser til udsving i vurdering - oftest offentlig vurdering Hensættelser til fremtidig vedligeholdelse eller byggeprojekter Reservationer af midler til fremtidig vedligeholdelse eller byggeprojekter De første 3 typer sker som reduktion af egenkapitalen, men der er ingen midler bag hensættelserne. Bliver der f.eks. brug for hensættelserne til et byggeprojekt må foreningen optage lån. Hensættelserne er en indikation på at foreningen har risikofyldte lån, mener at deres værdiansættelse er for høj eller har planer om større vedligeholdelse eller byggeprojekter i fremtiden uden dog at kunne reservere de nødvendige midler. Optagelse af lån indenfor rammen af hensættelserne vil ikke påvirke andelskronen, men kan have stor betydning for boligafgiften. Overstiger lånene størrelsen af hensættelserne vil også andelskronen blive påvirket. Den 4 type er reservation af opsparede midler. Her sker en reel opsparing til fremtidige projekter. Kan de opsparede midler dække opkostningerne ved et projekt vil der ingen påvirkning være af andelskrone og boligafgift. Når en forening foretager regnskabsmæssige hensættelser siger vi at hensættelserne er ufinansierede - foreningen har ikke foretaget opsparing. Ofte når en andelsbolig står til salg fremhæves det at foreningen har hensat en bestemt sum til fremtidig vedligeholdelse. Der er ofte tale om ufinansierede hensættelser. Som køber er det vigtigt at forstå at disse ufinansierede hensættelser er planlagte, men ikke realiserede udgifter i foreningen. Er der derfor store hensættelser i en forening er det vigtigt som køber at gøre sig klart hvilken type disse hensættelser er. Indekserede grafer Indekserede grafer viser hvordan en eller flere værdier udvikler sig over tid. Værdierne kan være foreningens gæld, boligafgift eller en anden værdi. Normalt starter værdierne ved indeks 100 første år. Stiger værdien 5% det efterfølgende år vil indeksværdien være 105. På denne måde viser grafen udviklingen af værdien. Er der flere værdier vist i grafen vil hver værdi starte med indeksværdi 100. Udvikler værdierne sig forskelligt kan man se hvordan de hver især udvikler sig over tid. Vises f.eks. gæld og andelskrone i samme graf kan man se hvordan de to værdier ændre sig - også i forhold til hinanden. F.eks. kan det være sådan at når gælden stiger falder andelskronen og omvendt. Værdierne der sammenlignes behøver ikke at have samme reelle værdi - gælden kan f.eks. være meget lavere end andelskronen. Hvorfor indekserede grafer? Andelsbasen.dk har valgt at bruge indekserede grafer da de hurtigt kan vise udviklingen i økonomiske nøgletal for foreningen - og sammenholde værdierne selvom de er af meget forskellig størrelse. Andelsbasen.dk bruger bl.a. indekserede grafer for: Gæld Andelskrone Boligafgift Offentlig og valuarvurdering Vedligeholdelse Lejeindtægter... og flere Værdierne bliver sammenholdt hvor det er relevant for at skabe indsigt i foreningens økonomiske forhold.

4 Gruppering af foreninger Ved sammenligninger af foreninger bruger Andelsbasen.dk et beregning af solvens baseret på den offentlige vurdering. Har foreningen lav gæld giver det en høj solvens, mens høj gæld vil give en lav solvens. 5 grupper Andelsbasen.dk har inddelt foreningerne i 5 grupper efter solvens. Foreningerne i de enkelte grupper har mere til fælles end blot gældsætning, hvilket vi har beskrevet for hver gruppe. Stabil Yngre foreninger med samme værdier og kendtegn som de formuestabile foreninger. Foreningerne har de seneste 20 år arbejdet aktivt for at blive formuestabile godt hjulpet af konjunkturerne. De er Solvens er derfor et udtryk for hvor gældsat foreningen er. En forening med høj gæld bruger mere af sit driftsbudget på at betale renter og afdrag på gæld end en forening med lav gæld. Formuestabil Stabil Konsoliderende >= 90% 70% - 90% 50% - 70% dog stadig sårbare overfor større vedligeholdelses- projekter, da de ikke har foretaget de nødvendige reservationer. Hensættelser til vedligeholdelse og værdiforringelser er Solvens er dog ikke det eneste kriterium, der skal ligge til udpræget i denne gruppe. Foreningerne er primært grund for valg af bolig. Spekulativ 25% - 50% finansieret med en blanding af længere lån med variabel rente og lån med fast rente. Der afdrages på hovedparten En forening med høj gæld, men med realistiske Truet < 25% af gælden. langsigtede planer for vedligeholdelse, finansiering og afdrag på gæld kan være bedre end en forening med lav Formuestabil gæld, men uden styr på fremtiden. Normalt ældre foreninger kendetegnet ved stabil formue, Ligeledes kan lav gæld betyde at foreningen ikke har opsparing og langsigtet drift og vedligeholdelse. Størstedelen af disse foreninger er stiftet før de vedligeholdt ejendomme, mens høj gæld kan betyde at store prisstigninger i 00 erne Foreningerne har tradition for stabil drift. Boligafgiften er hele foreningen er renoveret og står som ny. Foreningerne har nydt godt af de stigende stabil og følger den almindelige prisudvikling. ejendomspriser og brugt det konstruktivt Solvens er derfor blot en af flere indikatorer, der kan Flere af foreningerne må i de kommende år Foreningerne er oftest finansieret med fastforrentede lån guide dig til at forstå foreningens samlede økonomi. forvente stigende boligafgifter, hvis renten på de med afdrag og benytter sig sjældent af kassekreditter som variabelt forrentede lån stiger langsigtet finansiering. Solvens Ved beregning af foreningens solvens fastlægges Vedligeholdelsen sker løbende og i mange tilfælde bliver Konsoliderende egenkapitalen (EK) først. Egenkapitalen baseres på en ikke afholdte omkostninger til vedligeholdes hensat til værdiansættelse af foreningen efter offentlig vurdering Yngre foreninger med ringe fokus på stabil formue, men fremtidige udgifter. Herved opbygges reserver til fremtidig (OV). Dette er valgt for at opnå et ensartet grundlag for med fordel af de store prisstigninger på boligmarkedet vedligeholdelse. sammenligning af foreninger. siden stiftelsen. EK = OV - Hensættelser - gæld Nu beregnes solvensen som forholdet mellem egenkapitalen og den offentlige vurdering justeret for hensættelser. Solvens = ( EK / ( OV - Hensættelser )) X 100% Foreningerne er stiftet i samme periode som de stabile, men har mere gæld. En af årsagerne er at foreningerne ikke hensætter tilstrækkeligt til vedligeholdelse. Større Foreningerne er normalt over 25 år gamle byggeprojekter, der oftest er vedligeholdelse, bliver Foreningerne er godt administrerede finansieret med lån og resulterer ofte i et fald i Foreningerne har få eller ingen indtægter udover andelskronen. boligafgiften Andelskronen er baseret på offentlig vurdering Ofte benyttes risikofyldte lån - ingen afdrag og med eller en moderat valuarvurdering variabel rente. Lånetyperne vælges for at holde Boligafgiften og andelskronen har kun mindre boligafgiften lav. udsving Der er afdragsprofil for foreningens gæld

5 Konsoliderende (fortsat) Spekulativ (fortsat) Kendetegnende for denne grupper er: Størstedelen af foreningerne er stiftet i 90 erne Foreningerne har haft fokus på lav boligafgift, frem for at sikre andelskronen Foreningerne vil i de kommende år få større stigninger i boligafgiften end priser generelt, hvis renten stiger på rentetilpasningslån, og når afdrag på de afdragssfrie lån påbegyndes Foreningerne er sårbare overfor større renoveringsprojekter, da der sjældent er tilstrækkelige hensættelser til at dække omkostningerne i projektet Foreningerne i denne gruppe er mere risikovillige ved valg af lånetyper end flertallet af foreninger Spekulativ Foreninger der søger alternative måder at holde boligafgiften nede eller styrke egenkapitalen. I disse foreninger er der oftest fokus på den enkelte andelshavers privatøkonomi frem for foreningens samlede økonomi. Gruppen er uhomogen. Den består af foreninger som kunne have været (formue-) stabile, men har valgt at bruge friværdien i ejendommen til eksempelvis udlån til andelshaverne, at bygge taglejligheder eller andre projekter som foreningerne forventer at kunne få ekstra indtægter fra. Gruppen er meget uhomogen Stort fokus på lav boligafgift for medlemmerne Flere tilfælde af aktiviteter der ikke relaterer til drift af en andelsboligforening Stor risiko for ændringer i boligafgift og andelskrone Truet Helt nye foreninger, der ofte er stiftet på et spinkelt økonomisk grundlag. Forudsætningerne for foreningernes drift er bygget på tre finansieringskilder boligafgift, lejeindtægter og frasalg af lejeboliger. Budgetterne hænger oftest kun sammen pga. forventede frasalg af lejeboliger. Ses bort fra disse frasalg har foreningerne massive underskud på driften. Foreningerne er tvunget til at fastholde værdien af andelskronen, da de bl.a. skal frasælge lejeboliger for at få budgettet til at hænge sammen og flere af andelshaverne har store private gældsposter med boligen som sikkerhed. Fastholdelsen af værdien sker praktisk ved at benytte anskaffelsessum eller en høj valuarvurdering som vurderingsmetode. I gruppen er der store kassekreditter og der afdrages ikke på prioritetsgæld. Vedligeholdelsen er samtidig lav sammenlignet med de andre grupper. Risikoen for fald i andelsværdi eller kraftige udsving i boligafgiften er i disse foreninger betydelig, pga. fokus på andre ting end drift af Kendetegnende for denne gruppe er: Stiftet på toppen af boligmarkedet i 00\ erne Afdrager ikke på gæld Boligafgiften stiger mere end markedet priser generelt, hvis renten stiger på rentetilpasningslån, og når afdrag på de afdragssfrie lån påbegyndes Høj frekvens af aftaler om renteswap (SWAP aftaler) Lav vedligeholdelsesfaktor