Årsregnskabsmeddelelse 2013/14. Illustration: Alfa Laval, kontorejendom, Aalborg, Danmark

Årsregnskabsmeddelelse 2013/14 Illustration: Alfa Laval, kontorejendom, Aalborg, Danmark

Indhold 1. Koncernens resultater Hoved- og nøgletal 2013/14 i korte træk 2. Eksekvering af udmeldt strategi Strategiske mål eksekvering af udmeldt strategi 3. Markedsforhold 4. Projektportefølje Development Asset Management 5. Finansielle forhold 6. Nysalg og forventninger Nysalg Forventninger til 2014/15 2

1. Koncernens resultater Udvikling af centrum Køge, Danmark 27.500 m² 3

Hoved-og nøgletal (DKK mio.) 2009/10 2010/11 2011/12 2012/13 2013/14 Hovedtal: Nettoomsætning 1.384,9 602,4 359,8 632,3 407,0 Bruttoresultat 200,5 256,0 195,8-139,5 163,9 Resultat af primær drift (EBIT) 57,5 127,2 65,5-241,1 71,5 Resultat før skat og nedskrivninger, m.v. 53,8 48,2-1,2-0,3-28,8 Resultat før skat 39,4 74,2 14,3-326,0-35,0 Resultat 25,4 73,6 27,0-493,3-49,0 Resultat før skat, ekskl. afviklingsaktiviteter: Resultat før skat -35,0 Heraf resultat af afvikl. aktiviteter -38,9 I alt 3,9 Samlet balance 4.377,3 4.622,0 4.639,5 4.009,3 3.839,6 Projektportefølje 3.249,5 3.424,7 3.498,1 3.030,9 2.986,0 Egenkapital 1.593,4 1.866,0 1.876,4 1.389,7 1.553,7 Pengestrøm fra driften -582,8-182,7-78,8 45,6 55,6 Netto rentebærende gæld, ultimo 2.178,9 2.170,2 2.244,9 2.206,1 1.890,9 Nøgletal: Egenkapitalforrentning (ROE) 1,6 % 4,3 % 1,4 % -30,2 % -3,4 % Soliditetsgrad (egenkapital) 36,4 % 40,4 % 40,4 % 34,7 % 40,5 % Kurs / indre værdi (P/BV) 0,5 0,5 0,3 0,4 0,4 4

2013/14 i korte træk Resultat før skat, ekskl. afviklingsaktiviteterne, DKK 3,9 mio., svarer til det forventede. Resultat af afviklingsaktiviteterne, DKK -38,9 mio., består af: DKK -13,3 mio. fra løbende drift DKK -1,0 mio. fra tab ved gennemførte salg. DKK -24,6 mio. fra nedskrivninger og værdireguleringer af tilbageværende aktiver. Koncernbalancen er reduceret med DKK 170 mio. i forhold til sidste år, og egenkapitalen er steget med DKK 164 mio. Kapitalforhøjelse med et bruttoprovenu på DKK 230,5 mio. gennemført i september 2013. Netto rentebærende gæld er faldet med DKK 315 mio. i forhold til sidste år og udgør pr. 31. januar 2014 DKK 1.891 mio. 2.000 1.500 1.000 500 0 100% 80% 60% 36,4% 40,4% 40,4% 34,7% 40,5% 40% 20% 0% 31.1.10 31.1.11 31.1.12 31.1.13 31.1.14 Egenkapital, DKK mio. Soliditet i % 5

2013/14 i korte træk Porteføljen af cashflow-genererende ejendomme udgør pr. 31. januar 2014 DKK 2.066 mio. Forholdet mellem porteføljen af cashflow-genererende ejendomme og den samlede netto rentebærende gæld har i årets løb udviklet sig positivt med DKK 249 mio. Aflevering af anden etape af retailpark i Danderyd i Sverige til Commerz Real. Salg af 80 % af et shoppingcenterprojekt i Frýdek Místek, Tjekkiet Honorar for bl.a. udlejning og byggestyring. Aflevering af lejligheder i første etape af koncernens boligprojekt i Bielany, Warszawa, Polen. 97 % af enhederne er solgt. 6

2013/14 i korte træk Opstart af anden etape af boligprojektet i Bielany er under forberedelse: Skal omfatte ca. 300 boligenheder og servicearealer. Byggetilladelse foreligger. Forhåndssalg påbegyndt i december 2013. Forløber bedre end forventet. 29 % af enhederne er forhåndsreserveret. Byggestart forventes i foråret 2014. Salg af to tyske investeringsejendomme. Fald i de faste omkostninger med 8,5 % i forhold til 2012/13. Tiltag iværksat til nedbringelse af omkostningsniveauet med i niveauet 20 % i forhold til 2012/13 hvoraf halvdelen kommer fra nedlukning af aktiviteterne i Tyskland, Finland og Baltikum. Fuld effekt i løbet af 2014/15. Aftaler om nysalg, jf. senere omtale. 7

2013/14 i korte træk TK Development planlægger at opføre et nyt shoppingcenter på ca. 29.800 m² i Esbjerg. Citycenter BROEN, Esbjerg Processen med opnåelse af tilladelser er forsinket idet projektet skal igennem en validerings- og godkendelsesproces i forhold til sikkerheden i banedriften. Tidsplanen er mundtligt aftalt med Banedanmark. Valideringsprocessen forventes at vare indtil efter sommer. Byggestart forventes nu i efteråret 2014. Der er drøftelser med PFA om salg af en andel af projektet på dets nuværende stadie. 8

1.662 296 1.554 436 309 1.015 167 95 3.684 156 3.840 1.990 NAV pr. aktie pr. 31. januar 2014 DKK pr. aktie AKTIVER PASSIVER NAV 45 40 35 (10,3) (1,7) (1,0) (37,5) (1,6) (39,1) (-20,3) 30 25 20 15 (17,0) (4,4) (3,1) (-3,0) (15,8) 10 5 0 9

2. Eksekvering af udmeldt strategi Sillebroen Frederikssund, Danmark 25.000 m² 10

Strategiske mål Marts 2013: Justering af strategi og forretningsmodel, herunder et justeret markedsmæssigt fokus. Følgende strategiske mål blev fastsat med en tidshorisont på to år: Aktiviteterne skal alene bero i Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet. Porteføljen af ikke-igangsatte projekter (grunde) skal nedbringes fra ca. DKK 1,1 mia. i marts 2013 til i niveauet DKK 500 mio. Balancen skal tilpasses med en soliditet på ca. 40 %. De faste omkostninger skal nedbringes med i niveauet 20 % i forhold til 2012/13. Finansieringsomkostningerne skal normaliseres på baggrund af de gennemførte tiltag. 11

Eksekvering af udmeldt strategi Aktiviteterne i Tyskland, Baltikum, Finland og Rusland skal udfases. Markedsmæssig fokusering på DK, SE, PL, CZ Tyskland De tyske aktiviteter er nedbragt ved salg af investeringsejendomme. Kontoret i Berlin er lukket, og medarbejderne er fratrådt. Ejer fortsat to investeringsejendomme, to mindre grunde og en andel af et mindre shoppingcenter. Baltikum Retailpark, DomusPro, Vilnius, er betinget solgt til BPT og overdrages til køber efter regnskabsårets udløb. Lukning af kontoret afventer en afklaring af det videre forløb på koncernens to tilbageværende grunde. Finland Kontoret i Helsinki er lukket, og medarbejderne er fratrådt. Ejer to mindre grunde. Rusland Ejer et mindre projekt i Moskva som består af huse i skandinavisk stil og bruges til boligudlejning. Vil blive søgt afhændet når markedssituationen er normaliseret. Balance for afviklingsaktiviteterne: (mio. DKK) 31.1.13 425,4 31.1.14 367,7 Fald 13,6 % DomusPro 31.1.14 92,9 12

Eksekvering af udmeldt strategi Nedbringelse af porteføljen af ikkeigangsatte projekter (grunde) Omkostningstilpasning Porteføljen af ikke-igangsatte projekter skal nedbringes fra DKK 1,1 mia. (marts 2013) til ca. DKK 0,5 mia. over en toårig periode. Nedbringelse sker ved grundsalg eller igangsætning af projekter. Fremdriften forløber for en lang række af projekterne tilfredsstillende og i henhold til planerne. Enkelte projekter tager længere tid end forventet. Det er ledelsens vurdering at denne tilpasning af balancen fortsat vil kunne gennemføres inden for den planlagte toårige periode. De faste omkostninger skal reduceres med ca. 20 % hvoraf halvdelen kommer fra nedlukning af aktiviteterne i Tyskland, Baltikum og Finland. Tiltag til nedbringelse af omkostningerne er effektueret. Fuld effekt forventes i løbet af 2014/15. Ikke-igangsatte projekter: (mia. DKK) 31.1.13 1,1 31.1.14 1,0 Ændring -0,1 13

Eksekvering af udmeldt strategi Soliditet i niveauet 40 % Billigere finansiering Balancen skal tilpasses med en soliditet i niveauet 40 %. Efter gennemførelsen af kapitaludvidelsen i september 2013 er dette mål opfyldt. Soliditeten udgør pr. 31. januar 2014 40,5 %. Soliditeten vil blive styrket yderligere ved effektuering af det aftalte salg af Fashion Arena Outlet Center, Prag. Finansieringsomkostningerne skal normaliseres som følge af gennemførte tiltag. Aftale om reduktion af rentesatsen på flere større kreditter er indgået i forbindelse med gennemførelsen af kapitaludvidelsen. Igangværende forhandlinger om rentenedsættelser på andre kreditter. 14

3. Markedsforhold Residential Park, Bielany, Warszawa, Polen Etape II, 297 enheder 15

Markedsforhold Markedsforholdene for koncernen er i bedring. Stigende forbrugertillid Forventninger om økonomisk vækst, dog variationer fra land til land. Effekt på privatforbruget ses ikke endnu, men der forventes for de kommende år også vækst i privatforbruget. Makroøkonomiske forventninger Danmark Sverige Polen Tjekkiet 2014e 2015e 2014e 2015e 2014e 2015e 2014e 2015e BNP vækst (% 1,3 1,7 2,8 3,5 3,6 4,2 1,8 2,2 å/å) Arbejdsløshed 5,6 5,5 7,9 7,6 12,6 11,8 6,8 6,6 (%) Kilde Danmark, Sverige og Polen: Nordea, marts 2014 Kilde Tjekkiet: Europa-Kommissionen, European Economic Forecasts, Winter 2014 Fortsat usikkerhed på ejendomsmarkederne, dog aftagende, som medfører fortsat lange og grundige beslutningsprocesser hos både investorer, lejere og finansieringskilder. Opblødning i mulighederne for at opnå finansiering af projekter Afhængigt af projekttype, beliggenhed og status, herunder udlejning og salg Fortsat krav om en relativt høj egenfinansiering, dog opleves også her en vis opblødning. 16

Markedsforhold - Lejere Retail Kontorer Boliger Fokus på den rette beliggenhed. Lejeniveauet for velbeliggende projekter forventes fremadrettet at være nogenlunde stabilt. God interesse for velbeliggende projekter. Fortsat ekspansion hos stærke nationale og internationle brands. Lokale lejere har det svært. Generelt stigende tomgang. Stor differentiering mellem primære og sekundære beliggenheder. Fornuftig efterspørgsel efter nye og effektivt indrettede lejemål. Lejeniveauet på de primære placeringer forventes at være relativt stabilt. Massiv søgning mod de større byer. Behov for nye boliger, enten ejerboliger eller lejeboliger, afhængigt af det enkelte marked. Øget behov for boliger har medført et stigende lejeniveau på lejeboliger. Dette højere lejeniveau forventes bibeholdt den kommende periode. 17

Markedsforhold - Investorer Generelt Retail Stigende optimisme. God interesse for investering i fast ejendom. Institutionelle investorer ønsker at øge andelen af ejendomsinvesteringer i porteføljen: Tillid til at fast ejendom fremadrettet kan give et stabilt og konkurrencedygtigt afkast. Investorinteressen ændres aktuelt på to områder: Også interesse for projekter uden for hovedstæder. Ønsker at deltage aktivt i projektudviklingen med højere risiko og højere afkast til følge. Fokus på den rette beliggenhed. Relativt lave afkast på gode placeringer. Investorer vurderes at være indstillet på lidt højere risiko end set i den seneste tid. 18

Markedsforhold - Investorer Kontorer Boliger Stor interesse for primært beliggende ejendomme med solide lejerforhold. Afkastkrav på primære beliggenheder er på niveau med før den økonomiske krise. Investorer vurderes at være indstillet på lidt højere risiko end set i den seneste tid. Stor investorinteresse, primært for hovedstadsplaceringer og for placeringer i større byer med aktuel befolkningstilvækst. Massiv søgning mod de større byer har medført et øget behov for boliger. Stigende priser på ejerboliger de senere år og lave afkastkrav fra investorer. Markedet for udvikling af ejerboliger er igen interessant. 19

4. Projektportefølje Citycenter BROEN Esbjerg, Danmark 29.800 m² 20

1 Forretningsområde: Development Omfatter følgende markeder: Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet. Udviklingspotentiale i m² Udviklingspotentiale på 405.000 m². Samlet bogført værdi af porteføljen udgør DKK 1.111 mio. Danmark Sverige Polen Tjekkiet 21

1 Forretningsområde: Development Development = DKK 1.111 mio. (bogført værdi) Under opførelse (DKK 216 mio.) Ikke påbegyndte Alfa Laval Aalborg, Danmark Ahlgade Holbæk, Danmark Amerika Plads København, Danmark Barkarby Gate Stockholm, Sverige DomusPro retailpark Vilnius, Litauen Citycenter BROEN, Esbjerg, Danmark Kontor 6.000 m 2 Strøgejendom/boliger 3.100 m 2 P-kælder 16.000 m 2 Retailpark 20.000 m 2 Retailpark 11.100 m 2 Shoppingcenter 29.800 m 2 Ikke påbegyndte, fortsat (udvalgte) (DKK 887 mio.) Amerika Plads (felt A & C) København, Danmark Stuhrs Brygge Aalborg, Danmark Østre Teglgade København, Danmark Handelskvarteret Kulan Gøteborg, Sverige Jelenia Góra Jelenia Góra, Polen Residential Park, Bielany Warszawa, Polen Kontor/boliger 24.800 m 2 Mix 72.000 m 2 Kontor/boliger 32.700 m 2 Shoppingcenter/service 45.000 m 2 Shoppingcenter 24.000 m 2 Boliger/service 48.350 m 2 22

2 Forretningsområde: Asset Management Omfatter følgende markeder: Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet. Bogført værdi, landefordelt Samlet værdi af porteføljen udgør DKK 1.934 mio. Samlet set en positiv udvikling på antal besøgende og omsætning i centrene, dog svag dansk detailhandelsudvikling i 2013 og et svagt privatforbrug. Lokale lejere har det svært. Betinget aftale om salg af Fashion Arena Outlet Center. Danmark Tjekkiet Polen Fokus på modning af de enkelte ejendomme og efterfølgende salg. 23

2 Forretningsområde: Asset Management Asset management = DKK 1.934 mio. (bogført værdi) Asset management Futurum Hradec Králové Hradec Králové Tjekkiet Galeria Tarnovia Tarnów Polen Sillebroen Frederikssund Danmark 28.250 m², 20 % ejerandel 16.500 m², 30 % ejerandel 25.000 m², 100 % ejerandel Fashion Arena Prag Tjekkiet Galeria Sandecja Nowy Sącz Polen Retailpark, Most, Tjekkiet Strøgejendom, Brønderslev, Danmark Retailpark, Aabenraa, Danmark Ringsted Outlet, Danmark 25.000 m², 75 % ejerandel 17.300 m², 100 % ejerandel Ejendommene forrentes med 6,7 % i forhold til bogført værdi - forventet 7,9 % ved fuld udlejning. 24

5. Finansielle forhold Shoppingcenter, Jelenia Góra, Polen 24.400 m² 25

Finansielle forhold Årets pengestrømme fra driftsaktivitet udgør DKK 55,6 mio. mod DKK 45,6 mio. i 2012/13. Forhøjelse af kapitalgrundlag Kapitaludvidelse er gennemført i september 2013. Bruttoprovenu på DKK 230,5 mio. En væsentlig del af provenuet er anvendt til nedbringelse af gæld. Betinget salg af koncernens 75 % ejerandel af outletcentret Fashion Arena Outlet Center i Prag, Tjekkiet. Handelen forventes endeligt gennemført i april 2014 Vil medføre betydelig styrkelse af koncernens finansielle beredskab. Projektkreditter på DKK 1,2 mia. er refinansieret i årets løb. Alene kreditter for DKK 0,1 mia. der har udløb inden 31. januar 2015. Disse forventes refinansieret eller indfriet ved salg. 26

6. Nysalg og forventninger Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet 25.000 m² 27

Betinget salg af Fashion Arena Outlet Center, Tjekkiet I februar 2014 er der indgået betinget aftale om salg af koncernens ejerandel af outletcentret på 75 %. Salget medfører: En mindre avance i forhold bogført værdi. En balancereduktion på ca. DKK 400 mio. Et betydeligt bidrag til den fri likviditet. Outletcentret består af 110 butikker på ca. 25.000 m². Det samlede center er solgt til Meyer Bergman til en pris på EUR 71,5 mio. Handelen forventes endeligt gennemført i april 2014. Salget medfører en mindre avance i forhold til bogført værdi, en reduktion af balancen med ca. DKK 400 mio. og et betydeligt bidrag til den fri likviditet. Outletcenter, Prag, Tjekkiet 28

Salg af Barkarby Gate, Stockholm, Sverige I juni 2013 blev det ca. 20.000 m² retailparkprojekt Barkarby Gate (Stockholm, Sverige) solgt på forward funding. Solgt på basis af forward funding Køber af projektet er en fond, som administreres af Cordea Savills. Byggeriet blev igangsat i august 2013 i forbindelse med udnyttelse af optionen til køb af jord. Aktuel udlejningsgrad udgør 94 %. Der er planlagt åbning i efteråret 2014. Retailpark, Barkaby Gate, Stockholm, Sverige 29

Salg af DomusPro, Vilnius, Litauen I august 2013 blev det ca. 11.100 m² retailparkprojekt DomusPro (Vilnius, Litauen) betinget solgt. Forhåndssolgt BV 31.1.14: DKK 92,9 mio. Køber af projektet er BPT Baltic Opportunity Fund, som er under management af BPT Asset Management. 1. etape på ca. 7.500 m² er 85 % forhåndsudlejet med RIMI som hovedlejer. Byggeriet blev påbegyndt i august 2013, og første etape åbnede i marts 2014. Overdragelse til køber sker efter regnskabsårets udløb. Retailpark, Vilnius, Litauen 30

Salg af Alfa Laval, kontorejendom, Aalborg, Danmark Forhåndssolgt I februar 2014 er der indgået betinget aftale om salg af et 6.000 m² kontorprojekt i Aalborg. Projektet er udlejet til den internationale Alfa Laval-koncern. Projektet er solgt til PensionDanmark til en samlet pris på DKK 126 mio. Byggeriet er igangsat i marts 2014 og overdrages til investor i juni 2015. Alfa Laval, kontorejendom, Aalborg, Danmark 31

Øvrige nysalg Salg af 80 %-ejerandel af et shopping-centerprojekt i Frýdek Místek, Tjekkiet, til en partner 10 % fortsat ejerskab. 14.800 m². Honorar for bl.a. udlejning og byggestyring. Byggeriet er påbegyndt i efteråret 2013. Åbning forventes ultimo 2014. Udlejning og salg af flere mindre retailprojekter. Shoppingcenter, Frýdek Místek, Tjekkiet 32

Forventninger til 2014/15 Ledelsen forventer for 2014/15 et positivt resultat før skat, eksklusive afviklingsaktiviteter, i niveauet DKK 40 mio. Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er forbundet med større usikkerhed. Afviklingsprocessen pågår, og der er risiko for yderligere tab inden afviklingen er tilendebragt. Resultat før skat af afviklingsaktiviteterne indgår derfor ikke i forventningerne. 33

Disclaimer De forventninger der er omtalt i denne præsentation, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer som nævnt i afsnittet Risikoforhold i koncernens årsregnskabsmeddelelse 2013/14, herunder kan fremhæves vurderingen af værdiansættelsen af koncernens projektportefølje. 34