CVR nr.: 27492797 10 Halvårsrapport 2010 [ ei invest european retail ]
illerød>sundsvall>m ra>skellefteå>sandvi en>turku>hyvinkää Tampere>Salo> Indhold 3 Udvikling i 1. halvår 2010 9 Ledelsespåtegning 10 Hoved- og nøgletal 11 Totalindkomstopgørelse 12 Balance 14 Opgørelse af investorernes formue 16 Pengestrømsopgørelse
[ ei invest european retail ] halvårsrapport 2010 3 Udvikling i 1. halvår 2010 Koncernen har i 1. halvår 2010 opnået et bruttoresultat før værdireguleringer på DKK 38,0 mio. mod DKK 38,6 mio. for 1. halvår 2009. Ejendomsporteføljen er positivt værdireguleret med DKK 11,4 mio. og gæld er negativt dagsværdireguleret med DKK -4,6 mio., hvorfor bruttoresultatet efter værdireguleringer blev DKK 44,8 mio. Andre drifts- og administrationsomkostninger udgjorde i 1. halvår 2010 DKK 11,5 mod DKK 17,8 mio. i 1. halvår 2009, og finansielle poster udgjorde DKK -15,7 mio. mod DKK -23,8 mio. i samme periode 2009. Periodens resultat efter skat blev DKK 18,1 mio. mod DKK -92,6 mio. i 2009. Bruttoresultatet før værdireguleringer på DKK 38,0 mio. svarer til forventningerne og vurderes som acceptabelt i et vanskeligt marked. Driften af ejendommene i Finland og Sverige lever i hovedtræk op til forventningerne for 2010, mens der fortsat er udfordringer med driften af Gallerierne i Hillerød, som blandt andet har resulteret i hensættelser til tab på debitorer. Relanceringen af centret er nærmere beskrevet i afsnittet om ejendomsporteføljen. På det finansielle marked er der en hvis optimisme, og det forventes, at der vil være en nedbremsning af den negative økonomiske vækst på de markeder, hvor Foreningen ei invest european retail har sine investeringsejendomme. Det er stadigvæk uvist, hvorvidt det finansielle marked vil blive påvirket af de økonomiske forhold i Sydeuropa, hvor der tillige er stor arbejdsløshed. Dog er konjunkturafmatningen i de områder, hvor Foreningen ei invest european retails ejendomme er placeret, i 1. halvår 2010 aftaget, og der er en positiv trend indenfor retailområdet, hvor tomgangsprocenterne er faldet. Samtidig har privatforbruget været stabilt under den økonomiske afmatning i Sverige og Finland, hvilket nu har bidraget til opretholdelse af ejendomsværdierne i disse lande. Ud fra en aktuel ekstern vurdering foretaget i juni 2010 og det forhold, at tomgangsprocenten i flere af Foreningen ei invest european retails ejendomme placeret i Sverige og Finland er minimeret, har bestyrelsen besluttet at opskrive den samlede ejendomsportefølje med DKK 11,4 mio. i forhold til 31. december 2009. Forrentningen af foreningskapitalen blev 4,6% for 1. halvår 2010 mod -32,7% i samme periode 2009. Lejeindtægterne for 1. halvår på DKK 46,1 mio. er på niveau med leje indtægterne for samme periode 2009. Af de samlede lejeindtægter i 1. halvår 2010 på DKK 46,1 mio. genereredes 23% i Danmark, 33% i Sverige og 44% i Finland. Foreningskapitalen er pr. 30. juni 2010 på DKK 473,8 mio. Indre værdi er pr. 30. juni 2010 opgjort til 54,1 og børskursen er pr. 30. juni 2010 kurs 28,00. Ejendomsinvesteringer Med hensyn til investeringer er Foreningens primære fokus i øjeblikket nye investeringer i Foreningens ejendomme i Hillerød og Sundsvall, med henblik på at få disse ejendommes værdier tydeliggjort. Det er bestyrelsens vurdering, at den finansielle krise, kombineret med en mere tilbageholdende udlånspolitik fra långiverne, har påvirket opkøbsmulighederne på det europæiske marked. Det er for tidligt at vurdere, hvorvidt udlånspolitikken ændres for långiverne for indeværende år, men der er en hvis optimisme på de finansielle markeder, hvor Foreningen ei invest european retail har sine ejendomme, hvilket giver grundlag for mulige opkøb med effekt for 2011. Ejendomsporteføljen Finland Foreningen ei invest european retail har investeret i fire finske investeringsejendomme beliggende i henholdsvis Turku, Tampere, Salo og Hyvinkää. Alle finske ejendomme lever op til de budgetterede forventninger for 2010. Foreningen ei invest european retail har fortsat fokus på dialog med lejerne, og Koncernens finske lejere udtrykker fortsat tilfredshed med lejemålene og de tilhørende ejendomme. Der er tillige i indeværende år investeret i den eksisterende ejendom beliggende i Hyvinkää, hvor ejendommen bliver bygget sammen med et planlagt nyopført center. Investeringen er likviditetsneutral, idet investeringen sker ved lejeforhøjelse og dels ved salg af jordstykke til det nye indkøbscenter samt udlejning af et grundareal, som skal anvendes til vareindlevering. Den finske portefølje er opskrevet med DKK 14,9 mio. i forhold til 31. december 2009.
4 Driften af centret har ikke været tilfredsstillende, og flere lejere har opsagt deres lejemål. Gallerierne i Hillerød er under relancering, hvorefter centret forventes at udvikle sig markant bedre end tilfældet er i dag. Der er ekstra fokus på at få nedbragt de ledige lejemål, ligesom der er sat yderligere ressourcer ind på løsning heraf, herunder ændring af lejemålenes størrelse og anvendelse for at imødekomme krav fra nye lejere. I forlængelse af en emission i foråret 2010 er der iværksat aktiviteter for centret. Der foretages i øjeblikket ombygning af centret og der forhandles med flere potentielle lejere om indflytning sihalvårsrapport 2010 [ ei invest european retail ] Sverige Foreningen ei invest european retail har investeret i fem svenske investeringsejendomme beliggende i henholdsvis Skellefteå, Sundsvall, Sandviken, Mora og Uppsala. Driftsresultaterne svarer til de budgetterede forventninger for 1. halvår 2010. I Sverige har Foreningen ei invest european retail oplevet stor interesse fra nye lejeemner og afkastkravene er generelt faldende, og i takt med minimering af tomgangsprocenterne er Foreningen ei invest european retails svenske portefølje positivt påvirket og opskrevet med DKK 13,6 mio. i forhold til 31. december 2009. Sideløbende med udlejning af ejendommenes ledige lejemål arbejdes der aktivt med at belyse udviklingspotentialet for shoppingcentrene i Sverige. Det er for eksempel som planlagt nødvendigt, at der foretages investeringer i Foreningen ei invest european retails ejendom i Sundsvall for at forbedre det økonomiske grundlag. Danmark Foreningen ei invest european retail overtog i 2006 butikscentret Gallerierne i Hillerød. deløbende med, at centrets udseende ændres. Bestyrelsen har valgt i forhold til 31. december 2009 at nedskrive ejendommen med DKK 17,1 mio, idet forhandlingerne med de nye lejeemner endnu ikke er helt på plads. Såfremt forhandlingerne falder positivt ud forventes det, at ejendommen vil kunne værdireguleres positivt. Markedet for retailejendomme Selvom den finansielle krise endnu ikke er afsluttet, ses der en begyndende optimisme på ejendomsmarkedet, som dog ikke er på samme niveau som før den finansielle krise. Totalindkomstopgørelsen Foreningen ei invest european retail Foreningen ei invest european retails resultat for 1. halvår 2010 blev DKK 18,1 mio. efter skat, hvilket svarer til forventningerne. Ejendomsværdi Sverige SEK mio. Ejendomsværdi finland eur mio. Ejendomsværdi Danmark DKK mio. 42 10 52 156 12 277 42 58 16 129 Skellefteå Uppsala Sundsvall Sandviken Mora Turku Salo Tampere Hyvinkää Gallerierne i Hillerød
[ ei invest european retail ] halvårsrapport 2010 5 Koncernen Koncernens lejeindtægter i 1. halvår udgjorde DKK 46,1 mio., hvilket er på niveau med 1. halvår 2009. Gallerierne i Hillerød bidrager i 1. halvår 2010 med 23% af Koncernens samlede lejeindtægter, hvilket er på niveau med samme periode 2009. Koncernens bruttoresultat før værdireguleringer udgjorde i 1. halvår 2010 DKK 38,0 mio. mod DKK 38,6 mio. i samme periode 2009. Andre drifts- og administrationsomkostninger udgjorde i 1. halvår DKK 11,5 mio. mod DKK 17,8 mio. i samme periode 2009. Forbedringen skyldes sparede administrationsomkostninger samt mindre hensættelser til tab på debitorer i 1. halvår 2010 sammenlignet med samme periode 2009. Finansielle poster udgjorde DKK -15,7 mio. i 1. halvår 2010 mod DKK -23,8 mio. i samme periode 2009. Faldet i finansielle poster skyldes primært positiv kursregulering af koncernlån i danske kroner. begivenheder 1. halvår 2010 29. januar Udsendelse af finanskalender 2010 22. februar Udsendelse af prospekt Emission gennemført i marts. Provenuet på DKK 70 mio. skal blandt andet anvendes til forbedringer af ejendommene Gallerierne i Hillerød og Sundsvall i Sverige. Foreningskapitalen består efter emissionen af 4.738.121 stk. foreningsbeviser á DKK 100, og foreningskapitalen udgør således DKK 473,8 mio. 31. marts Udsendelse af årsrapport 2009 19. april Afholdelse af generalforsamling Bestyrelsen og Foreningens revisor, Grant Thornton, blev enstemmigt genvalgt 31. maj Udsendelse af kvartalsmeddelelse for 1. kvartal 2010 Periodens resultat før skat udgjorde DKK 8,9 mio. mod DKK -0,7 mio. i samme periode 2009. De positive kursregule ringer bevirker, at periodens resultat er bedre end forventet. Lejeindtægter fordelt på ejendomme 23,3% 3,3% 3,6% 6,4% 7,0% Turku Salo Tampere Hyvinkää Skellefteå 12,4% 4,5% Uppsala Sundsvall Sandviken Mora Hillerød 22,9% 6,8% 9,8% Periodens resultat for Koncernen udgjorde DKK 18,1 mio. mod DKK -92,6 mio. i 2009. Værdiregulering af investeringsejendomme Der er for Foreningen ei invest european retail udarbejdet uvildige, eksterne vurderinger af ejendomsporteføljen. Vurderingerne har medført en samlet opskrivning af ejendomsporteføljen med DKK 11,4 mio. pr. 30. juni 2010. Porteføljen har således en samlet værdi på DKK 1.209,5 mio., svarende til en stigning på 3,6% sammenlignet med 31. december 2009. Der er foretaget generelle opskrivninger på investeringsejendommene i Sverige og Finland på baggrund af en fortsat stabil udvikling i privatforbruget kombineret med en lav tomgang. Foreningen ei invest european retails danske ejendom, Gallerierne i Hillerød, er i perioden nedskrevet med DKK 17,1 mio. som følge af den vanskelige drift med ledige lejemål. Den samlede værdi af ejendomsporteføljen i Foreningen ei invest
6 halvårsrapport 2010 [ ei invest european retail ] european retail kan opgøres således: Sverige DKK 342,0 mio., Finland DKK 590,4 mio. og Danmark DKK 277,0 mio. Valutakursregulering For at mindske valutarisikoen er Koncernens aktiver og passiver i størst mulig omfang optaget i samme valuta. Koncernen har en valutakursgevinst på DKK 6,2 mio. pr. 30. juni 2010. Gevinsten relaterer sig til den del af ejendommenes købesum, som ikke er finansieret ved optagelse af lån (foreningskapitalen, som er udlånt til dattervirksomhederne). Renteafdækning Den del af låneporteføljen, som er rentesikret ved indgåelse af renteswaps udgør ca. 72% og løber i perioden frem til 2019-2020. Den lave rente i perioden har medført en urealiseret dagsværdiregulering af renteswaps i første halvår på DKK -26,5 mio., som er tabsført under anden totalindkomst. Den negative regulering på DKK 26,5 mio. vil imidlertid indtægtsføres igen over lånenes løbetid. Den resterende del af låneporteføljen svarende til ca. 28% er til dels variabelt forrentet med CIBOR 3 mdr., STIBOR 3 mdr. og EURIBOR 3 mdr., og til dels rentesikret ved anvendelse af cancellerbare swaps. Det lave renteniveau i første halvdel af 2010 har medført en urealiseret negativ værdiregulering af cancellerbare renteswaps på DKK 4,9 mio., som påvirker periodens resultat negativt. Balancen Investorernes formue i Foreningen ei invest european retail udgør pr. 30. juni 2010 DKK 256,4 mio. mod DKK 205,8 mio. pr. 31. december 2009. Likviditetsudvikling Foreningens pengestrømme fra driftsaktivitet blev i første halvår DKK 28,8 mio. mod DKK 10,2 mio. i samme periode i 2009 og pengestrømme fra finansieringsaktivitet blev DKK 2,2 mio. mod DKK -5,6 i 2009. Periodens pengestrømme fra finansieringsaktivitet blev DKK 28,3 mio. efter gennemført emission på DKK 70 mio. og udbetalt udbytte på DKK 12,1 mio. Ændringen i koncernens samlede likviditet i perioden blev DKK 59,3 mio., hvorefter den likvide beholdning ved periodens udgang udgjorde DKK 84,2 mio. Begivenheder efter regnskabsperiodens udløb Der er efter regnskabsperiodens udløb ikke sket væsentlige forhold frem til offentliggørelsen af denne halvårsrapport, som i væsentlig grad påvirker resultatet eller balance. Indre værdi Foreningen ei invest european retails indre værdi beregnes månedligt og offentliggøres senest otte børsdage efter månedens udgang. Opgørelsen af indre værdi tager højde for ændringer i værdien af Foreningen ei invest european retails aktiver og passiver opgjort til dagsværdi samt for resultatet af den løbende drift. Anvendt regnskabspraksis Halvårsrapporten for Foreningen ei invest european retail er ikke revideret, men aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standard (IFRS), som er godkendt i EU, samt de yderligere krav, Nasdaq OMX Copenhagen stiller til regnskabsaflæggelsen for børsnoterede virksomheder. Herudover vises relevante nøgletal efter Nasdaq OMX Copenhagens regelsæt for investeringsforeninger. Halvårsrapporten præsenteres i danske kroner (DKK). Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til det seneste aflagte koncernregnskab for perioden 1. januar - 31. december 2009 og forventes ikke ændret i indeværende regnskabsår. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger Ved opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af visse regnskabsposter er der poster, der ikke kan måles med sikkerhed, men alene skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Denne information opsamles både internt i form af erfaringer/historik samt eksternt i form af eksempelvis vurderingsrapporter og markedsundersøgelser m.v. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på baggrund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller på baggrund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.
[ ei invest european retail ] halvårsrapport 2010 7 I forbindelse med aflæggelse af halvårsrapporten har ledelsen foretaget følgende væsentlige regnskabsmæssige skøn, som ledelsen vurderer forsvarlige: Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Selskabets ejendomme bliver på statusdagen opgjort til dagsværdi, og værdireguleringen indregnes i totalindkomstopgørelsen under Dagsværdiregulering af investeringsejendomme. I perioden er der indhentet eksterne vurderingsrapporter i forbindelse med fastsættelsen af dagsværdien på ejendommene. Som følge af de usikre markeder er værdiansættelse af selskabets ejendomme forbundet med usikkerhed. Beregningen af dagsværdien er foretaget gennem en kapitalisering af det fremtidige, løbende driftsafkast af ejendommene. Ved opgørelsen af det fremtidige, løbende driftsafkast indregnes leje i overensstemmelse med indgåede lejekontrakter. Ligeledes er der medregnet skønnet markedsleje af ikke udlejede lokaler med fradrag af lejetab i en skønnet ledighedsperiode. Der fradrages skønnede driftsomkostninger, herunder udgifter til reparation og vedligeholdelse for at opretholde ejendommene i den nuværende vedligeholdelsesstand. Ved opgørelsen af faktorer til kapitalisering skønnes der et forrentningskrav under hensyntagen til ejendommenes beliggenhed, vedligeholdelsesstand, klausuler om lejeregulering og opsigelse i indgåede lejekontrakter samt det eksisterende renteniveau og andre markedsforhold ved regnskabsperiodens udløb.
8 halvårsrapport 2010 [ ei invest european retail ]
[ ei invest european retail ] halvårsrapport 2010 9 Ledelsespåtegning Bestyrelsen har dags dato aflagt delårsrapporten for perioden 1. januar - 30. juni 2010 for Foreningen ei invest european retail. Delårsrapporten, der ikke er revideret eller reviewet af selskabets revisor, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34 Delårsregnskaber som godkendt af EU samt danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber. Det er vores opfattelse at delårsregnskabet giver et retvisende billede af Foreningens og Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2010 samt af resultatet af Foreningens og Koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar - 30. juni 2010. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i Kon- cernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og af Koncernens finansielle stilling som helhed, samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen står over for. København, den 31. august 2010 Bestyrelse: Frantz Palludan formand Holger Dock Næstformand Michael Kaa Andersen Henrik Busch Peter Scheuer Jensen Steen Jørgensen Knud-Erik Andreasen
10 halvårsrapport 2010 [ ei invest european retail ] Hoved- og nøgletal Koncernen DKK MILLIONER 2010 2009 2009 2008 30. juni 30. juni Totalindkomstopgørelse Lejeindtægter 46,1 46,2 92,7 93,6 Ejendomsomkostninger (8,2) (7,5) (14,1) (15,6) Bruttoresultat før værdireguleringer 38,0 38,6 78,6 78,0 Regulering af ejendomme til dagsværdi, netto 11,4 (96,4) (99,2) (118,8) Regulering af gæld til dagsværdi, netto (4,6) 2,4 (1,8) 11,8 Bruttoresultat 44,8 (55,4) (22,4) (29,0) Drifts- og administrationsomkostninger (11,5) (17,8) (31,8) (27,8) Andre driftsomkostninger 0,0 0,0 0,0 0,0 Resultat før finansielle poster 33,4 (73,2) (54,2) (56,8) Finansielle poster (15,7) (23,8) (28,9) (70,3) Periodens resultat 18,1 (92,6) (83,5) (122,0) Balance Investeringsejendomme 1.209,5 1.155,2 1.168,0 1.244,9 Investorernes formue 256,4 220,6 205,8 328,9 Foreningskapital 473,8 295,8 283,7 295,8 Balancesum 1.306,8 1.191,2 1.210,2 1.283,3 Koncernrelaterede nøgletal Afkastningsgrad 1,4% (8,1%) (6,9%) (9,5%) Drifts- og administrationsomkostninger i procent 4,8% 3,2% 11,9% 6,5% Foreningskapitalens forrentning 4,7% (32,8%) (30,0%) (41,0%) Afkast i procent (19,6%) (32,9%) (29,6%) (30,8%) Investeringsafkast *) 2,8% 0,8% (4,5%) (4,3%) Fondsbørsrelaterede nøgletal Børskurs 28,0 61,0 59,0 131,0 Indre værdi 54,1 74,6 72,5 111,2 Udbytte 0,00% 0,00% 4,25% 5,75% Resultat i DKK pr. foreningsbevis á DKK 100 4,7 (32,7) (30,0) (40,7) Udvandet resultat i DKK pr. foreningsbevis á DKK 100 4,7 (32,7) (30,0) (41,0) Gennemsnitlig antal foreningsbeviser (1.000 stk.) 3.813,8 2.967,0 2.786,6 2.976,0 *) Nøgletallene er omregnet til helsårsbasis, hvor dette er nødvendigt af hensyn til sammenligneligheden. Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger & Nøgletal 2005. Afkastningsgrad: Årets resultat x 100 Aktiver i alt, ultimo Foreningskapitalens forrentning: Årets resultat x 100 Gennemsnitlig foreningskapital ( Afkast i %: Indre værdi ultimo året + Geninvesteret udlodning - 1 Indre værdi primo året ) x 100 Administrationsomkostninger i %: Administrationsomkostninger x 100 Gennemsnitlig investor formue Indre værdi: Investorernes formue Antal foreningsbeviser, ultimo Investeringsafkast: Driftsresultat x 100 Gennemsnitlig værdi af investeringsejendomme
[ ei invest european retail ] halvårsrapport 2010 11 Totalindkomstopgørelse 1. januar - 30. juni DKK 1.000 Foreningen Koncernen 2010 2009 2010 2009 Lejeindtægter 0 0 46.139 46.160 Ejendomsomkostninger 0 0 (8.172) (7.522) Bruttoresultat før værdireguleringer 0 0 37.967 38.638 Regulering af ejendomme til dagsværdi, netto 0 0 11.413 (96.370) Regulering af gæld til dagsværdi, netto 0 0 (4.560) 2.363 Bruttoresultat 0 0 44.820 (55.369) Drifts- og administrationsomkostninger (2.426) (1.525) (11.463) (17.793) Andre driftsomkostninger 0 (42.158) 0 0 Driftsresultat (2.426) (43.683) 33.357 (73.163) Finansielle indtægter 6.273 11.129 7.115 2.874 Finansielle omkostninger (3.150) (3.589) (22.837) (26.707) Resultat før skat 697 (36.143) 17.635 (96.996) Skat af periodens resultat 0 0 418 4.446 Periodens resultat 697 (36.143) 18.053 (92.550) Anden totalindkomst Sikring af renterisiko ved renteswaps 0 0 (29.418) 2.134 Skatteeffekt af sikring 0 0 2.880 (393) Valutakursregulering ved omregning af udenlandske enheder 0 0 1.124 (398) Anden totalindkomst efter skat 0 0 (25.414) 1.343 Totalindkomst i alt 697 (36.143) (7.360) (91.207) Resultat pr. foreningsbevis (EPS), DKK 4,7 (32,7) Resultat pr. foreningsbevis udvandet (EPS), DKK 4,7 (32,7)
12 halvårsrapport 2010 [ ei invest european retail ] Balance Aktiver pr. 30. juni DKK 1.000 FORENINGEN KONCERNEN 2010 2009 2009 2010 2009 2009 30. juni 30. juni 31. december 30. juni 30. juni 31. december Langfristede aktiver Materielle aktiver Investeringsejendomme 0 0 0 1.209.451 1.155.249 1.168.021 Investreingsejendomme under opførelse 0 0 0 0 0 0 Materielle aktiver i alt 0 0 0 1.209.451 1.155.249 1.168.021 Andre langfristede aktiver Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 159.069 44.208 47.473 0 0 0 Koncerninterne pante- og gældsbreve 155.500 270.000 224.000 0 0 0 Udskudt skatte 0 0 0 0 0 0 Andre langfristede aktiver i alt 314.569 314.208 271.473 0 0 0 Langfristede aktiver i alt 314.569 314.208 271.473 1.209.451 1.155.249 1.168.021 Kortfristede aktiver Tilgodehavende leje 0 0 0 8.885 7.228 11.142 Koncernmellemværender 4.981 0 38.738 0 0 0 Andre tilgodehavender 0 80 43 3.115 5.034 5.003 Periodeafgrænsningsposter 0 18 0 1.184 1.873 1.160 Likvide beholdninger 388 0 1.880 84.158 21.783 24.892 Kortfristede aktiver i alt 5.369 98 40.661 97.342 35.918 42.197 Aktiver i alt 319.938 314.306 312.134 1.306.793 1.191.167 1.210.218
[ ei invest european retail ] halvårsrapport 2010 13 Balance Passiver pr. 30. juni DKK 1.000 FORENINGEN KONCERNEN 2010 2009 2009 2010 2009 2009 30. juni 30. juni 31. december 30. juni 30. juni 31. december Investorernes formue Foreningskapital 473.812 295.801 283.698 473.812 295.801 283.698 Reserve for valutakursomregning 0 0 0 (6.098) (6.275) (7.222) Reserve for rentesikring 0 0 0 (44.686) (9.956) (18.148) Reserve for opskrivning til dagsværdi 0 0 0 0 0 0 Foreslået udbytte 0 0 12.057 0 0 12.057 Overført resultat (264.580) (142.464) (145.137) (166.662) (58.935) (64.576) Investorernes formue i alt 209.233 153.337 150.618 256.367 220.635 205.809 Langfristede forpligtelser Udskudt skat 0 0 0 68.168 61.280 65.066 Kreditinstitutter 0 0 0 845.494 818.095 826.997 Langfristede forpligtelser i alt 0 0 0 913.662 879.375 892.063 Kortfristede forpligtelser Leverandører af varer og tjenesteydelser 0 0 0 2.575 2.357 3.021 Bankgæld 35.084 40.481 60.064 35.084 40.481 60.064 Koncernmellemværender 73.827 119.139 99.801 0 0 0 Skyldig selskabsskat 0 0 0 0 0 117 Anden gæld 1.794 1.349 1.651 78.593 24.814 42.344 Periodeafgrænsningsposter 0 0 0 20.512 23.505 6.800 Kortfristede forpligtelser i alt 110.705 160.969 161.516 136.764 91.157 112.346 Passiver i alt 319.938 314.306 312.134 1.306.793 1.191.167 1.210.218
14 halvårsrapport 2010 [ ei invest european retail ] Opgørelse af investorernes formue DKK 1.000 1. januar - 30. juni 2010 Koncernen Kapital Overkurs ved indløsning Reserve for valutkursomregning Reserve for rentesikring Reserve for dagsværdiopskrivning Foreslået udlodning Overført resultat I alt Saldo 1. januar 2010 283.698 0 (7.222) (18.148) 0 12.057 (64.576) 205.809 Udbetaling af udlodning (12.082) (12.082) Kapitaludvidelse 190.114 (120.114) 70.000 Indløsning af foreningsbeviser 0 Overførsel af overkurs til overført resultat 25 (25) 0 Transaktioner med investorerne 473.812 0 (7.222) (18.148) 0 0 (184.715) 263.727 Periodens resultat 0 0 18.053 18.053 Anden totalindkomst Sikring af renterisiko ved renteswaps (29.418) (29.418) Skatteeffekt af sikring 2.880 2.880 Valutakursregulering ved omregning af udenlandske enheder 1.124 1.124 Totalindkomst i alt 0 0 1.124 (26.538) 0 0 18.053 (7.360) Saldo 30. juni 2010 473.812 0 (6.098) (44.686) 0 0 (166.662) 256.367 1. januar - 30. juni 2009 Kapital Overkurs ved indløsning Reserve for valutkursomregning Reserve for rentesikring Reserve for dagsværdiopskrivning Foreslået udlodning Overført resultat I alt Saldo 1. januar 2009 295.801 0 (5.877) (11.697) 75.673 17.009 (42.058) 328.851 Udbetaling af udlodning (17.009) (17.009) Indløsning af foreningsbeviser 0 Overførsel af overkurs til overført resultat 0 Transaktioner med investorerne 295.801 0 (5.877) (11.697) 75.673 0 (42.058) 311.842 Periodens resultat (75.673) (16.877) (92.550) Anden totalindkomst Sikring af renterisiko ved renteswaps 2.134 2.134 Skatteeffekt af sikring (393) (393) Valutakursregulering ved omregning af udenlandske enheder (398) (398) Totalindkomst i alt 0 0 (398) 1.741 (75.673) 0 (16.877) (91.207) Saldo 30. juni 2009 295.801 0 (6.275) (9.956) 0 0 (58.935) 220.635
[ ei invest european retail ] halvårsrapport 2010 15 DKK 1.000 1. januar - 30. juni 2010 Foreningen Kapital Overkurs ved indløsning Foreslået udlodning Overført resultat I alt Saldo 1. januar 2010 283.698 0 12.057 (145.138) 150.618 Udbetaling af udlodning (12.082) (12.082) Kapitaludvidelse 190.114 (120.114) 70.000 Indløsning af foreningsbeviser 0 Overførsel af overkurs til overført resultat 25 (25) 0 Transaktioner med investorerne 473.812 0 0 (265.277) 208.536 Periodens resultat 0 697 697 Anden totalindkomst 0 Totalindkomst i alt 0 0 0 697 697 Saldo 30. juni 2010 473.812 0 0 (264.580) 209.233 1. januar - 30. juni 2009 Kapital Overkurs ved indløsning Foreslået udlodning Overført resultat I alt Saldo 1. januar 2009 295.801 0 17.009 (106.321) 206.489 Udbetaling af udlodning (17.009) (17.009) Indløsning af foreningsbeviser 0 Overførsel af overkurs til overført resultat 0 Transaktioner med investorerne 295.801 0 0 (106.321) 189.480 Periodens resultat (36.143) (36.143) Anden totalindkomst 0 Totalindkomst i alt 0 0 0 (36.143) (36.143) Saldo 30. juni 2009 295.801 0 0 (142.464) 153.337
16 halvårsrapport 2010 [ ei invest european retail ] Pengestrømsopgørelse 1. januar - 30. juni DKK 1.000 Foreningen Koncernen 2010 2009 2010 2009 Pengestrømme fra driftsaktivitet Indbetalt fra lejere med videre 0 0 48.396 46.447 Udbetalt til leverandører med videre (2.240) (435) (2.417) (10.721) Pengestrømme fra drift før finansielle poster (2.240) (435) 45.979 35.726 Renteindbetalinger med videre 6.273 11.129 873 1.162 Renteudbetalinger med videre (3.150) (3.678) (17.951) (26.707) Pengestrømme fra ordinær drift før skat 883 7.016 28.901 10.180 Betalt selskabsskat 0 0 (117) 0 Pengestrømme fra driftsaktivitet 883 7.016 28.784 10.180 Pengestrømme fra investeringsaktivitet Betalinger for køb af materielle aktiver (netto) 0 0 2.170 (5.596) Koncernmellemværender (35.313) 9.563 0 0 Pengestrømme fra investeringsaktivitet (35.313) 9.563 2.170 (5.596) Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Kapitalindskud 70.000 0 70.000 0 Ændring af gæld med kort løbetid (24.980) 0 (24.980) (592) Ændring af gæld med lang løbetid 0 0 (4.626) 16.668 Udlodning (12.082) (17.009) (12.082) (17.009) Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 32.938 (17.009) 28.312 (933) Netto ændring i likviditet (1.492) (430) 59.266 3.651 Likvide beholdninger ved periodens begyndelse 1.880 430 24.892 18.131 Likvide beholdninger ved periodens udgang 388 0 84.158 21.783
17illerød>Sundsvall>M ra>skellefteå>sandvi en>turku>hyvinkää Tampere>Salo>
ei invest european retail Nørre Søgade 35 1370 København K Foretager investeringer i samt varetager administrationen af retailejendomme i Europa Telefon: 70 23 13 03 Telefax: 70 23 14 03 www.eiinvest.dk einvest@eiinvest.dk Er et værdipapir, som gør det muligt og attraktivt for alle typer investorer at investere indirekte i fast ejendom med såvel frie midler som pensionsmidler CVR nr.: 27492797 Giver mulighed for at enhver inves tor kan blive medejer af en bred portefølje af ejendomme, som sammensættes af en kompetent rådgiver Børsnoteret på Nasdaq OMX Copenhagen