Research Erhverv Poul Erik Bech Market UPDate VINTER 2013
V I N T E R 2 0 1 3 Indhold Definitioner 2 Kontor 3 Detail 7 Lager og produktion 9 Boligudlejning 11 BEMÆRKNING TIL ESTIMATER: Værdiansættelsen af en ejendom afhænger af mange specifikke faktorer, herunder forhold omkring lejekontraktens udformning, lejerens bonitet og ejendommens stand. Estimaterne kan ikke anvendes ukritisk i værdiansættelsen af én specifik ejendom, men kan tjene som input i forbindelse med værdiansættelsen. Estimaterne må gengives med angivelse af EDC Erhverv Poul Erik Bech som kilde. Der tages forbehold for fejl, mangler og ændringer for alle ovenstående data. Estimater og tendenser for lejeniveau og afkastkrav er gældende pr. 1. januar 2013. Kontaktpersoner København Jørgen Jørgensen Direktør, MRICS Tlf: +45 33 30 10 25 Mail: jjo@edc.dk Aarhus Søren Leth Pedersen Partner, direktør, cand. merc., statsaut. ejendomsmægler, valuar, MDE Tlf: +45 58 58 78 76 Mail: slp@edc.dk Aalborg Frank Jensen Direktør, Partner, CBA Tlf: +45 58 58 75 72 Mail: frje@edc.dk Kolding Børge S Mensel Direktør, statsaut. ejendomsmægler, valuar, MDE Tlf: +45 76 33 80 17 Mail: bsm@edc.dk poulerikbech.dk/research AFKASTKRAV, MARKEDSLEJE OG TENDENS: Beliggenhed: Estimater for afkastkrav og lejeniveauer er baseret på primært, sekundært og tertiært beliggende ejendomme. Klasse: Udover beliggenhed er vores estimater af prisfastsættelsen foretaget på baggrund af en inddeling i tre facilitetsklasser A, B, og C, hvor klasse A er den bedste. For hver ejendomstype er defineret flere variable med hensyn til faciliteter og stand såsom; størrelse, planløsning, opførelsesår, elevator, klimaanlæg, kabling, personalefaciliteter, kundefaciliteter, parkeringsfaciliteter, energimærkningsklasse, loftshøjde, generelle adgangsforhold m.fl. Eksempelvis har primært beliggende ejendommene med klasse A faciliteter den for området bedste beliggenhed, højeste standard, mht. faciliteter, er tidssvarende og indflytningsklare. Denne type ejendom forventes at kunne blive handlet til det for området laveste afkastkrav. Lejeniveauet vil typisk være det højeste for området og der kan forventes en kort genudlejningsperiode. Der vil naturligvis være afvigelser fra de anførte estimater ved dårligere beliggenhed, faciliteter og stand. afkastkrav: Er defineret som 1.års afkast ved fuld udlejning til markedsleje fratrukket årlige driftsomkostninger sat i forhold til købesummen justeret for lejedepositum og forudbetalt leje. Der antages fuld udlejning på markedskonforme vilkår, for at gøre alle afkastkrav så sammenlignelige som muligt. Markedsleje: Er defineret som den opnåelige leje i kr. pr. m 2 pr. år inkl. driftsomkostninger i det nuværende marked. Det forudsættes, at ejendommen er udlejet på gældende markedsvilkår. Tendens: Alle tendenser er udtryk for vores forventninger for udviklingen på 3-6 måneders sigt. Boligudlejningsejendomme: Den største forskel mellem Nyere og moderniserede boligudlejningsejendomme og Ældre boligudlejningsejendomme er, at de ældre ejendomme er reguleret efter Lejelovens og Boligreguleringslovens bestemmelser om omkostningsbestemt husleje. Tendensforklaring Stigende Uændret Faldende Data for LEDIGE ERHVERVSLOKALER (tomgang): Kilde: Tal for ledige erhvervslokaler stammer fra Oline-ED Statistikken ultimo 1. kvartal 2013 data pr. 1. januar 2013. For yderligere info omkring denne statistik henvises til oline.dk/statistik. Tendenspile for udviklingen i tomgang er udarbejdet af EDC Erhverv Poul Erik Bech og er udtryk for vores forventninger på 3-6 måneders sigt. EDC Research - Vinter 2013 - side 2
k o n t o r - V I N T E R 2 0 1 3 Kontor Afkastkrav i %, årlig markedsleje i kr/m 2 og tendens på 3-6 måneders sigt. Klasse A Klasse B Klasse C Klasse A Klasse B Klasse C København Afkastkrav i % Årlig markedsleje i kr./m 2 Primær 5,00 5,50 6,00 1.700 1.300 1.100 Sekundær 5,25 5,75 6,25 1.300 1.000 850 Tertiær 6,25 6,75 7,25 1.050 850 700 Aarhus Primær 5,50 5,75 6,25 1.350 1.150 950 Sekundær 6,00 6,50 7,25 1.100 900 750 Tertiær 6,50 7,00 8,00 900 700 600 Aalborg Primær 6,25 6,75 7,25 1.000 900 750 Sekundær 6,50 7,00 7,50 900 800 700 Tertiær 7,00 7,50 8,00 800 700 600 Trekantsområdet Primær 6,50 6,75 7,00 1.100 750 600 Sekundær 6,75 7,25 7,50 900 600 500 Tertiær 8,00 9,00 10,00 425 375 350 Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech. Estimater pr. 1. januar 2013. Ledige kontorlokaler i m 2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt. Ledige m 2 % af bestand Ændring % kvartal Ændring % år Tendens København By 522.400 9,1% 0,0% -0,3% Østjylland 390.800 13,1% -0,2% 1,3% Region Nordjylland 128.200 6,7% 0,4% 1,2% Sydjylland 219.600 9,6% 0,3% 1,4% Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. januar 2013. Ændring i % siden sidste kvartal og på årsbasis. EDC Research - Vinter 2013 - side 3
k o n t o r - V I N T E R 2 0 1 3 Ledige kontorlokaler i m 2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt. 14% 390.800 m 2 2 12% 10% 522.400 m 2 2 219.600 m2 8% 128.2000 m 2 2 6% 4% 2% 0% København by Østjylland Region Nordjylland Sydjylland Tal for ledige erhvervslokaler stammer fra Oline-ED Statistikken pr. 1. januar 2013. Nøgletal fra Oline-ED Statistikken. Kontor Bygningsbestand Ledige m 2 Ændring m 2 % af bestand Ændring % København by 5.756.100 522.400-4.200 9,1% 0,0% Københavns omegn 3.631.000 386.100-8.300 10,6% -0,3% Nordsjælland 1.588.300 165.700 32.400 10,4% 2,0% Bornholm 113.900 2.800 900 2,1% 0,7% Region Hovedstaden 11.089.300 1.077.000 20.900 9,7% 0,2% Østsjælland 673.000 49.700 4.400 6,9% 0,6% Vest- og Sydsjælland 1.535.900 86.300 2.900 5,6% 0,2% Region Sjælland 2.209.000 136.000 7.300 6,2% 0,4% Fyn 1.469.600 147.600 4.500 10,0% 0,3% Sydjylland 2.287.200 219.600 5.800 9,6% 0,3% Region Syddanmark 3.756.800 367.200 10.200 9,8% 0,3% Østjylland 2.982.600 390.800-5.600 13,1% -0,2% Vestjylland 1.363.200 74.600 1.400 5,5% 0,1% Region Midtjylland 4.345.800 465.400-4.300 10,7% -0,1% Nordjylland 1.902.900 128.200 7.600 6,7% 0,4% Region Nordjylland 1.902.900 128.200 7.600 6,7% 0,4% Hele landet 23.303.700 2.173.800 41.800 9,3% 0,2% Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. januar 2013. % af bestand er andelen af ledige lokaler i % af bygningsbestand. Ændring i m 2 og % siden sidste kvartal. EDC Research - Vinter 2013 - side 4
8 201 edc Market UPDate KONTOR - VINTER 2013 18 københavn, områdeinddeling for kontorejendomme. E47 4 O3 20 Gladsaxe 3 Gentofte Hellerup Mørkhøj Søborg 16 19 Tuborg Havn O4 Bispebjerg Husum Nordhavn Utterslev Ydre Østerbro O2 Amerika Plads 17 23 Nørrebro Indre Østerbro Vanløse O3 Rødovre Frederiksberg City 156 Brøndbyøster O2 Valby Vesterbro Kalvebod Brygge E47 Vigerslev Ørestad Nord 21 1 151 Havnefront Syd Sundbyvester 21 2 Avedøre Hvidovre Sydhavn Kastrup Ørestad City 19 E20 17 22 21 E20 Ørestad Syd Tårnby Kbh. Lufthavn 1 km Primært område Sekundært område Tertiært område S-tog Metro afkastkrav i % og tendens på 3-6 måneders sigt. Beliggenhed klasse a klasse B klasse c Primær 5,00 5,50 6,00 sekundær 5,25 5,75 6,25 tertiær 6,25 6,75 7,25 Årlig markedsleje i kr/m 2 og tendens på 3-6 måneders sigt. Beliggenhed klasse a klasse B klasse c Primær 1.700 1.300 1.100 sekundær 1.300 1.000 850 tertiær 1.050 850 700 Ovenstående kort for kontorejendomme i København viser en områdeinddeling i primære, sekundære og tertiære områder, hvor det primære område typisk indeholder de bedste beliggenheder for kontorejendomme i København. Områdeinddelingen er foretaget af EDC Erhverv Poul Erik Bech. Grænserne for disse områder kan være flydende og skifte over tid. Områdeinddelingen skal ses som vores bud på en generel beliggenhedssegmentering og ikke opfattes som en definitiv opdeling af bedste, gode og mindre gode beliggenheder. EDC Research - Vinter 2013 - side 5
Lisbjerg abro Faarup Kvottrup E45 Geding Kasted 15 20 19 edc Market UPDate KONTOR - VINTER 2013 aarhus, områdeinddeling for kontorejendomme. Skejby Vejby 47 Brendstrup Risskov Yderup Tilst 26 180 True yngby Gellerup Hasle O1 195 Aarslev Brabrand Aaby Aabyhoj Aarhus Aarslev Mark Marselisborg Ormslev Stationsby Stavtrup 501 bo Ormslev 2 Lemming 170 Bering orning Kolt Hasselager Viby Primært område Sekundært område Tertiært område Kattrup afkastkrav i % og tendens på 3-6 måneders sigt. Slet Jegstrup Beliggenhed klasse a klasse B klasse c Primær 5,50 5,75 6,25 sekundær 6,00 6,50 7,25 Tranbjerg tertiær 6,50 Overballe 7,00 8,00 Osterby Årlig markedsleje i kr/m 2 og tendens på 3-6 måneders sigt. Beliggenhed klasse a klasse B klasse c Primær 1.350 1.150 950 sekundær 1.100 900 750 tertiær 900 700 600 O2 Bjostrup Holme 451 S-tog 1 km Skaade Ovenstående kort for kontorejendomme i Aarhus viser en områdeinddeling i primære, sekundære Storhoj og tertiære områder, hvor det primære område typisk indeholder de bedste beliggenheder for kontorejendomme i Aarhus. Områdeinddelingen Horret er foretaget af EDC Erhverv Poul Erik Bech. Grænserne for disse områder kan være flydende og skifte over tid. Områdeinddelingen skal ses som vores bud på en generel beliggenhedssegmentering og ikke opfattes som en definitiv opdeling af bedste, gode og mindre gode beliggenheder. Metro EDC Research - Vinter 2013 - side 6
d e t a i l - V I N T E R 2 0 1 3 Detail Afkastkrav i %, årlig markedsleje i kr/m 2 og tendens på 3-6 måneders sigt. Klasse A Klasse B Klasse C Klasse A Klasse B Klasse C København Afkastkrav i % Årlig markedsleje i kr./m 2 Primær 5,00 5,25 5,50 17.000 14.000 12.000 Sekundær 5,50 5,75 6,25 3.500 2.500 2.000 Tertiær 6,00 6,50 7,00 1.100 900 750 Aarhus Primær 5,00 5,25 5,50 5.500 4.500 3.500 Sekundær 5,25 5,50 6,00 4.000 3.500 2.500 Tertiær 6,00 6,50 7,00 2.000 1.600 1.200 Aalborg Primær 5,25 5,75 6,25 4.250 3.500 2.500 Sekundær 6,25 6,50 7,00 1.400 1.150 900 Tertiær 7,00 7,25 7,75 800 700 600 Trekantsområdet Primær 5,75 6,00 6,25 3.100 2.400 1.400 Sekundær 6,50 6,75 7,00 1.700 1.100 900 Tertiær 7,25 7,75 8,25 800 600 500 Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech. Estimater pr. 1. januar 2013. Ledige detaillokaler i m 2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt. Ledige m 2 % af bestand Ændring % kvartal Ændring % år Tendens København By 46.500 3,6% 0,3% 1,3% Østjylland 119.300 6,1% -1,0% 0,2% Region Nordjylland 111.700 8,4% 0,4% 0,4% Sydjylland 156.200 9,4% -0,8% 2,2% Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. januar 2013. Ændring i % siden sidste kvartal og på årsbasis. EDC Research - Vinter 2013 - side 7
d e t a i l - V I N T E R 2 0 1 3 Ledige detaillokaler i m 2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt. 10% 9% 8% 111.700 m 2 156.200 m2 7% 6% 119.300 m 2 5% 4% 46.500 m 2 3% 2% 1% 0% København by Østjylland Region Nordjylland Sydjylland Tal for ledige erhvervslokaler stammer fra Oline-ED Statistikken pr. 1. januar 2013. Nøgletal fra Oline-ED Statistikken. Detail Bygningsbestand Ledige m 2 Ændring m 2 % af bestand Ændring % København by 1.292.800 46.500 3.800 3,6% 0,3% Københavns omegn 865.900 43.300 8.300 5,0% 1,0% Nordsjælland 1.083.800 53.000 4.500 4,9% 0,4% Bornholm 92.100 5.700 4.700 6,2% 5,1% Region Hovedstaden 3.334.600 148.600 21.400 4,5% 0,7% Østsjælland 424.500 29.400 2.200 6,9% 0,5% Vest- og Sydsjælland 1.287.200 92.200 12.400 7,2% 1,0% Region Sjælland 1.711.700 121.600 14.600 7,1% 0,8% Fyn 1.256.700 66.400 8.100 5,3% 0,7% Sydjylland 1.661.400 156.200-12.700 9,4% -0,8% Region Syddanmark 2.918.200 222.500-4.700 7,6% -0,2% Østjylland 1.962.600 119.300-20.700 6,1% -1,0% Vestjylland 1.004.700 62.600-7.600 6,2% -0,8% Region Midtjylland 2.967.300 181.900-28.300 6,1% -1,0% Nordjylland 1.330.800 111.700 5.900 8,4% 0,4% Region Nordjylland 1.330.800 111.700 5.900 8,4% 0,4% Hele landet 12.262.500 786.300 8.900 6,4% 0,1% Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. januar 2013. % af bestand er andelen af ledige lokaler i % af bygningsbestand. Ændring i m 2 og % siden sidste kvartal. EDC Research - Vinter 2013 - side 8
l a g e r O G P R O D U K T I O N V I N T E R 2 0 1 3 Lager & Produktion Afkastkrav i %, årlig markedsleje i kr/m 2 og tendens på 3-6 måneders sigt. Klasse A Klasse B Klasse C Klasse A Klasse B Klasse C København Afkastkrav i % Årlig markedsleje i kr./m 2 Primær 7,00 7,50 7,75 500 425 350 Sekundær 7,50 8,00 8,25 425 375 300 Tertiær 7,75 8,50 9,00 350 300 250 Aarhus Primær 7,50 8,25 9,00 375 300 250 Sekundær 8,00 8,50 9,50 325 275 225 Aalborg Primær 7,50 7,75 8,75 325 300 275 Sekundær 8,50 9,00 10,00 250 225 200 Trekantsområdet Primær 7,00 7,50 7,75 375 325 250 Sekundær 7,25 7,75 8,25 325 275 225 Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech. Estimater pr. 1. januar 2013. Ledige lager & produktionslokaler i m 2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt. Ledige m 2 % af bestand Ændring % kvartal Ændring % år Tendens Region Hovedstaden 759.200 4,2% -0,2% 0,3% Østjylland 771.100 4,9% -0,4% -1,3% Region Nordjylland 284.100 2,1% -0,5% -0,3% Sydjylland 772.900 4,1% 0,2% 0,7% Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. januar 2013. Ændring i % siden sidste kvartal og på årsbasis. EDC Research - Vinter 2013 - side 9
l a g e r O G P R O D U K T I O N V I N T E R 2 0 1 3 Ledige lager & produktionslokaler i m 2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt. 6% 5% 771.100 m 2 4% 759.200 m 2 772.900 m2 3% 2% 284.100 m 2 1% 0% Region Hovedstaden Østjylland Region Nordjylland Sydjylland Tal for ledige erhvervslokaler stammer fra Oline-ED Statistikken pr. 1. januar 2013. Nøgletal fra Oline-ED Statistikken. Lager & produktion Bygningsbestand Ledige m 2 Ændring m 2 % af bestand Ændring % København by 5.380.100 59.800-6.300 1,1% -0,1% Københavns omegn 7.582.100 501.200 11.400 6,6% 0,1% Nordsjælland 4.171.900 197.000-28.700 4,7% -0,7% Bornholm 826.000 1.300 1.300 0,2% 0,2% Region Hovedstaden 17.960.100 759.200-22.400 4,2% -0,2% Østsjælland 3.316.500 179.300 9.800 5,4% 0,3% Vest- og Sydsjælland 9.728.900 322.600-27.500 3,3% -0,3% Region Sjælland 13.045.400 501.900-17.700 3,8% -0,2% Fyn 9.090.700 439.900-87.400 4,8% -1,0% Sydjylland 18.941.400 772.900 25.400 4,1% 0,2% Region Syddanmark 28.032.000 1.212.800-61.900 4,3% -0,2% Østjylland 15.744.800 771.100-60.200 4,9% -0,4% Vestjylland 12.580.100 498.100-40.900 4,0% -0,3% Region Midtjylland 28.324.900 1.269.300-101.000 4,5% -0,3% Nordjylland 13.342.400 284.100-61.000 2,1% -0,5% Region Nordjylland 13.342.400 284.100-61.000 2,1% -0,5% Hele landet 100.704.800 4.027.300-264.100 4,0% -0,3% Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. januar 2013. % af bestand er andelen af ledige lokaler i % af bygningsbestand. Ændring i m 2 og % siden sidste kvartal. EDC Research - Vinter 2013 - side 10
b o l i g u d l e j N I N G - V I N T E R 2 0 1 3 Ældre boligudlejningsejendomme Nyere og moderniserede boligudlejningsejendomme Afkastkrav i %, årlig markedsleje i kr/m 2 tendens på 3-6 måneders sigt. Ældre boligudlejningsejendomme Nyere og moderniserede boligudlejningsejendomme Klasse A Klasse B Klasse C Klasse A Klasse B Klasse A Klasse B København Afkastkrav i % Afkastkrav i % Årlig markedsleje i kr./m 2 Primær 3,50 3,75 4,25 5,00 5,00 1.400 1.200 Sekundær 4,00 4,50 5,00 5,25 5,25 1.200 1.100 Tertiær 4,75 5,50 6,00 5,50 5,50 1.125 1.100 Aarhus Primær 3,00 3,00 3,00 4,75 4,75 1.400 1.200 Sekundær 3,50 3,50 3,50 5,00 5,00 1.200 1.000 Tertiær 4,50 4,50 4,50 5,25 5,25 1.100 900 Aalborg Primær 4,50 5,00 5,50 5,00 5,25 1.000 900 Sekundær 5,25 5,50 5,75 5,50 5,75 900 800 Tertiær 6,00 6,25 6,50 5,75 6,25 850 800 Trekantsområdet Primær 6,25 6,50 7,25 6,00 6,75 1.000 900 Sekundær 7,00 7,25 8,00 6,75 7,00 800 675 Tertiær 7,50 7,75 8,25 Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech. Estimater pr. 1. januar 2013. Note: Den største forskel mellem Nyere og moderniserede boligudlejningsejendomme og Ældre boligudlejningsejendomme er, at de ældre ejendomme er reguleret efter Lejelovens og Boligreguleringslovens bestemmelser om omkostningsbestemt husleje. EDC Research - Vinter 2013 - side 11
Landets førende mæglervirksomhed indenfor salg, udlejning, vurdering og rådgivning vedrørende ejendomme Etableret i 1978, og består i dag af 14 erhvervscentre, flere end 35 boligbutikker i Danmark og 7 boligbutikker i Frankrig og Sverige Ejer ejendomsadministrationsselskabet LEA Beskæftiger flere end 350 medarbejdere Vi har geografisk repræsentation og kompetencer til at vurdere, sælge og udleje alle typer ejendomme uanset beliggenhed I Erhverv er vores landsdækkende repræsentation og lokale kendskab samt 65 erhvervsspecialister vores absolutte styrker. Vi er statsautoriserede ejendomsmæglere, valuarer og Chartered Surveyors specialiseret inden for formidling af følgende erhvervsejendomme: Kontorejendomme Investeringsejendomme Lager- og logistikejendomme Produktions- og industriejendomme Boligudlejningsejendomme Projektejendomme Andelsboligforeninger Butiksejerlejligheder Retail Erhvervsgrunde Klinikker Hoteller Restauranter erhvervscentre: københavn k herlev hillerød roskilde 33 30 10 00 e-mail 114@edc.dk 44 57 03 37 e-mail 278@edc.dk 48 26 99 10 e-mail 342@edc.dk 46 33 33 33 e-mail 403@edc.dk køge næstved odense kolding 55 35 55 53 e-mail 469@edc.dk 55 78 66 03 e-mail 473@edc.dk 66 12 61 27 e-mail 512@edc.dk 76 33 80 10 e-mail 603@edc.dk aabenraa sønderborg esbjerg vejle 73 33 13 00 e-mail 620@edc.dk 58 58 80 20 e-mail 641@edc.dk 76 10 48 00 e-mail 670@edc.dk 75 83 13 11 e-mail 710@edc.dk aarhus aalborg 87 30 99 30 e-mail 802@edc.dk 96 31 49 00 e-mail 912@edc.dk Chartered surveyors & international property Consultants Læs mere på poulerikbech.dk/erhverv