Andelsboligforeningen Rosenvænget III. c/o Kjeld Olsen Pærevænget 2 C Næstved. CVR-nr ÅRSRAPPORT

Transkript

1 Revisions-Centret Brian Vahlkvist - Registreret revisor Registreret revisionsvirksomhed FSR - danske revisorer Andelsboligforeningen Rosenvænget III c/o Kjeld Olsen Pærevænget 2 C 4700 Næstved CVR-nr ÅRSRAPPORT 1. januar 31. december 2017 (10. regnskabsår) Erantisvej Næstved Tlf Fax: mail@revisions-centret.dk CVR: Bank: Møns Bank A/S Kontonr:

2 Indholdsfortegnelse Foreningsoplysninger... 1 Bestyrelsens påtegning... 2 Den uafhængige revisors påtegning... 3 Anvendt regnskabspraksis... 5 Resultatopgørelse... 8 Balance... 9 Noter... 11

3 - 1 - Foreningsoplysninger Andelsboligforeningen Rosenvænget III Beliggende: Pærevænget Næstved matr. Nr. 2LD Appenæs By, Vejlø CVR nr Bestyrelse Kjeld Olsen, formand Hanne Knudsen, bestyrelsesmedlem Trine Andersen, bestyrelsesmedlem Toke Berthelsen, suppleant Administrator Newsec Datea A/S Lyngby Hovedgade Kgs. Lyngby Revision Revisions-Centret Registreret revisionsvirksomhed Erantisvej Næstved CVR-nr Godkendt på foreningens generalforsamling, den 2018 Dirigent:

4 - 2 - Bestyrelsespåtegning Undertegnede har aflagt årsrapport for Andelsboligforeningen Standard A. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2017 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 31. december Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foreningens finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Næstved, den 2018 Bestyrelsen: Kjeld Olsen Hanne Knudsen Trine Andersen formand bestyrelsesmedlem bestyrelsesmedlem Toke Berthelsen Suppleant

5 - 3 - Den uafhængige revisors revisionspåtegning Til andelshaverne i Andelsboligforeningen Rosenvænget III Konklusion Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Rosenvænget III for regnskabsåret 1. januar december 2017, der omfatter resultatopgørelse, balance og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabslovens, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, 6, stk. 2 og 8 og foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2017 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december 2017 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet". Vi er uafhængige af andelsboligforeningen i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA s Etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Fremhævelse af forhold i regnskabet Andelsboligforeningen har i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens vejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven, medtaget budgettal som sammenligning i resultatopgørelse og noter. Disse budgettal har, som det også fremgår af resultatopgørelsen og tilhørende noter, ikke været underlagt revision. Vi henleder opmærksomheden på note 9, hvoraf det fremgår at der er negativ egenkapital i foreningen. Vores erklæring er ikke modificeret vedrørende dette forhold. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere andelsboligforeningens evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere andelsboligforeningen, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet.

6 - 4 - Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: * Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. * Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. * Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af bestyrelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. * Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om andelsboligforeningens evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at andelsboligforeningen ikke længere kan fortsætte driften * Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Næstved, den 2. februar 2018 Revisions-Centret Registreret revisionsvirksomhed CVR-nr Brian Vahlkvist Registreret revisor - FSR danske revisorer MNE-nr

7 - 5 - Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for Andelsboligforeningen Rosenvænget III er aflagt i overensstemmelse med bestemmelserne i årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 5. Resultatopgørelsen Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budget har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne forbundet med de realiserede aktiviteter. Indtægter Boligafgift vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld, samt renteomkostninger vedr. renteswap. Forslag til resultatdisponering Under resultatdisponering indgår ledelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat, herunder eventuelle forslag om overførsel til Andre reserver, f.eks. reservation af beløb til dækning af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger på foreningens ejendom. Forslag om overførsel af beløb til Overført resultat mv. er alene specificeret af hensyn til at kunne vurdere, hvorvidt den opkrævede boligafgift er tilstrækkelig til at dække betalte prioritetsafdrag med fradrag af ikke likvide omkostninger (regnskabsmæssige afskrivninger m.v.).

8 - 6 - Balancen Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes ved første indregning til kostpris. Der afskrives ikke på foreningens ejendom. Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af tab. Der er udgiftsført tab i regnskabsåret. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. Overført resultat m.v. indeholder akkumuleret resultat, samt kursregulering af prioritetsgæld. Prioritetsgæld Prioritetsgæld indregnes ved låneoptagelsen til kostpris, svarende til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder værdiansættes prioritetsgælden til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente. Forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes dermed i resultatopgørelsen over lånets løbetid, Prioritetsgælden er således værdiansat til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld, der opgøres som det oprindeligt modtagne provenu ved låneoptagelsen reduceret med betalte afdrag og korrigeret for en over afdragstiden foretagen afskrivning af lånets kurstab og låneomkostninger på optagelsestidspunktet. Finansielle instrumenter i form af indgåede aftaler om rentesikring (renteswap) værdiansættes til kostpris på aftaletidspunktet, svarende til kr. 0. Efterfølgende indregnes renteswappen til dagsværdien på balancedagen. Årets regulering af dagsværdien på renteswappen føres direkte på egenkapitalen. Dagsværdien er opgjort af leverandøren af aftalen. Renteswappen indregnes i tilknytning til prioritetsgælden, da den anses for en integreret del af belåningen af foreningens ejendom. Værdien af renteswappen indgår ikke i beregningen af andelsværdien. Øvrige gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi.

9 - 7 - Øvrige noter Andelsværdi Ledelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 11. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt vedtægterne. Vedtægterne bestemmer desuden i 14, stk. 2, nr. A, at selvom der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende. Pantsætninger Foreningens pantsætninger fremgår af note 12. Ansvarsforsikring Foreningens ansvarsforsikring fremgår af note 13. Nøgleoplysninger Nøgleoplysninger fremgår af note 14.

10 - 8 - RESULTATOPGØRELSE FOR PERIODEN 1. JANUAR DECEMBER 2017 Noter Budget (Ikke revideret) Indtægter Boligafgift fra andelshavere Omkostninger 1 Ejendoms- og forbrugsafgifter Vedligeholdelse Administration Ekstraordinære poster Indgået på tidligere realliseret tab Tab på tilgodehavende, 2B Thomas J Resultat før finansielle poster Finansielle poster Renter, bank Renteudgifter, andre Renteudgift, pantebrev Renteudgifter, realkredit Nykredit renteswap Årets resultat Forslag til resultatdisponering: Overført til Overført resultat mv. : Betalte prioritetsafdrag Overført restandel af årets resultat Disponeret i alt

11 - 9 - BALANCE PR. 31. DECEMBER 2017 Noter AKTIVER Materielle anlægsaktiver 4 Ejendommen Pærevænget ANLÆGSAKTIVER I ALT Tilgodehavender Tilgodehavender, ejendomsskat Tilgodehavender, andelshavere Forudbetalt forsikring Likvide beholdninger OMSÆTNINGSAKTIVER I ALT AKTIVER I ALT

12 BALANCE PR. 31. DECEMBER 2017 Noter PASSIVER 9 EGENKAPITAL Andelskapital Overført resultat Regulering af renteswap til markedsværdi Netto kursregulering af prioritetsgæld LANGFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER 6 Gæld til realkreditinstitut Pantebreve Markedsværdi af renteswap KORTFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER 6 Gæld til realkreditinstitut Skyldige omkostninger GÆLDSFORPLIGTELSER I ALT PASSIVER I ALT Andelenes værdi 12 Pantsætninger 13 Ansvarsforsikring 14 Nøgleoplysninger

13 Noter Budget (Ikke revideret) 1 Ejendoms- og forbrugsafgifter Ejendomsskatter Renovation Grundejerforening Forsikringer Vedligeholdelse Kloakafgift Vedligeholdelse fællesanlæg Reparation og vedligeholdelse Administration Administrator Revisor Revisor, tidl. år Rådgivning Konsulentbistand Advokat Generalforsamling Udgifter fællesarrangementer Kontingenter Kontorhold/gebyrer m.m Diverse omkostninger Ejendommen Pærevænget 2A-10D Kostpris 1. januar Tilgang 1 1 Afgang -1-1 Kostpris pr. 31. december Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december Seneste offentlige vurdering Likvide beholdninger Sparekassen Sjælland Sparekassen Sjælland Nykredit, SWAP konto

14 Noter Gæld til realkreditinstitut Nykredit nom variabel rente, afdragsfrit i 30 år Oprindelig hovedstol: kr. Nominel restgæld, kortfristet 0 0 Nominel restgæld, langfristet Kursregulering Heraf forfalder kr. mere end 5 år efter balancetidspunktet. Kontant restgæld (kursværdi) Pantebrev Situs Nordic Services ApS Pantebrev nom variabel rente, afdragsfrit i 30 år Oprindelig hovedstol: kr. Nominel restgæld, kortfristet 0 0 Nominel restgæld, langfristet Kursregulering Heraf forfalder kr. mere end 5 år efter balancetidspunktet. Kontant restgæld (kursværdi) Markedsværdi af renteswap Værdi primo Regulering til dagsværdi på statustidspunkt Egenkapitalopgørelse Overført Andelskapital overskud I alt 1. januar Overført resultat primo Årets resultat Regulering af renteswap til markedsværdi december Kursregulering af prioritetsgæld 1. januar 0 Årets regulering december Egenkapital ultimo

15 Noter Skyldige omkostninger Forudbetalt husleje Skyldige renter pantebrev NK Forsyning, spildevand Seas Afsat revisor, årsrapport Andelenes værdi Egenkapital den 31. december Tilbageførsel af renteswap Korrigeret egenkapital Andelskapital Dette svarer til en værdi pr. indskudt andelskrone 0,9992 Bestyrelsen foreslår, at værdien anvendes ved salg af andele frem til næste ordinære generalforsamling. Ved opgørelse af foreningens egenkapital er ejendommens værdi fastsat ud fra kostprisen (anskaffelsessummen) med tillæg af forbedringer. Prioritetsgælden er opgjort til nominel restgæld, excl. markedsværdi af renteswap, jf. andelsboliglovens 5, stk. 2, litra a.

16 Noter Fordeling af andelenes værdi Andel i foreningens formue er udregnet på grundlag af balance pr. 31. december 2017, fordelt med samlet boligens indskud x korrigeret egenkapital / samlet indskud. Andelsindskud Værdi 31/12 2A B C D A B C D A B C D E A B C D A B C D Noter 12 Pantsætninger Gæld til realkreditinstitut på kr., samt pantebrev kr , er sikret ved pant i grunde og bygninger. De pantsatte aktivers regnskabsmæssige værdi er kr. 13 Ansvarsforsikring Som sikkerhed for bestyrelsens økonomiske ansvar har foreningen tegnet sædvanlig ansvarsforsikring. Forsikringssummens størrelse er kr. 14 Nøgleoplysninger

17 Note 14. Nøgleoplysninger Nøgletallene viser centrale dele af foreningens økonomi og er primært udregnet på baggrund af arealer. I Andelsboligforeningen Standard A anvendes andelsindskuddene som fordelingsnøgle, og de arealbaserede nøgletal for andelsværdi og boligafgift svarer derfor ikke til de, der konkret gælder for den enkelte andelshaver. Lovkrævede nøgleoplysninger I bilag 1 til bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015 er opregnet en række nøgleoplysninger om foreningens økonomi, der skal optages som noter til regnskabet. Disse nøgleoplysninger følger her: BBR Areal m² BBR Areal m² Antal BBR Areal m² B1 Andelsboliger B2 Erhvervsandele B3 Boliglejemål B4 Erhvervslejemål B5 Øvrige lejemål (kældre, garager B6 I alt C1 C2 C3 Sæt kryds Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien? Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af boligafgiften? Hvis andet, beskrives fordelingsnøglen her Boligernes areal (BBR) X Boligernes areal (anden kilde) Ikke relevant Det oprindelige indskud X Andet År D1 Foreningens stiftelsesår 2008 D2 Ejendommens opførelsesår 2008 E1 E2 Sæt kryds Hæfter andelshaverne for mere end deres indskud? X Foreningens medlemmer hæfter for foreningens forpligtelser med deres indskud. Herudover hæfter andelshaverne personligt og pro rata for kassekredit i pengeinstitut. Ja Nej F1 Sæt kryds Anvendt vurderingsprincip ved beregning af andelsværdien X Anskaffelsesprisen Valuarvurdering Offentlig vurdering F2 Forklaring på Udregning Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip Anvendt værdi pr Kr. Ejendomsværd i (F2) divideret med m² ultimo året i alt (B6) kr. pr. m²

18 F3 Forklaring på Udregning Generalforsamlingsbestemte reserver Anvendt værdi pr Kr. Andre reserver (F3) divideret med m² ultimo året i alt (B6) kr. pr. m² 0 0 Forklaring på Udregning Andre reserver (F3) divideret med ejendomsværdi (F2) ganget med 100 % F4 Reserver i procent af ejendomsværdi 0 G1 G2 G3 Sæt kryds Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? Ja Nej X X X Forklaring på udregning Ultimomånedens indtægt (uden fradrag for tomgang, tab m.v.) ganget med 12 og divideret med det samlede areal for andele på balancedagen (B1+B2) H1 Boligafgift x 12 / H2 Erhvervslejeindtægter 0 x 12 / H3 Boliglejeindtægter 0 x 12 / J Forklaring på udregning Årets resultat divideret med det samlede areal for andele på balancedagen (B1+B2) Årets resultat pr. andels-m² de sidste tre år K1 Andelsværdi K Gæld - omsætningsaktiver K3 Teknisk andelsværdi Forklaring på udregning Andelsværdi på balancedagen (note 25) divideret med det samlede areal for andele på balancedagen (B1+B2) (Gældsforpligtelser jf. balancen minus omsætningsaktiver jf. balancen) divideret med det samlede areal for andele på balancedagen (B1+B2) K1 plus K2

19 Forklaring på udregning Vedligehold (hhv. løbende og genopretning og renovering) jf. resultatopgørelsen divideret med det samlede areal ultimo året (B6) M1 Vedligeholdelse, løbende Vedligeholdelse, genopretning og M2 renovering M3 Vedligeholdelse i alt P R Forklaring på udregning Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige værdi) Forklaring på udregning Årets afdrag pr. andels-m² de sidste tre år Regnskabsmæssig værdi af ejendommen (jf. balancen) - gældsforpligtelser i alt (jf. balancen) divideret med den regnskabsmæssige værdi af ejendommen (jf. balancen) ganget med 100 % Årets afdrag divideret med det samlede areal for andele på balancedagen (B1+B2) Supplerende nøgletal i øvrigt Ud over de lovkrævede nøgleoplysninger ovenfor er der beregnet følgende nøgletal pr. statusdagen, der medvirker til at skabe det fornødne overblik over foreningens økonomiske forhold: andel total Offentlig ejendomsvurdering Anskaffelsessum (kostpris) Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver Foreslået andelsværdi Reserver uden for andelsværdi 0 0 Kr./m² Boligafgift i gennemsnit pr. andelsbolig-m² 318 Boliglejeindtægt pr. udlejede bolig-m² 0 Erhvervslejeindtægt pr. udlejede erhvervs-m² 0 Omk. m.v. i pct. af (omkostninger + finansielle poster netto + afdrag): I pct. Vedligeholdelsesomkostninger 0 Øvrige omkostninger 15 Finansielle poster, netto 84 Afdrag Boligafgift i pct. af samlede ejendomsindtægter 100