GENPART ÅRSRAPPORT 2016 ANDELSBOLIGFORENINGEN NYSPROG. CVR.nr

Transkript

1 GENPART ANDELSBOLIGFORENINGEN NYSPROG CVR.nr ÅRSRAPPORT 2016

2 INDHOLD Side Ledelsesberetning Foreningsoplysninger 2 Bestyrelsens beretning 3 Påtegninger Bestyrelsens påtegning 4 Den uafhængige revisors revisionspåtegning 5 Årsregnskab 1. januar 31. december Anvendt regnskabspraksis 8 Resultatopgørelse 9 Balance 31. december 10 Noter 13 Diverse opgørelser Lovkrævede nøgleoplysninger 18 Opgørelse af andelens værdi 20 Likviditetsoversigt 21 Opgørelse af skattepligtig indkomst 22 1

3 FORENINGSOPLYSNINGER Foreningen Andelsboligforeningen Nysprog Nyelandsvej / Sprogøvej Frederiksberg CVR-nr Hjemsted: Frederiksberg Regnskabsår: 1. januar 31. december Bestyrelse Per Jørgensen, formand Lars Therkildsen Leonie Kimmel Kasper Duurloo Casper Seidler Revision KRESTON CM Statsautoriseret Revisionsinteressentskab Adelgade København K Administration Advokatfirmaet Carl H. Petersen H.C. Andersens Boulevard 5, 2.th København V 2

4 BESTYRELSENS BERETNING Aktivitet Foreningens aktivitet består i at eje og drive boligforeningen. Det regnskabsmæssige resultat Årets resultat er tilfredsstillende. Usikkerhed ved indregning og måling Beregning af andelskronen er sket på baggrund af reglerne i Lov om andelsforeninger og andre boligfællesskaber. Beregningen kan enten tage udgangspunkt i anskaffelsesprisen, handelsværdien som udlejningsejendom (valuarvurdering) eller kontant ejendomsværdi. I den udstrækning markedsrenter ændrer sig eller ejendommenes forhold i øvrigt ændres, kan ejendommenes værdi tilsvarende ændre sig. Endvidere kan en vurdering, foretaget af en anden valuar, eller revurdering af den offentlige ejendomsvurdering føre til en anden beregning af andelskronen. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter 31. december 2016 indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for foreningens finansielle stilling. 3

5 BESTYRELSENS PÅTEGNING Bestyrelsen har dags dato aflagt årsrapporten for 2016 for Andelsboligforeningen Nysprog. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultatet. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Frederiksberg, den 27. februar 2017 Per Jørgensen Lars Therkildsen Leonie Kimmel formand Kasper Duurloo Casper Seidler Administrator Advokatfirmaet Carl. H. Petersen Årsrapportens godkendelse Således forelagt og vedtaget på foreningens ordinære generalforsamling den Dirigent: 4

6 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Nysprog Konklusion Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Nysprog for regnskabsåret 1. januar 31. december 2016, der omfatter resultatopgørelse, balance og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven, andelsboligforeningsloven og foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2016 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 31. december 2016 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboligforeningsloven og foreningens vedtægter. Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet. Vi er uafhængige af andelsboligforeningen i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA s Etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboligforeningsloven og foreningens vedtægter. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere andelsboligforeningens evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere andelsboligforeningen, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformatio- 5

7 ner kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om andelsboligforeningens evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at andelsboligforeningen ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. 6

8 Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. København, den 27. februar 2017 KRESTON CM Statsautoriseret Revisionsinteressentskab CVR-nr Bent Kofoed statsautoriseret revisor 7

9 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Regnskabsgrundlaget Årsrapporten for 2016 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse A- virksomheder. Herudover har foreningen valgt at følge reglerne for klasse B om bestyrelsesberetningen, jf. årsregnskabslovens 77. Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som foregående år. Årsrapporten er aflagt i danske kroner. Om den anvendte regnskabspraksis kan i øvrigt oplyses følgende: RESULTATOPGØRELSEN Indtægter Boligafgift og lejeindtægt er indregnet i resultatopgørelsen til den på generalforsamlingen fastsatte leje. Alle indtægter vedrørende regnskabsåret er medtaget. Øvrige indtægter er indregnet med fuld periodisering. Omkostninger Prioritetsrenter indregnes i resultatopgørelsen med de til regnskabsåret tilhørende beløb. Øvrige omkostninger består af ejendomsomkostninger, vedligeholdelsesomkostninger, renholdelsesomkostninger, lønomkostninger og administrationsomkostninger m.v. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og omkostninger. Skatter Årets skat, som består af årets aktuelle skat, indregnes i resultatopgørelsen som den del, der kan henføres til årets resultat. BALANCEN Materielle anlægsaktiver Ejendommen optages til markedspris, der afskrives ikke på bygninger. Som markedspris er anvendt seneste offentlige vurdering. Det bør bemærkes, at ejendommens bogførte værdi ikke nødvendigvis er lig med ejendommens handelsværdi. Handelsværdien vil kunne fastsættes ved en uvildig vurdering af ejendommen. 8

10 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Øvrige materielle anlægsaktiver optages til anskaffelsessum med fradrag for akkumulerede afskrivninger, der afskrives således: Vaskerimaskiner 10 år Tilgodehavender Tilgodehavender måles til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Selskabsskat Aktuelle skatteforpligtelser indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for eventuelt betalt acontoskatter. Der er ikke afsat udskudt skat på salg af udlejede lejligheder i henhold til det under eventualforpligtelser anførte. Gældsforpligtelser Gæld måles til den nominelle restgæld på balancedagen. Prioritetsgæld måles til kursværdi. 9

11 RESULTATOPGØRELSE FOR 1. JANUAR 31. DECEMBER Note Boligafgift Erhvervslejemål Finansielle indtægter m.v Vaskeri INDTÆGTER I ALT Prioritetsrenter Ejendomsskat m.v Ejendomsomkostninger Administrationsomkostninger m.v Lønninger Vedligeholdelsesomkostninger Antenneregnskab ADSL, regnskab Større vedligeholdelsesarbejder Afskrivninger OMKOSTNINGER I ALT DRIFTSRESULTAT Afsat skat ÅRETS RESULTAT Resultatdisponering Årets afdrag på prioritetsgæld Overført resultat

12 BALANCE 31. DECEMBER AKTIVER Note Ejendommen matr.nr. 11 b, Frederiksberg (kontantværdi 1. oktober 2014 kr ) Vaskerianlæg Materielle anlægsaktiver ANLÆGSAKTIVER Restancer Varmeregnskab 2013/ Periodeafgrænsningsposter 65 0 Tilgodehavender Likvide beholdninger OMSÆTNINGSAKTIVER AKTIVER

13 BALANCE PR. 31. DECEMBER PASSIVER Note Andelskapital Almindelig reservefond Overført resultat Hensættelser Kursregulering prioritetsgæld Opskrivningsfond EGENKAPITAL Prioritetsgæld Langfristede gældsforpligtelser Forudbetalt leje og deposita Varmeregnskab tidligere år Varmeregnskab 2016/ Skyldige omkostninger Mellemregning salg af lejlighed Kortfristede gældsforpligtelser GÆLDSFORPLIGTELSER PASSIVER Eventualposter 13 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 14 12

14 NOTER Prioritetsrenter m.v. Nykredit, 2,7032% Ejendomsomkostninger Forsikringer ABF og grundejerforening Falck El Vandafgift Indkøb til gården Tab varme 2012/ Trappevask Vinduespolering m.v Administration m.v. Kontorartikler, porto m.v Administrationshonorar Revisionshonorar Vurderingshonorarer, lejligheder Bankgebyrer m.v Møder og generalforsamling m.v Diverse Småanskaffelser Varmeregnskabshonorar

15 NOTER Vedligeholdelse VVS-arbejde Malerarbejde Elektriker Tømrer- og snedkerarbejde Fugt og mikrobiologisk undersøgelse Låseservice Varmeanlæg Diverse Antenneregnskab Betalt Yousee Indbetalt beboere ADSL-regnskab Betalt ADSL-forbindelse m.v Fiberby etablering Indbetalt beboere Større vedligeholdelsesarbejder Renovering kælderrum Altanisolering Nyt cykelskur

16 NOTER Finansielle indtægter m.v. Renter bank og giro Salgsgebyrer m.v Materielle anlægsaktiver Ejendommen matr.nr. 11 b, Frederiksberg Ejendomsværdi 1. januar Ejendomsværdi 31. december Grundværdi Vaskemaskine Saldo 1. januar Årets tilgang Årets afskrivning Regnskabsmæssig værdi 31. december Likvide beholdninger Kassebeholdning Arbejdernes Landsbank Arbejdernes Landsbank

17 NOTER Egenkapital Andelskapital Saldo pr. 31. december Almindelig reservefond Saldo pr. 1. januar Afdrag på prioritetsgæld Saldo pr. 31. december Overført resultat Saldo pr. 1. januar Årets resultat Hensættelse, vinduesudskiftning Saldo pr. 31. december Hensættelser Saldo pr. 1. januar Hensættelse, vinduesudskiftning Saldo pr. 31. december Kursregulering prioritetsgæld Saldo 1. januar Årets kursregulering Saldo pr. 31. december Opskrivningsfond ejendom Saldo pr. 1. januar Saldo pr. 31. december EGENKAPITAL

18 NOTER 12 Prioritetsgæld Årets afdrag Restgæld Kursværdi Renter Nykredit, 2,7032% 2042 (kontantlån) (altanlånet) Nykredit, 2,7032% 2042 (kontantlån) Eventualposter Eventualaktiver og eventualforpligtelser Foreningen har stillet garanti for andelshaveres lån til køb af andel for oprindelig t.kr. 56. Der er tegnet bestyrelsesansvarsforsikring til imødegåelse af eventuelle krav o.l. mod foreningen. 14 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Der er ingen pantsætninger, udover dem der fremgår af regnskabet. Andelsboligforeninger skal beskattes efter ejendomsavancebeskatningsloven, når der sker overgang af foreningens sidste lejemål fra erhvervsmæssig anvendelse (udlejet lejlighed) til skattefri anvendelse (andelslejlighed). Skattepligten omfatter den del af ejendomsavancen, som forholdsmæssigt kan henføres til de lejligheder, som i perioden fra foreningens stiftelse til udgangen af det indkomstår, hvori det sidste lejemål skifter status og kan således udgøre et væsentligt skattetilsvar, som ikke fremgår af årsregnskabets balance og derved ikke er indregnet i beregningen af andelenes værdi. 17

19 LOVKRÆVEDE NØGLEOPLYSNINGER Nøgletalsopgørelser m.v. i henhold til BEK nr af 16/ Fordeling boliger og areal Antal BBR areal m2 Andelsboliger Erhvervslejemål Fordelingstal benyttet ved opgørelse af andelsværdien: Fordelingstal benyttet ved opgørelse af boligafgiften: Det oprindelige indskud Oprindelig leje som udlejningsejendom med efterfølgende reguleringer. Foreningens stiftelsesår 1975 Ejendommens opførelsesår 1903 I henhold til vedtægterne hæfter andelshaverne alene med deres indskud for foreningens forpligtigelser, dog er der personlig og solidarisk hæftelse ved gæld der er sikret ved pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, såfremt kreditor har taget forbehold herom. Foreningen bruger den offentlige vurdering af ejendommen til beregning af andelsværdien. Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip Gns. kr. pr. m kr kr. / m2 Generalforsamlingsbestemte reserver udgør kr. Gns. kr. pr. m2 164 kr. / m2 Reserver i procent af ejendomsværdi 0,98% Ifølge de oplysninger vi er i besiddelse af, har foreningen ikke modtaget offentlige tilskud, der skal tilbagebetales ved foreningens opløsning. Ifølge de oplysninger vi er i besiddelse af, er foreningens ejendom ikke pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009) Der er ikke tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom. 18

20 LOVKRÆVEDE NØGLEOPLYSNINGER gns. kr. pr. andels m2 pr. år Boligafgift Erhvervslejeindtægter 415 kr. / m2 63 kr. / m2 Årets overskud (før afdrag) i gns. kr. pr. andels-m2 (sidste 3 år) : Gns. kr. Hele kr. andels m Teknisk andelsværdi : Hele kr. gns. kr. pr. andels m2 Andelsværdi Gæld - omsætningsaktiver Vedligeholdelse, løbende samt genopretning og renovering sidste 3 regnskabsår: Gns. kr Hele kr. andels m2 Vedligeholdelse Genopretning og renovering Gns. kr Hele kr. andels m2 Vedligeholdelse Genopretning og renovering Gns. kr Hele kr. andels m2 Vedligeholdelse Genopretning og renovering Hele kr. Procent Ejendommens friværdi (ejendommen - gældsforpligtigelser) : ,73% Årets afdrag pr. andels m2 : Gns. kr. Hele kr. andels m

21 ANDELENS VÆRDI Beregning af andelens værdi i henhold til 5 stk. 2 c i lov om andelsboligforeninger og andre bofællesskaber. Egenkapital 31. december 2016 i henhold til regnskab Kursregulering prioritetsgæld Ejendommen: Kontant værdi 1. oktober 2014 (seneste offentlige vurdering) Bogført værdi 31. december Prioritetsgæld: Nominel restgæld 31. december Kursværdi restgæld 31. december REGULERET FORMUE PR. 31. DECEMBER Beregnet værdi pr. andelskrone , Bestyrelsen foreslår andelskronen sat til 850,00 Beregnet værdi pr. andelskrone 31. december ,98 Andelskrone pr. 31. december 2015, blev på generalforsamlingen fastsat til 840,00 20

22 LIKVIDITETSOVERSIGT PR. 31. DECEMBER 2016 Restancer Periodeafgrænsningsposter 65 Likvide beholdninger Forudbetalt leje og deposita Varmeregnskab tidligere år Varmeregnskab 2016/ Skyldige omkostninger Mellemregning salg af lejlighed LIKVIDITETSOVERSKUD

23 OPGØRELSE AF SKATTEPLIGTIG INDKOMST Samlede omkostninger ifølge regnskab Afskrivning, fjernvarme, 5% Finansielle indtægter m.v Vaskemønter m.v Fradragsberettigede nettoudgifter Lejeindtægter Andel i fællesudgifter fordelt efter leje: x / Skattemæssigt resultat før underskud tidligere år Fremførbart underskud 0 SKATTEMÆSSIGT RESULTAT Fjernvarme Installation Afskrivning, primo Afskrivning, 4% Saldo pr. 31. december flp/gj 22