ANDELSBOLIGFORENINGEN ØBROCENTRET. CVR.nr ÅRSRAPPORT 2013/14

Transkript

1 ANDELSBOLIGFORENINGEN ØBROCENTRET CVR.nr ÅRSRAPPORT 2013/14

2 INDHOLD Side Bestyrelsens beretning Foreningsoplysninger 2 Bestyrelsens beretning 3 Påtegninger Bestyrelsens og administrators påtegning 4 Den uafhængige revisors erklæringer 5 Årsregnskab 1. juli 30. juni Anvendt regnskabspraksis 6 Resultatopgørelse 8 Balance 30. juni 9 Noter 11 Diverse opgørelser Lovkrævede nøgleoplysninger 18 Opgørelse af andelens værdi 21 Opgørelse af skattepligtig indkomst 22 1

3 FORENINGSOPLYSNINGER Foreningen Andelsboligforeningen Øbrocentret Østerbrogade , Langesund København Ø Hjemsted: København Regnskabsår: 1. juli 30. juni CVR.nr.: Bestyrelse Anders Frese Louise Nørgaard Rune Svendsen Morten Frandsen Karsten Strunge Revision Chr. Mortensen Revisionsfirma Statsautoriseret Revisionsinteressentskab Adelgade København K Administrator Advokatfirmaet Carl H. Petersen H.C. Andersens Boulevard København V 2

4 BESTYRELSENS BERETNING Aktivitet Andelsboligforeningens aktiviteter består i at drive andelsboligforeningen samt eje og administrere foreningens ejendom, matr.nr Udenbys Klædebo Kvarter, beliggende Østerbrogade , Langesund 8-10, 2100 København Ø. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Udviklingen i foreningens drift er under omstændighederne tilfredsstillende. Usikkerhed ved indregning og måling Beregning af andelskronen er sket på baggrund af reglerne i Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Beregningen kan enten tage udgangspunkt i anskaffelsesprisen, handelsværdien som udlejningsejendom (valuarvurdering) eller kontant ejendomsværdi. I den udstrækning markedsrenter ændrer sig eller ejendommenes forhold i øvrigt ændres, kan ejendommenes værdi tilsvarende ændre sig. Endvidere kan en vurdering, foretaget af en anden valuar, eller revurdering af den offentlige ejendomsvurdering føre til en anden beregning af andelskronen. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter 30. juni 2014 indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for foreningens finansielle stilling. 3

5 BESTYRELSENS OG ADMINISTRATORS PÅTEGNING Bestyrelse og administrator har dags dato aflagt årsrapporten for 2013/14 for Andelsboligforeningen Øbrocentret. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven med visse tilpasninger, lov om andelsboligforeninger og foreningens vedtægter. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultatet. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 1. oktober 2014 Anders Frese Louise Nørgaard Rune Svendsen Morten Frandsen Karsten Strunge Administrator Advokatfirmaet Carl H. Petersen Årsrapportens godkendelse Således forelagt og vedtaget på foreningens ordinære generalforsamling den / Dirigent: 4

6 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Øbrocentret Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Øbrocentret for regnskabsåret 1. juli juni 2014, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven med visse tilpasninger, lov om andelsboligforeninger og foreningens vedtægter. Vi har ikke revideret de anførte budgettal. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet Bestyrelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Bestyrelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som bestyrelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vor revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for foreningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vor opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2014 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. juli juni 2014 i overensstemmelse med årsregnskabsloven med visse tilpasninger, lov om andelsboligforeninger og foreningens vedtægter. Supplerende oplysninger vedrørende forståelse af revisionen Andelsboligforeningen Øbrocentret har i overensstemmelse med god skik for andelsboligforeninger, som sammenligningstal, medtaget på sidste side i årsregnskabet, bestyrelsens forslag til resultatbudget for det kommende år. Resultatbudgettet har, som det også fremgår af årsregnskabet, ikke været underlagt revision. Udtalelse om bestyrelsens beretning Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst bestyrelsens beretning. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vor opfattelse, at oplysningerne i bestyrelsens beretning er i overensstemmelse med årsregnskabet. København, den 1. oktober 2014 Chr. Mortensen Revisionsfirma Statsautoriseret Revisionsinteressentskab Bent Kofoed statsautoriseret revisor 5

7 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Regnskabsgrundlaget Årsrapporten for 2013/14 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse A- virksomheder med visse tilpasninger, lov om andelsboligforeninger og foreningens vedtægter. Herudover har foreningen valgt at følge reglerne for klasse B om bestyrelsesberetningen, jf. årsregnskabslovens 77. Årsrapporten er aflagt efter samme praksis som foregående år. Årsrapporten er aflagt i danske kroner. Om den anvendte regnskabspraksis kan i øvrigt oplyses følgende: RESULTATOPGØRELSEN Indtægter Boligafgift og lejeindtægt er indregnet i resultatopgørelsen til den på generalforsamlingen fastsatte leje. Alle indtægter vedrørende regnskabsåret er medtaget. Øvrige indtægter er indregnet med fuld periodisering. Udgifter Øvrige udgifter består af ejendomsomkostninger, vedligeholdelsesomkostninger, renholdelsesomkostninger, lønomkostninger og administrative omkostninger m.v. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og omkostninger, markedsværdiregulering af rente swapaftale m.v.. Skatter Årets skat, som består af årets aktuelle skat, indregnes i resultatopgørelsen som den del, der kan henføres til årets resultat. 6

8 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS BALANCEN Materielle anlægsaktiver Ejendommen er optages til kostpris med tillæg af foretagne forbedringer. Der afskrives ikke på bygninger. Det bør bemærkes, at ejendommens bogførte værdi ikke nødvendigvis er lig med ejendommens handelsværdi. Handelsværdien vil kunne fastsættes ved en uvildig vurdering af ejendommen. Installationer og driftsmidler optages til anskaffelsessum fratrukket akkumulerede afskrivninger. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Selskabsskat Aktuelle skatteforpligtelser indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for eventuelt betalt acontoskatter. Der er ikke afsat udskudt skat på salg af udlejede lejligheder i henhold til det under eventualforpligtelser anførte. Gældsforpligtelser Gæld måles til den nominelle restgæld på balancedagen. Prioritetsgæld måles til kursværdi på balancedagen. Renteswap måles til markedsværdien på balancedagen. 7

9 RESULTATOPGØRELSE FOR 1. JULI 30. JUNI Realiseret Realiseret Budget Note 2013/ / /14 Boligafgifter Lejeindtægter Hensat til tab på boligafgift Diverse indtægter INDTÆGTER I ALT Ejendomsskat m.v Ejendomsomkostninger Administrationsomkostninger m.v Vedligeholdelsesomkostninger Vaskeriregnskab Viceværtsomkostninger Finansielle indtægter Finansielle omkostninger UDGIFTER I ALT DRIFTSRESULTAT Afsat skat ÅRETS RESULTAT

10 BALANCE PR. 30. JUNI AKTIVER Note Ejendommen matr.nr. 5094, Udenbys klædebo (offentlig vurdering 1. oktober 2012 kr ) Igangværende tagrenovering Driftsmidler Materielle anlægsaktiver ANLÆGSAKTIVER Restancer Varmeregnskab 2013/ Tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter Tilgodehavender Likvide beholdninger OMSÆTNINGSAKTIVER AKTIVER

11 BALANCE PR. 30. JUNI PASSIVER Note Andelskapital Overført resultat EGENKAPITAL Prioritetsgæld Renteswap aftale Langfristede gældsforpligtelser Deposita og forudbetalt leje Kassekredit Nykredit bank Forudbetalinger, husleje m.v Afregninger, solgte lejligheder Varmeregnskab 2012/ Anden gæld Kortfristede gældsforpligtelser GÆLDSFORPLIGTELSER PASSIVER Pantsætninger og eventualforpligtelser 18 10

12 NOTER Realiseret Realiseret Budget 2013/ / /13 1 BOLIGAFGIFTER Boligafgifter LEJEINDTÆGTER Lejeindtægter, boliger Lejeindtægter, erhverv Lejeindtægter, garager / parkeringspladser DIVERSE INDTÆGTER Antenneindtægter Frigivelse GI Indbetalinger fællesarbejde Beboernet Diverse EJENDOMSOMKOSTNINGER Forsikringer Andelsnet Vandafgifter ABF kontingent El

13 NOTER Realiseret Realiseret Budget 2013/ / /14 5 ADMINISTRATION M.V. Administrationshonorar Advokathonorar Revisionshonorar Revisionshonorar, assistance vedr. nøgletalsopgørelse Diverse honorarer og kontingenter Porto, bankgebyrer m.v Møder og generalforsamling m.v Kontorartikler m.v Vand og varmeregnskab 2011/ Vand og varmeregnskab 2012/ Vand og varmeregnskab 2013/14, afsat Kontrolmanual varmeregnskab 2011/12 og 2012/ Telefon Godtgørelse bestyrelse Honorar asbestsanering Honorar vedrørende bad kælder Teknikerhonorar, diverse Tab varme og husleje tidligere år

14 NOTER Realiseret Realiseret Budget 2013/ / /14 6 VEDLIGEHOLDELSE VVS Elektriker Centralvarmeanlæg Varmeanlæg Glarmester Tømrer og snedker Murer Malerarbejde Radiatorer Hårde hvidevarer Dørtelefon Elevatorer, service og vedligeholdelse m.v Nyt bad, vicevært Nyt køkken, forening Reparation af tage Asbestsanering, fysioterapeut Låseservice Tab, gamle forsikringssager Diverse ejendom

15 NOTER Realiseret Realiseret Budget 2013/ / /13 7 VASKERIREGNSKAB Vaskeriindtægter Serviceabonnementer Vedligeholdelse Afskrivninger VICEVÆRTOMKOSTNINGER OG RENHOLDELSE Gager m.v Personaleomkostninger Trappevask Container m.v Øvrig renholdelse Vask af dørmåtter FINANSIELLE INDTÆGTER Renter Nykredit Bank Renter, diverse Renter GI FINANSIELLE OMKOSTNINGER Renter, diverse Renter Nykredit Bank Renter Nykredit prioritetslån Renter renteswap

16 NOTER MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER Ejendommen matr Udenbys klædebo Anskaffelsespris Stiftelsesomkostninger Tilgang forbedringer Regnskabsmæssig værdi 30. juni Driftsmidler Anskaffelsessum Afskrivninger primo Årets afskrivninger Regnskabsmæssig værdi 30. juni TILGODEHAVENDER Forsikringssager Vurderingshonorarer m.v PERIODEAFGRÆNSNINGSPOSTER Periodiseret bygningsforsikring Servicecentralen Andre periodiseringer

17 NOTER LIKVIDE BEHOLDNINGER Kassebeholdning Nykredit bank Grundejernes investeringsfond (bundet) EGENKAPITAL Andelskapital Saldo primo Reserver Saldo primo Kursregulering prioritetsgæld til dagsværdi Markedsværdi rente swap aftale årets regulering Årets resultat

18 NOTER 16 PRIORITETSGÆLD Restgæld Kursværdi Renter Nykredit, var.obl.lån - udløb Markedsværdi renteswap aftale, 4,476%, udløb ANDEN GÆLD Icopal, tagrenovering Revisionshonorar Nøgletalsopgørelse Advokathonorar Trappevask A-skat Arbejdsmarkedsbidrag Feriepenge HOFOR / Københavns energi Atp Pensionsbidrag Dong Otis PWJ Tømrer Bravida Varmeregnskabshonorar, anslået Diverse skyldige omkostninger PANTSÆTNINGER OG EVENTUALFORPLIGTIGELSER Der er ingen pantsætninger tinglyst udover prioritetsgælden. Andelsboligforeninger skal beskattes efter ejendomsavancebeskatningsloven, når der sker overgang af foreningens sidste lejemål fra erhvervsmæssig anvendelse (udlejet lejlighed) til skattefri anvendelse (andelslejlighed). Skattepligten omfatter den del af ejendomsavancen, som forholdsmæssigt kan henføres til de lejligheder, som i perioden fra foreningens stiftelse til udgangen af det indkomstår, hvori det sidste lejemål skifter status og kan således udgøre et væsentligt skattetilsvar, som ikke fremgår af årsregnskabets balance og derved ikke er indregnet i beregningen af andelenes værdi. 17

19 LOVKRÆVEDE NØGLEOPLYSNINGER Antal BBR Areal m² B1 Andelsboliger B2 Erhvervsandele 0 0 B3 Boliglejemål B4 Erhvervslejemål B5 Øvrige lejemål (kældre, garager mv.) 0 0 B6 I alt Boligernes areal (BBR) Boligernes areal (anden kilde) Det oprindelige indskud Andet C1 Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien x C2 Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af boligafgiften x C3 Hvis andet, beskrives fordelingsnøglen her IR D1 Foreningens stiftelsesår 2007 D2 Ejendommens opførelsesår: 1959 År E1 Hæfter den enkelte andelshaver for mere, end der er betalt for andelen x E2 Foreningens medlemmer hæfter alene for foreningens forpligtelser med deres indskud. Ja x Nej 18

20 LOVKRÆVEDE NØGLEOPLYSNINGER Anskaffelsesprisen Valuarvurdering Offentlig vurdering F1 Anvendt vurderingsprincip ved beregning af andelsværdien X Anvendt værdi pr kr. kr. pr. m² F2 Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip Anvendt værdi pr kr. kr. pr. m² F3 Generalforsamlingsbestemte reserver 0 - F4 Reserver i procent af ejendomsværdi 0,00% Ja Nej G1 G2 G3 Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser mv. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? x x x kr. pr. m² H1 Boligafgift x12 / H2 Erhvervslejeindtægter x12 / 241 H3 Boliglejeindtægter x12 / / / /12 kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² J Årets resultat pr andels-m² de sidste tre år kr. pr. m² K1 Andelsværdi (3.843) K2 Gæld - omsætningsaktiver K3 Teknisk andelsværdi

21 LOVKRÆVEDE NØGLEOPLYSNINGER 2013/ / /12 kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² M1 Vedligeholdelse, løbende M2 Vedligeholdelse, genopretning og renovering M3 Vedligeholdelse i alt P Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige værdi) -20% 2013/ / /12 kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² R Årets afdrag pr. andels-m² de sidste tre år

22 ANDELENS VÆRDI Beregning af andelens værdi i henhold til 5 stk. 2 c i lov om andelsboligforeninger og andre bofællesskaber. Egenkapital pr. 30. juni Offentlig ejendomsvurdering pr. 1. oktober Bogført værdi pr. 30. juni Bogført værdi realkredit gæld og renteswap pr. 30. juni Kursværdi prioritetsgæld og renteswap pr. 30. juni REGULERET FORMUE PR. 30. JUNI Andelskronen pr. 30. juni 2014 udgør -12,81 Beregning af andelens værdi i henhold til 5 stk. 2 a i lov om andelsboligforeninger og andre bofællesskaber. Egenkapital pr. 30. juni Ejendommens anskaffelsespris Bogført værdi pr. 30. juni Bogført værdi realkredit gæld og renteswap pr. 30. juni Nominel restgæld, prioritetsgæld REGULERET FORMUE PR. 30. JUNI Andelskronen pr. 30. juni 2014 udgør 9,08 21

23 OPGØRELSE AF SKATTEPLIGTIG INDKOMST Samlede udgifter ifølge regnskab Markedsværdiregulering af renteswap Afskrivning installationer Direkte omkostninger lejere 0 Diverse indtægter Fradragsberettigede nettoudgifter til fordeling Fordeling af nettoudgifter Boligafgift Lejeindtægt x Fordeling Lejeindtægt Direkte omkostninger lejere 0 Andel af fordelte udgifter SKATTEPLIGTIG INDKOMST FØR UNDERSKUD TIDLIGERE ÅR Anvendt underskud fra tidligere år 0 SKATTEPLIGTIG INDKOMST Installationer Anskaffelsessum Afskrivninger primo Årets afskrivninger Afskrivninger i alt Fremførbare underskud Saldo primo Årets tilgang / anvendelse flp/gj 22