Sagsnr A Cpr. Nr. Dato Navn Sagsbehandler Bent Norman Hummelmose

Transkript

1 Sagsnr A Cpr. Nr. Dato Navn Sagsbehandler Bent Norman Hummelmose Redegørelse vedr. ekstraordinært vandforbrug på Birkebjerg Kollegiet Næstved Kommune har modtaget en regning på kr. for ekstraordinært forbrug af vand i 2015 på Birkebjerg Kollegiet. Næstved Kommune lejer pt. 88 af de 96 lejligheder, og benytter dem til midlertidig indkvartering af flygtninge. Normalt skal ekstra forbrug og regninger lægges på huslejen, men i denne situation har administrationen betalt regningen. Det er sket ud fra følgende overvejelser: Boligselskabets afdeling drives efter balanceprincip, dvs. at alle udgifter betales af lejerne på den ene eller anden måde. Afdelingen er nødlidende. Saldoen på resultatkontoen pr var på -4 mio. kr. (i 2012 var underskuddet på 3,2 mio. kr.). Lejen skal fastsættes til et niveau, der dækker de løbende udgifter og som inden for en passende periode bringer eventuelle underskud ud af verdenen. Hvis den store vandregning blev omsat til lejeforhøjelse, er det vanskeligt at se, hvornår lejen skulle kunne sættes ned igen, da der jo - på grund af den nødlidende situation - er nok af underskud at indregne i de kommende år. Center for Jura har siden vurderet sagen og fundet, at der ikke er hjemmel til at betale regningen direkte. Administrationen har efterfølende kontaktet boligselskabet med henblik på at få tilbageført pengene. Udgiften må forventes at blive lagt på huslejen i de kommende år. Vandforbruget i 2015 var på m3. I de foregående år var vandforbruget i snit på m2. Det ekstraordinært høje vandforbrug vurderes at skyldes: A. Løbende toiletter og vandskader B. At nogle flygtninge har haft et relativt højt vandforbrug I 2015 og 2016 har der boet familier i nogle af lejlighederne. Dette er dog ikke årsagen til fordoblingen af vandforbruget. I snit har der boet ca. 10% flere end ved fuld udlejning (ca. 106 i 2015 og ca. 105 i 2016 i de 96 lejligheder). Næstved Kommune blev første gang orienteret om det høje vandforbrug i maj 2016, ca. 7 måneder efter måleraflæsningen, hvor udlejer kunne have beregnet forbruget. Det ellers gode samarbejde med udlejer, bliver mere anstrengt i de følgende måneder (mere pga. situation med hærværk og uenighed omkring løbende vedligeholdelse) og det bliver aftalt at holde et møde. På dette møde, som pga. ferie først bliver den 25. august 2016, bliver vedligeholdelse, vandregning og samarbejde drøftet. På mødet bliver der talt om, at ekstraregningen lige så godt kan betales, da den ellers vil blive lagt på huslejen. Udlejer oplyser på mødet, at de har kontrolleret vandmåleren, og at der ikke er forbrug midt om natten. Dette kan dog ikke være korrekt. Efterfølgende igangsætter Næstved Kommune en gennemgang af samtlige lejemål og giver i øvrigt jævnligt mundtlig besked om problemer med løbende toiletter. I starten af oktober Side 1 af 8

2 sender Næstved Kommune en mangelliste, hvor 3 vandskader og 12 løbende toiletter bliver anmeldt. Udlejer reagerer hurtigt på mangellisten, og har igangsat reparation af toiletter og vandrør. Regningen er betalt, men.. Næstved Kommune modtager regningen i slutningen af august. Efter drøftelse mellem Center for Trafik og Ejendomme og Center for Arbejdsmarked og efter en rykker fra udlejer, beslutter administrationen at betale regningen den 13. oktober Center for Jura har efterfølgende vurderet, at der ikke er hjemmel til at betale vandregningen og derfor har administrationen kontaktet udlejer med henblik på få tilbageført betalingen. Principielt kan Næstved Kommune (som lejer) klage over udlejers håndtering af sagen til Beboerklagenævnet (i Næstved Kommune). Som lejer kan vi anfægte, at udlejer ikke har gjort nok i forhold til at informere os og agere på det høje vandforbrug. Hvad gør vi nu.. Næstved Kommune har (som lejer) anmodet udlejer om at få adgang til vandmåleren, hvilket vi har retskrav på, således at vi selv kan følge forbruget. Boligadministrationen vil gennemgå samtlige lejemål endnu en gang i forhold til at kontrollere installationer for spild. Næstved Kommune har (som lejer) endvidere anmodet om at få kontrolleret vandmåleren af et akkrediteret laboratorium, i fald den skulle måle forkert. Måleren vil i øvrigt blive skiftet af NK-Forsyning til en digital måler, således at vandforbruget kan følges hele døgnet. Integrationsteamets boligmedarbejdere, der står for botræningen i de midlertidige boliger, har siden maj 2016 intensiveret besøgene hos beboerne og har blandt andet øget fokus på forbrug af vand, el og varme. Det er aftalt mellem Center for Arbejdsmarked og Center for Trafik og Ejendomme, at Boligadministrationen fremover vil stå for dialog og forhandling med udlejer om bl.a. vandforbrug og vedligeholdelsesarbejder. Opstår der uenighed mellem lejere og boligselskabet om boligselskabets måde at håndtere fx vandforbrug/-afregning på, og kan en løsning ikke nås af parterne, kan spørgsmålet forelægges tilsynet. Næstved Kommune kan som tilsynsmyndighed påbyde udførelse af nødvendige vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder. Tilsynet har endvidere bedt boligselskabet forberede en sag til Landsbyggefonden, med henblik på at oprettet afdelingens økonomi. Hvad med vandforbruget i 2016? Næstved Kommune har forespurgt NK-Forsyning om måleraflæsningen pr. 30/9/2016. Denne aflæsning ser ikke for god ud. Vandforbruget for 2016 var (er) på m3, mod det budgetterede forbrug på m3, altså ca kr. mere end budgetteret. Udlejer har varslet en huslejestigning på 15% til 1. januar 2017, bl.a. begrundet med et budgetteret vandforbrug på m3 for

3 Så snart der er taget hånd om de løbende toiletter, andet spild og kulturen om at spare på vandet, så bør vandforbruget kunne komme ned på m3 pr. beboer pr. år. Der bor primært enlige på Birkebjerg Kollegiet og vandforbruget burde kunne holdes på under m3 årligt. Til sammenligning brugte flygtningene på Skyttemarksvej ca. 50 m3 pr. person pr. år (beregnet efter aflæsning den 30. september 2016). Birkebjerg Kollegiets fremtid.. Hvis Næstved Kommune stopper med at boligplacere flygtninge i Birkebjerg Kollegiet, så vil afdelingen sandsynligvis få rigtig store udlejningsvanskeligheder. Huslejen er høj og placeringen er ikke den bedste. Afdelingen vil risikere at gå konkurs. I den sammenhæng garanterer kommunen for ca. 7,4 mio. kr. Der er behov for små og billige familieboliger til enlige (flygtninge, kontanthjælpsmodtagere og andre med lav indkomst). Derfor kunne det være oplagt at få ændret Birkebjerg Kollegiet til almene familieboliger og samtidig få reduceret en del af gælden, så huslejen kan komme ned på et bæredygtigt niveau. Dette kræver en godkendelse i Landsbyggefonden, hvilket kan tage op til 4 år. En reduktion af gælden vil blive fordelt efter femtedelsordningen, hvor Landsbyggefonden, realkreditinstitutterne, boligselskabet og kommunen betaler hver en del af helhedsplanen. Kommunen betaler en femtedel. Det skal bemærkes, at afdelingens generelle problemer blev taget op af tilsynet i 2013, og at der dengang blev søgt om en helhedsplan, hvor halvdelen af lejemålene skulle rives ned. Landsbyggefonden har afsat beløb svarende til et samlet tab på ca. 1,7 mio. kr. Tilsynet har april 2016 bedt boligselskabet om at arbejde videre med en helhedsplan, der kan forbedre bebyggelsen og via tilskud nedbringe lejen til et niveau, hvor udleje kan ske. Boligselskabet skal sammen med lejerne (afdelingsmødet) udarbejde et mere specifikt oplæg. På de næste sider findes en række supplerende oplysninger. 3

4 Baggrundsoplysninger omkring Birkebjerg Kollegiet Birkebjerg Kollegiet blev opført af boligselskabet DUAB i Kollegiet rummer 96 værelser med eget trinettekøkken og bad. Huslejen indeholder vand og varme. Kollegiet administreres af UBSBolig. Kollegiet har haft udlejningsvanskeligheder i mange år og har et underskud på ca. 4 mio. kr. Kollegiets boligadministrator oplyste i juni 2014, at afdelingen har et stort vedligeholdelsesefterslæb pga. den dårlige økonomi. Udvalgte økonomiske nøgletal for Birkebjerg Kollegiet Vandudgifter, budget, kr. Vandudgifter, regnskab, kr. Huslejeindtægter, regnskab, kr. Saldo på resultatkonto ( Underskudssaldo ) pr i kr. Husleje i kr. pr. m 2 pr. år I 2013 søgte DUAB Landsbyggefonden om kapitaltilførsel til afdelingen. Selskabet har fået tilsagn, men sagen blev sat i bero, da selskabet forventede at afdelingen ville komme på fode igen med den høje udlejningsgrad. Udvikling i udlejningsgrad Udlejningsgrad (%) % 72% 90% 88% 80% 97% 100% 100% Antal lejligheder lejet af Næstved Kommune til midlertidige boliger for flygtninge 2014 (fra juni) Antal lejligheder lejet til flygtninge (i snit) Antal flygtninge (i snit) 60,8 84,3 95,4 Max. antal flygtninge i en måned Helt tilbage fra 2009 har Næstved Kommune lejet boliger til flygtninge i Birkebjerg Kollegiet. I 2009 blev der indgået 5 lejekontrakter og i 2010 blev der indgået 26 lejekontrakter. Juni 2014 havde vi 58 lejemål, hvilket i 2015 næsten steg til det nuværende niveau. Huslejen er varslet til at stige med 15% pr. 1. januar 2017 til kr./md. inkl. vand og varme. Fra 2017 vil huslejen således være på kr. pr. m2 pr. år dette er ualmindeligt højt. 4

5 Udvikling i vandforbruget Nedenstående graf viser udviklingen i vandforbruget på Birkebjerg Kollegiet. Grafen er baseret på måleraflæsningerne pr. 30. september hvert år. Vandforbruget for 2015 går således fra den 30/9/2014 til den 30/9/2015. Vandforbruget lå i perioden fra på ca m 3 pr. år. I 2015 lå vandforbruget på m3 og i 2016 på m3. Vandforbruget er mere end fordoblet. For 2015 havde DUAB budgetteret med et vandforbrug på m3. Dette tal er øget i budgettet til m3. Vandforbruget udgør størstedelen af huslejestigningen for De røde søjler indikerer et normalt (40 m3/år) vandforbrug for det antal lejere, der har boet på Birkebjerg Kollegiet. Frem til 2013 ligger udlejningsgraden på 70-90%, og derfor ligger vandforbruget lavere. År 2014 svarer nogenlunde til fuld udlejning. I 2015 og 2016 burde vandforbruget have været ca. 10% henholdsvis 9% højere end ved fuld udlejning, da der bor flygtningefamilier i nogle af lejemålene. Der er meget langt fra det beregnede normalforbrug til det faktiske forbrug! Vandforbrug på Birkebjerg Kollegiet (m3/år) De blå søjler er vandforbruget registreret af vandmåleren (opgjort pr. 30. september hvert år). De røde søjler indikerer et normalt vandforbrug for det pågældende antal lejere v. 40 m2/år/person. Det ekstremt høje vandforbrug kan skyldes (og er sikkert en kombination af): At toiletter og andre installationer ikke er vedligeholdt ordentligt At nogle af beboerne bruger mere vand end normalt Endvidere kan vandmåleren vise forkert. Der kan forekomme læk fra varmeanlægget til kloakken. Der kan være uautoriserede brugere af vaskekælderen. 5

6 Om pligter og rettigheder omkring vedligeholdelse Birkebjerg Kollegiet har en såkaldt B-ordning for så vidt angår vedligeholdelse. B-ordningen betyder, at det er udlejeren der skal vedligeholde boligen indvendigt med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling i boperioden. Pengene til vedligeholdelsen stammer fra lejers indbetalinger. Ved behov for vedligeholdelse, retter lejer henvendelse til udlejer - og det er herefter udlejer der rekvirerer håndværkerne. Ved B-ordninger skal der ved fraflytning normalt ikke udføres istandsættelsesarbejder, bortset fra misligholdelse samt den vedligeholdelse, som påhviler udlejer som følge af almindelig slid og ælde. I disse tilfælde skal ny lejer acceptere, at der kommer håndværkere og udføre arbejder efter indflytningen. Ved B-ordningen skal fraflyttende lejer afholde udgiften til misligholdelse (hvorved det lejede er beskadiget eller forringet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd). I det omfang, der er bygningsdele, der som følge af slid og ælde skal istandsættes, sker dette for boligafdelingens regning. Ved fraflytning skal lejer altid betale for misligholdelse. Opstår der uenigheder, indbringes sagen for beboerklagenævnet. Udlejers forpligtelser Det er udlejer der skal vedligeholde toiletter og andre installationer. Udlejer er i øvrigt forpligtet til at informere lejer om højt vandforbrug, særligt i en situation, hvor der kun er én vandmåler til 96 lejligheder, fællesvaskeri mv. Lejers forpligtelser Lejer har på den anden side pligt til at oplyse udlejer om fejl og mangler. I denne situation er flygtningene midlertidigt indkvarteret i lejlighederne. Flygtningene er formelt ikke lejere. Det er Næstved Kommune der er lejer af lejlighederne, og derfor også Næstved Kommune der skal gøre opmærksom på utætte installationer, mv. 6

7 Næstved Kommunes roller Rollen som lejer Center for Arbejdsmarked Næstved Kommune har pt. 88 lejekontrakter med Birkebjerg Kollegiet. Vi lejer på linje med andre lejere. Det betyder også, at vi løbende skal orientere udlejer om fejl og mangler og at vi skal betale for misligholdelse. Næstved Kommune har fået lov til at benytte lejemålene til midlertidig boligplacering af flygtninge. Flygtningene bliver formelt indkvarteret. Ministeriet har fastsat taksterne for midlertidig boligplacering. Pt. skal en enlig flygtning betale 2152 kr. pr. måned. I denne takst er inkluderet el, vand og varme mv. Kommunen (og staten) dækker de resterende udgifter. Rollen som tilsynsmyndighed under Center for Trafik og Ejendomme Reglerne om kommunalbestyrelsens (kommunens) tilsyn med almene boligorganisationer fremgår af almenboligdriftsbekendtgørelsens kapitel 21 om tilsyn og styringsdialog. Tilsynsforpligtelserne består bl.a. i, at kommunen skal A. føre en styringsdialog (regelmæssige møder med boligorganisationernes virksomhed), B. godkende vedtægter (vedtægtsændringer), C. modtage og kritisk gennemgå regnskabsmateriale med henblik på at påse, at organisationens/afdelingens drift og økonomi er forsvarlig og opfylder regler herom, D. pålægge boligorganisationen at foretage foranstaltninger, som skønnes nødvendige til at imødegå kritisable forhold, herunder påbyde forhøjelse eller nedsættelse af huslejen, E. påse bl.a. ejendommens vedligeholdelsesstand og påbyde udførelse af nødvendige vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder. Det er Københavns Kommune der holder styringsdialogen med DUAB. Det er tilsynet i Næstved, der skal godkende budgetter for DUABs afdeling 9, Birkebjerg Kollegiet. Nødlidende almene boligafdelinger kan søge Landsbyggefonden om tilsagn til en helhedsplan. Udgifterne til helhedsplanen betales med 1/5 af kommunen. Rollen som garant Ophør af boligafdelings virksomhed sker efter reglerne i vedtægterne og i almenboligdriftsbekendtgørelsens kapitel 20. Hvis boligafdelingens aktiver ikke har en værdi, der er tilstrækkelig til at dække afdelingens passiver, vil kommunens garanti over for kreditinstitutter blive aktuel og kommunen kommer til at dække den garanterede del af restgælden. Såfremt en almen boligafdeling går konkurs, så garanterer kommunen for 20% af gælden (andelen fra 60%-80%). Konkret i forhold til Birkebjerg Kollegiet, så vil en konkurs kunne koste Næstved Kommune ca. 7,4 mio. kr. Beboerklagenævnet Beboerklagenævnet er et selvstændigt forvaltningsorgan, der er uafhængigt og organisatorisk adskilt fra Næstved Kommune. 7

8 Næstved Kommune sekretariatsbetjener Beboerklagenævnet i medfør af almenlejeloven 99. Nævnet er nedsat i henhold til almenlejeloven og Nævnet består af en formand, udpeget af statsforvaltningen efter indstilling fra byrådet, og to sagkyndige medlemmer som er udpeget af Byrådet efter indstilling fra henholdsvis boligselskaberne og LLO. Nævnet kan behandle tvister mellem lejere og udlejere på det almene boligområde. Nævnet kan blandt andet tage stilling til: om hvorvidt en huslejeforhøjelse af varslet forskriftsmæssigt 12 uenigheder om opfyldelsen af udlejers pligt til vedligeholdelse og istandsættelse, ligesom nævnet kan påbyde udlejer at lade bestemte vedligeholdelsesarbejder udføre 30 tvister om hvorvidt de beboerdemokratiske regler for vedtagelse af beslutninger omkring budget, regnskab med videre er opfyldt 101 I forhold til den sidste pind er det værd at notere sig, at Beboerklagenævnet skal underrette det kommunale tilsyn (dvs. kommunalbestyrelsen v/ Center for Trafik og Ejendomme) med almenboligsektoren, såfremt regler omkring beboerdemokrati ikke følges. Formålet med underretningspligten som følger af almenlejeloven 101 stk. 3, er netop, at det kommunale tilsyn med almenboligsektoren har en handlepligt, såfremt de beboerdemokratiske regler ikke overholdes. 8